Investment Pulse 2022 - Investorenumfrage - Engel & Völkers
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Investorenumfrage
Investment Pulse 2022
|
Editorial Sehr geehrte Leserinnen und Leser, boomende Transaktionsvolumina, nicht zuletzt auf Basis großer Übernahmen im Jahr 2021, weiter steigende Preise sogar in den Assetklassen, denen bereits seit Längerem das Ende der Preissteigerung vorhergesagt wird und der allgegenwärtige Mangel an passenden Investments prägen die Pressemeldungen nah und fern: Die Immobilienwirtschaft lässt sich scheinbar nicht von ihrem Wachstumskurs abbringen. Bei allen anstehenden Herausforderungen wie ESG, dem Druck zur Wohnraumschaffung und Preisdämpfung, den strukturellen Veränderungen in den Innenstädten und nicht zuletzt auch massiv steigenden Baupreisen stellen Immobilien unverändert das attraktivste Investitionssegment dar. Allerdings bedarf es bei einzelnen, von der Pandemie besonders getroffenen Nutzungsarten, eines tieferen Blicks in die Details. Unser diesjähriger Investment Pulse setzt sich genau das zum Ziel, den Blick in die Details zu lenken. Was treibt die Branche an, wo liegen die Prioritäten und wie bewerten die Akteure die Risikolage? Das alles haben wir auf den folgenden Seiten für Sie zusammengefasst. Wir wünschen Ihnen eine gute Lektüre! Ihre Kai Wolfram John Kamphorst Robert Reiter Thorsten Brogt 2 | Investment Pulse 2022
Agenda
Was erwartet Sie in diesem Investment Pulse?
Executive Status
1 Summary
2 Quo
3 Ausblick
Key Facts · Der Report in Einschätzung des aktuellen Pläne, Erwartungen und
Schlagzeilen Marktumfelds Prioritäten der Investoren
Market Informationen Engel & Völkers
4 Snapshot
5 zur Studie
6 Investment Consulting
Rahmenbedingungen 2021 · Methodik · Teilnehmerprofil Vorstellung · Kontakt
Transaktionsmarkt 2021
3 | Investment Pulse 2022
Key Facts · Der Report in Schlagzeilen
Executive Summary
Bild auf Platzhalter ziehen und Größe anpassen
4 |
Executive Summary
Key Facts
Die Zeichen stehen weiter Wohnen weiter Investors’ Darling, ESG wird zur
auf Wachstum Büro bleibt diskutiert Priorität des Jahres
Das Klima am Investmentmarkt hat sich Aller Preissteigerungen zum Trotz: Wohnen Die Implementierung von ESG im
gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert; steht stärker denn je im Fokus der Investoren. Tagesgeschäft stellt eine besondere Priorität für
Ankauf bleibt die Priorität Nr. 1 und die Die Einstellung der Investoren zu die Teilnehmer dar. Dabei stehen
etablierten Assetklassen bleiben hoch Büroimmobilien ist nach wie vor leicht objektbezogen ein selektiverer Ankauf und die
nachgefragt. Allerdings bergen zwiegespalten und es bedarf einer genaueren Optimierung des Bestandes im Fokus – die
Baupreissteigerung, Zinsniveau und Betrachtung von Konzept, Lage und Qualität. große Verkaufswelle scheint auszubleiben. Das
Regulierung zunehmend Risiken. Thema dürfte zur Herausforderung dieses
Jahrzehnts werden.
5 | Investment Pulse 2022
Executive Summary
Der Report in Schlagzeilen
High Street Retail: Der Trend B- und C-Lagen Geteiltes Bild zur
kehrt sich noch nicht um heiß begehrt Attraktivität in Investoren zieht es aus den Metropolen
Die Stimmung hat sich noch
weiter verbessert der Assetklasse Büro
Micro Living: Medaille Pandemiebedingt Wohnen: die Preissteigerung
Berlin unter den Top 7 mit zwei Seiten Wohnen bleibt dürfte sich fortsetzen
engerer Ankaufshorizont
unverändert vorne „Investors’ Darling“
Light Industrial: Etablierung
Fachmärkte: Stabilisierung
Preisvorstellungen als Deal als Investmentprodukt
im Preisniveau erwartet
Leichte Eintrübung des Breaker Nr. 1
Finanzierungsumfeldes
Zukäufe und
Logistik: Große Bestandsaufbau
Büro: Preise stabilisieren sich Hotel: Stagnation als Antwort auf
Nachfrage, steigende bleiben im Fokus
auf wackeligen Beinen Unsicherheiten der Branche
Preise
Andere Risikocluster als Weg
aus der Renditekompression
ESG genießt
Verkäufe bei guter Gelegenheit Baupreissteigerungen als größte besondere Priorität
und aus strategischen Gründen Sorge für das Jahr
6 | Investment Pulse 2022
Einschätzung des aktuellen Marktumfelds
Status Quo
Bild auf Platzhalter ziehen und Größe anpassen
7 |
Aktuelles Stimmungsbild
Die Stimmung hat sich noch weiter verbessert
Einschätzung
Wie hat sich nach Ihrer Einschätzung das Investmentmarktumfeld im Vergleich zum Vorjahr
Die Mehrzahl der befragten Investoren (nahezu 50%)
entwickelt? bewerten den Investmentmarkt insgesamt positiver als
Angaben in %
im Vorjahr und ganze 73% sehen ihn zumindest nicht
verschlechtert.
53
48
Noch optimistischer war die Einschätzung der Kollegen
aus dem E&V-Netzwerk, denen wir separat die gleiche
42
Frage gestellt haben. Hier war mehr als die Hälfte der
Befragten der Ansicht, dass sich das Marktumfeld
27 gegenüber dem Vorjahr noch weiter verbessert hat.
