Marktwert-Einschätzung - on-geo GmbH
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Marktwert-Einschätzung
Wohnimmobilie / Einfamilienhaus (freistehend)
10318 Berlin, Honnefer Str. 3
Überreicht durch:
Auftraggeber (D)
Ansprechpartner: Dipl.-Ing. Michael May - GU § 6 BelWertV
Anschrift: Parsevalstr. 2, 99092 Erfurt
Telefon: +49 (0) 361 21 68 137
Mobil: +49 (0) 162 25 48 385
E-Mail: michael.may@on-geo.de
Internet: www.on-geo.de
Seite 1 von 40
Marktwert-Einschätzung
der Immobilie in
10318 Berlin, Honnefer Str. 3
Kunde: Max Mustermann
Kundennummer: Text zu Bank-ID.
Bundesland: Berlin
Wertermittlungsstichtag: 02.09.2020
Ihre 641.300 € bis 708.800 €
Immobilien-Preis-Einschätzung (Spanne entspricht ± 5,00 %)
Erbbaurecht unter Abzug der Erbbauzinsreallast
Ihre
690.700 € bis 763.400 €
Immobilien-Preis-Einschätzung (Spanne entspricht ± 5,00 %)
lastenfrei
Auftragsnummer 20-000134 Seite 2 von 40
Inhaltsverzeichnis
1 Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................................................ 4
2 Objektangaben ......................................................................................................................................... 6
3 Angaben aus Energieausweis .................................................................................................................. 8
4 Grundbuch ................................................................................................................................................ 9
5 Lasten außerhalb des Grundbuches ......................................................................................................11
6 Bodenwert ..............................................................................................................................................12
7 Marktwert-Einschätzung - sachwertorientiert .........................................................................................13
8 Erläuterungen zum Sachwert .................................................................................................................16
9 Marktwert-Einschätzung - vergleichswertorientiert ................................................................................17
10 Erläuterungen zum Vergleichswert ........................................................................................................18
11 Marktwert-Einschätzung - ertragswertorientiert .....................................................................................19
12 Erläuterungen zum Ertragswert ..............................................................................................................22
13 Erbbaurecht nach dem Münchener Verfahren .......................................................................................24
14 Zusammenfassung zum Erbbaurecht ....................................................................................................25
15 Erläuterungen zum Erbbaurecht ............................................................................................................26
16 Ergebnisübersicht ...................................................................................................................................27
17 Erläuterungen zu den Ausstattungsmerkmalen .....................................................................................28
18 Rechtliche Hinweise ...............................................................................................................................33
19 Unterlagenverzeichnis ............................................................................................................................34
20 Anlagenverzeichnis ................................................................................................................................35
21 Fotos .......................................................................................................................................................36
22 Anlagen ..................................................................................................................................................40
Auftragsnummer 20-000134 Seite 3 von 40
1 Abkürzungsverzeichnis Abt. Abteilung Anz. Anzahl BGF Bruttogrundfläche BKI Herstellungskosten nach Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern BNK Baunebenkosten BoG besondere Objektspezifische Grundstücksmerkmale BRI Bruttorauminhalt BRW Bodenrichtwert BV Bestandsverzeichnis des Grundbuchs BWK Bewirtschaftungskosten DG Dachgeschoss ebf erschließungsbeitrags-/kostenerstattungsbetragsfrei und abgabenpflichtig nach KGA ekf erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei ebpf erschließungsbeitrags-/kostenerstattungsbetragspflichtig und abgabenpflichtig nach KGA EBR Erbbaurecht EG Erdgeschoss Flst. Flurstück GA Gutachten GAA Gutachterausschuss für Grundstückswerte GB Grundbuch GF Geschossfläche i. S. BauNVO GFZ Geschossflächenzahl GND Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes GK Gefährdungsklasse GR Grundfläche Grdst. Grundstück GRZ Grundflächenzahl HK Herstellungskosten JReE Jahresreinertrag JRoE Jahresrohertrag Kap.-Zins Kapitalisierungszinssatz KG Kellergeschoss Lfz. Laufzeit LSZ / LSZins Liegenschaftszinssatz MAW Mietausfallwagnis MEA Miteigentumsanteile MWT Marktwert NBW Neubauwert NF / NUF Nutzfläche / Nutzungsfläche (DIN 277-2005/-2016) NGF / NRF Nettogrundfläche / Netto-Raumfläche (DIN 277-2005/-2016) NHK Normalherstellungskosten OG Obergeschoss ReE Reinertrag RND Restnutzungsdauer des Gebäudes RoE Rohertrag TE Teileigentum UG Untergeschoss WE Wohneinheit WF Wohnfläche WGFZ wertrelevante Geschossflächenzahl WNFl. Wohn-/Nutzfläche ZÜRS Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen Gesetzliche Grundlagen: BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung Auftragsnummer 20-000134 Seite 4 von 40
BGB Bürgerliches Gesetzbuch EnEV Energieeinsparverordnung ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung KAG Kommunalabgabegesetz LBO Landesbauordnung WEG Wohnungseigentumsgesetz Auftragsnummer 20-000134 Seite 5 von 40
2 Objektangaben
Objekt in 10318 Berlin, Honnefer Str. 3
Objekttyp Wohnimmobilie / Einfamilienhaus (freistehend)
Geschosse Erd- und Obergeschoss
Dach Flachdach
Unterkellerung unterkellert
Bauteil Anzahl Herstellungskosten
€
Besondere Bauteile Flachdachgaube 1 3.410
Terrasse 1 8.530
Wintergarten Leichtmetall 1 10.200
Bauweise Massivbauweise
Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen Silber (vom 21.05.2015)
Energieausweis Eigener Text zum Energieausweis.
Ausstattung mittel (3,31)
Objektzustand sehr gut
Wohnfläche 155 m²
BGF 291 m² (berechnet)
Grundstücksfläche 655 m²
Baujahr 2015
Fiktives Baujahr (nach Modernisierung) 2015
Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre
Voraussichtliche Restnutzungsdauer 65 Jahre
Modernisierungen durchgeführt ja
Modernisierungsmaßnahme Umfang Modernisierungsjahr
Modernisierung von Bädern umfassend 2020
Modernisierungsgrad einfach (2 Punkte)
Kaufpreis 890.000 € (5.460 €/m²) vom 22.04.2020
Garage (massiv, hochwertig) (1), Stellplatz (außen) (1),
Garagen/Stellplätze
Stellplatz (Tiefgarage) (1), Doppelgarage (massiv) (1)
Einliegerwohnung vorhanden nein
Nebengebäude Geräteschuppen (Baujahr 2017, 8 m² WNFl.)
Erbbaurecht Restlaufzeit 53,06 Jahre, Erbbauzins 1.800,00 €/Jahr
Auftragsnummer 20-000134 Seite 6 von 40
Verwendung Eigennutzung
Vermietbarkeit gut
Verwertbarkeit gut
Drittverwendungsfähigkeit gut
Hochwasser (ZÜRS) GK 1 - sehr geringe Gefährdung
Objektspezifische Besonderheiten Eigener Text zu objektspezifischen Besonderheiten.
Positive Objekteigenschaften Eigener Text zu positiven Objekteigenschaften.
Negative Objekteigenschaften Eigener Text zu negativen Objekteigenschaften.
Lageeinschätzung: unterdurchschnittlich
Lagespezifische Besonderheiten
Eigener Text zu lagespezifischen Besonderheiten.
