Marktbericht - Berlin - Gewerbe | Bürovermietung
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Marktbericht Gewerbe | Bürovermietung 2021 / Q 1 – 4 Berlin Hamburg | Sylt | Berlin
Gewerbe | Bürovermietung
Berlin 2021 / Q 1 – 4
Key Facts Bürovermietung
810.000 m² | + 24% ggü. Vorjahr
40,30 €/m² | + 2,0% ggü. Vorjahr
29,30 €/m² | + 2,4% ggü. Vorjahr
3,3 % | + 1,2% Punkte ggü. Vorjahr
20.837.100 m² | + 3,4% ggü. Vorjahr
Atrium TwoTowers Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand
„Berlin hat beim Bürovermietungsmarkt bereits wieder sein 294.000 m² des Umsatzes entfielen – davon der größte Ab-
Vor-Corona-Niveau erreicht.“ “ schluss mit knapp 35.000 m².
Holger Michaelis | Geschäftsführer
Die Mietverträge bzw. die Eigennutzerbaustarts mit den
größten Flächenvolumina in Berlin waren die Vermietung des
Upbeat von CA Immo an die DKB Bank (ca. 34.850 m² | Heide
Flächenumsatz straße | Tiergarten), die Anmietung der ehemaligen Vatten-
Flächenumsatz wieder auf Vor-Corona-Niveau fall-Zentrale durch das Bundesministerium für Wirtschaft
(ca. 21.400 m² | Chausseestraße 23 | Mitte) und die Belegung
Nach dem pandemiebedingten Rückgang des Flächenum der New Courts durch das Bundesamt für Verbraucher-
satzes in 2020 konnte sich das Umsatzgeschehen wieder schutz und Lebensmittelsicherheit (ca. 20.000 m² | Gericht-
deutlich erholen und lag mit 810.000 m² nur knapp unterhalb straße 48 – 51 | Mitte). Hinzu kommen der Vertrag mit BASF
des 5-jährigen Mittelwertes von 821.000 m² aber deutlich über
dem 10-Jahresdurchschnittswert von 752.000 m². Der prozen- Flächenumsatz
tuale Zuwachs gegenüber dem Vorjahr betrug 24%, was zum 2017–2021 / Q 1–4 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer
einen wieder an den großen und zahlreichen Abschlüssen der
10-Jahres-Mittel (2012 – 2021):
Öffentlichen Hand lag, aber auch an dem breiten und hetero ca. 752 TSD m²
genen Anmietungsgeschehen aus der Wirtschaft. Der Eigen-
nutzeranteil bewegte sich dabei mit 6% weiterhin im langjähri-
gen Mittel und entsprach in etwa dem Vorjahreswert.
Im Flächensegment über 5.000 m² wurden 2021 mit ins-
gesamt 40 Abschlüssen 16 mehr verzeichnet als noch im
Jahr 2020. Dabei stieg das Gesamtvolumen der Abschlüsse
in diesem Segment von 395.000 m² auf 437.000 m² ebenso
der Anteilswert in diesem Größensegment am Gesamtum-
satz von 49 % auf 54 %. Darunter waren allein 21 Umsätze 900 835 910 653 810
im Flächensegment mit mindestens 10.000 m², auf die allein 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 2
Gewerbe | Bürovermietung
Berlin 2021 / Q 1 – 4
1. DKB Bank | Heidestraße 23 | 34.850 m²
2. BMfW | Chausseestraße 23 | 21.400 m²
3. BVL | Gerichtstraße 48-51 | 20.000 m²
4. BASF Europe | Storkower Straße 142–146 | 14.700 m²
5. Factory | Karl-Marx-Straße 101 | 13.000 m²
6. Home24 | Landsberger Allee 104 | 13.000 m²
7. SRH Berlin | Sonnenallee 221 | 12.920 m²
8. Forschungszentrum Jülich | Lützowstraße 107 | 12.300 m²
9. Gegenbauer FM | Eisenhutweg 120 | 10.630 m²
Büro- und Gewerbehaus
10. Mister Spex | Hermann-Blankenstein-Straße 32 | 9.800 m² Sachsendamm 63/64 | SCHÖNEBERG | ca. 5.400 m²
Flächenumsatz Services Europe im Scale (ca. 14.700 m² | Storkower Stra-
2021 / Q 1 – 4 | in 1.000 m² | nach Mietgröße ße 142 – 146 | Peripherie-Nord) sowie die Vermietung an den
Onlinemöbelhändler Home24 im Dstrct (ca. 13.000 m² | Lands-
berger Allee 104 | Peripherie-Nord). Hinzu kommen weitere
16 Verträge über der Marke von 10.000 m² in verschiedenen
Teilmärkten. Die übrigen 19 Verträge über der Marke von
5.000 m² sind im gesamten Marktgebiet verteilt.
