Deka Immobilien Monitor - Ausgabe 2016 - DekaBank Deutsche Girozentrale www.deka.de
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Deka Immobilien Monitor
Ausgabe 2016
DekaBank Deutsche Girozentrale
www.deka.de
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Inhalt.
Management Summary 4 Büromärkte
Deutschland 10
Investmentfokus 5 Belgien 13
Finnland 14
Anlagestrategie 7 Frankreich 15
Italien 16
Niederlande 17
Norwegen 18
Österreich 19
Polen 20
Schweden 21
Spanien 22
Tschechien 23
Vereinigtes Königreich 24
Australien 25
Japan 26
Kanada 27
USA 28
Einzelhandelsmärkte in Europa 30
Hotelmärkte in Europa 32
Logistikmärkte in Europa 34
Prognosetabelle Europa 36
Prognosetabelle USA 37
Prognosen Weltwirtschaft 38
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerun-
(069) 71 47 - 23 81 feldes Immobilien des DekaBank Konzerns. gen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und
Redaktionsschluss: 21. Dezember 2015 Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regu-
Herausgeber: Schutzgebühr: 50,– Euro latorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen
DekaBank Deutsche Girozentrale, Aspekte zu ziehen. Es handelt sich bei dieser Infor-
Mainzer Landstr. 16, 60325 Frankfurt Disclaimer: mation um unsere im Zeitpunkt der Veröffentlichung
https://deka.de/deka-gruppe/impressum Diese Informationen inklusive Einschätzungen wurden aktuellen Einschätzungen. Die Einschätzungen können
von der DekaBank nur zum Zwecke der Information sich jederzeit ohne Ankündigung ändern. Die hier
Autoren: des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem
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unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung an andere Personen weitergegeben werden.
und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder ISSN 1864-6263
Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung
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Management Summary.
Wirtschaft. den USA sollten im Umfeld von Leitzinserhö- 3,9%. In Madrid, Mailand und Barcelona
hungen und steigender Kapitalmarktzinsen sind die Renditen in den besten Lagen auf
Die Weltkonjunktur hat sich 2015 deutlich die Immobilienrenditen ab 2017 steigen. Bis unter 4% gefallen. Bis Ende 2016 ist europa-
abgekühlt und expandierte nur um 3,0%, Ende 2020 sind Anstiege bei Top-Objekten weit mit weiteren Rückgängen zu rechnen.
bedingt durch die Schwäche der Schwellen- um durchschnittlich 70 Basispunkte möglich.
länder. Die Ursachen dafür lagen in einer
nachlassenden Nachfrage für Industriegüter, Hotelmärkte Europa.
in sinkenden Rohstoffpreisen bei hohen Gesamterträge Büromärkte.
Überkapazitäten und einer Verschlechterung Von Januar bis September 2015 betrug der
der Finanzierungsmöglichkeiten für Unter- Die anhaltende Renditekompression dürfte Zuwachs beim durchschnittlichen Zimmer-
nehmen. 2016/17 rechnen wir mit einem Zu- 2016 europaweit erneut für hohe Erträge preis europaweit über 8%, sodass der Erlös
wachs von nur 3,3% bzw. 3,4%. Das große sorgen, die sich jedoch in den Folgejahren (RevPAR) in Verbindung mit einer besseren
Thema an den Kapitalmärkten 2016 ist das abschwächen. Mit erwarteten Erträgen von Auslastung um gut 11% anstieg. Die höchs-
Auseinanderdriften der Geldpolitik. Wäh- rund 4% pro Jahr über den Zeitraum bis ten Erlösanstiege verzeichneten Mailand
rend die US-Notenbank im Dezember 2015 2020 liegen Amsterdam, Lyon und die Märkte aufgrund der Weltausstellung „Expo“ und
zum ersten Mal nach neun Jahren die Zin- der Iberischen Halbinsel vorn. Die gerings- Dublin, wo sich die wirtschaftliche Erho-
sen angehoben hat und im Jahresverlauf mit ten Total Returns ergeben sich für die bei- lung Irlands niederschlug. Unter den deut-
weiteren Zinserhöhungen auf eine allmäh- den Londoner Teilmärkte sowie für Oslo, schen Hochburgen verbuchten Köln und
liche Normalisierung zustrebt, laufen die EZB Paris, Warschau und Stockholm. Für die US- Frankfurt die höchsten RevPAR-Gewinne
und die Bank of Japan weiter in das Feld amerikanischen Märkte resultieren bis Ende gefolgt von Berlin. Lediglich Düsseldorf
der unkonventionellen Geldpolitik hinein. 2020 Erträge von durchschnittlich 0%, bedingt musste einen Ertragsrückgang hinnehmen,
durch die erwarteten Anstiege der Cap was sich durch das vergleichsweise
Rates infolge der Leitzinswende. Chicago schwache Messejahr 2015 erklären lässt.
Büromärkte. steht mit Ertragsperspektiven von 3,8%
pro Jahr an der Spitze der Rangliste, gefolgt
In Europa bieten die spanischen Metropolen von Dallas und Manhattan Downtown. Logistikmärkte Europa.
Madrid und Barcelona bis 2020 die besten Die schlechtesten Aussichten bietet San
Mietwachstumsperspektiven von jährlich 4% Francisco aufgrund eines erwarteten Rück- Der Mietmarkt war in den ersten drei Quar-
und mehr. Outperformer im Gesamtzeit- pralls nach starken Mietanstiegen. Die talen 2015 durch eine sehr hohe Nach-
raum dürften außerdem Amsterdam und Prognosen für die asiatischen Märkte Tokio, frage gekennzeichnet. Neben Expansion
Lissabon sein. 2016/17 sollten auch noch Singapur und Seoul unterscheiden sich mit wird der Markt nach wie vor überwiegend
die deutschen Standorte ein stärkeres Miet- jährlich knapp 1% bis 3% bis 2020 nur durch Konsolidierung, Rationalisierung
wachstum aufweisen. In den USA gehen geringfügig, weichen dabei aber im Verlauf und Flächenoptimierung geprägt. Ein wich-
wir bis 2020 von einem durchschnittlichen erheblich voneinander ab. In Australien er- tiger Nachfragetreiber bleibt der boomende
Mietwachstum (Class A) von 2,8% pro Jahr geben sich aufgrund der aktuell deutlich Online-Handel und das dadurch europa-
aus, wobei wir Manhattan Downtown, höheren Nettoanfangsrenditen für Brisbane weit stark steigende Paketaufkommen. Etwa
Dallas und Chicago eine überdurchschnitt- und Perth etwas höhere Gesamterträge ein Drittel des Flächenumsatzes dürfte
liche Mietentwicklung zutrauen. In Asien als für Sydney und Melbourne. mittlerweile auf Aktivitäten im Zusammen-
sollten Tokio und Hongkong auf Fünfjahres- hang mit e-commerce entfallen. Für die
sicht an der Spitze liegen, während Singa- preissensitiven Logistikmärkte erwarten wir
pur ins Mittelfeld abrutscht. In Australien Einzelhandelsmärkte Europa. zwischen 2016 und 2020 jährliche Miet-
rechnen wir für Sydney und Melbourne steigerungen von im Durchschnitt rund
2016/17 noch mit stärker steigenden Mieten. Wir erwarten bis 2020 das höchste Miet- 2%. Neben Dublin und London trauen
wachstumspotenzial für die 1a-Lagen in Lon- wir insbesondere den beiden spanischen
An den Investmentmärkten in Europa gehen don, Dublin und Barcelona. Zu den Stand- Standorten nach der tiefen Zäsur eine
wir davon aus, dass das bereits sehr hohe orten mit überdurchschnittlichem Wachstum überdurchschnittliche Entwicklung zu. Die
Preisniveau von Immobilien weiter leicht an- zählen außerdem Mailand, Rom, Madrid, europaweite Spitzenrendite gab 2015 bis
zieht und halten europaweit Renditerück- Prag und Manchester. In den fünf deutschen einschließlich dem dritten Quartal um 50
gänge um durchschnittlich 20 Basispunkte bis Top-Standorten dürfte das Mietwachstum Basispunkte auf gut 6% nach, sodass sich
Ende 2016 für wahrscheinlich. Ausgehend im Mittel bei knapp 3% pro Jahr liegen. die Rückgänge seit Ende 2012 auf 115
vom Tiefpunkt erwarten wir bis 2020 europa- Der Druck auf die Anfangsrenditen hat sich Basispunkte kumulieren. Der Rendite-Ab-
weit leichte Renditeanstiege von durchschnitt- weiter erhöht: In den 1a-Lagen haben sich stand zwischen den Assetklassen Büro
lich 40 Basispunkten, wobei in besonders die Werte in London und Paris inzwischen und Logistik ist zwar im Mittel von 2,1 auf
teuren Märkten wie London und Paris mit auf unter 3% reduziert, in den deutschen 1,7 Prozentpunkte gesunken, nach wie
etwas höheren Anstiegen zu rechnen ist. In Metropolen reicht die Spanne von 3,2% bis vor aber attraktiv.
