FORTSCHREIBUNG ZENTRENKONZEPT - Aspekte der Stadtplanung - Stadt Mannheim
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Aspekte der Stadtplanung FORTSCHREIBUNG ZENTRENKONZEPT
©Stadtmarketing Mannheim GmbH_Daniel Lukac
2
INHALT RUBRIK 3
1. Einleitung 4
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 4
1.2 Vorgehensweise 5
1.3 Stadtentwicklung und Einzelhandel 7
1.3.1 Allgemeine Trends der Einzelhandelsentwicklung 7
1.3.2 Handelsendogene und handelsexogene Faktoren 7
1.3.3 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung 10
2. Einzelhandelsstandort Mannheim 11
2.1 Räumliche Einordnung der Stadt Mannheim 11
2.2 Einzelhandelsangebot 12
2.2.1 Gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot 12
2.2.2 Nahversorgungssituation 18
2.3 Zentrenstruktur der Stadt Mannheim 22
2.3.1 Kriterienkatalog zur Abgrenzung der zentralen
Versorgungsbereiche 22
2.3.2 Veränderungen in der Zentrenstruktur gegenüber
dem Zentrenkonzept 2009 24
2.3.3 Zentrenhierarchie in der Stadt Mannheim 24
2.4 Ziele des Zentrenkonzeptes 27
2.5 Prognose des Verkaufsflächenbedarfs 28
2.5.1 Grundlagen und Annahmen 28
2.5.2 Verkaufsflächenprognose 2020 für Mannheim 30
2.6 Maßnahmenkonzept zur Stärkung des Einzelhandels 32
2.6.1 Planungsvorgaben der Regionalplanung 32
2.6.2 Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung 34
2.6.3 Sortimentszuordnung 35
2.6.4 Bauleitplanerische Umsetzung 37
2.6.5 Räumlicher Entwicklungsrahmen für die Einzelhandels-
entwicklung 38
3. Stadtbezirke 42
3.1 Innenstadt/ Jungbusch 43
3.2 Neckarstadt-West 48
3.3 Neckarstadt-Ost 50
3.4 Schwetzingerstadt/ Oststadt 53
3.5 Lindenhof 55
3.6 Sandhofen 57
3.7 Schönau 59
3.8 Waldhof 61
3.9 Neuostheim/ Neuhermsheim 64
3.10 Seckenheim 66
3.11 Friedrichsfeld 68
3.12 Käfertal 70
3.13 Vogelstang 73
©Stadtmarketing Mannheim GmbH_Daniel Lukac
3.14 Wallstadt 75
3.15 Feudenheim 77
3.16 Neckarau 79
3.17 Rheinau 81
Glossar83
Anhang87
4 RUBRIK
©Stadtmarketing Mannheim GmbH_Daniel Lukac
1. EINLEITUNG
1.1 AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG und andererseits die perspektivische Einzelhandelsentwicklung in
der Stadt Mannheim aufzuzeigen.
Im April 2009 hat der Gemeinderat einstimmig das Zentrenkonzept
beschlossen. Das Zentrenkonzept sollte die funktionale Position der Gleichzeitig wurde auf Basis der aktualisierten Daten das bisherige
Gesamtstadt nach außen gegenüber den Nachbarstädten sichern und Instrumentarium zur Steuerung des Einzelhandels überprüft und
gleichzeitig nach innen die Versorgungsfunktion der Stadtteilzentren angepasst. Damit werden die Voraussetzungen geschaffen, die durch
stärken. Diesem Konzept liegen Daten aus den Jahren 2006/2007 das Baurecht bestehende Möglichkeit, die Einzelhandelsentwicklung
zugrunde. Seither hat sich die Einzelhandelslandschaft in Mannheim auf der Grundlage städtebaulicher Ziele räumlich zu steuern, umset-
sowohl im Bereich der Nahversorgung als auch der oberzentralen zen zu können.
Angebote deutlich verändert.
Im Gutachten wurden die folgenden Arbeitsschritte durchgeführt:
Darüber hinaus hat es seit der Erarbeitung des Gutachtens zum Zen-
trenkonzept 2009 bau- und planungsrechtliche Änderungen sowie ▪▪ Ermittlung der derzeitigen Versorgungssituation und des Einzel-
höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung (z.B. zu handelsbesatzes der Stadt Mannheim,
Großflächigkeit, zentralen Versorgungsbereichen) gegeben. ▪▪ Ermittlung des Entwicklungsbedarfs des Einzelhandels bis zum Jahr
2025,
Um auch weiterhin die Entwicklung der Innenstadt und der zentralen ▪▪ Festlegung strategischer Ziele,
Bereiche in den Stadtteilen positiv begleiten zu können, hat die Stadt ▪▪ Erarbeitung eines Maßnahmen- und Zentrenkonzeptes,
Mannheim das Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung in ▪▪ Bewertung verschiedener Standorte auf ihre allgemeine Eignung
Lörrach mit der Erarbeitung eines Gutachtens zur Fortschreibung des für die Ansiedlung von Einzelhandel.
Zentrenkonzeptes von 2009 beauftragt.
Das vom Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung vorgeleg-
Ziel der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes ist einerseits, einen te Gutachten (Beschlussvorlage Nr. V183/2016 Fortschreibung Zent-
Überblick über die aktuelle Situation des Einzelhandels zu erhalten renkonzept; Anlage: Gutachten als Grundlage für die Fortschreibung
1. EINLEITUNG 5
des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim; im Folgenden abgekürzt: Die Attraktivität zentraler Bereiche wird nicht allein durch das
Bericht Büro Dr. Acocella) bildet die wesentliche Planungsgrundlage Einzelhandelsangebot, sondern auch durch die Funktionsmischung
für die Ausformulierung des vorliegenden Konzeptes. sowie die städtebaulichen und verkehrlichen Bedingungen geprägt
und charakterisiert. Entsprechend wurden in die Bewertung der
Das Zentrenkonzept soll auch weiterhin als Grundlage und Orien- Entwicklungsfähigkeit dieser Bereiche neben dem Einzelhandel auch
tierung für die Bauleitplanung dienen, den Gesamtrahmen für die andere zentrenprägende Funktionen wie Dienstleistungen, Gastro-
Beurteilung von Einzelvorhaben darstellen sowie Planungs- und nomie etc. sowie städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingun-
Investitionssicherheit für den Einzelhandel schaffen. gen einbezogen. Das Dienstleistungsangebot (einzelhandelsnahe
Damit kann auch das Vorgehen bei Prüfverfahren oder Anfragen von und sonstige Dienstleistungen) wurde im Rahmen der Erhebung des
Investoren beschleunigt und optimiert werden. Einzelhandelsangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen mit
berücksichtigt.
1.2 VORGEHENSWEISE Ausgehend von der Ist-Situation wurde das bisherige Zentrensystem
überprüft und angepasst.
Die Methodik zur Erstellung des vorliegenden Gutachtens und zur Auf diesen Untersuchungen aufbauend werden dann Aussagen dazu
Erfassung der notwendigen Datengrundlagen ist identisch zum Vor- getroffen, wie die künftige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt
gehen bei der Erarbeitung des vorherigen Gutachtens zur Fortschrei- Mannheim aussehen soll. Dafür ist entscheidend, welcher von der
bung des Zentrenkonzeptes 2009 (siehe Bericht Büro Dr. Acocella, Nachfrageseite gedeckter zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf in
S. 23 ff.). Hierdurch wird eine größtmögliche Vergleichbarkeit erreicht. Mannheim zu erwarten ist und welche räumlichen Entwicklungsmög-
lichkeiten dies eröffnet. Von erheblicher Bedeutung ist dabei, welche
Den Ausgangspunkt des Zentrenkonzeptes bildet die Analyse der Ziele die Stadt Mannheim verfolgt, wobei auch die Entwicklungen im
Ist-Situation. Angesichts der Notwendigkeit, die räumliche Lenkung Umland mit einzubeziehen sind. Dazu wurden auch die bestehenden
des Einzelhandels städtebaulich zu begründen, sind hierfür nicht nur Ziele im Rahmen der Fortschreibung auf ihre weitere Gültigkeit hin
das Einzelhandelsangebot, sondern ergänzend auch das Angebot an überprüft.
