Private Real Estate Debt - dynamisch wachsende Assetklasse mit attraktivem Rendite-/Risikoprofil - Webkonferenz am 22. Februar 2021
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Genehmigung durch die Aufsichtsbehörden möglich.
Webinar
Private Real Estate Debt – dynamisch wachsende
Assetklasse mit attraktivem Rendite-/Risikoprofil
Frankfurt am Main, 22. Februar 2021
Agenda
1 Begrüßung und einleitende Worte
Die Assetklasse „Private Real Estate
2 Debt“ und aktuelle Marktentwicklungen
Informationen zum Partner
3 aam2cred Debt Investments
4 Erläuterungen zum Fondskonzept
5 Ihre Fragen
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
1 Begrüßung und einleitende Worte Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
| 4
Union Investment & aam2cred: strategische und exklusive
Partnerschaft in einer wachstumsstarken Assetklasse
Die exklusive Partnerschaft von Union Investment und aam2cred Debt Investments ermöglicht einen
exzellenten Kapital- & Marktzugang und bildet so einen der führenden Anbieter für Real Estate Debt
Investments.
• Im Rahmen der strategischen Partnerschaft erwirbt
Union Investment eine 10%-Beteiligung an aam2cred
Debt Investments
• Mittelfristig ist der Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung
geplant
• Komplementäre Kompetenzen führen zu einer
optimalen Ausgestaltung des Geschäftsmodells
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
2 Die Assetklasse „Private Real Estate Debt“ und aktuelle Marktentwicklungen Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
| 6
Real Estate Debt im Gesamtkontext möglicher Finanzierungsarten
Finanzierungsarten
Außenfinanzierung Innenfinanzierung
(Eigen-/) (Kredit-/) Sonderformen
Beteiligungsfinanzierung Fremdfinanzierung (Leasing, Factoring,…)
Public Equity Private Equity Private Debt Public Debt
Finanzierung einer
Immobilieninvestition
Private Real Estate Debt Preferred
Equity
Mezzanine
Preferred Equity Mezzanine Whole Loan Senior Loan
Senior
Loan
Debt-Mezzanine Equity-Mezzanine
Anlageuniversum = Wertschöpfungskapital für die Immobilienanlagen
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| 7
Real Estate Debt – Überblick Finanzierungsformen
Evolution der Immobilienfinanzierung
< 2009 2020-Zukunft
Vor Finanzkrise mit Wertschöpfungskapital Marktchance
Senior Loan (Klassische
Immobilien-Investment Preferred Equity Equity Mezzanine Debt Mezzanine Whole Loan Finanzierung)
120
Eigenkapitalpuffer 5% Eigenkapital 10 %
10 % Eigenkapital
Mezzanine- 15 % Eigenkapital 15 % Eigenkapital
100 5% Eigenkapital 10 % kapital 10 % Eigenkapital
ca. 15 % Mezzanine-
(inkl. Kicker*) 30 %
kapital Mezzanine- Finanzierungs-
80 25 %
kapital lücke
Gesam tinvestition
ca. 13 % 20 %
(inkl. Kicker*) ca. 11 %
Fremdkapital
60
Whole Loan
Fremdkapital
85 % 85 %
Fremdkapital
Fremdkapital
Fremdkapital
40
85 % 60 % 60 %
ca. 5,0 % 60 %
20
0,5 % - 3,0 %
0,5 % - 3,0 % 0,5 % - 3,0 % 0,5 % - 3,0 %
0
Anlageuniversum Fonds = Investmentchance
Mezzaninekapital ist zum Standard in der Finanzierung von Immobilieninvestitionen geworden. Verzinsung der einzelnen Tranchen in %
*Kicker = erfolgsabhängige Sonderverzinsung
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| 8
Lebenszyklus einer Immobilie und ihre Finanzierungsanlässe
Kreditfonds finanzieren in den Phasen mit der größten Wertschöpfung
Conclusio:
Der Lebens- und Finanzierungszyklus gilt
• für jede Nutzungsart und
• für jeden Ort.
Flexibel investierende Kreditfonds verfügen über
ein kontinuierlich wachsendes Anlageuniversum
und können sowohl in rezessiven als auch
boomenden Konjunkturphasen investieren.
Quelle: in Anlehnung an Rottke und Wernecke, 2008 S. 211.
