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Mallorca Zeitung
SONDERBEILAGE
NEUBAUTEN
Auf Mallorca gibt es wunderschöne Neubauten für (fast) jeden Geldbeutel. FOTOS: WWW.MALLORCAZEITUNG.ES/IMMOBILIEN
◗ Deutsches Finanzamt fördert jetzt auch Mallorca-Wohnungen
◗ Diesen Schutz bietet die Seguro Decenal für Neubauten
◗ Die Marktanalyse 2020
2 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020
MARKTANALYSE Die Preise
ES SIND WIEDER
MEHR BAUKRÄNE
AUF MALLORCA ZU
SEHEN. EIN NEUER
BOOM? JA, ABER NUR
BEI DEN PREISEN, WIE
DIE ANALYSE ZEIGT
ANDREAS KUNZE
Auf Mallorca wird gebaut wie schon
lange nicht mehr: Für 2.772 Neubauten
in 2019 hat die Architekten- und Bau-
leiterkammer Mallorca (COATT) den
Weg freigemacht. Das sind 41,6 Pro-
zent mehr als im Vorjahr. Doch für die
große Nachfrage ist das zu wenig – die
Preise steigen und steigen und haben
ein neues Rekordhoch erreicht.
Im Vergleich zum Bauboom-Jahr
2007 vor dem großen Immobiliencrash
sind die zuletzt von den Architekten ab-
genommenen Neubauten immer noch
wenig. Damals waren es über 10.000
Neubauten (siehe Grafik rechts).
Das ist eine gute Nachricht, denn
von einer neuen Spekulationsblase bei
Neubauten kann bei diesen Zahlen kei-
ne Rede sein. Vielmehr sei zu beklagen,
dass zu wenig gebaut wird, um die heu-
tige Nachfrage zu decken, meint unter
anderem Daniel Tur, der Präsident der
Architekten- und Bauleiterkammer.
Angesichts von weiter steigender
Bevölkerung auf Mallorca und wenig
verfügbarem Bauland sieht er vor allem
für Palma nur eine Lösung: „Es müssen
mehr Stockwerke möglich werden.“
Die strengen Bauvorschriften würden
das aber meist verhindern, so Daniel
Tur im Gespräch mit der MZ-Beilagen-
redaktion.
Auch der Verband der Bauträger Bauarbeiter hatten in den vergangenen Jahren wieder mehr zu tun. Da aber nicht genug Neubauten entstehen, rennen die Preise davon. FOTO: DPA
Proinba kritisierte kürzlich die Verwal-
tung. Die Bearbeitung der Bauanträge
in Palma dauere viel zu lange. Investi-
tionen würden so verhindert, das Pro-
blem der Wohnungsnot vergrößert. Die
Preisindex Neubauten Preisindex Gebrauchtimmobilien
Bauträger fordern: Die Antragsbearbei-
tung sollte von einer externen Agentur
übernommen werden.
HIER WIRD GEBAUT
Was wird wo gebaut? Einen großen
Sprung machten im vergangenen Jahr
laut den Architekten-Zahlen die Pläne
für Mehrfamilienhäuser (plurifamilia-
res): plus 60 Prozent auf 1.601 Einhei-
ten. Im Durchschnitt entstehen mit je-
dem Mehrfamilienhaus 14,4 Wohnun-
gen, so der COATT. Das bedeutet, dass
im vergangenen Jahr der Neubau von
rund 23.000 Wohnungen auf Mallorca
genehmigt wurde. Die Zahl der geneh-
migten Einfamilienhäuser stieg um
23 Prozent auf 1.171 Einheiten. Einen
Rückgang gab es bei Hotel-Neubauten
(-20 Prozent auf 4) und Hotel-Sanie-
rungen (-32 Prozent auf 100). Für Neubauten auf den Balearen zeigt der Preisindex des Bei Gebrauchtimmobilien auf den Balearen zeigt der Preis-
Nach Palma (853) wurden beson- Statistikinstitutes IBESTAT, dass die Preise mittlerweile das index des Statistikinstitutes, dass wie bei Neubauten die
ders viele Mehrfamilienhäuser in Cal- Niveau von 2007/2008 übertroffen haben. 2019 brachte einen Talsohle ab 2015 durchschritten war, allerdings ist das Preis-
vià (220) und Santanyí (121) geplant. weiteren Preisschub. QUELLE: IBESTAT niveau unter dem von 2007/2008. QUELLE: IBESTAT
MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN 3
steigen und steigen
Zum Hotspot für Einfamilienhäuser hat
sich Manacor entwickelt (204), weit
vor Palma (127) und Calvià (118) und
Marratxí (117, siehe Mallorca-Karte
links).
