LIFE SCIENCE REPORT | 2022 - WACHSENDE NISCHE MIT ELEMENTARER BEDEUTUNG - Cushman & Wakefield
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LIFE SCIENCE
I M M O B I L I E N
WACHSENDE NISCHE MIT ELEMENTARER BEDEUTUNG
REPORT | 2022
INHALT
01 VORWORT S. 04
02 DIE LIFE-SCIENCE-BRANCHE:
SCIENCE
MERKMALE, TREIBER UND TRENDS S. 06
1. RISIKOBEHAFTET, ABER CHANCENREICH S. 08
2. DEUTSCHLAND: EIN BEDEUTENDER STANDORT S. 10
3. AUF WACHSTUMSKURS S. 12
03 IMMOBILIENMARKT
1. IM FOKUS DER INVESTOREN
S. 16
S. 18
2. BEGRENZTES ANGEBOT S. 19
3. NISCHENPRODUKT MIT POTENZIAL S. 22
04 INVESTMENTMARKT
1. INVESTORS NEUER LIEBLING?
S. 24
S. 26
2. TRANSAKTIONSVOLUMEN – TENDENZ STEIGEND S. 27
3. RENDITESTARKES INVESTMENT S. 30
05 BÜROVERMIETUNGSMARKT
1. NISCHENMARKT IM AUFWÄRTSTREND
S. 32
S. 34
2. IN STADT UND PERIPHERIE ZUGLEICH S. 37
LIFE
06 MÄRKTE IM BLICK
1. BERLIN
S. 40
S. 42
2. DÜSSELDORF S. 46
3. FRANKFURT S. 50
4. HAMBURG S. 54
5. MÜNCHEN S. 58
6. RHEIN-NECKAR S. 62
07 FAZIT UND AUSBLICK S. 64
08 KONTAKT S. 66
02 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 03
VORWORT Quantensprünge im Labor gleich Wachstumssprünge im Immobilienmarkt? Die Life-Science-Branche erfährt nicht erst mit der Covid-19-Pandemie eine hohe Beachtung. Auch schon davor sind die Gesundheitsmärkte aufgrund der steigen- den Lebenserwartung und der damit zunehmenden altersbedingten Krankheiten gewachsen. Die Suche nach einem Impfstoff gegen das Corona-Virus hat die Be- deutung von Gesundheitsforschung weltweit noch stärker in den Fokus gerückt – bei Politik, Medien und auch Investoren. Dementsprechend hoch ist das Investoreninteresse nach sogenannten Life-Science- Immobilien, die häufig sehr spezialisiert sind und zu unterschiedlichen Anteilen Produktions-, Labor- und Büroflächen vereinen. Dennoch hat die Branche auf dem Immobilienmarkt eher ein Nischendasein. Der Büroflächenumsatz in den Top- 5-Märkten kommt gerade mal auf ein Prozent. Auch das Transaktionsvolumen knackt im Durchschnitt nicht einmal die 1-Milliarde-Euro-Grenze. Da das Wachstum des Life-Science-Immobilienmarktes im Prinzip nur durch be- grenzte Produktverfügbarkeit limitiert ist, stellt sich die Frage: Wie wird sich der Markt entwickeln? Was sind die Trends? Und wo sind attraktive Investment möglichkeiten? In unserer Studie durchleuchten wir die spannende Branche Life Science aus Sicht von Akteuren am Vermietungs- und Investmentmarkt. Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre. Helge Zahrnt | MRICS Simon Jeschioro Head of Head of Research & Insight Germany Investment Advisory 04 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 05
ZWEI
NULL
DIE LIFE-
SCIENCE-
BRANCHE
Merkmale, Treiber & Trends
06 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 07
DIE LIFE-SCIENCE-BRANCHE
1. RISIKOBEHAFTET, ABER CHANCENREICH
ERNÄHRUNGSWISSENSCHAFTEN
CHEMIE
Die Entwicklung von Life-Science-Produkten ist oft sehr langwierig
und mit hohen Kosten und Risiken verbunden. Gerade kleinere
Unternehmen sind deshalb sehr stark an Kapitalpartner gebun-
AGRARTECHNOLOGIE
den, die ihre Forschung und Entwicklung finanzieren. Während im
angelsächsischen Raum private Kapitalgeber einen Großteil der BIOINFORMATIK
PHARMAZIE
Gesamtfinanzierungen ausmachen, kommen die finanziellen Mittel
für Life Science in Deutschland maßgeblich von der öffentlichen
Hand und gemeinnützigen Initiativen. Die Möglichkeiten, um in
Deutschland öffentliche Förderungen zu erhalten, sind allerdings
für Life-Science-Unternehmen vor dem Hintergrund vielfältiger
BIOMEDIZIN
Förderstrukturen eher intransparent. Dennoch ist in den vergan-
BIOLOGIE
HUMANBIOLOGIE
MOLEKULARBIOLOGIE
genen Jahren das Finanzierungsvolumen für Projekte und Unter-
nehmen im Bereich Life Science massiv gestiegen, unter anderem
durch zunehmende Aktivitäten von privaten Geldgebern.
BIOCHEMIE
MEDIZIN
Was ist Life Science?
Life Science ist eine interdisziplinäre Wissenschaft, die sich
mit Prozessen und Strukturen von Lebewesen befasst. Der
LIFE SCIENCE
Life-Science-Markt ist dementsprechend sehr differenziert:
von Biotechnologie über Medizintechnologie bis hin zum
Pharmasektor. Immobilien können in Objekte mit dem Fokus
auf Forschung und Entwicklung, Produktionsflächen, Phar-
malogistik, Büro- und Verwaltung unterschieden werden.
Die forschungsintensive Branche hat in den letzten Jahren
ein starkes Wachstum national wie international erfahren.
BIOPHYSIK
BIOWISSENSCHAFTEN
LEBENSMITTELFORSCHUNG
08 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 09
DIE LIFE-SCIENCE-BRANCHE
FLENSBURG
KIEL
LÜBECK
2.