4
Investmentfokus.
Globales Investmentvolumen
Immobilien bleiben gefragt. Zinswende in den USA.
in Gewerbeimmobilien
Das Niedrigzinsumfeld hat auch 2015 für In den USA hat die Notenbank im Dezem-
Mrd. USD
gute Stimmung an den Immobilien-Invest- ber 2015 zum ersten Mal nach neun Jahren
800
mentmärkten gesorgt. Mangels attraktiver die Zinsen angehoben. Wenn die US-Wirt-
Anlagealternativen und dem Überfluss an schaft diese Straffung ohne Schwächean-
600
Kapital dürfte die Nachfrage weiter steigen. fall übersteht, dann wird damit – zumindest
Das globale Transaktionsvolumen für ge- für die USA – die größte Finanzkrise seit 400
werbliche Immobilien sollte 2015 ein Volu- 80 Jahren offiziell für beendet erklärt. Aller-
men von rund 760 Mrd. USD erreicht und dings hat auch das US-Finanzsystem noch 200
damit den Rekord von 2007 noch nicht weitere Altlasten abzutragen. Das Wirt-
wieder ganz eingeholt haben. Gemessen schaftswachstum bleibt mit 2,5% in 2016 0
an den Wechselkursen von Ende 2014 und und 2,3% in 2017 moderat, die Inflation
2003
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2015P
somit ohne Berücksichtigung der starken normalisiert sich. Die Zinserhöhungen wer-
Aufwertung des US-Dollars ergäbe sich be- den moderater ausfallen als früher. Die ‡ EMEA ‡ USA ‡ Asien/Pazifik
reits für 2015 ein deutlich höheres Volumen. langfristigen Zinsen dürften wenig anstei-
Quelle: JLL, DekaBank
Die Assetklassen Hotel und Logistik regist- gen, die Kurve flacher werden. Der US-
rierten erneut Rekordumsätze, begünstigt Dollar sollte noch etwas stärker werden.
durch große Portfolio-Verkäufe. Das hohe
Europa: BIP-Wachstum
Kaufinteresse hat in diesen Marktsegmen-
ten teilweise zu stärkeren Renditekompres- Themenwechsel in Europa.
% ggü. Vj.
sionen geführt als bei Büro- und Einzelhan- 6
Prognose
delsimmobilien. Die Risikoprämien zwischen In Europa prägen Flüchtlingsströme und
4
den Nutzungsarten haben sich reduziert. Terror die öffentliche Debatte, aber nicht
2016 dürfte das weltweite Investmentvolu- die Wirtschaftszahlen. Es bleibt bei einer 2
men den Wert von 2015 oder sogar ein Wellblechkonjunktur mit Veränderungsraten 0
neues Allzeit-Hoch erreichen. Die Entkop- von jeweils 1,6% für Euroland in 2016/2017.
-2
pelung von Investment- und Mietmärkten Während in den vergangenen Jahren die
hält an. Die niedrigen Renditen sind vor Wachstumsbeiträge vor allem aus Deutsch- -4
allem zinsinduziert und weniger durch die land und Frankreich kamen, treten nun -6
Fundamentaldaten gerechtfertigt. auch Spanien und Italien hinzu. Die Grie-
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chenland-Debatte wird auf absehbare Zeit
nicht mehr aufflammen. Die nächsten Kri- ‡ Euroland ‡ Deutschland ‡ Frankreich
Abkühlung in Schwellenländern. sen des Euro werden aus der erodierenden ‡ Spanien ‡ Italien
politischen Unterstützung für das europäi-
Quelle: Eurostat, Prognose DekaBank
Die Weltkonjunktur hat sich 2015 deutlich sche Gesamtprojekt erwachsen. Die deut-
abgekühlt. Entgegen den Erwartungen von sche Volkswirtschaft dürften in den kom-
3,5% zu Jahresanfang expandierte die Welt- menden beiden Jahren weder die Schwäche
Leitzinsprognosen
wirtschaft nur um 3,0%. Enttäuscht haben der Schwellenländer noch die Flüchtlings-
insbesondere Brasilien, Mexiko, Südafrika krise aus dem Tritt bringen. Langfristig be-
%
und Südkorea. Die durchaus robuste Kon- stehen jedoch Bedrohungen für das deut- Prognose
6
junktur in den Industrieländern konnte die sche Geschäftsmodell. Die Globalisierung
Rückgänge nicht ganz kompensieren. Die verliert an Dynamik und das vormals investi- 5
Ursachen für die Schwäche der Schwellen- tionslastige Wachstum der Schwellenländer 4
länder lagen in einer nachlassenden Nach- wird konsumbetonter werden. Konsum-
frage nach Industriegütern, in sinkenden güter sind jedoch der schwächste Teil der 3
Rohstoffpreisen bei hohen Überkapazitäten deutschen Produkt-palette. Hinzu kommt 2
und einer Verschlechterung der Finanzie- die zunehmende Konkurrenz im mittleren
rungsmöglichkeiten für Unternehmen. Aber High-Tech-Bereich durch Schwellenländer 1
auch strukturelle Gründe lassen das welt- wie China. Zudem verliert Deutschland durch 0
weite Wachstum in den kommenden Jahren höhere Lohnstückkosten weiter an Wett-
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geringer ausfallen. Insbesondere China, der bewerbsfähigkeit.
Motor der Weltkonjunktur, ist ins Stottern ‡ Euroland ‡ USA ‡ Großbritannien
geraten. 2016 und 2017 erwarten wir welt-
Quelle: Bloomberg, Prognose DekaBank
weit nur ein Wirtschaftswachstum von
3,3% bzw. 3,4%.
5
Graben in der Geldpolitik. noch leicht. Im ersten Dreivierteljahr 2015 auch für Budapest, Helsinki, Brüssel und
verzeichneten Italien und Spanien Rück- Luxemburg erwartet. Für die deutschen
Das große Thema an den Kapitalmärkten gänge im Bereich von rund 50 Basispunk- Big 7-Standorte ergeben sich nur unter-
2016 ist das Auseinanderdriften der Geld- ten, während die Margen für Objekte in durchschnittliche Erträge von 2,1% pro
politik. Während die US-Notenbank im UK oder Deutschland nur um 5 bis 10 Basis- Jahr. Europaweit die geringsten Erträge
Jahresverlauf mit weiteren Zinserhöhungen punkte nachgaben. Somit setzte sich die dürften die beiden Londoner Teilmärkte,
auf eine allmähliche Normalisierung zu- Konvergenz der Finanzierungsbedingun- Paris und die skandinavischen Standorte
strebt, und die Bank of England dem zur gen fort, allerdings mit deutlich reduzierter Oslo und Stockholm aufweisen.
Jahresmitte folgen könnte, laufen die EZB Geschwindigkeit. Für Immobilien jenseits
und die Bank of Japan weiter in das Feld des Spitzensegments variierten die Finan-
der unkonventionellen Geldpolitik hinein. zierungsbedingungen je nach Land stärker. Zinswende dämpft US-Erträge.
