Exposé Ehemaliges Forsthaus Valepp - Bayerische ...

Exposé
Ehemaliges Forsthaus Valepp

            Bayerische Staatsforsten AöR
            Forstbetrieb Schliersee
            Mesnergasse 3
            83727 Schliersee

Südöstlich des Tegernsees und südlich des Spitzingsees im Bereich der Gemeinde Schliersee, nahe der
Grenze zu Österreich im Landkreis Miesbach und in wunderschöner Berglandschaft liegt das Gebäude-
ensemble Valepp, das aus dem ehemaligen Forsthaus, dem Klausenhaus, der Bergkapelle Maria Hilf
und dem Jägerhäusl besteht.
Das gesamte Ensemble sowie die umgebenden Flächen befinden sich im Eigentum des Freistaats Bay-
ern (Forstverwaltung). Der Bereich wird gerne von Tagestouristen (Wanderer, Radfahrer, Nutzer der
Mautstraße von Tegernsee zum Forsthaus Valepp) besucht.

Das Forsthaus wurde bis 2014 als Gastwirtschaft betrieben. Derzeit steht die Immobilie leer.

Die Bayerischen Staatsforsten haben großes Interesse daran, das kulturhistorisch sehr wertvolle Forst-
haus Valepp wieder einer Nutzung zuzuführen.

                                         I. Beschreibung

Objektart:             ehemaliges Forsthaus mit zwei Nebengebäuden

Adresse:               Valepp 2, 83727 Schliersee

Derzeitige Nutzung: leerstehend

Grundbuchangaben

Flurstücksnummer: 1777 Gemarkung Schliersee (nur Gasthaus Valepp)
Flurstücksgröße:   6.624 m²
Beschreibung:       Spitzingsee, Valepp 2,
                   Gebäude und Freifläche, Verkehrsfläche, Waldfläche

In Abt. II des Grundbuchs ist ein Weiderecht und ein Holzbezugsrecht eingetragen.
In Abt. III sind keine Belastungen für das Grundstück eingetragen.

                                                    2

Lageplan, Makrolage

Bundesland            Bayern
Kreis                 Miesbach
Gemeinde              Schliersee (6.500 Einwohner)
Nächstgelegene Orte   Spitzingsee ca. 6,5 km
                      Schliersee ca. 17 km
                      Rottach-Egern ca. 15 km
                      München ca. 75 km
Verkehrsanbindung     über Mautstraße
                      Autobahnanschluss A 8, Holzkirchen ca. 55 km
                      Bahnhof Tegernsee ca. 17 km

                           Zufahrt Mautstraße

                                                      Forsthaus Valepp

                                 3

Geschichtliche Entwicklung:

Das Anwesen ist der historische Rest einer ehemaligen Besiedelung.
Das Forsthaus Valepp wurde 1841 während der Regentschaft von König Max II. vom Salinenamt Bad
Reichenhall als königlich-bayerisches Forsthaus errichtet. Nach Beendigung des königlichen Jagdbe-
triebs wurde das Forsthaus zum Gasthaus umgebaut. Der ehemalige Stallteil im hangseitigen Erdge-
schoss wurde zur Küche umfunktioniert. Im Obergeschoss wurde das Fachwerk der Tenne durch mas-
sive Blockwände ersetzt und damit Unterbringungsmöglichkeiten geschaffen.

Das Klausenhaus wurde bereits 1683 errichtet, die Kapelle Maria Hilf wurde 1710 geweiht. Das Jäger-
häusl wurde nach Unterlagen des Forstbetriebs Schliersee im Jahr 1973 als Unterkunftshütte für Wald-
arbeiter und Jäger errichtet.

Das Forsthaus Valepp, das Klausenhaus und die Kapelle Maria Hilf sind in der Bayerischen Denkmallis-
te als Baudenkmal geführt.

Historische Aufnahme; die beiden Stadel vor dem Forsthaus existieren nicht mehr.