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Markt-Sentiment:
Corona-Krise und Auswirkungen auf die Märkte
Deutsche Hypo Immobilienklima Januar 2008 - Januar 2021 nach Immobilientypen
indexiert
Logistik bleibt Anker in der Krise –
180 Mieten und Kaufpreise aufgrund hoher Nachfrage weiter
klar positiv beurteilt.
160
140 Logistik-Klima Wohnen weiterhin krisenfest –
70 % rechnen mit steigenden oder
Wohnen-Klima
120 gleich bleibenden Kaufpreisen.
100
80
Büro-Klima
60
40 Einzelhandel-Klima
20 Hotel und Einzelhandel
Hotel-Klima verstärken Trend –
0 Schleppende Lockerungs-
Jan-08
Jan-09
Jan-10
Jan-11
Jan-12
Jan-13
Jan-14
Jan-15
Jan-16
Jan-17
Jan-18
Jan-19
Jan-20
Jan-21 maßnahmen trüben Entwicklung
der erwarteten Mieten und
Kaufpreise weiter ein.
Quelle: Deutsche Hypo Immobilienklima
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Private Real Estate Debt | 10
ermöglicht eine stärkere
Private Debt als attraktive Portfoliobeimischung Diversifikation Ihres Portfolios
und senkt folglich das Risiko
Vierteljährliche Korrelation von Private Debt anderen Anlageklassen
Global Equity
Global Global U.S. Europe APAC Direct Venture Private Relative
2008 - 2020 Core Long/ Macro
Bonds Equities Core RE Core RE RE Lending Capital Equity Value
Infra Short
Global Bonds 1,0
Securities
Global Equities 0,3 1,0
U.S. Core RE -0,1 0,1 1,0
Real
Estate Europe Core RE -0,2 0,2 0,8 1,0
Global
APAC RE -0,2 0,1 0,8 0,8 1,0
Andere Global Core Infra -0,1 -0,1 0,3 0,1 0,2 1,0
Real Estate Direct Lending 0,0 0,7 0,3 0,4 0,3 0,2 1,0
Venture Capital -0,1 0,6 0,5 0,6 0,3 0,1 0,6 1,0
Private 0,0 0,8 0,4 0,5 0,4 0,2 0,9 0,8 1,0
Private Equity
Markets
Equity Long/Short 0,2 1,0 0,0 0,2 0,0 0,0 0,7 0,6 0,9 1,0
Relative Value 0,2 0,9 0,0 0,2 0,0 0,0 0,9 0,5 0,9 0,9 1,0
Hedgefonds
Macro 0,4 0,4 -0,1 -0,1 -0,1 0,0 0,1 0,1 0,2 0,4 0,3 1,0
Quelle: Market Insights – Guide to Alternatives, 4Q 2020, JP Morgan Asset Management
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Private Debt ist eine junge, aber dynamisch wachsende Assetklasse
Assets under Management in Private Debt
in Milliarden US-Dollar
200 Dry Powder * 80%
180 Investiertes Kapital
70%
160 Prozentuale Änderung zum Vorjahr
60%
140
120 110 129 50%
100 92 40%
80 81 30%
59 73
60 47
20%
40
31 36 68 61
13 14 20 55 10%
20 12 34 41 33 40
9 16 17 13 17 12
0 7 11 0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
* Dry Powder: Von Investoren eingesammeltes aber noch nicht investiertes Kapital.
Quelle: Preqin
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Finanzierungsmarkt: Sinkende LTVs der Banken stärken den
Mezzanine- & Whole-Loan-Markt
LTVs der neu vergebenen Darlehen deutscher Verschiebung der Kapitalstruktur zu Gunsten von
Banken Mezzanine
80% 100%
Steigende Finanzierungslücke
74% 75% 74%
74%
73% 90%
Zusammensetzung Kapitalstruktur
Höhe des LTV in Prozent
69%
70% 69% 69% 69% 69%
68% 68% 68%
67% 67% 67% 67% 68% 80%
66% 66%
65% 65%
64%
63%
61% 70%
60% 59% 59%
60%
50% 50%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
LTVs Gewerbliche Immobilienfinanzierungen LTVs Wohnimmobilienfinanzierungen Durchschnittliche Bankenfinanzierung Potenzial Mezzanine (Teil des Eigenkapitals) Eigenkapital
LTVs Projektentwicklungen
Quelle: German Debt Report 2020
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken| 13
Schließung der Finanzierungslücke und des Wertschöpfungskreislaufes
durch Private Real Estate Debt
Hohe Nachfrage, geringes Angebot Restriktivere Kreditvergabepolitik
In der Krise kaufen Institutionelle Anleger Gleichzeitig reagieren Kreditinstitute
überwiegend neuwertige Core-Immobilien Private aufgrund neuer regulatorischer Auflagen
in den Assetklassen Büro, Wohnen & Real Estate und steigender Risikovorsorge im
Logistik, die gut vermietet sind. Debt Firmenkreditportfolio mit einer restriktiveren
Kreditvergabepolitik.
