BETRIEBSKOSTEN-RATGEBER - Aus der Praxis - für die Praxis - Wohnberatung Wien
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
BETRIEBSKOSTEN-RATGEBER Aus der Praxis – für die Praxis
à Inhalt
Betriebskosten-Ratgeber
Aus der Praxis – für die Praxis
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Die Mieterhilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Was sind Betriebskosten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Welche Betriebskosten gibt es? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Wie hoch ist mein Anteil? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Die Betriebskosten-Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Einspruch gegen Betriebskosten-Abrechnungen . . . . . . 18
Kontakt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
à Vorwort
Guter Rat für
Mieterinnen und Mieter
Der Schutz der Mieterinnen und Mieter Monat für Monat eine Überprüfung stellen sollten. Bei
und Mieter ist mir ein großes Betriebskostenpauschale. Aufge- Unklarheiten stehen Ihnen die
Anliegen. Dazu gehört auch, schlüsselt werden die einzelnen Mitarbeiterinnen und Mitarbei-
dass Betriebskosten transparent Positionen in der Betriebskosten- ter der Mieterhilfe persönlich,
und fair abgerechnet werden. abrechnung. kostenlos und kompetent zur
Aus der jährlichen Abrechnung Verfügung.
der bereits geleisteten Beiträge Die Betriebskosten-Jahresab-
ergibt sich ein Guthaben oder ein rechnungen sind für den Laien
Saldo, der mit Nachzahlungen zumeist schwer überprüfbar
verbunden ist. Das wirkt sich un- und eine Kontrolle oft nur durch
mittelbar auf Ihre Geldbörse aus. Expertinnen und Experten mög-
lich. Das Team der Mieterhilfe hat
Egal, ob Reparaturkosten, Ver- daher für Sie diesen Ratgeber
sicherungsprämien oder öffent- erarbeitet, der Ihnen einen
liche Abgaben: Betriebskosten Überblick verschaffen soll, wie Kathrin Gaal
machen einen beträchtlichen Betriebskosten nach dem Gesetz Amtsführende Stadträtin
Teil der Miete aus. Zusätzlich zur abgerechnet werden dürfen – für Wohnen, Wohnbau,
Nettomiete zahlen Mieterinnen und wann Sie einen Antrag auf Stadterneuerung und Frauen
2 3
à Die Mieterhilfe
Beratung an erster Stelle
Soforthilfe bei Wohnproblemen Individuelle Beratung, hohe
jeglicher Art bietet die Mieter- Service-Orientierung und Kun-
hilfe – ein Service von Wohn- denfreundlichkeit zählen zu den
baustadträtin Kathrin Gaal. Be- Stärken des Mieterhilfe-Teams.
wohnerInnen von geförderten Die WienerInnen nehmen die
Wohnungen, aber auch Miete- kostenlose und kompetente
rInnen von Gemeindebau- und Unterstützung bei Wohnfragen
Privatwohnungen finden hier gerne an. Jährlich haben die Be-
rasche, unkomplizierte und kos- raterInnen der Mieterhilfe rund
tenlose Unterstützung. Das Team 50.000 Kontakte zu KundInnen. können so etwa in vielen Fällen bequem von Zuhause aus zu
berät bei rechtlichen Fragen zu: In den Gesprächen wurden di- die Betriebskosten oder die Miete weiten Teilen kontrolliert werden.
verse Fragen rund um das Thema
• Wohn- und Mietrecht (Betriebs Wohnen beantwortet.
kostena brechnungen, Miet- GUT ZU WISSEN:
zinshöhe, Mietverträge, Woh- Unter www.mieterhilfe.at erhal- Der Betriebskostenrechner der Mieterhilfe ermöglicht eine Überprü-
nungsweitergaben und Haus- ten Ratsuchende rund um die fung der einzelnen Positionen per Mausklick. Dem Rechner liegen
betreuung) Uhr Informationen anhand von durchschnittliche Vergleichswerte zugrunde. Durch die Eingabe der
• Wohnungsgemeinnützigkeits- Service-Tools, einem mietrechtli- Werte Ihrer Betriebskostenabrechnung wird ermittelt, ob diese ver-
recht (geförderte Wohnungen) chen Glossar sowie Fallbeispielen gleichsweise niedrig, mittel oder hoch sind.