25
Nach unserer Einschätzung lässt sich dies durch zwei
wesentliche Aspekte begründen: einerseits durch die
noch einmal gestiegene Nachfrage nach ohnehin
5
bereits starken Assetklassen, andererseits dadurch, dass
die Branche gewisser Weise „gelernt“ hat, mit Covid-19
verbessert gleich geblieben verschlechtert
und den Implikationen für einzelne Assetklassen
Investoren E&V
umzugehen.
8 | Investment Pulse 2022
Aktuelles Stimmungsbild
B- und C-Lagen heiß begehrt
Einschätzung der nachfolgenden Aussage: Nach Einschätzung von fast 80% der befragten
„B- und C-Lagen rücken weiter in den Fokus institutioneller Investoren.“ Investoren rücken die B- und C-Lagen weiter in den
Angaben in %
Fokus der institutionellen Investoren. Lediglich 12%
der Teilnehmer haben dieser Aussage widersprochen.
Die Einschätzung deckt sich weitestgehend mit den
58
befragten Beratern aus dem E&V-Netzwerk.
Auch in der Befragung nach der Attraktivität
42
unterschiedlicher Standorte sind diejenigen außerhalb
35
32 der Top 7 analog des Vorjahres erneut auf Platz 1
gewählt worden.
Dies untermauert die hohe Attraktivität Deutschlands
12
8
auch außerhalb der Top 7 und dokumentiert
5 5
4 gleichzeitig den hohen Druck in den A-Städten.
stimme zu stimme eher zu stimme eher nicht zu stimme nicht zu keine Meinung
Investoren E&V
9 | Investment Pulse 2022
Aktuelles Stimmungsbild
Berlin unter den Top 7 unverändert vorne
Welche Städte sind attraktiv?
Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Investmentstandorte hinsichtlich ihrer Attraktivität Nach den Standorten außerhalb der Top 7 wurde von
Ihre persönliche Rangliste: den Befragten analog des Vorjahres erneut Berlin als
sortiert nach Gewichtung; Angaben in %
führender Investmentstandort unter den A-Städten
gewählt.
Berlin 33
29
Nach Berlin haben rund 20% die Stadt München auf
Hamburg 2
12 Platz 1 ihrer Rangliste gesetzt.
München 19
21 Auch im Quotienten der Gesamtattraktivität liegt Berlin
Frankfurt 2 auf Platz 1, direkt gefolgt von Hamburg und
15
München auf den Plätzen 2 und 3. Diese Verteilung
Düsseldorf
10 entspricht im Wesentlichen den Ergebnissen aus unseren
Stuttgart 2 Befragungen der Vorjahre.
2
Köln 6
8
Standorte außerhalb der Top 7 37
4 Berlin
Hamburg Köln Stuttgart
Gewichtung Rang 1 Rang 2
Frankfurt München Düsseldorf
10 | Investment Pulse 2022Aktuelles Stimmungsbild
Wohnen bleibt „Investors’ Darling“ “
Welche Assetklassen stehen im Fokus?
Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Nutzungsarten hinsichtlich ihrer Attraktivität Ihre Im Ranking der nachgefragtesten Assetklassen führt
persönliche Rangliste: Wohnen wie in den Vorjahren das Feld an: 58% der
sortiert nach Gewichtung; Angaben in %
Befragten haben die Assetklasse auf Platz 1 ihrer
persönlichen Rangliste gesetzt. Auf die konkrete Frage,
Wohnen 58 ob die Assetklasse Wohnen auch trotz ihres
19
Büro 13 Preisniveaus weiter an Attraktivität gewonnen habe,
25
antworteten 77% der Befragten mit „Ja“.
Logistik 13
29
Deutlich gewonnen hat auch das Interesse an Logistik:
Handel/FMZ 8
17 Ganze 13% der Befragten wählten diese Assetklasse auf
Unternehmensimmobilien 2 Platz 1 ihrer Rangliste. Die Wanderungsbewegung
4
fand hier ganz wesentlich aus dem Bereich der
Handel/Non-Food 2
2 Büroimmobilien statt, die von deutlich weniger
Spezialimmobilien 2 Investoren an Platz 1 gestellt wurde (13% gegenüber
2
25% im Vorjahr).
Hotel
Die Spaltung bei der Attraktivität innerhalb der
Gewichtung Rang 1 Rang 2
einzelnen Nutzungsarten verfestigt sich
entsprechend weiter.
11 | Investment Pulse 2022Aktuelles Stimmungsbild
Uneindeutiges Bild zur Attraktivität in der Assetklasse Büro
Einschätzung der nachfolgenden Aussage: Generell halten sich die Investoren bei der Bewertung
„Die Attraktivität der Assetklasse Büro war durch die Lockdowns nur kurzzeitig eingeschränkt.“ der Assetklasse Büro derzeit eher vage.
Angaben in %
Die Befragung ergibt kein eindeutiges Bild zur
Assetklasse Büro. 42% der Teilnehmer stimmen der
39
38
positiven These zu, dass die Attraktivität der
Assetklasse Büro durch die Pandemie nur kurzfristig
31 32
eingeschränkt war. Demgegenüber sehen 53% der
Teilnehmer die Attraktivität der Assetklasse auch
21 längerfristig als beeinträchtigt.
15
Positiver sehen die befragten Berater aus dem E&V-
12
Netzwerk: die Situation: 61% stimmen der positiven
5 Aussage zu.
4
3
stimme zu stimme eher zu stimme eher nicht zu stimme nicht zu keine Meinung
Investoren E&V
12 | Investment Pulse 2022Aktuelles Stimmungsbild
Pandemiebedingt engerer Ankaufshorizont
Einschätzung der nachfolgenden Aussage: Ein uneinheitliches Bild zeichnet sich auch zur Frage
„Der Ankaufshorizont der Investoren hat sich pandemiebedingt verengt.“ ab, ob der Ankaufshorizont sich pandemiebedingt
Angaben in %
verengt hat.