Dienstleistungen sowie insbesondere die städtebauliche Situation in-
nerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Einen Daran anschließend wurde das bestehende instrumentelle Konzept
weiteren Baustein bildet die Analyse der Nahversorgungssituation. überarbeitet. Dazu zählt die Überprüfung der Sortimentsliste und
der Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung. Zusätzlich
Das Einzelhandelsangebot wurde im Zeitraum Oktober/ November sind Maßnahmen zur möglichen Weiterentwicklung abgeleitet
2014 auf der Basis einer flächendeckenden Begehung im gesamten worden.
Stadtgebiet erfasst. Erhoben wurden dabei die Merkmale Verkaufs-
fläche, Branche, Betriebsform und Lage differenziert nach zentralen Auf der Grundlage dieser Arbeitsschritte wurde der jetzt vorliegende
Versorgungsbereichen, nicht integrierten Lagen und sonstigen Entwurf zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes erarbeitet, in dem
integrierten Lagen. auch Handlungsansätze und Maßnahmen zur Sicherung und Weiter-
entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche vorgeschlagen
Die Erfassung der Verkaufsflächen in den einzelnen Geschäften er- werden.
folgte ebenso wie 2006/2007 sortimentsgenau: Die Betriebe wurden
nicht entsprechend dem angebotenen Hauptsortiment insgesamt In die Erarbeitung des Zentrenkonzeptes wurden prozessbeglei-
einer Branche zugerechnet (Schwerpunktprinzip), sondern jedes tend zwei Arbeitsgruppen mit einbezogen. Eine verwaltungsinterne
Sortiment wurde einzeln mit der zugehörigen Verkaufsfläche erfasst Arbeitsgruppe bestehend aus den Fachbereichen der Dezernate IV
(z.B. in Supermärkten auch Drogeriewaren). Die Ergebnisse werden und II (FB Stadtplanung bzw. FB Wirtschafts- und Strukturförderung)
ausschließlich aggregiert dargestellt, da einzelbetriebliche Daten sowie eine Arbeitsgruppe mit Vertretern aus Verwaltung, Politik und
dem Datenschutz unterliegen. Die Umsatzzahlen wurden jeweils auf Fachöffentlichkeit (Industrie- und Handelskammer Rhein-Neckar,
Basis der erhobenen Verkaufsflächen und des durchschnittlichen Handwerkskammer Mannheim Rhein-Neckar-Odenwald, Handels-
sortimentstypischen Umsatzes pro m² hochgerechnet. Anders als im verband Nordbaden, BDS Kreisverband Mannheim, Verband Region
Rahmen der Erhebung im Jahr 2006/2007 wurden zusätzlich auch Rhein-Neckar, Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim, Wer-
Apotheken und Tankstellen erhoben. Dieser Unterschied bei der Er- begemeinschaft Mannheim-City).
hebung wird bei vorgenommen Gegenüberstellungen der Daten der
beiden Erhebungen berücksichtigt und kenntlich gemacht. In diesen Arbeitsgruppen wurden in mehreren Sitzungen in unter-
schiedlicher Ausprägung und Intensität u.a. die inhaltliche Vorge-
Seither erfolgte, größere Veränderungen im Einzelhandelsangebot hensweise, die Prognoseannahmen, die Zwischenergebnisse (z.B. der
(Neuansiedlungen, Schließungen, Erweiterungen), die nicht mehr Ist-Situation), die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche
bei den Berechnungen im Gutachten einbezogen werden konnten, und das Maßnahmenkonzept diskutiert und anschließend, ggf. nach
wurden bei der aktuellen Bearbeitung mit berücksichtigt. Überarbeitungen, zur weiteren Bearbeitung abgestimmt.
6 RUBRIK
ÜBERSICHT
ABSTIMMUNGS- UND
BETEILIGUNGSPROZESS
03.03.2015 Informationsvorlage zum Versand für Ausschuss für Umwelt und
Technik (AUT) und Ausschuss für Wirtschafts- und Beschäftigungs-
förderung: Erfordernis zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes,
Untersuchungsrahmen, Zeitrahmen, Organisation
26.03.2015 1. Arbeitsgruppensitzung mit Vertretern aus Verwaltung, Politik und
Fachöffentlichkeit:
Aufgaben, Ziele, erste Ergebnisse des Gutachtens Büro Dr. Acocella,
Bestandserhebung, Eckdaten, Prognoserahmen
15.06.2015 2. Arbeitsgruppensitzung mit Vertretern aus Verwaltung, Politik,
Fachöffentlichkeit:
Vorstellung weiterer Ergebnisse des Gutachtens, Sortimentsliste,
Steuerungskonzept, Zentrenhierarchie
25.06.2015 Informationsveranstaltung Bezirksbeiräte und Gewerbevereine
Stadtteile Mitte:
Bericht über Ergebnisse des Gutachtens Büro Dr. Acocella
30.06.2015 Informationsveranstaltung Bezirksbeiräte und Gewerbevereine
Stadtteile Nord:
Bericht über Ergebnisse des Gutachtens Büro Dr. Acocella
08.07.2015 Informationsveranstaltung Bezirksbeiräte und Gewerbevereine
Stadtteile Süd:
Bericht über Ergebnisse des Gutachtens Büro Dr. Acocella
15.07.2015 Informationsveranstaltung Bezirksbeiräte und Gewerbevereine
Stadtteile Ost:
Bericht über Ergebnisse des Gutachtens Büro Dr. Acocella
12.11.2015 5. Forum der Mannheimer Gewerbevereine: Bericht über Ergebnisse
des Grundlagengutachtens Büro Dr. Acocella
15.02.- 07.03.2016 Veröffentlichung des Gutachtens Büro Dr. Acocella auf der
Homepage der Stadt Mannheim
15.02.2016 Zusendung des Gutachtens an Kammern und Verbände mit der Bitte
um Stellungnahme
31.05.2016 Ausschuss für Umwelt und Technik:
Beauftragung der Verwaltung zur Erstellung eines Konzeptentwurfes
03.07.- 30.07.2017 Auslegung des Konzeptentwurfes auf der Homepage der Stadt
Mannheim und Offenlage im Beratungszentrum Bauen und Umwelt;
Schreiben bzw. E-Mail an Bezirksbeiräte, Gewerbevereine, Kammern
und Verbände mit der Bitte um Stellungnahme
Febr. 2018 Hauptausschuss / Ausschuss für Umwelt und Technik und
©Stadtmarketing Mannheim GmbH_Daniel Lukac
Gemeinderat: Beratung und Beschluss des Zentrenkonzeptes
1. EINLEITUNG 7
Darüber hinaus wurde in vier zusammengefassten Sondersitzungen sorgung beklagt und Politik und Verwaltung zur Abhilfe aufgefordert.
(Nord, Ost, Mitte, Süd), zu denen die Bezirksbeiräte und Gewerbe- Um die zentrenprägende Kraft insbesondere des Lebensmittelein-
vereine eingeladen wurden, sowie einer Veranstaltung mit den örtli- zelhandels und die Nahversorgung möglichst großer Bevölkerungs-
chen Gewerbevereinen die Möglichkeit angeboten, sich inhaltlich in teile aufrechtzuerhalten, bedarf es daher einer gezielten räumlichen
den Bearbeitungsprozess einzubringen. Lenkung.
Der anschließend ausgearbeitete Entwurf zur Fortschreibung des 1.3.21:Handelsendogene
Abb. und handelsexogene
Entwicklung der durchschnittlichen Faktoren
Verkaufsfläche je Lebensmittelbe-
Zentrenkonzeptes wurde in einer 2. Beteiligungsrunde für vier trieb in Deutschland von 2006 bis 2014
Wochen auf den Seiten der Stadt Mannheim im Internet ausgelegt. Die
1000Einzelhandelsentwicklung wird sowohl durch die Anbieter (han-
Die Bezirksbeiräte, die Kammern, Verbände und Gewerbevereine delsendogene Faktoren) sowie die Konsumenten (handelsexogene
900 904 912
wurden darüber hinaus direkt angeschrieben und um Stellungnahme Faktoren) bestimmt. Bei der Betrachtung der 873Wechselbeziehungen
893
862
gebeten. Zusätzlich wurde der Entwurf in gedruckter Form im von800 handelsendogenen814 und handelsexogenen
821 Faktoren ist jedoch
790
Beratungszentrum Bauen und Umwelt (Collini-Center) zur Einsicht 768 dass der Einzelhandel nur teilweise auf die Bedürfnisse
festzustellen,
700
Verkaufsfläche (m2) je Betrieb
ausgelegt. Damit war die Möglichkeit angeboten, sich inhaltlich noch der Nachfrage reagiert. Die verschiedenen Entwicklungen im Einzel-
einmal in den Bearbeitungsprozess einzubringen. handel
600 werden in hohem Maße durch diesen selbst bestimmt.