• Wohnungseigentumsrecht zum Nachlesen. Per Mausklick
4 5
à Betriebskosten
Betriebskosten
Was sind Betriebskosten? Bauvereinigung befindet und GUT ZU WISSEN:
Betriebskosten im Sinne des § 21 von dieser im eigenen Namen In diesen Fällen sind die Haus-
Mietrechtsgesetz (MRG) sind jene errichtet wurde („Genossen- betriebskosten taxativ (aus-
regelmäßig entstehenden Kosten, schaftswohnung“). (Anwen- schließlich) aufgezählt. Es ist
die durch den Betrieb eines Wohn- dungsbereich des Wohnungs- somit genau bestimmt, welche
hauses anfallen. Dazu gehören gemeinnützigkeitsgesetzes Kosten anteilig auf die Miete-
auch das Verwaltungshonorar, (WGG)) rInnen des Hauses als Betriebs-
die Grundsteuer und die Kosten kosten überwälzt werden dür-
für die Müllabfuhr. Für die Miete- • Geförderter Neubau: Häuser, fen. Alles, was nicht in diesem
rInnen ist es von großer Bedeu- die nach dem 30.6.1953 unter Katalog enthalten ist, muss von
tung, hier gut informiert zu sein. Zuhilfenahme von Wohn- der Vermieterin / vom Vermie-
Denn sie tragen diese Kosten. bauförderungsmitteln errichtet ter bezahlt werden.
worden sind, unterliegen dem
Gültigkeitsbereich des § 21 MRG Mietrechtsgesetz zur Gänze.
• Wenn das Haus vor dem Daher gilt es auch für Gemein-
1.7.1953 errichtet wurde. debauten jüngeren Baujahres.
(Vollanwendungsbereich des
Mietrechtsgesetzes (MRG)
• Wenn sich das Haus im Eigen-
tum einer gemeinnützigen
6 7
à Betriebskosten
GUT ZU WISSEN: KEIN Gültigkeitsbereich datiert nach dem 31.12.2001
In all diesen Fällen kommt es des § 21 MRG oder Anmietung nach diesem
in erster Linie auf die vertrag- • Ein- und Zweifamilienhäuser: Datum mit der Vereinbarung,
liche Vereinbarung an, was Es gibt maximal zwei Mietge- darin einen Mietgegenstand
unter Betriebskosten genau genstände. zu errichten.
verstanden wird und wer sie • Freifinanzierter Neubau: Wenn • Zubau: Baubewilligung nach
bezahlen muss. Eine genaue das Gebäude nach 1953 ohne dem 30.9.2006
Prüfung des Mietvertrages Föderungsmittel errichtet wurde • Ferienwohnung
(am besten vor Unterschrift) ist • Neubau Wohnungseigentum: • Dienstwohnung
hier – besonders im Hinblick Die Wohnung liegt in einem • Wohltätige Organisation: Wenn
auf Zusatz- bzw. Betriebskos- Gebäude, das nach 8.5.1945 eine karitative Organisation als
ten aller Art – besonders zu errichtet worden ist (ohne Vermieterin auftritt und sozial-
empfehlen! Wichtig: Bei Miet- Förderung!) pädagogisches bzw. betreutes
verhältnissen, die nicht dem • Dachausbau/Aufbau: Baube- Wohnen anbietet.
Schutz des Mietrechtsgeset- willigung zum Auf- oder Ausbau,
zes unterliegen, kann auch
eine Überwälzung von Repa-
raturrücklagen oder Kosten
für Erhaltungsarbeiten auf die
MieterInnen vereinbart wer-
den. Dies könnte eine nicht
vorhersehbare, empfindliche
Verteuerung der vereinbarten
Miete zur Folge haben.
8 9
à Betriebskosten
Welche Betriebskosten können Haftpflicht und Leitungswas-
verrechnet werden? serschaden
Der sogenannte Betriebskos- • Versicherungsprämien für Glas-
tenkatalog enthält folgende bruch und Sturmschaden, so-
Positionen, die im Rahmen der fern mehr als die Hälfte der
Betriebskostenabrechnung den MieterInnen dieser Überwäl-
MieterInnen verrechnet werden zung zugestimmt hat
dürfen: • Verwaltungshonorar
• Hausreinigung inkl. Schnee-
• Wasser/Abwasser räumung
• Wasserdichtheitsprüfung • HausbesorgerIn und Hausbe-
• Eich-, Ablese- und Abrechnungs- treuerIn
kosten bei einer Verbrauchsab- • öffentliche Abgaben
rechnung für Kaltwasser, sofern • Kosten des Betriebes (Strom,
es eine Vereinbarung dazu gibt Service, Rasenmähen von
• Kanalräumung Grünanlagen etc.) von Gemein-
• Müll schaftsanlagen wie zum Beispiel
• Entrümpelung von Sperrmüll Spielplatz, Schwimmbad, Sauna,
• Schädlingsbekämpfung Waschküche, Gemeinschafts-
• Kehrgebühren (Rauchfang- räume. Bei Gemeinschaftsanla-
kehrer) gen wie z.B. dem Lift kommt es
• Strom für Beleuchtung des nur auf die objektive Möglichkeit
Stiegenhauses und der Ge- der Benutzung an, nicht jedoch
meinschaftsflächen darauf, ob die Anlage auch tat-
• Versicherungsprämien für Feuer, sächlich verwendet wird.
