DRESDEN DREHT AUF. CITY REPORT REGION DRESDEN.
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION DRESDEN.
DRESDEN DREHT AUF.
2021/2022, Nr. 31.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
ROBUSTE WIRTSCHAFTSSTRUKTUREN,
AUCH ZUKÜNFTIG WACHSENDE
EINWOHNER- UND HAUSHALTSZAHLEN,
EIN AUSGEWOGENER BRANCHENMIX:
DRESDEN BEWEIST IN DER KRISE
SEINE EXZELLENTEN STANDORT- UND
LEBENSQUALITÄTEN UND ÜBERZEUGT MIT
TOP ERGEBNISSEN AM IMMOBILIENMARKT.
Anett Richter, Niederlassungsleiterin Aengevelt Dresden
2
INHALT.
MEINUNG.
Dirk Hilbert. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Dresden auf einen Blick. 6
Trends. 7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 18
Investmentmarkt. 30
Der Markt für Büroflächen. 44
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 60
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 72
Der Markt für Wohnimmobilien. 80
Aengevelt auf einen Blick. 92
Referenzen. 93
3
AENGEVELT RESEARCH
Dirk Hilbert
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden
4Liebe Leserinnen und Leser,
vieles ist seit dem Jahr 2020 unsicher geworden – sicher scheint inzwischen nur, dass uns das Coronavirus
weiter begleiten und fordern wird. Trotzdem bin ich mir aber auch sicher: Dresden bleibt selbst in Krisenzeiten
einer der besten Plätze zum Leben, Arbeiten und Wohnen – und natürlich zum Investieren!
Aber warum in Dresden investieren? Ist nicht auch der Immobilienmarkt schwer in die Krise geraten?
Erstaunlicherweise und wider Erwarten: Nein! Nach unserem jüngsten Grundstücksmarktbericht, erschienen im
Krisenjahr 2020, bewegt sich der Immobilienmarkt mit einem Geldumsatz in Höhe von rund 2,5 Milliarden Euro
seit nunmehr drei Jahren auf einem ähnlich hohen Niveau. In nahezu allen Teilmärkten konnten Preissteigerungen
festgestellt werden, insbesondere neu errichtete Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr
um rund 15 Prozent. Festgestellt wird auch, dass der Bedarf an Grundstücken und Eigenheimen enorm steigt,
nicht nur bei Familien. Demgegenüber wird Bauland, vor allem in der Innenstadt, knapper und teurer. Seit
2014 haben sich die Kosten dafür in Dresden teilweise mehr als verdoppelt. Der Trend zu weiter steigenden
Preisen setzte sich auch im ersten Halbjahr 2020 fort.
Das hat nicht zuletzt mit der nach wie vor erfreulichen Einwohnerentwicklung zu tun, die Einwohnerzahl stieg
zuletzt auf über 562.000 Menschen an. Prognosen bescheinigen Dresden bis zum Jahr 2035 ein weiteres
Bevölkerungswachstum. Rund 580.000 Menschen könnten dann hier leben.
Welche Herausforderungen bringt das? Ganz klar: Mehr Einwohner sorgen für mehr Bedarf an attraktivem
Wohnraum, vernetzter Mobilität und lebenswerter Infrastruktur. Gleichzeitig machen mehr Einwohner die Stadt
interessanter für gewerbliche Investoren. Dresden baut und genehmigt deshalb seit vielen Jahren in großem Umfang
Kindertagesstätten, Schulen und Wohnungen. Auch die Corona-Pandemie konnte diese Entwicklung nicht stoppen.
In den Dresdner Immobilienmarkt zu investieren lohnt sich also, langfristig sowieso. Denn die Grundstückspreise
in Dresden liegen immer noch deutlich unter denen von München, Berlin oder Hamburg.
Der hier vorliegende „City Report Region Dresden“, der den Dresdner Immobilienstandort abbildet und analysiert,
hilft Ihnen sicherlich bei der Entscheidung, sich in Dresden zu engagieren.
Dirk Hilbert
Oberbürgermeister derLandeshauptstadt Dresden
5AENGEVELT RESEARCH
DRESDEN AUF EINEN BLICK.
556.600 307.500 308.600
EINWOHNER. PRIVATHAUSHALTE. WOHNUNGEN.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
92.000 m² 436 Mio. € 545 Mio. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ. GEWERBLICHE INVESTMENTS. WOHNINVESTMENTS.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
115.000 m² 4,0% p.a. 3,8% p.a.
BÜROLEERSTAND. SPITZENRENDITEN BÜRO. SPITZENRENDITEN WOHNEN.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
15,00 €/m² 100,00 €/m² 15,80 €/m²
BÜROSPITZENMIETE. EINZELHANDELSSPITZENMIETE. OBERE NEUBAUWOHNUNGSMIETE.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
6AENGEVELT RESEARCH
DER MARKT FÜR
WOHNIMMOBILIEN.
