MARKT FÜR LOGISTIKIMMOBILIEN 2019 FLÄCHENUMSATZ GEWERBEGEBIETE PREISNIVEAUS
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MARKT FÜR
LOGISTIKIMMOBILIEN 2019
FLÄCHENUMSATZ
GEWERBEGEBIETE
PREISNIVEAUS
Neubau Kühne+Nagel, City
DER FLÄCHENUMSATZ STEIGT 2019 AUF CA. 294.000 m²
DER LOGISTIKHALLEN-
FLÄCHENBESTAND
STEIGT AUF
2,92 MIO. m²
Reimer Logistics, GVZ
Markt für Logistikimmobilien 2019 14 | 15
BREMEN BAUT SPITZENPOSITION AUS
Nach der Automobilindustrie und dem Handel ist die erhöhte sich der Flächenbestand in der Stadt Bremen
Logistikbranche mit rund 3 Mio. Beschäftigten der größte 2019 auf 2,92 Mio. m². Rund die Hälfte davon wurde nach
Wirtschaftszweig Deutschlands – noch vor der Elektro 2005 durch Investoren und Projektentwickler initiiert be
nikbranche und dem Maschinenbau. ziehungsweise weitervermietet. Dies ist ein Beleg dafür,
dass sich der Bremer Markt in der Assetklasse „Logis
tikimmobilien“ etabliert hat.
Mit insgesamt rund 115.000 Beschäftigten prägt die
Logistik auch die Metropolregion Bremen-Oldenburg.
Vor allem Bremen ist ein Hotspot. An den Container-Ter Noch beeindruckender wird der Bestandszuwachs, wenn
minals in Bremerhaven landen täglich riesige Waren man bedenkt, dass in den Zahlen ausschließlich die Flä
mengen an, die zum größten Teil in der Stadt Bremen chen in der Stadt Bremen enthalten sind. Dies macht
kommissioniert oder weiterverarbeitet werden. Auch die einen grundsätzlichen Unterschied z. B. zu den sogenann
Warenströme aus den Häfen Hamburg und Wilhelms ten „Big 5-Ballungsräumen“. So werden etwa zum Ruhr
haven fließen immer öfter über Bremen zu ihren nationa gebiet sämtliche Städte und Kreise im Umland hinzuge
len und internationalen Zielen. rechnet – von Duisburg über Wesel bis Hamm und Hagen.
Diese infrastrukturelle Schlüsselposition in der Mitte In den Bremer Zahlen nicht erfasst sind zudem Logis
Europas eröffnet Projektentwicklern, Investoren und tikimmobilien innerhalb der Werke von Industrie- und
Unternehmen aus aller Welt vielfältige Wertschöpfungs Handelsunternehmen wie z. B. ABInBev, Mercedes-Benz
potenziale. Um sie auch ausschöpfen zu können, ist die Werk oder ArcelorMittal. Solche Hallen werden nur dann
ständige Weiterentwicklung des Logistik-Standorts Bre mit einbezogen, wenn sie im Zuge des Outsourcings von
men unabdingbar. Gefragt sind Lösungen, die mit dem einem Logistikdienstleister betrieben werden und dem
steigenden Mobilitätsbedarf und der Globalisierung Markt zur Verfügung stehen.
Schritt halten. Dazu gehört der Ausbau von Verkehrs
wegen ebenso wie die Bereitstellung innovativer Logis
Berücksichtigt man ferner, dass rund 50 % der Hallenflä
Logistikimmobilien
tikkonzepte. Alles, was dazu beiträgt, Logistikprozesse
chen der gesamten Metropolregion Bremen-Oldenburg
und Wertschöpfungsketten zu optimieren, sichert Bre
mens Spitzenstellung in Europa.
