Marktreport 2020/2021 Berlin Industrie und Logistik Industrial and Logistics - Engel ...
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Marktreport 2020/2021 · Berlin Industrie und Logistik · Industrial and Logistics
BERLIN
471.000 m² 5,90 EUR/m² 7,50 EUR/m² 210.000 m²
Flächenumsatz Durchschnittsmiete Spitzenmiete Neubau/Fertigstellung
Take-up Average rent Prime rent Building completions
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Preise und Mieten auf Rekordniveau Prices and rents at record level
Berlin bleibt auch 2021 einer der gefragtesten Standorte In 2021, Berlin will again remain one of the locations
für Logistik- und Industrieimmobilien Deutschlands – with the most demand for logistics and industrial proper-
für Selbstnutzer und Investoren. Daran änderten auch die ties in Germany – for owner-occupiers and investors. The
wirtschaftlichen Schwierigkeiten im Zuge der Coro- economic difficulties in the wake of the coronavirus pan-
na-Pandemie nichts. Neben dem breit gefächerten Fach- demic did not change this. In addition to the diverse pool
kräftepool und der hervorragenden Infrastruktur über- of skilled workers and the excellent infrastructure, many
zeugt der große Absatzmarkt der Hauptstadt viele Unter- companies are convinced by the capital’s large market. In
nehmen. Zudem verstärken die vielfältigen Vernetzungs- addition, the diverse networking and cooperation oppor-
und Kooperationsmöglichkeiten mit nationalen und tunities with national and international companies boost
internationalen Unternehmen die Flächennachfrage. Mit the demand for space. At around 471,000 m², take-up in
rund 471.000 m² konnte der Flächenumsatz im Jahr 2020 2020 did not reach the record level of the previous year
das Rekord-Vorjahr (510.000 m²) zwar nicht erreichen, (510,000 m²), but it did exceed the five-year average by
übertraf jedoch den Fünf-Jahres-Durchschnitt um 4,6 %. 4.6 % in the long-term. However, the extremely scarce
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage
Take-up Take-up - location
450 – 480
600 Spandau* 9
510
Treptow-Köpenick* 6
471
in Tsd. m 2/in thousand sqm
448
Steglitz-Zehlendorf* 4
420
402
450 39
Charlottenburg-Wilmersdorf* 4
248
Neukölln* 3
189
318
300 Sonstige Stadtbezirke* 13
260
Umland Süd 41
150 Umland West 9
262
259
61
160
6
153
Umland Nord
Umland Ost 4
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021* 0 20 40 60
1. Hj. 2. Hj. * Prognosespanne/Forecast in Prozent/in percent
5-Jahres-Durchschnitt: 450.000 m2 / 5-year-average: 450,000 sqm Jahr 2020/Year 2020 * Berliner Stadtbezirk
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie und Logistik Marktreport 2020/2021 · BerlinFlächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Miete/Eigennutzer*
Take-up - sector Take-up - rental/owner-occupier
Sonstige (18 %) Eigennutzer (2 %)
Miete/Neubau (11 %)
Transport,
Handel (12 %) Logistik (42 %)
Miete/Bestand (87 %)
Produktion, Gewerbe,
Industrie (28 %)
* Jahr 2020/Year 2020 * Jahr 2020/Year 2020
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Dennoch begrenzt die extreme Angebotsknappheit, supply, especially of small spaces, continues to limit
besonders von kleinteiligen Flächen, weiterhin die market dynamism. This was recently reflected in more or
Marktdynamik. Dies spiegelte sich zuletzt in einer prak- less full occupancy within the city limits as well as in
tischen Vollvermietung innerhalb der Stadtgrenzen sowie rents and purchase prices, some of which rose signifi-
in teils deutlich angestiegenen Miet- und Kaufpreisen cantly. One-off effects, such as the increased demand for
wider. Sondereffekte, wie die erhöhte Nachfrage nach short and flexible rental agreements due to the economic
kurzen und flexiblen Mietverträgen aufgrund der wirt- uncertainties, boosted the price trends. With peak rents of
schaftlichen Unsicherheiten, verstärkten die Preisdyna- around 7.50 euros/m², the highest rents were again achie-
mik. Mit Spitzenmieten von rund 7,50 EUR/m² wurden ved along the city’s motorway. As a result of the rise in
die höchsten Mietpreise erneut entlang der Stadtautobahn rent prices, many companies are once again starting to
erzielt. Für viele Unternehmen rücken infolge des gestie- focus on more modest locations such as Marzahn, Lich-