ROSTOCK GREIFSWALD
DEUTSCHLAND: BEDEUTENDER LIFE-SCIENCE-STANDORT
HAMBURG
Deutschland ist neben dem Vereinigten Königreich, den Nieder-
landen und den skandinavischen Ländern einer der wichtigsten
Life-Science-Standorte in Europa. Da die Akteure die Nähe zu öf- HENNIGSDORF
fentlichen und privaten Forschungseinrichtungen, Universitäten,
Kliniken und spezialisierten Dienstleistern suchen, haben sich in BERLIN
Deutschland rund 30 Life-Science-Regionen gebildet. Zu den POTSDAM
bedeutendsten Clustern zählen die Metropolregionen München, LUCKENWALDE
Berlin, Hamburg und das Rhein-Main-Gebiet. Aber auch Städte
wie Heidelberg, Tübingen und Freiburg sind wichtige Standorte MÜNSTER
BIELEFELD
dieser Branche. Innerhalb der Cluster gibt es unter den Akteuren
Bedeutende Cluster-Initiativen in Deutschland
einen hohen Wissensaustausch und einen guten Zugang zum Ar- DUISBURG DORTMUND
LEIPZIG
beitsmarkt und den spezialisierten Zulieferern. Als Zentren oder ESSEN
DRESDEN RADEBERG
Wachstumskerne der Cluster fungieren häufig Technologieparks
mit mehr als 80 Mitgliedern/Unternehmen
DÜSSELDORF
GERA FREITAL
mit einer Mischung aus Unternehmen, Institutionen, Forschungs- ERFURT
KÖLN JENA CHEMNITZ
und Bildungseinrichtungen der Life-Science-Branche. AACHEN
BONN
Was ist wichtig für einen Life-Science-Standort? FRANKFURT
WIESBADEN
MAINZ DARMSTADT
ERLANGEN
MANNHEIM
Bei der Wahl des Standorts zählen für Life-Science- KAISERLAUTERN
SAARBRÜCKEN HEIDELBERG NÜRNBERG
Unternehmen verschiedene Faktoren: vorhandene Life- REGENSBURG
Science-Cluster, Erreichbarkeit, Bildungs- und Forschungs- KARLSRUHE
einrichtungen sowie Lebenshaltungskosten. Aufgrund des BADEN-BADEN
Fachkräftemangels im MINT-Bereich (Mathematik, Infor STUTTGART
matik, Naturwissenschaften, Technik) sind auch die Attrak FREISING
tivität der jeweiligen Stadt, das Preisniveau am Immobi- GARCHING
MÜNCHEN
lienmarkt und die Arbeitsmarktbedingungen von großer
PLANEGG
Bedeutung, um sich im War for Talents behaupten zu können. PENZBERG
Hinweis: Die farblichen Blasengrößen kennzeichnen die geografischen Schwerpunkte des jeweiligen Clusters
Quelle: Clusterplattform Deutschland, Bio.NRW, Health Capital
Die Life-Science-Branche ist
gekennzeichnet durch starke
räumliche Konzentration.
10 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 11
DIE LIFE-SCIENCE-BRANCHE
3. AUF WACHSTUMSKURS
Life Science gewinnt zunehmend an Bedeutung. Der wohl größte
Treiber dafür ist der demographische Wandel. Deutschland ist ein
Industrieland mit hohem Wohlstand und exzellenter Forschungs-
landschaft. Das führt dazu, dass Menschen immer älter werden und
chronische Krankheiten zunehmen. Gleichzeitig rückt das Thema
Wellbeing immer stärker in den Fokus. Menschen möchten sich
wohlfühlen, sowohl körperlich, geistig als auch im sozialen Umfeld.
Mit dem Älterwerden, der steigenden Lebens-
erwartung und dem Wunsch nach Wohlbefin-
den wächst die Nachfrage nach medizinischen
Produkten und Leistungen. Folglich sind rote
Biotechnologie und Medizintechnik die Schwer-
Der größte Trei-
punkte in Deutschland. Die rote Biotechnologie
beschäftigt sich vorwiegend mit der Forschung ber für die wach-
und Entwicklung von medizinischen Produkten,
Gentherapie sowie therapeutischen und diag-
nostischen Verfahren.
sende Bedeutung
von Life Science Lebenserwartung
in Jahren
ist der demogra- 85
phische Wandel. 80
75
Lebenserwartung
Bevölkerung Alten-
in Millionen quotient 70
90 30 %
bei Geburt
65
80
25 %
70 60
1991/93
1992/94
1993/95
1994/96
1995/97
1996/98
1997/99
1998/00
1999/01
2000/02
2001/03
2002/04
2003/05
2004/06
2005/07
2006/08
2007/09
2008/10
2009/11
2010/12
2011/13
2012/14
2013/15
2014/16
2015/17
2016/18
2017/19
2018/20
Bevölkerungsentwicklung
60 20 %
50
männlich weiblich
15 %
nach Altersklassen
40 Quelle: Statistisches Bundesamt
30 10 %
Die Covid-19-Pandemie hat der Branche als Katalysator einen erheblichen
20
5%
Bedeutungszuwachs beschert: Mehr Wahrnehmung in der Politik und
10 Öffentlichkeit und stark wachsendes Interesse von Kapitalmarktakteuren
in Form von IPOs (Initial Public Offerings), Beteiligungen und Finanzie-
- - rungen. Gerade die deutsche Firma BioNTech hat mit ihrer Impfstoffent-
1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 wicklung international für Erfolge und Aufmerksamkeit gesorgt. Nun gilt
es, dieses Momentum zu bewahren und die Chancen des Biotech- und
Life-Science-Standortes Deutschland nachhaltig zu stärken.
■ unter 17 ■ 18–29 ■ 30–44 ■ 45–67 ■ 68–84 ■ ab 85 Altersquotient (über 67-Jährige an Gesamt)
Quelle: 14. Bevölkerungsvorausberechnung des Stat. Bundesamtes, Variante 2 (G2L2W2)
12 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 13
DIE LIFE-SCIENCE-BRANCHE
AKTUELLE LIFE-SCIENCE-TRENDS
KOOPERATION
Gerade in der Covid-19-Pandemie ist deutlich geworden,
wie eng Life-Science-Unternehmen bei der Forschung und
Entwicklung von Impfstoffen und Medikamenten sowie in
der Diagnostik zusammenarbeiten können, um gemeinsam
schneller ans Ziel zu kommen.
DIGITAL HEALTH
Digital Health verbindet zwei aktuelle Trends miteinander:
Gesundheit und Digitalisierung. Ziel ist es, mithilfe von di-
gitalen Medizin- und Gesundheitstechnologien die Effizienz
der Gesundheitsversorgung zu optimieren und Arzneimittel
individueller und wirkungsvoller einzusetzen.
BIOSIMILARS
Biosimilars sind Nachahmerprodukte zu biologischen Arz-
neimitteln (Biologika) und haben starke Ähnlichkeiten mit
den Original-Produkten. Da der Herstellungsprozess von
Biologika in der Regel komplex ist, wird immer häufiger auf Die Höhe der Ausgaben
die kostengünstigere Alternative Biosimilars zurückgegriffen.
und die Anzahl der
Studierenden in den
Die Zahlen der letzten fünf Jahre verdeutlichen das steigende Interesse von Studierenden Life Science orientierten
Fächern Mathematik,
an den Life Science-orientierten Fächern Mathematik, Naturwissenschaften, Humanmedizin
und Gesundheitswissenschaften. Seit dem Wintersemester 2015/2016 ist die Zahl der Hoch-
schüler kontinuierlich um insgesamt 7 Prozent auf über 500.000 Studierende gewachsen.
Daneben haben sich neue Studiengänge wie Life-Science-Management oder Life-Science-
Informatik herausgebildet.
Naturwissenschaften,
Im gleichen Zeitraum sind auch die Ausgaben der Hochschulen für diese Fächer gestiegen Humanmedizin und
Gesundheitswissen-
– sogar um ein Viertel. Hier schlagen vor allem die sehr kostenintensiven Lehrmaterialien
und die stetig steigenden Preise für den Materialbedarf zu Buche. Zudem werden Investi-
tionen in das Bildungssystem und ein innovatives Marketing benötigt, um im internationalen
Wettbewerb bestehen zu können und die weltweit besten Talente anzuziehen. Analog zur
wachsenden Studierendenzahl haben auch die Personalaufwendungen der Hochschulen zu-
schaften sind
genommen und treiben zusätzlich die Gesamtausgaben in die Höhe.
kontinuierlich gestiegen.