80Der Dresdner Wohnungsmarkt befindet sich aktuell in einer Phase zunehmender
Anspannung. Sowohl das große Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre als auch
die hohe innerstädtische Umzugsmobilität sorgen für rege Umsätze am Wohnungsmarkt.
Laut der mittlerweile sechsten Ausgabe des Wohnungsmarktberichtes der Landeshaupt-
stadt Dresden, erschienen im Jahr 2018 (für das Berichtsjahr 2020 ist bei Drucklegung
noch kein Termin bekannt), lag die innerstädtische Umzugsmobilität bei rd. 8,5%.
47.500 Einwohner zogen 2017 innerhalb der Stadt um. Der Preistreiber der Mieten,
die sich in der Regel über Neuvermietungen stärker erhöhen als über die Erhöhung von
Bestandsmieten, liegt folglich nicht allein im großen Bevölkerungswachstum begründet,
sondern auch in der hohen Fluktuation.
Der Mietwohnungsmarkt wird insbesondere von zwei Eigentümergruppierungen
bestimmt. Das sind einerseits die privaten Vermieter (64% Anteil) und andererseits die
Wohnungsgenossenschaften (20%). Der Eigentumsmarkt umfasst in Dresden 16% des
Wohnungsbestandes, davon 11% in Eigenheimen und 5% in Eigentumswohnungen.
Insbesondere der Markt für Eigentumswohnungen hat in den vergangenen Jahren einen
großen Aufschwung erlebt. Etwa die Hälfte aller seit 2008 fertiggestellten Wohnungen im
Geschosswohnungsbau entfiel auf das Marktsegment Eigentumswohnungen.
Dresden verfügt aktuell noch über eine Angebotsreserve von insgesamt rd. 6,2%
(ca. 18.700 Wohneinheiten), von denen laut Wohnungsmarktbericht indessen lediglich
5,4 Prozentpunkte marktaktiv sind. Mittlerweile werden nur noch 5.200 Wohneinheiten
(1,7%) dem strukturellen Leerstand zugeordnet, der zu Jahrtausendbeginn noch bei über
30.000 Wohneinheiten lag. Ein großer Teil des Leerstands wurde durch umfassende
Bestandssanierungen wieder vermarktungsfähig und vorrangig an Mieter gebracht, auch
Umwandlungen und Abrisse sorgten für den rasanten signifikanten Abbau des struktu-
rellen Leerstands. Auch diese Entwicklung rief zunehmend Projektentwickler und Investoren
auf den Plan, die in Dresden bis heute hervorragende Investitionsmöglichkeiten sehen.
81AENGEVELT RESEARCH
Dresden: Baugenehmigungen für Wohnungen und Fertigstellungen.
Anzahl Wohnungen
8.000
Ein-/Zweifamilienhäuser
6.000
Geschosswohnungsneubau
(Wohn- und Nichtwohngebäude)
Sonstige (Bestandsveränderungen)
4.000 Fertigstellungen* / Wohnungen
intkl. Umbau
Mindest-Erhaltungsbedarf
0,5% des Bestandes p.a.
2.000
* eigene Schätzung per 01.03.2021
Quelle:
Staatistisches Landesamt des Freistaats Sachsen,
Modellierung Aengevelt Research,
0
Fertigstellungen ab 2020*
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20* © Aengevelt Research
Neubau: Baugenehmigungen und
Fertigstellungen.
Das anhaltende Bevölkerungswachstum, hohe ■ Für den gesamten Wohnungsneubau
Studentenzahlen sowie steigende Beschäftigungs- (Wohn- und Nichtwohngebäude) wurden im
zahlen erhöhen die Nachfrage nach nachfragege- Berichtsjahr rd. 6.000 (2019: 6.100) Baugeneh-
rechtem Wohnraum weiter, was sich den allgemeinen migungen erteilt. Gegenüber dem langfristigen
Marktgesetzen entsprechend stimulierend auf die 10-Jahresmittel (2011 bis 2020: 3.645 WE)
Angebotsmieten auswirkt. bedeutet das ein markantes Plus von 65 %.
Das motiviert Projektentwickler, die Stadt (mittler- ■ Mit einem erneut überdurchschnittlichen
weile wieder Teilnehmer am Wohnungsbaumarkt) Ergebnis wurden Neubauaktivitäten durch den
und weitere Investoren, weiterhin vermehrt Geschosswohnungsneubau dominiert (2020:
Wohngebäude zu errichten. 1.798). Das markant hohe Vorjahresergebnis
konnte damit indes nicht wieder erreicht
Wie bereits in den Vorjahren hat sich auch werden (2019: 2.657WE). Im Ein-/Zweifa-
das Berichtsjahr durch rege Bautätigkeit milienhaussegment (2020: 359 WE) wurde
ausgezeichnet. Zudem signalisieren hohe dagegen annährend das Niveau des Vorjahres
Bauüberhangzahlen auch für die nächsten Jahre erreicht (2019: 399 WE).
ein anhaltend hohes Fertigstellungsvolumen.