Bedingt durch die großen bereits genannten Einzelabschlüsse
entfiel der höchste Anteil am Flächenumsatz im Jahr 2021 mit
rund 191.200 m² (23,6%) auf den Teilmarkt Mitte, gefolgt von
den Teilmärkten Peripherie-Nord mit 13,1 % (ca. 106.100 m²),
Tiergarten mit 11,6% (ca. 94.000 m²) und Peripherie-Süd mit
10,4% (ca. 84.200 m²). Mit einem Anteilswert von 6,1 % folgt
der Teilmarkt Kreuzberg (ca. 49.400 m²), dicht dahinter die
76.100 71.800 88.400 136.500 437.200
Teilmärkte Friedrichshain mit 5,8 % (ca. 47.000 m²) und Peri-
bis bis bis bis ab
500 1.000 2.000 5.000 5.000 pherie-West mit 5,4% (ca. 43.700 m²). Alle anderen Teilmärkte
wiesen jeweils einen Anteilswert von unter 5% am gesamten
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
Umsatzvolumen auf.
Die beiden stärksten Nachfragegruppen in Berlin sind seit
Flächenumsatz
Jahren die Informations- und Telekommunikationsbranche
2021 / Q1 – 4 | nach Branchen
(IuK) mit den zugehörigen internetaffinen Dienstleistern und
Startups sowie die Branche Öffentliche Verwaltung/Verbän-
Öffentliche de/Kirchen. Beide Gruppen wechselten sich dabei regelmäßig
Verwaltung,
Verbände, Kirche in der Spitzenposition ab. Nach 2020 belegte die Öffentliche
Andere Branchen Hand im vergangenen Jahr erneut den ersten Platz, aller-
17%
dings fiel der Anteilswert mit 17,4% (ca. 141.000 m²) deutlich
geringer als im Vorjahr aus (41,5%). Insgesamt war die Nach-
36%
frage heterogen verteilt, so dass insgesamt vier Branchen
Information einen Anteilswert von mindestens 10 % aufwiesen, darunter
15% und Telekom-
als zweitstärkste die IuK-Branche mit 15,4% (ca. 124.700 m²).
munikation
Es folgen auf den weiteren Plätzen Handel- und Gastronomie
mit 11,5 % (93.200 m²) und Banken und Finanzen mit 11,2 %
12% (ca. 90.700 m²). Bereits im einstelligen Prozentbereich ist die
Bau und 8%
Immobilien Handel und Branche Bau- und Immobilien (8,4 % | 68.000 m²), auf 6,4 %
11% Gastronomie
Banken und kamen jeweils die Segmente der Beratungsunternehmen und
Finanzen
Bildungseinrichtungen (51.800 m²). Alle weiteren Branchen er-
reichten nur Anteilswerte von unter 6%.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 3
Gewerbe | Bürovermietung
Berlin 2021 / Q 1 – 4
Spitzen- und Durchschnittsmieten Mieten
2017–2021 / Q 1–4 | in €/m² mtl. nettokalt
Mietpreisentwicklung positiv
Durchschnittsmiete Auch wenn die Mieten im Jahresverlauf 2021 leicht nach-
Spitzenmiete
39,50 40,30 gaben, stand zum Jahresende mit 40,30 €/m² dennoch ein
38,50
Plus von 2,0% im Vergleich zum Vorjahr zu Buche. Damit lag
die Spitzenmiete erstmals seit 1992 wieder über der Marke
33,50
von 40,00 €/m², die flächengewichtete Durchschnittsmiete
30,00 29,30 erreichte mit 29,30 €/m² und damit 2,4% mehr als 2020, einen
28,60
27,60
bis dato nie gemessenen Höchstwert.
21,30 Punktuell wurden in einzelnen Neubauten in Innenstadtlagen
19,50
auch Mieten von bis zu 50 €/m² erzielt, allerdings handelt es
sich hierbei um Einzelfälle, die nach Definition der gif nicht als
Spitzenmiete in einen Marktbericht Eingang finden.
2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Der Berliner Büroimmobilienmarkt setzte somit seinen posi-
tiven Trend fort und behält – abgekoppelt von den anderen
sieben A-Markten in Deutschland – seine eigene Dynamik.
