Gefördertes Wohnen Angebots- und Nachfrageanalyse - bulwiengesa
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bulwiengesa
Gefördertes Wohnen
Angebots- und Nachfrageanalyse
Berlin, 22. März 2021
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 1GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
» Inhaltsverzeichnis » Aufgabenstellung und Auftraggeber
Die bulwiengesa AG wurde mit der Studie „Angebots- und
Nachfrageanalyse .................................................................................3 Nachfrageanalyse für Geförderte Wohnungen“ von der WERT-
GRUND Immobilien AG beauftragt.
Angebotsanalyse...................................................................................7
Zusammenfassung und Empfehlungen ..........................................15 In der Studie werden folgende A- und B-Städte sowie ausge-
wählte WERTGRUND-Projektstädte untersucht.
A-Städte:
• Berlin • Düsseldorf • Frankfurt/Main
• Hamburg • Köln • München
• Stuttgart
B-Städte:
• Bochum • Bonn • Bremen,
• Dortmund • Dresden • Duisburg
• Essen • Hannover • Karlsruhe
• Leipzig • Mannheim • Münster
• Nürnberg • Wiesbaden
WERTGRUND-Projektstädte:
• Bielefeld • Göttingen • Kiel
• Regensburg • Mainz
Auf der Basis einer Angebots- und Nachfrageanalyse für die
26 Städte wird herausgearbeitet, welche Metropolen in den
kommenden Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich
geförderter Wohnungen aufweisen und damit das höchste
Investitionspotenzial haben werden.
Urheberrechtlicher Hinweis gung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestat-
tet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon
Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftli-
sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und che Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen.
mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der
Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund
sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informa- der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa-
tionen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernom- weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Wirtschaftliche Auswirkun-
men. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachver- gen der Corona-Pandemie sind in der vorliegenden Analyse über aktu-
halte aus dritter Hand wird nicht übernommen. elle Recherchen und volkswirtschaftlich basierte Modelle vollumfänglich
berücksichtigt, wie zum aktuellen Zeitpunkt leistbar. Mögliche Auswir-
Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen kungen der Pandemie darüber hinaus, die sich in Folge noch ergeben
Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten können, sind dagegen nicht behandelt.
ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert.
Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge Berlin, 22. März 2021
davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/
Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigun- bulwiengesa AG
gen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jegli- Wallstraße 61, 10179 Berlin
cher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmi- Tel. +49 30 27 87 68-0, Fax +49 30 27 87 68-68, www.bulwiengesa.de
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Nachfrageanalyse
» Bevölkerungsentwicklung » Bevölkerungsprognose
Die Bevölkerung aller betrachteten Städte ist zwischen 2011 Bis 2035 wird im Durchschnitt aller Städte ein Anstieg von
und 2019 im Durchschnitt um rund 6,5 % angestiegen. Alle etwa 3,8 % prognostiziert. Prozentual weisen Frankfurt/Main
Städte verbuchten Zuwächse. Dabei ist keine Konzentration (+11,6 %), Hannover (+10,2 %) und Kiel (+10,1 %) die höchs-
auf einen bestimmten Stadttyp oder eine Region feststellbar. ten Wachstumsraten auf. Auch hier liegt kein Fokus auf einer
bestimmten Region oder einem Stadttyp.
Die höchsten Anstiege sind in Leipzig (+16,3 %), Frankfurt/
Main (+12,8 %) und Regensburg (+12,3 %) beobachtbar. Bei
den Städten mit einer schwächeren Entwicklung liegt hinge- Bevölkerungsprognose
in Prozent, 2019 bis 2035
gen der Schwerpunkt auf nordrhein-westfälischen Städten.
Das geringste Wachstum zeigten Duisburg (+2,3 %), Bielefeld
Frankfurt M.
(+2,1 %) und Bochum (+0,8 %).
Hannover
Kiel
Köln
Bevölkerungsentwicklung Leipzig
in Prozent, 2011 bis 2019 Dresden
Düsseldorf
Leipzig Münster
Frankfurt/M. München
Regensburg Hamburg
Berlin Bonn
Mainz Berlin
München Karlsruhe
Stuttgart Regensburg
Dresden Wiesbaden
Hamburg Mannheim
Münster Stuttgart
Köln Nürnberg
Bonn Mainz
Karlsruhe Essen
Mannheim Dortmund
Nürnberg Göttingen
Düsseldorf Bielefeld
Hannover Bremen
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Bremen Bochum
Kiel Duisburg
Essen
Dortmund
-8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 %
Wiesbaden
Göttingen Quelle: Statistische Landesämter
o © bulwiengesainfografik
Duisburg
Bielefeld
Bochum Bevölkerungsrückgänge werden in fünf Städten prognosti-
ziert, die in Bochum (-5,3 %) und Duisburg (-6,7 %) beson-
0% 2% 4% 6% 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 %
ders stark sein sollen. Bei den A-Städten wird die schwächste
Quelle: Statistische Landesämter Entwicklung in Stuttgart (+1,5 %) erwartet. Aufgrund der Kes-
sellage der Stadt wird das Umland deutlich stärker wachsen.
Die meisten Personen lebten Ende 2019 in den drei A-Städten
In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 6,8 %, in
Berlin (3,7 Mio.), Hamburg (1,8 Mio.) und München (1,5 Mio.).
den B-Städten und in den fünf C- bzw. D-WERTGRUND-
Dementsprechend war in diesen Städten der absolute Bevöl-
Städten von jeweils rund drei Prozent erwartet.
kerungsanstieg am höchsten. In der D-Stadt Göttingen und in
der B-Stadt Bochum war der absolute Einwohnerzuwachs am
geringsten.