Diese Nachfrage trifft auf ein relativ
geringes Angebot, was die Renditen Daraus resultiert eine Kreditunterversorgung
auf 3 % p. a. drückte. der kapitalintensiven Immobilienindustrie,
wodurch sich die nachhaltige Finanzierungs-
lücke vergrößert.
Schließung des Wertschöpfungskreislaufes der Immobilienindustrie
durch Private Real Estate Debt.
+
Attraktive und schwankungsärmere Renditen von über 6 % p. a.
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Gute Gründe für Investitionen in die Assetklasse
Private Real Estate Debt
Selektions- Vor jeder Darlehensvergabe wird eine detaillierte und umfassende Due Diligence des Finanzierungsvorhabens durchgeführt, die m ehrere
expertise Wochen in Anspruch nimmt und sowohl interne als auch externe Fachdisziplinen involviert.
Der Darlehensnehmer erhält seinen Gewinn erst nach der vollständigen Rückzahlung des Mezzanine-Darlehens und bringt einen
„Alignment
substanziellen Eigenkapitalanteil in das Finanzierungsvorhaben ein, so dass insgesamt ein Risikopuffer* von > 20% das Mezzaninekapital
of interest“ schützt. Dies dient der Interessensgleichrichtung des Darlehensgebers und Darlehensnehmers.
Anders als Anleihen, Aktien, Derivate etc. ist die Direktvergabe von Real Estate Debt zweckgebunden und kann vom Kreditmanager durch
Zweckgebunde
Kapitalschutzmechanismen, Informationsverpflichtungen, Sicherheiten und zustimmungspflichtige Geschäfte maßgeblich beeinfluss t bzw.
Investition geschützt werden.
Immobilien sind sehr kapitalintensive Wirtschaftsgüter, die regelmäßig fremdfinanziert werden, weshalb das Finanzierungsuniversum sehr
Investment in groß ist und kontinuierliche Anlagemöglichkeiten bietet. Die Direktvergabe von Real Estate Debt ist eine unmittelbare
Real Assets Finanzierungsinvestition in einen geprüften und anfassbaren Substanzwert „Immobilie“ und grenzt sich damit deutlich von verbrieften oder
hybriden Kapitalmarktprodukten ab.
Ein gutes Managementteam verfügt über ein breit und tief gefächertes Fachwissen und mehrere Dekaden einschlägiger Berufserfahrung.
Zugang Es vereint das interdisziplinäre Wissen der Immobilien-/Banken-/Beteiligungsindustrie und verfügt über ein einzigartiges Netzwerk über alle
Asset Klassen hinweg, das kontinuierlich eine jährliche milliardenschwere Dealpipeline füllt.
Risikoadjustierte Private Real Estate Debt bietet Chancen auf eine langfristige Überperformance im Vergleich zu nationalen Aktienmärkten und gleichzeitig
Vorteile geringerem Risiko, als Eigenkapitalinvestitionen. Laufende Zinsausschüttungen ermöglichen beständige und planbare Cashflows.
* Der Risikopuffer speist sich aus verschiedenen Leistungen seitens des Darlehensnehmers (Eigenkapital, Darlehensnehmergebühren, Marge).
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken3 Informationen zum Partner aam2cred Debt Investments Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
| 16
Informationen zu aam2cred Debt Investments
Gebündelte Expertise für Ihre Investitionen
aam2cred Debt Investments GmbH bietet aus Perspektive der Kreditnehmer eine maßgeschneiderte Finanzierung, die aus Sicht der
Kapitalanleger eine attraktive Investition in die Asset-Klasse „Real Estate Debt“ ist.