2.1 Erläuterungen zu den Objektangaben
Brutto-Grundfläche – BGF
Die Brutto-Grundfläche (BGF) sind sämtliche Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen eines Bau-
werks (DIN 277-2016) bzw. die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks
(DIN 277-2005) und deren konstruktive Umschließung. Ist die BGF nicht aus den Unterlagen, welche für die
Marktwertermittlung vorgelegt wurden ersichtlich, kann diese geschätzt werden. Die BGF ist hierbei stets grö-
ßer als die Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFl.).
Gesamtnutzungsdauer – GND
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist eine für verschiedene Arten von baulichen Anlagen festgelegte Modell-
größe in Jahren. Sie gibt an, wie lange bauliche Anlagen ab Fertigstellung wirtschaftlich genutzt werden kön-
nen und ist Voraussetzung für die Ermittlung der Restnutzungsdauer (RND).
Restnutzungsdauer – RND
Die Restnutzungsdauer (RND) ist eine Modellgröße für die Anzahl der Jahre, in denen bauliche Anlagen vo-
raussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Gemäß der für die Ausstattung der baulichen Anla-
gen definierten Gesamtnutzungsdauern (GND), ergibt sich die RND aus der GND abzüglich des Alters der
baulichen Anlagen am Wertermittlungs- bzw. Qualitätsstichtag. Die RND der baulichen Anlagen kann durch
Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden.
Auftragsnummer 20-000134 Seite 7 von 403 Angaben aus Energieausweis
Energieverbrauchsausweis nach EnEV 2014 für Wohngebäude, gültig bis 20.05.2025
Endenergieverbrauch 80,0 kWh/(m²·a)
Primärenergieverbrauch 110,0 kWh/(m²·a)
Gebäudenutzfläche 155 m²
Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser Stadtgas
Effizienzklasse C
Text.
A+ A B C D E F G H
3.1 Erläuterungen zum Energieausweis
Energiebedarfsausweis
Der Energiebedarfsausweis ist i. d. R. bei der Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden auszu-
stellen. Hierbei beinhaltet dieser Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes durch die Be-rechnung
des Energiebedarfs (Primär- und Endenergiebedarf) und unter Annahme von standardisierten Randbedingun-
gen. Bei Wohngebäuden dient die energetische Gebäudenutzfläche, welche sich von der all-gemeinen Wohn-
flächenangabe unterscheidet als Bezugsfläche und bei Nichtwohngebäuden dient die Netto-grundfläche als
Bezugsfläche. Die Angaben im Energie(-bedarfs)ausweis beziehen sich auf das gesamte Wohn- bzw. Nicht-
wohngebäude oder deren bezeichneten Gebäudeteile und dienen einem überschlägigen Vergleich mit ande-
ren Gebäuden.
Energieverbrauchsausweis
Der Energieverbrauchsausweis ist i. d. R bei Bestandsgebäuden auszustellen. Hierbei beinhaltet dieser An-
gaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes durch die Auswertung des Energieverbrauchs (End-ener-
gieverbrauch). Bei Wohngebäuden dient die energetische Gebäudenutzfläche, welche sich von der allgemei-
nen Wohnflächenangabe unterscheidet als Bezugsfläche und bei Nichtwohngebäuden dient die Nettogrund-
fläche als Bezugsfläche. Die Angaben im Energie(-verbrauchs)ausweis beziehen sich auf das gesamte Wohn-
bzw. Nichtwohngebäude oder deren bezeichneten Gebäudeteile und dienen einem über-schlägigen Vergleich
mit anderen Gebäuden.
Auftragsnummer 20-000134 Seite 8 von 404 Grundbuch
Auszug vom: 20.05.2020
Amtsgericht: Berlin
Grundbuch von: Karlshorst
Bestandsverzeichnis
Band Blatt Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück(e) Fläche
BV m²
1 2 Karlshorst 3 4/10 655,00
Gesamtfläche: 655,00 m²
Abteilung I
Eigentümer: Max Mustermann, geb. am 16.11.1976
Abteilung II
Band/ Lfd. Nr. Flurstück Eintragung Bemerkung Wert
Blatt Abt. II BV €
1 1 2 4/10 Grunddienstbarkeit: Kabel-/Ka- Text. 2.500
nalrecht, Text.
1 2 2 4/10 beschränkte persönliche Dienst- Text. 10.800
barkeit: Dauerwohnrecht/-nut-
zungsrecht nach WEG, Text.
1 3 2 4/10 Sonstiges, Text. Text. 5.000
1 4 2 4/10 Erbbauzinsreallast 33.590
Auftragsnummer 20-000134 Seite 9 von 404.1 Wert der Lasten und Beschränkungen
Abteilung II Lfd. Nr. 4 (Erbbauzinsreallast) 33.590 €
Erbbauzins/Rate: 150,00 € Raten/Jahr: 12
Erbbauzins/Jahr: 1.800,00 € Zwangsversteigerungsfest: Nein
Laufzeit bis: 23.09.2073 Restlaufzeit: 53,06 Jahre
Kap.-zinssatz: 5,00 % Barwertfaktor: 223,9303
Abteilung II Lfd. Nr. 1 (Kabel-/Kanalrecht) 2.500 €
Pauschalansatz: 2.500 €
Text.
Abteilung II Lfd. Nr. 2 (Dauerwohnrecht/-nutzungsrecht nach 10.800 €
WEG)
Barwertberechnung: 10.800 €
Betrag/Jahr 1.000,00 € Zahlweise: vorschüssig
Zinssatz: 4,50 % Barwertfaktor: 10,7997
Berechnung als lebenslängliche Rente nach Sterbetafel Deutschland 2016/2018 für:
1. Person: 2. Person:
Name: Name Person 1 Name Person 2
Geburtsdatum: 12.06.1944 09.09.1942
Alter: 76 Jahre 78 Jahre
Geschlecht: weiblich männlich
Lebenserwartung: 13 Jahre 10 Jahre
(verbunden auf letztes Leben)
Abteilung II Lfd. Nr. 3 (Sonstiges) 5.000 €
prozentualer Ansatz: 2,00 % vom alternativen Wert (250.000 €) 5.000 €
Text.
4.2 Erläuterungen zum Grundbuch
Eigener Text zu Erläuterungen (Grundbuch).
Bestandsverzeichnis
Das Bestandsverzeichnis im Grundbuch dient der tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks. Die Be-
zeichnung der Grundstücke erfolgt nach den Angaben des Liegenschaftskatasters, welches das amtliche Ver-
zeichnis der Grundstücke darstellt.
Abteilung I – Eigentümer
Gegenstand der ersten Abteilung (Abt. I) des Grundbuches sind die Eigentumsverhältnisse. Als Eigentümer
können auch mehrere Eigentümer eingetragen sein, wenn Miteigentum bzw. Gesamthandeigentum besteht.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Gegenstand der zweiten Abteilung (Abt. II) des Grundbuches sind sämtliche Belastungen des Grundstücks
(Lasten und Beschränkungen) mit Ausnahme der Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Renten-
schulden). Lasten und Beschränkungen können Erbbaurechte, Grunddienstbarkeiten, persönlich beschrän-
kte Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, öffentliche Lasten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Vormerkungen, Wider-
sprüche sowie Verfügungsbeschränkungen sein und führen zu einer Minderung des Marktwertes.
