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Gemeinde Uetikon am See, Chance Uetikon Investorensuche - Kurzdokumentation Phase Publikation Gemeinde Uetikon am See 8707 Uetikon am See 2. Oktober 2020
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 2/8
Impressum
Auftraggeber: Gemeinde Uetikon am See
Gemeinderat
Herr Reto Linder, Gemeindeschreiber
Bergstrasse 90
Postfach
8707 Uetikon am See
Erstellung: Brandenberger+Ruosch AG
Industriestrasse 24
8305 Dietlikon
Autor: Sigrid Wittl, 2. Oktober 2020
Version Anmerkungen Status Datum
1.0 Erste Fassung Vernehmlassung 2. Oktober 2020
Inhaltsverzeichnis Seite
1 Einleitung 3
1.1 Ziel und Inhalt 3
1.2 Verteiler / Vertraulichkeitsvoraussetzungen 3
1.3 Ausgangslage 3
2 Angebotsgegenstand 3
3 Due Diligence Real Estate 4
3.1 Wirtschaftliche Aspekte 4
3.2 Technische Aspekte 7
3.3 Rechtliche Aspekte 7
3.4 Steuerliche Aspekte 8
3.5 Umweltaspekte 8
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 3/8
1 Einleitung
1.1 Ziel und Inhalt
Diese Kurzdokumentation wird den Bewerbern in der Phase Publikation abgegeben und dient dazu, ein erstes
Bild über den Angebotsgegenstand zu vermitteln. Das Dokument erwähnt ergänzende Dokumente, enthält
diese jedoch nicht; sie können erst nach Zulassung zur Präqualifikation eingesehen werden.
1.2 Verteiler / Vertraulichkeitsvoraussetzungen
Das vorliegende Dokument ist in der Phase Publikation auf homegate.ch öffentlich einsehbar. Es wird durch den
Teilnahmeantrag ergänzt. Dieser ist bei beabsichtigter Teilnahme am Investorenprozess an oben genannte Kon-
taktperson per E-Mail oder Postweg bis 16. Oktober 2020 einzureichen.
Diese Unterlagen sind für Selbstinteressenten bestimmt. Der heutige Eigentümer bezahlt keine Vermittlungspro-
vision.
1.3 Ausgangslage
Der Planungsprozess der Entwicklung des CU-Areals erstreckt sich vom Standortentscheid (2016), dem Varianz-
und Beteiligungsverfahren (2017), dem Richtkonzept (2018), dem Masterplan (2019), der Weiterentwicklung des
Richtkonzept (2020) bis zum Gestaltungsplan (Rechtskraft 2021 erwartet). Der Prozess erfolgte gemeinsam mit
dem Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich. Die Grundstücke sind bis zur Neuparzellierung in gemeinsamem
Eigentum der Gemeinde Uetikon am See und des Kantons Zürich.
https://www.chance-uetikon.ch/
Die Gemeinde Uetikon am See beabsichtigt nun, im Rahmen eines Investorenbieterwettbewerbs, Teile des
Grundstücks (Teilbereiche A, B2) zu verkaufen und den «Düngerbau» (B1) im Baurecht mit einem vorgegebenen
Nutzungskonzept mit genügendem Entwicklungsspielraum abzugeben. Vom Investor wird eine Projektentwick-
lung im Rahmen des Gestaltungsplans und eine Gesamtrealisierung innerhalb eines definierten Rahmens erwar-
tet.
Investorenperimeter, Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Richtkonzept Salewski&Kretz und LOIDL
2 Angebotsgegenstand
Angebotsgegenstand und eigentumsrechtliches Verhältnis
Baulandparzelle(n) (Teilbereich A): Verkauf
Objekt «Düngerbau» (Teilbereich B1): Abgabe im Baurecht
Baulandparzelle (Teilbereich B2): Verkauf
Geschätztes Investitionsvolumen für Erstellungskosten inkl. Landpreis: im hohen 3-stelligen Millionenbereich.