genen Mietpreisniveaus auch einfachere Lagen wie Mar- tenberg or Köpenick as well as well-connected surroun-
zahn, Lichtenberg oder Köpenick sowie gut angebundene ding areas. Speculative new construction projects are
Umlandregionen in den Fokus. Spekulative Neubaupro- usually quickly absorbed by the high demand. Brown-
jekte werden in der Regel schnell von der hohen Nach- field and conversion potential with suitable building
frage absorbiert. Brownfield- und Konversions-Potenzi- rights is also steadily on the decline in Berlin, which
ale mit geeignetem Baurecht werden in Berlin zudem further extends the waiting periods. The uncertainties in
Bedeutende Flächenumsätze
Significant transactions
Quartal Quarter Nutzer User Fläche (m²) Space (m²) Umsatzart Transaction type Lage Area
Q3 CEVA Logistics 55.000 Miete (Bestand) Umland Süd
Q1 REWE Markt GmbH 20.000 Miete (Bestand) Umland Nord
Q4 Rhenus SE & Co. KG 17.300 Miete (Neubau) Umland Ost
Q3 Gestamp Umformtechnik GmbH 15.000 Miete (Bestand) Umland Süd
Vivantes –
Q1 Netzwerk für Gesundheit GmbH 13.750 Miete (Bestand) Spandau
Q4 Stadler Pankow GmbH 12.700 Miete (Bestand) Umland West
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercialstetig weniger, was die Vorlaufzeiten weiter verlängert. the hotel and retail investment classes as well as the lack
Unsicherheiten in anderen Anlageklassen, insbesondere of investment alternatives have recently prompted more
Hotel und Retail, sowie mangelnde Anlagealternativen institutional investors to expand their portfolios with
veranlassten zuletzt vermehrt institutionelle Anleger, ihre logistics and industrial properties. Owner-occupiers have
Portfolios mit Logistik- und Industrieimmobilien aufzu- increasingly used this to realise profits from the recent
stocken. Dies nutzten Eigennutzer zuletzt, um mit Sale- increase in value with sale-and-leasebacks and to secure
&-Lease-Back-Verkäufen Gewinnmitnahmen der jüngs- liquidity and development options.
ten Wertsteigerung zu realisieren und sich Liquidität und
Entwicklungsoptionen zu sichern. Small spaces remain the mainstay
of the take-up
Kleine Flächen stützen Flächenumsatz
With a share of only 12 % of take-up, the traditionally
Mit einem Anteil von lediglich 12 % am Flächenumsatz high-turnover retail sector in the capital had a relatively
verzeichnete der in der Hauptstadt traditionell umsatz- weak year in 2020. On the one hand, this is due to the
starke Handel 2020 ein verhältnismäßig schwaches Jahr. lack of major deals, and on the other hand, many retailers
Zum einen gab es kaum Großabschlüsse. Zum anderen in the online business had to draw on logistics service
mussten viele Händler aufgrund des geringen Angebots providers due to the sudden developments. At around
im Online-Geschäft infolge der plötzlichen Entwicklun- 270,000 m², they accrued a record take-up in 2020. The
gen auf Logistik-Dienstleister zurückgreifen. Diese rental of CEVA Logistics in the Logistik-Center Ber-
erzielten 2020 mit rund 217.000 m² einen Rekord-Flä- lin-Süd also accounted for by far the biggest single
chenumsatz. Mit der Anmietung von CEVA Logistics im take-up (55,000 m²) in the logistics/transport sector. The
Logistik Center Berlin-Süd entfiel der mit Abstand größte signed contract was also partly responsible for the south-
Einzelumsatz (55.000 m²) ebenso auf den Bereich Logis- ern environs topping the regional distribution for the sev-
tik/Transport. Der Abschluss war ebenfalls dafür mitver- enth year in a row, with a share of 41 %. Although a total
antwortlich, dass das südliche Umland mit einem Anteil of 61 % of the take-up in 2020 was generated in the out-
von 41 % zum siebten Mal in Folge den Spitzenplatz der lying districts. Nevertheless, the importance of smaller
regionalen Verteilung einnahm. Insgesamt wurden 2020 spaces also remains high. 97 closings were made for
61 % des Flächenumsatzes in den Außenbezirken umge- spaces smaller than 2,000 m². Although this is 13 % less
setzt. Dennoch bleibt auch die Bedeutung der kleineren than in the record previous year, it is 26 % and 41% more
Flächen hoch. 97 Abschlüsse entfielen auf Flächen klei- than in 2018 and 2017 respectively. 76 % of these sales
ner als 2.000 m². Das sind zwar 13 % weniger als im were in the Berlin municipal area.