Die Kapitalstrukturierung besteht aus der Beratung, Konzeption und Vermittlung von Wertschöpfungskapital (Preferred Equity, Mezzanine,
Fremdkapital, Whole Loan) für unterschiedliche Immobilieneigentümer sowie Investitionsanlässen in der D-A-CH-Region.
aam2cred stellt das Wertschöpfungskapital mittelbar als Investment und Asset Manager über Immobilienkreditfonds, Individualm andate und
Direktinvestments zur Verfügung, das uns institutionelle Großanleger und Family Offices zur Verfügung stellen.
www.aam2cred.com
Projekt-/ Bestandsentwickler / Bestandshalter, Investoren,
Banken
Akquisition, Bridge Loan, Bestands-,
Grundstücks-/ Hochbaufinanzierung,
Monetarisierung
IMMOBILIENFINANZIERUNG REAL ESTATE DEBT INVESTMENTS
Preferred Equity,
Mezzanine, Whole Loan, Fremdkapital
Versicherungen, Versorgungswerke, Depot A -
Corporates - Family Offices, Stiftungen
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken| 17
Erfolgselemente und Stärken der aam2cred Debt Investments
Das Seniormanagement verfügt durchschnittlich über 20 Jahre Erfahrung an den Immobilien- und Finanzierungsmärkten.
Track Record In dieser Zeit haben Sie über 20 Mrd. EUR AuM angelegt und betreut. Über 1,3 Mrd. EUR Transaktionsvolumen seit
operativen Start (10/2017) durch aam2cred und insgesamt ca. 4 Mrd. EUR über das Management finanziert.
Jahrzehnte lange Erfahrung in der Verhandlung und Strukturierung von Darlehensverträgen sowie Darlehenskonditionen
Verhandlungsstärke mit Projektentwicklern, Bestandshaltern und Asset Managern.
Umfangreiches und langjährig aufgebautes Netzwerk ermöglicht stabilen und nachhaltigen Zugang zu (off-market)
Netzwerk
Investitions-/ Finanzierungsopportunitäten.
Konsistenter Debt-Investment- & Debt-Management-Prozess mit interdisziplinärer Due Diligence in allen Fachbereichen,
Prozesse sowie ein mehrstufiger Entscheidungsprozess sichert eine qualitativ hochwertige Datenlieferung für aufsichtsrechtliches
Reporting. Fortschrittliche Reporting- & Controlling Systeme liefern die Basis.
5. Brückenfinanzierung / Breit aufgestelltes interdisziplinäres Team (Finanzierung & Sourcing, Transaktion & Projektentwicklung, Asset
Tiefe Finanzierungskompetenz Management) mit Immobilien- und Finanzierungsexpertise sichert die Qualität der Darlehen und des Underlyings.
Akquisitionskapital
Inhouse-/Immobilien-/Projektentwicklungsteam ermöglicht eine frühzeitige Identifizierung von Leistungsstörungen
Immobilienkompetenz sowie einer kompetenten Intensivbetreuung und Steuerung des Turnaround-/ Work-out Managements.
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Eines der erfahrensten Real Estate Debt Teams Deutschlands
Geschäftsführung
• Immobilien- und
Finanzierungserfahrung
• Durchschnittliche
Berufserfahrung von mehr
Prof. Dr. Nico B. Rottke Maik Rissel Dr. Christopher Yvo Oertel
als 16 Jahren
• Interdisziplinäres Team,
bestehend aus: Kaufmann,
Ingenieur, Banker Relations-
Stabsstellen management &
• Professionelle Ablauf- & (Compliance / IT / Controlling / ReWe
Investoren-
/ Tax / Personal / Vertragswesen)
Aufbau-Organisation betreuung
Angelika Hohmann Ines W eber
Debt Investment / Finance Management Debt Asset Management Debt Portfolio Management
?
Thilo Jung Michael Dönitz Annelie W ollenzin Nils Kerchner Coban Octavia
Michael Schleich Stefan de Greiff
?
Mitglieder des Investment Committees Hauke Brandt Antje Sander
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken| 19
Real Estate Finance – Track-Record aam2cred
Gem ischt
aam2cred ist in nahezu allen Asset Klassen etabliert
und bietet Kunden beste Investitionschancen 16% Büro
Industrie/
Sonstiges 31%
6%
7% 23% Hotel
34%
47% 1% € 3.952 Mio.