50% der Befragten sind der Ansicht, dass sich der
34
Ankaufshorizont pandemiebedingt verengt hat,
29 während 40% dieser Aussage nicht zustimmen.
27
25
23 Im Lager der E&V-Berater herrscht hierzu eine
kritischere Betrachtung vor: Immerhin 60% nehmen
18
pandemiebedingt ein kritischeres Ankaufsverhalten
13 wahr.
12
11
8
Im Preisniveau scheint sich diesbezüglich bislang keine
wesentliche Veränderung zu etablieren: Das Feld
derjenigen, die die Schere zwischen Core und Non-Core
stimme zu stimme eher zu stimme eher nicht zu stimme nicht zu keine Meinung auseinandergehen sehen, teilt sich hälftig in
Investoren E&V Zustimmung und Ablehnung.
13 | Investment Pulse 2022Aktuelles Stimmungsbild
Leichte Eintrübung des Finanzierungsumfeldes
Einschätzung der nachfolgenden Aussage: Die Mehrheit der Befragten ist der Meinung, dass sich
„Das Finanzierungsumfeld hat sich gegenüber dem Vorjahr verschlechtert.“ das Finanzierungsumfeld gegenüber dem Vorjahr
Angaben in %
verschlechtert hat (55%). Ein Kreuzbezug zur
Investorengruppe ergibt, dass Finanzierungsprobleme bei
45 allen Nutzungsarten wahrgenommen werden.
42
Es zeigt sich auf dieser Basis, dass im vergangenen Jahr
offensichtlich die Finanzierungspartner insbesondere in
26
den Sektoren Einzelhandel und Light Industrial
25
vorsichtiger agiert haben.
16 15 Seitens der E&V-Berater wird die Finanzierungssituation
13
pessimistischer gesehen: Rund 70% der Teilnehmer
8
schließen sich der These an, dass sich das
5
4
Finanzierungsumfeld in den vergangenen 12 Monaten
verschlechtert hat.
stimme zu stimme eher zu stimme eher nicht zu stimme nicht zu keine Meinung
Investoren E&V
14 | Investment Pulse 2022Aktuelles Stimmungsbild
Preisvorstellungen als Deal Breaker Nr. 1
Welche Gründe für Transaktionsabbrüche?
Soweit Sie in den vergangenen 6 Monaten Transaktionen abgesagt haben oder Transaktionen Wie bereits im Vorjahr, sind unterschiedliche
abgebrochen wurden, worin lag dies begründet? Preisvorstellungen nach Aussage der Teilnehmer
Angaben in %
unserer Befragung der mit Abstand häufigste
Abbruchgrund (rd. 77% gegenüber 70% im Vorjahr).
77
Preisvorstellungen Diese Einschätzung bestätigen auch die befragten E&V-
68
Mitarbeiter.
40
Objektbezogene Gründe (Zustand, etc.)
34 Wie bereits im Vorjahr, lagen objektbezogene Gründe
19 (bspw. Zustand etc.) auf Platz 2 der „Deal Breaker“ (rd.
Finanzierbarkeit
47 40%).
Pandemiebedingte Unsicherheiten in der 17
Assetklasse/Mieterschaft 5 Immerhin rund 20% der Befragten waren mit
Streichung ausgewählter Assetklassen aus dem 8 Problemen bei der Finanzierbarkeit einer Transaktion
Ankaufsfokus 11 konfrontiert. Die Finanzierbarkeit wird von den E&V-
15 Beratern deutlich kritischer gesehen: Ganze 50% der
nicht zutreffend
Befragten haben aus diesem Grund abgebrochene
Transaktionen erlebt.
2020 2021 E&V
15 | Investment Pulse 2022Pläne, Erwartungen und Prioritäten der Investoren
Ausblick
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16 |Pläne, Erwartungen und Prioritäten der Investoren
Zukäufe und Bestandsaufbau bleiben im Fokus
Planung Der Fokus der befragten Investoren liegt in den
Welchen Fokus planen Sie in den kommenden 12 Monaten zu setzen? kommenden 12 Monaten weiter im Portfolioaufbau: So
Angaben in %
planen nahezu alle Befragten, zumindest gleich stark
(33%) oder sogar mehr (65%) auf den Portfolioaufbau
zu setzen als bisher.
Zukauf/Portfolioaufbau 65 33 2
Gleichzeitig rücken die Bestandsoptimierung und das
Bauen im Bestand weiter in den Fokus: 90% planen,
gleich stark (47%) oder mehr (43%) in den Bestand zu
Bestandsoptimierung/Bauen im Bestand 43 47 11
investieren als bisher. Dies dürfte einerseits in den
Erfordernissen der ESG-Konformität liegen,
andererseits könnten Bestandsinvestitionen aufgrund der
hohen Einstandspreise favorisiert werden.
Verkauf/Portfoliobereinigungen 20 49 31
Verkaufsabsichten hegen rund 50% der Befragten
unverändert; die restliche Hälfte plant, in gleichem
Verhältnis mehr oder weniger zu verkaufen.
mehr unverändert Weniger
17 | Investment Pulse 2022Ausblick
Andere Risikocluster als Weg aus der Renditekompression
Planung Der Großteil der befragten Investoren bleibt bisherigen
Planen Sie Anpassungen in Ihrer grundsätzlichen Investmentstrategie und wenn ja, welche? Standorten und Nutzungsarten treu.