Viele Schwellenländer werden wegen der Sehr restriktiv waren die Konditionen für
hohen Bedeutung ihres Wechselkurses Neuentwicklungen mit Ausnahme von UK Für die US-amerikanischen Märkte ergeben
zum US-Dollar gezwungen sein, die US- und Deutschland. Mittlerweile haben die sich im Fünfjahreszeitraum bis 2020 Erträge
amerikanische Straffung zumindest teil- Margen für Topobjekte so niedrige Niveaus von durchschnittlich 0%. Nach teils kräfti-
weise mitzumachen. Die Folgen sind ver- erreicht, dass eine Bodenbildung wahr- gen Mietanstiegen in den USA dürfte 2015
änderte Kapitalströme und weitere Anpas- scheinlich erscheint. Allenfalls für die süd- der Zenit erreicht worden sein. Hauptver-
sungen von Wechselkursen. Die EZB hat europäischen Märkte und Irland dürften antwortlich für die schwache Entwicklung
nur noch einen kleinen Spielraum bei ihrer noch geringfügige Margenrückgänge mög- sind erwartete Anstiege der Cap Rates in-
Geldpolitik, den sie jedoch nur im Fall lich sein. Da wir für 2016 einen leichten folge der Leitzinswende. Chicago steht
außergewöhnlicher Schwächesignale bei Anstieg des Basiszinssatzes erwarten, dürf- mit einem Ertragsplus von 3,8% pro Jahr
Konjunktur und Inflation einsetzen wird. ten sich die Finanzierungskosten in Euro- an der Spitze der Rangliste dank des ver-
Eine solche Schwäche erwarten wir jedoch land moderat erhöhen. Dennoch sollte das gleichsweise hohen prognostizierten Miet-
nicht: Da die Rohstoffpreise nicht weiter Finanzierungsumfeld weiterhin attraktiv wachstums und des bereits 2015 erfolgten
sinken, prognostizieren wir in Euroland bleiben. In UK dürfte die erwartete Leitzins- Anstiegs der Cap Rate. Mit Dallas und
2016/17 Inflationsraten von 1,1% bzw. 1,6%. wende 2016 den Basiszinssatz und damit Manhattan Downtown folgen zwei Büro-
In Euroland herrscht auf absehbare Zeit die Finanzierungskosten etwas stärker an- märkte, denen neben Chicago die höchs-
noch geldpolitischer Stillstand. In allen An- steigen lassen. ten Mietanstiege zugetraut werden. Die
lageklassen hat der Weg in die Nullzins- schlechtesten Ertragsaussichten mit einem
welt zu höheren Vermögenspreisen geführt, jährlichen Verlust von 4,4% bietet San
ob bei Anleihen, Aktien oder Immobilien. Ertragsausblick Europa. Francisco aufgrund eines erwarteten Rück-
Diesen Anpassungsprozess erachten wir pralls nach starken Mietanstiegen. Auch
als weitgehend abgeschlossen. Wir sehen Die anhaltende Renditekompression dürfte für die kanadischen Standorte wird mit
mehr Ähnlichkeiten der europäischen Ent- 2016 europaweit erneut für hohe Erträge Renditeanstiegen gerechnet, die zwar etwas
wicklung zum US-amerikanischen Vorbild sorgen. Allerdings sollten diese deutlich schwächer als in den USA ausfallen, die
als zum japanischen, insbesondere in den niedriger ausfallen als noch 2015, denn aber zusammen mit der schwachen Ent-
Punkten Offenheit, Reformen und finanzi- mittlerweile sind die Spitzenrenditen der- wicklung der Mietmärkte die zukünftigen
eller Anpassungsfähigkeit. Von daher er- art niedrig, dass die Luft für weitere Rück- Erträge belasten dürften.
warten wir 2016 und mehr noch 2017 in gänge immer dünner wird. 2017 sehen wir
Gestalt langsam steigender Kapitalmarkt- den Trend an allen Standorten gestoppt.
renditen erste Anzeichen dafür, dass auch In London könnten dann schon – aufgrund Stabilität in Asien/Pazifik.
die EZB sich langsam aus den Fesseln der einer deutlich früheren Leitzinswende –
Finanzkrise befreien kann und in den darauf erste leichte Renditeanstiege zu beobach- Die Ertragsprognosen der asiatischen
folgenden Jahren ebenfalls die Nullzins- ten sein. Erste Anstiege und die verhaltene Märkte Tokio, Singapur und Seoul unter-
politik beenden wird. Erholung der Mietmärkte begrenzen die scheiden sich mit jährlich knapp 1% bis
Ertragsprognosen für den Fünfjahreszeit- 3% bis 2020 nur geringfügig. Zu Beginn
raum bis 2020 in Europa auf durchschnitt- des Prognosezeitraums dürften Tokio und
Finanzierungsumfeld Europa. lich 2,6% pro Jahr. Eindeutige Favoriten Seoul vorne liegen, ab 2018 erwarten
sind nicht auszumachen. Mit Ertragspers- wir für Singapur eine Outperformance. In
Europas Immobilienfinanzierungsmärkte pektiven von rund 4% pro Jahr liegen Australien ergeben sich aufgrund der
waren 2015 weiterhin geprägt durch ein Amsterdam, Lyon und die Märkte der Iberi- aktuell deutlich höheren Nettoanfangsren-
steigendes Angebot und einen intensiveren schen Halbinsel vorn. Dabei profitieren diten für Brisbane und Perth auf Fünfjah-
Wettbewerb. Nach den starken Rückgän- Madrid und Barcelona von den höchsten ressicht etwas höhere Gesamterträge als
gen im Vorjahr sanken die Margen für Ob- prognostizierten Mietzuwächsen. Ein für Sydney und Melbourne.
jekte im Prime-Segment zumeist aber nur überdurchschnittlicher Gesamtertrag wird
6
Anlagestrategie.
Strukturelle Risiken und langfristige Wachstumsperspektiven ausgewählter Länder
Länderstrategie.
Prognostiziertes BIP-Wachstum
4,0
Ziel der Anlagestrategie ist es, auf Basis Singapur Chile
3,5 Mexiko
der Miet- und Renditeprognosen Investment- 3,0
Irland Polen
(real p.a. in %)
USA SWE Südkorea
UK Neuseeland
2016-2020
Empfehlungen für einzelne Bürostandorte 2,5 AUS Norwegen Spanien Ungarn
Tschech. Rep.