Investitionsvolumen
93% 66% 53% 77%
Wohnen 46%
Eigenkapital Equity Mezzanine Debt Mezzanine Senior Loan
€ 331 Mio. € 91 Mio. € 591 Mio. € 2.940 Mio.
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken4 Erläuterungen zum Fondskonzept Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken
| 21
Real Estate Debt 1 – Muster-Allokationen in Bandbreiten
Finanzierungsart Regionen Nutzungsart
Sonstiges
Whole Loans Österreich/Schweiz Logistik 0-10 %
25-40 % 10-20 % 0-20 %
Debt Mezz.
40-50 %
Wohnen
40-60 %
Deutschland Büro
Equity Mezz. 80-90 % 40-60 %
5-20 %
Circa 35 Kredite Fokus auf robusten Strategien Zielrendite
mit Mehrwertpotential
✓ Breite Diversifikation nach Nutzungsart, Region, ✓ Netto-IRR ca. 6-7% p.a.
✓ Nachvollziehbare Investmentlogik
Darlehensart & Tranchengröße ✓ Durchschnittliche Ausschüttung ca. 6,0% p.a.
✓ Bezahlbare Immobilien
✓ > 20 Darlehensnehmer (CoC) über die Fondslaufzeit
✓ Signifikante Eigenkapitalbeteiligung
✓ > 35 Projekte ✓ Investment-Grade Immobilien
✓ > 20 Standorte
Ziel ist eine attraktive, risikoadäquate Zielrendite in einem diversifizierten Portfolio
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken| 22
Möglicher Verlauf und klassische Herausforderungen bei der Investition
in Private Debt Idealtypische Portfoliostruktur im Zeitablauf
Fonds-NAV Verteilung der Darlehensform Finanzierungslaufzeiten
Prognose*: Mittelfluss und ø NAV-Entwicklung LZ*> 36 Monate
6%
Mio. EUR 0%
19%
400 31% LZ bis 36
Monate
32%
300
50% LZ bis 24
Monate
200 62%
Whole Loan Debt Mezzanine *LZ = Laufzeit
100 Equity Mezzanine Preferred Equity
0 Kapitalbindung und Darlehensform
100%
Abrufe
-100 80%
Ausschüttung (kum.)
60%
ø Net Asset Value
-200 40%
1 2 3 4 5 6 7 8 20%
Jahr 0%
Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7
Basislaufzeit 6 Jahre Verlängerungsoptionen 2 x 1 Jahr Whole Loan Debt Mezzanine Equity Mezzanine
* Darstellung illustriert den typischen Mittelfluss und durchschnittliche NAV-Entwicklung über die Fondslaufzeit inklusive Ziehung der Verlängerungsoptionen
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken| 23
Diversifikation durch wiederkehrende Investitionen
▪ Bei einem angestrebten Fondsvolumen i.H.v. 200 Mio. EUR und einer Darlehenslaufzeit von 12-36 Monaten wird das Fondsvolumen ca. 2,5x über die gesamte Fondslaufzeit
(re-) investiert.
▪ Durch die wiederkehrenden Investition über die Laufzeit ergibt sich ein Gesamtkreditvolumen von ca. 500 Mio. EUR mit dem ein Immobilieninvestmentvolumen von 1,5 Mrd.
EUR finanziert werden könnte.
▪ Bei einer durchschnittlichen Einzelkreditgröße von ca. 15 Mio. EUR werden über die Fondslaufzeit ca. 35 Immobilienvorhaben fi nanziert.
▪ Hierdurch entsteht eine optimale Portfoliodiversifikation & -allokation, die sich aufgrund der Reinvestitionsphasen stetig an das Marktgeschehen adaptieren lassen.
Beispielhafte Portfolio Diversifikation
Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7
3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12
€ 20 Mio.
500
€ 10 Mio.
€ 12 Mio. € 15 Mio.
400 € 12 Mio. € 14 Mio.
€ 16 Mio. € 15 Mio.
€ 30 Mio. € 30 Mio. € 25 Mio.
Mio. EUR
300
€ 12 Mio. € 20 Mio. € 15 Mio.
€ 15 Mio. € 10 Mio. € 6 Mio. € 15 Mio.
200
€ 12 Mio. € 15 Mio. € 6 Mio. € 10 Mio.
€ 12 Mio. € 12 Mio. € 18 Mio.