Hallenflächen im nationalen Vergleich 2019 in Mio. m² *
Ein wichtiger Motor für die Nachfrage nach bedarfs
gerechten Logistikflächen ist z. B. nach wie vor der rasant
5,20
RUHRGEBIET
wachsende E-Commerce-Markt. Die gestiegene Anzahl
an Sendungsvolumen erfordert vielfach neue Flächen zur 4,80
REGION FRANKFURT/MAIN
effizienteren Abwicklung der damit verbundenen logisti
schen Prozesse. 4,70
REGION HAMBURG
Bestand über 2,9 Mio. m² Hallenfläche REGION BERLIN
3,80
Der Neubau von Logistikflächen ist im letzten Jahr bun
desweit erstmals seit 2015 im Vergleich zum Vorjahr
2,92
BREMEN-STADT (INKL. GVZ)
zurückgegangen. Nicht so in Bremen: Hier zog das Neu
bauvolumen deutlich an. 2,10
REGION MÜNCHEN
1,80
Der hiesige Logistik-Immobilienmarkt wuchs um 3 % REGION DÜSSELDORF
und damit dreimal stärker als der deutsche Gesamt
markt. Trotz Rückbau vieler älterer Logistikimmobilien
1,50
GVZ BREMEN (ALLEIN)
* Prognosewerte
Lethe, Bremen-Nord
in Bremen angesiedelt sind, dann zeigt sich die enorme Monat gestiegen. Neuwertige Immobilien erzielen immer
Dimension und Substanz des Logistikmarktes in der häufiger Kaltmieten von 4 Euro/m² und mehr. Rund die
Hansestadt. Hälfte der Bestandsimmobilien bewegt sich bei Preisen
zwischen 2 und 3,50 Euro/m². Zum Vergleich: Die Spitzen
mieten in Ballungsräumen wie München oder Frankfurt
Flächenumsatz kräftig gestiegen
am Main reichen von 6 bis 7,10 Euro/m². Die vergleichs
Auch der Flächenumsatz weist im Betrachtungszeitraum
weise günstigen Mietpreise in Bremen resultieren wei
2019 eine deutliche Steigerung auf – von 186.890 m² im
terhin aus äußerst moderaten Grundstückspreisen von
Vorjahr auf 293.600 m². Für 19 Immobilien wurden neue
durchschnittlich 45 Euro/m² (Stadt Bremen).
Nutzerverträge abgeschlossen (Vorjahr: 25), davon zehn
mit einer Fläche von 10.000 m² und mehr (Vorjahr: 7). Rund
20 % der Immobilien können produktionsnah genutzt wer Leistungsstärke hoch 5: die Logistikzentren
den und sind zum Teil mit Deckenkränen für den schweren Die flexible Gestaltung von Wertschöpfungsketten spielt
Maschinen- und Anlagenbau ausgerüstet. in der logistischen Prozessplanung eine entscheidende
Rolle. Globale Vernetzungen werden mitunter genauso
schnell ausgebaut wie gekündigt. Permanent wachsende
Leerstandsquote weiterhin im Bundesdurchschnitt
Anforderungen und technologische Neuerungen treiben
Die Leerstandsquote für Logistikimmobilien ist 2019 auf
die Branche. Inmitten dieser Dynamik behaupten sich die
3,01 % gesunken (Vorjahr: 4,83 %). 87.900 m² Hallenfläche
fünf Bremer Logistikzentren GVZ, Hansalinie, Bremer
stehen somit sofort zur Verfügung. Allerdings erstreckt
Kreuz, Überseehafen und Industriehäfen. Sie bilden die
sich das verfügbare Angebot auf ältere Bestands- und
Schnittstellen im Netzwerk der Oberzentren Münster/
Spezialimmobilien.
Osnabrück, Hannover und Hamburg. Die durchdachte
Infrastruktur macht das Land Bremen zu einem der leis
Während sich die Leerstandsquote seit 2005 konstant tungsstärksten Hafen- und Logistikstandorte der Welt.
auf niedrigstem Niveau bewegte, erreicht sie nun schon
im zweiten Jahr in Folge die marktüblichen 3 – 5 %. Das
Spitzenumsätze im GVZ Güterverkehrszentrum
bietet mehr Möglichkeiten, auf Marktschwankungen zu
Der Markenkern des GVZ Bremen ist die Distributions
reagieren. In den Zahlen erfasst sind dabei nur jene leer
logistik, die sich unmittelbar auf den Verkaufserfolg von
stehenden Immobilien, die auf dem Immobilienmarkt
Konsumgütern auswirkt. Hier geht es darum, die logisti
zum Verkauf oder zur Neuvermietung stehen.
