VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR ANSIEDLUNG VON MÖBEL ROLLER IN SOEST
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VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG
ZUR ANSIEDLUNG VON MÖBEL ROLLER IN SOEST
CIMA Beratung + Management GmbH
Köln | Leipzig | Lübeck | München | Ried (A) | Stuttgart
Eupener Straße 150
50933 Köln
Tel: 0221/937296 20
Fax: 0221/937296 21
Email: cima.koeln@cima.de
Web: www.cima.de
Stadt- und Regionalmarketing
Bearbeitung: City-Management
Dr. Wolfgang Haensch Stadtentwicklung
Julia Lemke Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Köln, im Januar 2013
Tourismus
Personalberatung
Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Nutzungs- und Urheberrechte
Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außer-
halb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die an-
gemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu
achten ist. Jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht
gestattet.
Der Bericht fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze
der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch
andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher
schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem
Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Manage-
ment GmbH, Köln.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 2
Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Inhalt 6 AUSWIRKUNGSANALYSE 29
6.1 Methodische Vorbemerkungen 29
1 EINLEITUNG 5 6.2 Ökonomische und städtebauliche Auswirkungsanalyse für das
Vorhaben 30
1.1 Anlass und Aufgabenstellung 5
6.2.1 Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Möbel“ 31
1.2 Methodik der Untersuchung 5 6.2.2 Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Glas, Porzellan,
Keramik, Hausrat“ 32
2 EINZELHANDELSSTANDORT SOEST 7 6.2.3 Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Heimtextilien“ 33
2.1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 7 7 ZUSAMMENFASSUNG UND ABSCHLIESSENDE EMPFEHLUNGEN 34
2.2 Einzelhandelsstandort Soest im Überblick 7
3 PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST 8
3.1 Standortanalyse und -bewertung 8
3.2 Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur 10
3.3 Umsatzerwartung für das Vorhaben 12
4 WETTBEWERBSANALYSE 13
4.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet 14
4.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet 15
5 ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN ZIELEN DER
LANDESPLANUNG UND DER RAUMORDNUNG SOWIE DEM
EINZELHANDELSKONZEPT SOEST 25
5.1 Ziele der Landesplanung und Raumordnung 25
5.2 Ziele des Einzelhandelskonzeptes Soest 27
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 3
Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Abbildungen
Abb. 1: Planvorhaben Soest 8
Abb. 2: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest 8
Abb. 3: Luftbild des Planstandortes 9
Abb. 4: Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten 10
Abb. 5: Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben 11
Abb. 6: Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen 12
Abb. 7: Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone 13
Abb. 8: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet 14
Abb. 9: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Möbel“ 15
Abb. 10: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Geschenke, Porzellan,
Keramik, Hausrat“ 16
Abb. 11: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Heimtextilien“ 17
Abb. 12: Städte des Untersuchungsgebietes 18
Abb. 13: Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich 25
Abb. 14: Kaufkraftpotenzials Soest und Umsatz des Planvorhabens nach
Warengruppen 26
Abb. 15: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Möbel“ 31
Abb. 16: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Glas, Porzellan, Keramik, …“ 32
Abb. 17: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Heimtextilien“ 33
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 4Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
1 EINLEITUNG Analyse des Planvorhabens
Zur Aufnahme und Analyse des Planvorhabens wurden folgende Arbeitsschrit-
te durchgeführt:
1.1 Anlass und Aufgabenstellung
Standortanalyse und -bewertung: Aufnahme des geplanten Standorts und
In der Stadt Soest ist die Ansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer Bewertung seiner Eignung als Möbelstandort (Erreichbarkeit, Umfeld etc.);
Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2 geplant. Der Planvorhabenstandort befin- Analyse der planungsrechtlichen Situation
det sich im Westen des Stadtgebietes an der Werler Landstraße (B 1). Aufnahme der geplanten Sortimente und Verkaufsflächen
Da es sich um ein Vorhaben des großflächigen Einzelhandels handelt, wird die nach Warengruppen differenzierte Berechnung des erwarteten Umsatzes
Ausweisung eines Sondergebietes (Möbeleinzelhandel) erforderlich sein. Eine des Planvorhabens; die verwendeten Flächenproduktivitäten basieren auf
Grundlage für das weitere Plan- und Genehmigungsverfahren soll u.a. eine einem „Worst-Case-Ansatz“
Untersuchung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens bilden. Es
Abgrenzung des potenziellen Einzugsgebietes des Vorhabens unter Berück-
sind dabei gemäß der relevanten rechtlichen Vorgaben (BauGB, BauNVO (§ 11
sichtigung einer differenzierten Wettbewerbsanalyse
Abs. 3), Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW) die Aus-
wirkungen auf die ausgewiesenen Zentren und Versorgungsstrukturen in der
Stadt Soest und relevanten Nachbarstädten sowie auf die verbrauchernahe Angebotsanalyse Stadt Soest und potenzielles Einzugsgebiet des Vorhabens
Versorgung der Bevölkerung zu analysieren und zu bewerten. Neben einer Analyse des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes im Möbel-
kernsortiment wurde ebenso eine Wettbewerbsanalyse in den bedeutenden
zentrenrelevanten Randsortimenten des Vorhabens im Stadtgebiet Soest so-
1.2 Methodik der Untersuchung
wie im potenziellen Einzugsgebiet des Vorhabens durchgeführt. Die CIMA kann
Die Auswirkungsanalyse gliedert sich in die Projektbausteine: hier auf eigene Einzelhandelsbestandsdaten zurückgreifen, die erstmalig 2010
durch eine flächendeckende CIMA-Begehung des Untersuchungsgebietes und
Analyse des Planvorhabens differenzierten Aufnahme der Einzelhandelsbetriebe erhoben und in den Jah-
Wettbewerbsanalyse ren 2010 und 2012 durch Desk-Research-Arbeiten aktualisiert wurden. Die
vorliegenden Bestandsdaten wurden für die vorliegende Verträglichkeitsunter-
Auswirkungsanalyse suchung stichpunktartig erneut überprüft (u.a. fand ein Austausch über Verän-
Abschließende Empfehlungen derungen des Einzelhandelsbesatzes mit der Bezirksregierung Arnsberg und
der Stadt Soest statt).
Die gutachterlichen Empfehlungen basieren auf den nachfolgenden aufgeführ-
ten Primärerhebungen und Analyseschritten. Der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung liegt eine vollständige Erhe-
bung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen Möbel, Heim-
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 5Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
textilien und Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat in den Zentralen Versorgungs- Abschließende gutachterliche Stellungnahme
bereichen bzw. Innenstädten und Ortskernen des definierten Untersuchungs-
Die erzielten Projektergebnisse gehen in die abschließende Wertung zur Über-
gebietes mit einer Aufnahme der Verkaufsflächen und der Sortimente zugrun-
einstimmung bzw. Nichtübereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der
de; Angebote in Form von Randsortimenten von Fachmärkten, Abteilungen
Raumordnung und der Landesplanung bzw. des Einzelhandelskonzeptes Soest
von Kauf- und Warenhäuser etc. wurden ab einer Verkaufsfläche von ca. 200
sowie in die Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein:
m² erhoben. Nicht flächendeckend erhoben wurde der Geschäftsbesatz au-
ßerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche. Hier wurden die Wettbewerber Übereinstimmung des Vorhabens mit den formulierten Zielen des Einzel-
ab einer Verkaufsflächengröße von ca. 400 m2 aufgenommen. Somit wurden handelskonzeptes der Stadt Soest (Dezember 2010), u.a. erwartete Auswir-
alle relevanten Möbelhäuser und Möbelfachmärkte, Fachmärkte für Heimtex- kungen der zentrenrelevanten Randsortimente auf die Zentralen Versor-
tilien etc. im gesamten Untersuchungsgebiet erfasst. gungsbereiche der Stadt Soest.
Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der
Nachfrageanalyse Raumordnung und der Landesplanung, u.a. Auswirkungen auf die Versor-
gungsfunktion der Nachbarstädte, Auswirkungen auf die ausgewiesenen
Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial im erwarteten Marktgebiet wurde auf
Zentralen Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden im Einzugsge-
der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Ver-
biet des Vorhabens
brauchsausgaben und des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet.
Empfehlungen zum weiteren Vorgehen
Auswirkungsanalyse
Die Auswirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die
bestehenden Zentren und relevante Fachmarktstandorte im Stadtgebiet Soest
und im erwarteten Einzugsgebiet des Planvorhabens auf.1 Für die angeführten
Warengruppen wurden die erwarteten Umsatzverlagerungen in absoluten und
relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung
nach HUFF2 berechnet.
1
Im Sinne eines notwendigen „Worst-Case-Szenarios“ wird das Einzugsgebiet, das dem HUFF-Modell
zugrunde liegt, eng abgegrenzt, d.h. es wird auf das Kerneinzugsgebiet begrenzt.
2
Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Einkaufsattraktivitäten und
Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die CIMA hat langjährige
Erfahrung die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale
Szenarien abzuleiten.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 6Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
2 EINZELHANDELSSTANDORT SOEST Zentrenstruktur der Stadt Soest5
Mit 260 Betrieben (67 % aller Betriebe), die insgesamt über eine Verkaufsflä-
che von 50.450 m² verfügen (36 % der Gesamtverkaufsfläche), bildet die In-
2.1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung nenstadt den wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb des Stadtgebietes.
Der vergleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil belegt die besondere Bedeu-
Die Stadt Soest ist Mittelzentrum und - zusammen mit der Stadt Lippstadt -
tung der Innenstadt für den Einkaufsstandort Soest und die Konzentration des
wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Kreis Soest. Die Stadt verfügt über
Handels auf die Innenstadt.
48.550 Einwohner3. Nach ihrer Einwohnerzahl liegt die Stadt Soest innerhalb
des Kreises Soest nach Lippstadt (rd. 67.000 Einwohner) auf Platz 2, aber deut- Die Soester Innenstadt hat in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität ge-
lich vor Werl (rd. 32.000 Einwohner) und Warstein (rd. 26.900 Einwohner). wonnen. Nachdem in der Vergangenheit bereits durch die Sanierung der Fuß-
Außerhalb des Kreises Soest, aber im Einzugsgebiet des zu überprüfenden gängerzone sowie die Neugestaltung des Hansaplatzes und des Vreithofs städ-
Vorhabens liegt das Mittelzentren Arnsberg (rd. 73.700 Einwohner).
tebauliche Akzente gesetzt wurden und mit der Realisierung des City-Center
Soest (ca. 10.000 m² VKF) und der Ansiedlung eines SATURN-Elektromarktes,
Der Landesbetrieb IT NRW geht in einer aktuellen Bevölkerungsprognose für
des Kleinkaufhauses DROGERIE MÜLLER und des Textilhauses H&M der Einzel-
den Zeitraum 2012 bis 2030 für den Kreis Soest von einem Rückgang der Be-
handelsbesatz weiterentwickelt wurde, steht aktuell die Ansiedlung eines zu-
völkerung von 303.262 Einwohnern (2012) auf 285.867 Einwohner (2030) aus
sätzlichen Textilhauses (MODE KRESS) in der Soester Innenstadt an.
(- 5,7 %). Für die Stadt Soest erwartet der Landesbetrieb IT NRW weitgehend
konstante bzw. nur leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Für das Jahr 2030 wird
Neben der Innenstadt weist die Stadt Soest in dem vorliegenden Entwurf des
ein Einwohnerstand von 47.174 Einwohner angenommen (- 2,8 %). Zentrenkonzeptes ein Nebenzentrum Soest-Ost (Rigaring) und zwei Nahver-
sorgungszentren (Niederbergheimer Straße und Herzog-Adolf-Weg) aus. Das
2.2 Einzelhandelsstandort Soest im Überblick Nebenzentrum Soest Ost ist mit 20 Betrieben und insgesamt 13.380 m² VKF
der Innenstadt deutlich nachgeordnet.
Betriebsbesatz: 387 Betriebe mit insgesamt 140.920 m² Verkaufsfläche4
Außerhalb der ausgewiesenen Zentren ist vor allem der Sondergebietsstandort
Der Einzelhandel innerhalb der Stadt Soest setzt sich aus 387 Betrieben mit „Soest West“ zu beachten. Es handelt sich hierbei um einen typischen Fach-
einer Verkaufsfläche von 140.920 m² zusammen. Bei einer Einwohnerzahl von marktstandort mit einem SB-Warenhaus der Firma KAUFLAND (6.300 m² VKF)
rd. 48.600 Einwohnern verfügt die Stadt Soest damit über einen Einzelhan- als Ankermieter. Zu den 28 ansässigen Unternehmen mit insgesamt 26.540 m²
delsbesatz von 2,9 m² VKF/ Einwohner; dieser Wert liegt deutlich über den VKF zählen neben dem KAUFLAND SB-Warenhaus u.a. ein TOOM-Baumarkt
bundesdeutschen Durchschnitt (1,5 m²/ Einwohner) und ist als Beleg für die und ein MEDIMAX-Elektrofachmarkt.
regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest zu werten.