abzuleiten. Zunächst stellt sich jedoch 2,0 Niederlande
CAN
DNK FRA FIN Österreich Italien Portugal
1,5
grundsätzlich die Frage nach der struktu- Deutschland Belgien
1,0 Japan
rellen Attraktivität eines Landes in Bezug 0,5
auf Immobilieninvestitionen. Daher werden 0,0
100 95 90 85 80 75 70 65 60
Investitionsrisiken und Ertragsperspektiven
DIRECS-Risikoscore
auf Länderebene beleuchtet. Der DIRECS Blasengröße entspricht geschätzter Größe des Gewerbeimmobilienmarktes
(Deka Immobilien Real Estate Country Score) DIRECS-Werte werden Risikoklassen zugeordnet: Value Add (50-69)‚ Balanced (70-79), Core Plus (80-89),
analysiert Makrorisiken für Investitionen in Core (90-100)
Quelle: EIU, DekaBank
Gewerbeimmobilien auf Länderebene. Das
Instrument basiert auf zehn makroökono-
mischen und institutionellen Indikatoren und
liefert für jedes Land einen Score zwischen größeren Immobilienmarkt verfügt. Unter bilien. Um zu Standortempfehlungen für
0 (höchstes Risiko) und 100 (niedrigstes den osteuropäischen Ländern hat Polen die ersten drei Jahre des Prognosezeit-
Risiko). Als Maß für die Wachstumsperspek- weiterhin Vorteile hinsichtlich der Wachs- raums zu gelangen, werden die resultieren-
tiven dient das prognostizierte reale Wachs- tumsperspektiven und der Marktgröße den Gesamterträge für diese Zeitspanne –
tum des Bruttoinlandsprodukts bis 2020. gegenüber Tschechien und Ungarn. Dage- abzüglich eines risikofreien Zinssatzes – in
Gegenüber dem Vorjahr haben sich nur gen kann Tschechien die insgesamt güns- Relation gesetzt zum Volatilitätsrisiko des
geringe Änderungen hinsichtlich der Risiko- tigere Risikoeinschätzung vorweisen. Für jeweiligen Marktes. Als risikofreier Zins wird
Wachstum-Profile ergeben. Die Wachs- global agierende Investoren mit sehr ge- die aktuelle Rendite zehnjähriger deut-
tumsprognosen für einige Schwellenländer ringer Risikoneigung bleiben Kanada, Aus- scher Staatsanleihen verwendet. Das Vola-
wurden leicht nach unten korrigiert, wo- tralien und die USA die wichtigsten Länder, tilitätsrisiko wird anhand der Standard-
durch sich die Prognosen für die wichtigsten wobei sich die USA zusätzlich zum günsti- abweichung der Gesamterträge des jewei-
Investitionsländer tendenziell angenähert gen Risiko-Wachstum-Profil durch den ligen Marktes im Zeitraum von 2000 bis
haben. Beim DIRECS gab es unter den Län- mit Abstand größten Gewerbeimmobilien- 2014 geschätzt. Ein hoher Wert dieser
dern in den drei besten Risikoklassen nur markt auszeichnen. Unter den Ländern Kennzahl (Sharpe-Ratio) deutet auf ein
geringe Änderungen bei den Punktzahlen. mit dem geringsten Risiko bietet Singapur günstiges Risiko-Rendite-Profil des Stand-
Nur drei Länder wurden in der aktuellen die beste Wachstumsperspektive. Inner- orts hin, sodass eine Investition in diesem
Auswertung einer anderen Risikoklasse halb der Gruppe der lateinamerikanischen Markt im betrachteten Zeitraum vorteilhaft
zugeordnet: Dänemark und Singapur stie- Länder weist Chile ein gutes Risiko-Wachs- erscheint. Dabei ist zu beachten, dass für
gen in die Kategorie mit dem geringsten tum-Profil auf. Für Value Add-Investment- die Risikobeurteilung ausschließlich die
Risiko (Core) auf, Deutschland wurde da- strategien dürfte zudem Mexiko in Frage Volatilität berücksichtigt wird. Weitere für
gegen nur noch in die zweitbeste Klasse kommen, das über einen deutlich größeren Immobilieninvestitionen relevante Aspekte,
(Core plus) eingeordnet. In allen drei Fällen Immobilienmarkt verfügt. wie die oben erwähnten Makrorisiken auf
lagen die Risiko-Scores bereits im Vorjahr Länderebene, aber auch Risiken hinsichtlich
sehr nah an der Schwelle zur benachbarten der Wechselkursentwicklung, der (Nach-)
Risikoklasse. Eine grundsätzliche Neu- Standortstrategie. Vermietung von Büroflächen, der Markt-
bewertung des Investitionsrisikos ist auf- liquidität, etc. bleiben außen vor.
grund der veränderten Klassenzuordnung Für die Anlagestrategie sind die Einschät-
nicht vorzunehmen. Deutschland wird wei- zungen über zukünftige Entwicklungen
terhin das zweitniedrigste Investmentrisiko der Immobilienmärkte auf der Standort- Ertragsperspektiven Europa.
innerhalb der Währungsunion zugewie- Ebene von großer Bedeutung. Im Folgen-
sen. Das niedrigste Risiko aller Länder und den werden die Miet- und Renditeprog- An den wichtigsten europäischen Büro-
gleichzeitig gute Wachstumsperspektiven nosen verwendet, um Gesamterträge standorten war 2015 ein weiteres ertrag-
weisen Großbritannien und die Niederlande idealtypischer Immobilieninvestitionen für reiches Jahr. Die Gesamterträge der analy-
auf. Daneben erscheinen innerhalb Europas den gesamten Prognosezeitraum bis 2020 sierten 25 Märkte dürften gegenüber 2014
Schweden und Norwegen attraktiv. Für zu berechnen. Da es sich um Marktdaten nochmals gestiegen sein, nach unseren
die Peripherieländer der Eurozone gilt wei- und -prognosen – zumeist für das Topseg- Prognosen der Spitzenmieten und -renditen
terhin, dass Irland gefolgt von Spanien das ment der jeweiligen Standorte – handelt, auf durchschnittlich 13,5% (flächenge-
beste Risiko-Wachstum-Profil dieser Gruppe können die berechneten Werte erheblich ab- wichteter Mittelwert). Dies lag nicht allein
bietet, wobei Spanien über den deutlich weichen von den Erträgen einzelner Immo- an der sehr starken Performance der süd-
7
Gesamterträge Büro nach Regionen
europäischen Standorte, die 2015 auf einen Oslo, Paris, Warschau und Stockholm. Mit
Ertrag von mehr als 25% kommen dürf- Ausnahme von Oslo starten diese Büro-
%
Prognose ten. Auch die deutschen Big 7-Standorte märkte mit Nettoanfangsrenditen von unter
30
25
konnten zulegen und sollten im zweistelli- 4% in den Prognosezeitraum. Für die
20 gen Prozentbereich landen. 2016 erwar- Londoner Teilmärkte werden die stärksten
15 ten wir, dass die Renditekompression an- Renditeanstiege prognostiziert, bei den skan-
10 hält und europaweit erneut für hohe Erträge dinavischen Standorten wirken sich über-
5
sorgt. Allerdings sollten diese deutlich durchschnittlich hohe Kosten ertragsmin-
0
-5
niedriger ausfallen als noch 2015, denn dernd aus. Warschau ist der Büromarkt mit
-10 mittlerweile sind die Spitzenrenditen derart dem geringsten prognostizierten Miet-
-15 niedrig, dass die Luft für weitere Rückgän- wachstum aufgrund starker Überbauung.
-20 ge immer dünner wird. 2017 sehen wir
2005
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2008
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2010
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2016
2017
2018
2019
2020
den Trend an allen Standorten gestoppt.
In London könnten dann schon – auf- Ertragsperspektiven global.
‡ Europa ‡ Südeuropa ‡ Deutschland
grund einer deutlich früheren Leitzinswen-
Europa = 25 Märkte; Südeuropa = Mailand, Madrid,
de – erste leichte Renditeanstiege zu be- Aufgrund unterschiedlicher Definitionen
Barcelona und Lissabon; Deutschland = Big 7
obachten sein. Die übrigen Standorte hinsichtlich Mieten und Renditen sind die
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
dürften in den folgenden Jahren zögerlich resultierenden Gesamterträge nicht-euro-
folgen. Da die Mietrenditen an den meis- päischer Büromärkte sowohl untereinander
Prognostizierte Marktgesamterträge ten Standorten auf Rekordtiefstände ge- als auch mit den europäischen Ergebnis-
europ. Büromärkte 2016 – 2020 rutscht sind und das konjunkturelle Um- sen nur eingeschränkt vergleichbar. Für die
feld zumeist nur geringe Mietanstiege er- US-amerikanischen Märkte ergeben sich
Amsterdam 4,1% warten lässt, sollten die Erträge im im Fünfjahreszeitraum bis 2020, auf Basis
Lyon 4,0%
Lissabon 4,0% kontinentalen Durchschnitt ab 2018 nahe von Durchschnittsmieten im Class A-Seg-
Madrid 4,0%
Barcelona 3,9% Null liegen oder geringfügig in den Ver- ment sowie Spitzen-Cap Rates, Erträge von
Budapest 3,7%
Helsinki 3,6% lustbereich abrutschen. durchschnittlich 0%. Hauptverantwortlich
Brüssel 3,5%
Luxemburg 3,5% für dieses Ergebnis sind erwartete Anstiege
Mailand 3,3%
Prag 3,3% Ohne die hohen Erträge des Jahres 2015 der Cap Rates infolge der Leitzinswende,
Median 2,6%
Wien 2,6% fällt die Ertragsprognose für den Fünfjahres- die jedoch mit 40 bis 90 Basispunkten
Deutschland (Big7) 2,1%
Stockholm 2,0% zeitraum bis 2020 mit durchschnittlich moderat ausfallen dürften. Da wir erst ab
Warschau 1,9%
London City 1,8% 2,6% pro Jahr (Medianwert) geringer aus 2017 steigende Cap Rates erwarten, fallen
Paris 1,3%
Oslo 1,3% als im Vorjahr. Eindeutige Favoriten sind die Erträge 2016 im Durchschnitt über die
London WE 1,1%
% pro Jahr -4 -2 0 2 4 6 8 10 über den Gesamtzeitraum nicht auszuma- elf analysierten Märkte noch positiv aus. Ab
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum chen, die Abstände zwischen den Stand- 2017 dürften sich dann die positiven Bei-
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten orten sind relativ gering. Mit erwarteten träge durch Mieteinnahmen und -anstiege
Total Return
Quelle: DekaBank Erträgen von rund 4% pro Jahr liegen und die negativen Positionen Kosten und
Amsterdam, Lyon und die Märkte der Iberi- Renditeanstiege nahezu aufheben. Auf
schen Halbinsel vorn. Dabei profitieren Fünfjahressicht steht Chicago mit einem
Prognostizierte Marktgesamterträge
Madrid und Barcelona von den höchsten erwarteten Ertrag von 3,8% pro Jahr
US-Büromärkte 2016 – 2020
prognostizierten Mietzuwächsen, aller- an der Spitze der Rangliste dank des ver-
dings dürfte der Erholungsprozess voraus- gleichsweise hohen prognostizierten Miet-
Chicago 3,8%
sichtlich ab 2018 deutlich an Dynamik wachstums und des bereits 2015 erfolg-
Dallas 2,2%
Manh. Downt. 1,6%
verlieren. Mit Budapest folgt auf der Rang- ten Anstiegs der Cap Rate. Einen noch
Houston 1,3% liste der Standort, der Ende 2015 die höchste stärkeren Cap Rate-Anstieg verzeichnete
Los Angeles 0,8% Nettoanfangsrendite aufweist. Ein Gesamt- Houston. Dass der zukünftige Ertrag nicht
Median 0,0% ertrag, der etwa einen Prozentpunkt über höher als 1,3% ausfallen dürfte, liegt an
Miami 0,0%
dem europäischen Durchschnittswert liegt, der schwachen Mietentwicklung, die auf-
Seattle 0,0%
Manh. Midtown -0,2% wird für Helsinki, Brüssel und Luxemburg grund der hohen Abhängigkeit vom Ener-
Boston -0,7% erwartet. Für die deutschen Big 7-Stand- giesektor erwartet wird. Mit Dallas und
Washington D.C. -2,1% orte ergeben sich nur unterdurchschnitt- Manhattan Downtown folgen auf der Er-
San Francisco -4,4% liche Erträge von 2,1% pro Jahr, wobei tragsrangliste zwei Büromärkte, denen
% pro Jahr -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
die Spanne von 1,1% in Hamburg und Stutt- neben Chicago die höchsten Mietanstiege
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum
gart bis 3,3% in Köln reicht. Europaweit zugetraut werden. Die schlechtesten Er-
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
die geringsten Erträge ergeben sich für die tragsaussichten mit einem jährlichen Ver-
Quelle: DekaBank
beiden Londoner Teilmärkte sowie für lust von 4,4% bietet San Francisco auf-
8
Europa: Prognostizierte Marktgesamt-
grund eines erwarteten Rückpralls nach Standortempfehlungen.
erträge und Sharpe-Ratio 2016-2018
starken Mietanstiegen.
Im Dreijahreszeitraum bis 2018 weisen 0 2 4 6 8 10 12
Auch für die kanadischen Standorte wird Madrid und Barcelona die höchsten Ertrags- Amsterdam
mit Renditeanstiegen gerechnet, die zwar prognosen der 25 europäischen Büro- Brüssel
Wien
etwas schwächer als in den USA ausfallen märkte auf. Gemessen am Sharpe-Ratio Lissabon
Lyon
aber die zukünftigen Erträge belasten rangieren die beiden spanischen Märkte Köln
Budapest
dürften. Die besten Perspektiven unter jedoch nur im Mittelfeld aufgrund der ho- Prag
Düsseldorf
den fünf berücksichtigten kanadischen hen Ertragsschwankungen in den vergan- Barcelona
Märkten ergeben sich für Ottawa mit 4% genen Jahren. Hinsichtlich der Risiko-Ren- Luxemburg
Madrid
pro Jahr. Die höchste Cap Rate zu Prog- dite-Relation weisen Amsterdam, Brüssel München
Stuttgart
nosebeginn in Kombination mit den stärks- und Wien die günstigsten Prognosewerte Frankfurt
Helsinki
ten erwarteten Mietanstiegen sorgt für auf. Insbesondere die beiden letztgenann- Mailand
Stockholm
die Spitzenposition. Moderate Verluste er- ten profitieren dabei von den sehr gerin- Hamburg
geben sich für Vancouver, Montréal und gen Schwankungen der Gesamterträge in Berlin
Paris
Toronto, deutliche Verluste im Bereich von den vergangenen Jahren. Auf die Spitzen- London City
London WE
7% pro Jahr für Calgary. Die beiden gruppe folgen mit Lissabon, Lyon und Köln Oslo
Warschau
lateinamerikanischen Standorte Santiago drei relativ kleine Büromärkte. Nicht ent- 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
und Mexico City erreichen dank Anfangs- sprechend entlohnt werden dürfte das
‡ Sharpe-Ratio (unten)* Ertrag p.a. in % (oben)
renditen von deutlich über 6% zu Beginn höhere Volatilitätsrisiko in Warschau, Oslo, *Risikofreier Zinssatz: Rendite 10j. deutsche Bundesanleihe
(Ø Nov. 2015)
des Prognosezeitraums geringe, aber posi- London und Paris. Unter den deutschen Big
Quelle: DekaBank
tive jährliche Gesamterträge bis 2020. 7-Standorten weisen Berlin und Hamburg
die niedrigsten Sharpe-Ratio-Werte und so-
In Australien hat sich 2015 die zweigeteilte mit die geringste Attraktivität auf.
Global: Prognostizierte Marktgesamt-
Entwicklung fortgesetzt: Während Mel-
erträge und Sharpe-Ratio 2016-2018
bourne und Sydney ausgeprägte Rendite- Bei den Büromärkten außerhalb Europas
kompressionen und starke Mietanstiege fallen die unterschiedlichen Datendefinitio-
-15 -10 -5 0 5 10 15
verzeichneten, dürfte Perth einen starken nen verstärkt ins Gewicht. Beispielsweise Melbourne
Mietrückgang erfahren haben. Zudem dürfte die höhere Volatilität von Effektiv- Sydney
Tokio
waren die Renditerückgänge in den ver- gegenüber Nominalmieten dazu führen, Dallas
Seoul
gangenen Jahren an den rohstoffabhängi- dass die kanadischen Standorte systema- Chicago
Brisbane
gen Märkten Brisbane und Perth deutlich tisch niedrigere Sharpe-Ratio-Werte auf- Mexico City
Ottawa
schwächer ausgeprägt. Aufgrund der weisen. In der vorliegenden Auswertung Perth
aktuell deutlich höheren Nettoanfangs- betrifft dieser Aspekt in erster Linie Ottawa Miami
Santiago
renditen ergeben sich für Brisbane und und Toronto, da die übrigen drei kanadi- Los Angeles
Manh. Downt.
Perth auf Fünfjahressicht etwas höhere schen Standorte Gesamtertragsprognosen Houston
Toronto
Gesamterträge als für die übrigen beiden unterhalb des risikofreien Zinses aufwei- Boston
Seattle
Standorte. sen, sodass das Sharpe-Ratio negativ und Manh. Midt.
Sharpe-Ratio
damit nicht aussagekräftig ist. Bei aller Washington D.C.
negativ
Singapur
Die Ertragsprognosen der drei berücksich- gebotenen Vorsicht hinsichtlich der Ver- Montreal
Vancouver
tigten asiatischen Märkte unterscheiden gleichbarkeit der Daten deuten die Ergeb- San Francisco
Calgary
sich mit jährlich knapp 1% bis 3% bis 2020 nisse darauf hin, dass Melbourne und 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6
nur geringfügig, aber erheblich bezüglich Sydney im Prognosezeitraum attraktive
‡ Sharpe-Ratio (unten)* Ertrag p.a. in % (oben)
des Verlaufs. Während für Tokio insbeson- Investmentstandorte sein dürften. Sie Aufgrund unterschiedlicher Definitionen sind die Daten nur
bedingt vergleichbar. *Risikofreier Zinssatz: Rendite 10j. deutsche
dere 2016 sehr hohe Erträge erwartet zeichnen sich gegenüber den beiden an- Bundesanleihe (Ø Nov. 2015); Sharpe-Ratio im negativen
Bereich nicht aussagekräftig
werden, die in den folgenden Jahren stark deren australischen Märkten, die Ertrags-
Quelle: DekaBank
rückläufig sind und 2019/20 in deutliche prognosen in ähnlicher Höhe aufweisen,
Verluste münden, ist der prognostizierte durch deutlich niedrigere Schwankungen
Verlauf für Singapur mit zweistelligen Ver- in der Vergangenheit aus. Tokio erreicht in nischen Märkten weisen auf Dreijahres-
lusten 2016 und danach deutlich anstei- erster Linie dank des sehr hohen Gesamt- sicht Dallas, Ottawa und Chicago die
genden Erträgen nahezu spiegelverkehrt. ertrags in 2016 eine gute Platzierung auf attraktivsten Risiko-Rendite-Kombinationen
Für Seoul ergeben sich nach knapp 8% der Rangliste. In abgeschwächter Form gilt auf.
in 2016 in den folgenden vier Jahren be- dies auch für Seoul, das allerdings auch
scheidene aber relativ konstante Erträge von der geringen Volatilität in der Vergan-
von durchschnittlich knapp 1% pro Jahr. genheit profitiert. Unter den nordamerika-
9
Deutschland.
Wirtschaft. eine Million m² erreicht hat. Ein Großteil
davon war bereits vorvermietet. Eine zu-
Deutschland zählt zu den strukturell gut nehmende Bedeutung erlangt auch die Um-
aufgestellten Volkswirtschaften der euro- widmung älterer Bestandsflächen in Wohn-
päischen Währungsunion. Die exportstimu- oder Hotelnutzung. 2016 ist ein leichter
lierende Abwertung des Euro und kauf- Anstieg bei den Fertigstellungen zu erwar-
kraftfördernde Rohstoffpreisrückgänge ten. Wir rechnen mit weiteren Leerstands-
liefern komfortable Rahmenbedingungen. rückgängen in Düsseldorf und Frankfurt,
Selbst Störfaktoren wie ein schwächeres in den restlichen A-Städten dürfte die Leer-
Wachstum der Schwellenländer verursach- standsquote stagnieren.
ten keinen Einbruch der wirtschaftlichen
Aktivität, sondern allenfalls eine temporäre Die Spitzenmieten haben sich in den ersten
Abschwächung. Allerdings verlieren diese neun Monaten 2015 in Berlin um 4,5%
positiven Impulse im Prognosezeitraum an und in Frankfurt um 1,5% erhöht. In Düs-
Kraft. Die fundamentale Situation von seldorf, Hamburg, München und Stuttgart
Haushalten und Unternehmen ist unverän- blieben sie unverändert. Die Durchschnitts-
dert gut. Ein stabiler Arbeitsmarkt, stei- mieten erhöhten sich insbesondere in
gende Löhne, geringe Preissteigerungen München und Stuttgart, aber auch in Ber-
und ein extrem niedriges Zinsniveau be- lin und Frankfurt. In Köln trat, ähnlich wie
günstigen den Konsum. Nach 1,7% in 2015 im Vorjahr in Düsseldorf, ein leichter Rück-
rechnen wir für 2016/17 mit Wachstums- gang bei der Spitzenmiete ein, bedingt
raten beim BIP von 1,7% bzw. 1,5%. durch fehlende Abschlüsse im Premium-
Leerstand
Segment. Wir prognostizieren für die
A-Städte 2016 ein durchschnittliches Wachs-
in %
20
Büromärkte. tum der Spitzenmieten von rund 2% und
2017 eine leichte Steigerung auf durch-
15 A-Städte. schnittlich gut 3%.
10
An den deutschen Büromietmärkten fiel
die Nachfrage in den ersten drei Quartalen
5 2015 um 18% höher aus als im Vergleichs- B-Städte.
0 zeitraum des Vorjahres. Dabei ist hervor- In den B-Städten war der Flächenumsatz
zuheben, dass dieses Ergebnis auch ohne von Januar bis September 2015 an einigen
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2015/Q3
Steigerung bei den großflächigen Vermie- Standorten höher als im Vergleichszeit-
tungen zustande kam, sodass insgesamt raum 2015. Eine spürbar stärkere Nachfrage
‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt
eine breitere Nachfragebasis zugrunde liegt. registrierten sowohl Essen als auch Dort-
‡ Hamburg ‡ München
Insbesondere Berlin und Düsseldorf ver- mund, ohne dass dabei Großabschlüsse
Quelle: PMA, DekaBank
zeichneten beim Flächenumsatz eine deut- dominant gewesen wären. Bonn und
liche Zunahme von jeweils fast 50%. In Hannover verzeichneten eine moderate
München betrug der Zuwachs gegenüber Nachfragesteigerung, während der Flächen-
dem Vorjahr immerhin noch 22%, in Frank- umsatz in Bremen das Vorjahresniveau
Spitzenrendite (netto)
furt 7%. Köln und Stuttgart konnten das hielt. In Leipzig verminderte sich der Flächen-
Niveau des Vorjahres halten, in Hamburg umsatz um knapp 18%. Der Leerstand
in %
war das Ergebnis geringfügig niedriger. Die nahm in fast allen B-Städten weiter ab,
6,00
Nettoabsorption fiel in fast allen A-Städten selbst in Bonn oder Bremen, wo bereits
5,25 noch etwas höher aus als im Vorjahr, was ein sehr niedriges Niveau erreicht ist. Das
zum weiteren Abbau des Leerstands beitrug. Neubauvolumen ist überschaubar, in
4,50
B-Städten wird traditionell kaum spekulativ
3,75 Der Leerstand hat in allen Städten weiter gebaut und größere Projekte sind meistens
3,00
abgenommen, besonders ausgeprägt war vorab an Eigennutzer vergeben. Der ab-
der Rückgang in Berlin und Düsseldorf. nehmende Leerstand führte an einigen
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2015/Q3
Selbst in München und Stuttgart, wo das Standorten zu Mietanstiegen im Spitzen-
verfügbare Angebot bereits sehr niedrig segment, z.B. in Bremen, Bonn und
‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt
ist, kam es zu einer weiteren Reduzierung. Hannover. Dabei werden die Höchstwerte
‡ Hamburg ‡ München
Eine maßgebliche Rolle spielt dabei das nicht überall in der City erreicht, sondern
Quelle: PMA, DekaBank
moderate Neubauvolumen, das 2015 knapp
10zum Teil in aufstrebenden Cityrandlagen volumens, allein auf Berlin entfielen 7 Mrd. B- und C-Standorten. München war mit
mit hohem Neubauanteil. EUR. Investitionen außerhalb der Big 7 3,8% für Bürogebäude in Spitzenlagen der
legten absolut gesehen überproportional teuerste A-Standort vor Berlin mit 4,1%.
zu. Core-Investments generierten knapp Unter den B-Städten lagen Bonn, Hannover,
Investmentmarkt. die Hälfte des gesamten Transaktionsvolu- Leipzig und Nürnberg mit Werten zwi-
mens. Das Engagement ausländischer schen 4,8 und 5,2% an der Spitze. Wir er-
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Investoren hat sich weiter erhöht, sie stamm- warten 2016 weitere Renditerückgänge.