Die im Rahmen dieser Beteiligungsverfahren eingebrachten Vor- 500
Handelsendogene Faktoren
schläge und Anregungen wurden dann geprüft und ggf. in die jetzt
400
vorliegende Konzeption eingearbeitet. Betriebstypenentwicklung: Die Betriebstypenentwicklung als Folge
des300
stetigen Bestrebens der Handelskonzerne Kostenstrukturen zu
In der nebenstehenden Übersicht sind die Sitzungen und Veranstal- optimieren, ist in hohem Maße mit einem Anstieg der durchschnittli-
200
tungen chronologisch zusammengefasst. chen Verkaufsfläche und einer kontinuierlichen Abnahme kleiner(er)
inhabergeführter
100 Fachgeschäfte verbunden (Filialisierung). Problema-
tisch ist dies vor allem, weil die gestiegenen Flächenanforderungen
0
1.3 STADTENTWICKLUNG UND EINZELHANDEL – insbesondere
2006 2007im Lebensmitteleinzelhandel
2008 2009 2010 2011– in 2012die gewachsenen
2013 2014
baulichen Strukturen der Stadt-/ Ortsteilzentren oftmals nicht oder
1.3.1 Allgemeine Trends der Einzelhandelsentwicklung nur schwerlich zu integrieren sind.
Die gesellschaftliche Aufgabe des Einzelhandels liegt in der Ver- Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je
Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Lebensmittelbe-
sorgung der Bevölkerung mit Gütern. Im Lebensmittelbereich wird Lebensmittelbetrieb
trieb in Deutschland vonin Deutschland
2006 bis 2014 von 2006 bis 2014
von den Städten und Gemeinden eine möglichst flächendeckende 950
Versorgung für die Bevölkerung angestrebt. Dem entgegen steht die 900 912
893 904
stetige Zunahme der Verkaufsflächen je Betrieb im Lebensmitte- 850 862 873
leinzelhandel, insbesondere bei Lebensmitteldiscountern aber auch 800 814 821
750 790
Supermärkten. Mit zunehmender Verkaufsfläche steigen (zumindest 768
700
tendenziell) auch der Umsatz und somit auch die Zahl der rechne- 650
Verkaufsfläche (m2) je Betrieb
risch versorgten Einwohner an. Daraus resultiert wiederum, dass 600
das Einzugsgebiet je Betrieb wächst und das Versorgungsnetz in der 550
Folge ausdünnt. 500
450
400
Neben der Versorgungsaufgabe des Einzelhandels erzeugt dieser 350
an integrierten Standorten Funktionsdichte, Frequenz und Ange- 300
botsvielfalt. Dies gilt im Hinblick auf den Lebensmitteleinzelhandel 250
200
in besonderem Maße für die Stadt- und Ortsteilzentren. Größere
150
Lebensmittelgeschäfte nehmen hier wichtige Magnetbetriebs- und 100
Frequenzbringer-Funktionen wahr. 50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Gerade in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Dro- Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
gerie/ Parfümerie löst sich der Einzelhandel von klassischen Stand-
ortfaktoren wie „Einwohnerdichte im unmittelbaren (Wohn-)Umfeld“ Neben der stetig wachsenden durchschnittlichen Verkaufsfläche
oder „hohe Passantenfrequenz“. Verstärkt wird diese Entwicklung der Lebensmitteldiscounter, ist die steigende durchschnittliche
noch durch die wachsende Bedeutung des Online-Handels. Vieler- Verkaufsfläche je Lebensmittelbetrieb im Wesentlichen auf den
orts werden deshalb die Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte anhaltenden Rückgang kleiner Lebensmittelgeschäfte zurückzufüh-
und -lagen sowie zunehmende Lücken in der verbrauchernahen Ver- ren. Von 2006 bis 2014 verringerte sich die Zahl dieser Betriebe um
8 1. EINLEITUNG
Sortimentspolitik: Daneben verändern sich auch die einzelnen
rd. 45%. Demgegenüber sind die Betriebszahlen von Supermärkten
Betriebstypen selbst, z.B. im Hinblick auf ihr Warensortiment. Die
und großen Supermärkten im gleichen Zeitraum um rd. 13% bzw. rd.
klassische Branchenaufteilung wurde aufgebrochen, beispielsweise
21% angestiegen. Über alle Betriebsformen hinweg betrachtet ist
durch sogenannte Aktionswaren der Lebensmitteldiscounter, die in
von 2006 bis 2014 ein Rückgang an Lebensmittelgeschäften in einer
Größenordnung von rd. 12% zu verzeichnen. Konkurrenz zu den entsprechenden Angeboten in den Innenstädten
und sonstigen Zentren steht. Es ist aber zu beobachten, dass Rand-
Demnach besteht ein Verdrängungswettbewerb zu Lasten kleinerer, und Ergänzungssortimente in größeren und großen Lebensmittelbe-
oftmals an integrierten Standorten gelegener Betriebe. Infolgedes- trieben an Stellenwert verlieren und dem Kernsortiment Nahrungs-/
sen dünnt das wohnungsnahe Versorgungsnetz immer mehr aus und $EE Genussmittel mehr
Entwicklung der Bedeutung und Fläche
durchschnittlichen zukommt,
Verkaufsfläche beispielweise
je Lebensmittelbe-
vielerorts lassen sich Standortkonzentrationen von Lebensmittelbe- trieb in Deutschland
durch Ausweitung vondes
2006 bis 2014
Bio-Sortiments usw.
Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Lebensmittelbe-
triebtrieben mit unterschiedlichen
in Deutschland von 2006 bis 2014Betriebsformen an Verkehrsknoten- 1000
punkten und stark frequentierten Straßen feststellen. Versand- und Onlinehandel: Der Versand- und Onlinehandel
1000
900 904 912
verzeichnete insbesondere in den Jahren 2012 und893 2013 absolut und
862 873
900 relativ
Vergleichbare Entwicklungen sind auch in anderen Branchen
893 904 zu be-
912 800 einen deutlichen Zuwachs.
814 821 2014 stagnierte der Versand- und
873 790
obachten. Zum Beispiel beträgt die862 seitens der Betreiber geforderte Onlinehandel
768 gegenüber 2013 gemessen am Gesamteinzelhandels-
800 814 821
Mindestverkaufsfläche
790 von Drogeriemärkten seit dem Wegfall der 700
aufkommen jedoch. Wobei der Onlinehandel sich zwar absolut um
Verkaufsfläche (m2) je Betrieb
768
Fa.
700Schlecker 500 m². Bei Neuansiedlungen werden meist Verkaufs- rund 2,8 Mrd. € steigern konnte, während der klassische Versandhan-
Verkaufsfläche (m2) je Betrieb
600
flächen von 800 bis 1.000 m² realisiert. del rund 2,0 Mrd. € einbüßte.
600
500
Standortdynamik:
500 Die Betriebstypendynamik führt noch immer – Der mit Abstand größte Umsatzanteil im Online- und klassischen
400
teilweise gemeinsam mit den Trends seitens der Konsumenten – zu Versandhandel entfällt auf die Warengruppe Bekleidung. Ferner
400 haben
geänderten Standortanforderungen hinsichtlich Verkehrsanbindung, 300 Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel und Bücher insbeson-
Grundstücks-/ Mietpreis etc. Die Funktionsmischung größerer und dere im Onlinehandel vergleichsweise hohe Anteilswerte. Schuhe
300
200
großer Einzelhandelsstandorte an peripheren Standorten trägt zu ei- haben als Warengruppe sowohl im Online- als auch im klassischen
200erhöhten Konkurrenzsituation mit den Innenstädten und Stadt-/
ner Versandhandel hohe Anteilswerte. Lebensmittel und Drogerieartikel
100
Ortsteilzentren bei, wodurch für diese Entwicklungshemmnisse erzielen demgegenüber nur Umsatzanteile von rd. 2% bzw. rd. 3%.