14 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 15
DREI
NULL
IMMOBILIEN-
MARKT
Life Science
16 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 17
IMMOBILIENMARKT
1. IM FOKUS DER INVESTOREN 2. BEGRENZTES ANGEBOT
Wie beliebt sind Life-Science-Immobilien? Was macht sie Die Flächenanforderungen der Life-Science-Unternehmen differieren
besonders? Und wohin wird sich der Markt entwickeln? stark nach ihrer Spezialisierung hinsichtlich Forschung, Herstellung
oder Vertrieb. Entsprechend variiert das Verhältnis von Büro-, La-
Die wachsende Bedeutung von Life Science wirkt sich auch auf den bor- und Produktionsflächen sowie die jeweilige technische Ausstat-
Immobilienmarkt aus. Die expandierende Branche benötigt ste- tung. Kleinere Start-ups benötigen eine hohe Anpassungsflexibilität
tig mehr Fläche für Verwaltung, Forschung und Entwicklung sowie hinsichtlich der Flächen, weil sich während der Unternehmensent-
Produktion. Aufgrund der guten Wachstumsaussichten gerät Life wicklung die Anforderungen häufig ändern. Für größere, etablierte
Science immer stärker in den Fokus der Immobilieninvestoren und Unternehmen eignet sich ein Built-to-suit-Gebäude, also eine auf die
das trotz des limitierten Angebots. Die Branche steht hinter New konkreten Bedürfnisse abgestimmte Immobilie.
Energy Infrastructure und vor Logistics Facilities auf Platz 2 der aus-
sichtsreichsten Sektoren (Sector prospects) im ULI/PWC Europa-
Report „Emerging Trends in Real Estate 2022“.
Life Science hat sich zu einer Investmentnische Was ist eine Life-Science-Immobilie?
entwickelt, die langfristigen Makroperspektiven
folgt, wie zum Beispiel Studentenwohnen, Pflege-
immobilien oder Datenzentren. Mehrere große und
global agierende Investoren (Axa IM, Swiss Life/
Für größere, Das Produkt „Life-Science-Immobilie” ist in Deutschland
weniger stark verbreitet und etabliert wie beispielsweise in
Beos oder Garbe) planen den Einstieg oder Zu-
käufe in diesem Segment. etablierte den USA. Eine eindeutige und standardisierte Definition
einer Life-Science-Immobilie existiert in Deutschland (noch)
Unternehmen nicht. Generell ist darunter eine Immobilie zu verstehen, die
aus Büro- und Laborflächen besteht und von einem Unter-
eignet sich nehmen oder einer Institution aus dem Bereich Life Science
genutzt wird oder werden kann. Üblicherweise wird ein
ein Built-to- Gebäude dann als Life-Science-Immobilie gesehen, wenn ihr
suit-Gebäude, Anteil an Labor- und Forschungsflächen mindestens 30 Pro-
zent ausmacht.
also eine auf
die konkreten
Bedürfnisse
abgestimmte
Immobilie.
18 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 19SICHERHEITSSTUFE
EXKURS: Risiko*: Kein Risiko
Ca. 4.700 gentechnische Anlagen deutschlandweit (2018)
Biologische Sicherheits- SICHERHEITSSTUFE
stufen für Labore Risiko*: Geringes Risiko
Biogefährdungshinweise, Zutrittsbeschränkungen,
Die Laborflächen werden grundsätz- Verwendung Sicherheitswerkbank, Regulierung der
lich in biologischen Sicherheitsstufen Prozessabluft
nach der Biostoffverordnung klassi- Ca. 1.700 gentechnische Anlagen deutschlandweit (2018)
fiziert. Diese reichen von Stufe 1 bis
4, wobei 4 die höchste Sicherheits-
stufe ist. Hierunter fallen gentechni-
sche Arbeiten, die ein hohes Risiko SICHERHEITSSTUFE
für Mensch und Umwelt bedeuten.
Risiko*: Mäßiges Risiko
Zutrittsbeschränkungen und Schleuse, bauliche
Trennung für mögliche Begasung, Notstromversorgung,
Schutzkleidung und persönliche Schutzausrüstung
Ca. 101 gentechnische Anlagen deutschlandweit (2018)
SICHERHEITSSTUFE
Risiko*: Hohes Risiko
Schleuse mit Druckkaskade, Abschirmung des Bereichs,
Unterdruck im Labor, Filterung von Zu- und Abluft,
Nutzung Durchreicheautoklaven
Ca. 4 gentechnische Anlagen deutschlandweit (2018)
*R
isiko für die menschliche Gesundheit oder
die Umwelt nach Stand der Wissenschaft
20 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 21IMMOBILIENMARKT
3. NISCHENPRODUKT MIT POTENZIAL
Life-Science-Immobilien
sind aufgrund des hohen
Eigennutzeranteils und
Die Investoren, die Life-Science-Immobilien ins Auge fassen, sind innovations- und
technologiegetrieben. Sie suchen nach einer Finanzanlage, über die sie gleichzeitig in
Büro- und Laborflächen investieren können, optimalerweise innerhalb eines Campus-
Areals. Für sie stellen Intransparenz und Produktknappheit am Markt die größten He-
rausforderungen dar. Zudem sind diese speziellen Immobilien erklärungsbedürftiger
als die klassischen Büroimmobilien. Für ihre Errichtung wird besonderes Know-how
der öffentlichen Hand als
benötigt.
Nutzer einer Life-Science-Immobilie haben individuelle und produktspezifische Flä-
Hauptfinanzierungsquelle
chen- und Nutzungsanforderungen. So sind insbesondere die bauliche Struktur und
die technischen Anlagen der Labor- und Forschungsfläche entscheidend. Aufgrund vieler Forschungsinstitute
und Forschungsprojekte
der spezialisierten Ausstattung mit Laboren, Sicherheitsschleusen und besonders trag-
fähigen Böden werden in Deutschland Life-Science-Immobilien weniger von Drit-
ten genutzt, sondern häufig vom Eigentümer selbst. Aufgrund des hohen
in Deutschland noch
Eigennutzeranteils und der Hauptfinanzierung vieler Forschungsinstitu-
te und -projekte durch öffentliche Gelder, sind sie kein klassisches
Investmentprodukt. Vielmehr sind sie ein Nischenprodukt, das
kein klassisches
attraktive Renditen bietet, da der Markt noch sehr intransparent
und grundsätzlich eher komplex ist. Dennoch nimmt die Rele-
vanz der deutschen Spitzenforschung im Bereich der Life
Science stetig zu, sodass in Deutschland private Unter-
nehmen wachsen und adäquate Flächen benötigen. Die
steigende Nachfrage könnte die Assetklasse nach und
Investmentprodukt.
nach aus ihrer Nische herausholen.
22 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 23VIER
NULL
INVESTMENT-
MARKT
Life Science
24 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 25INVESTMENTMARKT
1. INVESTORS NEUER LIEBLING? 2. TRANSAKTIONSVOLUMEN –
TENDENZ STEIGEND
Wo werden Life-Science-Immobilien in Deutschland gekauft?
Wie hoch ist das Transaktionsvolumen. Und welche Renditen
können in diesem Bereich erzielt werden?
