"Potenzial - organisches Wachstum" - Swiss Real Estate Funds Day 2018 Urs Fäs Head of Investment Products, Real Estate Switzerland
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Öffentlich
«Potenzial – organisches Wachstum»
Swiss Real Estate Funds Day 2018
Urs Fäs
Head of Investment Products,
Real Estate Switzerland
26. Januar 2018
0
Überzeugende Fakten…
… zu Real Estate Switzerland
9 70+ Jahre track record
Immobilienanlage-Produkte/
Mandate
1100+Liegenschaften in der Schweiz
Grösster Schweizer
Immobilienfonds mit
dem UBS «Sima»
über CHF 20 Mrd
an Anlagevermögen
Nachhaltige
~70
erfahrene Mitarbeiter
und diversifizierte Strategie
Ältester Schweizer
in Basel, Zurich und Lausanne Immobilienfonds mit dem
Daten per 31. Dezember 2017 UBS «Foncipars»
1
Qualitative Verdichtung in Morges
Projekt "Ilôt Sud"
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
2
UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima»
Überschreitung der 8,5 Mrd. CHF-Grenze
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften 7
8 1 0 5
Gemischte Bauten
2
1 1
.
3
1
1 5
3 1
Bauland / angefangene Bauten h 1
w3
l
1
5 2
6 A
1
1
a 4
3 5
7 2 5
4 1
0 2
3
4
0 1
2
8
3 2
6
2 1
2 6
3 1
9
a 1
1
Kat egorien nach KAG1 VW 2 Ant eil
2
Wohnbauten 3'976.0 46.7%
Kommerzielle Bauten 3'527.9 41.4%
100 CHF Mio.
Gemischte Bauten 872.6 10.3%
50
20 Angefangene Bauten/
Bauland 139.5 1.6%
1 KAG: Kollektivanlagegesetz Tot al 8'516.1
2 Werte in Mio. CHF per 31.12.2016
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018 Anzahl Liegenschaf t en 357
3
Diversifikation anhand des UBS «Sima»
Schweizweit 352 Liegenschaften mit über 8.5 Mrd. Verkehrswert, verteilt auf 17 Kantone
Erträge Regionen Liegenschaftsqualität
ZH 48.6% 3 Rating Einzelassets
Parken 4%
Sonstige 4% BS/BL 11.7%
kommerzielle
BE 8.3%
Objektattraktivität
Gewerbe 10%
2
Verkauf 14% GE 7.5%
Büro 19% VD 4.8%
Wohnen 49% übrige 19.1%
1
0% 20% 40% 60% 0% 20% 40% 60%
Marktattraktivität
Bauperioden 0
0 1 2 3
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
vor 1900 1900 - 1940 1941 - 1950 1951 - 1960 1961 - 1970 1971 - 1980 1981 - 1990 1991 - 2000 2001 - 2010 2011 -
Marktwert in % Anzahl Liegenschaften in %
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), Januar 2018
Daten per 31. Dezember 2016
4
Aktuelle Bauprojekte ab ca. 10 Mio. CHF
8. Sanierung 9. Neubau 1. Neubau
Claraturm 89 LimmatSpot
123
Kornhausgasse
Basel (BS) Basel (BS) ca.100 Mio. CHF 7 Spreitenbach (AG)
ca. 15 Mio. CHF ca. 142 Mio. CHF 2. Neubau
Ambassador
6 Opfikon (ZH)
ca. 85 Mio. CHF
7. Ersatzneubau
Lärchengartenstrasse
Birsfelden (BL)
5
ca. 18 Mio. CHF
4 3. Ersatzneubau
Lochäcker
Kloten (ZH)
ca. 50 Mio. CHF
6. Ersatzneubau 4. Sanierung
5. Sanierung & Aufstockung
Am Stutz Via Pretorio
Rue Hoffmann, Genf (GE)
Münsingen (BE) Lugano (TI)
ca. 17 Mio. CHF
ca. 29 Mio. CHF ca. 30 Mio. CHF
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
5
Organisches Wachstum
…ein stetiger Prozess
Erkennen Machbarkeit Priorisieren Realisierung
Selektion von möglichen • Einbettung der Objekte in • Sicherung der Definition der
Objekten aufgrund von räumlichen Kontext Portfoliowerte Entwicklungsvarianten
• Lebenszyklen • Regulierungsvorgaben • Stabilisierung der • A) Sanierung und/oder
Einkünfte Erweiterung
• Energetischen Themen • Investitionskosten
• Ressourcenallokation • B) Ersatzneubau
• Verdichtungspotenzialen • Wertschöpfung
(Finanzen, Baumarkt,
• C) Kombination Varianten
• Änderungen von • … personell)
A&B
Zonenplanung
• Nachhaltigkeitsstrategie
Phase 3 • …
• Marktattraktivität
• Zeithorizont der
Umsetzung
• …
Für bestehende Anlagegefässe ist der Erwerb von Liegenschaften im aktuellen
Niedrigzinsumfeld herausfordernd, womit vertiefte Überlegungen für organisches
Wachstum und Werterhaltungsmassnahmen in den Vordergrund rücken
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
6
SIMA - Grosses Wachstumspotenzial im Bestand
Priorisierung aufgrund Portfoliostruktur und Marktzyklen
Zürich (ZH) - Grimselstr./Saumackerstr. 50
Genf (GE) - Morillon-Parc 38
Uster (ZH) - Zelgstr. 33
St. Gallen (SG) - Fuchsenstr. 27
Birsfelden (BL) - Lärchengartenstr. 18
weitere Projekte 42 27 16 6
Gesamte Pipeline Insgesamt über 2 Mrd. CHF
0 50 100 150 200 250
Wertreserve in Mio. CHF
…über 2 Mrd. CHF langfristig realisierbare Wertreserven
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
7
Realisierungskonzepte im Vergleich
Die Lösungsansätze zur Potenzial-Nutzung sind vielseitig
Vorgehensweise
• Durchleuchtung des Portfolios nach Ausnützungsreserven
• Erarbeitung verschiedener Entwicklungsvarianten der
Projekte mit
- Höchsten Wertreserven
- Höchster Brutto-/Nettorendite
- Schlechtestem Zustand
• Zeitnahe Umsetzung
Entwicklungsvarianten
Sanierung & Erweiterung Ersatzneubau Kombination
• Sanierung des Bestandes • Realisierung der maximalen • Entwicklungsvarianten sinnvoll
Ausnützung durch kombinieren
• Realisierung der maximalen
Abbruch/Neubau (Hybrid-Modell)
Ausnützung durch Erweiterung
(Anbau, Aufstockung, Zusatzbau,
Quelle: Bednar Steffen Architekten
etc.)
