Erweiterung Alterssiedlung Reutenen, Frauenfeld

Genossenschaft Alterssiedlung Frauenfeld
www.alterssiedlung-frauenfeld.ch

Erweiterung Alterssiedlung Reutenen, Frauenfeld

1.   Der Anlass für einen Erweiterungsbau

In den letzten Jahren sank die Zahl der Alterswohnungen der Genossenschaft Alters-
siedlung Frauenfeld von ursprünglich 116 Wohnungen auf heute 95 Wohnungen. Diese
Reduktion erfolgte durch die Zusammenlegung von 1-Zimmerwohnungen zu 2-
Zimmerwohnungen. Diese Anpassungen wurden ausgelöst durch die sinkende Nach-
frage nach 1-Zimmerwohnungen.

Nachdem die Genossenschaft in den Jahren 1963 (Reutenen), 1974 (Kesselstrasse) und
1994 (Wellhauserweg) immer wieder in neue Bauvorhaben investierte, war seit ca. 20
Jahren kein grösseres Projekt mehr in Planung. Aufgrund der guten Nachfrage nach
Wohnungen und der zunehmenden Zahl von älteren Einwohnern in der Stadt Frauen-
feld kam der Vorstand der Genossenschaft Alterssiedlung Frauenfeld zum Schluss, dass
es sinnvoll ist ein neues Projekt zu realisieren. Er wurde in diesem Vorhaben bestärkt, da
auch das neue Alterskonzept der Stadt Frauenfeld den Bedarf von zusätzlichem
Wohnraum für ältere Menschen ausweist. Nachdem die Genossenschafter im Jahr
2012 einen Planungskredit genehmigt hatten wurde im selben Jahr ein Architektur-
wettbewerb durchgeführt. Im Jahr 2013 erfolgte die Weiterbearbeitung bis im August
2014. Diese Planung wurde durch eine Planungskommission bestehend aus Heidi
Hartmann, Ricco Motta, Hugo Menzi und Michael Lerch vorangetrieben. Unterstützt
wurde die Planungskommission durch den Bauherrenberater Urs Dünnenberger. Heute
liegt, aus der Sicht des Vorstandes, ein durchdachtes und sinnvolles Projekt vor,
welches den heutigen Pavillon mit einbezieht. Der Erweiterungsbau umfasst 45
Wohnungen inkl. einer Hauswartswohnung.

Ab Sommer/Herst 2016 soll es in direkter Nachbarschaft zur bestehenden Alterssiedlung
Reutenen, neue preiswerte Wohnungen mit 2-Zimmer für selbständige Senioren geben.
Drei Wohnungen können durch Schaltzimmer zu 3-Zimmerwohnungen erweitert wer-
den.

-2-

Der Erweiterungsbau soll einerseits langfristig wirtschaftlich selbstragend sein, und an-
dererseits sind die Mietzinsen für die meisten zusätzlichen Wohnungen so anzusetzen,
dass diese von Personen mit einem Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) gemietet
werden können.

2.   Das Projekt

Mit dem gewählten kompakten viergeschossigen Baukörper wird die bisherige Liegen-
schaft der Genossenschaft sowie das Grundstück der Stadt Frauenfeld, welches durch
die Genossenschaft erworben werden kann mit einer Fläche von 4‘145 m2 gut ausge-
nutzt (Wohnfläche/Grundstücksfläche) und ein grosses zusätzliche Angebot von ca.
2'780 m2 Nettowohnfläche geschaffen. Dank dem Rückbau des bestehenden Pavil-
lons wird vor allem mehr Flexibilität für eine gleichbleibende Struktur der Wohnungs-
grundrisse und eine energetische hohe Wohnqualität erreicht.

Der Erweiterungsbau ist so auf dem Grundstück platziert, dass die Wohnungen in der
bestehenden Siedlung Reutenen weiterhin eine gute Belichtung aufweisen. Gegen-
über dem "geschützten Ensemble" an der St. Gallerstrasse wird ein vergrösserter
Grenzabstand eingehalten. Die Tiefgarage wird zwischen die beiden Baukörpern ge-
setzt, um auf dem Niveau der Reutenenstrasse eine optimale Zufahrt zu haben und vor
allem auch die bestehende parkartige Situation zu erhalten. Das Untergeschoss vom
bestehenden Pavillon sowie der Verbindungsgang wird belassen, um Synergien mit
der vorhandenen Infrastruktur (Nahwärmeversorgung, Technikräume, Mieterkeller etc.)
zu nutzen.

Der kompakte Baukörper für den Erweiterungsbau ermöglicht eine optimale Anord-
nung von gut 40 2-Zimmer-Wohnungen (55 m2) und reduziert die Nebenräume auf das
benötigte Minimum (Gemeinschaftsraum, Gästezimmer, Ambulante Pflegedienste,
Waschraum). Zusätzlich beinhaltet das Raumnutzungskonzept drei 3-Zimmerwohnun-
gen mit rund 85 m2. Die Erdgeschosswohnung ist für den Hauswart vorgesehen.
Voraussichtlich wird die Hauswartswohnung als grosszügige 5-Zimmerwohnung erstellt
um auch für eine Hauswarts-Familie ein attraktives Angebot bereit zu haben. Zu einem
späteren Zeitpunkt könnte daraus eine 2-Zimmerwohnung und eine 3-Zimmerwohnung
geschaffen werden.