Auftragsnummer 20-000134 Seite 10 von 405 Lasten außerhalb des Grundbuches 5.1 Erläuterungen zu Baulasten Baulastenverzeichnis: Keine Baulasten Baulastenauskunft vom: 20.05.2020 Eigener Text zu Erläuterungen zu Baulasten. Baulasten Baulasten sind freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Überlassen verpflichten. 5.2 Altlasten/Kontaminierung Eigener Text zu Altlasten/ Kontaminierung. Altlasten Altlasten sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagerte worden sind sowie stillgelegte Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Diese rufen schädliche Bodenveränderungen bzw. Bo- denverunreinigungen (Kontaminierungen) oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemein-heit hervor. 5.3 Sonstige Rechte, Lasten und Beschränkungen Eigener Text zu sonstige Rechte, Lasten und Beschränkungen. Auftragsnummer 20-000134 Seite 11 von 40
6 Bodenwert
Bezeichnung Fläche rentierlich* Grundstückswert**
m² €/m² €
Grundstück 600,00 Ja 470,61 282.366
Hinterland 55,00 Nein 115,00 6.325
* mit rentierlich = Nein gekennzeichnete Flächen werden in der Bewertung als selbstständig nutzbare Teilflächen berücksichtigt und im
Folgenden als unrentierlich ausgewiesen
** Der Bodenwert ist abgeleitet aus den Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.
rentierliche Anteile 282.366 €
nicht rentierliche Anteile 6.325 €
Bodenwert (gesamt) 288.691 €
(entspricht 35,05 % des Ertragswertes)
Informationen zum Grundstückswert:
Grundstück Grundstückswert: 460,00 €/m²
Quelle: Die Grundstückswertinformationen beruhen auf den Daten des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin - Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung zum Stichtag 01.01.2020. Es handelt sich nicht um
originäre Bodenrichtwertauskünfte.
Anpassung an abweichendes Maß der baulichen Nutzung
nach WertR Wohnbauland (ebf)
maßgebliche GFZ: 0,6; Umrechnungskoeffizient: 0,78
tatsächliche GFZ: 0,7; Umrechnungskoeffizient: 0,84
angepasster Bodenwert: 495,38 €/m²
- 5,00 % = 24,77 €/m²
= 470,61 €/m²
6.1 Erläuterungen zum Bodenwert
Eigener Text zu Erläuterungen (Bodenwert).
Bodenwert
Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt aus der Gesamtgrundstücksgröße und den Bodenricht- bzw. Grund-
stückswerten, welche durch den jeweiligen Gutachterausschuss der zuständigen Stadt bzw. Gemeinde fest-
gelegt werden. Die Gesamtgrundstücksfläche wird ggf. in eine Vorder- und Hinterlandfläche aufgeteilt. Das
Vorderland (bebaubare Grundstück) ist hierbei derjenige Teil der Gesamtgrundstücksfläche, der aufgrund des
Grundstückszuschnittes und der baurechtlichen Situation mit dem vollen Bodenwert berechnet werden kann.
Das Hinterland, welches i. d. R. mit einem verminderten Bodenwertansatz berücksichtigt wird, ist der Teil des
Grundstückes, der z. B. aufgrund der Grundstückstiefe und/ oder der baurechtlichen Situation nicht für bauli-
che Zwecke geeignet ist.
Auftragsnummer 20-000134 Seite 12 von 407 Marktwert-Einschätzung - sachwertorientiert
Neubauwert
Hauptgebäude 355.110 €
davon Flachdachgaube 4.950 €
Wintergarten Leichtmetall 14.806 €
Nebengebäude (ohne Garagen/Stellplätze) 0€
Garagen/Stellplätze 62.472 €
Neubauwert (gesamt) 417.582 €
Zeitwert der baulichen Anlagen 384.864 €
+ Außenanlagen 3,00 % 11.545 €
Zeitwert bauliche Anlagen und Außenanlagen 396.409 €
+ Bodenwert 282.366 €
vorläufiger Sachwert 678.775 €
Marktanpassung 39,00 % 264.722 €
marktangepasster vorläufiger Sachwert 943.497 €
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
+ nicht rentierlicher Bodenwert 6.325 €
+ objektspezifische Nebengebäude/Stellplätze 1.629 €
+ nicht in BGF erfasste Bauteile
Terrasse 11.496 €
+ sonstige Wertzuschläge
Text. 2.000 €
- sonstige Wertabschläge
Text. -1.000 €
Sachwert (im Volleigentum) 963.947 €
Abschläge nach Münchener Verfahren Bodenwert bei Ablauf -123.070 €
nicht zu entschädigende Gebäudeteile -17.837 €
allgemeine Nachteile -96.395 €
Sachwert des Erbbaurechts 726.645 €
Wertabschläge Text. -0,02 % -100 €
Wertzuschläge Text. 0,02 % 200 €
Auftragsnummer 20-000134 Seite 13 von 40Lasten und Beschränkungen Erbbauzinsreallast -33.590 €
Grunddienstbarkeit: Kabel-/Kanalrecht -2.500 €
beschränkte persönliche Dienstbarkeit: -10.800 €
Dauerwohnrecht/-nutzungsrecht nach
WEG
Sonstiges -5.000 €
Marktwert auf Basis Sachwertermittlung 674.855 €
Zeitwert der baulichen Anlagen: 384.864 €
bauliche Anlagen Herstellungskosten Neubauwert Zeitwert
BGF/Stk. m² €/m² % BNK € €
Einfamilienhaus (freistehend) 291,00 1.043 17,00 355.110 329.719
Doppelgarage (massiv) 40,00 601 12,00 26.925 23.559
Garage (massiv, hochwertig) 20,00 862 12,00 19.309 17.378
Stellplatz (Tiefgarage) 20,00 706 15,00 16.238 14.208
Geräteschuppen 8,80 187 10,00 1.810 1.629
Stellplatz (außen) 1,00
Bodenwert: 288.691 €
Grundstücksteil Fläche Grundstückswert Grundstückswert
m² €/m² €
Vorderland 600,00 470,61 282.366
Hinterland 55,00 115,00 6.325
Ableitung der Herstellungskosten nach NHK 2010
Gebäudetyp 1.13 Erd- und Obergeschoss, Flachdach, unterkellert
Unterkellerungsgrad 100 %
Fiktives Baujahr 2015
Ausstattung mittel (3,31)
Gewerk Standardstufe Wägungsanteil
1 2 3 4 5 %
Außenwände x x 23
Dach x 15
Fenster und Außentüren x 11
Innenwände und -türen x 11
Deckenkonstruktion und Treppen x 11
Fußböden x 5
Sanitäreinrichtungen x x 9
Heizung x 9
Sonstige technische Ausstattungen x 6
Kostenkennwert Stufe* (€/m² BGF) 568 632 726 876 1.098
Herstellungskosten vor Zu-/Ab-
772 €
schlägen*
Auftragsnummer 20-000134 Seite 14 von 40Grund Zu-/Abschlag
Zu-/Abschläge % €/m² BGF*
Zuschlag für Staffelgeschoss 3,00 23
Bauteil Anz. HK BoG Zuschlag
€ €/m² BGF*
Flachdachgaube 1 3.410 nein 11
Nicht in BGF erfasste Bauteile
Terrasse 1 8.530 ja
Wintergarten Leichtmetall 1 10.200 nein 35
Herstellungskosten im Basisjahr* 841 €
1,3060 (Stand: 2. Quartal 2020, Wertermittlungsstichtag:
Indexwert zum Stichtag
02.09.2020)
Herstellungskosten zum Stichtag* 1.098 €
Regionalfaktor 0,9500
Regionalisierte Herstellungs-kos-
1.043 €
ten*
* ohne Baunebenkosten