3
Quelle: Landesbetrieb IT NRW (Stand: 31.12.2011).
4 5
Quelle: Stadt Soest (2010): Einzelhandelskonzept Soest 2010. Soest. Alle nachfolgenden Angaben nach: Stadt Soest (2010), a.a.O.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 7Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
3 PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST Abb. 2: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest
3.1 Standortanalyse und -bewertung
Für die Stadt Soest liegen Planungen zur Ansiedlung eines ROLLER Möbelmark-
tes vor. Die potentielle Entwicklungsfläche befindet sich an der Werler Land-
straße (B 1) südwestlich der Innenstadt Soest. Planungsinhalt ist die Realisie-
rung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2.
Abb. 1: Planvorhaben Soest
Planvorhabenstandort
Kartengrundlage: www.opensteetmap.de
Die Erreichbarkeit des Standortes ist sowohl für Kunden aus dem Stadtgebiet
als auch von außerhalb als sehr gut zu bezeichnen: Über B 1 (Werler Landstra-
ße) ist die Innenstadt in wenige Minuten zu erreichen, die B 1 sichert auch eine
gute Zufahrt von der BAB 44 sowie aus Richtung Werl kommend. Im fußläufi-
gen Umfeld befinden sich mehrere Haltestellen des Öffentlichen Nahverkehrs
(u.a. Haltestelle „Kaufland“ am Senator-Schwarz-Ring).
Das Plangebiet befindet sich in einem überwiegend gewerblich geprägten Um-
feld, unmittelbar nördlich angrenzend liegen jedoch größere Wohnbereiche
Quelle: IN BAU GmbH, 2012 von Soest. Im Nahbereich befindet sich an der Werler Landstraße die Ben-
Adam-Kaserne, eine der großen Konversionsvorhaben der Stadt Soest. In fuß-
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 8Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
läufiger Entfernung zum Planstandort befindet sich stadtauswärts auf der ge- Aus gutachterlicher Sicht verfügt der Standort damit zusammenfassend über
genüberliegenden Seite der Werler Landstraße der im Einzelhandelskonzept eine sehr gute Eignung für ein Möbelhaus, u.a. ist auf folgende Punkte zu ver-
Soest ausgewiesene Sondergebietsstandort Soest – West mit einem SB- weisen:
Warenhaus und weiteren Einzelhandelsbetrieben.
Die Lage des Plangebietes an der Werler Landstraße sichert eine sehr gute
Erreichbarkeit sowohl aus dem Stadtgebiet Soest als auch von außerhalb
Nach dem Einzelhandelskonzept Soest liegt das Plangebiet außerhalb eines
und damit eine hohe Eignung für ein Möbelhaus.
Zentralen Versorgungsbereiches. Es wird daher die Ausweisung eines Sonder-
Die Nutzungen im Umfeld des Planstandortes sind mit der Ansiedlung ei-
gebietes „Großflächiger Einzelhandel - Möbel-Einrichtungshaus“ erforderlich
nes Möbelhauses sehr gut in Einklang zu bringen; die Nähe zum Sonderge-
sein. Eine entsprechende Änderung des Bebauungsplans Nr. 56/2 ist eingelei-
bietsstandort Soest – West bietet aus betriebswirtschaftlicher Sicht bzw.
tet worden.
Kundensicht interessante Synergieeffekte.
Abb. 3: Luftbild des Planstandortes Im Regionalplan wird der Standort als Allgemeiner Siedlungsbereich darge-
stellt; damit ist aus regionalplanerische Sicht die Voraussetzung für die
Ausweisung eines Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel – Möbel-
Einrichtungshaus“ gegeben.
Quelle: www.google.de/earth/index.htm
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 9Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
3.2 Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur
Die Firma ROLLER hat der CIMA eine differenzierte Aufstellung der geplanten Mit 5.345 m² entfällt der mit Abstand größte Flächenanteil auf das Kernsorti-
Sortimente vorgelegt (Abb. 4; Stand: Januar 2013). Die CIMA hat diese Anga- ment Möbel; die nicht zentrenrelevanten Sortimente umfassen insgesamt
ben in Hinblick auf die Systematik der Soester Sortimentsliste ausgewertet. einen Anteil von 90 % der Gesamtverkaufsfläche.
Für das Gesamtprojekt ergibt sich damit bei einer Gesamtverkaufsfläche von Die größten Flächenanteile bei den zentrenrelevanten Sortimente entfallen auf
7.000 m² ein Anteil der zentrenrelevanten Sortimente von insgesamt die Warengruppen Heimtextilien (400 m² VKF) und Tafel-, Küchen- u.ä., Haus-
700 m² VKF. haltsgeräte (ohne elektrische) (275 m² VKF).
Abb. 4: Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten
Flächenkonzept ROLLER Flächenkonzept entsprechend der Soester Sortimentsliste
Sortimentsbezeichnung Verkaufs- Sortimentsbezeichnung Verkaufs- Zentrenrelevanz
fläche in m2 fläche in m2
Möbel, Matratzen 5.345 Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel 5.345 nicht-zentrenrelevant
Tapeten und Zubehör, Teppiche 480 Teppiche, Bodenbeläge 480 nicht-zentrenrelevant
Anstrichfarben, Lacke, Tapeten, …
Kleinelektro, Leuchten, 380 Elektrotechnische Erzeugnisse 380 nicht-zentrenrelevant
Zusatzsortiment (Bad, Baumarkt) Installationsgeräte, …
Aktionsfläche (1) 95 Aktionsfläche 95 nicht-zentrenrelevant
Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte 135 Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische) 135 zentrenrelevant
Heimtextilien 400 Heimtextilien, … 400 zentrenrelevant
Bilder, Boutique, Dekoration 140 Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische) 140 zentrenrelevant
sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 zentrenrelevant
SUMME 7.000 SUMME 7.000
1: Auf der Aktionsfläche sollen saisonale Waren und Sonderaktionen durchgeführt werden. Der Angebotsschwerpunkt wird dabei auf Waren des Kernsortiments Möbel liegen, u.a. Campingstühle, Möbel-
Sonderangebote. Die Aktionsfläche wird daher der Verkaufsfläche der nicht-zentrenrelevanten Sortimente zugerechnet.