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» Haushaltsentwicklung » Haushaltsprognose
Die Haushaltsanzahl in den 26 Städten nahm zwischen 2011 Für 23 der 26 Städte wird eine positive Entwicklung der Haus-
und 2019 im Mittel um rund 9,5 % zu. Die positiven prozen- haltsanzahl erwartet. Die Steigerungen liegen zwischen
tualen Zuwächse weisen eine große Spanne von ca. 3,2 % bis 15,0 % in Frankfurt/Main und 1,4 % in Göttingen. Weitere
18,1 % auf. Städte mit einer hohen positiven prognostizierten Zunahme
von über 10 % sind Kiel, Münster und Köln.
Haushaltsentwicklung Mit einer leicht negativen Entwicklung wird in den B-Städten
in Prozent, 2011 bis 2019 Bremen (-1,2 %), Bochum (-1,4 %) und Duisburg (-1,7 %)
gerechnet.
Leipzig
Regensburg
Frankfurt/M.
Haushaltsprognose
Mainz
in Prozent, 2019 bis 2035
Münster
Karlsruhe
München Frankfurt/M.
Berlin Kiel
Stuttgart Münster
Hamburg Köln
Köln Leipzig
Mannheim Düsseldorf
Hannover Dresden
Bonn Bonn
Dresden München
Düsseldorf Hannover
Nürnberg Regensburg
Kiel Hamburg
Bremen Karlsruhe
Essen Mannheim
Dortmund Wiesbaden
Wiesbaden Mainz
Göttingen Berlin
Duisburg Nürnberg
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Bielefeld Essen
Bochum Dortmund
Stuttgart
0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 % 20 % Bielefeld
Göttingen (Stadt)
Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen Bremen
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Bochum
Duisburg
Entsprechend der Bevölkerungsentwicklung weisen Leipzig -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 %
(+18,1 %), Regensburg und Frankfurt/Main (jeweils 15,4 %)
Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen
die höchsten prozentualen Zuwächse auf.
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Die Städte mit den geringsten Steigerungsraten sind erneut in
Nordrhein-Westfalen mit Duisburg (+5,1 %), Bielefeld In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 8,5 %, in
(+4,9 %) und Bochum (+3,2 %) zu finden. den B-Städten von 5,0 % und in den fünf C- bzw. D-WERT-
GRUND-Städten von 5,6 % erwartet.
Insgesamt positionieren sich vor allem die WERTGRUND-Pro-
jektstädte Regensburg, Kiel und Mainz hinsichtlich der sozio-
demografischen Perspektiven gut.
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Einkommensstruktur
Anteile an Nettoeinkommensklassen in Prozent, 2020
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
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Unter 1.000 1.600 bis 2.200 2.800 bis 3.500 5.000 bis 7.500
1.000 bis 1.600 2.200 bis 2.800 3.500 bis 5.000 Über 7.500
Quelle: MB Research
» Einkommensstruktur Aber auch in Norddeutschland (Bremen, Kiel), in der einzigen
untersuchten D-Stadt Göttingen und teilweise in Nordrhein-
Die Analyse der Einkommensstruktur bezieht sich auf das Westfalen (Dortmund, Duisburg, Bochum, Essen) ist der
Nettoeinkommen pro Haushalt in der jeweiligen Stadt im Jahr Anteil weit über dem Durchschnitt und daher der Bedarf an
2020. Sozialwohnungen besonders hoch.
Im Mittel aller Städte verfügen etwa 7,0 % der Haushalte über Ein stark überdurchschnittlicher Anteil an Vielverdienern (ab
weniger als 1.000 Euro netto im Monat. Der Anteil ist in Göt- 5.000 Euro netto) findet sich in A- und B-Städten in West-
tingen (11,2 %), Leipzig (10,5 %) und Kiel (10,1 %) stark über- und Süddeutschland. Spitzenreiter ist die bayerische Landes-
durchschnittlich. In München (3,1 %), Wiesbaden (4,6 %) und hauptstadt München (38,7 %), gefolgt von Stuttgart (32,0 %)
Stuttgart (4,7 %) ist der Anteil sehr niedrig. und Frankfurt/Main (31,0 %).
Insgesamt sind die Geringverdiener (1.000 bis 2.200 Euro/
Monat) auch aufgrund des geringeren Lohnniveaus vor allem
in Ostdeutschland (Berlin, Leipzig, Dresden) zu verorten.
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» Wohngeldempfänger-Haushalte » Gewährte Wohnberechtigungsscheine
Als Wohngeldempfänger-Haushalte werden nach dem Stati- Die Grafik der Wohnberechtigungsscheine (WBS) bezieht sich
schen Bundesamt Haushalte bezeichnet, in denen alle Haus- auf die gewährten Wohnberechtigungsscheine im Jahr 2019.
haltsmitglieder Wohngeld beziehen. Das Wohngeld wird ein- Die Städte und Länder legen jeweils eigene Einkommensgren-
kommensschwächeren Haushalten gewährt, um diese beim zen für den Erhalt eines WBS fest. Der WBS ermöglicht die
Tragen der Wohnkosten für einen angemessenen Wohnraum Anmietung von geförderten Wohnungen und ist in der Regel
zu unterstützen. ein Jahr gültig. Es konnten nicht für alle Städte die Zahlen
ermittelt werden.
Im Jahr 2018 bezogen im Durchschnitt ca. 1,5 % der Haushalte
Wohngeld. Der höchste Anteil ist in Göttingen (3,4 %), Düs- Im Jahr 2019 haben im Durchschnitt 1,4 % der Haushalte
seldorf (1,9) und Bielefeld (1,9 %) festzustellen. Einen ver- einen WBS in den Städten beantragt. Den geringsten Anteil
gleichsweise geringen Anteil an Wohngeldempfänger-Haus- weisen Leipzig (0,3 %), Dresden (0,6 %) und Essen (0,7 %)
halten weisen München (0,3 %), Bremen (0,8 %) und Frank- auf. Der höchste Anteil ist in den Städten Köln (2,3 %), Wies-
furt am Main (0,9 %) auf. baden (2,1 %) und Berlin (1,9 %) zu beobachten.