Auftragsnummer 20-000134 Seite 15 von 408 Erläuterungen zum Sachwert Eigener Text zu Erläuterungen (Sachwert). Normalherstellungskosten – NHK/ Herstellungskosten nach BKI Die Berechnung der Herstellungskosten und des Neubauwertes kann auf Basis der Normalherstellungskos- ten für die Jahre 2000 oder 2010 (NHK 2000 oder NHK 2020) des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (vormals Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) sowie nach Herstellungs- kosten des BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) erfolgen. Zeitwert der baulichen Anlagen Der Zeitwert der baulichen Anlagen (vorläufiger Gebäudesachwert) ergibt sich aus den gewöhnlichen Her- stellungskosten des Neubaus der zu bewertenden baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Alterswert- minderung. Vorläufiger Sachwert Der vorläufige Sachwert wird aus dem Wert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und dem Bodenwert ermittelt. Hierbei handelt es sich um einen rein rechnerisch ermittelten und vorrangig auf Substanzwertüber- legungen basierenden Wert. Marktanpassung Die Marktanpassung dient zur Anpassung des zuvor ermittelten vorläufigen Sachwertes an die realen und aktuellen Gegebenheiten des Grundstücksmarktes und drückt sich in Prozent nach der Summe aus Boden- wert und Wert der baulichen Anlagen (mittels Sachwertfaktoren) aus. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – BoG Hierbei handelt es sich um in marktkonformer Höhe zu berücksichtigende Zu- und/oder Abschläge, welche sich nicht aus dem auf Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelten Grundstückssachwerten und dem zur Anwendung kommenden Sachwertfaktoren ergeben. Als besondere objektspezifische Grundstücks-merk- male (BoG) kommen insbesondere Baumängel und Bauschäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein über- durchschnittlicher Erhaltungszustand, die architektonische Gestaltung, Aufwendungen für bevorstehen-de Freilegungen, besondere noch nicht mit dem vorläufigen Bodenwert berücksichtigte Flächen und An-gaben, Bodenverunreinigungen/Altlasten und besondere Bestandteile des Gebäudes sowie des Grund und Bodens etc. in Betracht. Marktwert auf Basis der Sachwertermittlung Der Marktwert auf Basis der Sachwertermittlung ergibt sich aus dem Sachwert nach Wertzu- und/oder Wertab- schlägen und kommt als Substanzwert primär bei Immobilien unter Eigennutzung zur Anwendung. Ebenfalls werden zur Bildung des sachwertorientierten Marktwertes Lasten und Beschränkungen nach Abt. II des Grund- buches berücksichtigt. Auftragsnummer 20-000134 Seite 16 von 40
9 Marktwert-Einschätzung - vergleichswertorientiert
Vergleichspreise Einfamilienhaus (freistehend) 719.355 €
Garage (massiv, hochwertig) (1) 15.750 €
Stellplatz (außen) (1) 9.399 €
Geräteschuppen (1) 2.400 €
Stellplatz (Tiefgarage) (1) 24.100 €
Doppelgarage (massiv) (1) 31.500 €
vorläufiger Vergleichswert 802.504 €
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
+ nicht rentierlicher Bodenwert 6.325 €
+ sonstige Wertzuschläge
Text. 2.000 €
- sonstige Wertabschläge
Text. -1.000 €
Vergleichswert (im Volleigentum) 809.829 €
Abschläge nach Münchener Verfahren Bodenwert bei Ablauf -123.070 €
nicht zu entschädigende Gebäudeteile -51.412 €
allgemeine Nachteile -80.983 €
Vergleichswert des Erbbaurechts 554.364 €
Wertabschläge Text. -0,02 % -100 €
Wertzuschläge Text. 0,02 % 200 €
Lasten und Beschränkungen Erbbauzinsreallast -33.590 €
Grunddienstbarkeit: Kabel-/Kanalrecht -2.500 €
beschränkte persönliche Dienstbarkeit: -10.800 €
Dauerwohnrecht/-nutzungsrecht nach
WEG
Sonstiges -5.000 €
Marktwert auf Basis Vergleichswertermittlung 502.574 €
Vergleichspreise
angemessener
bauliche Anlagen WNFl. Vergleichspreise in €/m² gesamt
Preis
m² von bis €/m² bzw. €/Stk. €
Einfamilienhaus (freistehend) 155,00 3.826 5.629 4.641 719.355
Garage (massiv, hochwertig)(1) 15.750 15.750
Stellplatz (außen)(1) 9.399 9.399
Geräteschuppen(1) 300 2.400
Stellplatz (Tiefgarage)(1) 24.100 24.100
Doppelgarage (massiv)(1) 31.500 31.500
Auftragsnummer 20-000134 Seite 17 von 4010 Erläuterungen zum Vergleichswert Eigener Text zu Erläuterungen (Vergleichswert). Vergleichspreise von – bis Die Vergleichspreise in einer Spanne von – bis stellen den niedrigsten und höchsten Vergleichspreis in €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFl.) für Vergleichsobjekte in einer Region dar. Diese stimmen im Hinblick auf ihre Objektmerkmale mit denen der Bewertungsobjekte hinreichend überein. Hierbei sollten Abweichungen der Vergleichsobjekte in Bezug auf die Bewertungsobjekte nicht das Maß dessen überschreiten, was auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als abwegig betrachtet wird. Eine hinreichende Übereinstimmung der Ver- gleichsobjekte zu den Bewertungsobjekten kann angenommen werden, wenn sich diese u. a. in ihren Grund- stücks- bzw. Objektmerkmalen Lage, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Wohn- bzw. Nutzfläche, Grund-stücks- wert und Grundstücksfläche ähneln. Angemessener Preis Der angemessene Preis spiegelt denjenigen Preis wider, der für die Bewertungsobjekte unter Berücksich- tigung der markttypischen regionalen Preise durchschnittlich gezahlt werden kann. Die Angabe kann in €/m² der angegebenen Wohn- bzw. Nutzfläche (WNFl.) für das Hauptgebäude, in €/m² der angegebenen WNFl. oder in €/Stk. für Nebengebäude und in €/Stk. für Garagen und Stellplätze erfolgen. Vorläufiger Vergleichswert Der vorläufige Vergleichswert entspricht dem marktangepassten Wert der Bewertungsobjekte, bei dem die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt durch den Ansatz marktgerechter Eingangspara- meter ausreichend berücksichtigt wurden (marktangepasster vorläufiger Vergleichswert). Der (marktange- passte) vorläufige Vergleichswert ergibt sich hierbei aus dem mittleren Wert einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – BoG Hierbei handelt es sich um in marktkonformer Höhe zu berücksichtigende Zu- und/oder Abschläge, welche sich nicht aus dem auf Grundlage von Vergleichsobjekten ermittelten (marktangepassten) vorläufigen Ver- gleichswert ergeben. Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) kommen insbe-sondere Baumängel und Bauschäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Unterhal-tungszu- stand, atypische Nutzungen, Abweichungen vom abgabenrechtlichen Zustand, Aufwendungen für bevorste- hende Freilegungen, wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen und besondere noch nicht be-rücksichtigte Flächen etc. in Betracht. Marktwert auf Basis der Vergleichswertermittlung Der Marktwert auf Basis der Vergleichswertermittlung ergibt sich aus dem Vergleichswert nach Wertzu- und/oder Wertabschlägen und kommt auf aufgrund von Transaktionsdaten vergleichbarer Objekte primär bei Immobilien unter Eigennutzung und hier insbesondere bei Eigentumswohnungen zur Anwendung. Ebenfalls werden zur Bildung des vergleichswertorientierten Marktwertes Lasten und Beschränkungen nach Abt. II des Grundbuches berücksichtigt. Auftragsnummer 20-000134 Seite 18 von 40
11 Marktwert-Einschätzung - ertragswertorientiert
Jahresrohertrag 20.864 €
- Bewirtschaftungskosten -13,58 % -2.835 €
Jahresreinertrag 18.029 €
- Bodenwertverzinsungsbetrag -4.577 €
Gebäudereinertrag 13.452 €
x gewichteter Barwertfaktor 38,3482