Immobilien belief sich 2015 auf rund 55 ten überwiegend aus Nordamerika, UK
Mrd. EUR und übertraf den Vorjahreswert und Frankreich. Ausländer waren besonders Ein neues Allzeit-Hoch erreichte auch der
um fast 40%. Der letzte Rekord von 2007 bei Portfolio-Verkäufen aktiv. Der Anteil Handel mit Wohnungsbeständen. Knapp
wurde damit übertroffen. Büroimmobilien von Portfolios am Gesamtvolumen steiger- 30 Mrd. EUR wurden 2015 in Wohnungs-
erreichten einen Umsatzanteil von 40%, te sich gegenüber dem Vorjahr um zwei portfolios investiert und damit mehr als
Handelsimmobilien von 35%. Jeweils rund Drittel und erreichte rund 20 Mrd. EUR. Die doppelt so viel wie 2014.
8% entfielen auf Hotels, Logistik und ge- unverändert hohe Nachfrage führte zu
mischt genutzte Liegenschaften. Die A-Städte weiteren Renditerückgängen, inzwischen
erreichten 55% des gesamten Investment- auch verstärkt in sekundären Lagen und
Kennzahlen A-Standorte per Ende 2015
Stadt Bestand Flächenumsatz Leerstand Flächenneuzugang Spitzenmiete
10-Jahres-Ø 10-Jahres-Ø
Mio. m² m² % m² EUR/m²/Monat
Berlin 15,0 583.000 6,6 122.000 23,5
Düsseldorf 7,6 306.000 9,3 99.000 24,0
Frankfurt 10,4 431.000 11,8 130.000 35,5
Hamburg 11,6 487.000 6,9 170.000 24,5
Köln 5,8 267.000 8,3 86.000 19,0
München 13,7 509.000 4,7 138.000 33,5
Stuttgart 5,9 195.000 4,0 52.000 20,0
Quelle: bulwiengesa, PMA, DekaBank
Kennzahlen B-Standorte per Ende 2015
Stadt Bestand Flächenumsatz Leerstand Flächenneuzugang Spitzenmiete
10-Jahres-Ø 10-Jahres-Ø
Mio. m² m² % m² EUR/m²/Monat
Bochum 1,6 49.000 5,5 20.000 11,6
Bonn 3,8 90.000 3,1 25.000 18,0
Bremen 2,6 86.000 4,5 33.000 12,7
Dortmund 2,6 72.000 5,9 33.000 13,5
Dresden 2,6 70.000 8,6 12.000 12,1
Duisburg 2,2 64.000 2,5 21.000 13,5
Essen 3,0 111.000 5,0 31.000 14,0
Hannover 4,5 120.000 5,0 32.000 14,3
Karlsruhe 2,4 37.000 3,8 19.000 13,0
Leipzig 3,6 90.000 11,0 10.000 12,5
Mannheim 2,0 57.000 5,4 17.000 15,0
Münster 2,2 59.000 3,3 25.000 14,3
Nürnberg 3,6 67.000 8,0 29.000 13,5
Wiesbaden 2,2 66.000 5,7 19.000 14,3
Quelle: bulwiengesa, gif e.V., DekaBank
11Preise für Wohnimmobilien
Mit der Fortsetzung der Preisanstiege wach- größerem Interesse als die hinsichtlich ge-
sen auch die Bedenken, dass sich speku- samtwirtschaftlicher Risiken. Zweifelsfreie
Index 2009 = 100
lative Preisblasen bilden und daraus Gefah- Aussagen sind in diesem Zusammenhang
150
ren für die gesamtwirtschaftliche Entwick- kaum zu treffen. Häufig hängt das Ergebnis
140
lung entstehen könnten – ähnlich wie nach auf regionaler Ebene von den verfügbaren
130
dem Platzen der Preisblasen in den USA Daten, der exakten Fragestellung und der
120 oder Spanien. Risiken für das Bankensystem verwendeten Methodik ab. In einer aktuel-
110 und die Stabilität der Finanzmärkte würden len Analyse kommt das DIW zu dem Ergeb-
100 vor allem dann entstehen, wenn die Kredit- nis, dass in 37 von 127 Städten Spekulation
90 vergabe infolge gelockerter Kreditvergabe- ein wahrscheinlicher Treiber für die bis-
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standards dauerhaft stark ausgeweitet herige Preisentwicklung ist. Allerdings ist
würde. Da derzeit nur wenige Daten hin- mehrheitlich nur das kleinere Neubauseg-
‡ Deutschland ‡ 127 Städte ‡ 7 Großstädte sichtlich der gewährten Kreditkonditionen ment betroffen, nur in neun Städten wur-
Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser; den Hinweise auf spekulative Preisanstiege
transaktionsbezogene Objekt- und Regionalgewichtung
verfügbar sind, ruht das Hauptaugenmerk
7 Großstädte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, auf dem Kreditvergabevolumen. In den bei Bestandswohnungen gefunden. Unter
München, Stuttgart
ersten zehn Monaten 2015 stieg das Neu- den A-Städten sind Hamburg und Köln im
Quelle: Bundesbank, bulwiengesa, DekaBank
geschäftsvolumen von Wohnungsbau- Neubausegment und München im Bestands-
krediten an private Haushalte auf Jahres- segment betroffen. In einer weiteren Studie
sicht außergewöhnlich stark um knapp kommt das Beratungsunternehmen empirica
Neugeschäftsvolumen und
25% an. Mit einer Jahresrate von 3,3% zu dem Ergebnis, dass in 110 der 402 Land-
Zinssatz bei Wohnungsbaukrediten
weitete sich der Bestand an Wohnungs- kreise und kreisfreien Städte mit hoher Wahr-
baukrediten im dritten Quartal 2015 so scheinlichkeit eine Preisblase vorliegt, dar-
in % Mrd. EUR
stark aus wie zuletzt 2001. Die Bundesbank unter auch die sieben A-Städte. Nach dieser
6 25
weist darauf hin, dass das Kreditwachstum Analyse steigen in fast jeder zweiten Re-
5 20 im langfristigen Vergleich weiterhin als gion Kaufpreise und Mieten nicht mehr im
4 15 moderat bezeichnet werden kann. Zudem Gleichklang. Allerdings spricht in den
wird darauf verwiesen, dass der Gesamt- meisten Regionen das moderate Neubau-
3 10
verschuldungsgrad der privaten Haushalte, volumen gegen eine Preisblase.