Rekordvorjahr, jedoch 26 bzw. 41 % mehr als 2018 bzw.
2017. 76 % dieser Umsätze erfolgten im Stadtgebiet.
Flächenumsatz - Größenklassen* Neubauaktivität
Take-up - size categories (area) New construction activity
230
250
210
≤ 1.000 m2 (8 %)
206
in Tsd. m 2/in thousand sqm
≥ 15.001 m2 (20 %)
200
170
1.001–2.500 m2 (14 %)
160
136
10.001–15.000 m2 150
(14 %)
2.501– 5.000 m2 (20 %) 100
5.001–10.000 m2 (24 %) 50
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Jahr 2020/Year 2020
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie und Logistik Marktreport 2020/2021 · BerlinWeiterhin hohe Nachfrage A continued high demand
Engel & Völkers Commercial erwartet, dass der Nachfra- Engel & Völkers Commercial expects the excess demand
geüberhang nach Logistik- und Industrieflächen weiter for logistics and industrial space to continue in 2021 and
bestehen bleibt und sich die Vermarktungsdauer für the time to sale for small spaces in the metropolitan area
kleine Flächen im Stadtgebiet weiter reduzieren wird. to be further reduced. Tesla should stimulate the market
Tesla dürfte für Marktimpulse im östlichen Stadtgebiet in the eastern metropolitan area and surroundings. For
und Umland sorgen. Für 2021 prognostizieren wir einen 2021, we are forecasting a take-up above the five-year
Flächenumsatz über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. average.
Industrie- und Logistiklagen Berlin
Industrial and logistics areas in Berlin
Oranienburg Nach
© Engel & Völkers Commercial
Stettin
Nach
Hamburg B96 Umland Nord
A24
Bernau
Velten
A111
A11
Hennigsdorf
B96 B96a
A114
Reinickendorf Pankow
Ahrensfelde
Weißensee Hohenschön-
Brieselang hausen
Umland Ost
GVZ Berlin-West A10
Wedding
Wustermark Prenzlauer Berg
Spandau
Marzahn
B5 Mitte Hellersdorf
Tiergarten Friedrichshain
Charlottenburg B1/B5
Lichtenberg
A10 Kreuzberg
Schöneberg
Wilmersdorf A100
Umland West
A103 Köpenick
A115 Treptow
Zehlendorf Tempelhof Neukölln A113 Adlers-
Steglitz hof
B96a
B1 GVZ Berlin-Ost
Freienbrink
B101 A117
Potsdam
Nach
GVZ Berlin-Süd Berlin
Großbeeren Dresden
Mahlow Brandenburg
Airport
B96 A12
Wildau
Umland Süd
Nach
A13 Frankfurt/Oder
A10
Ludwigsfelde
Nach Hannover
A9 und Leipzig
Mietpreise nach Nutzungsart *
Berlin Umland
Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Nord Ost Süd West
Transport, Logistik 5,50 – 8,00 5,00 – 6,50 4,80 – 6,00 4,50 – 6,00 3,80 – 5,00 4,30 – 5,50 3,80 – 5,50
Produktion, Gewerbe 6,00 – 10,00 6,00 – 9,00 4,50 – 8,00 4,50 – 6,50 4,00 – 5,00 4,00 – 6,00 4,00 – 5,50
Quelle: Engel & Völkers Commercial * bezogen auf durchschnittl. Bestandsimmobilien; höhere Mieten für Neubauten oder besondere Ausstattungsmerkmale u. Lagen sind möglich
Industrie und Logistik Marktreport 2020/2021 · BerlinAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Januar 2021. All information in this market report has been researched with the greatest care, but no liability can be accepted for its completeness and accuracy. Reproduction of copyrighted content are only permitted with the consent of Engel & Völkers Commercial GmbH and the corresponding indication of source. Status of the information: January 2021. Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/berlincommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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