Leerstand | Leerstandsrate
2017–2021 / Q 1–4 | in 1.000 m²
Flächenangebot und Leerstand
Leerstandszuwachs hält an
In Berlin sind aktuell rund 690.000 m² Bürofläche kurzfristig
verfügbar, das sind 64% mehr als noch vor einem Jahr. Damit
hat sich die Ende 2020 erkennbare Trendwende in der Bundes-
3,3% hauptstadt verstetigt. Die Leerstandsquote liegt bei einem
Büroflächenbestand von 20,8 Mio. m² derzeit bei 3,3% (inklu-
2,2% 2,1%
1,8% sive Untermietflächen) gegenüber 2,1% im Vergleichszeitraum.
1,2%
430 350 240 420 690 Der Anstieg der Leerstandszahlen ist vor allem auf die sehr
hohe Zahl an Fertigstellungen zurückzuführen, welche im
2017 2018 2019 2020 2021
Jahr 2021 mit 690.000 m² so hoch war wie zuletzt 1997. Davon
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
blieben bis Jahresende 36% (ca. 250.000 m²) unvermietet und
trugen somit hauptsächlich zum Leerstandszuwachs bei.
In den Jahren 2022 / 2023 werden in Berlin rund 0,9 Mio. m²
Fertigstellungen | Vorvermietungsquote
2019 – 2023 | in 1.000 m² neue Bürofläche entstehen, davon allein rund 518.000 m² im
Jahr 2022. 525.000 m² (58%) der Pipeline 2022/23 sind bereits
vermietet. Es ist zu erwarten, dass die Vorvermietungsquote
in den kommenden Monaten weiter leicht ansteigen wird.
61% 53%
340 326 690 200 186
2019 2020 2021 2022 2023
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 4Gewerbe | Bürovermietung
Berlin 2021 / Q 1 – 4
Ausblick
Effekte auf dem Arbeitsmarkt
Die wirtschaftliche Entwicklung behauptet sich in Berlin trotz der deutschen Wirtschaft in 2022 zu rechnen. Für 2022 erwar-
der Corona-Pandemie und schlägt auch positiv auf dem Berli- tet das HWWI ein Wirtschaftswachstum von 3,5%, für 2023
ner Arbeitsmarkt durch. Im Dezember 2021 betrug die Arbeits- wird 2,0% prognostiziert.
losenquote nur noch 8,8%, während sie vor einem Jahr noch
bei 10,1 % gelegen hatte. Die Zahl der Arbeitslosen sank so- Flächenumsatz.
mit im Jahresverlauf um rund 23.000 auf 179.300. Deutsch- Der Flächenumsatz wird 2022 aufgrund der positiven wirt-
landweit lag die Arbeitslosenquote im Dezember bei 5,1 %. schaftlichen Entwicklung in Berlin, insbesondere bei den
Hingegen zeichnet das ifo Institut auf Bundesebene ein pes- Tech-Unternehmen, voraussichtlich wieder einen Wert von
simistischeres Bild. Nach den Dezember-Ergebnissen des Be- rund 800.000 m² erreichen.
schäftigungsbarometers wären deutsche Unternehmen weni- Mietpreise.
ger bereit gewesen, Mitarbeiter einzustellen als im Vormonat. Basierend auf der Flächenknappheit im CBD dürfte sich die
Aufgrund der Coronawelle kündigten das Gastgewerbe, die Spitzenmiete stabil bis leicht positiv entwickeln, die gewichtete
Veranstaltungswirtschaft und der Tourismussektor Entlas- Durchschnittsmiete wird ebenfalls eine Seitwärtsbewegung
sungen an. Der ifo Geschäftsklimaindex fiel im Dezember im erfahren.
Vormonatsvergleich von 96,6 auf 94,7 Punkte. Dem ifo zufolge Flächenangebot.
