EIN BUNDESWEITER MIETEN DECKEL IST ÜBERFÄLLIG 2 / 2022
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STANDPUNKTE 2 / 2022
ANDREJ HOLM UND BENJAMIN RA ABE
EIN BUNDESWEITER MIETEN
DECKEL IST ÜBERFÄLLIG
DER MIETENANSTIEG KÖNNTE SOFORT GESTOPPT WERDEN:
VERFASSUNGSFEST UND HAUSHALTSNEUTRAL
Was tun, wenn das Wasser überläuft? Hahn aus und Wasser ablassen. Was tun, wenn‘s brennt? Mögliche Brandbe-
schleuniger entfernen und das Feuer löschen. Was tun gegen zu hohes Tempo in der Kurve? Runter vom Gas und brem-
sen. In vielen Alltagssituationen ist klar, dass Notsituationen zunächst mit einer Unterbrechung bzw. Beendigung der un-
erwünschten Entwicklungen begegnet wird: Wasser aus, Feuer aus und runter vom Gas. Auch bei zu hohen Mieten ist es
naheliegend, weitere Steigerungen auszuschließen und überhöhte Mieten abzusenken. In unserem Vorschlag für einen
bundesweiten Mietendeckel haben wir bestehende Regelungen des Mietrechts neu konfiguriert und um zusätzliche Ins-
trumente erweitert. Mit der Festlegung der Durchschnittsmiete als Referenzmiete, mit der konsequenten Beschränkung
von Mieterhöhungen auf laufende Verträge und Wiedervermietungen sowie mit der Absenkung von überhöhten Mieten
bietet der bundesweite Mietendeckel einen rechtssicheren und effektiven Schutz vor überhöhten Wohnkosten und star-
ken Mietsteigerungen.
MIETENDECKEL ALS OPTION FÜR EINEN WIRK wirksamen Sicherung von leistbaren Mieten führen. Vonsei
SAMEN SCHUTZ VOR MIETSTEIGERUNGEN ten der Wohnungswirtschaft und ihrer Lobby werden Miet
In den fachpolitischen Debatten zur Wohnungspolitik wer preiskontrollen aus nachvollziehbaren Gründen abgelehnt,
den drei grundsätzliche Strategien zur Sicherung einer sozia weil sie die Gewinne durch die Wohnungsbewirtschaftung
len Wohnversorgung diskutiert: der Ausbau des Angebots einschränken.
preisgünstiger Wohnungen durch öffentlichen und geförder- Aus der Perspektive von Mieter*innen ist es eine eigentlich
ten Wohnungsneubau, mehr Wohngeld, um Mieter*innen einfache Rechnung: Wenn Wohnungen zu teuer sind und
ROSA LUXEMBURG STIFTUNG
mit geringeren Einkommen die Zahlung von marktüblichen die Mietbelastung zu hoch ausfällt, dann hilft vor allem ein
Mieten zur ermöglichen, sowie die gesetzliche Begrenzung Stopp von Mietsteigerungen und eine Absenkung der Mie
von Miethöhen und Mietsteigerungen. te, um die Situation zu verbessern. Das aktuelle Regierungs
Dabei ist der öffentliche Wohnungsbau mit dauerhaften programm der Bundesampel hingegen setzt da auf die lang
Mietpreis- und Belegungsbindungen das wohl effektivste fristige Wirkung von Markteffekten und geht offensichtlich
und nachhaltigste Instrument, weil es die Verwertungslo davon aus, dass eine deutliche Ausweitung des Angebots zu
gik auch strukturell durchbricht. Je größer der Bestand von mehr bezahlbaren Mieten führt.1 Dem liegen ökonomische
öffentlichen oder gemeinnützigen Wohnungen, desto grö Modellvorstellungen zugrunde, die davon ausgehen, dass
ßer das Potenzial für eine soziale Wohnversorgung. Nachteil sich der Preis durch das Verhältnis von Angebot und Nach
hierbei ist eindeutig der lange Zeitraum, der zwischen politi frage bildet. Selbst wenn das abstrakt zutreffen sollte, hilft
schen Beschlüssen und den angestrebten Effekten liegt. Die es Mieter*innen mit zu hohen Mieten nicht direkt. Zum ei
Zahlung von Wohngeld wird vor allem von Vertreter*innen li nen wirken sich die erwarteten Mietpreiseffekte des Markt
beraler Positionen und den Immobilienverbänden bevorzugt. modells zunächst nur auf die Wohnungsangebote aus. Um
Nicht nur weil sie zeitnah wirkt, sondern weil es sich hierbei weniger Miete zu zahlen, müssten die Haushalte also umzie
letztendlich über den Umweg der Mietzahlungen um eine hen. Zum anderen reagieren auf einen Angebotsüberhang
hochwillkommene Subventionszahlung an die private Woh zuerst die teuersten Preislagen. Werden viele Wohnungen
nungswirtschaft handelt. Mietpreisbegrenzungen wirken gebaut, sinken also zuerst die überhöhten Mieten in den
ebenfalls unmittelbar und können flächendeckend zu einer oberen Preisklassen – eine Absenkung von Mieten im unteren Preissegment ist nur dann zu erwarten, wenn so viele Der Anstieg der Angebotsmieten betrug im selben Zeitraum
Wohnungen gebaut werden, dass es zu einem hohen Leer sogar 36 Prozent. Zum Vergleich: Die allgemeine Inflations
stand kommt und Vermieter*innen froh sind, überhaupt ei rate in diesen Jahren lag bei gerade einmal sieben Prozent.
nen Mietvertrag abzuschließen. Solche Mietenmärkte sind Wohnungsmieten sind also im Vergleich zur allgemeinen
in der Vergangenheit von allem in den stark schrumpfenden Preisentwicklung deutlich schneller gestiegen.4
Städten in Ostdeutschland entstanden und wurden aus der Gerade in den Ballungszentren fällt es selbst Menschen
Perspektive von Stadtentwicklung und Infrastruktur völlig zu mit einem mittleren Einkommen zunehmend schwer, die
Recht als Probleme angesehen. Da eine solche Überproduk monatliche Miete aufzubringen. Noch schwieriger ist es, ei
tion von Wohnungen weder wünschenswert noch klimapo ne neue Wohnung zu finden. In Großstädten mit mehr als
litisch sinnvoll wäre, sind also andere Ansätze gefragt, mit 100.000 Einwohner*innen gibt fast die Hälfte (48,5 Prozent)
denen Mietpreise im Bestand auf einem erschwinglichen Ni aller Haushalte in Mietwohnungen mehr als 30 Prozent ihres
veau gehalten werden können. Eine gesetzliche Mietpreis Einkommens für die Miete aus. Gut ein Viertel der Mieter
begrenzung ist der schnellste und effektivste Weg, um Miet haushalte (25,6 Prozent) muss mehr als 40 Prozent des Ein
preissteigerungen zu stoppen und das Angebot leistbarer kommens dafür aufwenden. Bei fast 12 Prozent der Haus
Wohnungen zu vergrößern. halte lagen die Mietkosten sogar bei mehr als der Hälfte des
Einkommens.5 In sozialpolitischen Diskussionen wird eine
WARUM BRAUCHT ES EINEN BUNDESWEITEN Mietkostenbelastung von maximal 30 Prozent als Grenze an
MIETENDECKEL? gesehen. Um noch genügend Geld für andere Ausgaben zur
Da nur wenige Wohnungsunternehmen und private Ver Verfügung zu haben, sollte kein Haushalt mehr als 30 Pro
mieter*innen freiwillig auf Einnahmen verzichten, müssten zent für die Wohnkosten ausgeben. Für fast die Hälfte der
die Einschränkung von Mietsteigerungen und die Festset Großstadthaushalte sind die Mieten, misst man sie an ihren
zung von Höchstmieten bei neuen Mietverträgen gesetz Einkommen, also zu hoch.
lich geregelt werden. Das aktuelle Mietrecht und die aktuelle Neben den steigenden Mieten und der Wohnkostenbelas
Rechtsprechung sehen jedoch weder einen Ausschluss von tung ist die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Ange
Mietsteigerungen noch eine Festsetzung von Höchstmieten botsmieten ein weiteres Problem der aktuellen Wohnungs
bei der Wiedervermietung vor. Mieterorganisationen und Ini marktentwicklungen. Im Durchschnitt aller Großstädte hat
tiativen fordern deshalb seit vielen Jahren eine Veränderung sich der Abstand zwischen den Mittelwerten der Bestands
des Mietrechts ein, um die soziale Versorgung mit Wohnun mieten und der Angebotsmieten von 1,10 Euro/m² (2013)
gen sicherzustellen. Mit dem Schlagwort «Mietendeckel» auf 2,84 Euro/m² (2020) vergrößert. Insbesondere Haushal
fassen wir die notwendigen Reformen des Mietrechts zu te, die umziehen wollen, neu in eine Stadt ziehen oder zum
sammen, die einem weiteren Anstieg von Mietpreisen Ein ersten Mal eine eigene Wohnung suchen, müssen so deut
halt bieten sollen. lich tiefer in die Tasche greifen als Bestandsmieter*innen.
Berlin, die Stadt in Deutschland mit den höchsten Steige Mit dieser Lücke erschweren sich nicht nur die Bedingungen
rungen bei den Angebots- und Bestandsmieten in den letz der Wohnungssuche, sondern es wächst auch der Verdrän
ten Jahren, hat 2020 mit dem Beschluss für einen Berliner gungsdruck. Denn eine Neuvermietung zu einem höheren
Mietendeckel einen ersten Versuch unternommen, eine Preis ist für Vermieter*innen der schnellste Weg zu höheren
mietpreisrechtliche Regulierung im Rahmen eines Landes Mieteinnahmen.
gesetzes durchzusetzen.2 Dieses Gesetz verbot Mieterhö Um eine soziale Wohnversorgung sicherzustellen, müss
hungen für eine Dauer von fünf Jahren und sah eine Sen te ein effektives Mietgesetz eine wirksame Begrenzung von
kung überhöhter Mieten vor. Es scheiterte jedoch am Mieterhöhungen, eine Beschränkung der Neuvermietungs
Bundesverfassungsgericht: Berlin fehle für einen solchen mieten sowie eine Absenkung überhöhter Mietpreise er
Schritt die Gesetzgebungskompetenz.3 Für eine kurze Zeit möglichen.
hatte der Berliner Mietendeckel für eine Art Verschnaufpau
se bei den Preisanstiegen gesorgt. In dem guten Jahr seiner WELCHE ANFORDERUNGEN STELLEN SICH
Geltung sorgte er dafür, dass es zumindest hier und da in der AN EIN MIETENDECKELGESETZ?
Stadt wieder bezahlbare Wohnungen gab. Eine reformierte Mietgesetzgebung muss darüber hinaus,
Spätestens seit dem Ende des Berliner Modells mehren um eine verfassungsrechtliche Überprüfung zu überstehen,
sich die Stimmen für die Einführung eines bundesweiten die Kriterien Geeignetheit, Erforderlichkeit und Angemes
Mietendeckels. Da die Wohnungsmarktsituation regional senheit erfüllen. Als geeignet und zweckmäßig gelten Ge
stark variiert, gibt es sowohl Vorschläge für eine Öffnungs setze, wenn mit ihrer Anwendung die von ihnen intendier
klausel, die Bundesländern weiter gehende Möglichkeiten ten Ziele zu erreichen sind. Wenn überhöhte Mieten und zu
der Mietpreiskontrolle einräumen soll, als auch für ein Bun starke Mietsteigerungen als Problem für die soziale Stadt
desgesetz, das die Unterschiede zwischen Städten und Re entwicklung und die Wohnversorgung angesehen werden,
gionen berücksichtigt. Ein Mietendeckelgesetz müsste aller sind Begrenzungen von Mieterhöhungen, Absenkungen
dings nicht nur wirksam, sondern auch rechtssicher sein, um von Wiedervermietungsmieten und auch die Absenkung
die zu erwartenden Klagen der Immobilienwirtschaft und ih von überhöhten Mietpreisen grundsätzlich geeignet, diesen
rer Lobbyverbände zu überstehen. Missstand zu beheben.
Als erforderlich gelten Gesetze, wenn kein milderes Mittel
WAS MUSS IN EINEM MIETENDECKELGESETZ mit einer vergleichbaren oder besseren Wirkung zur Verfü
GEREGELT WERDEN? gung steht. Dabei muss auch die Belastung für die Betrof
Die Entwicklung der Mietdaten sprechen eine eindeutige fenen und die Allgemeinheit berücksichtigt werden. Erfor
Sprache: Im Durchschnitt der Großstädte sind die Bestands derlich ist eine Neuregelung der Mietgesetzgebung, weil
mieten zwischen 2013 und 2020 um 22 Prozent gestiegen. die bisherigen mietrechtlichen Auflagen, inklusive der Miet 2preisbremse, erwiesenermaßen unzureichend sind, um über Mietspiegeln angewandte Instrument der Referenzmiete
höhte Mieten zu verhindern bzw. Mietsteigerungen wirksam (ortsübliche Vergleichsmiete) ist Bezugspunkt für die Wie
einzudämmen. Alternative Ansätze wie der Ausbau von miet dervermietungsmiete (plus 10 Prozent) und für die Mietpreis
preis- und belegungsgebundenen Wohnungen oder auch die überhöhung (plus 20 Prozent). Derzeit wird die Referenzmie
Ausweitung von Wohngeldzahlungen sind entweder nicht te aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren
zeitnah umzusetzen oder schlichtweg zu teuer. Selbst wenn vereinbart oder verändert wurden. Die Mieten, die sich länger
es der Ampelkoalition gelänge, ihre Wohnungsbauziele zu er nicht verändert haben und damit preisdämpfend wären, fin
reichen (100.000 geförderte Wohnungen pro Jahr), würde es den dagegen keinen Eingang bei der Ermittlung der ortsübli
über 40 Jahre benötigen, um auf diesem Wege allen Haushal chen Vergleichsmiete. Dies führt zu einer Mietendynamisie
ten, die zurzeit unter überhöhten Mieten leiden, eine für sie rung. Hier muss gegengesteuert werden. Die Referenzmiete
erschwingliche Wohnung anbieten zu können. Und das wä muss aus allen aktuellen Mieten, egal ob neu vereinbart, lan
re auch nur dann der Fall, wenn der «Schwund» von 60.000 ge gültig oder gerade angehoben, errechnet werden. Sie
bis 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr durch auslaufende Bin muss die Mieten abbilden, die aktuell im Durchschnitt gezahlt
dungen gestoppt werden würde. Ein vollständiger Ausgleich werden. Allein dies würde das Mietenniveau bereits dämp
der zu hohen Wohnkostenbelastung durch eine Subjektför fen. Dieser Systemwechsel muss für alle Wohnungsmärkte
derung (sprich: Wohngeld, Übernahme der Kosten der Un gelten. Eine solche Durchschnittsmiete ist Grundlage für alle
terkunft etc.) würde allein die 44 größten Städte pro Jahr über nachfolgend dargestellten Regelungskomplexe.
15 Milliarden Euro kosten. Die Wohngeldzahlungen von Län b) Begrenzung der Mieterhöhungen im Bestand: Aktuell
dern und Bund beliefen sich im Jahr 2020 auf eine Summe können die Mieten bis zur Referenzmiete angehoben wer
von 1,3 Milliarden Euro6 und müssten mehr als verzehnfacht den, allerdings nur um maximal 20 Prozent in drei Jahren, bei
werden, um auf diesem Wege eine sozial verträgliche Wohn angespannten Wohnungsmärkten sind es maximal 15 Pro
versorgung für alle Haushalte sicherzustellen. zent in drei Jahren. Grundsätzlich wollen wir an diesem Sys
Als angemessen gelten Gesetze, wenn nach einer Ab tem festhalten, allerdings liegen die erlaubten prozentualen
wägung aller Vor- und Nachteile die mit den Maßnahmen Steigerungen weit jenseits der Inflationsrate und führen da
verbundenen Einschränkungen im Vergleich zu den er mit zu einer weiteren Erhöhung der Mietbelastungsquote.