Die Preise für Neubauten haben
trotz der beschleunigten Bautätigkeit
im vergangenen Jahr einen neuen Re-
kordwert erreicht, so jedenfalls der
Preisindex des Statistikinstitutes der
Balearen IBESTAT. Während der
durchschnittliche Preis für Gebraucht-
immobilien auf den Balearen (also
Mallorca und den anderen Inseln) nach
fünf Jahren Marktaufschwung weiter-
hin unter früheren Höchstständen lie-
gen, haben Neubauten laut Preisindex
den Stand von 2007 inzwischen über-
troffen. Unter 3.000 Euro pro Quadrat-
meter ist es kaum noch möglich, einen
Neubau zu finden.
Die Hotspots für Neubau-Projekte auf Mallorca im vergangenen Jahr. QUELLE: COATT NEUE KÄUFERGENERATION
WILL „PLUG AND PLAY“
Dass Neubau- und Gebrauchtimmobi-
lien-Markt bei der Preisentwicklung
Bauvorhaben: weit von Boomzeiten entfernt auseinanderfallen, lässt sich so erklä-
ren: Baugrundstücke, besonders in der
begehrten Küstenlage, sind knapp und
sehr teuer geworden, zudem sind
Materialpreise und Löhne gestiegen.
Außerdem haben sich die Baustandards
in den vergangenen Jahren verbessert,
etwa im Hinblick auf energiebewusstes
Bauen. Das alles kostet Geld – was
sich nun in den neuen Rekordwerten
widerspiegelt.
Der entscheidende Punkt dürfe aber
sein, dass die Nachfrage schlichtweg
größer ist als das Angebot. Immobilien-
makler berichten, dass die typischen
Käufer unter den Deutschen sich ge-
ändert haben. Die „Generation Finca“
hat fertig.
Die heutigen Käufer sind oft viel
jünger, stehen noch im Berufsleben und
haben weder Zeit noch Lust, eine alte
Immobilie nach und nach herauszuput-
Im vergangenen Jahr machte die Zahl der Bauvorhaben auf Mallorca zen. Gefragt ist eher „Plug and Play“,
für Wohnzwecke noch mal einen Sprung nach oben. Für die aktuelle dann Playa: kaufen, einziehen, Mallor-
Nachfrage ist das aber zu wenig. QUELLE: COATT ca genießen.
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10 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020
ABGESICHERT vor Bauschäden
BEI NEUBAUTEN „Seguro Decenal“ (Decenal-Versiche-
rung) abzuschließen, die den Käufer für
SCHAFFT DIE die Dauer von zehn Jahren bei Bau-
schäden schützt. Nur mit Vorlage der
„SEGURO DECENAL“ Decenal-Versicherung wird ein Neubau
finanziert und im Grundbuch eingetra-
BESONDERE gen. Im Falle von Bauschäden während
der zehnjährigen Haftungszeit kann
sich der Käufer mit seinem Schaden-
SICHERHEIT ersatzanspruch direkt an die Versiche-
rung wenden, die prüft und zahlt und
LUTZ MINKNER dann die Verantwortlichen (Bauträger,
ausführende Firmen, Architekt und
Von 1960 bis 2000 waren Mallorca und Bauleiter) Regress nimmt. Sachver-
die Küstenregionen des Festlandes ständige der Versicherung begleiten das
durch einen Bauboom geprägt. Diese gesamte Baugeschehen, um das Risiko
Zeiten begünstigten einen Wildwuchs zu beurteilen.