Die Nutzungsklasse Life Science zeichnet sich durch eine Mischung
Die Life-Science-Branche hat insbesondere in den vergangenen aus Büro-, Labor- und Produktionsflächen aus. Um das Transaktions-
12 bis 18 Monaten an Bedeutung gewonnen. Im gleichen Zuge hat volumen von Life-Science-Immobilien erfassen zu können, bedarf es
auch die Popularität für Life-Science-Immobilen als Geldanlage deshalb einer sehr genauen Betrachtung einzelner Verkaufstransak-
zugenommen. Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt su- tionen. Im Rahmen dieser Studie hat Cushman & Wakefield Immobili-
chen zahlreiche Investoren nach alternativen Assetklassen, soge- entransaktionen im Bereich Life Science als solche klassifiziert, deren
nannte Nischensegmente, mit einem attraktiven Rendite-Risiko- Nutzung hauptsächlich für Büro- und Laborflächen bestimmt sind
Verhältnis. und die gegebenenfalls zusätzlich Lager- oder Produktionsflächen
enthalten. Hierunter fallen auch Gewerbeparks, die von Mietern aus
Angetrieben wird die Investmentnachfrage durch die äußerst güns- der Life-Science-Branche genutzt werden.
tige Gemengelage auf den Finanzmärkten: Der Leitzins der Euro-
päischen Zentralbank liegt im Frühjahr 2022 weiterhin auf konstant Im Zeitraum von 2017 bis 2021 lag das deutschlandweite Transak-
niedrigem Niveau von 0,0 Prozent. Entsprechend waren Zinsen für tionsvolumen mit Life-Science-Immobilien bei durchschnittlich rund
mittel- bis langfristige Immobilienfinanzierungen äußerst attraktiv. 700 Millionen Euro pro Jahr. Verglichen mit dem gesamten Büro-
Auch deutsche langlaufende Staats- transaktionsvolumen in Deutschland entspricht das einem Transakti-
anleihen stellen mit bis zum Jahres- onsanteil von knapp 2,4 Prozent. Insgesamt summiert sich das Inves-
ende 2021 negativer Rendite keine titionsvolumen mit Life-Science-Immobilien in dem oben genannten
attraktive Investitionsalternative zu Zeitraum auf 3,5 Milliarden Euro. In den Jahren 2017 und 2021 wurden
Immobilien dar. Mit dem Anstieg der
Zinsen seit Januar 2022 gehen zwar
Auf dem gewerblichen mit jeweils über 800 Millionen Euro die bisher höchsten Umsatzer-
gebnisse innerhalb dieser Nutzungsart erzielt.
höhere Finanzierungskosten einher,
der hohe Anlage- und Liquiditäts- Investmentmarkt in
Deutschland suchen
druck der Investoren sowie die man-
Life-Science-Immobilien in Deutschland
gelnde Produktverfügbarkeit inner-
in Millionen €
halb der klassischen Nutzungsarten
Büro-, Einzelhandels- oder Logistik-
immobilien werden aber weiterhin
zahlreiche Investoren 900
einen Fokus der Investoren auf Life-
Science-Immobilien begründen. zunehmend nach In- 800
vestitionsmöglichkeiten
700
Transaktionsvolumen mit
600
in alternative Asset- 500
klassen, sogenannte 400
Nischensegmente, mit 300
einem attraktiven Ren- 200
dite-Risiko-Verhältnis. 100
-
2017 2018 2019 2020 2021
26 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 27INVESTMENTMARKT
Wie beim gesamtdeutschen Investmentvolumen entfällt auch bei Life-Science-
Immobilien der Großteil des Transaktionsumsatzes auf die Top-5-Märkte Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Zwischen 2017 und 2021 liegt der
durchschnittliche Umsatzanteil bei rund 74 Prozent. Die beiden größten Life-Science-
Standorte Berlin und München verzeichnen auch gleichzeitig die höchsten Transak-
tionsumsätze unter den fünf Standorten. Rund 75 Prozent des Investmentvolumens
der Top-5-Standorte entfallen auf Mün-
2017 3,4 % chen und Berlin. Das durchschnittliche
Bürotransaktionsvolumen Deutschland
Anteil der Life-Science-Immobilien am
Investmentvolumen beläuft sich in
München auf rund 254 Millionen Euro
2018 1,6 % pro Jahr, in Berlin sind es circa 127 Mil-
lionen Euro pro Jahr. In den übrigen Im Jahr 2021
verzeichnete das
Standorten liegen die durchschnitt-
2019 1,9 % lichen Transaktionsumsätze unterhalb
der 50 Millionen-Euro-Grenze.
Transaktionsvolumen
Verteilung des Life-Science-
mit Life-Science-
Transaktionsvolumens auf
die Top-5-Märkte (2017–2021)
7%
9%
Immobilien ein Plus
2,2 % 2020
10 %
von rund 49 Prozent
gegenüber dem
50 %
3,0 % 2021
25 %
Vorjahr.
■ München ■ Berlin ■ Düsseldorf
■ Frankfurt ■ Hamburg
Während das Transaktionsvolumen mit klassi- nuierlich gestiegen ist – von knapp 1,6 Prozent
schen Büroimmobilien von 2016 bis 2019 konti- im Jahr 2018 auf rund 3 Prozent im Gesamtjahr
nuierliche Umsatzsteigerungen und einen deutli- 2021. Diese Entwicklung ist in erster Linie auf die
den Top-5-Märkten (2017–2021)
chen Aufwärtstrend verbuchen konnte, fallen die pandemiebedingten Transaktionsrückgänge im
Transaktionsvolumens am
Umsatzergebnisse mit Life-Science-Immobilien Bereich der Büroimmobilien seit dem Jahr 2020
Büroinvestmentmarkt in
Anteil des Life-Science-
deutlich volatiler aus. Das investmentfähige An- zurückzuführen. Im selben Zeitraum blieb der
gebot solcher Immobilien ist aufgrund ihrer hohen Transaktionsumsatz mit Life-Science-Immobilien
Eigennutzerquote stark begrenzt. Zudem werden jedoch auf einem hohen Niveau und konnte im
Forschungseinrichtungen in Deutschland häufig Jahr 2021 sogar ein Plus von rund 49 Prozent
von öffentlichen Institutionen gegründet oder be- gegenüber dem Jahr 2020 verzeichnen. Es bleibt
trieben und weniger von privaten Unternehmen. abzuwarten, inwieweit die zunehmende Nach-
Aus diesem Grund werden diese Immobilien sel- frage nach dieser speziellen Immobilie und die
tener verkauft. wachsende Bedeutung der Branche auch pers-
pektivisch in ein steigendes Transaktionsvolu-
Auffallend ist jedoch, dass der Anteil des Life- men mündet. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist
Science-Transaktionsumsatzes am gesamtdeut- das Produktangebot noch stark limitiert.
schen Büroinvestmentmarkt seit 2018 konti-
0,8 % 1,3 % 2,0 % 2,2 % 5,3 %
28 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 29INVESTMENTMARKT
3. RENDITESTARKES INVESTMENT
Die Nettospitzenrenditen für
Die Spitzenrenditen von Life-Science-Immobilien orientieren sich
Life-Science-Immobilien mit
hohem Büroflächenanteil liegen
aufgrund ihres hohen Büroflächenanteils an Büroimmobilien. Wäh-
rend für klassische Büroobjekte in sehr guter und zentraler Lage in
den Top-5-Büromärkten Spitzenrenditen zwischen 2,5 bis 2,8 Pro-
zent möglich sind, können bei Life-Science-Immobilien mit hohem
Büroflächenanteil Spitzenrenditen zwischen 4,0 bis 4,5 Prozent er-
reicht werden.
zwischen 4,0 bis 4,5 Prozent.