Angaben in %
Ein relativ großer Teil (35%) liebäugelt jedoch mit
35 alternativen Risikoclustern. Dieser Trend setzt sich
andere Risikocluster
aus der Vorjahresumfrage fort und dürfte sich auf den
25
ins Ausland unverändert hohen Preisen für die nachgefragten
23
Assetklassen und Standorte begründen.
keine Anpassungen
23
andere Nutzungsarten
17
nicht zutreffend
15
größere/sicherere Märkte
2
weg von Immobilien
2021 2020
18 | Investment Pulse 2022Ausblick
Investoren zieht es aus den Metropolen
Planung Im Ankauf geht der Trend geht weiter zum
In welchen Regionen planen Sie in den kommenden 12 Monaten zu investieren? „Speckgürtel“ sowie zu Sekundärstandorten.
Angaben in %
23% der befragten Investoren gibt an, weniger in Top-
7-Standorten zu investieren, während der Ankauf in
allen anderen Standortkategorien forciert werden soll.
Insbesondere das Umland von Metropolen sowie
63 Städte über 100.000 Einwohner sollen deutlich
50 forciert werden: 63% und 50% der Befragten wollen
31 31 hier mehr investieren.
21
mehr
Neu ist auch ein Trend gen Ausland: Während im
-4
weniger -2 -13 -2 ersten Jahr der Pandemie eine deutliche Skepsis zu
-23
Auslandsinvestments aufkam, äußerten in der
diesjährigen Befragung 31% der Investoren, mehr im
Ausland investieren zu wollen.
Top-7 Umland von Metropolen Städte über 100.000 Städte bis 100.000 Ausland
Einwohner Einwohner
2020
19 | Investment Pulse 2022Ausblick
ESG genießt besondere Priorität
Planung Welche sonstigen Themen stehen für Sie im Jahr ESG ist in der Branche angekommen und spielt bei der
Wie berücksichtigen Sie ESG im An- und Verkauf? 2022 auf der Agenda? großen Mehrheit der Befragten zukünftig eine
Alle Angaben in %
wesentliche Rolle: So erhält die Implementierung von
ESG in den kommenden 12 Monaten eine besondere
ESG und seine
Wir modernsieren/optimieren
69 Implementierung im 56 25 12 8 Priorität bei 56% der Befragten.
nicht-ESG-konforme Objekte
Tagesgeschäft
Die große Mehrheit der Teilnehmer setzt bereits
Bestandsoptimierung im Sinne
35 54 6 6 konkrete ESG-Parameter im Ankauf um (63%).
der Energiewende
Wir berücksichtigen konkrete
63
ESG-Parameter im Ankauf
Adaption an sich änderndes Gleichzeitig zeigt sich auch hier der Trend des
15 60 15 10
Wir legen Käufern
Finanzierungsumfeld
Modernisierens/Optimierens: 69% planen solche
Beschränkungen auf (bspw. Maßnahmen und 35% haben beispielsweise einer
Weiterverkaufsverbote, 17 Grundlegende
Umstrukturierung des 12 44 35 10
Aufteilerverbote,
Portfolios
Bestandsoptimierung im Sinne der Energiewende
Kündigungseinschränkungen)
besondere Priorität eingeräumt. Nur 13% planen eine
Wir bereinigen das Portfolio um
Sonstige 8 23 8 62 Portfoliobereinigung um nicht ESG-konforme Objekte.
13
nicht-ESG-konforme Objekte
Nur ein geringer Anteil legt bereits heute auch Käufern
besondere Priorität keine besondere Priorität konkrete Beschränkungen wie Aufteilerverbote,
gar keine Priorität nicht zutreffend
Kündigungseinschränkungen o. Ä. auf (13%).
20 | Investment Pulse 2022Ausblick
Baupreissteigerungen als größte Sorge für das Jahr
Erwartung Baupreissteigerungen (71%) und regulatorische
Wo sehen Sie die größten Risiken für das kommende Jahr im Immobilien-Investmentmarkt? Veränderungen im Mietrecht (42%) machen den
Angaben in %
Befragten die größten Sorgen mit Blick auf die
kommenden Monate.
Weitere Baupreissteigerungen 71 25 4
Eine sich entwickelnde Blase am Immobilienmarkt
Regulatorische Veränderungen im Bereich Mietrecht 42 50 4 4 wird von der Mehrheit als geringes bis mittleres Risiko
eingestuft (77%), allerdings immerhin von einem Viertel
Sich entwickelnde "Blase" am Immobilienmarkt 23 35 42
der Befragten als „hohes Risiko“.
Sich verschlechterndes Finanzierungsumfeld 23 52 23 2
In gleicher Verteilung zeigen sich unter den Befragten ein
Steigende bzw. weiterhin hohe Inflationsrate 21 60 19 sich verschlechterndes Finanzierungsumfeld sowie
steigende bzw. weiterhin hohe Inflationsraten (25%
Verschlechterung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes 15 52 31 2
hohes Risiko; rd. 50% mittleres Risiko).
Klimawandel und die Folgen von Extremwetterereignissen 12 54 31 4
Ein mittleres bis geringes Risiko sehen die Befragten
für ein verschlechtertes gesamtwirtschaftliches
hohes Risiko mittleres Risiko geringes Risiko keine Meinung Umfeld und die Folgen von Extremwetterereignissen
(rd. 80% sehen geringes oder mittleres Risiko).
21 | Investment Pulse 2022Ausblick
Verkäufe bei guter Gelegenheit und aus strategischen Gründen
Planung Verkäufe sind von der großen Mehrheit der Befragten
Vor welchem Hintergrund planen Sie im Jahr 2022 Verkäufe? insbesondere aufgrund eines derzeit guten Exit-
Angaben in %
Zeitpunkts (objekt- und/oder marktbezogen) geplant.
Weitere Gründe für Verkäufe sind im Wesentlichen zur
Gute Gelegenheit (Exit-Zeitpunkt) 65
Liquiditätsfreisetzung (25%) oder aus strategischen
Gründen (Wechsel von Nutzungsart, Region oder
keine Verkäufe geplant 27
Volumen) geplant (19 – 25%).
Liquiditätsfreisetzung 25
Immerhin ein Viertel der Befragten äußert, keine
Verkäufe tätigen zu wollen.
Wechsel des Fokus (Nutzungsart) 21
Wechsel des Fokus (Standort) 19
Mangelne ESG-Konformität 17
Wechsel des Fokus (Volumen) 10
22 | Investment Pulse 2022Ausblick
Wohnen: Die Preissteigerung dürfte sich fortsetzen
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen In Ballungsgebieten wie auch regionalen Märkten
Märkten? umzugehen? erwartet eine Mehrheit von drei Viertel unserer Befragten
Angaben in % Angaben in %
weiter steigende Preise im Wohnen; nur rund 25%
erwarten eine stabile Preissituation und jeweils 2%
71 71
sinkende Preise.
Diese Einschätzung zeigt, dass aus Sicht der
Marktakteure ein Ende der Preisentwicklung im
Wohnen mitnichten erreicht scheint.
75
69
Gleichzeitig planen nahezu 70% der Befragten, auch
27
23
weiterhin Wohnen anzukaufen.
-4
4
2
2022 2021
sinken bleiben stabil steigen Wohnen
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
23 | Investment Pulse 2022Ausblick
Büro: Preise stabilisieren sich auf wackeligen Beinen
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen Die Assetklasse Büro ist in unserer Befragung
Märkten? umzugehen? umstritten – auch im Bereich der Preiserwartungen für
Angaben in % Angaben in %
die kommenden 12 Monate.
In Ballungsgebieten erwarten die meisten Befragten
60
stabile Preise für diese Assetklasse (60%). Allerdings
erwarten mehr Teilnehmer sinkende (23%) als steigende
44 (17%) Preise, was ein Zeugnis der nach wie vor großen
38
33 Unsicherheit bezüglich der weiteren Entwicklung auf
37
Nachfrageseite darstellen dürfte.
23 In regionalen Märkten stellt sich die Situation
-17
17 erwartungsgemäß etwas pessimistischer dar: Hier
13
rechnet die Mehrzahl der Befragten mit sinkenden
Preisen (44%) gegenüber 37% mit der Erwartung
2022 2021 stabiler Preise.
sinken bleiben stabil steigen Büro
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf Rund 40% der Befragten planen in den kommenden 12
Monaten einen Ankauf von Büroimmobilien;
demgegenüber planen 17%, Büros zu verkaufen.
24 | Investment Pulse 2022Ausblick
Logistik: Große Nachfrage, steigende Preise
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen Ein klares Bild zeigt sich bei der Preiserwartung für
Märkten? umzugehen? Logistik: Sowohl in Ballungsgebieten wie auch
Angaben in % Angaben in %
regionalen Märkten erwarten die Teilnehmer unserer
Befragung steigende Preise. Dies reflektiert die
83 81
unerwartet große Attraktivität dieser Assetklasse auf
Investorenseite und zeigt, dass das heutige Preisniveau
noch nicht das Ende der Entwicklung darstellt.
48 Somit steht Logistik nicht auf den Verkaufslisten:
41
lediglich 2% der Befragten planen einen Verkauf von
Logistikimmobilien, während der Großteil (50%) weiter
einkaufen wird.
-2 -9
15
12
2022 2021
sinken bleiben stabil steigen Logistik/Light Industrial
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
25 | Investment Pulse 2022Ausblick
Light Industrial: Etablierung als Investmentprodukt
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen Im Bereich Light Industrial liegt die Tendenz der
Märkten? umzugehen? Befragten im Bereich steigender Preise.
Angaben in % Angaben in %
Insbesondere in Ballungsgebieten erwarten 60%
steigende und 29% stabile Preise.
60
Im regionalen Umfeld teilt sich das Feld der
Stimmungen etwa hälftig in steigende und stabile
44
42
Preise auf.
48
41
29
Der Bereich Light Industrial partizipiert damit
grundsätzlich an der positiven Entwicklung auch im
Bereich Lager/Logistik und etabliert sich zunehmend als
-2 -9
akzeptiertes Investmentprodukt abseits der
6
4
ausgetretenen Pfade: So planen auch nahezu die Hälfte
2022 2021 der befragten Investoren, in diesem Bereich weiter
sinken bleiben stabil steigen Logistik/Light Industrial anzukaufen.
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
26 | Investment Pulse 2022Ausblick
Fachmärkte: Stabilisierung im Preisniveau erwartet
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen Im Bereich der Fachmärkte überwiegt die Einschätzung
Märkten? umzugehen? stabiler Preise für das kommende Jahr (>50% der
Angaben in % Angaben in %
Befragten). Rund ein Drittel erwartet sogar weiter
steigende Preise.
50 Grundsätzlich scheint die Kurve hier entsprechend
48
abzuflachen. Nach unserer Einschätzung dürften die
Befragten die Erwartung haben, dass das zuletzt
35 31
außerordentlich hohe Preisniveau für Fachmärkte und
31 24
den Non-food-Einzelhandel erreicht ist.
Unverändert bleibt die Assetklasse ein sehr
13
-12
-7 nachgefragtes Anlageprodukt und über 30% der
12
Befragten planen, in den kommenden Monaten mehr
anzukaufen.