                                                  4

Luftbild des Ensembles Valepp
    Jägerhäusl

                          Forsthaus Valepp
5

             Klausenhaus

           Kapelle Maria Hilf
                                             Ochsenalm

Erschließung

Wasserversorgung:
Die Wasserversorgung erfolgt als Eigenwasserversorgung aus einer im Staatswald gelegenen Quelle
(Entfernung ca. 2 km). Die Leitung wurde in den 30iger Jahren verlegt. Ein Hochbehälter wurde vor eini-
gen Jahren erneuert. In den vergangenen Jahren kam es vermehrt zu Problemen hinsichtlich der Trink-
wasserqualität durch eine zu hohe Keimbelastung im Wasser. Undichtigkeiten der Leitung führen derzeit
zu größeren Wasserverlusten.

Über die Wasserleitung werden zusätzlich mehrere in der Nähe gelegene Objekte mitversorgt.

Abwasser:
Das Abwasser des Forsthauses und des Jägerhäusls wird über eine Kleinkläranlage entsorgt, die in den
1990er Jahren gebaut wurde. Der Zustand der Anlage ist nicht bekannt.

Strom:
Die vom Ort Spitzingsee kommende 20KV- Leitung gewährleistet eine gute Stromversorgung.

Telefon/Internet-Anbindung:
Ein Festnetzanschluss ist vorhanden; die Anbindung erfolgt über eine oberirdische Leitung vom Ort Spit-
zingsee aus.

Internetanschluss: maximal DSL-Minimalwert.

Verkehr

Das Forsthaus Valepp ist entweder von Rottach-Egern oder vom Spitzingsee aus erreichbar.

Die Zufahrt von Rottach-Egern verläuft über eine für den öffentlichen Verkehr geöffnete Mautstra-
ße. Die Straße ist asphaltiert, aber sehr schmal. Am Forsthaus befindet sich ein asphaltierter Parkplatz
mit ca. 25-30 Stellplätzen. Busverkehr ist nur für den regelmäßig verkehrenden Linienbus zugelassen.
Die Zuständigkeit für die Mautstraße teilen sich die Bayerischen Staatsforsten und die Gemeinde Rot-
tach-Egern. Änderungen hinsichtlich der Nutzung der Mautstraße können insoweit nur im Einvernehmen
mit der Gemeinde durchgeführt werden.

Von Rottach-Egern bzw. der Haltestelle Tegernsee Bahnhof (Kartenpunkt A) der Bayerischen Oberland-
bahn stehen täglich mehrere Verbindungen mit dem Bus (RVO – blaue Streckenführungslinie) zur Verfü-
gung.

Die Zufahrt zur Valepp vom Spitzingsee aus ist auf Grund der geltenden Landschaftsschutzgebietsver-
ordnung abgesehen von Anliegerverkehr nicht zulässig. Das Forsthaus Valepp ist mit dem öffentlichen
Bus (RVO – blaue Streckenführungslinie) von der Haltestelle Schliersee/Neuhaus der Bayerischen
Oberlandbahn (Kartenpunkt D) aus erreichbar.

Ein durchgängiger Winterbetrieb kann aufgrund der lawinengefährdeten Zufahrten vom Spitzingsee und
von Rottach-Egern nicht an allen Tagen gewährleistet werden. Schneeräumung auf den asphaltierten
Zufahrten vom Spitzingsee und Rottach-Egern ist grundsätzlich möglich.

                                                    6

Zug-
                        München (BOB)

                        Tegernsee Bahnhof                                                Zug-
                                                                                                München (BOB)

                                                                                            Schliersee/Neuhaus

                                         Anbindung
                                        mit Bus (RVO)
                                                                                                          Anbindung
                                                                                                         mit Bus (RVO)

                                                                                                     Spitzingsee

                                                                           mautpflich g

                                                                                            Valepp

A: Bahnhof Tegernsee            schwarze Linie: Bahnverbindungen aus Richtung München (BOB)
B: Forsthaus Valepp             blaue Linie: Busverbindung
C: Spitzingsee                  grün gestrichelt: Mautstraße
D: Bahnhof Schliersee           rot gestrichelt: für öffentlichen Verkehr gesperrt

                                                        7

Gebäudebeschreibung/zustand

Forsthaus Valepp
Grundfläche ca. 320 m²
Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss; es gibt nur einen Kellerraum.
Das Erdgeschoss ist in drei unterschiedlich große Gasträume und einen Küchentrakt im rückwärtigen
Gebäudebereich aufgeteilt.
Das Gebäude ist entkernt und befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Toilettenanlagen
Grundfläche ca. 70 qm
Im Jahr 2002 wurde im Anschluss an das historische Gasthaus ein Zusatzbau errichtet, in welchem eine
moderne Toilettenanlage untergebracht ist.