82Wohnen auf einen Blick.
6.000 2.600
Genehmigte Wohnungen. Fertigstellungen.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
170 Mio. € 517 Mio. €
Geldumsatz EZFH. Geldumsatz MFH.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
3,8% p.a. 15,80 €/m²
Spitzenrendite MFH. Obere Neubaumiete.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
83AENGEVELT RESEARCH
■ Sonstige Bestandsveränderungen, unter Transaktionen auf dem
die bspw. Umnutzungsmaßnahmen oder Wohnimmobilienmarkt.
Wohnungszusammenlegungen fallen, waren
im Berichtsjahr moderat rückläufig (2020: ■ Das Transaktionsvolumen auf dem gesamten
400 Genehmigungen vs. 2019: 430 Genehmi- Wohnungsmarkt in Dresden (unbebaut,
gungen) und blieben leicht unter dem Dekaden- bebaut, Wohn- und Teileigentum) belief sich
Mittel (2011 – 2020: 452 Genehmigungen). nach vorläufigen Auswertungen des GAA
Dresdens auf rund EUR 1,55 Mrd. Damit lag
das Ergebnis rd. 2,2% über dem des Vorjahres
(2019: EUR 1,51 Mrd.), und 40,2% über
Moderates Mietpreiswachstum. dem langfristigen Mittelwert (Ø 2011 – 2020:
rd. EUR 1.101 Mio.). Dresden hat sich durch
■ Die steigende Nachfrage, die sich in den die hohe Wohnraumnachfrage zu einem klaren
vergangenen Jahren durch das markante Verkäufermarkt entwickelt. Das bedeutet, dass
Bevölkerungswachstum erhöht hat, und der Bestandshalter zyklisch in einer günstigen
damit verbundene Anstieg der Haushaltszahlen Verhandlungsposition sind und ein steigendes
führen zusammen mit wohnwertsteigernden Miet- und Kaufpreisniveau erwarten können.
Qualitätsverbesserungen z.B. im energeti-
schen Bereich und im Wohnumfeld angesichts ■ Der Umsatz mit unbebauten Ein-/ Zweifa-
knappen bedarfsgerechten Angebotes unwei- milienhausgrundstücken sowie unbebauten
gerlich zu einer tendenziellen Erhöhung des Mehrfamilienhausgrundstücken verzeichnete
Mietpreisniveaus. zusammengenommen ein Minus gegenüber
dem Vorjahr von rd. 20,2%. Der Umsatz mit
■ Die Mietpreisspanne für Neuvermietungen im Bauland für Ein-/ Zweifamilienhäuser ist mit
Bestand lag 2020 zwischen EUR 6,40/m² und EUR 20 Mio. im Vergleich zum Vorjahr um
EUR 11,40/m². Im Durchschnitt stieg die Miete EUR 2 Mio. gesunken. Unbebaute Mehrfamilien-
für Bestandswohnungen von EUR 8,00/m² im hausgrundstücke kontrahierten rd. EUR 28 Mio.
Vorjahr auf EUR 8,10/m². (2019: rd. EUR 36 Mio.). Der Gesamtumsatz lag
rd. 15,4% unter dem langfristigen 10-Jahres-
■ Im Angebotsbereich Neubauwohnungen zog durchschnitt (Ø 2011 – 2020: EUR 56,8 Mio.).
das Mietniveau im Vergleich zum Vorjahr 2019
deutlicher an. Hier werden im Durchschnitt
EUR 11,50/m² bei Neuvermietungen gezahlt.
Aktuell werden Mieten von EUR 9,10/m² bis
15,80/m² gefordert.
84■ Der Flächenumsatz für unbebaute Ein-/ Zwei-
familienhausgrundstücke verringerte sich von
11,4 ha im Jahr 2019 auf 8,5 ha im Berichtsjahr.
Der rechnerisch ermittelte durchschnittliche
Kaufpreis pro Quadratmeter stieg deutlich an
und betrug EUR 238,-/m² (2019: EUR 191,-/m²).
Die Grundstücke für (reinen) Mehrfamilien-
hausbau, konnten im Berichtsjahr ein Flächenum-
satz von 6,1 ha erzielen (2019: 10,5 ha). Daraus
resultiert ein gesunkener mittlerer Kaufpreis von
nunmehr EUR 649,-/m² (2019: EUR 687,-/m²).
Dresden: Wohnungsmieten.
EUR/m²
20
obere Neubaumiete
16
obere Bestandswohnungsmiete
untere Neubaumiete
12
untere Bestandswohnungsmiete
8
4
Quelle:
Eigene Erhebungen,
0 Bulwiengesa RIWIS
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 © Aengevelt Research
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