RECHTLICHE ÄNDERUNGEN 2019 - Rechtsanwalt Volker Grundmann Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin ...

RECHTLICHE ