Greenfieldoder Brownfield-Projekt? - "Russland: Aufbau von Betriebs- und Produktionsstandorten"
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Industrie- und Handelskammer Potsdam 18. Mai 2011 „Russland: Aufbau von Betriebs- und Produktionsstandorten“ Greenfield- oder Brownfield-Projekt? Dr. Thomas Mundry, Partner
Greenfield – Projekt - Ablauf und wichtige Themen
Ablauf eines Greenfield - Projekts
■ Suche und Auswahl eines Grundstücks
– Steuervorteile, staatliche Unterstützung der betreffenden Region
– Verfügbarkeit von Arbeitskräften
– Anbindung an Verkehrsnetz (Flughafen, Bahn)
– Entfernung zu Lieferanten und Kunden
■ Due Diligence bezüglich Grundstücks
– Technische Fragen
– Eigentum, Belastungen
– Umwelt
■ Gründung einer Produktionsgesellschaft
■ Abschluss eines Investitionsvertrags mit der lokalen Munizipalität
■ Erwerb des Produktionsgrundstücks
■ Anschlüsse an Netze der Versorgungsträger (Technitschekije Uslowije)
■ Planung und Bau des Produktionsgebäudes
■ Abschluss der Versorgungsverträge
■ Erwerb der technischen Anlagen
3
Vorbereitung des Erwerb des Produktionsgrundstücks
■ Oft sind vorbereitende Handlungen sinnvoll oder erforderlich:
– Teilung des Grundstücks
– Änderung der Nutzungskategorie
– Eintragung des Grundstücks in das Kataster und das Einheitliche
Register der Rechte am unbeweglichen Eigentum und der
Rechtsgeschäfte mit ihm
■ Sicherung der Rechte:
– Letter of Intent oder MoU – nicht rechtlich verbindlich
– Vorvertrag – muss alle wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags
enthalten
– Reservierungsbeschluss
4Gestaltungen des Grundstückserwerbs
Von der öffentlichen Hand Von privater Hand
■ Erwerb des Eigentums oder ■ Kauf des Grundstücks
langfristigen Mietrechts im Wege (asset deal)
einer Auktion ■ Kauf der Anteile an der
■ Miete eines Grundstücks für Eigentümergesellschaft
(share deal)
Errichtung der Produktionsstätte
mit Option das ■ Gemischte Strukturen
Produktionsgebäude und das ■ Restrukturierung von
Produktionsgrundstück zu Verbindlichkeiten des
erwerben (kein Erfordernis einer Grundstückseigentümers
Auktion) ■ Erwerb im Rahmen eines
■ Privatisierung des Unternehmens, Konkursverfahrens
die Eigentümerin des Grundstücks
und ggf. eines Teils der
Produktionsanlagen ist
5Erwerb des Eigentums am Grundstück
■ Kauf des Grundstücks
– Notarielle Beglaubigung nicht erforderlich, kann aber aus Gründen der
Rechtssicherheit sinnvoll sein
– Eigentumserwerb tritt erst mit Registrierung ein
– Garantien entsprechend Ergebnissen der Due-Diligence-Prüfung
empfehlenswert
– Bei Kaufpreisstundung entsteht Hypothek zugunsten des Verkäufers,
vertraglicher Ausschluss zulässig
■ Einlage in das Satzungskapital
– Kann steuerneutral geleistet werden
– Regelmäßig Bewertung durch einen lizenzierten unabhängigen
Bewerter erforderlich
6Vorbereitung des Baus des Produktionsgebäudes
■ Auswahl des Planungs- und Bauunternehmens
– Mitgliedschaft in Selbstverwaltungsorganisation
– Zulassung zu Tätigkeit
– Rechtliche und finanzielle Due Diligence
■ Häufige Thematik: Planungsbeginn vor Gründung der
Produktionsgesellschaft
– Planungsvertrag kann mit deutscher Muttergesellschaft abgeschlossen
werden
