Marktbericht - 2021 / Q 1 Berlin - Grossmann & Berger
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Marktbericht Gewerbe | Investment 2021 / Q 1 Berlin
Gewerbe | Investment
Berlin 2021 / Q 1
Key Facts | Investment
850 Mio. € | - 67% ggü. Vorjahr
29 % | - 64%-Punkte ggü. Vorjahr
Büro: 53 % | - 75%-Punkte ggü. Vorjahr
Büro: 2,7 % | ± 0%-Punkte ggü. Vorjahr
Geschäftsh.: 2,8 % | ± 0%-Punkte ggü. Vorjahr
Logistik: 3,7 % | ± 0%-Punkte ggü. Vorjahr
Hausvogteiplatz 10 Transaktionsvolumen Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen
„ Grundsätzlich ist ein schwacher Jahresauftakt für den Berliner im 1. Quartal 2020 wechselten ein Jahr später nur 23 Objek-
Investmentmarkt nicht unüblich. Das historisch hohe Transakti- te bzw. Grundstücke den Eigentümer. 26 % (221 Mio. €) des
onsvolumen der ersten Quartale 2019 und 2020 stellt eine abso- Transaktionsvolumens entfielen auf die Größenklasse zwi-
lute Ausnahme dar. Für 2021 erwarten wir, dass größere Trans- schen 26 bis 50 Mio. €, rund 29% (244 Mio. €) auf Verkäufe mit
aktionen erst im zweiten und dritten Quartal begonnen werden. Volumina zwischen 51 und 100 Mio. €. Das Größensegment
Einige Investoren, insbesondere internationale Käufer, zeigen über 100 Mio. € kam nur auf einen Anteil von 31% (261 Mio. €).
sich momentan angesichts der anhaltenden Pandemielage wei- Bei den bisher größten von Grossmann & Berger registrierten
ter zurückhaltend. In Verbindung mit einer hohen Produktknapp- Einzeltransaktionen in der Bundeshauptstadt handelt es sich
heit bremst dies die aktuelle Marktdynamik etwas aus “ zum einen um die Alte Post (Karl-Marx-Straße 97 – 99) | Peri-
Holger Michaelis | Geschäftsführer pherie-Süd), die Ivanhoé Cambridge von Commodus erwarb.
Die beiden nächstgrößeren Transaktionen waren die beiden
Objekte, welche der Real I.S. Themenfonds Deutschland II von
Transaktionsvolumen der Patrizia übernahm. Es handelt sich dabei um die Zentrale
Groß- und Portfoliodeals fehlen des Finanzdienstleisters Klarna (Chausseestraße 117 | Teilmarkt
Der Investmentmarkt in Berlin startete im 1. Quartal 2021 Mitte) und die Europazentrale von Nike (Warschauer Stra-
mit einem Minus von 67 %. Das Volumen der gehandelten ße 70 | Teilmarkt Friedrichshain).
Objekte war aber grundsätzlich nicht ungewöhnlich und
lag mit rund 850 Mio. € auf dem Wert des Jahrs 2018 und
rund 200 Mio. € unter dem 10-jährigen Jahresmittelwert. Der Transaktionsvolumen
starke prozentuale Rückgang lag am ungewöhnlich hohen 2017 – 2021 / Q 1 | in Mrd. €
Transaktionsvolumen des Vorjahresquartales, als rund 62 % des
Umsatzes durch den Ankauf der Anteile von TLG durch 10-Jahres-Mittel
Aroundtown zustande kam. Dennoch muss konstatiert wer- (2011 – 2020):
ca. 5,6 Mrd. €
den, dass in den ersten drei Monaten nur wenige Eigentümer
Verkaufsbemühungen starteten bzw. bereits neue Produkte
in den Verkauf kamen. Nach Ansicht von Grossmann & Berger
wird das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2021 voraussicht-
lich aber mindestens rund 6,5 Mrd. € erreichen, da bei vielen In-
vestoren weiterhin Anlagedruck besteht und im Laufe des Jah- Q1
res genügend Produkte auf den Markt kommen dürften. 7,3 6,8 11,1 7,4 0,85
Mit dem Rückgang des Transaktionsvolumens in Berlin um 67%, 2017 2018 2019 2020 2021/Q1
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
sank auch die Anzahl der Verkäufe um 44%. Statt 41 Objekten
www.grossmann-berger.de | Seite 2
Gewerbe | Investment
Berlin 2021 / Q 1
Transaktionsvolumen Investionsobjekte
2021 / Q 1 | nach Assetklassen
Investitionen weiterhin abseits der Zentren
Andere Insgesamt kamen fünf Teilmärkte auf zweistellige Anteile am
Transaktionsvolumen, darunter Friedrichshain (20 %), Peripherie-
5%
Grundstücke 6% Süd (18 %), Peripherie-Ost (17 %) sowie Adlershof und Mitte (bei-
6% de 12%). Somit stach kein einzelner Teilmarkt mit einem außerge-
Hotel
wöhnlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen heraus, was auch
Gewerbe/ an der gleichmäßigen Verteilung der Ticketgrößen über die Märkte
Industrie 8%
begründet liegt. Dies zeigt, dass Investmentobjekte mit guten Ent-
53% wicklungschancen oder bereits entwickelte Objekte mit langlaufen-
den Mietverträgen lageunabhängig weiterhin begehrt sind.