Wohngeldempfänger-Haushalte Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine
Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2018 Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2019
Göttingen Köln
Düsseldorf Wiesbaden
Bielefeld Berlin
Nürnberg Stuttgart
Regensburg Münster
Leipzig Bielefeld
Dortmund Bonn
Mannheim Kiel
Kiel Düsseldorf
Dresden Hamburg
Duisburg Dortmund
Münster Bochum
Köln Duisburg
Hannover Region* Karlsruhe
Bonn Essen
Bochum Dresden
Wiesbaden Leipzig
Essen Bremen*
Karlsruhe Frankfurt/M.*
Hamburg Göttingen*
Berlin Hannover*
Stuttgart Mainz*
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
Mainz Mannheim*
Frankfurt/M. München*
Bremen Nürnberg*
München Regensburg*
0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 %
Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen Quelle: Wohnungsmarktberichte, Sozialberichte und Tätigkeitsberichte der Städte,
bulwiengesa NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen.
*keine Daten verfügbar
Im Mittel wurde den Wohngeldempfängern ein Wohngeld von
Für Hannover konnte nur für das Jahr 2017 eine Zahl ermittelt
etwa 174 Euro im Monat gezahlt. Die Spanne reicht von 117
werden. Der Anteil der Haushalte, die einen WBS beantragt
Euro/Monat in Leipzig bis zu 223 Euro/Monat in Wiesbaden.
haben, lag hier bei geringen 0,9 %.
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Angebotsanalyse
» Geförderter Wohnungsbau in Deutschland » Mietwohnungsquote
Mit dem geförderten Wohnungsbau soll Wohnraum für Haus- In Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Län-
halte geschaffen werden, die aufgrund geringer Einkommen dern die Eigentumsquote gering. Dies hängt unter anderem
keinen oder schwierigen Zugang zu Wohnungen auf dem damit zusammen, dass der (soziale) Mietwohnungsbau tradi-
freien Markt haben. Für die Anmietung einer Sozialwohnung tionell eine große Rolle spielt. Zudem sind die Rechte der Mie-
ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) nötig. ter gegenüber Eigentümern sehr groß, sodass große Anreize
bestehen zu mieten anstatt zu kaufen.
Aufgrund der Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 liegt die
Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Län- Das insbesondere historisch bedingte Gefälle der Eigentums-
dern. Dies führt zu vielfältigen, oft sehr komplizierten Rege- quote zwischen West- und Ostdeutschland spiegelt sich auch
lungen. Förderungen in Form von vergünstigten Darlehen, bei den analysierten Städten wider. Vor allem nach dem 2.
Zuschüssen oder einer Kombination davon können bei den Weltkrieg wurde in Ostdeutschland der Mietwohnungsbau
Ländern, dem Bund oder bei Kommunen beantragt werden. stark forciert, wohingegen im Westen auch die Eigentumsbil-
Die Förderlaufzeiten betragen in der Regel zwischen 15 und 25 dung gefördert wurde.
Jahre. Nach auslaufender Bindung und Förderende werden die
Wohnungen dem freien Markt zugeführt. In der Mieterstadt Berlin ist die Mietwohnungsquote mit 76 %
am höchsten. Auch Dresden (71 %) und Leipzig (70 %) haben
In vielen Städten geht die Zahl der geförderten Wohnungen eine hohe Mietquote. In Dortmund, Hamburg, Duisburg und
durch Auslaufen der Bindungen seit Jahren zurück. Um die Frankfurt/Main sind ebenfalls über 70 % der Einheiten Miet-
Jahrtausendwende gab es in vielen Regionen einen entspann- wohnungen.
ten Wohnungsmarkt, sodass kaum Sozialwohnungen neu
gebaut wurden. Die Nachfrage wächst jedoch wieder seit rund Die geringste Mietwohnungsquote weisen die süd-, bzw.
zehn Jahren und der Bedarf nach geförderten Wohnungen westdeutschen Städte Stuttgart (54 %), Nürnberg (55 %) und
steigt. Als Reaktion darauf wurde u. a. 2019 das Grundgesetz München (55 %) auf.
geändert, sodass der Bund den Ländern ab 2020 zweckgebun-
dene Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen Insgesamt liegt die Mietwohnungsquote der betrachteten
kann. Auch die Länder sind sehr aktiv und intensivieren ihre Städte im Durchschnitt bei rund 64 %.
Fördermöglichkeiten.
Aufteilung in Miet- und Eigentumswohnungen
in Prozent, 2019
100 %
24 28 28
30 30 30 30 28 32 30 30
36 37
80 % 41 40 37 39 41 44 43 45
38
45 43 46
38
60 %
40 % 76
70 72 72 70 70 70 72 70 70
64 68 63
59 60 63 61 59 62 62
56 57 55 55 57 54
20 %
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Mietwohnungen Eigentumswohnungen
Quelle: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa
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» Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt Andere privatwirtschaftliche Unternehmen haben die höchs-
ten Anteile (über ca. 5 %) in den ostdeutschen Städten Berlin,
Die Analyse der Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt Dresden und Leipzig. Sonstige Unternehmen treten vor allem
bezieht sich auf Daten der Zensuserhebung aus dem Jahr 2011. in Hessen und Bayern als Eigentümer auf. In Duisburg, Essen
und Leipzig sind die Anteile hingegen gering und liegen unter
In den untersuchten Städten sind Privatpersonen bzw. Wohn- 1,8 %.
eigentumsgemeinschaften (WEG) mit etwa 54 % die häufigste
Anbieterform. Etwa 16 % sind privatwirtschaftliche und Genossenschaften sind vor allem in den sächsischen Städten
jeweils 11 % sind Wohnungsgenossenschaften sowie kommu- Dresden (24 %) und Leipzig (19 %) sowie in Hamburg (19 %)
nale Unternehmen. Die übrigen jeweils 4 % der Wohnungen aktiv. Sehr geringe Anteile von unter 3 % haben Mainz, Bonn
werden von anderen privatwirtschaftlichen und sonstigen und Münster.