– Dokumentation über das Planungsergebnis kann in Satzungskapital
der Produktionsgesellschaft eingelegt werden
7Wesentliche Schritte
■ Massnahmen vor Erteilung der Baugenehmigung
– Ingenieurtechnische Untersuchung des Baugrundstücks
– Staatsexpertise bezüglich der Ergebnisse der Untersuchung des
Baugrundstücks (kann zusammen mit der Erstellung der übrigen
Projektunterlagen oder gesondert durchgeführt werden)
– Erteilung der technischen Bedingungen für die Erschliessung
– Einholung des Bebauungsplans bei der Munizipalität
– Erstellung der Projektunterlagen (einschließlich Sanitärschutzzone,
Deklaration der Industriesicherheit, Naturschutzbedingungen)
– Staatsexpertise bezüglich der Projektunterlagen
■ Massnahmen nach Fertigstellung der Bauarbeiten
– Abnahme durch den Bauherrn (Bestätigung vom Architekten und
technischen Aufsicht)
– Inbetriebnahmegenehmigung
– Erfassung im Immobilienkataster und Registrierung in
Immobilienregister
8Wesentliche Strukturierungsmöglichkeiten
Bauherr Bauherr Bauherr
Gesamt-
Berater: schuld
Generalübernehmer*: Genehmigungen
GU* GP*
- Genehmigungen;
- Technische Aufsicht; Technische
- Autorenaufsicht; Aufsicht*
Technische
- Organisation; Aufsicht*
- Haftung für Qualität
Generalunternehmer*
Berater:
Genehmigungen
GU* GP* Generalplaner*
* Zwingende Mitgliedschaft in Selbstregulierender Organisation (SRO)
9Import der technischen Anlagen
■ Mehrwertsteuer- und Zollbefreiung beim Kauf von bestimmten
Gegenständen, die in einer Liste der Regierung der Russischen
Föderation genannt sind
■ Zollbefreiung bei Einlage in das Satzungskapital
– Grundlage: Verordnung der Regierung Nr. 883 vom 23. Juli 1996
– Muttergesellschaft ist Eigentümerin der Produktionsanlagen
– Anlagen sind technische Einrichtungen, die zum Anlagevermögen
gehören und keiner Akzise unterliegen
– Import als Einlage in Satzungskapital
– Verkauf nur nach vollständiger steuerlicher Abschreibung zulässig
■ Bei Import von Mietgegenständen im Rahmen zeitweiliger Einfuhr
fallen 3% pro Monat, jedoch nicht mehr als 100% der
Einfuhrmehrwertsteuer und der Zölle an. Bei Verbleib fallen zusätzlich
Zinsen für verspätetete Zahlung an
10Lizenzerfordernisse
■ Umweltgenehmigungen können erforderlich sein für
– Verwendung natürlicher Ressourcen (z.B. Trink- oder Industriewasser)
– Ableitung industrieller Abwässer
– Industrielle Luftemissionen
– Lärmemissionen
– Lagerung und Beseitigung von industriellem Müll
■ Lizenzen für den Betrieb der Produktionsstätte können umfassen:
– Genehmigung explosions- und feuergefährlicher Anlagen
– Genehmigung chemisch gefährlicher Anlagen
– Brandsicherheitanzeige
– Staatliche Expertise für industrielle Sicherheit des
Produktionsgebäudes (bei Ablauf der Betriebsdauer des Gebäudes
11Brownfield – Projekt - Wichtige Themen
Gestaltungsmöglichkeiten - Asset Deal
■ Alternativen
– Erwerb der einzelnen Gegenstände
– Registrierung des Unternehmens als Immobilienkomplex (regelmäßig
nicht empfehlenswert wegen Dauer des Registrierungsprozesses und
Bewertungsfragen)
■ Produktionsgrundstück, Produktionsgebäude
– Übertragung als Immobilien
– Registrierung des neuen Eigentümers erforderlich
■ Produktionsanlagen
