Marktbericht - 2021/Q1-2 Hamburg und Umland - Grossmann & Berger
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Marktbericht Gewerbe | Industrie & Logistik 2021/Q1–2 Hamburg und Umland
Gewerbe | Industrie & Logistik
Hamburg und Umland 2021/Q1–2
Key Facts Industrie & Logistik
340.000 m² | +100,0 % ggü. Vorjahr
11 % | -14,0 % -Pkt. ggü. Vorjahr
6,40 €/m² | +1,6 % ggü. Vorjahr
5,20 €/m² | +2,0 % ggü. Vorjahr
3,8 % | -0,4 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Flächenumsatz Eigennutzerquote Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Nettospitzenrendite
„Die Unternehmen in Hamburg und Umland haben an Pla- Vor allem die Großabschlüsse trugen maßgeblich zu dem
nungssicherheit gewonnen und sind dadurch deutlich opti- hohen Flächenumsatz bei. Während 44 % des Flächenum-
mistischer und abschlussfreudiger als vor einem Jahr. Viele satzes (2020/Q2: 35 %) auf Verträge über 10.000 m² ent-
Verhandlungen, die während der unsicheren Corona-Lage fielen, bildete das Segment 5.001 bis 10.000 m² mit 33 %
pausierten, wurden zwischenzeitlich wiederaufgenommen (2020/Q2: 23 %) die zweitstärkste Größenklasse. Großvo-
und zwischen April und Juni finalisiert.“ lumige Verträge machten damit mehr als drei Viertel des ge-
Felix Krumreich | Immobilienberater Industrie & Logistik samten Flächenumsatzes aus (261.000 m²). Mit einem Anteil
von 12 % und einem Umsatz von rund 42.000 m² folgte die
Größenklasse zwischen 1.001 und 3.000 m² auf dem dritten
Flächenumsatz Platz, erreichte allerdings mit 20 die meisten Verträge im 1.
Verdopplung des Flächenumsatzes Halbjahr 2021.
Als wolle der Markt für Industrie- und Logistikflächen
Hamburg und Umland nach längerem Dornröschenschlaf
ein Zeichen setzen – so lässt sich die Verdopplung des Flä-
chenumsatzes auf 340.000 m² am Ende des 1. Halbjahres Flächenumsatz
2021 innerhalb eines Jahres zusammenfassen. Nur im ab- 2017-2021/Q1–2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer
soluten Ausnahmejahr 2011 wurde in einem 2. Quartal mit
235.000 m² mehr Fläche angemietet oder eigengenutzt als 10-Jahres-Mittel (2011–2020):
ca. 521.300 m²
zehn Jahre später mit 205.000 m². Viele Verhandlungen, die
während der unsicheren Corona-Lage pausierten, wurden
zwischenzeitlich wiederaufgenommen und zwischen April Prognose
und Juni finalisiert. Zudem gab es 23 Verträge mit Volumina
über 5.000 m². Vor einem Jahr, während des Corona-Früh-
jahrs, waren es zu diesem Zeitpunkt gerade mal sieben. Ins-
gesamt stieg die Zahl der Verträge von 49 auf 59 um 20 %.
Angesichts einer Eigennutzer-Quote von 11 % war der Ver- Q1-2
mietungsumsatz mit 302.600 m² sehr hoch. Im letzten Ei- 450 470 355 480 340
gennutzer-geprägten Jahr 2020 betrug der Anteil dieser zum
2017 2018 2019 2020 2021
Ende des 1. Halbjahres 25 %.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 2
Gewerbe | Industrie & Logistik
Hamburg und Umland 2021/Q1–2
Ausgewählte TOP-Abschlüsse
2021/Q1–2
1. Riess Ambiente
Kirchenweg 12 | Nützen (Umland Nord-West) | ca. 37.700 m²
2. Greiwing logistics for you
Vollhöfner Weiden 19 | Hamburg Süd | ca. 29.200 m²
3. Vertraulich
Otto-Lilienthal-Straße 1a-d | Wenzendorf (Umland Süd-West) | ca. 15.500 m²
4. Boeing Distribution Services
Rudolf-Diesel-Straße 11-13 | Henstedt-Ulzburg (Umland Nord-West) | ca. 15.400 m²
5. Heinrich Dehn Internationale Spedition
Bredowstraße 6 | Hamburg Ost | ca. 15.300 m²
Flächenumsatz Als größter Abschluss des 1. Halbjahres kam im. 2. Quartal der
2021/Q1–2 | in 1.000 m² | nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Mietvertrag von Riess Ambiente hinzu. Der Projektentwickler
Panattoni entwickelt für den Hamburger Onlinehändler für
Flächenumsatz
Designmöbel in Nützen bei Kaltenkirchen (Kirchenweg 12,
Vertragsanzahl
Umland Nord-Ost) zwei Hallen mit einer Fläche von rund
37.700 m² und rund 3.750 m² Bürofläche. Als weiterer Groß-
abschluss folgte auf Platz zwei der Mietvertrag von Greiwing
logistics for you in den Vollhöfner Weiden 19 (Hamburg Süd)
mit einer Hallenfläche von rund 29.200 m² ebenfalls im 2.