wartbaren Vorteilen nicht unverhältnismäßig sind. Von be Je geringer das Wohnungsangebot, desto stärker steigen
sonderer Bedeutung bei dieser Abwägung sind die ver die Preise. In Regionen, in denen sich schon jetzt Menschen
fassungsrechtlich festgelegten Grundrechte. Im Fall von mit mittleren Einkommen die Mieten nicht mehr leisten kön
Mietbegrenzungen betrifft dies vor allem die in Artikel 14 nen, bedarf es eines Stopps, damit die Einkommen wie
des Grundgesetzes definierten Eigentumsrechte, die nur der «nachziehen» können. Je nach Region bedarf es daher
so weit eingeschränkt werden dürfen, wie dies zum Schutz unterschiedlicher Regelungen. Wir schlagen hier deshalb
der Bevölkerung erforderlich ist. In der Konsequenz muss eine von der Wohnversorgungslage abhängige Festlegung
ein Mietendeckelgesetz demnach auch die Interessen von der maximalen Steigerungsraten vor. Während in Gebieten
Vermieter*innen berücksichtigen. mit ausgeglichenen Wohnungsmärkten unverändert das Li
Wir schlagen daher einen regional differenzierten Ansatz mit von 20 Prozent in drei Jahren gelten soll, können für Ge
vor, bei dem die Einschränkungen dort stärker ausfallen biete mit angespannten Wohnungsmärkten Grenzwerte zwi
sollen, wo das Schutzbedürfnis der Mieter*innen aufgrund schen 15 Prozent und der Inflationsrate festgelegt werden.
überhöhter oder überdurchschnittlich steigender Mietpreise Für Städte in akuter Wohnungsnotlage schlagen wir jeweils
besonders groß ist. Auch die auf bis zu zehn Jahre verlänger zeitlich befristet einen vollständigen Ausschluss von Mieter
te Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungsei höhungen vor.
gentum, die Begrenzung der Mieterhöhungen in laufenden c) Begrenzung der Wiedervermietungsmiete: Seit gut
Verträgen auf maximal 15 Prozent in drei Jahren (statt der sechs Jahren gilt in angespannten Wohnungsmärkten die
üblichen 20 Prozent) sowie die 2015 beschlossene Miet Mietpreisbremse, sofern die Länder diese eingeführt haben.
preisbremse zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten Bei Wiedervermietung darf keine Miete vereinbart werden,
sollen nur in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Pro
Anwendung finden. Damit folgen wir dem Grundgedanken zent übersteigt. Die aktuelle Mietpreisbremse ist aber zu
eines regional ausdifferenzierten Mietrechts. kompliziert und hat sich als praxisuntauglich erweisen. Die
von ihr gewährten Ausnahmen und vielen Einschränkungen
WIE SOLL DER BUNDESWEITE MIETENDECKEL müssen weg. Die Mietpreisbremse muss zum Beispiel auch
AUSGESTALTET WERDEN? gelten, wenn die Wohnung vor Anmietung umfassend mo
Der Vorschlag für einen bundesweiten Mietendeckel greift dernisiert worden ist. Vormiete und Miete dürfen keine Rolle
bereits bestehende Regelungsmechanismen des Mietrechts mehr spielen. Die Pflicht, den Verstoß vorher zu rügen, ge
auf, konfiguriert sie neu und führt mit der einkommensab hört ebenso abgeschafft wie die formalen Hürden bei der
hängig «leistbaren Miete» in Gebieten mit Wohnungsnot ein Einführung. Unser Vorschlag für einen bundesweiten Mie
ganz neues Instrument ein. Damit kann ein effektiver Schutz tendeckel sieht eine Kappung der Wiedervermietungsmie
vor überhöhten Mietpreisen und starken Mietsteigerungen te ohne jede Ausnahme vor. In Regionen mit angespannten
durchgesetzt werden. Die Elemente der vorgeschlagenen Wohnungsmärkten darf die Miete bei einem Neuvertrag die
Reform des Mietrechts umfassen: a) die Festlegung der Re Durchschnittsmiete maximal um zehn Prozent überschrei
ferenzmiete, b) die Regelung von Mieterhöhungen in laufen ten. In Städten mit Wohnungsnotlagen, so schlagen wir vor,
den Verträgen, c) die Begrenzung von Wiedervermietungs darf die Wiedervermietungsmiete die Durchschnittsmiete
miete sowie d) die Absenkung von überhöhten Mieten. nicht übersteigen.