100
entstehen (können). Einzelstandorte von Lebensmittelbetrieben an 0
Bezogen auf den Gesamteinzelhandel beträgt der Umsatz des On-
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
nicht
0 integrierten Standorten stehen in Konkurrenz mit Wohnge- line- und Versandhandels bei den Waren des täglichen Bedarfs bisher
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
biets- und auch Zentrenstandorten solcher Betriebe. noch weniger als ein Prozent.
Abb. 2: Entwicklung der Anzahl der Lebensmittelbetriebe in Abb. 3: Entwicklung des Online- und Versandhandelsumsatzes am
$EE Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Lebensmittelbe-
Deutschland insgesamt und nach Betriebsformen von 2006 bis Gesamteinzelhandelsumsatz von 2006 bis 2014
trieb in Deutschland von 2006 bis 2014
Abb. 2: Entwicklung der Anzahl der Lebensmittelbetriebe in Deutschland
2014
insgesamt und nach Betriebsformen von 2006 bis 2014 15,0
130%
kleine LM-Geschäfte
Supermärkte 12,5
120% Große Supermärkte
SB-Warenhäuser
Discounter 11,1 11,1
110% Gesamt 10,0
9,2
Prozent
100%
7,5 8,2
7,8
7,2 7,4
6,8 7,0
90%
5,0
80%
70% 2,5
60%
0,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
50%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
200
100
1. EINLEITUNG 9
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abb. 4: Absolute Entwicklung des Online- und Versandhandelsum- Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel mit einer um rd. 33% höheren
satzes von 2006 bis 2014 Kaufkraft im Jahr 2015 gegenüber 2005 sogar sehr deutlich.
50
Versandhandel 7,2 Mobilität: Die insgesamt hohe Mobilitätsbereitschaft führt dazu,
9,2
45 Onlinehandel dass zumindest von einem Teil der Bevölkerung auch zur Grundver-
sorgung häufig nicht wohnungs-/ wohnortnahe Einzelhandelsstand-
40 41,9
$EE
orteEntwicklung
aufgesucht der durchschnittlichen
werden. In der FolgeVerkaufsfläche
kommt es zujeeiner
Lebensmittelbe-
Schwächung
11,7 39,1
trieb in Deutschland von 2006 bis 2014
35 der Einzelhandelsstandorte an zentralen und sonstigen integrierten
12,3 1000
Standorten bis hin zum Wegfall der Nahversorgung im eigentlichen
Umsatz in Mrd. €
30
12,0 Sinne.
900
15,2 13,6 904 912
16,7 27,6 873 893
25 16,3 862
800
Konsumgewohnheiten: 814 Die821
Veränderung der Konsumgewohnheiten
790
20 21,7 768
führt in Verbindung mit einer Veränderung der Lebensstile zu einer
700
Verkaufsfläche (m2) je Betrieb
18,3 Neubewertung der verschiedenen Einzelhandelsstandorte. Bei Le-
15
15,5
13,4
bensmitteleinkäufen
600 dominiert in großen Teilen der Gesellschaft das
10 One-Stop-Shopping, bei dem in größeren zeitlichen Abständen große
10,0 10,9
500
5
Warenmengen eingekauft werden. Dagegen werden höherstufige
Zentren, vor allem Innenstädte, häufig gezielt für den Einkauf spezi-
400
0 eller Sortimente wie Bekleidung, Schuhe oder Schmuck aufgesucht.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 300
Weiterhin findet zunehmend der Trend zum Erlebniseinkauf statt.
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Dies
200 stellt für Innenstädte und höherstufige Zentren, die sich durch
eine hohe Multifunktionalität auszeichnen, eine Chance dar. Es ist
Abb. 5: Umsatzanteile im Online- und im Versandhandel 2014 nach 100 auszugehen, dass sich das Einkaufsverhalten angesichts der
davon
Warengruppen steigenden Mobilitätskosten und des demografischen Wandels sowie
0
2006 2007 Bedeutung
der zunehmenden 2008 2009des2010 2011 2012
Onlinehandels 2013
weiter 2014
verändern
100%
wird.
90%
Sonstige
Abb.Medikamente
6: Relative Kaufkraftentwicklung je Einwohner (Bundesdurch-
80%
Tierbedarf
schnitt) 2005 bis 2015 in den Sortimenten Nahrung/ Genussmittel,
Lebensmittel
70% Lebensmittelhandwerk, Drogerie/ Parfümerie
Bürobedarf
Schmuck/ Uhren
60% 150% Spielwaren
Auto, Motorrad Nahrungs-/Genussmittel
und Zubehör
50%
140% Haus- und Heimtextilien
Lebensmittelhandwerk
DIY/ Blumen Drogerie/Parfümerie
40% 130% Drogerieartikel
Telekomm., Handy u. Zubehör
30%
120% Bild- und Tonträger
Hobby und Freizeitartikel
20% Möbel und Dekoration
110%
Computer und Zubehör
10% Haushaltswaren und -geräte
100% Schuhe
0% Bücher
Online- und Onlinehandel klass. 90% U-Elektronik/ E-Artikel
Versandhandel Versandhandel Bekleidung
80%
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
70%
Handelsexogene Faktoren 60%
50%
Einkommen/ einzelhandelsrelevante Kaufkraft: Die veränderten
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Kostenbelastungen bei privaten Haushalten (z.B. Energie- und Mobi-
litätskosten) führen in einigen Sortimenten zu einem Rückgang des Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Anteils der einzelhandelsbezogenen Konsumausgaben am Einkom-
men. In den für die Grund- und Nahversorgung in besonderem Maße Soziodemografische Entwicklung: Die Einwohnerzahl in Deutsch-
bedeutsamen Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel, Lebensmittel- land wird auf Grund der nur moderat ansteigenden Geburtenrate
handwerk und Drogerie/ Parfümerie ist die Kaufkraft je Einwohner trotz anhaltender Zu-/ Einwanderungen langfristig abnehmen.
in den letzten zehn Jahren bundesweit jedoch angestiegen, im Hinzu kommt, dass der Anteil der älteren Menschen kontinuierlich
10 1. EINLEITUNG
zunimmt und die durchschnittliche Haushaltsgröße rückläufig ist. Wohngebieten zurück. Die durch den Konzentrationsprozess im
Diese Entwicklungen haben für den Einzelhandel große Bedeutung, Lebensmitteleinzelhandel ausgelöste Erhöhung der durchschnittli-
z.B. hinsichtlich der Erreichbarkeit von Grund-/ Nahversorgungs- chen Betriebsgröße hat letztlich größere Einzugsbereiche zur Folge.
einrichtungen oder auch das Angebot an gesundheitserhaltenden/- Der bestehende Verdrängungswettbewerb reduziert das Angebot
fördernden Artikeln. zunehmend auf standort- und betriebstypenbezogen optimierte
Betriebe. Eine fußläufige bzw. wohnortnahe Nahversorgung durch
1.3.3 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung Lebensmittelbetriebe in Wohnlagen ist wegen der Ausdünnung des
Versorgungsnetzes häufig nicht mehr gewährleistet. Diese Entwick-
Die anhaltende Suburbanisierung der Handelsstandorte bzw. das lung verläuft dabei entgegen dem Ziel einer möglichst flächende-
Streben von Betreibern, Projektentwicklern und Investoren nach ckenden Grund-/ Nahversorgung, d.h. einer „Stadt der kurzen Wege“.
nicht oder teilintegrierten Standorten gefährdet die Rentabilität Betroffen ist letztlich vor allem der mobilitätseingeschränkte Teil der
zentrenbezogener Entwicklungskonzepte sowie von Investitionen Bevölkerung. Mit dem wachsenden Anteil älterer Menschen steigt so
der öffentlichen Hand und der privaten Wirtschaft in den Zentren. die Zahl potenziell unterversorgter Haushalte.