Anbietern (Land, Bund, Organisation ohne Erwerbszwecke)
vermietet. Kommunen oder kommunale Unternehmen sind stark mit
Anteilen von über 17 % in den Städten Hamburg, Frankfurt/
Den höchsten Anteil an Privateigentümern/Wohneigentums- Main und Bremen vertreten. Der Anteil der kommunalen
gemeinschaften weisen mit etwa 70 % die nordrhein-westfä- Wohnungsunternehmen ist in Berlin aufgrund einer starken
lischen Städten Münster, Düsseldorf und Bonn auf. Die neun Neubau- und Ankaufstätigkeit in den vergangenen Jahren
Städte mit den höchsten Anteilen sind alle in Nordrhein- besonders stark gestiegen.
Westfalen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg zu ver-
orten. In Berlin, Dresden und Hamburg sind mit unter 46 % In Dortmund, Dresden und Kiel liegen die Anteile unter 1 %.
die Anteile am geringsten. In Dresden wurde nach dem Gesamtverkauf 2006 zur Erhö-
hung des kommunalen Bestandes 2017 eine neue kommunale
Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen sind mit Antei- Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ gegründet.
len von über 27 % in Dortmund, Duisburg und Kiel am stärks- Auch Kiel gründete 20 Jahre nach dem Verkauf des kommuna-
ten vertreten. Die geringsten Anteile mit unter 6 % haben len Unternehmens 2019 die neue städtische Wohnungsgesell-
Karlsruhe, Wiesbaden und Mainz. schaft „Kiwog“.
Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt
in Prozent, 2011
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
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Fra
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Privatpersonen/Gemeinschaft von Wohnungseigentümern Kommune/Kommunales Wohnungsunternehmen
Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen
Wohnungsgenossenschaft Sonstige*
Quelle: Zensus 2011, *Bund oder Land, Organisation ohne Erwerbszweck z. B. Kirche
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Insgesamt weisen die Städte sehr unterschiedliche Anbieter- Auch in der Hauptstadt Berlin startete die Wohnungsneu-
strukturen im Mietwohnungssegment auf, wobei teilweise auf bauförderung erst wieder 2014.
regionaler Ebene Gemeinsamkeiten zwischen den Städten
festzustellen sind. Besonders in Dresden ist die Anzahl der Sozialwohnungen mit
208 Einheiten sehr gering. Zusätzlich kann die Stadt zwar auf
10.000 Wohnungen von der Vonovia zugreifen, diese sind aber
» Anteil geförderter Mietwohnungen
keine Sozialwohnungen im engeren Sinne. Es gibt lediglich
eine vertragliche Vereinbarung mit der Orientierung an be-
Die Anteile geförderter Mietwohnungen am Gesamtmietwoh-
stimmte Mietpreisgrenzen.1
nungsbestand im Jahr 2019 variieren zwischen 0,1 % in Leip-
zig sowie Dresden und 16 % in Bielefeld. Im Mittel sind rund
9,4 % der Mietwohnungen geförderte Einheiten. » Entwicklung geförderter Mietwohnungen
Einen geringen Anteil geförderter Mietwohnungen weisen Die Entwicklung der Anzahl geförderter Mietwohnungen in
auch Karlsruhe (5,2 %), Bremen (5,9 %) und Mannheim den untersuchten Städten ist von Rückgängen geprägt. Im
(6,3 %) auf. In Berlin liegt der Anteil bei etwa 7,1 %. Im Ver- Mittel aller Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um
gleich sehr hohe Anteile geförderter Mietwohnungen sind rund -21 % im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab.
neben Bielefeld in Hamburg (14,3 %), Duisburg (14,2 %), Bonn
(13,6 %) und Wiesbaden (13, 2 %) feststellbar. Die stärksten Verluste verzeichnen die Städte Leipzig
(-90 %), Dresden (-89 %), Berlin (-37 %) und Kiel (-36 %).
Damit zeigen sich deutliche Unterschiede der Anteile geför- Nur in Mainz (+9,6 %) und Münster (+7,1 %) sind Zuwächse
derter Wohnungen. Das Thema geförderter Wohnraum nimmt bei geförderten Wohnungen zu beobachten.
in den Städten und Ländern aufgrund der föderalistischen
Strukturen einen unterschiedlichen Stellenwert ein oder es Die Zunahme in Mainz war unter anderem durch die Bauland-
gab im Falle von Berlin finanzielle Notwendigkeiten zum Aus- bereitstellung für Sozialwohnungsneubau durch die Stadt an
stieg aus der Wohnraumförderung. Privatinvestoren möglich. Zudem investierte die städtische
Wohnungsgesellschaft und erhöhte ihren mietpreisgebunde-
Im Bundesland Sachsen wurde die soziale Wohnraumförde- nen Bestand zwischen 2012 und 2018 um ca. 30 %.2
rung beispielsweise erst im Jahr 2017 wieder aufgenommen
1
Dresden (2019): Wohnkonzept der Landeshauptstadt Dresden 2019
und der Neubau gefördert. 2
Stadt Mainz: Konzept Wohnen in Mainz 2020.
Aufteilung in geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen
in Prozent, 2019
100 % 6
0
5
0
6
7 11 10 8 10 10 7 11 7 11 9 9 10
14 14 14 13 12 12 13
16
80 %
60 %
100 100
93 94 92 93 95 93 94 91 91
89 86 90 86 90 90 89 87 88 88 89 90 87
84 86
40 %
20 %
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Mietwohnungen Sozialwohnungen
Quelle: Frei finanzierte Wohnungen: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnung bulwiengesa; geförderte Wohnungen: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Aus-
künfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen. *Anzahl geförderter Wohnungen geschätzt durch bulwiengesa
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In den anderen dargestellten Städten wird mit Verlusten
Entwicklung geförderte Wohnungen gerechnet. In Hamburg und München wird beispielsweise von
in Prozent, 2011 bis 2019 Rückgängen von ca. 10 % bzw. 13 % trotz Berücksichtigung
geplanter Neubauzahlen ausgegangen.