a) Reform der Referenzmiete: Das bereits jetzt schon im d) Absenkung überhöhter Mieten: Viele mietrechtliche Ins
3 Miet- und Wohnungsrecht oder etwa bei den kommunalen trumente belohnen die vorherige Ausschöpfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten. Das heißt, selbst in Konstellationen, messenen Bedingungen besonders gefährdet ist, weil die
in denen Mieten eingefroren werden sollen, würde der Sta Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätig
tus quo fortgeschrieben werden. Eine Begrenzung der Miet keit der erforderliche Wohnraum geschaffen wird. Weitere
erhöhungen und eine Verschärfung der Mietpreisbremse Merkmale sind ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage
reichen nicht aus, um an dieser Situation etwas zu ändern – und überdurchschnittlich stark gestiegene Angebots- oder
zu stark sind die Mieten in den letzten Jahren gestiegen. Es Bestandsmieten in den zurückliegenden Jahren. In diesen
bedarf eines Schutzes vor Mietpreisüberhöhung und der Gebieten soll es den Kommunen ermöglicht werden, in Ab
Möglichkeit staatlichen Eingreifens. Wir schlagen daher vor, hängigkeit von den wohnungspolitischen Erfordernissen die
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zu reaktivieren, der Miet maximalen Werte für Mieterhöhungen in laufenden Verträ
preise verbietet, die um mehr als 20 Prozent über der Refe gen selbst festzulegen. Die Kappungsgrenze der Mieterhö
renzmiete liegen. Bei Verstößen sollte der Staat selbst aktiv hungen sollte dabei deutlich unter den bisher rechtlich zu
werden und den Mieter*innen die Last nehmen, ihre Rechte lässigen Mieterhöhungen (zurzeit 15 Prozent in drei Jahren)
individuell einklagen zu müssen. Die Mietpreisüberhöhung liegen. Bei Neuvermietungen darf in Anlehnung an die bishe
knüpft im vorgeschlagenen Modell eines bundesweiten Mie rige Mietpreisbremse die Miete maximal zehn Prozent über
tendeckels an die Referenz- oder Durchschnittsmiete an. In der jeweiligen Vergleichsmiete liegen. Im Gegensatz zur gel
Wohnungsnotgebieten, die sich dadurch auszeichnen, dass tenden Mietpreisbremse soll es hier aber keinerlei Ausnah
die Mieten von Menschen mit mittleren Einkommen nicht meregelungen geben. Wie für Gebiete mit ausgeglichenen
mehr gezahlt werden können, soll es den Kommunen dar Wohnungsmärkten gilt eine höchstzulässige Miete nach
über hinaus möglich sein, die höchstzulässige Miete nicht Wirtschaftsstrafrecht. Danach sind Mietpreise verboten, die
an der Durchschnittsmiete, sondern an der «lokalen Leistbar die jeweilige Durchschnittsmiete um mehr als 20 Prozent
keitsgrenze» auszurichten. Diese orientiert sich bei mittlerer überschreiten.
Wohnungsgröße an einer Mietkostenbelastung von maxi Wohnungsnotlagengebiete: Als Orte mit Wohnungsnot
mal 30 Prozent des Medianeinkommens der ortsansässigen lagen gelten Städte und Regionen, in denen Bestands- und
Bevölkerung. Wird diese Leistbarkeitsgrenze um mehr als Angebotsmieten in den letzten Jahren überdurchschnittlich
20 Prozent überschritten, muss die überhöhte Miete abge stark gestiegen sind, in denen Bestands- und Angebotsmie
senkt werden, andernfalls droht ein Bußgeld. ten überdurchschnittlich weit auseinanderliegen bzw. wo
mehr als 50 Prozent der Haushalte eine Mietkostenbelastung
WO SOLL DER BUNDESWEITE MIETENDECKEL von über 30 Prozent ihres Einkommens haben. Zugrunde ge
ANWENDUNG FINDEN? legt wird bei der Berechnung der Mietkostenbelastung die
Grundsätzlich gilt ein bundesweiter Mietendeckel im gesam Bruttowarmmiete, die von den Haushalten zu zahlen ist. Für
ten Bundesgebiet. Vorgeschlagen wird aber die Einteilung solche Wohnungsnotlagengebiete sind stärkere Eingriffe
in drei Gebietstypen, in denen jeweils verschiedene Rege durch den bundesweiten Mietendeckel vorgesehen. Mieter
lungsstufen gelten sollen. Die Länder werden dabei gesetz höhungen sollen komplett ausgeschlossen werden, um den
lich verpflichtet, die Wohnungsmärkte in den Gemeinden zu Mieter*innen nach den überdurchschnittlichen Mietsteige
beobachten und bei Vorliegen der nachgenannten Kriterien rungen der vergangenen Jahre eine Atempause zu verschaf
die entsprechenden Gebietstypen auszuweisen und die Ein fen. Wiedervermietungsmieten dürfen die jeweilige Refe
ordnung regelmäßig zu überprüfen. renzmiete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten
Ausgeglichene Wohnungsmärkte: Als Orte mit ausgegli und die höchstzulässige Miete liegt per Definition 20 Prozent
chenen Wohnungsmärkten gelten Städte und Regionen, über der «lokalen Leistbarkeitsgrenze». Als «lokale Leistbar
in denen es weder überdurchschnittlich hohe Mieten noch keitsgrenze» gilt der Mietpreis, bei dem mit einem mittleren
Mietsteigerungen gibt und in denen es durch eine Leer Haushaltseinkommen und einer durchschnittlichen Woh
standsquote von mindestens drei Prozent ein ausreichendes nungsgröße eine Mietbelastung von 30 Prozent des Haus
Potenzial für einen Wohnungswechsel gibt. In diesen Gebie haltseinkommens nicht überschritten wird.