Quelle: CIMA GmbH 2013
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 10Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Aufgrund der aufgeführten Flächenanteile hat die CIMA in dem vorliegenden verkaufsfläche des Planvorhabens (entspr. 700 m2) betragen. Auf die Bedeu-
Gutachten eine differenzierte Verträglichkeitsanalyse für tung des Sachlichen Teilplan für das Vorhaben wird vertiefend in Kap. 5.1 ein-
gegangen.
die CIMA-Warengruppen „Möbel“ (= Warengruppe Wohn- und Küchen-
möbel, Schulmöbel lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche Abb. 5: Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben
von 5.345 m²,
CIMA-Warengruppe Verkaufs- Zentrenrelevanz
die CIMA-Warengruppe „Heimtextilien“ (= Warengruppe „Haus-, Tisch- fläche lt. Soester Liste
2
und Bettwäsche, Bettwaren, Heimtextilien“ lt. Soester Liste) mit einer ge- in m
planten Verkaufsfläche von 400 m² und Möbel 5.345 nicht-zentrenrelevant
Farben, Tapeten, Bodenbeläge, 480 nicht-zentrenrelevant
die CIMA Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Haurat“ (= „Ta- Teppiche
fel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte (ohne elektrische)“ lt. Soester Liste) mit Elektrogeräte, Leuchten 380 nicht-zentrenrelevant
einer geplanten Verkaufsfläche von 275 m² Eisenwaren, Baumarktartikel
durchgeführt. Damit wird sowohl das Kernsortiment Möbel als auch die wich- Aktionsfläche 95 nicht-zentrenrelevant
tigsten zentrenrelevanten Randsortimente im Rahmen der vorliegenden Studie Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat 275 zentrenrelevant
auf ihre Stadt- und Regionalverträglichkeit hin untersucht. Aus gutachterlicher Heimtextilien 400 zentrenrelevant
Sicht nicht erforderlich ist eine Auswirkungsanalyse für die übrigen nicht-
zentrenrelevanten Sortimente, da von ihnen definitionsgemäß keine schädli- sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 zentrenrelevant
chen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ausgehen können und SUMME 7.000
sie aufgrund der vorgesehenen Flächendimensionierung keine überörtliche
Quelle: CIMA GmbH 2013
Bedeutung haben. Die „sonstigen zentrenrelevanten Randsortimente“ haben
mit 25 m² für die Frage der Stadt- und Regionalverträglichkeit keine Bedeu-
tung. Einen Überblick der geplanten Sortimente für das Vorhaben gibt Abb. 5.
Unabhängig von den möglichen Auswirkungen der angeführten Randsortimen-
te auf die Funktionstüchtigkeit der Zentren in Soest und in den Umlandkom-
munen ist bereits an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass das Planvorhaben
in Bezug auf den Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente den Vorgaben
des Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW im Entwurf
entspricht: Nach dem Ziel 5 des Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel
darf der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der Gesamt-
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 11Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
3.3 Umsatzerwartung für das Vorhaben Unter Berücksichtigung dieser Angaben und den bei der CIMA durch frühere
Untersuchungen vorliegenden Informationen zum Möbeleinzelhandel wurde
Planungsinhalt ist die Realisierung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer Ge- ein erwarteter Umsatz von 9,4 Mio. € errechnet; die verwendeten Flächen-
samtverkaufsfläche von 7.000 m2. produktivitäten sind Abb. 6 zu entnehmen.
Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt Abb. 6: Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen
worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Soest orientieren Warengruppe Verkaufsfläche Umsatz Umsatz
sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entspre- in m2 in €/ m² in Mio. €
chender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen
im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planum- Möbel 5.345 1.200 6,4
sätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Farben, Tapeten, Bodenbeläge, 480 1.800 0,9
Teppiche
Übereinstimmend wird in allen Veröffentlichungen zur Entwicklung des Mö- Elektrogeräte, Leuchten 380 2.000 0,8
beleinzelhandels von rückläufigen Flächenleistungen bei gleichzeitigem Ver- Eisenwaren, Baumarktartikel
kaufsflächenanstieg ausgegangen. Die BBE Handelsberatung, München, hat für
den Zeitraum 1995 – 2005 einen Anstieg der Verkaufsfläche von 18,4 % bei Aktionsfläche 95 2.000 0,2
gleichzeitigem Rückgang der Flächenproduktivität um 30,7 % ermittelt.6 SUMME nicht zentrenrelevante
Sortimente 6.300 1.306 8,2
Branchenkenner gehen bei Wohnkaufhäusern von einer Flächenleistung im Geschenke, Porzellan, 275 1.700 0,5
Kernsortiment Möbel von 1.100 – 1.450 €/ m² bzw. bei Fachsortimenten von Keramik, Hausrat
1.800 – 2.000 €/ m² aus.7 Heimtextilien 400 1.600 0,6
sonstige zentrenrelevante 25 2.200 0,1
Der Handelsverband BAG Bayern e.V. gibt als Richtwert für die Flächenproduk- Randsortimente
tivität im Möbeleinzelhandel 1.200 - 1.800 €/ m² an; das Institut für Handels-
SUMME zentrenrelevante Sorti-
forschung ermittelte für 2005 eine Flächenproduktivität von 1.216 €/ m², wo-
mente 700 1.661 1,2
bei für Betriebe mit mehr als 6.000 m² eine Flächenleistung von 896 €/m² an-
SUMME 7.000 1.342 9,4
gegeben wird.
Quelle: CIMA GmbH 2013
Die Abbildung zeigt, dass für das Vorhaben insgesamt von einer Flächenpro-
duktivität von 1.342 €/ m² ausgegangen wird. Diese Annahme entspricht dem
6
BBE Handelsberatung (2008): Möbel-Atlas 2008. München. für Verträglichkeitsuntersuchungen geforderten Worst-Case-Szenario.
7
Möbel Kultur – Magazin für das Möbel Business (POS-Guide 2010): Moderne Konzepte steigern die
Rendite.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 12Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
4 WETTBEWERBSANALYSE grund der Überscheidungen der Einzugsgebiete dieser Städte mit dem allge-
meinen Einzugsgebiet der Stadt Soest.
Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb
Von Bedeutung sind zudem die bestehenden Planvorhaben in der Region, die
dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch das Vorhaben in
vielfältige Wechselbeziehungen zwischen den Wettbewerbsstandorten nach
Form von Umsatzverlagerungen betroffen sein können.
sich ziehen: u.a. planen die Möbelhäuser ZURBRÜGGEN in Unna und TURFLON
Für die Beurteilung der Auswirkungen der Neuansiedlung eines ROLLER Mö- in Werl bereits seit längerem Verkaufsflächenerweiterungen, in Hamm ist die
belmarktes in der Stadt Soest ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssi- Ansiedlung von Möbel FINKE in der konkreten Planung.
tuation innerhalb des definierten Raumes erforderlich. Die Attraktivität der
Abb. 7: Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone
konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des dargestellten Untersuchungs-
gebietes wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen des CIMA-Teams aufgenommen.
Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber
sind dabei von großer Relevanz. In diesem Zusammenhang wurden auch de-
taillierte Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstand-
ortes an der Werler Landstraße (B 1) und der Konkurrenzzentren gewonnen.
In Abhängigkeit von der regionalen Wettbewerbssituation sowie unter Berück-
sichtigung der von der Rechtsprechung geforderten Worst-Case-Annahme wird
im Folgenden von einem engeres Einzugsgebiet mit einer Fahrzeit von maximal
25 Minuten ausgegangen. Die Auswirkungen des Vorhabens werden damit
nicht auf eine Vielzahl von Kommunen verteilt, der „Verdünnungseffekt“ wird
vermieden.
Ausgehend von einem erwarteten Einzugsgebiet von bis zu 25 Minuten Fahrt-
zeit und unter Berücksichtigung der bestehenden ROLLER Märkte in Dortmund
und Werl umfasst das Untersuchungsgebiet die folgenden Städte und Ge-
meinden: Kartengrundlage: MapPoint
Quelle: CIMA GmbH 2013
Arnsberg, Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Lippstadt,
Möhnesee, Soest, Warstein, Welver, Werl
Die Städte Arnsberg, Lippstadt und Warstein liegen zwar außerhalb der
25-Minuten-Isochrone, eine Einbeziehung dieser Städte erfolgt jedoch auf-
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 13Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
4.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersu- Abb. 8: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet
chungsgebiet
Kommune Ein- Kauf- Kaufkraftpotenzial
Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials8 erfolgt auf der
wohner kraft- (in Mio. €)
Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen9 und der spezifischen einzel-
kenn- Möbel Glas, Teppiche,
handelsrelevanten Kaufkraftkennziffern10.
ziffer Porzellan, Gardinen,
Für die vorhabenrelevante Warengruppe Möbel wird ein Ausgabesatz pro Kopf Keramik, Heim-
im Einzelhandel von 309 € (BUND) für das Jahr 2012 zugrunde gelegt. Für die Hausrat textilien
ebenfalls vorhabenrelevante Branche Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat steht Arnsberg 73.732 99,8 22,7 6,7 6,0
ein Ausgabesatz pro Kopf von 91 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfü-
Anröchte 10.464 98,5 3,2 0,9 0,8
gung. Auf die Branche Heimtextilien entfallen weitere 82 € pro Kopf und Jahr.
Diese Beträge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit BadSassendorf 11.728 99,0 3,6 1,1 1,0
Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Soest Ense 12.584 98,2 3,8 1,1 1,0
beträgt nach Angaben der Firma MB Research 96,3 (Bund = 100).
Erwitte 15.711 101,1 4,9 1,4 1,3
Insgesamt leben 334.489 Einwohner innerhalb des abgegrenzten Raumes. Das Lippetal 12.227 96,1 3,6 1,1 1,0
vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Untersuchungsgebiet beläuft sich Lippstadt 66.936 99,3 20,5 6,0 5,5
auf insgesamt 158,2 Mio. €, davon entfallen 101,4 Mio. € auf das Möbelkern-
Möhnesee 11.349 104,0 3,6 1,1 1,0
sortiment.
Soest 48.543 96,3 14,4 4,3 3,8
Warstein 26.893 97,9 8,1 2,4 2,2
Welver 12.304 98,0 3,7 1,1 1,0
Werl 32.018 91,7 9,1 2,7 2,4
SUMME 334.489 101,4 29,9 26,9
Quelle: CIMA GmbH 2013
8
Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem
Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert).
9
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012
10
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 14Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
4.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Möbel“
Untersuchungsgebiet Die räumliche Verteilung der Möbelangebote zeigt Abb. 9; es wird deutlich:
Die nachfolgende Wettbewerbsanalyse beruht auf intensiven Recherchearbei- Das Angebot im Segment Möbel wird dominiert durch die großen Anbieter
ten zum projektrelevanten Einzelhandelsbesatz (Auswertung vorliegender TURFLON (ca. 41.000 m2 VKF) und ROLLER (rd. 4.500 m2 VKF) in Werl sowie
kommunaler Einzelhandelskonzepte, sonstiger Studien und Firmenverzeichnis- Möbel STEINMANN (rd. 9.000 m2 VKF) und Möbel BOSS (ca. 4.000 m2 VKF)
se), einer Aufnahme und Bewertung der vorhandenen Betriebe durch Vor-Ort- in Lippstadt.
Begehungen des CIMA-Projektteams sowie einer stichpunktartigen Aktualisie- Abb. 9: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Möbel“
rung und Fortschreibung der erhobenen Informationen.
Stadt Verkaufsfläche Umsatz
Innerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den Haupt- (m²) (Mio. €)
sortimenten „Möbel“, „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“ und „Heimtextilien“ Zen- außer- ge- Zen- außer- ge-
nach ihren Sortimenten und der Verkaufsfläche aufgenommen; zusätzlich tren halb samt tren halb samt
wurden in den Zentren alle Anbieter aufgenommen, die über die o.g. Sorti- Anröchte - - - - - -
mente in Form von Randsortimenten mit mindestens ca. 200 m² VKF verfügen. Arnsberg 1.620 13.400 15.020 2,2 17,1 19,3
Bad Sassendorf * * * * * *
Außerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den o.g.
Sortimenten ab einer Größe von mindestens 400 m² projektrelevanter Ver- Ense * * * * * *
kaufsfläche erhoben. Betriebe unterhalb der angeführten Schwellenwerte Erwitte * * * * * *
wurden in die Analyse einbezogen, soweit sie im Rahmen der Begehung mit Lippetal * * * * * *
erfasst wurden. Lippstadt 760 26.760 27.520 1,4 35,3 36,7
Möhnesee - - - - - -
Mit dieser Vorgehensweise ist sichergestellt, dass alle standortprägenden An-
bieter in den Zentren erhoben wurden und zugleich die Kaufkraftströme in- Soest 2.425 26.270 28.695 3,2 31,1 34,3
nerhalb des Untersuchungsgebietes in größtmöglicher Annäherung an die Warstein * * * * * *
Wirklichkeit nachvollzogen werden können. Welver - - - - - -
Werl 1.405 42.055 43.460 1,7 58,2 59,8
SUMME 8.170 111.465 119.635 11,0 145,9 156,9
Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren)
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
Quelle: CIMA GmbH 2013
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 15Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
In Soest findet sich außerhalb der Innenstadt mit dem Möbelhaus WIEMER Abb. 10: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Geschenke, Porzellan,
an der Martin-Opitz-Straße ein Wohnkaufhaus mit einer Verkaufsfläche Keramik, Hausrat“
von rd. 21.000 m² sowie das Möbelhaus MÖBEL BOSS mit rd. 3.900 m². Bei
Stadt Verkaufsfläche Umsatz
den weiteren Angeboten außerhalb des Zentrums handelt es sich um ein-
(m²) (Mio.€)
zelne kleinere Küchenfachgeschäfte (max. 500 m² VKF) bzw. Möbelanbie-
Zen- außer- ge- Zen- außer- ge-
ter unter 1.000 m² VKF.