in der Bauwirtschaft: Vielerorts zogen Die Versicherungsleistungen
unseriöse Baufirmen mit Billigmateria- orientieren sich an der gesetzlichen
lien Neubauten hoch, die staatliche Haftung der Bauträger. Diese beträgt
Kontrolle war nicht vorhanden oder ein Jahr für Mängel bei der Ausführung
versagte, geschädigte Käufer blieben oder der Fertigstellung des Bauwerkes,
meist auf dem Schaden sitzen, weil drei Jahre für Mängel an Gebäude -
Bauträger, Handwerksfirmen und Ar- bestandteilen, die die Bewohnbarkeit
chitekten nach einem oft langwierigen beeinträchtigen, und zehn Jahre für
Prozess ihre Tätigkeit eingestellt hatten Mängel am Fundament, an Trägern,
und in den Registern gelöscht waren. Balken und tragenden Mauern, die
Verbraucherschutzverbände und die die mechanische Resistenz und die
Politik schafften eine spürbare Verbes- Stabilität des Gebäudes gefährden. In-
serung der Käuferrechte mit dem Spe- zwischen gibt es zur Auslegung des Ge-
zialbaugesetz Ley 38/1999, dem Ley de setzes umfangreiche Rechtsprechung,
Ordenacion de la Edificacion. Auf- die den Schutz des Käufers durch
grund dieses Gesetzes ist jeder Bauherr genauere Definition der im Gesetz
seit dem Jahr 2000 verpflichtet, eine Experte Lutz Minkner ist Jurist und Chef von Minkner & Partner (www.minkner.com). FOTO: M&P genannten Haftungsursachen erweitert.
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weise zuvorkomme.
In Deutschland ist ein Verkauf von Immo-
bilien ab Plan sehr detailliert in der Mak-
IMMOBILIE AUF „Dass ein Büro gut aussah, dort hüb-
sche Menschen waren und teure Autos vor
ler- und Bauträgerverordnung geregelt. In
Spanien sind die Vorschriften lockerer,
MALLORCA der Tür standen, ist kein Kriterium“, meint
Martín. „Wenn ich ein Fahrrad kaufe,
reichen aber grundsätzlich aus, sagen
Branchenkenner. Was Sie beim Verkauf ab ERWERBEN MÖCHTE, schaue ich mir das Objekt ja auch genau
an. Und wenn ich es vom Plan oder vom
Plan wissen sollten.
KANN DAS OFT NUR Katalog kaufe, informiere ich mich we-
nigstens über den Verkäufer“, so
90 PROZENT AB PLAN
„Bei guter Konjunktur verkaufen sich „AB PLAN“ – ALSO Martín. „Wenn ich so eine wichtige Ent-
scheidung wie einen Hauskauf treffe, gilt
Wohnungen in guter Lage meistens bereits
während der Bauphase. Das Gleiche gilt VOR BAUBEGINN das natürlich umso mehr.“
AUF BÜRGSCHAFTEN BESTEHEN
auch für den Neubau im Bereich Einfami-
lienhäuser“, erklärt Franz Stockinger, Ge- ODER IN EINER Bei Einfamilienhäusern sei es wichtig,
FRÜHEN BAUPHASE.
schäftsführer bei Azur Mallorca. dass das Grundstück in das Eigentum des
Luis Martín, Vorsitzender des baleari- Käufers übergeht, rät Franz Stockinger.
IST DAS EIN RISIKO?
schen Bauträgerverbands Proinba, bestä- Beim Kauf einer Wohnung ab Plan, wo
tigt die Tendenz für Mallorca. „Die Nach- diese Voraussetzung nicht gegeben ist,
frage ist auf der Insel so hoch, dass min- sollten Kunden für Vorausleistungen in je-
destens 90 Prozent aller Neubauten ab dem Fall Bürgschaften verlangen, rät
Plan verkauft werden.“ Diese Art Luis Martín.
des Verkaufs sei sicher und gesetzlich Bauträgerverbands. Das müsse nicht im- Die spanische Gesetzgebung schreibe
genau geregelt. Im Prinzip gebe es kein mer Geld kosten. „Auch viele Rathäuser dies ausdrücklich vor und gebe dafür
großes Risiko. bieten diese Dienstleistung an“, so Martín. Eine attraktive Immobilienmaklerin kann einem grundsätzlich zwei verschiedene Mög-
Wer sich ein Haus auf Mallorca kauft, Man müsse sich die Verträge und die ganz schön den Kopf verdrehen. Gerade beim Kauf lichkeiten: entweder eine Bankbürgschaft
sollte sich gleichwohl professionell bera- Verhandlungspartner schon genau an- ab Plan sollte aber zumindest ein kühler Kopf be- (aval bancario) oder eine Kautions ver-
ten lassen, meint der Vorsitzende des schauen – auch auf die Gefahr hin, dass wahrt werden. FOTO: PORTA MALLORQUINA sicherung (seguro de caución).