schen Systeme zwischen Handel und Logistikdienstleis
tern vor Ort möglichst eng zu vernetzen – von der Lager
Preisniveau leicht höher haltung über alle Stufen in den Absatzkanälen bis hin zur
Der durchschnittliche Mietpreis ist im Vergleich zum bedarfsgerechten Versorgung der Bevölkerung. Der Flä
Vorjahr um 5 Cent auf 3,29 Euro pro Quadratmeter und chenumsatz weist auf die Qualität der Prozessketten hin:
Markt für Logistikimmobilien 2019 16 | 17
Valeo, Gewerbepark Hansalinie
Zwei Drittel des Gesamtumsatzes wurden im GVZ gene
ationalen
ationalen Vergleich
Vergleich 2019
2019 in
in Mio.
Mio. m²
m² ** Verteilung
Verteilung der
der Hallenflächen
Hallenflächen 2019
2019 in
in m²
m² **
riert. Der Leerstand liegt knapp über 1 % und der Hallen
bestand überspringt5,20
5,20 die Marke von 1,5 Mio. m².
100.000
SONSTIGE
SONSTIGE STANDORTE
STANDORTE (16.000
(16.000 m²)
m²)
Große Dynamik im4,80Bremer Süden 140.800
ÜBERSEESTADT
ÜBERSEESTADT (12.500
(12.500 m²)
Die Gewerbegebiete Hemelinger Hafen, Gewerbepark m²)
4,70Kreuz bilden das Herz der Produk
Hansalinie und Bremer
183.750
tionslogistik – als Bindeglied zwischen Beschaffung und BREMER KREUZ
BREMER KREUZ (4.500
(4.500 m²)
m²)
3,80 ist geprägt von den Aktivitäten
Distribution. Ihre Dynamik
515.200
der Automobilunternehmen und deren Zulieferern. Dazu HANSALINIE/HEMELINGER HAFEN
HANSALINIE/HEMELINGER HAFEN (21.600
(21.600 m²)
m²)
zählen umfangreiche Neubauprojekte in der Beschaf
2,92
fungslogistik sowie jährlich über zwei Millionen Fahr 482.000
)) INDUSTRIEHÄFEN
INDUSTRIEHÄFEN (17.200
(17.200 m²)
m²)
zeuge, die im Seehafen Bremerhaven verschifft werden.
2,10
Besonders wichtig für die Weiterentwicklung des Automo 1.502.200
GVZ
GVZ (16.100
(16.100 m²)
m²)
tive-Standorts Bremen ist der Gewerbepark Hansalinie.
1,80 sind hier 2019 neu entstan
Über 70.000 m² Hallenfläche vermietete Flächen
vermietete Flächen Leerstand
Leerstand ** Prognosewerte
Prognosewerte
den. Die Nachfrage nach dem aktuellen Bauabschnitt ist
1,50
hoch. Weitere Wachstumsperspektiven werden gerade
geschaffen. Flächenumsatz am
am Standort
Standort Bremen
Bremen 2018/2019
2018/2019 in
in m²
m²
Flächenumsatz
Perspektive 2020: Volatile Rahmenbedingungen 27.500
UMSATZ
UMSATZ DURCH
DURCH NEUBAU/
NEUBAU/ REVITALISIERUNG
REVITALISIERUNG
können rasantes Wachstum beeinflussen
Die Vorjahresprognosen sind eingetreten: Der aktu
108.600
elle Leerstand, aber auch die vielen Erschließungs- und
Baumaßnahmen haben in allen Waren- und Dienst 159.390
UMSATZ
UMSATZ DURCH
DURCH NUTZERWECHSEL
leistungsmärkten zu lebhaften Entwicklungen geführt. NUTZERWECHSEL
Dadurch wurden Investitions- und Standortentscheidun 185.000
gen begünstigt. Weitere Zuwächse durch rege Bautätig
keiten sind klar zu erkennen. Der zukünftige Erfolg wird 186.890
abhängen von einer störungsfreien Verkehrsanbindung, GESAMTUMSATZ
GESAMTUMSATZ
konkurrierenden Nutzungsgedanken und der zeitnahen
Verfügbarkeit von Gewerbeflächen.