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 4/8
Auflagen für Projektentwicklung und Realisierung
– Projektentwicklung und Realisierung im Rahmen des Gestaltungsplans «Lebendiges Quartier am See»
– Umsetzung eines Nutzungskonzeptes für den Teilbereich B1 Düngerbau (wird noch erarbeitet und ist daher
nicht Bestandteil dieses Dokuments. Wird für Phase Non-Binding-Offer als Grundlage zur Verfügung gestellt).
– Projektfindung durch Wettbewerb mit Gemeinde in Jury.
– Verbindlicher Terminrahmen bis Baufertigstellung.
3 Due Diligence Real Estate
3.1 Wirtschaftliche Aspekte
Standort/Makrolage:
Kanton: Zürich
Region/Bezirk: Pfannenstiel/Bezirk Meilen
Gemeinde: Uetikon am See
Einwohnerzahl (2018) 6'082 Einwohner/-innen
Adresse: Seestrasse 94/96 (nach heutiger Nummerierung), 8707 Uetikon am See
Katasternummer: 4128 (Neuparzellierung erfolgt erst 2024)
Lage: gut 15 km Distanz zur Stadt Zürich
https://www.uetikonamsee.ch/
Lageplan, Quelle: Landeskarten, Übersichtsplan, Kanton Zürich, GIS-Browser (https://maps.zh.ch)
Beschreibung der Mikrolage
– Unverbaubare Lage mit Seeanstoss an den Zürichsee. Parkanlage entlang des Sees mit ruhigen Erholungsflä-
chen (Westen), Aktivflächen (Mitte) und neu geplanten Seezugängen und Floss im See.
– Charmantes Areal durch eine Mischung von alten Industriebauten und Neubauten.
– Grundstücke mit der für die «Goldküste» typische Südwest-Orientierung zum Zürichsee.
– Infrastruktur Bildung: Kantonsschule und Mittelschule auf dem Areal geplant (gemäss kantonalem Gestaltungs-
plan, 4 weitere Schulen, 1 Tagesbetreuung und 3 Kindergärten auf Gemeindegebiet
– Infrastruktur Verkehr:
– MIV: Drei Anschlüsse an Seestrasse (zwei davon in den Teilgebieten A und B). Das neue Quartier am Was-
ser wird mit einem reduzierten Parkplatzangebot umgesetzt, um das Verkehrsaufkommen zu reduzieren (Be-
rechnung basiert auf ÖV-Güteklasse C).
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 5/8
– ÖV: S-Bahnhof Uetikon am See (6-11 Gehminuten), Bushaltestelle mit neuer Buslinie direkt am Areal ge-
plant
– Durch den Anschluss an das S-Bahnnetz sind die Stadt Zürich sowie auch der Flughafen Zürich-Kloten, als
Tor zur Welt, gut erreichbar. Mit dem geplanten Ausbauschritt 2035 der S-Bahn Zürich wird der Bahnhof
Uetikon durch zwei S-Bahnlinien im Viertelstundentakt erschlossen, welche ab Zürich Stadelhofen ohne Halt
bis Meilen verkehren. Zwischen Meilen und Zürich verkehren zwei weitere S-Bahnlinien im Viertelstunden-
takt, welche alle Haltestellen dazwischen bedienen. Wird der Viertelstundentakt für die Buslinie übernom-
men, ist auf dem gesamten Areal eine ÖV-Güteklasse C erreicht.