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Telefon-Hotline (0034) 971 641 505MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN 13 NEUBAU-VILLEN am Es Trenc Referenznr. 1850 Wohnfläche: 105 m² Referenznr. 1860 Wohnfläche: 130 m² Schlafzimmer: 3 Grundstück: 447 m² Schlafzimmer: 3 Grundstück: 474 m² Bäder: 3 Preis: 525.000 € Bäder: 2 Preis: 620.000 € Referenznr. 1824 Wohnfläche: 260 m² Referenznr. 1880 Wohnfläche: 130 m² Schlafzimmer: 4 Grundstück: 800 m² Schlafzimmer: 3 Grundstück: 520 m² Bäder: 4 Preis: 1.200.000 € Bäder: 3 Preis: 665.000 € Azur Mallorca plant auch selbst Wir errichten die Villen in Sa Rápita etwa 2 km vom werden. Bauausführung in modernem und gehobenen Anlage mit Luft-Wärmepumpe, Warmwasser mit Solar- Strand Es Trenc entfernt. Zehn Villen sind sind in der Qualitäts-Standard unter Verwendung hochwertiger Ma- energie, moderne Küche mit Kochinsel, Villa 1824 mit Region bereits entstanden und verkauft. Die Preise liegen terialien. Massives Mauerwerk mit Kern-Dämmung, Fußbodenheizung in allen Räumen, betrieben mit Luft- zwischen 530.000 Euro und 1.3 Millionen Euro. In un- Kriechkeller zur optimalen Wärmedämmung nach un- Wärmepumpe (bei den anderen Villen mit Aufpreis). serem Team kümmern sich unter anderem zwei Inge- ten, Alu-Fenster und Fenstertüren mit Isolierverglasung, nieure um die Projekte, planen und überwachen die Bau- traditionelle Klappläden (Persianas) aus Aluminium, Per E-Mail an info@azur-mallorca.com arbeiten, die von einem Dutzend Fachfirmen ausgeführt hochwertiger Mineralputz in Fassadenfarbe, Klima- oder Info-Telefon (0034) 971 641 505
14 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020
NEUBAUTEN ONLINE
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EINGEBEN: WWW.MALLORCAZEITUNG.ES/IMMOBILIENMALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN 15
16 SONDERBEILAGE NEUBAUTEN MALLORCA ZEITUNG – Nr. 1.030 – 30. Januar 2020
STEUERSPAR-HAMMER
Deutsches Finanzamt fördert auch Neubauten auf Mallorca
ES KLINGT FAST ZU Union belegen sind“ – also auch in
Spanien, auch auf Mallorca. Wer eine
SCHÖN, UM WAHR ZU Neubauwohnung kauft und mindestens
zehn Jahre lang zu Wohnzwecken
SEIN: EIN DEUTSCHER vermietet, kann neben der regulären Ab-
schreibung weitere fünf Prozent der
KAUFT SICH AUF Anschaffungs- oder Herstellungskosten
geltend machen. Aber nun kommen die
MALLORCA EINE weiteren Voraussetzungen.
● Der Bauantrag muss nach dem 31. Au-
NEUBAUWOHNUNG, gust 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ge-
stellt worden sein. Für einige aktuell auf
VERMIETET SIE ERST Mallorca fertiggestellte Neubauten dürfte
der Bauantrag vor dem 31. August 2018
MAL – UND KANN NUN gestellt worden sein.
●Die Anschaffungs- oder Herstellungs-
VON HOHEN STEUER- kosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche nicht übersteigen. Damit sind
ERLEICHTERUNGEN zahlreiche der typischen Neubauwohnun-
gen auf Mallorca raus, selbst wenn der
IN DEUTSCHLAND
Grundstücksanteil rausgerechnet wird.