2022 2021
sinken bleiben stabil steigen EZH FMZ
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
27 | Investment Pulse 2022Ausblick
High Street Retail: Der Trend kehrt sich noch nicht um
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen Für den klassischen High-Street-Einzelhandel/
Märkten? umzugehen? Shopping Center erwarten die Teilnehmer unserer
Angaben in % Angaben in %
Befragung mehrheitlich sinkende Preise (ca. 75%).
Dieses Bild stellt sich in Ballungsgebieten wie auch
73
67
regionalen Märkten annähernd gleich dar.
17 Gleichermaßen verhält sich das Bild der An- und
Verkäufe recht stabil, sodass für das kommende Jahr
5
mit einer Bodenbildung gerechnet werden kann.
-15
-20
21
17
6
4
2022 2021
sinken bleiben stabil steigen EZH/Non-Food
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
28 | Investment Pulse 2022Ausblick
Hotel: Stagnation als Antwort auf Unsicherheiten der Branche
Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den
nachfolgenden Assetklassen im kommenden Wie planen Sie, in den kommenden 12 Monaten
Jahr in Ballungsgebieten und regionalen konkret mit den folgenden Assetklassen In der Assetklasse Hotel scheinen die Teilnehmer unserer
Märkten? umzugehen? Befragung eine grundsätzliche Bodenbildung bei den
Angaben in % Angaben in %
Preisen zu erwarten: Über 50% sehen in
Ballungsgebieten eine Stabilisierung der Preise,
52 52 während ein Drittel nach wie vor von sinkenden Preisen
ausgeht.
37
Etwas pessimistischer zeigt sich das Bild in den
19
regionalen Gebieten: Hier erwartet die Mehrheit nach
31
10 wie vor sinkenden Preise.
Gleichermaßen planen die befragte Investoren, im Jahr
-8
-12 2022 wieder deutlich mehr Hotels anzukaufen:
8 8 Gegenüber dem Vorjahr planen doppelt so viele der
Befragten (20%), in dieser Assetklasse anzukaufen.
2022 2021
sinken bleiben stabil steigen Hotel
Ballungsgebiete Regional Ankauf Verkauf
29 | Investment Pulse 2022Ausblick
Micro Living: Medaille mit zwei Seiten
Einschätzung
Wie bewerten Sie die nachfolgenden Statements zur sich zunehmend etablierenden Sparte Das Micro Living wird von den befragten Investoren
des „Micro Living“? grundsätzlich positiv bewertet, was die hohen
Angaben in %
Investmentumsätzen dieser Sparte bestätigen.
So sehen die Hälfte der Befragten das Micro Living als
wichtige Ergänzung 48
wichtige Ergänzung in der Assetklasse Wohnen (48%).
Gleichzeitig wird von der Mehrheit erwartet, dass die
Sparte nicht zu einer signifikanten Erhöhung des
Verteuerung und Flächenkomprimierung 42
Drucks in Wohnungsmärkten führt.
Uneins zeigt sich das Teilnehmerfeld, inwiefern Micro
weiterer Aspekt der „Sharing Economy“ 33
Living zu einer generellen Verteuerung und
Flächenkomprimierung auf dem Wohnungsmarkt führt.
Druck in Wohnungsmärkten weiter erhöhen. 29
Zur Wiederbelebung oder Restrukturierung der
Innenstädte sehen die Befragten die Sparte jedoch als
Wiederbelebung / Restrukturierung der Innenstädte 25 nicht geeignet an (39% widersprachen der Aussage).
30 | Investment Pulse 2022Ausblick
Ihre Wünsche für die Branche im Jahr 2022
Im Rahmen unserer Investorenbefragung haben wir allen Teilnehmern die Möglichkeit gegeben, der Branche ihre Wünsche für 2022 mit auf den Weg zu geben. Hier finden Sie eine Auswahl der
„ „
nach unserer Einschätzung interessantesten Aussagen:
Besonnenheit und Weitsicht beim
Erwerb neuer Immobilien und Kreativität
„ Entschlackung der
Genehmigungsverfahren,
schnellere Bearbeitung von
und Mut für die Optimierung der Bleibt doch mal ein bisschen realistisch!
Anträgen bei den zuständigen
Bestandsimmobilien, damit unsere Ämtern
„
Innenstädte lebens- und liebenswert
bleiben!
„ „
„
It used to be ‘The real estate Mehr Angebote erhalten ☺
Bleibt zuversichtlich – die industry works in 10y cycles with a
Motivation wird sich ändern, aber 5y memory’. Next year we will need
„
unsere Branche investiert weiter! a 15y memory!
Kaufen Sie Land, es wird
„
nicht mehr nachproduziert.
Arbeiten wir an dem
Selbstmarketing unserer Branche.
Innovative Konzepte für den Einzelhandel Zeigen wir, dass wir besser sind, als
wir in den Medien dargestellt werden!