Ertragswert der baulichen Anlagen 515.860 €
+ Bodenwert 282.366 €
vorläufiger Ertragswert 798.226 €
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
+ nicht rentierlicher Bodenwert 6.325 €
+ sonstige Wertzuschläge
Text. 2.000 €
- sonstige Wertabschläge
Text. -1.000 €
Ertragswert (im Volleigentum) 805.551 €
Abschläge nach Münchener Verfahren Bodenwert bei Ablauf -123.070 €
nicht zu entschädigende Gebäudeteile -35.090 €
allgemeine Nachteile -80.556 €
Ertragswert des Erbbaurechts 566.835 €
Wertabschläge Text. -0,02 % -100 €
Wertzuschläge Text. 0,02 % 200 €
Lasten und Beschränkungen Erbbauzinsreallast -33.590 €
Grunddienstbarkeit: Kabel-/Kanalrecht -2.500 €
beschränkte persönliche Dienstbarkeit: -10.800 €
Dauerwohnrecht/-nutzungsrecht nach
WEG
Sonstiges -5.000 €
Marktwert auf Basis Ertragswertermittlung 515.045 €
Auftragsnummer 20-000134 Seite 19 von 40Jahresrohertrag (JRoE): 20.864 €
Nutzung Anzahl Fläche Miete in €/m² bzw. €/Stk. Rohertrag
Stk. m² vorhanden marktüblich €/Jahr
Wohnen 1 155,00 9,02 16.777
Geräteschuppen 1 8,00 0,00 0
Garage (massiv, hochwertig) 1 75,75 909
Stellplatz (außen) 1 43,29 519
Stellplatz (Tiefgarage) 1 70,15 841
Doppelgarage (massiv) 2 75,75 1.818
Bewirtschaftungskosten (BWK): 2.835 € (entsprechen 13,58 % des Jahresrohertrages)
Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Sonstiges BWK
€/Jahr €/Jahr €/Jahr €/Jahr €/Jahr
Wohnen 1.395 250 336 1.981
Geräteschuppen 280 30 0 310
Garage (massiv, hochwertig) 70 30 19 119
Stellplatz (außen) 30 30 11 71
Stellplatz (Tiefgarage) 70 30 17 117
Doppelgarage (massiv) 140 60 37 237
Jahresreinertrag (JReE): 18.029 €
Nutzung Rohertrag BWK Reinertrag
€/Jahr €/Jahr €/Jahr
Wohnen 16.777 1.981 14.796
Geräteschuppen 0 310 -310
Garage (massiv, hochwertig) 909 119 790
Stellplatz (außen) 519 71 448
Stellplatz (Tiefgarage) 841 117 724
Doppelgarage (massiv) 1.818 237 1.581
Bodenwertverzinsungsbetrag: 4.577 €
Nutzung anteiliger Bodenwert Liegenschaftszins Bodenwertverzinsung
€ % €
Wohnen 227.053,99 1,62 3.679,00
Geräteschuppen 1,62
Garage (massiv, hochwertig) 12.302,08 1,62 200,00
Stellplatz (außen) 7.023,96 1,62 114,00
Stellplatz (Tiefgarage) 11.381,80 1,62 185,00
Doppelgarage (massiv) 24.604,17 1,62 399,00
Auftragsnummer 20-000134 Seite 20 von 40Gebäudereinertrag: 13.452 €
Nutzung Reinertrag Bodenwertverzinsung Nutzungsreinertrag
€/Jahr € €/Jahr
Wohnen 14.796 3.679,00 11.117
Geräteschuppen -310 -310
Garage (massiv, hochwertig) 790 200,00 590
Stellplatz (außen) 448 114,00 334
Stellplatz (Tiefgarage) 724 185,00 539
Doppelgarage (massiv) 1.581 399,00 1.182
Ertragswert der baulichen Anlagen: 515.860 €
Nutzungsrein- Liegenschafts- Restnutzungs- Ertragswert der
Nutzung Barwertfaktor
ertrag zins dauer Nutzung
€/Jahr % Jahre €
Wohnen 11.117 1,62 65 40,0095 444.785
Geräteschuppen -310 1,62 27 21,7296 -6.737
Garage (massiv, hochwertig) 590 1,62 45 31,7766 18.748
Stellplatz (außen) 334 1,62 65 40,0095 13.363
Stellplatz (Tiefgarage) 539 1,62 35 26,5550 14.313
Doppelgarage (massiv) 1.182 1,62 35 26,5550 31.388
Bodenwert: 288.691 €
Grundstücksteil Fläche Grundstückswert Grundstückswert
m² €/m² €
Vorderland 600,00 470,61 282.366
Hinterland 55,00 115,00 6.325
Auftragsnummer 20-000134 Seite 21 von 4012 Erläuterungen zum Ertragswert Eigener Text zu Erläuterungen (Ertragswert). Jahresrohertrag – JRoE Der Jahresrohertrag (JRoE) ist die Summe des Entgeltes, welches die Mieter oder Pächter für die Benut-zung des bebauten Grundstückes bzw. der Mieteinheiten nach dem am Wertermittlungsstichtag geltenden vertrag- lichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwölf Monat, zu zahlen haben (vorhandene Miete). Der An-satz der ortsüblichen und marktüblich erzielbaren Vergleichsmiete (marktüblichen Miete) für die Benutzung des bebau- ten Grundstückes bzw. der Mieteinheiten sollte i. d. R. nur dann herangezogen werden, wenn die bebauten Grundstücke bzw. Mieteinheiten eigengenutzt, ungenutzt, nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen werden, unentgeltlich überlassen werden oder zu einer um mehr als 20 % von der marktüblichen Miete ab- weichenden vorhandenen Miete überlassen werden. Bewirtschaftungskosten – BWK Die Bewirtschaftungskosten (BWK) sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung der Immobilie entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kosten- übernahmen gedeckt sind. Die BWK umfassen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, ein Miet-ausfallwag- nis und sonstige Kosten, welche sich aus dem Betrieb der baulichen Anlagen ergeben (nicht umlagefähige Betriebskosten). Jahresreinertrag – JReE Der Jahresreinertrag (JReE) ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Bodenwertverzinsungsbetrag Der Bodenwertverzinsungsbetrag stellt den jährlichen Ertragsausfall für das im Grund und Boden investierte Kapital dar und ergibt sich für die einzelnen baulichen Anlagen durch Multiplikation des Bodenwertanteils der einzelnen baulichen Anlagen mit dem jeweils angesetzten objektspezifischen Liegenschaftszinssatz (LSZ), geteilt durch Einhundert. Liegenschaftszinssatz – LSZ Der Liegenschaftszinssatz (LSZ) spiegelt denjenigen Zinssatz wider, mit denen Markt- bzw. Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt verzinst werden und welcher die allgemeinen Wert- verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund- stücksmarkt sollen hierbei mit denen von den Gutachterausschüssen auf Grundlage geeigneter Kauf-preise, Reinerträgen und Restnutzungsdauern abgeleiteten LSZ erfasst werden. Darüber hinaus berück-sichtigt der LSZ allgemein zu erwartende Änderungen in den Erträgen, Änderungen in der Entwicklung der Bewirtschaf- tungskosten (BWK) sowie steuerrechtlichen Rahmenbedingungen. Ein niedriger LSZ führt zu-dem zu hohen Ertragswerten und ein hoher LSZ zu niedrigen Ertragswerten. Gebäudereinertrag Der Gebäudereinertrag ist der um den Bodenwertverzinsungsbetrag reduzierte Jahresreinertrag (JReE) der zu bewertenden baulichen Anlagen. Gewichteter Barwertfaktor Der gewichtetet Barwertfaktor ist derjenige nachschüssige Vervielfältiger der sich in Abhängigkeit des jeweili- gen Liegenschaftszinssatzes (LSZ) und der verbleibenden Restnutzungsdauer (RND) der baulichen Anlagen ergibt. Dieser stellt den Kapitalisierungsfaktor des Gebäudereinertrages dar. Ertragswert der baulichen Anlagen Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem kapitalisierten Jahresreinertrag (JReE) zum Wer- termittlungsstichtag, unter Berücksichtigung des Bodenwertverzinsungsbetrages. Auftragsnummer 20-000134 Seite 22 von 40