Künftig könnten in geeigneten Lagen Büro- und Laborgebäude mit
Campuscharakter (z. B. Gründerzentren, Forschungseinrichtungen)
entstehen, die zur gleichzeitigen Nutzung von mehreren Mietern ent-
wickelt wurden. Solche Projekte können zwar spekulativ sein, bie-
ten aber Investoren weitere attraktive Investitionsmöglichkeiten zur
Portfoliodiversifikation.
MIETFLÄCHE KAUFPREIS IN
QUARTAL STANDORT OBJEKT, ADRESSE KÄUFER VERKÄUFER
IN M² MIO. EURO
Cluster Produktionstechnik,
Q4 2021 Aachen AXA IM Immofinanz 28.000 124
Campus-Boulevard 30
The Rise,
Q4 2019 Berlin BEOS Vertraulich 22.000 110
Max-Dohrn-Straße 8-10
Tristan
Ausgewählte Life-Science-
Q4 2021 Heidelberg Speyerer Straße 4-6 Patrizia 31.000 > 85
Capital
Neubiberg Force Campus, Ares
Transaktionen (2017–2021)
Q3 2018 Advenis 21.000 52
(bei München) Lilienthalstraße 7-15 Management
CSA Group Headquarter,
Q2 2021 Plattling Advenis Isaria 12.500 43
Straubinger Straße 100
Martinsried
Q2 2021 Fraunhoferstraße 9a-9b TPG Aroundtown 10.400 40
(bei München)
Neubiberg Tristan/
Q4 2021 Forstenrieder Straße 8-14 TPG 10.700 38
(bei München) Silverton
Monheim am Creative Campus, Stadt Monheim
Q4 2018 UCB Pharma 26.000 25
Rhein Alfred-Nobel-Straße 10 am Rhein
30 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 31FÜNF
NULL
BÜROVERMIE-
TUNGSMARKT
Life Science
32 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 33BÜROVERMIETUNGSMARKT
Büroflächenumsatz der Life-Science-
1.
Branche in den Top-5-Märkten
1.000 m2
NISCHENMARKT IM AUFWÄRTSTREND 80
70
Wo und zu welchen Preisen werden Life-Science-Immobilien gemietet?
Welche Kriterien sind dabei ausschlaggebend? Und was unterscheidet 60
die Top-5-Märkte?
50
Der durchschnittliche Büroflächenumsatz der Life-Science-Branche in den Top- 40
5-Märkten zusammen liegt bei rund 33.000 m² und 22 Vertragsabschlüssen pro
Jahr. Das entspricht einem Flächenanteil am Gesamtflächenumsatz von knapp 30
über einem Prozent. Somit ist Life Science als eine Nischenbranche zu sehen.
20
Über die letzten Jahre ist der Büroflächenumsatz der Life-Science-Branche
10
kontinuierlich gestiegen. Das Jahr 2018 erreichte als Ausreißerjahr aufgrund
mehrerer Großabschlüsse ab 5.000 m² einen Flächenumsatz in Höhe von
-
60.000 m². In den Corona-Jahren ist der Flächenumsatz weiter gestiegen auf 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
zuletzt 70.000 m² im Jahr 2021. Hier wurden die größten Anmietungen durch
Sysmex mit 12.300 m² in Hamburg sowie Novartis mit 9.300 m² in München
getätigt. Im Jahr 2021 nahm ebenfalls die Anzahl der Vertragsabschlüsse im
Größensegment 1.000 bis 5.000 m² deutlich zu: Während es im Vorjahr acht Ab-
schlüsse waren, konnten in 2021 insgesamt 19 Abschlüsse verzeichnet werden.
Im ersten Quartal 2022 summiert sich der Flächenumsatz auf 23.000 m².
Diese Analyse betrachtet die Aktivitäten der Life-Science-Branche am
Anteil des Life-Science-Büroflächen-
umsatzes am Gesamtflächenumsatz
Büroimmobilienmarkt auf der Grundlage ihres Anmietungsverhaltens
in den Top-5-Märkten seit dem Jahr 2014. Gut 175 Mietvertragsab-
schlüsse mit einer Bürofläche von insgesamt 261.000 m2 fließen ein. 2014 2016 2018 2020
%
Die Life-Science-Branche ist eine interdisziplinäre Wissenschaft. Ent-
sprechend werden in dieser Büromarktanalyse die Unterbranchen
% % 3,7
Pharmazie, Biotechnologie und Medizintechnik betrachtet. Nicht ein-
geschlossen werden Anmietungen für Arztpraxen oder Krankenhäuser.
%%%%0,6 0,3 0,6 0,7 1,7 %
0,8 1,8
2015 2017 2019 2021
34 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 35BÜROVERMIETUNGSMARKT
2. IN STADT UND
PERIPHERIE ZUGLEICH
Die Analyse des Flächenumsatzes nach Teilmarktklassifikation
zeigt im Vergleich zum Gesamtmarkt eine unterdurchschnittliche
Standortwahl in zentralen und innerstädtischen Lagen (CBD – Cen-
49 % tral Business District oder Innenstadt). Indessen ist der Flächen
anteil in peripheren Lagen deutlich höher. Die Ursache dafür ist
die heterogene Branchenzusammensetzung aus Headquarter,
Verwaltung, Back-Office sowie Laborflächen. Büroimmobilien mit
Laborflächen befinden sich in der Regel in Gewerbe- oder Indus-
triearealen am Stadtrand, zum Beispiel Martinsried in München
oder Adlershof in Berlin. Die Headquarter von Life-Science-Unter-
nehmen, die nicht als Life-Science-Immobilie, sondern als normale
Büroimmobilie gelten, werden dagegen häufig im Stadtzentrum
24 %
angesiedelt. Als Gründe können die gute Verkehrsanbindung für
die Belegschaft und Kunden, eine repräsentative Adresse und
Immobilie sowie eine vielfältige innerstädtische Versorgung im
direkten Umfeld genannt werden.
Büroflächenumsatz der Life-Science-Branche
13 % 100 % nach nach
Teilmarktklassifikation Mietpreisklassen
100 % 100 %
(2014-2021)
80 % 80 %
in den Top-5-Märkten (2017–2021)
9%
60 % 60 %
Flächenumsatz
40 % 40 %
20 % 20 %
5% -
Life Science Gesamtmarkt
-
Life Science Gesamtmarkt
■ CBD ■ Innenstadt ■ unter 10,00 € ■ 10,00 – 14,99 € ■ 15,00 – 19,99 €
■ Zweitlagen ■ Peripherie ■ 20,00 – 24,99 € ■ 25,00 – 29,99 €
■ 30,00 – 34,99 € ■ ab 35,00 €
36 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 37BÜROVERMIETUNGSMARKT
Aus diesen Gründen entfällt bei Life-Science-Unternehmen ein ge-
Bei Life-Science-Unternehmen
ringerer Anteil des Büroflächenumsatzes auf hochpreisige Mietpreis-
klassen. Die Durchschnittsmietpreise der Life-Science-Unternehmen
liegen in den Top-5-Märkten unter denen des Gesamtmarktes – in
entfällt ein geringerer Anteil
langfristiger Betrachtung gut 15 Prozent darunter. In den Corona-
Jahren ist die Durchschnittsmiete der Branche jedoch sprunghaft auf
über 22 Euro angestiegen.
des Büroflächenumsatzes auf
hochpreisige Mietpreisklassen.