31 | Investment Pulse 2022Rahmenbedingungen 2021 · Transaktionsmarkt 2021
Market Snapshot
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32 |Market Snapshot
Rahmenbedingungen 2021
Januar Februar März April Mai Juni
CO2-Abgaben steigen Entwurf der Gebäude- Berliner Mietendeckel neue Regeln für Klimaschutzgesetz –
mit Jahresbeginn ImmoWertV 2021 Elektromobilitäts- für nichtig erklärt Energieausweise von Deutschland soll bis
stößt auf Kritik der infrastruktur-Gesetz tritt Wohngebäuden 2045 klimaneutral
Branchenverbände in Kraft werden
33 | Investment Pulse 2022Market Snapshot
Rahmenbedingungen 2021
Juli August September Oktober November Dezember
neue Berlin erschwert Berliner Bevölkerung Neue BVerwG kippt die Implementierung eines
Grunderwerbsteuer Privatisierung von stimmt für Enteignung Bundesregierung mit gemeindliche neuen Bau-
nach der Share Deal- Miet- in Eigentums- von Wohnungs- Politikwechsel Vorkaufsrechts- ministeriums auf
Reform wohnungen unternehmen praxis in Teilen Bundesebene
34 | Investment Pulse 2022Market Snapshot
Transaktionsmarkt 2021 auf einen Blick
Insbesondere ein dynamischer Jahresendspurt sorgt unseren Hochrechnungen nach für eine Erholung des Transaktionsmarktes oberhalb des Rekordjahres 2019. Getrieben ist der Markt dabei
nicht zuletzt durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia (rd. 20 Mrd. €) – hierauf ist auch der besondere Anstieg der Wohninvestments zurückzuführen.
Opportunistisch
11%
Gewerbeinvestments Nationale Investoren
60 Mrd. € 63%
+ 18% + 3%
Value-Add
Gesamtvolumen* 18%
Core
111 Mrd. €
55%
Wohninvestments Internationale Investoren
51 Mrd. € 37%
+ 96% - 5%
Core+
16%
*Prognose sowie inkl. Unternehmensübernahmen wie Vonovia/Deutsche Wohnen
35 | Investment Pulse 2022Market Snapshot
Entwicklung der Transaktionsvolumina
Die bereits im Jahr 2020 festgestellte Verschiebung in die Assetklasse Wohnen legte im zurückliegenden Jahr abermals – auch bedingt durch großvolumige Unternehmensübernahmen – zu.
Das Gewerbesegment konnte in Summe leicht zulegen, wenngleich der Anteil der Segmente Büro und Einzelhandel erneut rückläufig war.
120 6,0%
100 5,0% 5,0%
4,8%
4,7%
4,5%
4,2%
80 60 4,0%
Durchschnitt (2011-2021): 67,7 Mrd. € 3,6%
Milliarden €
3,3%
3,1%
60 2,9% 2,9%
3,0%
55 2,7%
69
57 51
53 60
40 2,0%
31 40
25 51
20 24 1,0%
25 22 26
16 16 19
11 13 14
7
0 -
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Wohnen Gewerbe Spitzenrendite Büro
36 | Investment Pulse 2022Market Snapshot
Transaktionsvolumen 2021
nach Standorten nach Assetklassen
Weiterhin stellt Berlin mit nunmehr 43% Marktanteil unter den Top-7-Standorten den Auch 2021 ist die Assetklasse Wohnen der klare Gewinner und konnte ihren Investment-
größten Investmentmarkt des Landes dar. Es folgen Frankfurt auf Platz 2 sowie Hamburg anteil deutlich ausbauen. Bei stabilem prozentualen Anteil verzeichnete der Logistiksektor
und München auf Platz 3. im Gesamtmarkt ein anhaltendes Wachstum des Transaktionsvolumens.
Stuttgart gemischt
München 3% Einzelhandel
6%
13% 8%
Köln
5%
16% 3% 10% 13% Büro
24%
4%
Hamburg 31% Berlin
13% 43% 31% 30%
19%
10% 5%
17% Wohnen 11%
46%
2020 2020
Logistik/Industrie
10%
Frankfurt
18%
2021 Düsseldorf 2021 Diverse
5% 6%
37 | Investment Pulse 2022Methodik · Teilnehmerprofil
Informationen zur Studie
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38 |Informationen zur Studie
Methodik der Studie
Hintergrund Teilnehmer
Engel & Völkers Investment Consulting hat in Zusammenarbeit mit Feldhoff & Cie. und Unter- 190 professionelle Marktteilnehmer aus der Immobilienbranche
stützung von Survio eine Umfrage erhoben, welche die aktuelle Marktstimmung der Experten haben sich digital an der Umfrage beteiligt – davon 152
des Investmentmarktes in Deutschland widerspiegeln soll. Investoren und 38 Berater aus dem E&V-Netzwerk.
Intention
Die Investorenbefragung zum Investmentmarkt Deutschland 2021 hat die Intention, die Zeitraum der Erhebung
Marktstimmung dieser Branche darzulegen und soll aktuelle und zukünftige Trends oder November–Dezember 2021
Entwicklungen erkennen. Die Investorenbefragung fand im Jahr 2021 zum siebten Mal statt und
war zum vierten Mal sämtlichen Assetklassen gewidmet. Sie nimmt Bezug auf Verschiebungen
zwischen den Assetklassen und gibt ihren Lesern weiteren werthaltigen Input.
Form der Studie
Onlinebefragung
Ablauf
Über ca. 1,5 Monate wurden professionelle Marktexperten eingeladen, an der Umfrage zu
partizipieren. Genutzt wurde ein Onlinetool spezifisch für empirische Studien und Befragungen,
Hinweis zu den Schaubildern im Bericht
welches eine mathematisch korrekte Auswertung der Ergebnisse ermöglicht und die Anonymität
der Befragten gewährleistet. Werte sind teils gerundet dargestellt. Durch Rundung oder
Ausblenden von „nicht zutreffend“ oder „keine Meinung“
In der diesjährigen Umfrage wurden erstmalig ausgewählte Fragen der Studie innerhalb des Engel
summieren sich Prozentwerte ggf. nicht immer auf volle 100%.
& Völkers-Netzwerkes einer gesonderten Zielgruppe an Transaktionsberatern zur Beantwortung
vorgelegt.
