Elpel & Kollegen - AKTUELLER IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND - Century 21

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Elpel & Kollegen - AKTUELLER IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND - Century 21
Elpel & Kollegen

MARKTBERICHT

   AKTUELLER IMMOBILIENMARKT
   IN DEUTSCHLAND
Elpel & Kollegen - AKTUELLER IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND - Century 21
2                                                         MA RKT B E RIC HT

    Inhalt:

    Aktueller Immobilienmarkt in Deutschland (Ein kurzer Rückblick) ........................................................... 3

    Immobilienmarkt im Wandel .............................................................................................................................................. 4

    Wind dreht vom Verkäufer- zum Käufermarkt ....................................................................................................... 5

    EZB hofft, dass Blase bei Immobilienpreisen nicht platzt .. .............................................................................. 5

    Immobilienfinanzierung: Diese vier Grafiken zeigen,

    wie heftig der Umbruch am Immobilienmarkt ist ................................................................................................. 6

    Zinsen und Preise belasten Selbstnutzer .................................................................................................................. 8

    Immobilienfinanzierung: Immer mehr Deutsche müssen den

    Traum vom Eigenheim aufgeben ..................................................................................................................................... 9

    Immobilienfinanzierung: Immer weniger Deutsche können

    einen Hauskauf finanzieren .............................................................................................................................................. 10

    Ausblick - der Immobilienmarkt pendelt sich neu ein ..................................................................................... 11
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Aktueller Immobilienmarkt
in Deutschland

Ein kurzer Rückblick:

Seit 2010 kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Insbe­
sondere in den Metropolen stiegen die Preise für Häuser und Eigentumswoh­
nungen sehr stark an. Bei gleichzeitig historisch niedrigen Zinsen rückte der
Traum vom Eigenheim für viele Interessenten in greifbare Nähe. Die Nachfrage
stieg und trieb die Preise weiter in die Höhe.

Im Februar dieses Jahres veröffentlichte die Bundesbank ihren Monatsbericht
und warnte vor „Preisübertreibungen am Wohnungsmarkt von bis zu 40 Prozent
über dem gerechtfertigten Niveau“ (FAZ, 21.02.2022)

     https://www.faz.net/aktuell/finanzen/immobilienpreise-
     Immobilienpreise: Verstärkte Preis Übertreibungen am
     verstaerkte-preisuebertreibungen-am-
     Wohnungsmarkt   (faz.net)
     wohnungsmarkt-17821749.html
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Immobilienmarkt
    im Wandel
    Seit Beginn dieses Jahres verändert sich die Wirtschaftslage. Steigende Ener­
    gie- und Lebensmittelpreise, steigende Bauzinsen, Lieferengpässe, hohe Mate­
    rialkosten, Verzögerungen im Baugewerbe und eine hohe Inflation haben dazu
    geführt, dass die Europäische Zentralbank im Juli 2022 erstmals seit 14 Jahren
    den Leitzins erhöht hat. Im September folgte eine weitere Erhöhung auf den
    bislang höchsten Wert: Der Leitzins im Euroraum ist auf 1,25 Prozent gestiegen.
    Weitere Erhöhungen sind nicht ausgeschlossen und eine weiterhin steigende
    Inflation für 2022 und 2023 wird erwartet. Die Zinserhöhung seit Beginn des
    Jahres hat enorme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt:

    n die Zahl an potentiellen Käufern geht zurück
    n die Banken vergeben Kredite deutlich restriktiver und haben ihre Kapitalan­
      forderungen verschärft, wodurch auch Kaufinteressenten, die einen hohen
      Kaufpreis zahlen würden, keine Finanzierung bekommen
4
    n In der Folge sinken die Immobilienpreise

    Der Markt wandelt sich von einem Verkäufer - zu einem Käufermarkt, in dem die
    Käufer nicht mehr bereit sind, jeden Preis für eine Immobilie zu bezahlen - oder
    es nicht können.
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Wind dreht vom Verkäufer-                                                 5
          zum Käufermarkt
Doch die Marktbeobachter sind sich (...) einig: Verkäufer sollten sich darauf
einstellen, dass sie weniger Interessenten finden und weniger Geld bekom­
men als vor einem Jahr V (Immobilienzeitung, 09. Juni 2022)

     Wind dreht vom Verkäufer- zum Käufermarkt (iz.de)
     https://www.iz.de/maerkte/news/-wind-dreht-vom-
     verkaeufer--zum-kaeufermarkt-2000007611