Die dadurch fehlende wirtschaftliche Perspektive führt zum Rückzug
weiterer Einzelhandelsunternehmen aus den Innenstädten und Die städtische Verkehrssituation gerät in ein Spannungsfeld. Das
sonstigen Zentren. Flächenwachstum im Handel reduziert die Möglichkeiten, die städ-
tischen Funktionen Wohnen und Versorgung zu mischen und damit
Die aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen für erforderlich das Individualverkehrsaufkommen zu reduzieren. Die Größe des
erachtete Mindestverkaufsfläche steigt in zahlreichen Einzelhandels- Einzugsgebietes suburbaner Einzelhandelsstandorte führt zu einem
branchen (auch im Lebensmitteleinzelhandel und bei Drogeriemärk- zusätzlichen Anstieg des motorisierten Individualverkehrs (MIV).
ten) an und erschwert in Kombination mit der seitens der Betreiber,
Projektentwickler und Investoren oftmals angestrebten eingeschos- Der Flächenverbrauch der modernen Betriebstypen für großflächige,
sigen Bauweise die Integration der Betriebe in die gewachsenen eingeschossige Verkaufsräume und komfortable Pkw-Stellplatzan-
Strukturen der Zentren. lagen sowie die Fokussierung dieser Betriebstypen auf motorisierte
Konsumenten aus einem möglichst großen Einzugsgebiet führen zu
Die Multifunktionalität der Innenstädte und sonstigen höherstufigen zusätzlichen Umweltbelastungen.
Zentren sowie die kleinteiligen Strukturen in den zentralen Lagen
insgesamt drohen in einem noch stärkeren Maße abhanden zu Die aufgezeigten Probleme beeinträchtigen den in den Zentren und
kommen. an sonstigen integrierten Standorten ansässigen Einzelhandel immer
häufiger. Erforderlich ist daher bei Ansiedlungen von Einzelhan-
Die wohnungsnahe Grundversorgung ist nicht mehr garantiert. Als delsbetrieben die konsequente Berücksichtigung der Ziele und der
Folge der Suburbanisierung ziehen sich der Handel und auch andere Grundsätze des Zentrenkonzeptes.
Infrastruktureinrichtungen (z.B. Poststellen, Bankfilialen) aus den
RUBRIK 11
©Stadtmarketing Mannheim GmbH_Ben van Skyhawk
2. EINZELHANDELSSTANDORT MANNHEIM
2.1 RÄUMLICHE EINORDNUNG DER STADT MANNHEIM Der Einzelhandelsbesatz in Mannheim ist mit einer Vielzahl von
Anbietern, von denen einige sogar überregionale Marktbedeutung
Die im Dreiländereck von Baden-Württemberg, Hessen und Rhein- erreichen, stark ausgeprägt. Der Einzelhandelsstandort Mannheim
land-Pfalz liegende Metropolregion Rhein-Neckar gehört mit rund ist der stärkste Einkaufsmagnet in der Region und profitiert von der
2,4 Mio. Einwohnern zu den größten Ballungsräumen in Deutschland. zentralen Lage, der guten Erreichbarkeit, dem guten Parkplatzan-
Die Universitätsstadt Mannheim ist mit rund 336.000 Einwohnern gebot und der Angebotsvielfalt. Die vergleichsweise leicht unter-
(wohnberechtigte Bevölkerung am 31.12.2016; Kommunale Statistik- durchschnittliche Kaufkraft der Einwohner in Mannheim wird durch
stelle) das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum in einer aus den be- erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland wettgemacht.
nachbarten Oberzentren Ludwigshafen und Heidelberg sowie einer
Reihe von Mittelzentren gebildeten polyzentrischen Gebietsstruktur. Um die Anziehungskraft von Einzelhandelsstandorten darzustellen,
lassen sich die Zentralitätsziffern heranziehen. Die Zentralitätsziffer
Die zentrale Lage, die günstigen topographischen Bedingungen gibt an, inwieweit der örtliche Einzelhandel in der Lage ist, über-
und eine hervorragende Infrastruktur machen die Stadt Mannheim örtliche Kundschaft anzuziehen. Ein Wert über 100 bedeutet eine
zum Mittelpunkt der Region. Insbesondere die regionalen und überdurchschnittliche Einzelhandelszentralität und ein Wert unter
überregionalen Verkehrsfunktionen tragen zu der Lagegunst bei. Im 100 bedeutet entsprechend eine unterdurchschnittliche Einzelhan-
motorisierten Individualverkehr (MIV) bildet das bestehende, dichte delszentralität.
Autobahnnetz (A 5, 6, 61, 67, 656, 659) das Hauptgerüst, das von
leistungsfähigen Bundes- (B 36, 37, 38, 38a, 44) und Landesstraßen Die Übersicht in der folgenden Tabelle 1 zeigt die Einzelhandelsdaten
ergänzt wird. Zentraler innerstädtischer Verkehrsverteiler ist der ausgewählter Zentren in der Metropolregion Rhein-Neckar. Sie lässt
Stadtring, der den historischen Stadtkern umschließt. Weitere wichti- erkennen, dass die Stadt Mannheim eine herausragende Stellung
ge Verkehrsträger sind der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) als Einkaufsstandort im regionalen Vergleich einnimmt. Die GfK-
und die Bahn, der Regionalflugplatz sowie die Wasserwege Rhein und Zentralitätskennziffer beträgt 2016 ca. 151, d.h. in Mannheim werden
Neckar mit den Hafenanlagen. rund 50% mehr Ausgaben getätigt, als Kaufkraft in Mannheim selbst
vorhanden ist.12 2. EINZELHANDELSSTANDORT MANNHEIM
Neben der Stadt Mannheim verfügen aber auch andere Ober- und Eine große Herausforderung hinsichtlich der Erreichbarkeit der
Mittelzentren über eine hohe Einzelhandelszentralität und haben mit Mannheimer City ist die geplante langjährige Großbaustelle rund
entsprechenden Projekten und Maßnahmen ihre Zentralität steigern um den Abriss der Hochstraße Nord und den Neubau in ebenerdiger
können. Lage als Stadtstraße in Ludwigshafen – die wichtigste Verbindung
zwischen Mannheim und der Pfalz. Der Abriss der Hochstraße Nord
Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass in der Metropol- soll voraussichtlich im Frühjahr 2020 beginnen. Für das ca. 290 Mil-
region Rhein-Neckar in den letzten Jahren zahlreiche große Projekt- lionen Euro teure Projekt in Ludwigshafen ist mit einer achtjährigen
entwicklungen im Einzelhandel umgesetzt wurden. Bauzeit zu rechnen.
Tab. 1: Einzelhandelskennzahlen in ausgewählten Zentren der Vor dem dargestellten Hintergrund wird die Stadt Mannheim auch
Metropolregion Rhein-Neckar zukünftig alle Anstrengungen unternehmen müssen, um ihre Positi-
on als attraktiver Einkaufsstandort in der Region festigen zu können.
Gemeinde Einwohner Einzelhandels- Einzelhandels- Einzelhandels-
kaufkraft Index umsatz Index zentralität
Mannheim 299.844 99,62 151,40 151,96
2.2 EINZELHANDELSANGEBOT
Ludwigshafen 163.832 92,78 107,12 115,45
Heidelberg 154.715 99,43 120,34 121,02
2.2.1 Gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot
Worms 81.010 98,13 123,58 125,92
Neustadt 52.564 108,01 122,90 113,78
Im Oktober/ November 2014 wurden in der Stadt Mannheim 1.854
Speyer 49.855 106,87 143,72 134,47
Einzelhandelsbetriebe erfasst. Auf einer Gesamtverkaufsfläche von
Weinheim 43.892 118,88 143,44 120,65
rund 632.525 m² erzielten diese einen Umsatz von rund 2.412,5 Mio. €.
Viernheim 33.276 100,74 217,83 216,22
Heppenheim 25.001 105,69 136,93 129,55 Der Vergleich zur bundesweit durchgeführten Handels- und Gast-
Schwetzingen 21.494 111,34 239,40 215,00 stättenzählung (HGZ) von 1993 und zur Erhebung 2006 zeigt, dass
Hockenheim 21.011 103,79 181,77 175,13 das große Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel vor 2006
Index Bundesdurchschnitt = 100; Quellen: GfK Geomarketing (Kennziffern Stand 2016), stattgefunden hat.