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – BoG Hierbei handelt es sich um in marktkonformer Höhe (subsidiär) zu berücksichtigende Zu- und/oder Ab-schläge, welche sich nicht aus dem auf Grundlage aktueller Liegenschaftszinssätze ermittelten vorläufigen Ertragswer- ten ergeben. Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) kommen insbeson-dere Baumän- gel und Bauschäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungs-zustand, Auf- wendungen für bevorstehende Freilegungen (u. a. Abbruch), von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheb- lich abweichende Erträge (u. a. Leerstandskosten), besondere noch nicht mit dem vorläufigen Bodenwert be- rücksichtigte Flächen und Angaben, Bodenverunreinigungen/Altlasten etc. in Betracht. Marktwert auf Basis der Ertragswertermittlung Der Marktwert auf Basis der Ertragswertermittlung ergibt sich aus dem Ertragswert nach Wertzu- und/oder Wertabschlägen und kommt als Rental Method primär bei Immobilien unter Fremdnutzung zur Anwendung, bei denen die Erzielung zukünftiger wirtschaftlicher Erträge im Vordergrund steht. Ebenfalls werden zur Bil- dung des ertragswertorientierten Marktwertes Lasten und Beschränkungen nach Abt. II des Grundbuches be- rücksichtigt. Auftragsnummer 20-000134 Seite 23 von 40
13 Erbbaurecht nach dem Münchener Verfahren
I. Bodenwert nach Ablauf des Erbbaurechts
Grundstücksteilflächen-Nr. Restlaufzeit Bodenwert Diskont.- bei Bodenwert
Bezeichnung EBR in Jahren € faktor % nach Ablauf des EBR
1 Grundstück 53,06 282.366 0,4263 1,62 120.373
2 Hinterland 53,06 6.325 0,4263 1,62 2.697
123.070
IIa. SACHWERT: Nicht zu entschädigende Gebäudeanteile bei Ablauf des Erbbaurechts
(inkl. Außenanlagen, Baunebenkosten, besondere Bauteile)
Gebäude-Nr. Grundstücksteilflächen-Nr. Restwert Entschädi- Diskont.- bei Verluste aus Ent-
Gebäude gungsanteil faktor schädigungsregelung
€ % % €
1 Einfamilienhaus (freistehend) 1, 2 62.729 33,30 0,4263 1,62 17.837
2 Garage (massiv, hochwertig) 1, 2 0 33,30 0,4263 1,62 0
3 Stellplatz (außen) 1, 2 33,30 0,4263 1,62
4 Geräteschuppen 1, 2 0 33,30 0,4263 1,62 0
5 Stellplatz (Tiefgarage) 1, 2 0 33,30 0,4263 1,62 0
6 Doppelgarage (massiv) 1, 2 0 33,30 0,4263 1,62 0
17.837
IIb. ERTRAGSWERT: Nicht zu entschädigende Gebäudeanteile bei Ablauf des Erbbaurechts
Gebäude-Nr. ReE-Anteil RND – Lfz. EBR Entschädi- Verluste aus Ent-
des Gebäu- gungsan-
Nutzung / Beschreibung Barwertfak- bei teil schädigungsregelung
des
€/Jahr tordiffierenz % % €
1 Wohnen 11.117 4,5941 1,62 33,30 34.066
2 Geräteschuppen -310 0,0000 1,62 33,30 0
3 Garage (massiv, hochwertig) 590 0,0000 1,62 33,30 0
4 Stellplatz (außen) 334 4,5941 1,62 33,30 1.024
5 Stellplatz (Tiefgarage) 539 0,0000 1,62 33,30 0
6 Doppelgarage (massiv) 1.182 0,0000 1,62 33,30 0
35.090
IIc. VERGLEICHSWERT: Nicht zu entschädigende Gebäudeanteile bei Ablauf des Erbbaurechts
Gebäuderestwert bei Ablauf des Entschädi- Diskontierungs- bei Verluste aus Ent-
Erbbaurechts gungsanteil faktor schädigungsregelung
€ % % €
180.000 33,30 0,4263 1,62 51.412
Auftragsnummer 20-000134 Seite 24 von 40III. Abschlag wegen allgemeiner Nachteile des Erbbaurechts
Verfahren Wert bei Volleigentum Abschlag Wertminderung
€ % €
Sachwert (MWT) 963.947 10,00 96.395
Ertragswert (MWT) 805.551 10,00 80.556
Vergleichswert (MWT) 809.829 10,00 80.983
14 Zusammenfassung zum Erbbaurecht
Verfahren Wert des abzüglich Abschläge in € Wert des
Volleigentums für Bodenwert wegen nicht zu ent- wegen allgemeiner erbbauzinsfreien
nach Ablauf des schädigender Ge- Nachteile des Erb- Erbbaurechts
€ Erbbaurechts bäudeanteile baurechts €
Sachwert 963.947 123.070 17.837 96.395 726.645
Ertragswert 805.551 123.070 35.090 80.556 566.835
Vergleichswert 809.829 123.070 51.412 80.983 554.364
kapitalisierter Erbbauzins: 33.590 € (Restlaufzeit 53,06 Jahre, Erbbauzins 1.800,00
€/Jahr, Zinssatz 5,00 %)
Auftragsnummer 20-000134 Seite 25 von 4015 Erläuterungen zum Erbbaurecht Eigener Text zu Erläuterungen (Erbbaurecht). Restlaufzeit Ist der Zeitraum in dem das vertraglich vereinbarte Erbbaurecht ab dem Wertermittlungsstichtag noch be- steht. Erbbauzins Der Erbbauzins ist derjenige Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Zins unter Be- rücksichtigung vertraglich vereinbarter oder gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt. Dieser Be- trag ist an den Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) vom Erbbauberechtigten für die Nutzung des Grundstückes jährlich zu entrichten. Kapitalisierter Erbbauzins Ist derjenige Betrag, der sich aus der Kapitalisierung des jährlich zu entrichtenden Erbbauzinses über die Restlaufzeit des Erbbaurechtes ergibt (auch Barwert des Erbbauzinses). Der kapitalisierte Erbbauzins stellt grundsätzlich eine Wertminderung für einen möglichen Grundstückserwerber dar, da dieser auch zukünftig durch den Eigentümer des Erbbaurechtes gezahlt werden muss. Abschlag für Bodenwert nach Ablauf des Erbbaurechts – Abschlag I Der Abschlag für den Bodenwert nach Ablauf des Erbbaurechtes (Abschlag I des Münchener Verfahrens), ergibt sich für den Wegfall des Bodennutzungsrechtes bei Ablauf des Erbbaurechtes und ist der Betrag aus dem vom Zeitpunkt des Ablaufes des Erbbaurechts auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Bodenwert. Abschlag wegen nicht zu entschädigender Gebäudeanteile – Abschlag II Der Abschlag wegen nicht zu entschädigender Gebäudeanteile (Abschlag II des Münchener Verfahrens), ergibt sich für den Wegfall der Nutzung des Gebäudes bei Zeitablauf des Erbbaurechtes nur dann, falls die Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechtes übersteigt und stellt den über die Restlaufzeit des Erbbaurechtes abgezinsten Gebäudewert dar. Abschlag wegen allgemeiner Nachteile des Erbbaurechts – Abschlag III Der Abschlag wegen allgemeiner Nachteile des Erbbaurechts (Abschlag III des Münchener Verfahrens), er- gibt sich als prozentualer Anteil vom Volleigentum oder vom Bodenwert für Nachteile und Behinderungen die das Erbbaurecht gegenüber einem Volleigentum mit sich bringt. Diese Nachteile und Behinderungen müs-sen anhand des Erbbaurechtsvertrages im Einzelnen abgeschätzt und berücksichtigt werden. Auftragsnummer 20-000134 Seite 26 von 40
16 Ergebnisübersicht
Verfahrenswerte Sachwert 726.645 €
Ertragswert 566.835 €
Vergleichswert 554.364 €
Ableitung vom Sachwert 726.645 €
Wertzuschläge
Text. 0,02 % 200 €
(verfahrensübergreifend)
Wertabschläge
Text. -0,02 % -100 €
(verfahrensübergreifend)
Zwischensumme
727.000 €
(lastenfrei)
Lasten und Beschränkungen Erbbauzinsreallast -33.590 €
Kabel-/Kanalrecht -2.500 €
Dauerwohnrecht/-nutzungs-
recht nach WEG -10.800 €
Sonstiges -5.000 €
Marktwert (gerundet) 675.000 €
16.1 Erläuterungen zum Endergebnis
Eigener Text zu Erläuterungen zum Endergebnis.