Quartal.
Der Flächenumsatz verteilte sich anders als vor einem
10 20 6 15 8 Jahr relativ homogen auf die drei gefragtesten Teilmärkte:
Hamburg Ost verbuchte einen Anteil von 30 % (101.900 m²)
3%
11 12% 8% 33% 44% und nahm damit den ersten Platz im Teilmarkt-Ranking ein.
42 26 113 148 Größter Abschluss des Teilmarkts blieb die Anmietung des
bis bis bis bis ab Spediteurs Heinrich Dehn in der Bredowstraße 6 mit rund
1.000 3.000 5.000 10.000 10.001 15.300 m² Hallenfläche aus dem 1. Quartal. Die Teilmärkte
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Umland Nord-West und Hamburg Süd lagen mit 24 %
(82.600 m²) bzw. 22 % (73.800 m²) nahezu gleichauf auf
Platz zwei und drei. Auch für diese Verteilung waren die zwei
neuen größten Abschlüsse Riess Ambiente und Greiwing aus-
Flächenumsatz schlaggebend. Der Umlandanteil am Flächenumsatz vergrö-
2021/Q1–2 | nach Branchen ßerte sich weiter deutlich von 33 auf nun 44 %.
Unverändert verglichen mit dem Vorjahreszeitraum be-
Andere
stimmten die Logistiker und Spediteure auch Ende des 1.
Produktion/ 4%
Industrie/
Halbjahres die Marktaktivitäten. Sie bauten ihren Anteil am
Handwerk 15% Flächenumsatz von 42 auf 55 % (186.700 m²) aus. Sechs der
acht Großabschlüsse über 10.000 m² sind dieser Branche
zuzuordnen. Angesichts des Riess-Ambiente-Abschlusses
verdrängte die Handelsbranche mit einem Anteil von 26 %
55%
Logistik/ (87.000 m²) die Branche Produktion/Industrie/Handwerk
Spedition
mit 15 % (49.600 m²) als zweitgrößten Flächenabnehmer.
Handel 26% In die Branche fällt der Mietvertrag von Boeing Distribution
Services mit rund 15.400 m² Hallenfläche in der Rudolf-Die-
sel-Straße 11-13 in Henstedt-Ulzburg (Umland Nord-West)
aus dem 1. Quartal.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 3Gewerbe | Industrie & Logistik
Hamburg und Umland 2021/Q1–2
Mieten
Moderater Anstieg
Sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmiete stiegen im
Flächenumsatz Vorjahresvergleich erneut leicht an. Die Spitzenmiete kletterte
2021/Q1–2 | in 1.000 m² | nach Mietpreis und Anzahl Mietverträge um 2 % auf 6,40 €/m²/Monat, die Durchschnittsmiete um 2 %
auf 5,20 €/m²/Monat. Verglichen mit dem Vorquartal blieben
Flächenumsatz
beide Werte allerdings unverändert. Die Durchschnittsmiete lag
Vertragsanzahl
für das Stadtgebiet bei 5,70 €/m²/Monat, für das Umland bei
4,90 €/m²/Monat.
Bezogen auf den Flächenumsatz setzten sich die Mietpreis-
segmente über 5,51 €/m²/Monat und zwischen 4,51 und
5,00 €/m²/Monat mit Anteilen in Höhe von 34 % und 31 % im
Vergleich zu den anderen Segmenten deutlich ab. Die meisten
Abschlüsse (23) wurden allerdings im teuersten Segment über
2 6 8 2 23 13 4
5,51 €/m²/Monat getätigt.