22% Bei den Assetklassen kamen nur zwei Anlageklassen auf zweistel-
Mischnutzung
lige Anteile am Verkaufsvolumen. Büro-Objekte sind dabei
Büro
mit 53% (449 Mio. €) nach wie vor Spitzenreiter, was an den bereits
benannten Großdeals („Klarna“ und „Nike“) lag. Durch den Verkauf
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
der „Alten Post“ (Commodus an Ivanhoé Cambridge) schob sich die
Kategorie Mischnutzung mit einem Anteil von 22% auf den zweiten
Spitzenrenditen Platz (183 Mio. €). Die übrigen Anlageklassen lagen zwischen einem
2017 – 2021 / Q 1 | Nettoanfangsrendite* | in % und acht Prozent.
3,00 3,00
Renditen
Renditen stabil auf sehr niedrigem Niveau
2,90 2,90
Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum sind die Spitzenrenditen
2,80 2,80 2,80 bei (Ver-)Käufen von Gewerbe-Immobilien in Berlin im 1. Quar-
tal 2021 auf sehr niedrigem Niveau stabil geblieben. Die Netto-
Büro
Spitzenrendite für Büro-Objekte lag weiterhin bei nur 2,70 %. Bei
Geschäftshäuser 2,70 2,70 2,70 Logistik-Immobilien gab sie um 5 Basis-Punkte auf nur noch 3,75 %
nach, während sie bei Geschäftshäusern bei 2,80% stagnierte.
2017 2018 2019 2020 2021/Q1
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
Käufer und Verkäufer
Internationale Akteure wenig vertreten
Transaktionsvolumen Aufgrund der aktuell erschwerten internationalen Reisebedin-
2021 / Q 1 | nach Käufergruppen gungen waren die Investoren aus dem Ausland im Vergleich zu
vor einem Jahr auf dem Berliner Markt im 1. Quartal 2021 deut-
Andere lich unterrepräsentiert. Der Anteil der internationalen Käufer am
Private-Equity Transaktionsvolumen lag somit um 88 % niedriger als im Vorjah-
13% Projektentwickler
Fonds/
Opportunity- resquartal, das sind bei einem Anteilswert von 29% nur 242 Mio. €.
26%
Fonds 6% Der Anteil von Verkäufern aus dem Ausland sank um 92% auf nun-
mehr 155 Mio. €, bzw. 18%.
Als wichtigste Käufergruppe kristallisierten sich im 1. Quartal mit
Private Anleger 12%
einem Anteilswert von 26 % (218 Mio. €) bzw. 25 % (214 Mio. €) die
Projektentwickler bzw. die Spezialfonds heraus, was zum einen an
verschiedenen Grundstücksankäufen bzw. an den beiden Ankäufen
18% 25% der Real I.S. für deren Spezialfonds lag. Es folgen Fondsmanager
Fondsmanager Spezialfonds mit 18 % (156 Mio. €) und private Anleger mit 12 % (99 Mio. €) auf
den Plätzen. Selbige waren verkäuferseitig mit 34 % (287 Mio. €)
Quelle: Grossmann & Berger GmbH sogar die stärkste Gruppe. Spezialfonds beteiligten sich
mit 22% (188 Mio. €) an den Verkäufen, während Eigennutzer und
Transaktionsvolumen Fondsmanager mit jeweils 13% (110 Mio. €) erreichten.
2021 / Q 1 | nach Verkäufergruppen
Ausblick
Weiterhin unsichere Marktsituation
Andere Branchen 12% Das erreichte Transaktionsvolumen des 1. Quartals belegt die an-
Private Anleger
Projekt haltende Unsicherheit auf dem gewerblichen Investmentmarkt —
entwickler 6% nicht nur — in Berlin. Allerdings kommen langsam wieder mehr Pro-
34%
dukte auf den Markt. Dieser Trend dürfte sich bei einem positiven
13% Impfverlauf und abnehmendem Pandemiegeschehen weiter ver-
Fondsmanager
stärken. Dabei bleiben insbesondere solide Investments mit lang-
fristigen Mietverträgen bzw. in guten bis sehr guten Lagen im Jah-
Corporates/ resverlauf weiterhin von Investoren stark nachgefragt, zumal der
13%
Eigennutzer Anlagedruck vorhanden und die Zinsen weiterhin niedrig sind. Trotz
22%
Spezialfonds des verhaltenen Jahresauftaktes erwarten wir bis zum Jahresende
ein Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. € bei einer gleichzeitig
Quelle: Grossmann & Berger GmbH stabilen Renditeentwicklung.
www.grossmann-berger.de | Seite 3Gewerbe | Investment
Berlin 2021 / Q 1
Kompetente Beratung
Service und Kontakt
Was können wir für Sie tun? Ulrich Denk
Unsere Analysen der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Be- Diplom-Geograph | Investmentberater und Research
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mann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entschei- Mail: u.denk@grossmann-berger.de
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abgestimmtes Angebot.
Glossar
Definitionen Investmentmarkt
Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller Bildnachweis:
in Berlin getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrach- Titel: Borsigturm, 2020; Seite 2: Innenhof Hausvogteiplatz 10 | Grossmann & Berger
teten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt GmbH Berlin.
der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transaktionen werden im alle Info-Grafiken: Grossmann & Berger Research
Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt.
Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominieren- Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich
den Flächenanteil (mind. 75%) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient aus-
Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst schließlich der allgemeinen Information unserer Kunden.
den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrund-
stücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich Grossmann & Berger GmbH • Potsdamer Platz 9 • 10117 Berlin
getrennten Immobilien. Tel.: +49 (0) 30/202 953 -20 • Fax: +49 (0) 30/202 953 -25
Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die berlin@ grossmann-berger.de • www.grossmann-berger.de
für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie Geschäftsführer: Sandra Ludwig, Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Lars Seidel
mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann
als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d.h. als Verhältnis der Jahresmiet Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866
einnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Netto-
kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage).
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