ten gelten weiterhin die bisherigen Regelungen des Miet
rechts. Bei laufenden Verträgen dürfen Mietsteigerungen WELCHE WIRKUNGEN SIND VON EINEM
bis zur ortüblichen Vergleichsmiete erfolgen, diese dürfen BUNDESMIETENDECKEL ZU ERWARTEN?
jedoch in einem Zeitraum von drei Jahren 20 Prozent nicht Um die Wirksamkeit der von uns vorgeschlagenen Rege
überschreiten. Die Wiedervermietungsmiete in diesen Ge lungen einschätzen zu können, haben wir eine Simulations
bieten darf wie bisher frei vereinbart werden. Veränderun rechnung durchgeführt. Wir sind dabei von 44 Großstädten
gen zu bisherigen Regelungen betreffen die Berechnung der in Deutschland mit knapp sieben Millionen Haushalten, die
Referenzmieten und die Reaktivierung des Wirtschaftsstraf dort zur Miete wohnen, ausgegangen. Dabei konnte gezeigt
rechts für das Verbot von überhöhten Mieten. Die ortsübli werden, dass ein Bundesmietendeckel die soziale Wohnver
che Vergleichsmiete soll künftig nicht mehr aus den Mietver sorgungslage deutlich verbessern würde.7 Von ihm würden
tragsabschlüssen und Mietpreisveränderungen der letzten fast alle Haushalte profitieren. Vor allem für die 3,5 Millio
sechs Jahre abgeleitet werden, sondern als echte Durch nen Haushalte, die derzeit überhöhte Mieten zahlen, würde
schnittsmiete aller Wohnungen berechnet werden. Als neu sich die finanzielle Belastung verringern. Für rund eine Mil
es Regelungselement soll auch eine höchstzulässige Miete lion Haushalte, die heute mit ihren Wohnkosten überlastet
zur Anwendung kommen, die künftig Mietpreise, die 20 Pro sind, könnte mit der vorgeschlagenen Umstellung der Re
zent über der jeweiligen Referenzmiete liegen, ausschließen ferenzmiete, der Einführung von Kappungsgrenzen und
soll. Absenkungen auf die höchstzulässige Miete eine für sie er
Angespannte Wohnungsmärkte: Als Orte mit angespann schwingliche Wohnung im Bestand gesichert werden. Zu
ten Wohnungsmärkten gelten Städte und Regionen, in de dem würden die vorgeschlagenen Mietobergrenzen bei der
nen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu ange Wiedervermietung es über 580.000 Haushalten mehr als bis 4her ermöglichen, neue Mietverträge abzuschließen, die die Benjamin Raabe ist Rechtsanwalt in Berlin und seit 1994 vorwie
Leistbarkeitsgrenzen nicht überschreiten. Wollte man dies gend im Wohnraummietrecht tätig, seit 2006 auch als Fachan
mit Subjektförderprogrammen erreichen, würde das den walt für Mietrecht. Er vertritt ausschließlich Mieter*innen. Er ist
Staat pro Jahr über fünf Milliarden Euro kosten. aktiv im erweiterten Vorstand des Republikanischen Anwältinnen
Der Vorschlag für einen bundesweiten Mietendeckel bietet und Anwältevereins (RAV) und dort auch Teil des Arbeitskreises
nicht nur ein rechtssicheres Instrument zur effektiven Miet Mietrecht sowie im Vorstand des Netzwerks Mieten und Wohnen.
preisbegrenzung und zur Sicherung von leistbaren Wohn
kosten, sondern ist auch ohne zeitlichen Verzug umsetzbar.