293.600
2018
2018 2019 (Prognosewerte)
2019 (Prognosewerte)MARKET FOR LOGISTICS
PROPERTY 2019
TAKE-UP
COMMERCIAL ESTATES
PRICE LEVELS
IN 2019, TAKE-UP WILL
INCREASE TO AROUND
294,000 m²
New Kühne+Nagel Building, City CentreMarket for logistics property 2019 14 | 15
BREMEN DEVELOPS
ITS LEADING POSITION
The logistics sector ranks behind the automotive industry lion m² in 2019. Around half of this space has been created
and commerce as the third largest industry in Germany by investors and project developers or re-leased since
with around 3 million employees – it’s even greater than 2005. This proves how Bremen’s market has established
the electronics and mechanical engineering sectors. itself in the field of logistics real estate.
The logistics sector is also important in the metropolitan This increase in properties is particularly impressive, as
region of Bremen-Oldenburg, where around 115,000 peo- the figures only account for areas within the City of Bre-
ple are employed. Bremen is a real hotspot. Huge quan- men. This makes it stand out considerably from other
tities of goods arrive every day at the container terminals regions like the “Big 5 Metropolitan Regions”. The Ruhr
in Bremerhaven, and the majority of these are picked and region, for example, includes all towns and districts in the
packed or processed in the City of Bremen. Furthermore, a surrounding area, such as Duisburg, Wesel, Hamm and
considerable amount of goods from the ports in Hamburg Hagen.
and Wilhelmshaven increasingly pass through Bremen on
the way to their national and international destinations.
Furthermore, the figures for Bremen don’t include logis-
tics facilities located on the premises of industrial and
This key infrastructural position in the middle of Europe commercial companies, such as ABInBev, Mercedes-
offers project developers, investors and companies from Benz and ArcelorMittal. Such halls are only included if
around the world the chance to create added value. The they are available to the market and operated by an exter-
constant development of Bremen as a logistics location nal logistics service provider. If we also consider that 50 %
is absolutely essential to exploit this potential. Solutions of the hall space in the entire metropolitan region of Bre-
are needed to keep up with the rate of globalisation and men-Oldenburg is located in Bremen, we can fully appre-
the growing demand for mobility, including the further ciate the huge dimension and substance of the logistics
development of transport routes and innovative logistical market in the Hanseatic city.
Logistikimmobilien
concepts. Anything that helps to optimise logistical pro-
cesses and value chains will consolidate Bremen’s lead-
ing position in Europe.
Warehouse space in national comparison 2019 (in million m²) *
One important driving force behind the demand for
5.20
LOGISTICAL WAREHOUSE SPACE needs-based logistics space has always been the rapidly RUHR REGION
expanding e-commerce market. Growing consignment
WILL INCREASE TO volumes often create demands for new space to ensure
4.80
FRANKFURT AM MAIN AREA
2.92 MIO m²
the efficient handling of the associated logistical pro-
cesses. 4.70
HAMBURG AREA
3.80
2.9 million m² of hall space BERLIN AREA
Last year, the annual construction of new logistics space
2.92
dropped across Germany for the first time since 2015. But CITY OF BREMEN (INCL. GVZ)
not in Bremen: There was a significant rise in new con-
struction projects.
2.10
MUNICH AREA
1.80
DUSSELDORF AREA
The local logistics property market grew by 3 % – three
times more than the German market as a whole. Despite 1.50
the dismantling of many older logistics properties, the GVZ BREMEN (ALONE)
space available in the City of Bremen rose to 2.92 mil- * Forecast
Reimer Logistics, GVZMarket for logistics property 2019 16 | 17
Lethe, North Bremen
Logistikimmobilien Valeo, Hansalinie Industrial Estate
Huge rise in take-up 7.10 EUR / m². The comparatively low rentals in Bremen Warehouse space in national comparison 2019 (in million
Great momentum m²)
in the *
south of Bremen Distribution of warehouse space 2019 (in m²) *
A considerable rise in take-up has also been recorded in are still due to the extremely moderate land prices, which The industrial areas of Hemelingen Port, Hansalinie and
2019 – from 186,890 m² last year to 293,600 m². New user come to an average of 45.00 EUR / m² (City of Bremen). Bremer Kreuz are 5.20the centre of local production logistics 100,000
RUHR REGION OTHER LOCATIONS (16,000 m²)
agreements have been concluded for 19 properties (pre- and form a link between procurement and distribution.