tren halb samt tren halb samt
In Arnsberg wird das Möbelangebot hauptsächlich durch den Anbieter
POCO (ca. 6.100 m2 VKF) abgedeckt sowie das wiedereröffnete Möbelhaus Anröchte - - - - - -
WORTMANN (rd. 5.300 m2 VKF) an der Arnsberger Straße. Arnsberg 1.070 1.410 2.480 2,6 3,2 5,9
Bad Sassendorf * * * * * *
Ense * * * * * *
Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Haus-
Erwitte * * * * * *
rat“
Lippetal * * * * * *
Auf die Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik und Hausrat“ entfällt Lippstadt 820 2.040 2.860 2,1 4,4 6,5
nach den vorliegenden Planungen eine Verkaufsfläche von 275 m². Wenn Möhnesee * * * * * *
nachfolgend auch für diese Warengruppe eine differenzierte Wettbewerbs- Soest 2.725 1.805 4.530 7,0 4,1 11,0
analyse vorgenommen wird und in Kap. 6.2.2 die zu erwartenden Umsatzver-
Warstein * * * * * *
lagerungen durch das Vorhaben dargestellt werden, beruht dies weniger auf
dem Umfang der geplanten Verkaufsfläche als vielmehr auf der Bedeutung Welver - - - - - -
dieser Warengruppe als traditionelles Innenstadtsortiment. Werl 490 2.840 3.330 1,2 5,8 7,0
SUMME 6.285 8.845 15.130 15,6 19,2 34,7
Innerhalb des Untersuchungsgebietes wurden für die Warengruppe „Geschen-
Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren)
ke, Porzellan, Keramik, Hausrat“ eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 15.100 m² * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
durch die Vorortbegehungen erhoben (Abb. 10). Quelle: CIMA GmbH 2013
Die Angebote verteilen sich zu etwa 40 % auf die vorhandenen Haupt- und Zur Charakterisierung der Angebotsstrukturen ist auf folgende ortsspezifische
Nebenzentren. Bei den verbleibenden 60 % handelt es sich vor allem um die Besonderheiten hinzuweisen:
Randsortimente in Möbelhäusern, Baumärkten und SB-Warenhäusern. Damit
ist festzuhalten, dass die in allen Untersuchungsstädten als zentrenrelevantes Nach den erhobenen Verkaufsflächen besteht das größte Angebot in der
Sortiment eingestufte Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat“ Innenstadt von Soest. Hier finden sich neben einer Vielzahl von Fachge-
heute bereits maßgeblich von den Anbietern außerhalb der Zentren bestimmt schäften auch eine qualifizierte Geschenke-/ Porzellanabteilung der Firma
wird; herausragend dabei die Städte mit den großen Möbelhäusern.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 16Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
DROGERIE MÜLLER. Außerhalb der Innenstadt bildet die Fachabteilung von 71 % der innerstädtischen Angebote finden sich in den Innenstädten von
MÖBEL WIEMER das größte Angebot. Soest, Lippstadt und Arnsberg (jeweils rd. 700 – 900 m² VKF).
In den Mittelzentren Arnsberg, Lippstadt, Werl und – mit Einschränkungen Nahezu das gesamt erfasste Warenangebot der peripheren Standorte fin-
auch in Warstein - finden sich in den Zentren diverse Fachgeschäfte mit det sich in Lippstadt (ca. 3.300 m²), Soest (ca. 2.000 m²), Werl (ca. 1.700
zumeist Verkaufsflächen von weniger als 250 m². Hinzu kommen im Falle m²) und Arnsberg (ca. 1.000 m²). Dies unterstreicht die dominierende Stel-
von Arnsberg, Lippstadt und Werl relevante Angebote außerhalb der Zen- lung der vorhandenen Möbelhäuser für dieses Sortiment.
tren; namentlich zu erwähnen sind die Anbieter TURFLON (Werl),
ZURBRÜGGEN (Unna) sowie MÖBEL STEINMANN und BLUMEN RISSE
(Lippstadt). Abb. 11: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Heimtextilien“
In den Städten Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Möhnesee und Stadt Verkaufsfläche Umsatz
Welver findet sich nur eine sehr begrenzte Anzahl von Anbietern, zum Teil (m²) (Mio.€)
ist die Branche gar nicht besetzt. In allen Fällen handelt es sich um Grund- Zen- außer- ge- Zen- außer- ge-
zentren, deren Angebot sich vor allem auf Waren des täglichen Bedarfs tren halb samt tren halb samt
konzentriert.
Anröchte * * * * * *
Arnsberg 840 990 1.830 1,9 2,2 4,1
Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Heimtextilien“ Bad Sassendorf * * * * * *
Zur Warengruppe Heimtextilien zählen u.a. Bett- und Tischwäsche, Oberbet- Ense * * * * * *
ten, Kopfkissen und Gardinen. Für den geplanten ROLLER-Möbelmarkt ist hier Erwitte * * * * * *
eine Verkaufsfläche von 400 m² vorgesehen. Lippetal - - - - - -
Lippstadt 715 3.345 4.060 1,6 7,7 9,4
Die Wettbewerbsanalyse ergab eine branchenspezifische Verkaufsfläche von
Möhnesee - - - - - -
insgesamt ca. 11.800 m² VKF und einen erwarteten Umsatz von 27,1 Mio. €.
