MIETRECHTSTIPPS Worauf muss ich achten? - Wibke Werner Berliner Mieterverein e.V. www.berliner-mieterverein.de

MIETRECHTSTIPPS
Worauf muss ich achten?

          Wibke Werner
    Berliner Mieterverein e.V.
   www.berliner-mieterverein.de

Miethöhe: In Berlin gilt die Mietpreisbremse
Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Miete nicht mehr als 10 % über der
ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (Die Mietpreisbremse gilt für Mietverträge, die
nach dem 1.6.2015 vereinbart worden sind).
Ist die Miete überhöht, ist eine Rüge gegenüber dem Vermieter erforderlich
Die Ansprüche wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse können auch noch nach
Unterzeichnung des Mietvertrags durchgesetzt werden. Allerdings sollte man nie einen
Mietvertrag unterzeichnen, dessen Miete zu teuer ist, da es sein kann, dass
Ausnahmetatbestände von der Mietpreisbremse greifen und eine Absenkung der
Miete nicht möglich ist.
Die Mietpreisbremse ist nicht anwendbar auf Sozialwohnungen, Neubauwohnungen
(Erstmalige Nutzung nach dem 1.10.2014), Studentenwohnheime sowie nach
umfassender Modernisierung
Außerdem muss der Vermieter eine überhöhte Miete des Vormieters im
nachfolgenden Mietverhältnis nicht absenken, auch wenn die 10%-Grenze
überschritten ist. Ggf. solle hier geprüft werden, ob bereits die Miete des Vormieters
unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart wurde.

Wer wird Mieter?
Mieter wird, wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Unerheblich ist, ob der-
/diejenige die Wohnung auch tatsächlich nutzt.
Wollen mehrere eine Wohnung beziehen, bestehen zwei Möglichkeiten:
    a) Ein Mieter unterschreibt den Mietvertrag und bittet um Genehmigung zur
        Untervermietung an die weiteren Mitbewohner. Gegenüber den Mitbewohner
        rückt der Hauptmieter dann in die Position des Vermieters.

   a) Oder alle Mieter unterschreiben den Mietvertrag gemeinsam und werden
      gleichberechtigt Mieter. Zu bedenken ist hier, dass wenn ein Mieter vorzeitig
      ausziehen möchte, dieser Mieterwechsel nur mit Zustimmung des Vermieters
      möglich ist, wobei der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche Zustimmung
      zu erteilen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, bleibt entweder, den
      Mietvertrag so zu lassen wie er ist, mit der Folge, dass der ausziehende Mieter
      weiterhin für die Ansprüche aus dem Mietvertrag haftet. Oder alle Mieter
      kündigen den Mietvertrag und hoffen, dass den verbleibenden Mietern ein
      neuer Mietvertrag zu dann ggf. neuen Konditionen angeboten wird.

Vertragslaufzeit
In den meisten Fällen wird in Mietverträgen eine unbefristete Laufzeit vereinbart wird. In
den Fällen kann dann der Mietvertrag durch Kündigung oder einvernehmlichen
Aufhebungsvertrag beendet werden.

   Ist ein Kündigungsausschluss vereinbart?
     In unbefristeten Mietverträgen kann ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen
     Kündigung von maximal bis zu vier Jahren vereinbart werden. In dieser Zeit ist dann
     eine ordentliche Kündigung nicht möglich.

   Zeitmietvertrag: Grundsätzlich ist die Vereinbarung eines sog. Zeitmietvertrags möglich,
   in dem Anfang und Ende des Mietvertrags mit Datum definiert sind. Die Wirksamkeit
   eines solchen Zeitmietvertrags setzt einen im Mietvertrag wirksam vereinbarten
   Befristungsgrund voraus.

   In Studentenwohnheimen können zeitliche befristete Mietverträge ohne qualifizierten
   Befristungsgrund vereinbart werden.

Kaution
Grundsätzlich darf der Vermieter eine Mietsicherheit fordern, die allerdings nicht mehr
als drei Nettokaltmieten betragen darf. Wird die Mietkaution als Barkaution gezahlt,
haben Mieter die Möglichkeit, die Kaution in drei gleichen Raten ab Beginn des
Mietverhältnisses zu zahlen.

Eine zulässige Mietsicherheit neben den drei Nettokaltmieten ist nur möglich, wenn
zum Beispiel die Eltern von sich heraus dem Vermieter ausdrücklich eine zusätzliche
Mietsicherheit (z.B. Bürgschaft) anbieten.

Ansonsten dürfen neben der dreimonatigen Nettokaltmieten keine weiteren
Mietsicherheiten vom Vermieter gefordert werden.

Mängel + Mietminderung
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandsetzungspflichten zu Mängelbeseitigung
verpflichtet.
Mieter sind verpflichtet, Mängel dem Vermieter anzuzeigen.
Nur erhebliche Mängel, die das Wohnen nicht nur unwesentlich beeinträchtigen,
berechtigen zu einer angemessen Mietminderung.
Folgendes Vorgehen empfiehlt sich:
    a. Dem Vermieter den Mangel möglichst schriftlich anzeigen verbunden mit der
          Aufforderung, den Mangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beseitigen.
          Sich ggf. die Mietminderung vorbehalten, also zu erklären, dass die Miete
          unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird.
    b. Dokumentation der Mängel, um später eine angemessene Mietminderung
          berechnen zu können, die dann rückwirkend vom Vermieter eingefordert
          werden kann.

Kündigung
Mieter benötigen für die Kündigung des Mietverhältnisses keinen Kündigungsgrund. Zu
beachten ist nur, ob im Mietvertrag ein wirksamer Kündigungsausschluss vereinbart
worden ist, so dass eine Kündigung womöglich für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen
ist. Darüber hinaus müssen Mieter die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, wobei
die Kündigung am dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zugehen muss, damit
das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Die Kündigung muss
schriftlich erfolgen, also handschriftlich unterschrieben werden.

Vermieter benötigen für eine Kündigung einen Kündigungsgrund (Eigenbedarf,
Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung, Pflichtverletzung des Mieters).
Außerdem müssen auch Vermieter Kündigungsfristen einhalten. Grundsätzlich beträgt
die Kündigungsfrist drei Monate, verlängert sich aber nach jeweils fünf Jahren und acht
Jahren um jeweils drei Monate.

Vielen Dank!

       Wibke Werner
werner@berliner-mieterverein.de