39 | Investment Pulse 2022Informationen zur Studie
Profil der Teilnehmer (1)
Zu welcher Investorengattung gehört Ihr Unternehmen? Segmentierung
Angaben in %
Hotel Sonstige
27 Industrial 2% 4%
Mittelständischer Bestandshalter
3%
21
Family Office / HNMI
Logistik
6%
19
Asset Manager/Dienstleister
12
Institutioneller Bestandshalter
Büro Wohnen
8 18%
Private Equity 52%
8
Projektentwicklung / Bau
6
Versicherung/Pensionskasse
EZH
2021 2020 15%
40 | Investment Pulse 2022Informationen zur Studie
Profil der Teilnehmer (2)
Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens?
Angaben in %
WOHNEN EINZELHANDEL BÜRO LOGISTIK (LIGHT) INDUSTRIAL HOTEL SONSTIGE
90 90 90 90 90 90 90
79 81 79
80 80 80 80 80 80 80
70 70 70 70 65 70 70 70
60 60 60 60 60 60 60
50 50 50 50 50 50 50
40 40 37 37 40 40 40 40 40
31 29 33
30 25 27 23 30 30 30 25 30 30 30
19 19 17
20 20 20 20 20 13 20 20
10 10 8
10 10 6 10 4 4 10 6 4 10 10 10
2 2 2
0 0 0 0 0 0 0
nicht im Portfolio 1-19% 20-49% 50-79% 80-100%
41 | Investment Pulse 2022Informationen zur Studie
Profil der Teilnehmer (3)
Wie viel Objektvolumen halten oder verwalten Sie? Welche Anlagestrategie verfolgt Ihr Unternehmen?
bis zu 100 Mio. Euro;
über 5,0 Mrd. Euro; 27% Core
23% Opportunistisch 16%
23%
100 Mio. Euro bis Core+
500 Mio. Euro; 25%
15%
1,0 Mrd. Euro bis
Value Add
5,0 Mrd. Euro;
36%
25%
500 Mio. Euro bis
1,0 Mrd. Euro;
10%
42 | Investment Pulse 2022Informationen zur Studie
Profil der separat befragten E&V-Teilnehmer
Erstmalig wurde im Zuge der Studie neben den
In welchem Bereich sind Sie bei Engel & Völkers vornehmlich tätig? investorenseitigen Marktteilnehmern auch die Zielgruppe
der Transaktionsberater innerhalb des Engel &
Sonstige Völkers-Netzwerkes zu ausgewählten Fragestellungen
4%
befragt.
Vermietung Büro / Logistik / Retail
17% Die teilnehmenden Mitarbeiter stammen zu rd. 79% aus
dem Investmentbereich und verfügen als Teil des
Marktes über langjährige Expertise im professionellen
Residential Investment / WGH Transaktionsmarkt.
48%
Zielsetzung der gesonderten Befragung der Beraterseite
ist ein Abgleich der aktuellen Markteinschätzung
beider „Parteien“ – der Investoren und der Berater.
Investment
31%
43 | Investment Pulse 2022Profil · Kontakt
Engel & Völkers
Bild auf Platzhalter ziehen und Größe anpassen Investment Consulting
44 |Engel & Völkers
Global präsent – und weltweit auf Expansionskurs
10–2021
> 900 Standorte > 30 Länder > 13.500 Mitarbeiter > 1 Mrd. Euro
An über 900 Standorten sind wir Wir sind in über 30 Ländern auf 5 Weltweit sind über 13.500 Personen im 2021 betrug der Gesamtumsatz an
mit lokaler Marktexpertise vor Ort. Kontinenten präsent. Engel & Völkers-Netzwerk tätig. Markencourtage (Brutto) > 1 Mrd. Euro.
45 | Investment Pulse 2022Engel & Völkers Investment Consulting
Entscheidend in allen Lagen
Engel & Völkers Investment Consulting GmbH ist die Dachgesellschaft für Portfoliofragestellungen und
Investmentobjekte im Engel & Völkers-Netzwerk.
Wir sind ein Full-Service-Partner für Wohn- und Gewerbeportfolios und bündeln als zentraler
Ansprechpartner die Expertise der regionalen Immobilienspezialisten von Engel & Völkers.
alle Assetklassen // weltweites Netzwerk // ein Ansprechpartner
Residential Office Non-performing loans
Retail Portfolio Logistik & Industry
46 | Investment Pulse 2022Engel & Völkers Investment Consulting
Von der Beratung bis zur erfolgreichen Transaktion
Vom Portfolioaufbau, Verkauf einzelner Immobilien oder Portfolios bis hin zur Umschichtung bietet Engel & Völkers Investment Consulting maßgeschneiderte Lösungen für alle Assetklassen.
Besonderer Fokus dabei ist die Nähe zu den regionalen Immobilienmärkten des größten Maklernetzwerks Deutschlands und unser Top Management .
Maßgeschneiderte Lösungen für alle Assetklassen
Transaktionsberatung Portfolioaufbau Bewertung und Analyse Strategische Beratung
• Strukturierte Verfahren • Objektbeschaffung • Due Diligence • Turnaround
• Vereinzelung • Portfoliostrukturierung • Bewertung • Optimierung
• Off-Market-deals • Reporting • Datenraummanagement • Non-Performing Loans
47 | Investment Pulse 2022Engel & Völkers Investment Consulting
Ansprechpartner zur Studie
Kai Wolfram John Kamphorst MRICS Thies Leifermann
Geschäftsführender Gesellschafter Mitglied der Geschäftsleitung Manager
Telefon +49-(0)69 719126910 Telefon +49-(0)30 203461177 Telefon +49-(0)40 368810162
kai.wolfram@engelvoelkers.com john.kamphorst@engelvoelkers.com thies.leifermann@engelvoelkers.com
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Frankfurt a. M., Januar 2022
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