Statistische Landesämter (Bevölkerungsstand zum 1.1.2015 auf Grundlage des Zensus 2011 –
Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung)
Quelle: Metropolregion Rhein-Neckar GmbH (Hrsg): Upgrade your business. Standort Rhein- Im Betrachtungszeitraum von 2006 bis 2014 hat die Flächenpro-
Neckar 2017
duktivität in der Stadt Mannheim leicht zugenommen. Dabei ist die
Als größere regional bedeutsame Projekte sind dabei zu nennen: Zahl der Betriebe um rd. 14% zurückgegangen, wohingegen die Ge-
▪▪ Ludwigshafen: Rhein Galerie mit 30.000 m² Verkaufsfläche (Sep- samtverkaufsfläche nahezu stagniert und der Gesamtumsatz leicht
tember 2010) angestiegen ist.
▪▪ Heidelberg: Baumarkt in der Bahnstadt mit 20.000 m² Verkaufsflä-
che (Herbst 2010) Tab. 2: Einzelhandelsangebot der Stadt Mannheim Vergleich 2014,
▪▪ Neustadt: Decathlon auf 2.500 m² Verkaufsfläche (Ende 2013) 2006 und HGZ 1993
▪▪ Speyer: Postgalerie mit 15.000 m² Verkaufsfläche (November 2012)
20141) 20062) HGZ 19933) Änderung Änderung
▪▪ Frankenthal: Möbelhaus Ehrmann mit 19.000 m² Verkaufsfläche
zu 2006 zu 1993
(Oktober 2013) Betriebe 1.491 1.729 1.467 -14% +2%
▪▪ Weinheim: Weinheim Galerie mit 10.000 m² Verkaufsfläche (März
VKF (m2)4) 618.325 603.075 434.500 +3% +42%
2010)
Umsatz (Mio. €) 2.130,9 1.949,7 1.643,8 +9% +30%
▪▪ Weinheim: 3-Glocken-Center mit 13.000 m² Verkaufsfläche (2015) 1) ohne Lebensmittelhandwerk
▪▪ Bensheim: Fachmarktzentrum mit 8.500 m² Verkaufsfläche (Juli 2) ohne Lebensmittelhandwerk (Apotheken und Tankstellen nicht erhoben)
3) ohne Apotheken (Lebensmittelhandwerk und Tankstellen nicht enthalten)
2015) 4) Werte auf 25 m2 gerundet
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella; HGZ = Handels-und Gaststättenzählung
Darüber hinaus sind weitere Einzelhandelsgroßprojekte in der Region Der Rückgang der Zahl der Betriebe ist Ausdruck des Verkaufs-
bereits im Bau bzw. werden derzeit geplant. Hier sind vor allem das flächenanstiegs pro Betriebseinheit in den vergangenen Jahren.
geplante neue Fachmarktzentrum Bergstraße in Weinheim (rund Insbesondere kleinere Geschäfte können dem wachsenden Konkur-
20.000 m² Verkaufsfläche) sowie größere Einzelhandelsprojekte u.a. renzdruck oft nicht mehr standhalten. Nach dem erheblichen Ver-
in Germersheim (Einkaufszentrum mit 12.000 m² Verkaufsfläche), kaufsflächenwachstum zwischen 1993 und 2006 ist eine gewisse Sät-
Haßloch (Fachmarktzentrum mit ca. 13.000 m² Verkaufsfläche) und tigung eingetreten, so dass die Verkaufsfläche seit 2006 insgesamt
auch in Heidelberg (Bahnstadt: „Westarkaden“ mit 9.000-10.000 m², nahezu stagniert. Angesiedelt haben sich seit 2006 eher Betriebe mit
Möbelhaus XXXL mit ca. 25.000 m² Verkaufsfläche) zu nennen. höheren Flächenproduktivitäten, u.a. Lebensmitteldiscounter. Ähn-
liche Entwicklungstendenzen sind auch in vielen anderen Städten zu
verzeichnen.596,4 691,6 247330,0
447,3 518,7 185497,5
298,2 345,8 2. EINZELHANDELSSTANDORT MANNHEIM
123665,0 13
149,1 172,9 61832,5
0,0 0,0 0,0
In der nachfolgenden Tabelle ist das Einzelhandelsangebot in der Abb. 7: Betriebe Größenklassen nach Größenklassen in der Stadt
Stadt Mannheim nach Sortimentsgruppen differenziert dargestellt. Mannheim Betriebe und Verkaufsfläche – Vergleich 2014 zu 2006
100%
Tab. 3: Einzelhandelsangebot in der Stadt Mannheim
90%
Sortimente Verkaufs- 412,5Umsatz Bindungs-
fläche in m2 in Mio. € quote 80%
Nahrungs-/Genussmittel 112.150 578,1 100%
70%
Lebensmittelhandwerk 6.425 82,1 96%
Drogerie/Parfümerie 18.575 99,1 130% 60%
Apotheke 4.850 187,2 111%
50%
PBS; Zeitungen/Zeitschriften 5.650 19,1 75%
Blumen/Zoo 11.750 26,0 81% 40%
kurzfristiger Bedarf 159.400 991,6 102%
30%
Bekleidung und Zubehör 106.750 416,6 261%
Schuhe, Lederwaren 18.325 65,4 261% 20%
Sport/Freizeit 30.275 93,4 309% 10%
Spielwaren/Hobby/Basteln/
14.400 39,0 109%
Musikinstrumente 0%
GPK/Geschenke/Haushaltswaren/ Betriebe Betriebe Verkaufsfläche Verkaufsfläche
28.650 36,1 189% 2014 2006 2014 2006
Bestecke
Haus-/Heimtextilien 14.325 28,5 130% > 2.000 qm 801 bis =< 2.000 qm 401 bis =< 800 qm 201 bis =< 400 qm
101 bis =< 200 qm 51 bis =< 100 qm =< 50 qm
mittelfristiger Bedarf 217.800 703,4 208%
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Uhren/Schmuck 4.375 35,5 163%
Foto/Optik 7.700 47,7 166%
Unterhaltungselektronik/ In Abb. 8 ist das Einzelhandelsangebot der Stadt Mannheim differen-
16.325 174,3 166%
Neue Medien
ziert nach Stadtbezirken und Bedarfsbereichen dargestellt. Aus der
Elektro/Leuchten 16.075 56,9 122%
Abbildung geht die überproportionale Bedeutung des Stadtbezirkes
Teppiche/Bodenbeläge 10.125 19,6 181%
baumarkt-/gartencenterspezifische Innenstadt/Jungbusch hervor, welche auf die Lage des zentralen
Sortimente 70.450 97,9 83% Versorgungsbereiches Innenstadt mit seiner hohen Dichte an
Möbel 115.000 204,6 224% Geschäften in diesem Bezirk zurückzuführen ist. Hier dominiert der
sonstiges 15.375 81,1 119% mittelfristige Bedarfsbereich mit den typischen innerstädtischen
langfristiger Bedarf 255.325 717,5 146% Leitsortimenten wie Bekleidung, Schuhe und Sportartikel.
Summe 632.525 2.412,5 134%
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren Eine vergleichsweise hohe Verkaufsflächenausstattung weisen zu-
GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
Verkaufsfläche auf 25 m2 gerundet; durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen
dem die Bezirke Sandhofen, Vogelstang, Neckarau und Neckarstadt-
kommen Ost auf. In diesen vier Stadtbezirken befinden sich großflächige
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Einkaufscenter an den Ausfallstraßen ins Umland. Dort werden
In Abb. 7 sind die Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Mannheim insbesondere Produkte des kurz- und / oder langfristigen Bedarfs
differenziert nach Größenklassen im Vergleich zwischen 2014 und angeboten.
2006 dargestellt.
Die Verteilung des Angebots auf die Stadtbezirke hat sich gegenüber
2014 wiesen rd. 64% der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Mann- 2006 nicht wesentlich verändert.
heim eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf (2006 = 65%).
7,7% aller Betriebe verfügten über mehr als 800 m² Verkaufsfläche
und erfüllten somit das Kriterium der Großflächigkeit (2006 = 6,4%).
7% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entfielen 2014 auf Betriebe
mit einer Verkaufsfläche von unter 100 m² (2006 = 8%). Die großflä-
chigen Betriebe vereinten hingegen rund 70% der gesamtstädtischen
Verkaufsfläche auf sich (2006 = 67%).
Somit ist seit 2006 keine deutliche Veränderung hinsichtlich der
Größenklassen der Betriebe festzustellen. Der leichte Rückgang von
kleinflächigen Betrieben entspricht dem bundesweiten Trend.14 Abb. 8
RUBRIK
EINZELHANDELS-
ANGEBOT IN DER
STADT MANNHEIM
NACH BEZIRKEN
UND BEDARFS-
BEREICHEN2. EINZELHANDELSSTANDORT MANNHEIM 15
Beurteilung des Einzelhandelsangebots vor dem Hintergrund der Bei den Sortimenten Papier, Büro, Schreibwaren/ Zeitungen und
Nachfrage Zeitschriften sowie Blumen/ Zoo sind in Mannheim hingegen leichte
a) Bindungsquote Kaufkraftabflüsse festzustellen.
Die Gesamtbindungsquote der Stadt Mannheim beträgt rund 134% Gegenüber 2006 sind im kurzfristigen Bedarfsbereich keine wesent-
(mit Apotheken, Lebensmittelhandwerk und Tankstellen). In der lichen Veränderungen zu verzeichnen.
Stadt Mannheim sind somit per Saldo deutliche Kaufkraftzuflüsse zu
verzeichnen. Darin wird die oberzentrale Versorgungsfunktion der Insgesamt weist der mittelfristige Bedarfsbereich eine Bindungs-
Stadt Mannheim deutlich. quote von rd. 208% auf. Diese ist seit 2006 konstant geblieben.
Beim Vergleich der Bindungsquote der Stadt Mannheim zeigt sich, Bei den innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung und Zubehör,
dass diese seit 2006 von rund 145% auf 139% (ohne Apotheken, Le- Schuhe/ Lederwaren und Sport/ Freizeit sind ebenso wie 2006 per
bensmittelhandwerk und Tankstellen)1 leicht zurückgegangen ist. Saldo sehr hohe Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen. Der Anstieg der
Bindungsquote gegenüber 2006 ist bei Sport/ Freizeit am höchsten.
Abb. 9: Bindungsquoten in der Stadt Mannheim nach Sortimenten Dies ist insbesondere auf die Ansiedlung eines großen Fahrradfach-
– Vergleich 2014 zu 2006 (ohne Apotheken, Lebensmittelhandwerk marktes und von Decathlon (inzwischen geschlossen) zurückzufüh-
und Tankstellen) ren.
Nahrungs-/ Genussmittel 2014: rd. 139% Im Sortimentsbereich Haus-/ Heimtextilien ist hingegen ein
Drogerie/ Parfümerie 2006: rd. 145% Rückgang von 162% auf 130% seit dem Jahr 2006 festzustellen. Das
PBS/ Zeitungen/ Zeitschriften
Blumen/ Zoo kurzfristiger Bedarfsbereich Sortiment wird vor allem in den großen Mannheimer Kaufhäusern
Bekleidung und Zubehör auf deutlich geringerer Fläche angeboten.
Schuhe/ Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren/ Hobby Lediglich bei dem Sortiment Bücher konnte im mittelfristigen Be-
Bücher
darfsbereich keine Bindungsquote von über 100% erreicht werden.
GPK/ Haushaltswaren mittelfristiger
Haus-/ Heimtextilien Bedarfsbereich Die Bindungsquote ist seit 2006 von 128% auf 80% gesunken. Grund
Uhren/ Schmuck hierfür ist ein deutlicher Verkaufsflächenrückgang durch Geschäfts-
Foto/ Optik
Medien schließung bzw. Sortimentsumstellung in den Kaufhäusern und
Elektro/ Leuchten SB-Warenhäusern. Sicherlich macht sich hier auch die zunehmende
Teppiche/ Bodenbeläge Bedeutung des Online-Einkaufs bemerkbar.
Baumarkt-/ Gartenmarkt
langfristiger
Möbel Bedarfsbereich
Sonstiges Im langfristigen Bedarfsbereich sind mit einer Bindungsquote
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350%
von rund 146% ebenfalls per Saldo deutliche Kaufkraftzuflüsse zu
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren verzeichnen.
GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Ebenso wie 2006 sind mit Ausnahme des Sortimentsbereiches
Für die jeweiligen Bedarfsbereiche (kurz-, mittel-, und langfristig) Bau- und Gartenmarkt (83%) bei allen Sortimenten des langfristigen
ergibt sich für die Stadt Mannheim ein differenziertes Bild: Bedarfsbereiches per Saldo Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen.
Im kurzfristigen Bedarfsbereich sollte jede Stadt eine möglichst Insbesondere das Sortiment Möbel weist mit einer Bindungsquote
vollständige rechnerische Versorgung ihrer eigenen Bevölkerung ge- von rd. 224% eine Versorgungsfunktion auf, die weit über die Stadt
währleisten. Das bedeutet, dass in diesem Bedarfsbereich Bindungs- Mannheim hinausgeht, wobei die saldierten Kaufkraftzuflüsse seit
quoten von 100% erreicht werden sollten – in Mannheim beträgt 2006 noch einmal gestiegen sind.
diese rd. 102%. Rein rechnerisch wird somit in der Stadt Mannheim
eine Vollversorgung erzielt. In den Sortimentsbereichen Medien und Teppiche/ Bodenbeläge
sind die Bindungsquoten gegenüber 2006 deutlich gesunken. Der
Im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel, der eine besonders Rückgang bei Medien hat sich durch die geänderte Zuordnung von
hohe Nahversorgungsrelevanz besitzt, liegt die Bindungsquote bei Computerspielen zu Spielwaren ergeben. Auch der Online-Einkauf
rund 100%. hat bei diesem Sortiment eine entsprechende Auswirkung. Bei Teppi-
chen/ Bodenbelägen ist dagegen ein deutlicher Verkaufsflächenrück-
Per Saldo wird ein deutlicher Kaufkraftzufluss im Sortimentsbereich gang auf Grund von Geschäftsschließungen und Sortimentsumstruk-
Drogerie/ Parfümerie mit einer Bindungsquote von rund 130% erzielt. turierungen in bestehenden Geschäften festzustellen.
1 Im Jahr 2006 wurden im Rahmen der Erhebung zwar Betriebe des Lebensmittelhandwerks erhoben, aber keine Apotheken und Tankstellen. Daher beziehen sich die im Bericht vorge-
nommenen Vergleiche nur auf Einzelhandelsbetriebe i.e.S., dies schließt Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tankstellen aus.1757,25
1562,00
16 2. EINZELHANDELSSTANDORT
1366,75 MANNHEIM
1171,50
976,25
781,00
b) Angebot nach Lage Im Bezirk Innenstadt/ Jungbusch sind dagegen über drei Viertel
Im Folgenden wird das Einzelhandelsangebot der Stadt Mannheim
585,75 der Verkaufsfläche innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
differenziert nach Lage der Betriebe dargestellt. Neben der Innen- 402900
Innenstadt angesiedelt (vgl. Abb. 12). Insbesondere in den Bezirken
390,50
stadt und den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen erfolgt eine Sandhofen, Vogelstang, Neuostheim/ Neuhermsheim und Rheinau
362610
weitere Untergliederung
195,25 in nicht integrierte und sonstige integrierte befindet sich der überwiegende Anteil der Verkaufsfläche in nicht in-
Standorte. 322320
tegrierten Lagen. Dort sind die schon oben erwähnten großflächigen
0,00
Einkaufszentren
282030
verortet. Aber auch in den Bezirken Neckarstadt-
Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile Ost, Waldhof, Käfertal und Neckarau ist über die Hälfte der Verkaufs-
in Mannheim nach Lage 241740
flächen des Bezirkes an nicht intergierten Standorten angesiedelt.