Durchschnittsmieten in der Life-Science-
Branche im Vergleich zum Gesamtmarkt
€/m²/Monat
25
20
Science-Branche in den Top-5-Märkten (2017–2021)
TEILMARKT- MIETER MIETFLÄCHE
Ausgewählte Mietvertragsabschlüsse der Life-
OBJEKTNAME ADRESSE ORT MARKT KLASSIFIKATION IN M² JAHR
15
Büro Campus Deelböge 19 Hamburg Hamburg Peripherie Sysmex Europe 11.700 2021
Deelböge
10
Alte Neuhauser
München München CBD Novartis 9.300 2021
Akademie Straße 8-10
5 Anna-
Campus
Sigmund- Neuried München Peripherie GBA Pharma 5.700 2020
Neuried
Straße 1
Forum im
- Potsdamer
Wirtschafts- Berlin Berlin Zweitlage Takeda Pharma 5.600 2020
Straße 125
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 wunder
Life Sciences Gesamtmarkt Lützowstraße
3 Höfe work Berlin Berlin Innenstadt Sanofi-Aventis 5.500 2020
107-112
Marzipanfabrik Friesenweg 4 Hamburg Hamburg Zweitlage AstraZeneca 4.900 2021
Life Science
Am Haag 16 Gräfelfing München Peripherie Crelux 4.600 2021
Center
Klaus- Boston
Smart Office Bungert- Düsseldorf Düsseldorf Zweitlage Scientific 4.400 2020
Straße 8-8a Medizintechnik
38 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 39SECHS
NULL
MÄRKTE
IM BLICK
Life Science
40 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 41MÄRKTE IM BLICK
BERLIN
Daten beziehen sich auf die
Stadt Berlin
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute
619 31.600 31.575 54
32.000
Life-Science-Fächern* an Hochschulen
Besonderheiten am Markt 31.000
• Der Berliner Life-Science-Sektor profitiert von einer titionsstandorte für Risikokapitalgeber (Venture Ca-
starken Forschungs- und Kliniklandschaft und einer pital) innerhalb Deutschlands heranzuwachsen.
engen Verzahnung zwischen Wirtschaft und Politik.
• In Deutschlands Hauptstadt ist eine hohe Dichte an
+8%
Anzahl Studierender in
30.000
• Besonders stark ausgeprägt sind die Bereiche der wissenschaftlichen Einrichtungen und Instituten mit
Biotechnologie, pharmazeutischen und medizin- Life-Science-Bezug, darunter auch das Universitäts-
technischen Industrie. klinikum Charité, verschiedene Robert-Koch-Institu-
te und Helmholtz-Institute.
• Berlin gilt als Hochburg der IT-Branche und bietet
somit beste Voraussetzungen für die Entwicklung • Berlin verfügt zudem über einen großen Talent-Pool
29.000
innovativer Digital-Health-Produkte. In den vergan- mit über 200 Studiengängen im Bereich Gesund-
genen zehn Jahren hat sich der Teilbereich zu einer heit und Life Science an rund 30 Universitäten und
boomenden Start-up-Szene mit aktuell mehr als 150 Hochschulen (z. B. Humboldt Universität, TU Berlin,
Digital-Health-Start-ups entwickelt. Gleichzeitig hat Freie Universität Berlin).
Berlin das Potential zu einem der wichtigsten Inves-
28.000
2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
Bedeutende Life-Science-Unternehmen am Standort * Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften;
Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften nach Wintersemester
Quelle: Statistik Berlin-Brandenburg
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
Ada Health Medtech, Digital Health
Berlin Chemie Pharma
Pfizer Pharma
Sanofi Pharma
B. Braun Melsungen Pharma
*Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften
Quellen: Healthcapital, Berlin Business Location Center, Statistik Berlin-Brandenburg
42 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 43MÄRKTE IM BLICK
BERLIN
Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen- Transaktionsvolumen Anteil am Bürovolumen
Life-Science 2017–2021 umsatz 2017–2021 Life-Science 2017–2021 2017–2021
8.700 m2 1,0 % 634 Mio. € 2,2 %
Millionen €
250
200
Life-Science-Immobilien
Transaktionsvolumen
150
100
50
-
2017 2018 2019 2020 2021
Quellen: Cushman & Wakefield, RCA
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
gering hoch
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
44 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 45MÄRKTE IM BLICK
DÜSSELDORF
Düsseldorf und das regionale Umland
Daten beziehen sich auf die Stadt
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute
101 5.000 16.236 10
18.000
Life-Science-Fächern* an Hochschulen
17.000
Besonderheiten am Markt
16.000
•
Der Schwerpunkt der Düsseldorfer Life-Science- ein hochmodernes Technologiezentrum mit For-
Unternehmen liegt auf dem Bereich der roten Bio- schungs- und Laborflächen. Aktuell sind hier rund
technologie, Medizintechnik und Pharmazie. 40 Unternehmen angesiedelt.
+ 15 %
Anzahl Studierender in
15.000
•
Die Hauptstadt von Nordrhein-Westfalen zeichnet •
Düsseldorfs Heinrich-Heine-Universität ist eine in-
sich aus durch eine hervorragende Vernetzung von ternational renommierte Hochschule mit stark aus-
Unternehmen aus der Life-Science-Branche auf- geprägter Fakultät im Bereich Biologie, Biochemie,
grund einer hohen Dichte an bedeutenden Verbän- Biophysik und Pharmazie. Zahlreiche Life-Scien- 14.000
den, Vereinen, Instituten und Cluster-Organisationen ce-Firmenausgründungen (Spin-offs) sind aus der
mit Unternehmenssitz in Düsseldorf. Beispiele sind Heinrich-Heine-Universität entstanden, wie Evotec,
hier BioRiver, BIO.NRW, CLIB2021, MedizinTechnik. QIAGEN, NewLab BioQuality.
NRW, BMFZ und DDZ. 13.000
•
Mit dem Life-Science-Center Düsseldorf in direk-
ter Nachbarschaft zum Universitäts-Campus der
Heinrich-Heine-Universität, verfügt Düsseldorf über 12.000
2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften;
Bedeutende Life-Science-Unternehmen am Standort Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften nach Wintersemester
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
QIAGEN Biotechnologie/Pharma
Medtronic Medizintechnik
Dynavax Europe Biotechnologie
Evotec Pharma/Forschung
Charles River Pharma/Forschung
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften
Quellen: Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf, Lifescience-dus
46 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 47MÄRKTE IM BLICK
DÜSSELDORF
Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen- Transaktionsvolumen Anteil am Bürovolumen
Life-Science 2017–2021 umsatz 2017–2021 Life-Science 2017–2021 2017–2021
5.900 m2 1,6 % 247 Mio. € 2,0 %
Millionen €
80
Life-Science-Immobilien
60
Transaktionsvolumen
40
20
-
2017 2018 2019 2020 2021
Quellen: Cushman & Wakefield, RCA
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
gering hoch
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
48 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 49MÄRKTE IM BLICK
FRANKFURT
Daten beziehen sich auf die
Stadt Frankfurt am Main
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute
103 4.516 12.690 6
17.000
Life-Science-Fächern* an Hochschulen
16.000
Besonderheiten am Markt
15.000
• Frankfurt am Main wird neben der Funktion als Fi- • Breites Spektrum an Organisationen: die drei wich-
nanzmetropole gleichzeitig als die „größte Apothe- tigsten deutschen Chemieorganisationen DECHE- 14.000
ke Deutschlands“ bezeichnet. Frankfurt zählt zu den MA, GDCh und VCI haben ihren Sitz in Frankfurt am
Anzahl Studierender in
bedeutendsten Standorten im Bereich medizinisch- Main.
pharmazeutischer sowie industrieller Biotechnologie.