10 11
à Betriebskosten
Wie hoch ist mein Anteil? • In Form einer schriftlichen Ver-
Der Betriebskostenschlüssel einbarung zwischen der / dem
Der Betriebskostenanteil wird VermieterIn und allen Miete-
nach dem sogenannten Betriebs- rInnen des Hauses kann eine
kostenschlüssel errechnet. Dieser andere Aufteilung einzelner
wird in Prozent (%) angegeben. oder aller Positionen verein- GUT ZU WISSEN:
Er errechnet sich aus dem Ver- bart werden. Ihren Anteil nach dem Betriebskostenschlüssel können Sie mit Hilfe
hältnis der Nutzfläche (Größe) der • Bei Wohnungen, die dem dieser Formel selbst berechnen:
jeweiligen Wohnung oder des Wohnungsgemeinnützigkeits-
Geschäftslokales zur Gesamt- gesetz unterliegen, kann es zu Nutzfläche der Wohnung (m2)
x 100 = Ihr Anteil in %
nutzfläche des Hauses. einer Aufteilung nach Nutzwert Gesamtnutzflache (m2)
kommen. Dieser stellt eine Kom-
Unter Gesamtnutzfläche des bination aus Größe der Woh- Beispiel: Die angemietete Wohnung hat eine Größe von 53 m2. Die
Hauses versteht man alle vermie- nung und Zu- oder Abschlägen Gesamtnutzfläche des Hauses beträgt 1.250 m2. Der Anteil beträgt
teten oder vermietbaren Miet dar (Balkon, Grundriss, Stock- somit 4,2%. (Berechnung: 53 : 1250 x 100 = 4,2%)
gegenstände und jene, die von werkslage und ähnliches)
der / vom VermieterIn selbst be- • Verbrauchsabhängige Auf- Hinweis: Die Größe der Gesamtnutzfläche ist in der Regel auf der
nutzt werden. Für leer stehende, teilung: Es braucht dazu die Betriebskostenabrechnung angeführt. Ist dies nicht der Fall, hat der
aber vermietbare Wohnungen schriftliche Zustimmung von Vermieter oder die Vermieterin diese auf Anfrage bekanntzugeben.
oder Lokale werden die Betriebs- mindestens zwei Drittel der
kosten von der Vermieterin / dem MieterInnen; der Verbrauch Zu Ihrer Nutzfläche zählt die gesamte Bodenfläche Ihrer Wohnung.
Vermieter bezahlt. muss messbar sein; die Kosten Offene Balkone, Terrassen und Kellerabteile werden nicht mitgezählt,
der Verbrauchsermittlung sogenannte Loggias (Räume, die auf einer Seite ins Freie offen sind)
Es gibt auch folgende andere müssen wirtschaftlich ver- hingegen schon.
Verteilungsschlüssel: nünftig sein.
12 13
à Betriebskosten
Wie wird abgerechnet? abgerechnet. Alternativ könnte Wie hoch darf Ihre monatliche Jahr 2019 tatsächlich angefalle-
In der Regel werden die Betriebs- auch jeder Monat, je nach anfal- Betriebskostenpauschale sein? nen Betriebskosten abgerechnet
kosten in Form einer Jahrespau- lenden Rechnungen, einzeln Die monatliche Beitragsvorschrei- und Ihren monatlichen Voraus-
schalabrechnung abgerechnet. abgerechnet werden, aus prakti- bung darf nicht beliebig festge- zahlungen gegenübergestellt. So
Es werden monatlich gleichblei- schen Gründen kommt dies setzt werden. Sie errechnet sich kann sich aus dem Jahr 2019 für
bende Beträge (Pauschale) vor- jedoch äußerst selten vor. aus den tatsächlichen Betriebs- Sie entweder eine Nachzahlung
geschrieben und einmal im Jahr kosten des Vorjahres, wobei ein oder ein Guthaben ergeben.