vious year: 25); 10 of these have been concluded for areas Their dynamics are4.80characterised by the activities of auto- 140,800
Five high-performing logistics centres FRANKFURT AM MAIN AREA ÜBERSEESTADT (12,500 m²)
measuring at least 10,000 m² (previous year: 7). Around motive companies and their suppliers, including extensive
The flexible structuring of value chains plays a crucial role
20 % of the properties can be used for manufacturing,
in the planning of logistical processes. Global networks
4.70
construction projects in procurement logistics and the 183,750
HAMBURG AREA
and some are equipped with overhead cranes for heavy shipment of over 2 million vehicles a year from the seaport BREMER KREUZ (4,500 m²)
are sometimes expanded as quickly as they are disman-
mechanical engineering and plant construction.
tled. The industry is being driven by constantly growing BERLIN AREA
of Bremerhaven. The3.80 Hansalinie industrial estate is par-
515,200
ticularly important for Bremen’s development as an auto- HANSALINIE / HEMELINGEN PORT (21,600 m²)
demands and technological innovations. Bremen’s five
Vacancy rate still within the national average logistical centres have established themselves withinCITY thisOF BREMEN (INCL. GVZ) 2.92
motive location. Over 70,000 m² of hall space has been built
482,000
here in 2019. There’s a high demand for the current phase INDUSTRIAL PORT (17,200 m²)
The vacancy rate for logistics properties has dropped to dynamic: GVZ, Hansalinie, Bremer Kreuz, Überseehafen
3.01 % in 2019 (previous year: 4.83 %). 87,900 m² of hall and Industrial Ports. These act as bridges within the net- 2.10
of construction, which is creating even more potential for
1,502,200
MUNICH AREA growth.
space is available for immediate use. However, the supply work of regional centres in Münster / Osnabrück, Hanover GVZ (16,100 m²)
also extends to older existing properties and specialist and Hamburg. Bremen’s sophisticated infrastructure 1.80 Space let Vacant * Forecast
DUSSELDORF AREA
real estate. makes it one of the strongest port and logistics locations Outlook for 2020: Volatile conditions
in the world. 1.50
may affect rapid growth
GVZ BREMEN (ALONE)
Last year’s forecasts have come true: The current
While the vacancy rate has constantly been at its lowest * Forecast Floor space turnover at the Bremen location 2018/2019 (in m²)
vacancy rate – and the many construction and develop-
level since 2005, it has now reached the standard mar- Top turnover at the GVZ
ment measures – have led to lively developments in the
ket rate of 3–5 % for the second year in succession. This The core activities carried out at GVZ Bremen revolve
markets for all goods and services. This has favoured
27,500
TAKE-UP THROUGH CONSTRUCTION / REVITALISATION
offers more opportunities to react to market fluctuations. around distribution logistics, which have a direct impact
decisions to invest and set up business in Bremen. Fur-
The figures only include vacant properties that are avail on the commercial success of consumer goods. The aim is 108,600
ther growth can be clearly noted as a result of bustling
able for sale or rent on the real estate market. to create a tight-knit logistical network of trading compa-
construction activities. Future success will depend on the
nies and logistics service providers – from warehousing
development of efficient transport links, competing utili- 159,390
to all stages in the distribution channels and the needs- TAKE-UP THROUGH CHANGE OF USER
Slight rise in price levels sation concepts and the quick availability of commercial
The average monthly rent has risen to 3.29 EUR / m² –
based supply of goods to the population. The quality of the
space. 185,000
process chains is reflected by the take-up of space: Two
5 cents more than last year. An increasing amount of new
thirds of the total revenue were generated at the GVZ. The
properties are drawing a basic rent (excluding heating
vacancy rate is just above 1 % and warehousing space has
186,890
bills) of 4.00 EUR / m² or more. Around half of the exist- TOTAL TAKE-UP
exceeded the 1.5 million m² mark.
ing real estate is priced at around 2.00 to 3.50 EUR / m². 293,600
By way of comparison, the prime rent in metropoli- 2018 2019 (Forecast)
tan areas like Munich or Frankfurt ranges from 6.00 toSie können auch lesen