• Hohe Anzahl an namhaften Instituten und dichtes 13.000
• Der Industriepark Höchst ist der größte Chemie- und Netzwerk an renommierten Hochschulen sowie for- - 11 %
Pharmapark im Rhein-Main-Gebiet. Er verfügt über schungsintensiven Unternehmen.
eine lange Tradition und einzigartige Infrastruktur 12.000
sowie hohe Dichte an Unternehmen aus den Berei-
chen Pharmazie, Chemie und Biotechnologie. Ak-
tuell sind hier mehr als 90 Unternehmen mit insge- 11.000
samt rund 22.000 Beschäftigten angesiedelt.
10.000
2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
Bedeutende Life-Science-Unternehmen am Standort
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften;
Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften nach Wintersemester
Quelle: Statistik Hessen
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
Sanofi-Aventis Pharma
Merck Chemie/Pharma
Novartis Biotechnologie/Pharma
Fresenius Medizintechnik/Pharma
STADA Pharma
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften
Quellen: Frankfurt-Rhein-Main United, Rhein-Main Cluster, Stadt Frankfurt am Main, Industriepark Höchst, Statistik Hessen
50 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELDMÄRKTE IM BLICK
FRANKFURT
Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen- Transaktionsvolumen Anteil am Bürovolumen
Life-Science 2017–2021 umsatz 2017–2021 Life-Science 2017–2021 2017–2021
2.300 m2 0,4 % 223 Mio. € 0,8 %
Millionen €
80
Life-Science-Immobilien
60
Transaktionsvolumen
40
20
-
2017 2018 2019 2020 2021
Quellen: Cushman & Wakefield, RCA
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
gering hoch
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
52 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 53MÄRKTE IM BLICK
HAMBURG
Daten beziehen sich auf die
Stadt Hamburg
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute
256 31.500 19.218 12
20.000
Life-Science-Fächern* an Hochschulen
19.000
Besonderheiten am Markt
• In der Metropolregion Hamburg sind eine Vielzahl • Die Stadt verfolgt mit dem Zukunftsvorhaben „Sci-
18.000
an Life-Science-Unternehmen aus den Bereichen ence City Hamburg Bahrenfeld“ eine langfristige
Medizintechnik, Pharmazie und Biotechnologie Strategie und schafft eine einzigartige Nutzungs- +8%
Anzahl Studierender in
angesiedelt. Rund 43 Prozent der Gesamtbeschäf- durchmischung von Wissenschaft, Forschung,
tigten sind im Schwerpunktbereich Biotech und Arbeiten und Wohnen.
Pharmazie tätig. 17.000
• Ein breites Spektrum an Studiengängen im Bereich
• Trotz einiger namhafter internationaler Großkonzerne Biotechnologie und Medizintechnik (hierunter Uni-
mit Sitz in Hamburg und der Region, ist die Bedeu- versität Hamburg, Universitätsklinikum Hamburg-
tung der klein- bis mittelständischen Unternehmen Eppendorf, Hochschule für angewandte Wissen-
im Bereich der medizintechnischen Forschung und schaften, Technische Universität Hamburg-Harburg) 16.000
Entwicklung besonders stark ausgeprägt. fördert und sichert den stetig steigenden Bedarf an
Fachkräften.
•
Es existiert ein starkes länderübergreifendes Bran-
chennetzwerk durch die Clusterorganisation „Life
Science Nord“ für die Bundesländer Hamburg und 15.000
Schleswig-Holstein. Hierzu gehören auch Unterneh- 2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
men und Institutionen aus Lübeck, Kiel und Flensburg.
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften;
Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften nach Wintersemester
Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein
Bedeutende Life-Science-Unternehmen am Standort
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
Olympus Surgical Medizintechnik
Dräger Medizintechnik
AstraZeneca Pharma
Johnson & Johnson Medical Pharma
Evotec Biotechnologie
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften
Quellen: Metropolregion Hamburg, Life Science Nord, Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein
54 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 55MÄRKTE IM BLICK
HAMBURG
Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen- Transaktionsvolumen Anteil am Bürovolumen
Life-Science 2017–2021 umsatz 2017–2021 Life-Science 2017–2021 2017–2021
7.900 m2 1,6 % 169 Mio. € 1,3 %
Millionen €
100
80
Life-Science-Immobilien
Transaktionsvolumen
60
40
20
-
2017 2018 2019 2020 2021
Quellen: Cushman & Wakefield, RCA
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
gering hoch
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
56 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 57MÄRKTE IM BLICK
MÜNCHEN
München und deren Umlandgebiete
Daten beziehen sich auf die Stadt
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute
316 33.400 28.335 8
30.000
Life-Science-Fächern* an Hochschulen
29.000
Besonderheiten am Markt
• München gehört zu den führenden Biotechnologie- • Neben der Clusterorganisation „BioM“ im Münchener
Standorten Deutschlands. Die Schwerpunkte der Großraum, profitiert der Standort noch von vier 28.000
angesiedelten Life-Science-Unternehmen liegen vor weiteren bedeutenden Cluster-Organisationen im
allem im pharmazeutisch-medizinischen Bereich. gesamten bayerischen Raum (z. B. Medical Valley,
Anzahl Studierender in
BioPark).
•
Mehr als die Hälfte (55 Prozent) der Gesamtbe-
schäftigten im Life-Science-Sektor sind im Bereich •
Die bestehenden Forschungseinrichtungen/Insti- 27.000
der Biotechnologie tätig. In den vergangenen acht tute sowie die Universitätslandschaft (Max-Planck- +5%
Jahren hat sich die Anzahl in diesem Bereich nahezu Institut, Helmholtz-Zentrum, LMU und TU München)
verdoppelt. fördern zudem die Ansiedlung neuer Unternehmen
und Start-ups. Mit zwei etablierten Innovations- und 26.000
• Der Standort profitiert besonders von der hervorra-
Gründerzentren der Biotechnologie (IZB) in Martins-
genden Vernetzung zwischen Forschungsinstituten
ried und Freising verfügt München über attraktive
und der Industrie. Eine Vielzahl der mittelständigen
und moderne Labor- und Büroflächen.