16.2 Verwendungszweck
Eigener Text zum Verwendungszweck.
16.3 Auflagen
Eigener Text zu Auflagen.
16.4 Achtung
Eigener Text zu Achtung.
Auftragsnummer 20-000134 Seite 27 von 4017 Erläuterungen zu den Ausstattungsmerkmalen
Bitte beachten Sie, dass die Ausstattung einen erheblichen Einfluss auf die Schätzung des Immobilien-preises
hat und entsprechend den Objekteigenschaften ausgewählt werden sollte.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Merkmale zu den einzelnen Ausstattungsstandards
freistehender Ein- und Zweifamilienhäuer, Doppelhäuser und Reihenhäuser nach der NHK 2010:
Bereich sehr einfach einfach mittel gehoben sehr gehoben Wägungsanteil
%
Außenwände Holzfachwerk, ein-/ zweischa- ein-/zweischa-li- Verblendmau- aufwendig ge-
Ziegelmauer- liges Mauer- ges Mauer- erwerk, zwei- staltete Fassa-
werk; Fugen- werk, z. B. Git- werk, z. B. aus schalig, hinter- den mit kons-
glattstrich, Putz, terziegel oder Leichtziegeln, lüftet, Vorhang- truktiver Gliede-
Verkleidung mit Hohlblocksteine; Kalksandstei- fassade (z. B. rung (Säulen-
Faserzement- verputzt und ge- nen, Gasbeton- Naturschiefer); stellungen, Er-
platten, Bitu- strichen oder steinen; Edel- Wärmedäm- ker etc.), Sicht-
menschindeln Holzverkleidung; putz; Wär-me- mung (nach ca. beton-Fertig-
oder einfachen nicht zeitgemä- dämmver-bund- 2005) teile, Naturstein- 23
Kunststoffplat- ßer Wärme- system oder fas-sade, Ele-
ten; kein oder schutz (vor ca. Wärme-dämm- mente aus Kup-
deutlich nicht 1995) putz (nach ca. fer-/Eloxalblech,
zeitgemäßer 1995) mehrgeschos-
Wärmeschutz sige Glasfassa-
(vor ca. 1980) den; Dämmung
im Passivhaus-
standard
Dach Dachpappe, Fa- einfache Beton- Faserzement- glasierte Ton- hochwertige
serzement-plat- dachsteine oder Schindeln, be- dachziegel, Eindeckung z.
ten/ Well-plat- Tondachziegel, schichtete Be- Flachdachaus- B. aus Schiefer
ten; keine bis Bitumenschin- tondachsteine bildung tlw. als oder Kupfer,
geringe Dach- deln; nicht zeit- und Tondach- Dachterrassen; Dachbegrünung,
dämmung gemäße Dach- ziegel, Folienab- Konstruktion in befahrbares
dämmung (vor dichtung; Rin- Brettschichtholz, Flachdach; auf-
ca. 1995) nen und Fall- schweres Mas- wendig geglie-
rohre aus Zink- sivflachdach; derte Dach-
15
blech; Dach- besondere landschaft,
dämmung (nach Dachformen, z. sichtbare Bo-
ca. 1995) B. Mansarden-, gendachkons-
Walmdach; Auf- truktionen;
sparrendäm- Rinnen und Fall-
mung, über- rohre aus Kup-
durchschnitt-li- fer; Däm-mung
che Dämmung im Passiv-haus-
(nach ca. 2005) standard
Auftragsnummer 20-000134 Seite 28 von 40Bereich sehr einfach einfach mittel gehoben sehr gehoben Wägungsanteil
%
Fenster und Einfachvergla- Zweifachver-gla- Zweifachver-gla- Dreifachver-gla- große festste-
Türen sung; einfache sung (vor ca. sung (nach ca. sung, Son-nen- hende Fenster-
Holztüren 1995); Haustür 1995), Roll-lä- schutzglas, auf- flächen, Spezial-
mit nicht zeitge- den (manuell); wendigere Rah- verglasung
mäßem Wärme- Haustür mit zeit- men, Roll-läden (Schall- und
schutz (vor ca. gemäßem Wär- (elektr.); höher- Sonnenschutz); 11
1995) meschutz (nach wertige Türan- Außentüren in
ca. 1995) lage z. B. mit hochwertigen
Seitenteil, be- Materialien
sonderer Ein-
bruchschutz
Innenwände Fachwerkwän- massive trag- nicht tragende Sichtmauer- gestaltete Wan-
und Türen de, einfache ende Innen- Innenwände in werk, Wandver- dabläufe (z. B.