5%
3% 16
6% 11% 34% 31% 11%
Investment
10
22 36 114 104 37
bis 4,01 € - 4,51 € 5,01 € ab Eigen-
nutzer
k.A. Renditen weiterhin im Sinkflug
4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 5,51 €
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 250 Mio. €
und einem Anteil von knapp 23 % am gesamten Hamburger
Volumen erreichte die Assetklasse Logistik/Industrie hinter
Spitzen- und Durchschnittsmieten den Büroimmobilien den zweiten Platz im Ranking der Asset-
2017–2021/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt klassen. Insgesamt wurden elf Logistik- und Industrieobjekte
in Hamburg im 1. Halbjahr gehandelt. Im 1. Halbjahr 2020 lag
das Transaktionsvolumen bei lediglich 11 Mio. € für vier veräu-
ßerte Objekte. Ausschlaggebend für das hohe Volumen war vor
6,30 6,40 6,40
Spitzenmiete allem die größte Transaktion des 1. Halbjahres: Das Logistik-
6,00
5,80 zentrum „Spectrum“ (Amandus-Stubbe-Straße 10, Hamburg
Ost) wurde im Zuge einer Sale-and-Lease-Back Transaktion
für rund 189 Mio. € von Fiege Deutschland an die DWS Group
5,10 5,20 5,20 veräußert. Zweitgrößte Transaktion war der Verkauf einer Lo-
4,90 5,00
gistikimmobilie in Harburg (Seevestraße 1, Harburg) von Pro-
Durchschnittsmiete
logis an Aroundtown für etwa 22 Mio. €. Die restlichen Transak-
tionen lagen im Bereich unter 10 Mio. € je Objekt.
2017/Q4 2018/Q4 2019/Q4 2020/Q4 2021/Q2 Noch größer als bei Core-Büro-Objekten zeigt sich der Druck
Quelle: Grossmann & Berger GmbH auf das Asset der Logistik/Industrie-Immobilien. Die hohe
Nachfrage der Investoren in diesem Segment sorgte für ein
weiteres Absinken der Spitzenrendite auf 3,80 % und damit um
Spitzenrenditen -0,4 %-Punkte im Vorjahresvergleich, was einen neuen Tiefst-
2017–2021/Q2 | Nettoanfangsrendite | in % stand in dieser Assetklasse bedeutet.
Industrie/Logistik
Ausblick
4,60 4,50
4,25 Rekordergebnis greifbar
4,00
3,80
Das überragende Halbjahresergebnis lässt auf einen weiteren
Bürohäuser
positiven Jahresverlauf hoffen. Ein Flächenumsatz in Höhe des
2,90 2,80 2,80 2,80 10-Jahres-Mittels von rund 520.000 m² scheint mehr als re-
2,70
alistisch. Vorausgesetzt das Pandemiegeschehen löst auf-
2,90
Geschäftshäuser 2,70 2,70 2,70 2,60 grund einer Herbst- und Winterwelle keinen erneuten Ein-
schränkungen aus, könnte sogar ein neues Rekordergebnis
2017/Q4 2018/Q4 2019/Q4 2020/Q4 2021/Q2
erzielt werden.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 4Gewerbe | Industrie & Logistik
Hamburg und Umland 2021/Q1–2
Industrie- und Logistik-Teilmärkte Hamburg und Umland im Überblick
Hohenfelde Kaltenkirchen Sievershütten Groß Niendorf
2021/Q1–2 Lutzhorn 21
Reinfeld
Bad Oldesloe
7
Horst
Itzstedt
23 Sülfeld
Langeln 1
Nahe
Barmstedt
Henstedt-Ulzburg
Westerau
Pölitz
Elmshorn Hemdingen Elmenhorst
Beyren Kayhude
Bargteheide Umland
Tangstedt Nord-Ost
Ellerhop
Quickborn Wohlsdorf-
Umland
Ohlstedt
Steinburg
Nord-West Duvenstedt
Ammersbek
Tornesch Norderstedt
1
Todendorf
Uetersen Lemsahl-
Mellingstedt
Tangstedt Schönberg
Moorrege 7 Bergstedt Ahrensburg
Pinneberg 23
Poppen- Hoisdorf
Langenhorn büttel
Hummels-
Rellingen
Hamburg büttel
Sasel
Volksdorf Großhansdorf
Lütjensee
Ellerbek
Nord- Wellingsbüttel
Hamburg
Halstenbek
Schnellsen West Fuhlsbüttel
Nord-Ost
Niendorf Ohlsdorf
Holm
Rahlstedt
Groß- Steils- Bramfeld
Hettlingen Schenefeld
Eidelstedt
borstel hoop Farmsen- Großensee Trittau
Alsterdorf Berne
Stapelfeld
Rissen
Hamfelde
Lurup Eppen- Winterhude
Lokstedt
dorf Barmbek-
Stellingen Nord Tonndorf 1 Linau
Sülldorf Hoheluft
West Ost Barmbek- Dulsberg
Iserbrook Osdorf Bahrenfeld
Harveste- Süd Wandsbek Barsbüttel
Wedel Hamburg Eimsbüttel hude
Altona- Stern- Rother-
Uhlen-
horst
Eilbek Marienthal
Jenfeld
24
Witzhave
Kasseburg
West
Groß- 24
Blankenese Flottbek Nord baum Hohen-
schanze felde Hamm
St.