100 € 14 Mio. € 20 Mio. € 20 Mio.
€ 16 Mio. € 35 Mio. € 15 Mio.
€ 10 Mio. € 20 Mio. € 16 Mio.
0
12 24 36
Anlagezuwachs Anlagevolumen kummuliert Tranchen Laufzeit 15 27 39
in Monaten 18 30
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken 21 33 48| 24
Breites Deal Sourcing erfordert stringenten Investmentprozess
Deal-Flow Deal Sourcing: Hierbei wird auf das bestehende Netzwerk zu Bestands- und Neubauentwicklern, Privatbanken /
Volksbanken / Sparkassen / Immobilienbanken, Fonds-/Asset Manager, Anwälte, Steuerberater, Stadtplaner, Architekten,
Fachgutachter, Abbruchunternehmer, Behörden, Politiker, Vortragsreihen etc. zurückgegriffen. Darüber hinaus wird aktiv nach
neuen Projekten durch Infos aus Bau- und Planungsausschüssen und Marktberichten gesucht.
Sourcing 1
~ 4.500 Mio. € Potenzieller Zugriff auf eine Vielzahl von Finanzierungsgegenständen, erste Filterstufe und
Pre-Selektion zur Akquisition.
Akquisition 2
Screening von akquirierten Projekten: Quickcheck, Bewertung und Selektion durch informelles Gremium.
~1.250 Mio. €
Weitere Reduktion der Finanzierungsgegenstände nach Anlagekriterien.
Origination 3
Informationsbeschaffung, Vorstrukturierung der Finanzierungsstruktur sowie Abstimmung und
~500 Mio. €
Vorverhandlung zu einem indikativen Term Sheet. Mandatierung, Exklusivität, Due Diligence der
Finanzierungsgegenstände nach Gremienfreigabe.
4
Underwriting Umfassendes Underwriting und Due-Diligence, Abstimmung der finalen Projekt-, Finanzierungs- und
~350 Mio. € Kapitalschutzparameter, Vorstellung und Freigabe mittels finalem Investment Proposal und Ausgabe eines
bindenden Term Sheets.
Execution 5
~300 Mio. € Abschluss der Finanzierungsverträge, Ausfertigen einer Executive Summary und Übergabe an das
Debt-Asset-Management.
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Überblick: Screening - Pipeline Debt Investments
(Momentaufnahme und skizziert nur den Deal-Flow)
Bestandsentwicklung
Projektentwicklung
Projekt TownOffices Projekt Preußen Projekt Viper Projekt Honest Projekt Einstein
Projekt Triangle Projekt Milchhof Projekt Falcon Projekt Kepler
4% 4% 2%
Brückenfinanzierng 22%
Portfolio
Büro Debt Mezz
Bestandsrefinanzierung
Σ 31% Mixed 31% Whole-Loan
48% €352,6 Neubauentwicklung 6%
57%
Mio. Wohnen Equity Mezz
Bestandsentwicklung 15% 63%
Industrial Preferred Equity
17% Portfoliosentwicklung
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Investitionsbeispiel Debt
Mezzanine
Suite
„Off-Market Ankauf“ von sieben gemischt genutzten Bestandsimmobilien in
unmittelbarer Nähe zur Frauenkirche in Dresden
Ausländische Eigentümergemeinschaft verkauft den schlecht verwalteten
Immobilienbestand mit 30% Büro-Leerstand
Umwandlung der leerstehenden Büroflächen in möblierte Wohnungen mit Blick
auf die Frauenkirche
Sukzessive Erhöhung der Bestandsmieten um 15%
Umsetzung der Wertschöpfungsmaßnahmen führen zu einer Risikoreduktion und
Renditekompression
Der risikogedämpfte „Manage-to-Core“ Ansatz für ein bestehendes
Gebäudeensemble in unwiederbringlicher Lage ist ein attraktives Debt
Investment und könnte idealtypisch über ein sog. Debt Mezzaninedarlehen
finanziert werden.