Noch stärker als bei der Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik und Soest 915 2.020 2.935 2,3 5,0 7,3
Hausrat“ dominieren bei Heimtextilien die Angebote außerhalb der Zentren. Warstein * * * * * *
Ferner ist ein noch stärker auf wenige Standorte konzentriertes Angebot fest- Welver - - - - - -
zustellen. Werl 355 1.675 2.030 0,9 3,2 4,1
SUMME 3.495 8.305 11.800 8,3 18,7 27,1
30 % der Angebote findet sich in den Innenstädten, 70 % an außerhalb der
Zentren gelegenen Standorten. Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren)
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
Quelle: CIMA GmbH 2013
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 17Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Städteprofile mit den wichtigsten Kenndaten und Anbietern Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Soest
Ergänzend zu der vorherigen Übersicht werden nachfolgend für die zwölf un- In der Stadt Soest wurde in den vorhabenrelevanten Sortimenten eine Ver-
tersuchten Städte im erwarteten Kerneinzugsgebiet in Form von Steckbriefen kaufsfläche von 36.160 m² erhoben. Der realisierte Einzelhandelsumsatz in den
die wichtigsten Kennzahlen und Charakteristika dargestellt. vorhabenrelevanten Sortimenten insgesamt beläuft sich auf 52,6 Mio. €. Fol-
gende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchen-
Abb. 12: Städte des Untersuchungsgebietes struktur des vorhabenrelevanten Einzelhandels in der Stadt Soest getroffen
werden:
Strukturdaten:
Einwohner: 48.543
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 96,3
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 36.160 m²
davon im Möbelkernsortiment: 28.695 m²
vorhabenrelevanter Umsatz: 52,6 Mio. €
davon im Möbelkernsortiment: 34,3 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 14,4 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 238
Wettbewerber:
6 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF) (Auswahl)
MÖBEL WIEMER, Martin-Opitz-Straße
Kartengrundlage: MapPint MÖBEL BOSS, Warsteiner Weg
Quelle: CIMA GmbH 2013
BETTENWELT SOEST, Riga-Ring
LEIMBACH KÜCHE AKTIV, Holtweg
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 18Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Lippstadt Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Arnsberg
Das Mittelzentrum Lippstadt befindet sich rd. 24 km von der Stadt Soest ent- Die Stadt Arnsberg befindet sich ca. 25 km südlich der Stadt Soest. Mit über
fernt. Insgesamt leben knapp 67.000 Einwohner in Lippstadt. In der Stadt 74.000 Einwohnern ist die Stadt Arnsberg die einwohnerstärkste Stadt inner-
Lippstadt sind die Zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt (Hauptzentrum), halb des projektrelevanten Untersuchungsgebietes. In der Stadt Arnsberg sind
Bad Waldliesborn (Nebenzentrum) und Lipperode (Nebenzentrum) von Rele- die Zentralen Versorgungsbereiche Neheim (Hauptzentrum) sowie Alt-
vanz. Auf Grundlage der Wettbewerbsanalyse können folgende projektbezo- Arnsberg und Hüsten (Nebenzentren) relevant. Im Rahmen der Wettbewerbs-
gene Strukturdaten dokumentiert werden. analyse konnten die nachfolgende aufgeführten Werte und Kenndaten ermit-
telt werden.
Strukturdaten:
Strukturdaten:
Einwohner: 66.936
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,3 Einwohner: 73.732
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 34.440 m² Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,8
davon im Möbelkernsortiment: 27.520 m² vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 19.330 m²
vorhabenrelevanter Umsatz: 52,5 Mio. € davon im Möbelkernsortiment: 15.220 m²
davon im Möbelkernsortiment: 36,7 Mio. € vorhabenrelevanter Umsatz: 29,3 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 20,5 Mio. € davon im Möbelkernsortiment: 19,3 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 179 Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 22,7 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 85
Wettbewerber:
Wettbewerber:
2
6 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF) (Auswahl)
BETTENWELT LIPPSTADT, Erwitter Straße 5 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
PLANA KÜCHENWELT, Erwitter Straße POCO, Arnsberger Straße
POLSTERWELT, Erwitter Straße MÖBEL WORTMANN, Arnsberger Straße
MÖBEL BOSS, Windmüllerstraße MÖBELHAUS KRAAS, Glösinger Straße
MÖBEL STEINMANN, Erwitter Straße MÖBEL WIETHOFF, Lange Wende
ANTIQUITÄTEN BECKSCHÄFER, Marktstraße
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 19Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Werl
Wettbewerber:
Die Stadt Werl befindet sich unmittelbar im Westen angrenzend an die Stadt
Soest. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt nur rd. 15 km. Insgesamt 4 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
leben rd. 32.000 Einwohner im Stadtgebiet.
CREATIV EINRICHTEN MÜNSCH, Steinerstraße
Mit dem Möbelhaus TURFLON verfügt die Stadt Werl über ein regional be- ROLLER, Am Maifeld
deutsames Möbelhaus. Aktuelle Planungen sehen eine Erweiterung des bereits TURFLON, Prozessionsweg
heute über 40.000 m² großen Hauses auf 69.000 m² VKF vor. LICHTE & CO., Salinenring
Bezogen auf den erhobenen Einzelhandelsbestand im Möbelkernsortiment
resultiert hieraus trotz der Nähe zum Oberzentrum Dortmund und den in der
Region ansässigen weiteren Möbelhäusern (IKEA, ZURBRÜGGEN) eine waren-
gruppenspezifische Handelszentralität der Stadt Werl von 659. Im Rahmen der
Vor-Ort-Begehungen wurden folgende projektbezogene Werte und Struktur-
daten für die Stadt Werl erhoben:
Strukturdaten:
Einwohner: 32.018
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 91,7
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 48.820 m²
davon im Möbelkernsortiment: 43.460 m²
vorhabenrelevanter Umsatz: 70,9 Mio. €
davon im Möbelkernsortiment: 59,8 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 9,1 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 659
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 20Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Warstein Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Bad Sassendorf
Die Stadt Warstein mit rd. 27.000 Einwohnern nimmt die zentralörtliche Funk- Das Grundzentrum Bad Sassendorf zählt rd. 12.000 Einwohner. Die Entfernung
tion eines Mittelzentrums ein. Die Entfernung für den PKW-Kunden zwischen zwischen dem Gemeindegebiet und dem Plangebiet an der Werler Landstraße
Warstein und der Innenstadt Soest beträgt 29 km. Im Zuge der Bestandserhe- in Soest beträgt nur rd. 6 km für den PKW-Fahrer. Die Erreichbarkeit ist ent-
bung in der Stadt Warstein wurde eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsflä- sprechend als optimal zu bewerten. Folgende Aussagen können zur vorhaben-
che von 3.225 m² erfasst. Der realisierte Einzelhandelsumsatz wird auf rd. relevanten Betriebs- und Branchenstruktur der Gemeinde Bad Sassendorf ge-
5,8 Mio. € geschätzt. Auf die Zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Bele- troffen werden:
cke) entfällt ein vorhabenrelevanter Verkaufsflächenbestand von 2.460 m².
Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 3,9 Mio. €. Strukturdaten:
Strukturdaten: Einwohner: 11.728
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,0
Einwohner: 26.893
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 630 m²
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 97,9
davon im Möbelkernsortiment: - m² *
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 3.525m²
vorhabenrelevanter Umsatz: 1,2 Mio. €
davon im Möbelkernsortiment: - m² *
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *
vorhabenrelevanter Umsatz: 5,8 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. €
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 14
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 8,1 Mio. €
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 22
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber:
Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
1 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
GAB, Hauptstraße
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 21Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Möhnesee Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Ense
Die Gemeine Möhnesee zählt rd. 11.500 Einwohner. Die Entfernung für den Die Gemeinde Ense übernimmt die zentralörtliche Funktion eines Grundzent-
PKW-Kunden zwischen der Gemeinde Möhnesee und der Stadt Soest beträgt rums im Kreis Soest. Insgesamt leben 12.584 Einwohner im Gemeindegebiet.
ca. 11 km. In der Gemeinde Möhnesee wurden keine Angeboten im Bereich Der Siedlungsbereich der Gemeinde Ense grenzt im Nordosten an das Soester
Möbel und Einrichtungsbedarf aufgenommen. Stadtgebiet an. Für den PKW-Kunden beträgt die Entfernung zwischen den
Standorten ca. 16 km.
Strukturdaten:
Strukturdaten:
Einwohner: 11.349
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 104,0 Einwohner: 12.584
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² * Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,2
davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² *
vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. € * davon im Möbelkernsortiment: - m² *
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. € *
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. € davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0 Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,8 Mio. €
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 11
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
Wettbewerber:
Wettbewerber:
2
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF)
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 22Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Lippetal Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Welver
Die Gemeinde Lippetal findet sich im äußersten Norden des definierten Unter- Die Gemeinde Welver befindet sich ca. 13 km nördlich der Stadt Soest. Knapp
suchungsgebietes. Die Entfernung zwischen der Stadt Soest und der Gemeinde 12.000 Einwohner leben im Gemeindegebiet. Die Einzelhandelssituation in der
Lippetal beträgt ca. 15 km. Als Grundzentrum übernimmt die Gemeinde Gemeinde Welver ist sehr stark durch die Nähe zu den dominanten Einzelhan-
Lippetal die Versorgungsaufgabe der rd. 12.200 Einwohner. In der Gemeinde delsstandorten Dortmund und Hamm geprägt. In der Gemeinde Welver wurde
Lippetal wurden im Rahmen der Vor-Ort-Recherchen des CIMA Teams insge- in den vorhabenrelevanten Sortimenten kein wettbewerbsrelevanter Einzel-
samt 450 m² vorhabenrelevanter Verkaufsflächen erfasst. Der realisierte Ein- handelsbetrieb erfasst.
zelhandelsumsatz beläuft sich auf 0,9 Mio. €.
Strukturdaten:
Strukturdaten:
Einwohner: 12.304
Einwohner: 12.227 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,0
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 96,1 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² *
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 450 m² davon im Möbelkernsortiment: - m² *
davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. € *
vorhabenrelevanter Umsatz: 0,9 Mio. € davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,7 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. € vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 28 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
Wettbewerber:
Wettbewerber:
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
2
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF)
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 23Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Anröchte Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Erwitte
Die Gemeinde Anröchte mir rd. 11.000 Einwohnern nimmt die zentralörtliche Die Stadt Erwitte befindet sich im Nordosten der Stadt Soest, unmittelbar im
Funktion eines Grundzentrums im Kreis Soest ein. Die Entfernung für den Süden der Stadt Lippstadt. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt knapp
PKW-Kunden zwischen Anröchte und Soest beträgt 20 km. Folgende vorhaben- 20 km. Insgesamt leben rd. 16.000 Einwohner im Stadtgebiet. Innerhalb des
relevante Strukturdaten können für die Gemeinde Anröchte dokumentiert Zentralen Versorgungsbereiches wurde ein Fachbetrieb für Gartenmöbel er-
werden: fasst; der tabellarisch aufgeführte Betrieb FISCHERS LAGERHAUS befindet sich
an einem dezentralen Standort. Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurden
Strukturdaten: folgende projektbezogene Werte und Strukturdaten für die Stadt Erwitte er-
hoben:
Einwohner: 10.464
Strukturdaten:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,5
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² *
Einwohner: 15.711
davon im Möbelkernsortiment: - m² *
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 101,1
vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. € *
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 2.820 m²
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *
davon im Möbelkernsortiment: 2.360 m²
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,2 Mio. €
vorhabenrelevanter Umsatz: 4,7 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0
davon im Möbelkernsortiment: 3,5 Mio. €
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 4,9 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 71
Wettbewerber:
Wettbewerber:
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
1 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)
FISCHERS LAGERHAUS, Handwerkerstraße
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 24Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
5 ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN Ziel 1: Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich
ZIELEN DER LANDESPLANUNG UND DER RAUMORD- Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen:
NUNG SOWIE DEM EINZELHANDELSKONZEPT SOEST Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungs-
verordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Sied-
lungsbereichen.
5.1 Ziele der Landesplanung und Raumordnung Das Plangebiet wird im zuständigen Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbe-
reich dargestellt. Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel gefor-
Die bisherigen landesplanerischen Regelungen zur Steuerung des großflächi- derte räumliche Lage des Plangebietes ist gegeben.
gen Einzelhandels (§ 24a LEPro) sind am 31.12.2011 ausgelaufen. Das Kabinett
des Landes Nordrhein-Westfalen hat am 17.04.2012 den Entwurf „Sachlicher Abb. 13: Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich
Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ zum neuen Landesentwicklungspro-
gramm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) gebilligt und entschieden, dass zu
diesem Planentwurf ein breites Beteiligungsverfahren durchgeführt wird.
Die dort enthaltenen neun Ziele bzw. Grundsätze befinden sich somit in Auf-
stellung. Für die Ziele in Aufstellung heißt dies, dass diese nunmehr bei Pla-
nungsentscheidungen wie Grundsätze der Landesplanung zu berücksichtigen
sind. Damit wurde die seit außer Kraft treten des § 24a LEPro in Nordrhein-
Westfalen bestehende Rechtslücke in Teilen geschlossen.
Nachfolgend wird die Ansiedlung eines ROLLER-Möbelhauses nach den für das Planstandort
Vorhaben relevanten Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans gutachter-
lich bewertet.
Quelle: Bezirksregierung Arnsberg (2012): Regionalplan Arnsberg. Teilabschnitt Soest und
Hochsauerlandkreis (Stand März 2012).
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013 25Sie können auch lesen