Nebengebäude
Das Nebengebäude zwischen Forsthaus Valepp und Jägerhäusl ist sanierungsbedürftig.

Sanierungsgrundsätze für das historische Gebäude

Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz. Für die denkmalgeschützten Gebäudeteile müssen die
Detailplanungen und die Farbgestaltung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes
Miesbach abgestimmt werden.
Bei der Sanierung soll der Charakter des Gebäudes erhalten werden.

Bauplanungsrechtliche Situation und Nutzungsmöglichkeiten

Für die Fläche existiert kein Bebauungsplan.

Die Bayerischen Staatsforsten haben in Zusammenarbeit mit einem Architekten bereits Überlegungen
angestellt, wie die künftige Aufteilung des Gebäudes gestaltet werden könnte (s. S. 17, 18, 19).

Im 1. OG könnten z. B. acht Zimmer mit separaten Sanitärräumen und ca. 22 Betten realisiert werden.

Alternativ wären acht Mehrbettzimmer mit durchschnittlich vier (Stock-)Betten und gemeinschaftlichen
Sanitäranlagen möglich. Für diesen Vorschlag (Mehrbettzimmer mit gemeinschaftlichen Sanitäranlagen)
liegt bereits eine bis zum 11.06.2021 gültige Baugenehmigung vor.

Im Dachgeschoss wären z. B. Seminarräume oder ebenfalls Übernachtungsräume denkbar. Gegebe-
nenfalls könnte in Abstimmung mit der Bauaufsichts– und der Denkmalschutzbehörde ein Anbau oder
ein weiteres Nebengebäude realisiert werden.

                                                   8

II. Gegenstand der Ausschreibung

Gegenstand der Ausschreibung ist die Vergabe eines Erbbaurechts für das Grundstück FlNr. 1777 Ge-
markung Schliersee zu 6.664 qm mit den darauf befindlichen Gebäuden Forsthaus Valepp einschließlich
Toilettenanlage und Nebengebäude.
Für das Erbbaurecht ist ein jährlicher Erbbauzins zu zahlen. Der Erbbauzins wird über den Verbraucher-
preisindex (VPI) wertgesichert. Die Laufzeit des Erbbaurechts kann zwischen 40 und 99 Jahren betra-
gen. Im Fall einer gewerblichen Nutzung der Immobilie wird der jährliche Erbbauzins mit einem umsatz-
basierten Gestattungsvertrag kombiniert. Der Erbbauzins stellt in diesen Fällen das Mindestentgelt dar
und wird auf die Umsatzbeteiligung angerechnet.
Die Investitionen für die Sanierung des Objekts werden bei der Höhe des Erbbauzinses und der Umsatz-
beteiligung angemessen berücksichtigt.

Ein ggf. bestehender Verkehrswert des Gebäudes muss vom Erbbauberechtigten abgelöst werden.

Das Erbbaurecht stellt das vererbliche und veräußerliche Recht dar, auf dem Grundstück eines Dritten
ein Bauwerk zu errichten oder zu erhalten. Das eingetragene Erbbaurecht wird behandelt wie ein Grund-
stück (grundstücksgleiches Recht, Erbbaugrundbuch). Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des von
ihm errichteten oder erworbenen Bauwerks. Nach Ende der Vertragslaufzeit kann das Erbbaurecht ver-
längert werden, oder der Erbbauberechtigte erhält vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung in
zu vereinbarender Höhe.

                              Fläche Erbbaurecht

Die beiden in der Nähe befindlichen Gebäude Klausenhaus und Jägerhäusl, die Kapelle Maria Hilf und
umliegende Flächen im Eigentum des Freistaats Bayern können auf Wunsch in ein Nutzungskonzept ein-
bezogen werden.

                                                  9

III. Vergabeverfahren

Hinsichtlich der künftigen Nutzung des Forsthauses Valepp gibt es grundsätzlich keine Vorfestlegungen,
wünschenswert wäre aber das Angebot einer Tagesgastronomie für Erholungssuchende (Wanderer,
Radfahrer, Autotouristen).

Die Vergabe des Erbbaurechts erfolgt in einem zweistufigen Verfahren:
In Stufe 1 werden die Interessenten gebeten, ihre Vorstellungen und Ideen für ein Nutzungskonzept für
das Forsthaus Valepp abzugeben.