          EZB hofft, dass Blase bei Immobilien­
          preisen nicht platzt
„Die goldenen Zeiten für Immobilien scheinen vorbei zu sein – das hat nun auch
die EZB registriert: in Deutschland beginnen die Immobilienpreise zu fallen (...)
Es sind vor allem die steigenden Hypothekenzinsen, die die Preise für Immobilien
unter Druck bringen dürften: je höher der Zins, umso geringer die Immobilien­
preise, je tiefer der Zins, umso höher die Immobilienpreise, lautet eine Faust­
formel.“ (finanzmarktwelt.de, 19.09.2022)

     Immobilien: EZB hofft, dass Blase bei Immobilienpreisen
     https://finanzmarktwelt.de/immobilien-ezb-hofft-dass-blase-
     bei-immobilienpreisen-nicht-platzt-246185/
     nicht platzt (finanzmarktwelt.de)
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Immobilienfinanzierung: Diese vier Grafiken zeigen, wie
    heftig der Umbruch am Immobilienmarkt ist
    (Wirtschaftswoche, 21. September 2022)

    „Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für Immobilienkredite massiv gestiegen.
    Schon jetzt zeigt sich, dass Käufer ihre Finanzierung daran anpassen - oder
    keine mehr bekommen.(...) In einigen Großstädten gehen die Immobilienpreise
    schon zurück. (...) Viele Käufer können die hohen Finanzierungskosten schlicht
    nicht mehr tragen. Die Folge: Es kommt zu weniger Abschlüssen, zeigt die
    Auswertung des Lübecker Kreditvermittlers Dr. Klein: In den Monaten Juli
    und August wurden gut 11,9 Prozent weniger Immobilienfinanzierungen ab­
    geschlossen als noch im Vorjahreszeitraum.“

         Vier Grafiken zeigen den Umbruch am Immobilienmarkt
         https://nachrichten.wiwo.
         de/33831d1e9e84c364740c4e7a5cb10cc19faca01e41f2e357da2dbef47d034a9e64b5451623b3a9cb42cd98eeb4409378128689754?utm_
         source=web-frontend&xing_share=news
         (wiwo.de)

       TEURER SPASS
6      Die durchschnittliche Monatsrate steigt rasant (in Euro)

                                                                                                                             1.408   1.416
                                                                                         1.336            1.336
                                                                         1.314
                                        1.228          1.243
                        1.181

          1.000

            500

           2022         Jan              Feb            März              Apr             Mai              Juni              Juli    Aug

       EIN TRAUM AUF PUMP
       Käufer tilgen immer weniger (Tilgungsquote in Prozent)

                     2,8              2,9
           3
                                                      2,7               2,6              2,6              2,6                2,7
                                                                                                                                     2,5

           2

           1

       2022         Jan               Feb            März              Apr               Mai              Juni               Juli    Aug
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EIGENLEISTUNG STEIGT
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Der Eigenkapitalanteil bei Finanzierungen steigt
                                                                                   22,6
                                                      19,9        20,9      20,3
                    17,9     17,4         17,6
  20
           16,4

  10

2022       Jan      Feb      März         Apr         Mai         Juni      Juli   Aug

WENIGER FINANZIERUNGEN, MEHR BAUSPARER

Immer weniger Immobilienfinanzierungen...

Zeitraum                                                        Prozent

Juli/August 2022 versus Juli/August 2021                        -11,85

... und immer mehr Bausparverträge

Zeitraum                                                        Prozent

Juli/August 2022 versus Juli/August 2021                        30

                             Quelle: Dr. Klein; Grafik: Carsten Stollmann
Zinsen und Preise belasten Selbstnutzer
               Immobilienzeitung am 17. Juni 2022

    Zinserhöhungen bei hohen Preisen belasten Käufer von Wohneigentum, die das
    Objekt selbst nutzen wollen. Im Report, der die Ergebnisse von 2021 analysiert
    und eine Prognose für 2022 abgibt, werden drei verschiedene Zinsszenarien
    verglichen.

    Ein Bauzins von 2% würde demnach zu einem Anstieg der Selbstnutzerkosten von
    66% auf 6,97 Euro/m2 führen. Bei einem Zins von 2,5% würden die Selbstnutzer­
    kosten auf 8,55 Euro/m2 anwachsen und bei einem Zins von 3% auf 10,12 Euro/m2.

    Bauzins               Selbstnutzerkosten

         2%                            6,97 Euro/m2

          2,5%                              8,55 Euro/m2

              3%                                10,12 Euro/m2
8

    Das alles gilt, wenn die Kaufpreise nicht mehr weiter wachsen. Bei Steigerungen
    aber erhöhten sich die Selbstnutzerkosten je nach Zinsszenario um weitere 8% bis
    12% auf Preise zwischen 7,32 Euro/m2 und 10,63 Euro/m2.