Mainz*
Münster
München
Für Frankfurt/Main, Karlsruhe, Mannheim und Stuttgart wer-
Bielefeld den nur die aus der Belegungsbindung fallenden Wohnungen
Köln dargestellt. Der Verlust in den Städten liegt zwischen 18 % in
Regensburg* Frankfurt/Main und 40 % in Karlsruhe.
Essen
Frankfurt/M.*
Duisburg
Prognose Entwicklung
Stuttgart
Bochum geförderte Wohnungen
Nürnberg in Prozent, 2019 bis 2030
Bremen
Bonn Berlin*
Hamburg Hamburg
Hannover
München*
Düsseldorf
Göttingen* Frankfurt/M.
Karlsruhe Bochum
Dortmund Mannheim
Wiesbaden* Köln
Mannheim*
o © bulwiengesainfografik
Stuttgart
Kiel*
Duisburg
Berlin
Dresden** Bielefeld
Leipzig Münster
Karlsruhe
-100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0% 20 %
o © bulwiengesainfografik
Dortmund
Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh- Essen
nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa, **für Dres- Düsseldorf
den wird die Entwicklung von 2012 bis 2019 dargestellt
Bonn
-60 % -45 % -30 % -15 % 0% 15 %
» Prognose geförderte Mietwohnungen Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, parlamentarische Anfragen.
Datenbasis: für NRW-Städte: Bei der Modellrechnung wurden neben dem Bestand
an preisgebundenen Wohnungen zum 31. Dezember 2019 auch bewilligte, aber
Die Daten zur prognostizieren Entwicklung der geförderten aktuell noch nicht fertiggestellte Wohnungen bis einschließlich Mitte Juli 2020
berücksichtigt; Berlin und München: inkl. avisierte Neubauzugänge; Hamburg: 1.
Mietwohnungen zwischen 2019 und 2030 dienen als ergän- Förderweg. Neubauprogrammzahlen, Ankauf von Belegungsbindung und Bin-
zende Information. dungsverlängerungen berücksichtigt; Frankfurt/M., Karlsruhe, Mannheim, Stuttgart:
keine Berücksichtigung Neubau oder Ankauf. *Geschätzt durch bulwiengesa
Sie sind einerseits nur sehr lückenhaft verfügbar und ander-
seits werden unterschiedliche Parameter durch die Städte bei Die nordrhein-westfälischen Städte weisen alle die gleiche
der Erhebung bzw. Darstellung berücksichtigt. Teilweise wer- Berechnungsgrundlage auf. Hier sind die Rückgänge in
den Neubauzahlen hinzugezählt und teilweise werden nur Bochum (-28 %) am geringsten und in Bonn (-60 %) am
auslaufende Bindungen ohne Neubau oder Zukauf von Bele- stärksten.
gungsbindungen dargestellt.
Die Entwicklungen und die Prognose für 16 der 26 Städte zei-
Für Berlin wird bei Berücksichtigung der geplanten Neubau- gen, dass die Sozialwohnungsbestände weiter schrumpfen
maßnahmen mit einem Anstieg der geförderten Wohnungen werden. Vereinzelt wurde durch Neubau oder Zukauf die
um ca. 8 % gerechnet. Ziel ist es, den Bestand oberhalb der negative Entwicklung etwas gedämpft. Rückläufige Zahlen
100.000 Einheiten zu halten. geförderter Mietwohnungen prägen jedoch das Bild und wer-
den auch die politischen Diskussionen zum Wohnungsmarkt,
wie in Berlin, weiter verstärken.
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 10GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
» Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau Bei der alleinigen Betrachtung des Jahres 2019 führen neben
Regensburg und München auch Leipzig, Düsseldorf und Han-
Die Analyse der genehmigten und fertiggestellten Einheiten nover die Spitzenliste an.
im Geschosswohnungsbau bildet den Zeitraum 2011 bis 2019
ab und bezieht sich auf die Wohnungsanzahl je 1.000 Einwoh- Im gleichen Zeitraum wurden im Mittel aller Städte nur etwa
ner im Jahr 2019. 19 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Regensburg
(53 WE), Frankfurt/Main und München (jeweils 35 WE) sind
Im Betrachtungszeitraum wurden im Durchschnitt aller Städte bei den Fertigstellungen die Top-3-Städte. Die A-Städte
ca. 25 Wohnungen pro 1.000 Einwohner genehmigt. Spitzen- Stuttgart, Düsseldorf, Berlin und Köln liegen im Mittelfeld.
reiter ist mit Abstand die C-Stadt Regensburg mit rund 69
genehmigten Wohnungen/1.000 Einwohner, gefolgt von den Neben den vier nordrhein-westfälischen Städten (Dortmund,
A-Städten Frankfurt/Main, München und Hamburg. Essen, Bochum, Duisburg) sind auch in Kiel die Fertigstel-
lungszahlen pro 1.000 Einwohner sehr gering.
Fertiggestellte und Nur das Jahr 2019 betrachtet, sind neben Regensburg und
genehmigte Wohnungen in MFH Frankfurt/Main auch Berlin, Hamburg, München und Münster
pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019 in den Top 5. Dies spricht für eine verstärkte Bautätigkeit im
Vergleich zu den Vorjahren, vor allem in den Metropolen, in
Regensburg welchen Nachfrageüberhänge und ein geringes Angebot zu
Frankfurt/M. angespannten Wohnungsmärkten geführt haben.
München
Münster
Mainz
Hamburg » Genehmigungsüberhang
Bonn
Dresden Der Genehmigungsüberhang zeigt die Differenz aus Genehmi-
Stuttgart gungen und Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner für den
Düsseldorf
Zeitraum 2011 bis 2019.
Berlin
Köln
Nürnberg Neben Regensburg sind unter den Städten mit sehr großen
Bremen Genehmigungsüberhängen auch Berlin, Dresden und Leipzig.
Bielefeld In den beiden sächsischen Städten sind insbesondere in den
Karlsruhe
vergangenen drei Jahren die Genehmigungszahlen stark an-
Göttingen
Wiesbaden
gestiegen und der Überhang wird immer noch aufgebaut.