Die 2-Zimmerwohnungen sind mit rund 55 m2 optimiert auf den Bedarf von zwei Perso-
nen und bieten mit dem eingezogenen Balkon einen privaten Aussenraum. Die Woh-
nungen sind entlang einem gegliederten Mittelgang platziert, so dass dieser Bereich
individuell gestaltet werden kann.

Der einfache Standard-Wohnungsgrundriss ermöglicht eine "industrielle" Vorfertigung
von Holzelementen mit einem grossen Wiederholungseffekt. Die Holz/Betonverbund-
Deckenelemente sowie das wirtschaftliche Tragsystem aus Holz sind sehr flexibel für
Anpassungen an zukünftige Wohnformen. Isolationstechnisch wird der MINERGIE-P
Standard (30/KW/m2 m Jahr) erreicht und das Bauwerk wird MINERGIE zertifiziert. Die
Aussenwände bestehen aus vorgefertigten Holzelementen mit einer hinterlüfteten
Wetterschale. Dank der höherwertigen Bauqualität können tiefe Betriebskosten er-
reicht werden. Der Holzbau ermöglicht zusätzlich ein grösseres Platzangebot, da die
Dämmung in das Tragwerk integriert wird, eine schnellere Bauzeit und dadurch ein

-3-

kurzes Provisorium für den Hauswart. Über den gesamten Gebäudelebenszyklus ist ein
Holzbau kostenneutral gegenüber dem konventionellen Massivbau.

Die Vorgaben aus der Planungsrichtlinie "Altersgerechte Wohnbauten" sowie andere
relevante Normen sind eingehalten. Alle Wohnungen sind rollstuhlgängig.

Standard-Wohnung, mit 2.65 m Raumhöhe, optimierten 55 m2 Wohnfläche und innenliegendem Balkon mit 7 m2

Die Pläne zum Projekt sehen aktuell wie folgt aus:

-4-

Süd- und Westfassade:

Nord- und Ostfassade:

-5-

Längs- und Querschnitt:

Situation:

-6-

Grundriss Untergeschoss:

Grundriss Erdgeschoss mit Umgebung:

-7-

Grundriss 1. Obergeschoss:

Grundriss 2. Obergeschoss:

-8-

Grundriss 3. Obergeschoss:

3.   Die Kosten

Eine sehr grosse Herausforderung bei diesem Projekt sind die Kosten. Sie wurden durch
das Architekturbüro aufgrund von Erfahrungswerten und von Unternehmerofferten zu-
sammengetragen. Gemäss Aussagen der Planer werden diese Beträge bei der
Vergabe keine grösseren Preisreduktionen mehr zur Folge haben.

Auf den folgenden Seiten ist der Kostenvoranschlag mit Stand 28.08.2014 ersichtlich:

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

4.   Die Finanzierung

Die Baukosten betragen gemäss Kostenvoranschlag basierend auf dem Zürcher Bau-
kostenindex April 2014 inkl. Mehrwertsteuer CHF 13'500'000
Abklärungen mit verschiedenen Banken haben die Finanzier- und Tragbarkeit bestä-
tigt. Planrechnungen wurde ein Hypothekarzinssatz von 3 % und lineare Amortisationen
von 1,5 % zu Grunde gelegt. Die Mietzinsen wurden gemäss aktuellem Mieterspiegel für
die bestehenden Wohnungen und gemäss den Vorgaben für die EL für die Neubau-
wohnungen berücksichtigt. Unter diesen Annahmen resultiert in den ersten zehn Be-
triebsjahren ein beachtlicher Liquiditätsüberschuss was im gleichen Zeitraum Amortisa-
tionen in der Grössenordnung von CHE 4 Mio. ermöglicht. Diese Ausgangslage macht
in Ablauf von 10 Jahren einen Anstieg des Hypothekarzinssatzes auf bis zu 6 % verkraft-
bar.
Aus heutiger Sicht und auf Grund der aktuellen Kapitalmarktlage kann davon ausge-
gangen werden, dass eine fest abgesicherte Finanzierung auf mindestens zehn Jahre
zu deutlich besseren Konditionen als in den Planrechnungen angenommen möglich
ist. Dies eröffnet der Genossenschaft zusätzlichen finanziellen Spielraum.

- 13 -

5.   Beschlussfassung über Erweiterungsbau inkl. Finanzierung

Antrag an die ausserordentliche Versammlung:
Das Projekt "Erweiterung Alterssiedlung Reutenen, Frauenfeld" wird genehmigt und
dafür ein Objektkredit von CHF 13'500'000 inkl. Mehrwertsteuer (Basis Zürcher Baukos-
tenindex April 2014) bewilligt.
Der Vorstand wird ermächtigt die notwendigen Mittel zur Realisierung des Vorhabens
soweit nötig, als Darlehen aufzunehmen.
Mit dem Vollzug wird die Planungskommission beauftragt. Dieser wird ermächtigt, not-
wendige oder zweckmässige Projektänderungen vorzunehmen, die den Gesamtcha-
rakter des Projektes nicht verändern.

Sofern sich die Rahmenbedingungen zu ungunsten des Projektes verhändern sollten
behält sich der Vorstand vor vom Projekt abzusehen oder geeignete Massnahmen zu
ergreifen.