         Zinsen und Preise belasten Selbstnutzer
         https://www.iz.de/maerkte/news/-zinsen-und-preise-
         belasten-selbstnutzer-2000007716
         (iz.de)
9

          Immobilienfinanzierung: Immer mehr
          Deutsche müssen den Traum vom Eigenheim
          aufgeben
Laut einer Studie ist für eine große Mehrheit der Bevölkerung ein Kauf ohne
Erbschaft oder Schenkung nicht mehr darstellbar. Viele Interessenten müssen
vorerst Mieter bleiben. (Handelsblatt, 22.09.22)

     Immobilienfinanzierung: Warum viele Deutsche vorerst
     https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/
     immobilienfinanzierung-jedem-zweiten-deutschen-fehlt-das-
     Mieter bleiben müssen (handelsblatt.com)
     geld-fuer-ein-eigenheim/28689260.html
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               Immobilienfinanzierung: Immer weniger
               Deutsche können einen Hauskauf
               finanzieren
     Immer weniger Deutsche können einen Hauskauf finanzieren „Eine Untersu­
     chung zeigt, dass sich viele Interessenten selbst mit hohem Einkommen keine
     Immobilie mehr leisten können. Ist der Traum vom Hauskauf geplatzt? Nach
     einer neuen Studie des Datenspezialisten FMH X und des Analyseinstituts SWI
     Finance, die dem Handelsblatt vorab vorliegt, müssen heute viele Immobilien­
     käufer „fast ihr komplettes Vermögen in Immobilien investieren, um das in 2022
     durchschnittlich eingesetzte Eigenkapital aufzubringen“. Ein Blick auf die Ver­
     mögensverteilung in Deutschland zeige, „dass nur zehn Prozent der Deutschen
     über so viel Vermögen verfügen, dass sie das aktuell stemmen können“, heißt es
     in der Studie.” (Handelsblatt, 12.07.22)

          Immobilienfinanzierung: Immer weniger Deutsche können
          https://www.handelsblatt.com/finanzen/
          immobilienfinanzierung-immer-weniger-deutsche-koennen-
          sich ein Haus leisten (handelsblatt.com)
          einen-hauskauf-finanzieren/28491194.html
„Die Europäische Zentralbank (EZB) hat jüngst deutliche Zinserhöhungen sig­
nalisiert, um die Inflation zu bekämpfen. Damit steigen auch die Zinsen von Im­
mobilienfinanzierungen. Das gleiche Budget wie vor einem Jahr reicht bei Kaufin­
teressenten nun für deutlich weniger Immobilie.“ (Wirtschaftswoche, 7.09.2022)

          Die Immobilie verkaufen – oder besser vermieten?
          https://www.wiwo.de/my/finanzen/immobilien/
          (wiwo.de)
          kaufpreise-sinken-mieten-steigen-die-immobilie-
          verkaufen-oder-besser-vermieten/28660176.html

Angebote für Häuser gibt es,                                          Kauf   Miete

aber die Nachfrage sinkt.                                              19%   17%

   Nachfrage             Angebot

Quelle: Nachfrage und Angebot von Wohnungen und Einfamilienhäuser              -2%
bei ImmoScout24, Vergleich von Juli 2022 mit Juni 2022

                                                                    -26%

          Eigentumswohnungen: Mehr Angebote, weniger Käufer
          https://www.immobilienmanager.de/angebots-boom-bei-
          wohnungen-zum-kauf-17082022
          (immobilienmanager.de)
                                                                                     11

Ausblick - der Immobilienmarkt
pendelt sich neu ein
Die derzeitigen Entwicklungen lassen vermuten, dass sich die Immobilienpreise
in den nächsten beiden Jahren weiter nach unten entwickeln werden. Die Wirt­
schaftswoche berichtet, Analysten erwarten weltweit sinkende Immobilienprei­
se in 2023 und 2024. (Wirtschaftswoche, 13.09.2022)

          https://www.wiwo.de/finanzen/immobilienmarkt-analysten-
          Immobilienmarkt:  Dem Häusermarkt könnte 2023 und
          erwarten-weltweit-sinkende-immobilienpreise-in-2023-
          2024 weltweit ein Abschwung drohen (wiwo.de)
          und-2024/28678790.html

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Kollegen
Elpel &

           KERSTIN ELPEL
           Büroinhaberin

           CENTURY 21 Elpel & Kollegen
           Bismarckstraße 241
           26382 Wilhelmshaven
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