Bei diesen Bezirken
201450
handelt es sich um Bezirke mit einer großen
Gesamtangebot Mannheim zentrenrelevante
Verkaufsflächenausstattung, in denen große Einzelhandelsschwer-
Sortimente
161160
punkte, wie beispielsweise Fachmarktzentren, an nicht integrierter
∑ 1.854 ∑ 632.525 ∑ 2.412,5 ∑ 405.500 ∑ 1.952,5
100%
Lage zu finden sind. In den Bezirken mit geringer Verkaufsfläche, wie
120870
90% Wallstadt, Lindenhof und Feudenheim, ist das Einzelhandelsangebot
80580
fast ausschließlich innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
80%
(Stadtteil- und Nahversorgungszentren) und in sonstigen intergier-
40290
70% ten Lagen zu finden.
0
60%
Abb. 11: Verkaufsflächenanteile in Mannheim nach Lage – Vergleich
50% 2014 und 2006
40% Gesamtangebot zentrenrelevante
Mannheim Sortimente
30% ∑ 618.325 ∑ 603.075 ∑ 391.600 ∑ 402.900
100%
20%
90%
10%
80%
0%
Betriebe VKF Umsatz VKF Umsatz 70%
60% Onlinehandel klass.
ZVB Innenstadt sonstige zentrale Bereiche sonstige integriert nicht integriert
Versandhandel
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella 50%
40%
Insgesamt hat sich die räumliche Verteilung des Einzelhandelsan-
gebots gegenüber 2006 in der Stadt Mannheim nur geringfügig 30%
geändert. Im Vergleich zu anderen Städten fällt der vergleichsweise
20%
geringe Anteil an Betrieben in der Innenstadt in Bezug zum ver-
gleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil auf. Grund hierfür sind die 10%
vielen großen Betriebe, die typisch für die Mannheimer Innenstadt
0%
sind. 2014 2006 2014 2006
Bei Betrachtung der zentrenrelevanten Sortimente zeigt sich, dass ZVB Innenstadt sonstige zentrale Bereiche sonstige integriert nicht integriert-
gut 70% der Verkaufsfläche in zentralen Versorgungsbereichen und Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
an sonstigen integrierten Standorten angesiedelt ist.
Bei Betrachtung der Verkaufsfläche nach Sortimentsbereichen und
Vergleicht man die Verkaufsflächenanteile der Betriebe nach Lagen Lagen in Mannheim (vgl. Abb. 13) wird deutlich, dass der überwiegen-
in der Stadt Mannheim mit der Erhebung aus dem Jahr 2006 (vgl. de Anteil der Verkaufsfläche des mittelfristigen Bedarfsbereiches in-
Abb. 11) zeigt sich, dass die zentralen Versorgungsbereiche zugunsten nerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt angesiedelt
der nicht integrierten Standorte leicht an Bedeutung verloren haben. ist (was auch der Funktion der Innenstadt entspricht). Jedoch fällt
auf, dass sich ein ebenfalls großer Anteil in nicht integrierten Lagen
Wie bereits 2006 sind in den meisten Mannheimer Bezirken die (überwiegend großflächige Einkaufszentren und Fachmarktzentren)
Verkaufsflächen überwiegend an nicht integrierten Standorten befindet.
angesiedelt.Abb. 12 RUBRIK 17
VERKAUFS-
FLÄCHEN NACH
STADTBEZIRKEN
UND LAGE
© Stadt Mannheim200
100
18 2. EINZELHANDELSSTANDORT MANNHEIM
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abb. 13: Verkaufsflächen nach Sortimentsbereichen und Lage in Tab. 4: Bindungsquoten im kurzfristigen Bedarfsbereich und im
Mannheim Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel auf Stadtbezirks-
ebene
200.000 in qm
Stadtbezirk Bindungsquote Bindungsquote
kurzfristiger Bedarf Nahrungs-/ Genuss-
ZVB Innenstadt mittel
sonstige zentr. Bereiche
sonst. integr. Lage Innenstadt/ Jungbusch 191% 144%
150.000
nicht integr. Lage Neckarstadt-West 74% 88%
Neckarstadt-Ost 128% 140%
Schwetzingerstadt/
84% 67%
Oststadt
100.000
Lindenhof 68% 50%
Sandhofen 161% 181%
Schönau 87% 96%
Waldhof 70% 72%
50.000
Neuostheim/
157% 190%
Neuhermsheim
Seckenheim 57% 46%
Friedrichsfeld 38% 13%
0
Nahrungs- und sonst. kurzfr. mittelfristiger langfristiger Käfertal 59% 56%
Genussmittel Bedarf Bedarf Bedarf Vogelstang 182% 221%
Wallstadt 90% 105%
Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella
Feudenheim 71% 61%
Neckarau 126% 129%
2.2.2 Nahversorgungssituation Rheinau 46% 32%
Mannheim gesamt 102% 100%
Zur Beurteilung der quantitativen Nahversorgungssituation lassen Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella; eigene Zusammenstellung
sich die Bindungsquoten für den kurzfristigen Bedarfsbereich
insgesamt und der für die Nahversorgung besonders bedeutsa- Im Stadtbezirk Schwetzingerstadt/ Oststadt sind deutliche Kauf-
me Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel heranziehen. Im kraftabflüsse bei Nahrung/ Genuss zu verzeichnen, während im
kurzfristigen Bedarfsbereich wird gesamtstädtisch eine Bindungs- kurzfristigen Bereich insgesamt nur geringere Kaufkraftabflüsse
quote von 102% erreicht, d.h. per Saldo fließt in geringem Umfang festzustellen sind.
Kaufkraft nach Mannheim. Mit einer Bindungsquote von rund 100%
im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel ist auch die Versorgung der In den Stadtbezirken Lindenhof, Waldhof, Seckenheim, Friedrichs-
Bevölkerung Mannheims rein rechnerisch gewährleistet. feld, Käfertal, Feudenheim und Rheinau sind teilweise deutliche
Kaufkraftabflüsse sowohl bei Nahrung/ Genussmittel als auch im
Differenzierter stellt sich die Situation dar, wenn man die einzelnen kurzfristigen Bereich insgesamt zu verzeichnen.
Stadtbezirke betrachtet (vgl. Tab. 4).
Für die Beurteilung der Nahversorgungssituation ist aber die räum-
Die Stadtbezirke Innenstadt/ Jungbusch, Neckarstadt-Ost, Sandhofen, liche Verteilung der Nahversorgungsstandorte innerhalb einer Stadt
Neuostheim/ Neuhermsheim, Vogelstang und Neckarau verzeichnen entscheidender als der quantitative Aspekt der Bindungsquoten.
im kurzfristigen Bedarfsbereich und im Sortiment Nahrung/ Genuss
erhebliche Kaufkraftzuflüsse. Sie übernehmen damit Versorgungs- Abb. 14 zeigt alle Lebensmittelbetriebe im Stadtgebiet von Mann-
funktion für angrenzende Teilbereiche der Stadt Mannheim. heim (Erhebung Oktober/ November 2014). Dabei wurden wie be-
reits bei der letzten Fortschreibung (2006) als Nahversorgungsstand-
In den Stadtbezirken Neckarstadt-West und Schönau sind sowohl orte auch kleinere Lebensmittelgeschäfte mit einer Verkaufsfläche
im Sortiment Nahrung/ Genussmittel als auch im kurzfristigen von weniger als 100 m² herangezogen, da auch solche Betriebe einen
Bedarfsbereich insgesamt relativ geringfügige Kaufkraftabflüsse zu wichtigen Beitrag zur Versorgung eingeschränkt mobiler Menschen
verzeichnen. leisten können. Seit der letzten Erhebung ist die Zahl von aktuell 113
Betrieben (2006: 112) trotz Schließungen, Neuansiedlungen und Ver-
Dies gilt auch für den Stadtbezirk Wallstadt, wo im kurzfristigen lagerungen von Lebensmittelbetrieben fast unverändert geblieben.
Bedarfsbereich insgesamt ein relativ geringfügiger Kaufkraftabfluss
zu verzeichnen ist, während im Sortiment Nahrung/ Genuss rein Unverändert ist eine hohe Dichte an Lebensmittelbetrieben inner-
rechnerisch mehr als eine Vollversorgung der Bevölkerung besteht. halb bzw. am Rand der Wohnbauflächen insbesondere im StadtbezirkSie können auch lesen