Hannover
Mannheim Einen negativen bzw. den geringsten Überhang weisen die
Leipzig baden-württembergischen Städte Karlsruhe und Stuttgart
Dortmund sowie Duisburg, Köln und Bochum auf.
Essen
Kiel
Für das Jahr 2019 sind die höchsten Überhänge/1.000 Einwoh-
o © bulwiengesainfografik
Bochum
Duisburg ner in Regensburg, Leipzig, Hannover, Düsseldorf und Nürn-
berg zu verzeichnen.
0 20 40 60 80 100 120
Fertigstellungen Genehmigungen
Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa
Die wenigsten Einheiten pro 1.000 Einwohner wurden in den
nordrhein-westfälischen Städten Dortmund, Essen, Bochum
und Duisburg genehmigt (unter 13 WE/1.000 EW).
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 11GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
Genehmigungsüberhang MFH Fertigstellung geförderte Mietwohnungen
pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019 pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019
Regensburg Hamburg
Berlin Regensburg
Dresden Münster*
Leipzig Bielefeld
München München
Frankfurt/M. Köln*
Hamburg Kiel*
Düsseldorf Bonn
Mannheim Nürnberg
Nürnberg Bremen*
Mainz Dortmund
Bonn Karlsruhe
Kiel Duisburg*
Hannover Frankfurt/M.*
Bielefeld Düsseldorf
Münster Hannover
Wiesbaden Berlin
Dortmund Bochum
Göttingen Stuttgart
Bremen Essen
Essen Leipzig*
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
Bochum Dresden
Köln Göttingen**
Duisburg Mainz**
Stuttgart Mannheim**
Karlsruhe Wiesbaden**
-2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10
Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh-
nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa
**keine Daten verfügbar
» Bautätigkeit geförderte Wohnungen
Die Bautätigkeit geförderter Mietwohnungen liegt im Durch- » Pipeline: Miet- und Eigentumswohnungen
schnitt aller Städte bei rund 3,1 fertiggestellten geförderten
Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Hamburg ist mit 9,9 geför- Die folgenden Pipeline-Analysen beziehen sich auf eine Aus-
derten Wohneinheiten deutlicher Spitzenreiter, gefolgt von wertung der bulwiengesa-Objektdatenbank. Berücksichtigt
Regensburg (6,6 WE) und Münster (5,8 WE). wurden Neubauprojekte mit Fertigstellungsjahren zwischen
2021 und 2025.
Schlusslichter sind Dresden (0,01 WE), Leipzig (0,25 WE),
Essen und Stuttgart (beide ca. 1,1 WE). Für fünf Städte konn- Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau in den
ten keine Daten erhoben werden. betrachteten Städten wird zu ca. 64 % vom Mietwohnungs-
segment dominiert. Eigentumswohnungen haben einen Anteil
Der Anteil fertiggestellter geförderter Mietwohnungen am von ca. 36 %.
gesamten Geschosswohnungsbau liegt im Durchschnitt bei ca.
19 %. Den höchsten Anteil weisen Duisburg und Kiel mit über In Bielefeld (92 %), Göttingen (82 %) und Hannover (81 %)
45 % auf. Der geringste Anteil ist in Dresden (0,03 %), Leipzig sind die Mietwohnungsanteile sehr hoch. In Nürnberg,
(ca. 1 %) und Berlin (ca. 4 %) zu beobachten. Regensburg und Frankfurt/Main werden zu mehr als 50 %
Eigentumswohnungen gebaut.
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bulwiengesa
Pipeline: Anteile Miet- und Eigentumswohnungen
in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025
100 %
8
18 19 21
27 25 27 29 26
34 35 30 35 32
35 35 36 35
80 % 41 46
38
47
48
57 54 54
60 %
92
40 % 73 75
82
73
81 79 74
66 71 70 68
65 65 64 65 62 65 65
59 54
52 53
46 46
20 % 43
0%
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Fra
Mietwohnungen Eigentumswohnungen
Quelle: bulwiengesa
» Pipeline: Geförderte Mietwohnungen Der Anteil geförderter Wohnungen liegt in den A-Städten mit
durchschnittlich 30 % höher als in den B-Städten mit rund
Rund 26 % aller Mietwohnungen, die zwischen 2021 und 2025 23 %.
fertiggestellt werden sollen, sind geförderte Mietwohnungen.
Damit reicht der Durchschnittswert an die durch viele Städte Spitzenreiter ist dennoch die B-Stadt Hannover, wo der Anteil
festgesetzte Quotenregelung, bei welcher ab bestimmten Neu- geförderter Mietwohnungen bei ca. 46 % liegt. Ebenfalls hohe
bauvolumina häufig zwischen 25 und 30 % der Geschossfläche Anteile weisen Regensburg (45 %) und Köln (40 %) auf. In
oder Wohnungsanzahl als geförderte Einheiten bereitgestellt Bonn (14 %), Bochum (15 %) und Dortmund (16 %) wurde ein
werden müssen. geringer Anteil geförderter Wohnungen festgestellt.
Pipeline: Anteile geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen
in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025
100 %
80 %
54 55
60 63 67 68 70 70 70 71 71 73 73 76 76
60 % 77 78 80 81 82 82 83 83 84 85 86
40 %
46 45
20 % 40 37 33 32 30 30 30 29 29 27 27 24 24 23 22 20 19 18 18 17 17 16 15 14
0%
o © bulwiengesainfografik
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Fra
Geförderte Mietwohnungen Frei finanzierte Mietwohnungen
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 13GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
» Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt Neben Stuttgart und Hannover haben Genossenschaften in
Kiel (33 %), Köln (24 %) und Münster (20 %) hohe Anteile. In
Im Betrachtungszeitraum 2021 bis 2025 werden ca. 61 % aller sechs Städten wurden hingegen keine genossenschaftlichen
Mietwohnungen durch private Investoren erbaut. Kommunale Bauprojekte registriert.