– Velo/Fussgänger: Anschluss an Ortskern/Bahnhof über neu geplante Passerelle, neu geplanter Uferweg ent-
lang Zürichsee
Typische Bestandsbauten im Teilbereich C
Teilbereiche A, B2:
Der rechtliche Spielraum für die zukünftige Überbauung ist im Gestaltungsplan zu finden. Er besteht aus
folgenden rechtsverbindlichen Bestandteilen:
– Vorschriften
– Situationsplan 1:1'000 / Schnitte 1:500
– Höhenlinienplan 1:1’000
Erläuternden Charakter haben der Planungsbericht nach Art. 47 RPV und die zughörigen Beilagen:
– Richtkonzept 1:1'750 und Seeansicht 1:500 (vom 7. Mai 2020)
– Freiraumkonzept (vom 25. März 2020)
– Verkehrskonzept (vom 5. Mai 2020)
– Seestrasse (Entwurf vom 13. Januar 2020)
– Denkmalpflegerische Beurteilung (vom 14. September 2017)
– Umweltbericht vom (11. Mai 2020)
– Lärmgutachten für Schneider Umweltservice vom 21. November 2019 und Schallausbreitungsberechnung vom
5. Februar 2020
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 6/8
Gestaltungsplan (GP)-Perimeter Gemeinde mit Seepark (Dwest) und Veräusserungsobjekten Bauland (Teilbereiche A/B2), Dün-
gerbau (B1). Halbtransparent hinterlegt: GP-Perimeter Kanton mit Seepark (Dost) und Kantonsschule/Mittelschule und Pas-
serelle (Teilbereich C)
Für eine Einschätzung der zukünftigen Überbauung und Umgebung können das Richtkonzept von Christian
Salewski & Simon Kretz Architekten und das Freiraumkonzept von Atelier LOIDL herangezogen werden (inkl.
Flächenspiegel).
Teilbereich B1 (Düngerbau):
Mitten auf dem Areal befindet sich der historisch wertvolle und einprägsame Düngerbau. Als Resultat des Mas-
terplanprozesses und öffentlichen Beteiligung kristallisierte sich der "Düngerbau" als Herzstück für das kulturelle
und gesellschaftliche Leben des Areals. Gemäss Gestaltungsplan dient der Bau der Freizeit, Erholung und Kul-
tur. Bis voraussichtlich Ende 2020 wird ein Nutzungskonzept erarbeitet und als Grundlage für die NBO ausgege-
ben.
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 7/8
Rechts im Bild: Düngerbau
3.2 Technische Aspekte
Es liegt ein Bericht zur Bestandsanalyse des Areals vor, das Aussagen zur Tragfähigkeit und Schadstoffbelas-
tung macht. Es handelt sich um Konzessionsland.
Untergrundverhältnisse
Das Areal ist durch eine schrittweise Aufschüttung in den Zürichsee entstanden
ca. 1850, historische Karte J. Wild ca. 1880 Siegfriedkarte ca. 1930 Siegriedkarte
alle: Kanton Zürich, GIS-Browser (https://maps.zh.ch)
3.3 Rechtliche Aspekte
Grundbuchrechtliche Prüfpunkte
Die Parzelle mit Kat.-Nr. 4128 umfasst 57'721 m2 und ist heute in Miteigentum von Kanton und Gemeinde. Die
Neuparzellierung wird voraussichtlich erst 2024 nach Baubewilligung der Mittelschule durchgeführt. Die Eigen-
tumsbeschränkungen des heutigen Grundbuchauszugs finden keine Anwendung, solange die Gestaltungspläne
in Kraft sind.
Gesetzliche und gebäudebezogene Prüfpunkte
– Unterschutzstellung von Gebäuden oder Gebäudeteilen: Düngerbau (gemäss Beilage Kantonale Denkmal-
pflege Schutzumfang.pdf, S. 5, Kapitel «2444 Der Düngerbau» und Beilage KDK_Gutachten Nr. 43-2014,
S. 13, Kapitel «Pyritofengebäude/Düngerbau, Vers.-Nr. 444)
Investorensuche – Kurzdokumentation, Gemeinde Uetikon am See Seite 8/8
3.4 Steuerliche Aspekte
Steuerfuss (2021): 87% (ohne Kirchen)
3.5 Umweltaspekte
Uetikon am See ist eine Energiestadt:
https://www.uetikonamsee.ch/umwelt/23911
Damit verbundene Auflagen sind in den Gestaltungsplan eingeflossen.