Putze/ Lehm- wände, nicht tra- massiver Aus- täfelungen Pfeilervor-lagen,
putze, einfache gende Wände in führung bzw. mit (Holzpaneele); abgesetz-te
Kalkanstriche; Leichtbau-weise Dämmmaterial Massivholztü- oder gesch-
Füllungstüren, (z. B. Hol-zstän- gefüllte Ständer- ren, Schiebetür- wungene Wand-
gestrichen, mit derwände mit konstruktionen; elemente, Glas- partien); Vertä-
einfachen Be- Gipskarton), schwere Türen, türen, struktur- felungen (Edel- 11
schlägen ohne Gipsdielen; Holzzargen ierte Türblätter holz, Metall),
Dichtungen leichte Türen, Akustikputz,
Stahlzargen Brandschutz-
verkleidung;
raumhohe auf-
wendige Türele-
mente
Deckenkon- Holzbalken-de- Holzbalken-de- Beton- und Decken mit grö- Decken mit gro-
struktion und cken ohne Fül- cken mit Fül- Holzbalken-de- ßerer Spann- ßen Spann-wei-
Treppen lung, Spalier- lung, Kappen- cken mit Tritt- weite, Decken- ten, geglie-dert,
putz; Weichholz- decken; Stahl und Luftschall- verkleidung Deckenver-täfe-
treppen in ein- oder Hartholz- schutz (z. B. (Holzpaneele/ lungen (Edel-
facher Art und treppen in ein- schwimmender Kassetten); holz, Metall);
Ausführung; facher Art und Estrich); gerad- gewendelte breite Stahlbe- 11
kein Trittschall- Ausführung läufige Treppen Treppen aus ton-, Metall-
schutz aus Stahlbeton Stahlbeton oder oder Hart-
oder Stahl, Har- Stahl, Hartholz- holztrep-penan-
fentreppe, Tritt- treppenanlage lage mit hoch-
schallschutz in besserer Art wertigem Gelän-
und Ausführung der
Fußböden ohne Belag Linoleum-, Tep- Linoleum-, Tep- Natursteinplat- hochwertiges
pich-, Laminat- pich-, Laminat- ten, Fertigpar- Parkett, hoch-
und PVC-Böden und PVC-Böden kett, hochwer- wertige Natur-
einfacher Art besserer Art und tige Fliesen, steinplatten,
und Ausführung Ausführung, Terrazzobelag, hochwertige
5
Fliesen, Kunst- hochwertige Edelholzböden
steinplatten Massivholzbö- auf gedämmter
den auf ge- Unterkonstruk-
dämmter Unter- tion
konstruktion
Sanitärein- einfaches Bad 1 Bad mit WC, 1 Bad mit WC, 1-2 Bäder mit mehrere groß-
richtungen mit Stand- WC, Dusche oder Dusche und Ba- tlw. zwei zügige, hoch-
Installation auf Badewanne; dewanne, Waschbecken, wertige Bäder,
Putz, Ölfarben- einfache Wand- Gäste-WC; tlw. Bidet/ Uri- Gäste-WC;
anstrich, ein-fa- und Bodenflie- Wand- und Bo- nal, Gäste-WC, hochwertige
che PVC-Bo- sen, teilweise denfliesen, bodenglei-che Wand- und Bo- 9
denbeläge gefliest raumhoch ge- Dusche; Wand- denplatten
fliest und Bo-denflie- (oberflächen-
sen; je-weils in strukturiert, Ein-
geho-bener zel- und Flä-
Qualität chendekors)
Auftragsnummer 20-000134 Seite 29 von 40Bereich sehr einfach einfach mittel gehoben sehr gehoben Wägungsanteil
%
Heizung Einzelöfen, Fern- oder Zen- elektronisch ge- Fußbodenhei- Solarkollektoren
Schwerkraft-hei- tralheizung, ein- steuerte Fern- zung, Solarkol- für Warm-was-
zung fache Warmluft- oder Zentralhei- lektoren für sererzeu-gung
heizung, einzel- zung, Nieder- Warmwasser-er- und Hei-zung,
ne Gasaußen- temperatur- zeugung, zu- Blockheiz-kraft-
wandthermen, oder Brennwert- sätzlicher Ka- werk, Wär-me- 9
Nachtstromspei- kessel minanschluss pumpe, Hybrid-
cher-, Fußbo- Systeme; auf-
denheizung (vor wendige zu-
ca. 1995) sätzliche Ka-mi-
nanlage
Sonstige sehr wenige wenige Steck- zeitgemäße An- zahlreiche Video- und zen-
technische Steckdosen, dosen, Schalter zahl an Steck- Steckdosen und trale Alarman-
Ausstattung Schalter und Si- und Siche-run- dosen und Licht- Lichtauslässe, lage, zentrale
cherungen, kein gen auslässen, Zäh- hochwertige Ab- Lüftung mit Wär-
Fehler-strom- lerschrank (ab deckungen, de- metauscher,
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schutz-schalter ca. 1985) mit zentrale Lüftung Klimaanlage,
(FI-Schalter), Unterverteilung mit Wär-metau- Bussystem
Lei-tungen teil- und Kippsiche- scher, mehrere
weise auf Putz rungen LAN- und Fern-
seh-anschlüsse
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Merkmale zu den einzelnen Ausstattungsstandards
von Mehrfamilienhäusern und Wohnhäusern mit Mischnutzung nach der NHK 2010:
Bereich mittel gehoben sehr gehoben
Außenwände ein-/ zweischaliges Mauerwerk, z. Verblendmauerwerk, zweischalig, aufwendig gestaltete Fassadenmit
B. aus Leichtziegeln, Kalksandstei- hinterlüftet, Vorhangfassade (z. B. konstruktiver Gliederung (Säulen-
nen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Naturschiefer); Wärmedämmung stellungen, Erker etc.), Sichtbeton-
Wärmedämmverbundsystem oder (nach ca. 2005) Fertigteile, Natursteinfassade, Ele-
Wärmedämmputz (nach ca. 1995) mente aus Kupfer-/ Eloxalblech,
mehrgeschossige Glasfassaden;
hochwertigste Dämmung
Dach Faserzement-Schindeln, beschich- glasierte Tondachziegel; Flachdach- hochwertige Eindeckung z. B. aus
tete Betondachsteine und Tondach- ausbildung tlw. als Dachterrasse; Schiefer oder Kupfer, Dachbegrü-
ziegel, Folienabdichtung; Dachdäm- Konstruktion in Brettschichtholz, nung, befahrbares Flachdach; stark
mung (nach ca. 1995) schweres Massivflachdach; beson- überdurchschnittliche Dämmung
dere Dachform, z. B. Mansarden-,
Walmdach; Aufsparrendämmung,
überdurchschnittliche Dämmung
(nach ca. 2005)
Fenster Zweifachverglasung (nach ca. Dreifachverglasung, Sonnen- große feststehende Fensterflächen,
und Türen 1995), Rollläden (manuell); Haustür schutzglas, aufwendigere Rahmen, Spezialverglasung (Schall- und
mit zeitgemäßem Wärmeschutz Rollläden (elektr.); höherwertige Sonnenschutz); Außentüren in
(nach ca. 1995) Türanlagen z. B. mit Seitenteil, be- hochwertigen Materialien
sonderer Einbruchschutz
Innenwände nicht tragende Innenwände in mas- Sichtmauerwerk; Massivholztüren, gestaltete Wandabläufe (z. B. Pfei-
und Türen siver Ausführung bzw. mit Dämm- Schiebetürelemente, Glastüren, lervorlagen, abgesetzte oder ge-
material gefüllte Ständer-konstrukti- strukturierte Türblätter schwungene Wandpartien); Brand-
onen; schwere Türen schutzverkleidung; raumhohe auf-
wendige Türelement
Deckenkon- Betondecken mit Tritt- und Luft- zusätzlich Deckenverkleidung Deckenvertäfelungen (Edelholz,
struktion und schallschutz (z. B. schwimmender Metall)
Treppen Estrich); einfacher Putz
Fußböden Linoleum-, Teppich-, Laminat- und Natursteinplatten, Fertigparkett, hochwertiges Parkett, hochwertige
PVC-Böden besserer Art und Aus- hochwertige Fliesen, Terrazzobe- Natursteinplatten, hochwertige Edel-
führung, Fliesen, Kunststeinplatten lag, hochwertige Massivholzböden holzböden auf gedämmter Unter-
auf gedämmter Unterkonstruktion konstruktion
Auftragsnummer 20-000134 Seite 30 von 40Sie können auch lesen