Unternehmen haben einen Anteil von 32 %, Genossenschaften
von 7 % und sonstige Anbieter wie Kirchen sind bis auf Bonn In Dortmund, Wiesbaden, Nürnberg und Regensburg wird das
nicht vorhanden (0,3 %). Baugeschehen im Mietsegment sehr stark von privaten Inves-
toren dominiert.
Zwischen den Städten zeigen sich große Unterschiede. In
Stuttgart, Berlin, Karlsruhe und Hannover liegt der Anteil pri- Insgesamt zeigen sich unterschiedliche Investorenstrukturen.
vater Bauherren unter 50 %. Kommunale Unternehmen sind In einigen Städten wie Berlin und Hannover machen sich be-
insbesondere in Berlin, Stuttgart und Karlsruhe sehr aktiv und reits Wohnungsbauoffensiven bemerkbar, bei denen vor allem
errichten etwa die Hälfte der Mietwohnungen. kommunale und genossenschaftliche Akteure immer stärker
in den Neubau investieren.
In Hannover haben sowohl Genossenschaften mit 33 % als
auch kommunale Unternehmen mit ca. 18 % einen hohen
Anteil im Neubaumietsegment. Letztere weisen in Bochum
(38 %), Duisburg (32 %) und München (31 %) ebenfalls hohe
Anteile auf. In Dortmund und Göttingen wurden hingegen
keine Neubauaktivitäten kommunaler Unternehmen festge-
stellt.
Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt
in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
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o © bulwiengesainfografik
Ma
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Fra
Privat Kommunales WU Genossenschaft Sonstige*
Quelle: bulwiengesa, *Kirchen, Baugruppen
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 14GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
Zusammenfassung und Empfehlungen
» Nachfrage-Angebots-Scoring Die Städte mit dem „sehr hohen Potenzial“ bieten die besten
Nachfragebedingungen für gefördertes Wohnen bei einer
Die 26 analysierten Städte werden in einem zusammenfas- gleichzeitig vergleichsweise günstigen Angebotssituation.
sende Ergebnis-Scoring dargestellt, welches günstige bezie-
hungsweise ungünstige Nachfrageentwicklungen beziehungs- Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über
weise Angebotssituationen aufzeigt. günstige Nachfragebedingungen, jedoch ist die Angebotssitu-
ation ungünstiger, beispielsweise aufgrund starker Bautätig-
Dafür wurden Parameter für die Nachfrage- und Angebots- keiten oder einem bereits vorhandenen hohen Anteil geför-
seite ausgewählt und anschließend gewichtet. Auf der Nach- derter Mietwohnungen am Markt. Dennoch weisen positive
frageseite erhalten die Parameter ausgestellte Wohnberechti- Nachfragebedingungen auf einen attraktiven Wohnstandort
gungsscheine, hohe Anteile an Geringverdienern sowie die mit Absatzpotenzialen hin.
Anteile der Wohngeldhaushalte die höchste Gewichtung. Je
höher der Scoringwert auf der Nachfrageseite ist, desto güns- Bei den Städten mit „mittelhohem Potenzial“ ist das Angebot
tiger sind die Nachfragebedingungen. niedrig, aber auch die Nachfrage im direkten Vergleich. Chan-
cen bestehen, da das Angebot gering ist und somit grundsätz-
Auf der Angebotsseite sind der Genehmigungsüberhang, der lich marktseitig Lücken vorhanden sind. Unsicherheiten exis-
Anteil geförderter Wohnungen, die Entwicklung geförderter tieren allerdings bezüglich der Absatzpotenziale, die im Seg-
Wohnungen sowie die Pipeline geförderter Mietwohnungen ment der geförderten Wohnungen jedoch kaum vorhanden
die Faktoren mit höchster Gewichtung. Je mehr Angebot vor- sind.
handen ist, desto ungünstiger ist die Marktsituation für eine
Investition. Die Städte mit „Potenzial“ sind von einem hohen Angebot bei
gleichzeitig vergleichsweise niedriger Nachfrage gekenn-
zeichnet.
Parameter und Gewichtung Scoring
Nachfrage Gewichtung
» Ergebnis des Scorings
Abs. Einwohneranzahl 5%
Bevölkerungsentwicklung 10 % Vier der analysierten Städte bieten „sehr hohes Potenzial“
und weisen sehr gute Nachfrage- sowie Angebotsbedingungen
Haushaltsentwicklung 10 %
für Investitionen in gefördertes Wohnen auf.
Bevölkerungsprognose 5%
Haushaltsprognose 5% Auffällig ist, dass darunter drei Städte der neuen Bundeslän-
der zu finden sind: Berlin, Leipzig und Dresden. Die hohe
Wohngeldhaushalte 20 %
Nachfrage lässt sich u. a. durch eine positive Bevölkerungs-
Geringverdiener (< 2.200 Euro/Monat) 20 % entwicklung und -prognose erklären. Zudem ist der Anteil der
Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine 25 % Geringverdiener in diesen Städten überdurchschnittlich.
Angebot
Angebotsseitig wurde in der Analyse bereits angerissen, dass
Anteil geförderte Mietwohnungen 20 % der Bestand geförderter Mietwohnungen gering ist und stark
Entwicklung geförderte Wohnungen 20 % zurückging. Neben Dresden spielte auch in Berlin die Privati-
sierung ehemaliger kommunaler Wohnungsbestände eine
Fertiggestellte Wohnungen MFH 5% große Rolle. Dies führt zu sehr günstigen Angebotsbedingun-
Genehmigungsüberhang MFH 25 % gen in diesen Städten.