Aufschlag von maximal 10% zu-
GUT ZU WISSEN: lässig ist. Was passiert mit den Guthaben
Die Betriebskostenabrechnung für ein Kalenderjahr muss spätestens / Nachzahlungen aus der Ab-
bis zum 30.6. des Folgejahres gelegt werden. Sie muss im Haus an Ein Beispiel: Die Betriebskostenab- rechnung?
geeigneter Stelle aufgelegt werden und muss eine übersichtliche Auf- rechnung des Jahres 2018 wurde Guthaben oder Nachzahlungen
stellung der im vergangenen Jahr fällig gewordenen Betriebskosten mit € 25.000,– gelegt. Beträgt Ihr aus der Abrechnung müssen bis
enthalten. In vielen Fällen wird sie den MieterInnen auch einzeln zu- Betriebskostenanteil 5%, so darf zum übernächsten Zinstermin
geschickt – bei GenossenschaftsmieterInnen ist das verpflichtend. Ihnen im Jahr 2019 eine monatli- der Rechnungslegung beglichen
Darüber hinaus muss den MieterInnen die Möglichkeit geboten wer- che Pauschale von mind. € 104,– werden. Das heißt, dass die-/
den, Einsicht in die zugehörigen Belege nehmen zu können. Dies wird vorgeschrieben werden (Berech- derjenige MieterIn, die/der zwei
in der Regel nur im Rahmen eines Termins bei der Hausverwaltung nung: 25000 : 12 x 0.05 = 104). Monate nach Legung der Be-
möglich sein. MieterInnen können auch Kopien der Belege verlangen. triebskostenabrechnung MieterIn
Die Kosten dafür müssen sie aber selbst tragen. Da das Gesetz eine Anhebung ist, das Guthaben beanspruchen
von 10% zulässt, dürfte die/der kann. bzw. die Nachzahlung leis-
Bis zum Ende des Jahres (der Rechnungslegung) hat die Hausverwaltung VermieterIn diesen Betrag auf ten muss. Es kommt daher nicht
noch Zeit, die Abrechnung zu ergänzen oder zu korrigieren. Spätere € 114,– pro Monat erhöhen. darauf an, ob man im Jahr, in
Forderungen können den MieterInnen nicht mehr angelastet werden. dem die die Betriebskosten ange-
Nach Jahresende werden die im fallen sind, MieterIn war.
14 15à Betriebskosten
Ein Beispiel: Die Betriebskosten- unabhängig davon, ob diese im Instandsetzungen des Aufzu- sich, genau nachzurechnen,
abrechnung für das Jahr 2018 Vorjahr bereits in der Wohnung ges und ähnliches. da hier oft zusätzliche Dinge,
wird am 25. Mai 2019 erstellt. gewohnt hat. Ebenso käme ihr • Entrümpelungskosten dürfen wie Porto, Bankspesen und
Ergibt die Abrechnung eine Ver- auch ein Guthaben zugute. nur unter genau definierten ähnliches extra verrechnet
pflichtung zur Nachzahlung, so Voraussetzungen überwälzt werden.
ist diese am 5. Juli (übernächster Diese „Fehler“ in Betriebskosten werden. Beispiele: herrenloses • Sturmschaden- und Glas-
Zinstermin) fällig. abrechnungen tauchen immer Gut auf allgemeinen Teilen des bruchversicherung: Nur bei
wieder auf: Hauses, Ankündigung der Räu- Zustimmung der Mehrheit der
Sie ist von jener Person zu bezah- • Reparaturen, auch wenn sie mung und Aufforderung an die MieterInnen können diese
len, die im Juli 2019 Hauptmieter noch so gering sind, sei es für MieterInnen, ihre Sachen selbst Kosten überwälzt werden.
oder -mieterin der Wohnung ist, Ausbesserungen am Kamin, zu entfernen.
• Guthaben sind bei Fälligkeit an Was muss ich tun, wenn ich
die MieterInnen auszuzahlen keine oder eine falsche Abrech-
(siehe Seite 15). Es ist nicht zu- nung bekomme?
lässig, Guthaben in die Abrech- Im Altbau, also dem Gültigkeits-
nung des Folgejahres zu über- bereich des MRG, kann innerhalb
tragen. von drei Jahren ab Fälligkeit der
• Wasserkosten: Befindet sich Abrechnung bei der Schlich-
ein Gewerbebetrieb mit kleiner tungsstelle der Stadt Wien ein
Nutzfläche, aber sehr hohem kostenloser Antrag auf Vorlage
Wasserverbrauch im Haus, so bzw. auf Bestreitung einzelner
kann über Antrag bei der Positionen eingebracht werden.