Biotechnologie-Unternehmen sind Ausgründungen
von wissenschaftlichen Einrichtungen. 25.000
2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
Bedeutende Life-Science-Unternehmen am Standort * Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften;
Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften nach Wintersemester
Quelle: Statistisches Amt München
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
Amgen Biotechnologie
Aenova Pharma
Pfizer Biotechnologie, Pharma
Sanofi Pharma
Roche Diagnostics Pharma
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften
Quellen: Bio M, Landeshauptstadt München Referat für Arbeit und Wirtschaft, Statistisches Amt München
58 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 59MÄRKTE IM BLICK
MÜNCHEN
Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen- Transaktionsvolumen Anteil am Bürovolumen
Life-Science 2017–2021 umsatz 2017–2021 Life-Science 2017–2021 2017–2021
21.900 m2 2,7 % 1,27 Mrd. € 5,3 %
Millionen €
350
300
Life-Science-Immobilien
250
Transaktionsvolumen
200
150
100
50
-
2017 2018 2019 2020 2021
Quellen: Cushman & Wakefield, RCA
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
gering hoch
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
60 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 61MÄRKTE IM BLICK
RHEIN-NECKAR
Ausnahme der Anzahl der Studierenden
Metropolregion Rhein-Neckar, mit
Daten beziehen sich auf die
Ansässige Life-Science- Anzahl Beschäftigte Anzahl Studierende Forschungseinrichtungen/ Ø Büroflächenumsatz Anteil am Büroflächen-
Unternehmen Life-Science-Sektor WS 2020/21* Institute Life-Science 2017–2021 umsatz 2017 – 2021
64 150.000 15.697 10 5.700 m2 3,9 %
Besonderheiten am Markt
• Die Rhein-Neckar-Region ist ein bedeutender For- • Mit dem „Innovationscampus Health und Life Science
schungsstandort für wissenschaftliche Einrichtun- Alliance Heidelberg und Mannheim“ entsteht ein
gen, Unternehmen und Start-ups im Bereich Life einzigartiger Verbund zwischen universitären Ein-
Science und Gesundheitswirtschaft. Der Schwer- richtungen sowie Forschungsinstituten um die
punkt der Branche liegt im Bereich Pharmazie, Me- Branche in der Wirtschaftsregion zu stärken und
dizintechnik und Biotechnologie. zu einem international führenden Cluster der Life-
Science-Branche auszubauen.
•
Die Region besitzt eine renommierte Hochschul-
landschaft mit Universitätsklinikum in Heidelberg • Insgesamt sind in Heidelberg, Mannheim und Lud-
und Mannheim sowie zahlreiche bedeutende Insti- wigshafen zwölf Unternehmen im Life-Science-Sek-
tutionen wie Deutsches Krebsforschungszentrum, tor mit mehr als 10.000 Beschäftigen angesiedelt.
European Molecular Biology Laboratory, Max-
Planck-Institut.
Bedeutende Life-Science- Anzahl Studierender in Life-Science-
Unternehmen am Standort Fächern* an Hochschulen
18.000
UNTERNEHMEN BEREICH/SEKTOR
17.000
Cellzome (Heidelberg) Biotechnologie
16.000
BD Becton Dickinson (Heidelberg) Medizintechnik
15.000 +6%
Anwerina Deutschland (Mannheim) Pharma
14.000
Reckitt Beckiser (Heidelberg) Chemie
13.000
Roche Diagnostics (Mannheim) Pharma
12.000
2019/20
2020/21
2018/19
2015/16
2016/17
2017/18
DICHTE VON
LIFE-SCIENCE-UNTERNEHMEN
* Studierende in Fächergruppe Mathematik/Naturwissenschaften; Humanmedizin/Gesundheitswissenschaften. gering hoch
Angaben zu Anzahl der Studierenden ohne Universität Ludwigshafen am Rhein
Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Hochschule für Wirtschaft und Gesellschaft Ludwigshafen
Quelle: OSM, Moody’s Analytics - Orbis
62 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELDFAZIT & AUSBLICK
Life-Science-Immobilien sind Spezialimmobilien. heitsimmobilien und ist ein wichtiger Bestandteil
Es ist zu erwarten, dass
Die mittel- und langfristigen Wachstumsperspek- deutscher Wirtschaftszentren. Die fortschreiten-
tiven für die Life-Science-Branche sind sehr gut. den Forschungserfolge, die Verschmelzung von
Denn die Trends und Treiber der Branche wer- Technologie und Innovation und die zunehmen-
die Life-Science-Branche
den auch zukünftig für eine erhöhte Nachfrage de Relevanz der Biotechnologie im gesamtwirt-
sorgen – auf globaler wie nationaler Ebene. Für schaftlichen Kontext wird sich auch in Zukunft in
Immobilieninvestoren ist Life Science eine attrak- der Entwicklung von Life-Science-Immobilien in
stärker in den Fokus der
tive Nische, die mehr und mehr ihrem Nischen- Deutschland widerspiegeln. Angesichts der posi-
dasein entwächst. Die Branche bietet ein breites tiven Wachstumsperspektiven dieser Branche ist
Feld an Investmentmöglichkeiten: Neuentwick- von einem zunehmenden Interesse der Immobi-
lung oder Aufwertung von Wissenschaftsparks
und Innovationszentren sowie Umwidmung vor-
handener Immobilien. Auf diese Weise lassen sich
lieninvestoren an dieser Assetklasse auszugehen.
Politik und Kapitalgeber
Sekundär lagen der großen Immobilienmärkte
stärken. Immobilieninvestoren können so ihr
Portfolio weiter ausdifferenzieren und Wachs-
gerät und es somit zu
tumschancen ergreifen.
mehr Firmengründungen
kommen wird.
Es ist zu erwarten, dass die Life-Science-Branche
stärker in den Fokus der Politik und Kapitalgeber
gerät und es somit zu mehr Firmengründungen
kommen wird. Gerade die lokale Politik hat großes
Interesse, diesen Zukunftssektor zu gestalten
und zu unterstützen: Neben regionaler Wert-
schöpfung und Arbeitsplatzeffekten spielen auch
Steuereinnahmen eine Rolle – auch wenn eine
Entschuldung wie im Beispiel von Mainz durch
BioNTech sicherlich ein positives Extremergeb-
nis darstellt.
Bereits vorhandene Clusterstrukturen in Deutsch-
land werden in Zukunft weiter an Attraktivität
gewinnen und wachsen. Insbesondere solche
Cluster werden weiterhin erfolgreich bleiben und
im internationalen Wettbewerb als Spitzenrei-
ter agieren, die ein aktives Clustermanagement
haben, lokal und international kooperieren und
über Unternehmen, Forschungseinrichtungen
und Institutionen verfügen, die sich gegenseitig
ergänzen. Obwohl der Wissensaustausch längst
digital geschieht, bleibt weiterhin der Standort
für Unternehmen der Life-Science-Branche sehr
relevant.
Die Life-Science-Immobilie ist nutzerorientiert
und wenig standardisiert. Zugleich verbindet sie
verschiedene Assetklassen miteinander – von
Büro- über Logistikflächen bis hin zu Gesund-
64 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 65KONTAKT
Alexander Kropf Christian Lanfer
Head of Head of
Capital Markets Germany Office Agency Germany
+49 30 72 62 18 240 +49 69 50 60 73 320
alexander.kropf@cushwake.com christian.lanfer@cushwake.com
Simon Jeschioro Dr. Michael Thiele
Head of Head of Global Occupier Services
Investment Advisory Continental Europe
+49 69 50 60 73 260 +49 40 30 08 81 110
simon.jeschioro@cushwake.com michael.thiele@cushwake.com
Frank D. Masuhr Martin Belik
Head of Project & Development Head of Valuation &
Services DACH Advisory Germany
+49 30 72 62 18 260 +49 69 50 60 73 245
frank.masuhr@cushwake.com martin.belik@cushwake.com
Thorsten Leischke
Head of Asset Services Germany
+49 69 50 60 73 006
thorsten.leischke@cushwake.com
Helge Zahrnt | MRICS Verena Saskia Bauer
Head of Head of Marketing &
Research & Insight Germany Communications Germany
+49 40 30 08 81 150 +49 69 50 60 73 360
helge.zahrnt@cushwake.com verena.bauer@cushwake.com
66 LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD LIFE SCIENCE I CUSHMAN & WAKEFIELD 67Sie können auch lesen