Wirtschaftlichkeit Zielfinanzierungsstruktur und Darlehensform Objektkennzahlen und Zeitplan
GIK T€ 40.000 Eigenkapital T€ | % GIK 5.000 | 13% Gebäudeensemble mit
Nutzung
GIK €/m² 4.000 Mezzanine Investor T€ | % 11.000 | 27% Mischnutzung
GIK-Faktor (GIK / JNKM) 22-fach Fremdkapital T€ | % 24.000 | 60% Grundstücksfläche m² 6.000
Mietansatz €/qm | Stellplätze 14,00 - 16,00 | 200 Mezzanine-at-Risk % > 30% Stellplätze (Parkhaus | Tiefgarage | Außen) 200
Vorvermietung % ca. 70% Darlehensnehmer Projekt SPV BGF oberirdisch m² 12.000
Kalkulierte JNKM T€ ca. 1.800 Darlehensform Debt Mezzanine Mietfläche oberirdisch m² 10.000
Verkaufserlöse T€ 48.600 Darlehensverzinsung 10% p.a. Auszahlung Darlehen Ende 2019 / Anfang 2020
Verkaufsfaktor | BAR % 27-fach | 3,7 Zentrale Risiken sind abgedeckt, hoher Baugenehmigung und Baubeginn 01/2020 | 12/2021
Investmentlogik Eigenkapitalanteil u. einfach
Projektgew inn T€ | % GIK 8.600 | 21,5% Fertigstellung / Übergabe ca. 09/2020
Wertschöpfung --> Debt Mezzanine
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Investitionsbeispiel Equity-
Mezzanine
Einstein
▪ Voll vermietetes Gewerbeimmobilienensemble bei München mit zwei Bestandsgebäuden
und einem Neubau
▪ Die Objekte werden nach den Wünschen eines Staatsmieters und zwei namhaften
Weltunternehmen hergerichtet und erbaut
▪ Hauptmieter mit 25-jährigen Mietvertrag. Träger des Hauptmieters stellt das Grundstück
als Erbpacht sehr günstig zur Verfügung. Mietenbezogene WALT bei 20,5 Jahren.
▪ Umsetzung durch regional erfahrenen Bauunternehmer und Investor
▪ ausgezeichnete Infrastruktur per ÖPNV und PKW.
Die Münchener Innenstadt sowie der Flughafen sind gut erreichbar.
▪ Es werden ca. 5 Mio. EUR Mezzaninekapital mit einer Laufzeit von bis 3 Jahren
angestrebt welche durch eine Fremdkapitalaufvalutierung nach Bezugsfertigstellung
abgelöst werden.
Die wesentlichen Projektrisiken (Vermietung, Verkauf, Umbau & Neubau) sind
abgedeckt, gleichzeitig bietet das Projekt große Chancen (attraktiver Ankauf, Mieter,
Mieten und Marktwert) wodurch eine Equity Mezzanine Vergabe durch den Fonds
sehr attraktiv ist.
Wirtschaftlichkeit Zielfinanzierungsstruktur und Darlehensform Objektkennzahlen und Zeitplan
Eigenkapital, Eigenleistung aus Nutzung Büro (Multi-Tenant)
GIK T€ 41.436 14.474 | 26,3
Projektentw icklung T€ | % EV
Grundstücksfläche m² n/a
GIK €/m² BGF | MF 3.065 | 3.367 Mezzanine Investor T€ | % EV 5.000 | 9,1
GIK-Faktor (GIK / JNKM) 17,3fach Fremdkapital T€ | % EV 35.526 | 64,6 Stellplätze (Tiefgarage | Außen) 171 (- | 171)
Mietansatz €/qm | Stellplätze 15,57 | 47,00 Mezzanine-at-Risk % 33,6 BGF oberirdisch m² 13.519
Vorvermietung % ca. 100 Darlehensnehmer Projektentw ickler Mietfläche oberirdisch m² 12.308
Jahresnettokaltmiete Jahr 1 T€ │ Jahres-Ø T€ 2.395 │ 2.868 Darlehensform Equity Mezzanine
Auszahlung Darlehen Q4 2020
8,0% p.a. +
Marktw ert kalkulatorisch (EV) T€ ca. 55.000 Darlehensverzinsung
8,3% p.a. erfolgsabh. Sonderzins Ankauf 12/2020
Verkaufsfaktor JNKM[Ø] | Bruttoverkaufsrendite Zentrale Risiken sind abgedeckt, Neubau & Umbau Q1/2021 - Q3/2022
23,00-fach | 4,3
% Investmentlogik hohes Chancenpotential →
Union Investment | Genossenschaftliche FinanzGruppe
Projektgew inn kalkulatorisch T€ | % GIK | % EV
Volksbanken Raiffeisenbanken
13.564 | 32,7 | 24,6 Equity Mezzanine Aufvalutierung 2023 - 2024| 28
Beispiele verworfener Investitionen
Projekt Wing Projekt Maria Projekt Gold
Kurzüberblick Kurzüberblick Kurzüberblick
Mezzanine-Finanzierungsmöglichkeit an einer Büro- Mezzanine-Finanzierungsmöglichkeit an einer Hotel- Mezzanine-Finanzierungsmöglichkeit an einer
Projektentwicklung in Filderstadt am Flughafen Bestandsentwicklung in Wien Wohnbau-Projektentwicklung in Pforzheim
Stuttgart Revitalisierung eines Bestandsobjektes zu einem Entwicklung von Miet-Wohnraum zum Globalvertrieb
Entwicklung von modernen Büroflächen mit Hotel mit Retailflächen Junges Entwicklungsunternehmen mit starkem
Sonderflächen im Erdgeschoss Renommierter Projektentwickler mit ausgewiesenem Background
Lokaler Projektmanager mit ausgewiesenem Track-Record Investment-Grade Wohnobjekt mit hoher Nachfrage
Entwicklungs-Knowhow Investment-Grade Objekt in Top Lage bei Institutionellen Investoren
Investment-Grade Büroobjekt mit hoher Nachfrage bei
Institutionellen Investoren
Gründe für negativen Entscheid Gründe für negativen Entscheid Gründe für negativen Entscheid
fehlender Eigenkapitaleinsatz des Projektentwicklers geringe Wertschöpfung in der Bestandsentwicklung Konzeptänderung durch COVID-19 Pandemie – Hotel
Büro-Nebenlage Hochpreissegment von Hotel- und Retailflächen zu Wohnen
COVID-19 Pandemie nicht einschätzbar Hotel-Investmentmarkt durch COVID-19 Pandemie Vorlast zu hoch
Erlöserwartung Exit zu hoch
Projektmarge zu gering
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Zielstruktur des geplanten Produktes
• Debt Investment Management • Debt Asset Management • Debt Portfolio Management
aam2cred Akquisition & Origination Controlling & Reporting Allokation & Planung
Debt Investments Underwriting & Execution Datenlieferung an KVG
Anlageberater
UniInstitutional Private
Direkte
Institutionelle Debt SCS SICAV-SIF- Darlehensnehmer
Kapitalabruf Darlehens-
Investoren Teilfonds vergabe (Immobilien SPVs)
Real Estate Debt 1
AIFM / KVG
• AIFM (Fondsadministration) • Vertrieb / Kundenbetreuung • Aufsichtsrecht
Union Investment • Risikomanagement • Produktmanagement • Compliance
• Fondsmanagement • Strukturierung • Reporting
* Als Verwahrstelle ist die DZ Privatbank Luxemburg vorgesehen
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Real Estate Debt 1 – Die Motivation und der optimale Zeitpunkt
Investitionsstrategie Erschließung einer wachstumsstarken und attraktiven Assetklasse „Real Estate Debt Investments“
Strategische Partnerschaft mit einem erfolgreichen und kompetenten Debt Manager (herausragende
Kompetenter Anlageberater Immobilien- und Finanzierungskompetenz aus einer Hand) zur Auflage einer gemeinsamen
Produktreihe
Assetklasse „Real Estate Debt“ mit geringer Korrelationen zu anderen klassischen Anlageklassen;
Attraktive Portfoliobeimischung
Diversifikation durch revolvierende Anlage der Fondsmittel (Darlehenslaufzeit < Fondslaufzeit führt
zum ca. 2,5-fachen Kreditvolumen mit über 30 Darlehen)
Attraktive Renditen (auch im Niedrigzinsumfeld) über die Fondslaufzeit: ca. 6 – 7% Netto-IRR bzw.
Attraktive Zielrendite % einer durchschnittliche Ausschüttung von ca. 6 % CoC über die Fondslaufzeit – regelmäßige
Ausschüttungen ab dem zweiten Laufzeitjahr
Schneller Kapitalabruf Zugesagtes Eigenkapital wird innerhalb der ersten zwei Jahren vollständig abgerufen und fortan über
die Fondslaufzeit rollierend mehrmals reinvestiert
Überzeugung Union Investment ist von dem Konzept überzeugt und investiert eigene Mittel
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