● Bemessungsgrundlage für die Sonder-
PROFITIEREN
abschreibung können maximal 2.000 Euro
je Quadratmeter sein.
Angenommen, man findet tatsächlich
Bundesfinanzminister Olaf Scholz gibt auch Geld für neue Mietwohnungen auf Mallorca. FOTO: DPA eine Neubauwohnung auf Mallorca mit 100
ANDREAS KUNZE Quadratmetern für 2.950 Euro Anschaf-
fungs- oder Herstellungskosten, dann kön-
Aber es ist wahr: dank eines Gesetzes von C-35/08). „AfA“ steht für Absetzung für den Mieteinnahmen abgezogen werden. nen leider nicht fünf Prozent von 295.000
2019, mit dem eigentlich der Neubau von Abnutzung. Der deutsche Fiskus unter- Das bedeutet, dass ein guter Teil der Miet- Euro geltend gemacht werden, sondern nur
Mietwohnungen in Deutschland gefördert stellt, dass ein Gebäude (nicht das Grund- einnahmen niemals versteuert werden fünf Prozent von maximal 200.000 Euro
werden soll. Was im ersten Moment abs- stück) jedes Jahr etwas an Wert verliert muss. Im vergangenen Jahr kam eine (100 qm x 2.000 Euro). Was dann aber im-
trus klingt, hat zu tun mit EU-Recht. und letztlich vollkommen wertlos wird – üppige Sonderabschreibung hinzu, mit merhin noch 10.000 Euro pro Jahr wären.
auch wenn der Marktpreis immer weiter der sich Mieteinnahmen noch kleiner Wer all diese Hürden genommen hat,
EU-RECHT GEHT VOR steigen sollte. Der Erwerber einer ver - rechnen lassen. Damit will die Bundes- muss nur noch die Neubauwohnung auf Mal-
Eines des Grundprinzipien ist der freie mieteten Immobilie kann deshalb die regierung den Neubau von Mietwohnun- lorca tatsächlich für mindestens zehn Jahre
Kapitalverkehr. Die einzelnen Staaten Anschaffungs- und Herstellungskosten gen in Deutschland fördern – wegen des vermieten, wobei Ferienvermietung aus-
dürfen demnach generell keine Regelun- nach und nach vollständig von der Steuer EU-Rechts war es aber gar nicht anders scheidet. Der neue § 7b sagt klipp und klar:
gen schaffen, die Investitionen in einem absetzen. möglich, als dies auch für Immobilien in „Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken,
Staat besonders begünstigen und damit anderen EU-Ländern zu ermöglichen. soweit sie zur vorübergehenden Beherber-
von Investitionen in anderen EU-Staaten NEUE SONDERABSCHREIBUNG gung von Personen genutzt werden.“
möglicherweise abhalten. Für Neubauten lassen sich 50 Jahre lang DIESE HÜRDEN GELTEN Die Mieteinnahmen sind dann einer-
Der Europäische Gerichtshof hat des- jeweils zwei Prozent der Anschaffungs- Der deutsche Gesetzgeber hat sogar gleich seits zunächst nach spanischem Recht in
halb bereits 2009 entschieden, dass deut- und Herstellungskosten steuerlich geltend im ersten Satz des neuen § 7b Einkom- Spanien zu erklären, andererseits in
sche Finanzämter die in Deutschland machen. mensteuergesetz („Sonderabschreibung Deutschland nach deutschem Recht mit
üblichen Abschreibungen („AfA“) auch Betragen diese nach Abzug des Grund- für Mietwohnungsneubau“) festgehalten, den genannten Abschreibungsvorteilen.
bei vermieteten Immobilien im EU-Aus- stückspreises zum Beispiel 300.000 Euro, dass es für neue Wohnungen gilt, „die in Die in Spanien fällige Steuer würde in
land anerkennen müssen (EuGH 15.10.09, so können Jahr für Jahr 6.000 Euro von einem Mitgliedstaat der Europäischen Deutschland angerechnet.Sie können auch lesen