1 Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit. Koalitions
Ein Mietendeckel würde außerdem lediglich die Gewinne vertrag 2021–2025 zwischen der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands (SPD), BÜND
in der privaten Wohnungswirtschaft reduzieren und belas NIS 90/DIE GRÜNEN und den Freien Demokraten (FDP), 24.11.2021, S. 90 f., unter: www.
spd.de/koalitionsvertrag2021/. Vgl. auch Lay, Caren/Kuhn, Armin: Für die Mieter*innen
tet die öffentlichen Kassen nicht. Im Gegenteil: Aufgrund hat niemand gekämpft. Die Neubaufixierte Wohnungspolitik der Ampel löst die Mieten
von sinkenden Mietzuschüssen in Form von Wohngeld und frage nicht, Standpunkte 12/2021, hrsg. von der Rosa-Luxemburg-Stiftung, Berlin 2021,
unter: www.rosalux.de/fileadmin/rls_uploads/pdfs/Standpunkte/Standpunkte_12-2021.
«Kosten der Unterkunft» für Transferleistungsbezieher*innen pdf. 2 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin 2020, in: Senatsver
waltung für Justiz, Verbraucherschutz und Antidiskriminierung (Hrsg.): Gesetz- und Ver
(im Jahr 2019 waren das 17,2 Milliarden Euro8) würden Mit ordnungsblatt für Berlin, 76. Jahrgang, Nr. 6, 22.2.2020, Berlin. 3 Bundesverfassungsge
tel frei werden, die in den sozialen und gemeinnützigen Woh richt: Leitsätze zum Beschluss des Zweiten Senats vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL
5/20, 2 BvL 4/20), unter: www.bundesverfassungsgericht.de/e/fs20210325a_2bvf000120.
nungsbau investiert werden können. Viele gute Gründe also, html. 4 F+B: Marktdaten-Zusammenstellung für die Fraktion DIE LINKE. im Bundestag,
das Feuer der Mietpreissteigerungen auch auf diesem Wege Berlin 2021; Statistisches Bundesamt: Mikrozensus der Erhebung von 2018, Wiesbaden
2020. 5 Holm, Andrej u.a.: Die Verfestigung sozialer Wohnversorgungsprobleme, Wor
zu löschen. king Paper 217, Hans-Böckler-Stiftung, Düsseldorf 2021, unter: www.boeckler.de/de/faust-
detail.htm?sync_id=HBS-008039. 6 Statistisches Bundesamt: 22,6 % mehr Haushalte
bezogen im Jahr 2020 Wohngeld, Pressemitteilung Nr. 517 vom 12.11.2021, Wiesbaden
Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universi 2021. 7 Holm, Andrej/Raabe, Benjamin: Bundesweiter Mietendeckel. Regelungsmöglich
tät zu Berlin. Seine Forschungsschwerpunkte sind Gentrification keiten und Beitrag für eine soziale Wohnraumversorgung, Studie im Auftrag der Fraktion
DIE LINKE. im Bundestag und der Rosa-Luxemburg-Stiftung, Berlin 2021, unter: www.ro
und Wohnungspolitik. Er engagiert sich darüber hinaus in Berlin salux.de/fileadmin/rls_uploads/pdfs/sonst_publikationen/Studie_bundesweiter_Mietende
ckelerfassung.pdf. 8 Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat: Vierter Bericht
für das Recht auf Wohnen und ist in zahlreichen stadtpolitischen
der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und
Initiativen aktiv. Wohngeld- und Mietenbericht 2020, Berlin 2021, S. 162.
IMPRESSUM
STANDPUNKTE 2/2022 erscheint online
und wird herausgegeben von der Rosa-Luxemburg-Stiftung
V. i. S. d. P.: Henning Heine
Straße der Pariser Kommune 8A · 10243 Berlin · www.rosalux.de
ISSN 1867-3171
Redaktionsschluss: Januar 2022
Lektorat: TEXT-ARBEIT, Berlin
Layout/Satz: MediaService GmbH Druck und Kommunikation
Diese Publikation ist Teil der Öffentlichkeitsarbeit
der Rosa-Luxemburg-Stiftung. Sie wird kostenlos abgegeben
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