In Stufe 2 erfolgt eine Auswahl der in Frage kommenden Nutzungskonzepte. Die Bieter der ausgewähl-
ten Nutzungskonzepte erhalten Gelegenheit zur Abgabe detaillierter Nutzungskonzepte. Gegenstand
dieser detaillierten Nutzungskonzepte sind auch Angaben zur Höhe des Erbbauzinses und zur ggf. zu
vereinbarenden Umsatzbeteiligung. Auf der Grundlage dieser detaillierten Nutzungskonzepte erfolgt
der Zuschlag.

Gegenstand der vorliegenden Ausschreibung ist die Stufe 1 des oben genannten Verfahrens. Für die
Nutzungskonzepte werden substantiierte Aussagen zu folgenden Inhalten erwartet:

1. Vorstellungen zur künftigen Nutzung des Anwesens

2. Ideen zu den baulichen Maßnahmen an den Gebäuden und auf dem Umgriff (einschl. Skizzen)

3. Ideen zu weiteren Nutzungen im Umgriff des Forsthauses Valepp (z.B. Klausenhaus, Jägerhäusl)

4. Pläne zur Zusammenarbeit mit örtlichen und regionalen Einrichtungen (Gemeinden, Vereine, Touris-
  mus), Nutzen für die Region

5. Ggf. Art und Umfang des gastronomischen Angebots für Tagesgäste

6. Verkehrskonzept, Erreichbarkeit

7. Geschätztes Investitionsvolumen

8. Zeithorizont zur Umsetzung des Vorhabens

9. Referenzen aus bisherigen Projekten

Folgende Unterlagen sind in Stufe 1 der Ausschreibung nicht erforderlich:

1. Businessplan

2. Gebot für den jährlichen Erbbauzins

3. Finanzierung der Renovierung

4. Konkrete Pläne für die Umbau– und Erweiterungsmaßnahme

Die Gebotsabgabe muss in präsentierbarer Form bis zum 15.01.2021 erfolgen.

                                                 10

IV. Hinweise

1.   Auskünfte zum Objekt erteilt der Forstbetrieb Schliersee, Mesnergasse 3, 83727 Schliersee
     Tel. 08026 92930 Fax : 0941 6909 52683 E-Mail: info-schliersee@baysf.de
     Mit dem Forstbetrieb Schliersee können auch Besichtigungstermine vereinbart werden. Im Hin-
     blick auf den bevorstehenden Winter sollten Besichtigungstermine möglichst rasch vereinbart
     werden.
2.   Auskünfte zum Erbbaurecht, Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung erteilt die
     Zentrale der Bayerischen Staatsforsten,
     Herr Bernhard Raith, Tillystraße 2, 93053 Regensburg
     Tel. 0941 6909 303 Fax: 0941 6909 59303 E-Mail bernhard.raith@baysf.de
3.   Der Zuschlag zu den Geboten ist freibleibend. Irrtum bleibt vorbehalten. Es wird vorsorglich
     darauf hingewiesen, dass der Zuschlag auch der Zustimmung des Bayerischen Staatsministe-
     riums für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, des Bayerischen Staatsministeriums für
     Wohnen, Bau und Verkehr und ggf. des Ausschusses für Staatshaushalt und Finanzfragen
     des Bayerischen Landtags bedarf.
4.   Die Unterlagen sind im geschlossenen Umschlag an den Forstbetrieb Schliersee zu schicken.

                                                   11

Perspektive von Süden
12

Bilder

Ansicht von Süden mit herrschaftlicher Außentreppe (vor 2014)

Ansicht von Westen mit modernem Toilettentrakt

                                            13

Ansicht von Norden

Ansicht von Osten

                     14

Ehemaliger Gastraum mit Ausstattung

Gastraum nach Rückbau, aktueller Zustand

                                      15

Denkmalgeschütztes Treppenhaus vor Rückbau

Flur im 1. OG, aktueller Zustand

                                         16

Ideen für eine mögliche Planung

                                  Erdgeschoss

                                         17

Variante A Obergeschoss: Zimmer mit gemeinschaftlichen Sanitärräumen

                                  18

Variante B Obergeschoss: Zimmer mit eigenem Bad/WC

                                   19