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
8
Innere Verdichtung in Basel
Im Rahmen von Bauzonenrevisionen Potenziale erkennen
Wohnen
Kommerziell
Gemischt
Standort
Claraturm
Link: https://www.ubs.com/ch/de/asset-management/real-estate/property-finder.html#
9Vorgaben auf verschiedenen Ebenen
Umsetzung von Potenzialen
Rahmenbedingungen Optionen der Raumplanung
Bund
• Ausbau
Kantone • Anbau
• Aufstockung
• Ergänzung
Lokale Ebene • Abbruch
Definition der Ausgangslage
• Baulücken
• Arrondierungen
• Ausnützung
Quelle: RZU, UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland, Januar 2018
10Claraturm – in die Höhe bauen
Zielkonflikte der Verdichtung
Basel, Riehenring
Investitionsvolumen ca. CHF 100 Mio.
184 Wohnungen und ca. 5000 m2 Gewerbefläche
Baubeginn 2018 geplant
… 184 Wohnungen ohne zusätzlichen Bodenverbrauch
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); Januar 2018
11Wachstum aus dem Bestand – Lochäcker
Sanierung Ersatzneubau
• 211 Wohnungen, vollvermietet • 105 Wohnungen (vorher 40 Wohnungen)
• Investitionsvolumen ca. 35 Mio. CHF • Investitionsvolumen ca. 50 Mio. CHF
• Fertiggestellt per Juli 2016 • Baustart Mai 2017, geplante Fertigstellung März 2019
Quelle: Wohnform + Architektur GmbH
12Wachstum aus dem Bestand – Lochäcker
Die vermietbare Nutzfläche wird um mehr als einen Drittel erhöht
Entwicklung der vermietbaren Nutzfläche (m2)
18 200
15 400 2 800
15 400 8 900
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000
Bestand Rückbau Neubau
Quelle: Wohnform + Architektur GmbH
13Wachstum aus dem Bestand – Münsingen
Bestandsliegenschaft Sanierung
• 5 Mehrfamilienhäuser • Komplette Aussensanierung mit Balkonerweiterung
• 66 Wohnungen • Sanierung der Küchen und Nasszellen
• Baujahr 1984 – 1986 • Wärmedämmung im Minergie®-Standard
• Vermietbare Nutzfläche: 6700 m² • Baubeginn per Q1 2016, Fertigstellung per Q4 2016
Ersatzneubau
• 3 Mehrfamilienhäuser • Ausbaustandard im mittleren bis höheren Segment
• 63 Wohnungen • Moderne Grundrisse
• Baujahr 1973 – 1979 • Zertifizierung im Minergie®-P-Standard
• Vermietbare Nutzfläche: 6200 m² • Baubeginn per Q1 2017, Fertigstellung per Q4 2018
Quelle: Bednar Steffen Architekten
14Wachstum aus dem Bestand – Münsingen
Mit der Realisierung des Ersatzneubaus steigt die Ausnutzung um rund 20 %...
Entwicklung der vermietbaren Wohnnutzfläche (m2)
12 900
6 700 6 200
6 700 8 200
0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000
Bestand Rückbau Neubau
Quelle: Bednar Steffen Architekten
15Betriebsoptimierungen als Teil des organischen Wachstums
Reduktion der Nebenkosten stärkt das Nettomietertragspotenzial
Top 5 Massnahmen Wirkungsgrad Einsparungen in kWh
Ersatz Leuchtmittel durch LED
kWh
5%
CHF
1.1%
19.2 Mio.
Isolation des Warmwasser-/ Heizungsleitungsnetzes - - Einsparungen in CHF
sowie der Kellerdecken
Zeitabhängige Steuerung der Warmwasser-zirkulation 0.2% 0.1% 2.9 Mio.
Anpassen der Vorlauftemperatur an den effektiven 12% 2%
Verbrauch
NK Reduktion
Nutzungszeitgesteuerte Beleuchtung und Lüftung 5% 1.1%
-13%
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM)
16An morgen denken
Die Enkeltauglichkeit leben…
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM)
17Kontakt
UBS Fund Management (Switzerland) AG
Urs Fäs, MRICS, CFA,
Head of Investment Products
Real Estate & Private Markets Switzerland
Aeschenplatz 6
4052 Basel
+41-61-288 36 19
urs.faes@ubs.com
www.ubs.com
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steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). UBS
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