Schlichtungsstelle eine Vergü- Damit der Antrag Aussicht auf
tung beantragt werden. Erfolg hat, sollte er gut begründet
• Verwaltungshonorar: Es lohnt sein. Es muss angegeben (und im
16 17à Betriebskosten
weiteren Verfahren bewiesen) Wo kann ein Antrag auf Über- GUT ZU WISSEN:
werden, dass die Vorschreibung prüfung eingebracht werden Der Antrag bei der Wiener Schlichtungsstelle ist kostenlos. Bevor
der Betriebskosten gesetzlich und welche Kosten können ent- jedoch ein Antrag auf Überprüfung der Betriebskosten vorschnell ein-
nicht zulässig ist. stehen? gebracht wird und um zu verhindern, dass der Antrag zu unkronkret
Wenn es in der Gemeinde eine ist, wird die kostenlose Beratung bei der Mieterhilfe empfohlen.
Im Bereich des WGG muss inner- Schlichtungsstelle in Mietrechts-
halb von sechs Monaten nach angelegenheiten gibt (so wie in Mit nur einem Klick zu Ihrem Recht: Weitere Informationen über die
Legung der Abrechnung ein be- Wien), dann bei dieser. Ansonsten Mieterhilfe, den Betriebskostenrechner und weitere Serviceleistungen
gründeter Einspruch von der ist der Antrag beim zuständigen finden Sie auf www.mieterhilfe.at
Mieterin / vom Mieter erfolgen, Bezirksgericht einzubringen.
sonst gilt die Abrechnung als ge-
nehmigt. Ein Antrag kann von jeder einzel-
nen Mieterin / jedem einzelnen
Die Gründe für einen Einspruch Mieter eingebracht werden. Alle
gegen die Betriebskostenab- MieterInnen sind vom Verfahren
rechnung: mittels Aushang im Haus zu infor-
• Es werden Dinge verrechnet, mieren. Entscheidet die Schlich-
die nicht im Betriebskosten tungsstelle nicht innerhalb von
katalog des Mietrechtsgesetzes drei Monaten ab Antragstellung
enthalten sind. oder ist man mit der Entschei-
• Einzelne Positionen sind offen- dung nicht zufrieden, so kann
sichtlich zu hoch angesetzt, die man sich in der Folge an das
verrechnete Summe erscheint Bezirksgericht wenden.
zu hoch
18 19Kontakt
Kontakt
MieterHilfe – Ihr Recht als MieterIn
1030 Wien, Guglgasse 7-9
Telefonische und persönliche Beratung: Mo bis Fr 8 – 17 Uhr
Telefon: 01/4000-25900, E-Mail: office@mieterhilfe.at
www.mieterhilfe.at Wohnservice Wien
1030 Wien, Guglgasse 7-9, 2. OG
Telefon: 01/24503, E-Mail: office@wohnservice-wien.at
www.wohnservice-wien.at
www.wohnen.wien.at
Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle
für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) Wohnberatung Wien
1190 Wien, Muthgasse 62 1030 Wien, Guglgasse 7-9/Ecke Paragonstraße
Telefonische Auskunft: Mo bis Fr 7:30 – 15:30 Uhr Terminvereinbarung und Information: Mo bis Fr 7 – 20 Uhr
Persönliche Beratung: Mo & Mi 8 – 13 Uhr, Do 15:30 – 17:30 Uhr Persönliche Beratung: Mo, Di, Do, Fr 8 – 19 Uhr, Mi 8 – 12 Uhr
Telefon: 01/4000-74498 Telefon: 01/24 111, E-Mail: wohnberatung@wohnberatung-wien.at
www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle www.wohnberatung-wien.at
20Impressum Medieninhaber und Herausgeber: Wohnservice Wien GmbH, Marketing & Veranstaltungen, Gugl- gasse 7-9, 2. Obergeschoß, 1030 Wien, Telefon: 01/24 503, E-Mail: marketing@wohnservice-wien.at Gestaltung: baumg-art-ner.com Bildcredits: Dieter Steinbach, Wohnservice Wien/Fetz, fotolia.at, shutterstock, MA48/Felicitas Matern, PID/Bohmann Stand: April 2019
Sie können auch lesen