– Übertragung als bewegliche Sachen
■ Vertragsdokumentation
– Getrennte Verträge bezüglich Immobilien und beweglichen Sachen
– Genaue Listung der einzelnen zu übertragenden beweglichen Sachen
– Rahmenvereinbarung möglich und sinnvoll
13Gestaltungsmöglichkeiten – Asset Deal
■ Arbeitnehmer
– Beendigung der bestehenden Arbeitsverträge durch Vereinbarung oder
Personalabbau
– Neuabschluss der Arbeitsverträge mit neuem Eigentümer
– Kein Übernahme der Verpflichtungen des bisherigen Arbeitgebers
wegen Betriebsübergangs
■ Lieferanten- und Vertriebsverträge, Mietverträge
– Beendigung der bisherigen Verträge durch Vereinbarung oder
Kündigung
– Neuabschluss mit neuem Eigentümer
– Abtretung der Verträge grundsätzlich möglich mit Zustimmung der
Vertragspartner
■ Zustimmung des Aufsichtsrats oder der Hauptversammlung des
Veräusserers einzuholen
– bei Großgeschäft (Wert übersteigt 25% der Aktiva),
– wegen Satzungserfordernissen
14Gestaltungsmöglichkeiten – Share Deal
■ Erwerb der Anteile an Produktionsgesellschaft
– Erwerb einer Beteiligung (Joint Venture)
– Erwerb aller Anteile
■ Erwerb der Anteile an OOO erfordert notarielle Beglaubigung. Vertrag
wird vom Notar bei zuständiger Steuerbehörde zur Registrierung
eingereicht
■ Vertrag über Kauf der Aktien erfordert nur einfache Schriftform.
Neuer Aktieninhaber ist im Aktionärsregister zu registrieren
■ Weitere mögliche Erwerbsanforderungen:
– Zustimmung der anderen Gesellschafter
– Vorzicht der anderen Gesellschafter auf Vorkaufsrecht
– Einzahlung der Anteile oder Aktien
– Familienrechtliche Erfordernisse (z.B. Zustimmung der Ehefrau)
15Share Deal vs. Asset Deal
Vorteile Share Deal Vorteile Asset Deal
■ Keine Registrierung des ■ Kein Erwerb der Risiken des
Abtretungsvertrags im Produktionsunternehmens
Immobilienregister (Steuern, Gründung, Erwerb der
■ Kein Anfall der russischen
Mehrwertsteuer
vs. immobilie, Lizenzen)
■ Keine Due Diligence bezüglich
■ Viele Lizenzen und Produktionsgesellschaft
Genehmigungen (z.B. erforderlich (aber Vorliegen
Baugenehmigung, gesellschaftsinterner
Betriebslizenzen) bleiben dem Genehmigungen und Anzeichen
Unternehmen erhalten für Bankrottverfahren sollten in
jedem Fall geprüft werden)
■ Kein Abschluß vieler
Einzelverträge ■ Keine notarielle Beglaubigung
erfordrlich
■ Gutgläubiger Erwerb des
Eigentums an den Immobilien
möglich
16Verbindung von Asset und Share Deal
■ Häufig verwendete Gestaltung
– Derzeitiger Unternehmensinhaber gründet russische Gesellschaft und
überträgt Assets an die russische Gesellschaft
– Investor prüft im Rahmen einer Due Diligence die Gründung der
russischen Gesellschaft und die Übertragung der Assets
– Bei positivem Ergebnis der Due Diligence erwirbt Investor die Anteile
an der russischen Gesellschaft
■ Vorteile
– Keine Übernahme der Risiken des bisherigen Unternehmens
– Rechte der Gesellschaft bezüglich Assets können durch angemessene
Dokumentation rechtssicher begründet werden
– Geringer Aufwand für Investor
– Bisheriger Unternehmensinhaber erhält Zahlung als Vergütung für
Anteile
17Dr. Thomas Mundry
Rechtsanwalt
Partner
+7 495 7995696
thomas.mundry@noerr.com
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