Pipeline: Anteile geförderter Mietwohnungen 20 %
Darüber hinaus sind auch in Kiel sehr günstige Nachfrage-
Abs. Anzahl Mietwohnungen 10 %
und Angebotsbedingungen vorhanden. Hier muss jedoch die
Quelle: bulwiengesa
Größe des Marktes berücksichtigt werden, wodurch geringere
Investitionsvolumina aufgrund weniger Nachfrager vorhan-
In dem Scoring werden die Städte in einer Vier-Felder-Matrix den sind. Dadurch sind Investitionen etwas risikoreicher als in
dargestellt und in Standorte mit Potenzial sowie mittelhohem, den drei größeren ostdeutschen Städten.
hohem oder sehr hohem Potenzial eingeteilt.
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 15GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über Unter der dritten Kategorie „mittelhohes Potenzial“ weisen
sehr günstige Nachfragebedingungen, weisen aber ein höhe- Mannheim, Stuttgart, Wiesbaden, Dortmund und Karlsruhe
res Angebot auf. Die Städte Düsseldorf, Göttingen, Bonn, Han- die günstigsten Bedingungen auf. Die Nachfrage ist leicht
nover, Hamburg und Köln werden mit einer leicht überdurch- unterdurchschnittlich bzw. durchschnittlich (Mannheim) bei
schnittlichen Angebotssituation eingewertet, wobei in Köln einem leicht unterdurchschnittlichen Angebot.
die Nachfragebedingungen am günstigsten sind.
In Essen, Bremen, Duisburg und Bochum ist die Nachfragesi-
In Münster, Frankfurt/Main und München ist aufgrund von tuation im Scoring am ungünstigsten, da u. a. die Bevölke-
u. a. verstärkter Bautätigkeiten und Investitionen in den ge- rungs- und Haushaltsprognosen negativ sind.
förderten Wohnungsbau von einem höheren Angebot am
Markt auszugehen. Bei den Standorten, die nur mit „Potenzial“ gekennzeichnet
sind, finden sich die drei Städte Nürnberg, Bielefeld und
Regensburg sticht mit seiner starken Neubautätigkeit stark Mainz. Das Angebot liegt in diesen Städten über dem Durch-
hervor und weist auch im wichtigen Parameter „Pipeline: schnitt bei einer gleichzeitig ungünstigen Nachfragesituation.
Anteile geförderter Wohnungen“ einen sehr hohen Wert auf.
Scoring Angebot und Nachfrage für gefördertes Wohnen
Die Ballongröße zeigt die Marktgröße bezogen auf die Einwohnerzahl
Investitionsstand- Regensburg Investitionsstandorte
orte mit Potenzialen mit hohen Potenzialen
Hohes Angebot
Mainz
München
Münster
Frankfurt M.
Bielefeld
Hannover
Hamburg
Nürnberg Köln
Bremen
Ø Angebot
Essen Bonn Düsseldorf
Duisburg Wiesbaden Göttingen
Stuttgart Mannheim
Bochum
Dortmund Kiel
Karlsruhe Berlin
Niedriges Angebot
Investitionsstandorte mit Investitionsstandorte mit
mittelhohen Potenzialen sehr hohen Potenzialen
Dresden Leipzig
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Niedrige Nachfrage Ø Nachfrage Hohe Nachfrage
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 16GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
bulwiengesa
» Ausblick Geförderte Wohnungen gehören auch zu jeder modernen und
nachhaltigen Quartiersentwicklung. Ein Produktmix erhöht
Die Studie zeigt, dass das Thema gefördertes Wohnen an die Akzeptanz des Neubauvorhabens in der Nachbarschaft und
Relevanz zunimmt. Im Betrachtungszeitraum sind in 23 von ist von Stadtplanung sowie Politik gefordert. Ein Investor
26 Städten Rückgänge im Bestand geförderter Wohnungen zu kann unter Beimischung geförderter Wohnungen größere
beobachten. Entwicklungsvolumina darstellen und erzielt eine höhere Sta-
bilität in den Vermietungserträgen.
Da geförderter Wohnraum jedoch dringend benötigt wird,
wird mit Neubau- und Förderungsprogrammen gegengesteu- Die Rahmenbedingungen für private Investoren, in den geför-
ert, um den Bestand wieder zu erhöhen. Dies zeigen neu auf- derten Wohnungsbau zu investieren, haben sich in den ver-
gelegte Förderungsprogramme zum Beispiel in Sachsen oder gangenen Jahren verbessert. Einerseits wurden die Förderpro-
die gut gefüllten Pipelines einiger Städte. gramme nachgeschärft sowie verbessert und anderseits ist die
Akzeptanz bei Investoren deutlich gestiegen. Es besteht kaum
Auch ist in einigen Städten das Thema „Rekommunalisie- ein Vermietungsrisiko, stabile Cashflows sind generierbar und
rung“ aktuell. Es werden neue Wohnungsgesellschaften im deutliche Wertsteigerungspotenziale nach Auslauf der Bin-
Besitz der Städte wie in Dresden aufgebaut und es werden wie dungen vorhanden.
in Berlin oder Hessen verstärkt Wohnungsbestände durch
kommunale Wohnungsgesellschaften angekauft. Der Föderalismus sorgt für verschiedene Förderstrukturen in
den Ländern und Gemeinden. Diese Komplexität stellt Inves-
Vor dem Hintergrund der wachsenden Städte und der Urbani- toren und Projektentwickler vor große Herausforderungen und
sierung geraten die Städte unter Druck, ausreichend Wohn- bedarf speziellen Wissens und Erfahrungen. Nur vergleichs-
raum bereitzustellen. Wie wichtig dabei auch die Bereitstel- weise wenige Akteure des Marktes investieren bereits erfolg-
lung geförderter Wohnungen ist, zeigen die Quotenregelun- reich häufiger und seit längerer Zeit in diese Produkte.
gen, welche Städte immer häufiger festsetzen, um soziale
Mischungen in Projekten sowie den Neubau geförderter Woh- Insgesamt wird der geförderte Wohnungsneubau stärker in
nungen zu unterstützen. den Fokus gerückt und ist ein gegenwärtiges sowie zukünfti-
ges wichtiges Thema der Städte sowie der Investoren- und
Projektentwicklerlandschaft.
© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 17Sie können auch lesen