habe sich die Stimmung unter den Unternehmen zum Weih- Legt man die aktuelle Vorvermietungsquote für neu errich-
nachtsfest eingetrübt. Die verschärfte Pandemielage träfe tete Büroflächen in Höhe von 61% im Jahr 2022 zugrunde, ist
konsumnahe Dienstleister und Einzelhandel hart. Auch näh- davon auszugehen, dass die Leerstandsquote weiter leicht auf
me der Pessimismus mit Blick auf das erste Halbjahr 2022 zu. rund 4,0% zunehmen wird. Die Vermarktungsperspektiven für
Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erwar- qualitativ hochwertige Neubauprojekte an gut angebunde-
tet im Hinblick auf die Konjunktur, dass die vierte Welle sowie nen Standorten – insbesondere in Innenstadtlagen – sind aber
die Material- und Lieferprobleme die Erholung noch bis ins dennoch weiterhin als sehr gut zu bewerten, während Stand-
Frühjahr 2022 dämpfen werde. Mit Nachlassen dieser Effek- orte außerhalb des S-Bahnringes und mit fehlender ÖPNV-
te bekäme aber im Sommerhalbjahr 2022 der Erholungspro- Anbindung auf geringe Nachfrage treffen dürften. Ausnahmen
zess, verbunden mit Nachholeffekten, nochmal zusätzlichen dürfte es bei Flächen mit Ausrichtung zum neuen Flughafen
Schwung. Alles in allem sei mit einer Fortsetzung der Erholung BER geben.
Bürohaus an der B 1.
Grossmann & Berger macht’s.
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2
10
Gewerbe | Bürovermietung
el
Hav
96
Berlin 2021 / Q 1 – 4
96a
Büro-Teilmärkte Berlin im Überblick
Reinickendorf 114
2
158
2021/Q 1–4
Tegeler
See 111 109
158
96
96a
12
16
2
96a
Pankow
158
TXL 96
109
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Hav
2
Marzahn-Hellersdorf
111
96
100
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Spree
9 2
13
4 7 1
Lichtenberg
2
2 5
1
Mitte
5
2 5 158
3
1
5
100
Tiergarten
5
Charlottenburg-
2 96
96a
1
5
2 1
Wilmersdorf
5
1 6 5
Kreuzberg-
1
15 96a
10 Friedrichshain
96
Sp
ree
1
115 100
96a
96a
Grunewald 8 Neukölln
Treptow-Köpenick
100
Tempelhofer
Tempelhof- Feld
14
Schöneberg
103
96 100 96a
Steglitz- 113
Zehlendorf 1
Spre
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115 96
11
101 96a
1
Adlershof
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WiSta
Adlershof
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1
Flächenumsatz Nachhaltig erzielte Durchschnitts Fertigstellungen
Teilmarkt in m² Mieten in €/m² mtl. mietpreis in 2022/2023
96a
101 96
burg
inkl. Eigennutzer nettokalt €/m² mtl. nettokalt in m²
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Ber
113
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117
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BER 105.600
7 MITTE 191.200 17,00 – 45,00 35,90 23.500
96a
101
8 SCHÖNEBERG 18.600 96 12,40 – 34,00 27,90 57.500
9 TIERGARTEN 94.000 17,00 – 40,00 32,70 113 59.500
10 WILMERSDORF 5.700 17,00 – 32,50 28,10 66.000
11 ADLERSHOF 101
19.400 13,20 – 18,00 16,80 20.000
12 PERIPHERIE-NORD 106.100 9,70 – 36,00 27,80 0
96
13 PERIPHERIE-OST 35.600 8,50 – 26,50 21,50 6.000
14 PERIPHERIE-SÜD 84.200 11,00 – 34,00 22,80 10
5.500
15 PERIPHERIE-WEST 43.700 13,50 – 25,50 19,80 156.900
16 REINICKENDORF 10 16.200 10 7,80 – 23,80 19,40 10.200
179
13
GESAMT 101
810.000 7,80 – 50,00 29,30 907.400
96
www.grossmann-berger.de | Seite 6Gewerbe | Bürovermietung
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Kompetente Beratung
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Glossar
Definitionen Büromarkt
Flächenumsatz: Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des Bildnachweis:
betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich Titel: Parkside Office Gallery; Seite 2: Atrium TwoTowers; Seite 3: Visualisierung
selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Sachsendamm 63/64; Seite 5: Frankfurter Allee 206; © Johs. Reese Immobilien Con-
Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als sulting; alle Info-Grafiken: Grossmann & Berger Research
Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung
der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich
Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient aus-
einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den ab- schließlich der allgemeinen Information unserer Kunden.
gelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar.
Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Grossmann & Berger GmbH • Potsdamer Platz 9 • D -10117 Berlin
Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit Tel.: +49 (0) 30/202 953 -20 • Fax: +49 (0) 30/202 953 -25
der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei berlin@ grossmann-berger.de • www.grossmann-berger.de
den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Björn Holzwarth, Sandra Ludwig,
Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten Holger Michaelis, Lars Seidel
beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann
Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866
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