2 5 also die Verschuldung insgesamt in Relation
1 0 zum Bruttoinlandsprodukt, sinkt. Eine Rolle Deutschlandweit nähert sich die Bautätig-
bei der starken Ausweitung des Neuge- keit dem im April 2015 vom Bundesinstitut
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schäfts könnte der Anstieg der Kreditzinsen für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
‡ Effektivzins (Zinsbindung über 10 Jahre, l.S.) gespielt haben. Denn zwischen Mai und ermittelten Neubaubedarf an. So lag die
‡ Wohnungsbaukredite (3-Monatsmittel, r.S.) Juli stiegen die Zinsen für Kredite mit einer Anzahl fertiggestellter Wohnungen 2014
Zinsbindung von über 10 Jahren um mehr rund 10% unterhalb der benötigten
Quelle: Bundesbank, DekaBank
als 30 Basispunkte. Dadurch dürfte die Sorge 272.000 Einheiten, die das BBSR als Durch-
vor weiter steigenden Zinsen geschürt schnittswert für die Jahre 2015-2020 ge-
worden sein, sodass sich zahlreiche Inves- schätzt hat. Doch findet die Bautätigkeit
toren die aktuellen Konditionen sichern nicht immer dort statt, wo Wohnraum be-
Wohnungsmarkt. wollten. Dies würde den sprunghaften An- nötigt wird. Denn für die A-Städte lag die
stieg des Kreditvolumens zur Jahresmitte Anzahl 2014 fertiggestellter Wohnungen,
Der Preisanstieg am deutschen Wohnimmo- und den anschließenden Rückgang erklä- trotz eines Anstiegs um gut 75% innerhalb
bilienmarkt setzt sich fort. Nachdem der ren. Im Finanzstabilitätsbericht 2015 vom von vier Jahren, noch immer 26% unter-
Preisauftrieb 2014 etwas an Dynamik ver- November kommt die Bundesbank zu einer halb des vom BBSR ermittelten Neubau-
loren hatte, legte er laut Daten des Verban- eindeutigen Einschätzung: „Trotz deutlicher bedarfs der nächsten Jahre. Der starke
des deutscher Pfandbriefbanken in den Preisanstiege in den vergangenen Jahren, Anstieg der Baugenehmigungen der ver-
ersten drei Quartalen 2015 wieder stärker sind derzeit in Deutschland keine Anzeichen gangenen Jahre in den A-Städten deutet
zu. Nach den Daten der Bundesbank und für gesamtwirtschaftlich krisenhafte Ent- jedoch darauf hin, dass der errechnete
der bulwiengesa AG wiesen auch 2014 die wicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt Bedarf bald gedeckt werden könnte, zu-
sieben A-Städte einen stärkeren Preisanstieg zu erkennen.“ Dennoch dürfte das Kredit- mindest für die A-Städte als Aggregat
auf als der Gesamtmarkt. Zwischen 2009 vergabeverhalten auch 2016 unter Beob- betrachtet. Allerdings muss dieses Niveau
und 2014 summierte sich der Anstieg in achtung bleiben. auch über mehrere Jahre hinweg gehalten
den A-Städten auf 42%, während im Lan- werden – und bei steigendem Bedarf
desdurchschnitt ein Zuwachs von knapp Für Investoren ist die Frage nach spekulati- noch erhöht werden.
19% verzeichnet wurde. ven Preisblasen auf regionaler Ebene von
12Belgien.
Wirtschaft. die 10%-Marke. In zentralen Lagen stan-
den nur 5,5% aller Flächen leer im Gegen-
Belgien hat dank der diversifizierten Wirt- satz zu 16,7% in dezentralen Lagen. Wäh-
schaftsstruktur seinen Beitrag zur Stabilisie- rend die Leerstandsentwicklung dort vor
rung Eurolands während der europäischen allem durch Flächenumwidmungen von
Schuldenkrise geleistet. Der Arbeitsmarkt Büros zu Wohnungen beeinflusst wurde, kam
erwies sich in den vergangenen Jahren als zuletzt auch wieder Unterstützung von der
sehr robust. Mit 8,7% lag die Arbeitslosen- Vermietungsseite. Der Class A-Anteil am
quote auch im Herbst 2015 deutlich unter Gesamtleerstand ist mit etwa 7% äußerst
dem EWU-Durchschnitt. Die hohe Staats- gering. Von 470.000 m² im dritten Quartal
verschuldung erfordert hingegen eine fis- 2015 in Bau befindlichen Büroflächen waren
kalische Konsolidierung. Diese wird durch lediglich 19% spekulativer Natur. Mit knapp
die guten Finanzierungsbedingungen an drei Vierteln waren die zentralen Lagen der
den Kapitalmärkten ebenso wie durch eine Schwerpunkt der spekulativen Bautätigkeit.
solide wirtschaftliche Entwicklung unter- Die Spitzenmiete im teuersten Teilmarkt
stützt. Die internationale Wettbewerbsfähig- Léopold (Europäischer Distrikt) verharrt seit
keit hat aufgrund der steigenden Lohnkosten 2011 bei 225 EUR/m²/Jahr. Im kleinteiligen
zudem abgenommen. Dies belastet die Bereich sind vereinzelt auch deutlich höhere
belgische Wirtschaft, die mit 85% einen sehr Mieten von 285 EUR/m²/Jahr und mehr
hohen Offenheitsgrad aufweist. 2016 dürfte möglich. Die EU-Institutionen hingegen zah-
sich die belgische Konjunktur mit einem Plus len zumeist geringere Mieten, da sie lang-
von 1,6% analog zum EWU-Durchschnitt ent- fristige Verträge abschließen. Die Zugeständ-
Leerstand und Spitzenmiete
wickeln. 2017 erwarten wir ein Plus von 1,3%. nisse der Vermieter waren rückläufig mit
einem Monat je Vertragsjahr bei Abschluss
in % EUR/m²/Jahr
eines marktüblichen Vertrages, in dezent-
12 240
Büromarkt Brüssel. ralen Lagen wurden bis zu drei Monaten ge-
währt. Das Mietsteigerungspotenzial bis 9 230
2014 hatte sich die Nachfrage nach einem 2020 sehen wir aufgrund der begrenzten
extrem schwachen 2013 (niedrigstes Volu- spekulativen Bautätigkeit sowie weiterer 6 220
men seit 1992) wieder belebt, auch wenn Flächenumwidmungen bei jährlich 2% im
3 210
das zehnjährige Mittel von 483.000 m² wei- Durchschnitt.
terhin unterschritten wurde. Mit 222.000 m² 0 200
verfehlte der Flächenumsatz in den ersten
2003
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2010
2011
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2013
2014
drei Quartalen 2015 den Vorjahreswert um Investmentmarkt. 2015/Q3
28%. Ein Grund hierfür war das Ausblei-
‡ Leerstand (l.S.) ‡ Spitzenmiete (r.S.)
ben großer Anmietungen durch öffentliche Mit 0,9 Mrd. EUR verzeichnete der Invest-
Quelle: PMA, DekaBank
Einrichtungen. Allerdings werden sowohl mentumsatz mit belgischen Büroliegen-
von EU-Institutionen als auch der nationa- schaften in den ersten drei Quartalen 2015
len und lokalen Verwaltung noch einige ein Minus von 29% gegenüber dem Vor-
größere Abschlüsse erwartet. Die öffent- jahreszeitraum. Schwerpunkt mit 88% war
Spitzenrendite (netto)
liche Hand bleibt eine wichtige Nachfrage- Brüssel. Mit 1,8 Mrd. EUR verbuchte Brüssel
stütze, die seit 2000 im Schnitt zu einem 2014 aufgrund sehr großer Einzeldeals ein
in %
Drittel des jährlichen Umsatzes beitrug im hohes Ergebnis. Dank zweier großer Deals
6,0
Gegensatz zu unter 10% in Paris oder mit Shopping Centern wurde das landes-
London. Bis einschließlich September ent- weite Transaktionsvolumen über alle Nut-
5,5
fielen 77% des Flächenumsatzes auf private zungsarten im ersten Dreivierteljahr 2015 hin-
Unternehmen. Da öffentliche Einrichtungen gegen um mehr als 60% übertroffen. Die
5,0
ihren Fokus auf zentrale Lagen richten, er- Anfangsrenditen in Brüssel haben sich zeit-
reichten diese nur einen Anteil von 40% am verzögert dem europaweiten Abwärtstrend 4,5
Flächenumsatz im Gegensatz zu in der Re- angeschlossen. Die Spitzenrendite (brutto)
gel 50 bis 55%. Die Leerstandsquote sank sank um 40 Basispunkte auf 5,5%, was einer 4,0
2003
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2009
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2011
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2013
2014
2015/Q3
dank der anhaltenden umfangreichen Flä- Nettoanfangsrendite von 5,1% entspricht. In
chenumnutzungen sowie der moderaten Decentralised gab die Spitzenrendite um 75
Fertigstellungen im dritten Quartal auf 9,6% Basispunkte nach auf 6,75% (brutto). Die
Quelle: PMA, DekaBank
und somit erstmals seit 2008 wieder unter Renditekompression dürfte 2016 anhalten.
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