Umweltbericht
Es liegt ein ausführlicher Umweltbericht vor. Er gibt Aufschluss darüber, ob die relevanten Themen über den Ge-
staltungsplan abgehandelt sind (z. B. Naturgefahren, Luft etc.) oder auf Ebene der spezifischen Bauprojekte An-
forderungen zu erfüllen sind (z. B. Mikroklima, Lärm, NIS, Boden, Altlasten, Flora/Fauna/Lebensräume, Land-
schaft und Ortsbild, Kulturdenkmäler, archäologische Stätten etc.)
Böden/Altlasten
Das ganze Areal ist im Kataster der belasteten Standorte (KbS) des Kanton Zürich als Betriebsstandort und als
«belastet, überwachungsbedürftig» eingetragen. Einzelne besonders belastete Teilgebiete («Hot Spots») sind im
Rahmen der Umnutzung des CU Areals weiter untersucht worden, wobei unterschiedlich starke Belastungen
festgestellt wurden. Im Rahmen der Bauprojekte ist mittels weiterer Untersuchungen festzustellen, ob sich stark
belastetes Material im ungesättigten (oberhalb des Grundwasserspiegels) Bereich befindet.
Erholungsräume: ergänzend zum See im Süden-Westen der nord-östlich gelegene Landschaftsraum
Teilnahmeantrag Phase Publikation CU-Areal Uetikon am See 1 Einleitung Die Gemeinde Uetikon am See plant gemeinsam mit dem Kanton Zürich die Neunutzung des CU-Areals in Uetikon am See. Die Eigentümerin beabsichtigt, einen Teil des Grundstückes an einen oder mehrere Investoren im Rahmen eines Asset-Deals zu verkaufen und den «Düngerbau» im Baurecht abzugeben. Beides ist mit Bau- auflagen verbunden. Dieser Teilnahmeantrag bezieht sich auf folgendes Dokument: – Kurzdokumentation (Objektdokumentation), Stand 2. Oktober 2020 2 Termine und Ablauf Verfahren Meilensteine Investorensuche Termin Publikation 2. Oktober 2020 Publikation - Anmeldung 16. Oktober 2020 Präqualifikation Einladung 2. November 2020 Präqualifikation - Abgabe 13. November 2020 Präqualifikation: Bestimmung Long-List 18. Dezember 2020 Non-Binding-Offer Einladung 4. Januar 2021 Non-Binding-Offer Eingang 5. März 2021 Short-List 23. April 2021 Binding-Offer Einladung 26. April 2021 Binding-Offer Eingang 18. Juni 2021 Verkaufsverhandlungen 26. Juli – 8. Oktober 2021 Signing - Verpflichtungsgeschäft 28. Januar 2022 Closing - Verfügungsgeschäft ca. Juni 2024 Eingabetermin: Freitag, 16. Oktober 2020 Eingabe Adresse (Brief): Brandenberger+Ruosch AG, Sigrid Wittl, Industriestrasse 24, 8305 Dietlikon E-Mail: sw@brandenbergerruosch.ch
Teilnahmeantrag Präqualifikation CU Seite 2/2 3 Antragstellerin Firma Haupttätigkeitsgebiet(e) Rechtsform Gründungsjahr Kontaktperson Adresse E-Mail Telefon Firma Haupttätigkeitsgebiet(e) Rechtsform Gründungsjahr Kontaktperson Adresse E-Mail Telefon Informationen über Bonität, Geschäftstätigkeiten/Referenzen und Organisation offenlegen (z. B. in Form eines Geschäftsberichts, «moneyhouse», Link zum Internetauftritt, oder Vergleichbares). Die Antragstellerin bestätigt mit ihrer Unterschrift wahrheitsgetreue Angaben gemacht zu haben. Die Antragstellerin beabsichtigt, am Bieterprozess teilzunehmen und beantragt die Teilnahme an der Präqualifi- kation. Ort, Datum Firmenstempel Unterschrift 1 Unterschrift 2 Name Vorname, Funktion Name Vorname, Funktion
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