Otten- St. Pauli Borg- -Nord
Nienstedten Georg Horn
sen felde -Mitte
Othmarschen Altona- Neustadt HH- Billstedt
Süd Altstadt Hammer- -Süd Glinde
brook
Hafencity Oststeinbek
Cranz Rothen-
Jork Steinwerder Kleiner burgsort
Grasbrook Billbrook
Finkenwerder Aumühle
Veddel
1
26 Lohbrügge Reinbek Schwarzenbek
Umland Ost
Francop Altenwerder Moorfleet
Neuenfelde
Wilhelmsburg
Billwerder
Spaden- Wentorf
Moorburg land Taten- Bergedorf
berg Allermöhe
Neugraben- Amt Hohe
Fischbek 25
7 Elbgeest
Hausbruch
Buxtehude Hamburg Heimfeld
Reitbrook
Neu
Wulmstorf Süd Harburg Neuland Ochsenwerder
Neuengamme
Curslack
1
Eißendorf Gut Moor
Wilstorf Geesthacht
Rosengarten Altengamme Gülzow
Apensen Langen- Rönne-
Marmstorf
beck burg
Kirchwerder Hamburg
Ost
Sinstorf
Elstorf
Umland Drage
Marschacht
Süd-West 261
7
Tespe
Stelle
Mienenbüttel
1 Seevetal
39
Umland Arlenburg
Helmstorf Winsen (Luhe)
Süd-Ost
Wenzendorf
1 Barum
Bendestorf
Wittorf
Buchholz
Heidenau Hamfelde Radbruch
39
Jesteburg
Linau
Durchschnitts-
Flächenumsatz Veränderung
Garstedt
Anteil 7
Anzahl Anteil mietpreis
Adendorf
Teilmarkt Tostedt in m² inkl. zum Vorjahr
in % Verträge Vögelsen in % in €/m² mtl.
Eigennutzer in % Vierhöfen
nettokalt
Hanstedt
Kasseburg
1 Hamburg West 7.500 2 +436 2 4
Lüneburg
6,50
Garlstorf
2 Hamburg Nord-West Welle
4.100 1 +86 3 5 6,50
3 Hamburg Nord-Ost 2.700 1 -75 2 4 6,00
4 Hamburg Ost 101.900 30 +250 17 29 5,60
5 Hamburg Süd 73.800 22 +6 6 11 5,60
Hamburg Gesamt 190.000 56 +68 31 52 5,70
6 Umland Nord-West 82.600 24 +478 14 23 5,20
7 Umland Nord-Ost 11.900 4 +45 3 5 5,00
8 Umland Ost 6.800 2 -9 5 9 5,50
9 Umland Süd-Ost 6.500 2 +41 1 2 5,50
10 Umland Süd-West 42.200 12 +91 5 9 4,50
Umland Gesamt 150.000 44 +165 28 48 4,90
Gesamt 340.000 100 +100 59 100 5,20
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Hamburg und Umland 2021/Q1–2
Kompetente Beratung
Service und Kontakt
V. l. n. r.: Felix Krumreich | Fiona Thiel (Assistentin) | Nico Beckmann | Bertram Schubert (nicht im Bild)
Was können wir für Sie tun? Nico Beckmann | Immobilienberater
Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Be- Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 530
standteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann Mail: n.beckmann@grossmann-berger.de
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Glossar
Definitionen Industrie- und Logistikmarkt
Flächenumsatz: Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise
betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des
sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der
des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transak-
nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur tionen werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt.
Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G).
Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit
einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den
Bildnachweis:
abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Titel, Seite 2: © shutterstock
Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden
Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese
die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Mo- basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allge-
meinen Information unserer Kunden.
naten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert
berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Grossmann & Berger GmbH | Bleichenbrücke 9 (Stadthöfe) | 20354 Hamburg
Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 | Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36
Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die
info@grossmann-berger.de | www.grossmann-berger.de
für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie
Vertretungsberechtigte Geschäftsführung:
mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird
Andreas Rehberg (Sprecher), Björn Holzwarth, Sandra Ludwig, Holger Michaelis, Lars Seidel
als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmie- Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann
Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866
teinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Net-
tokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage).
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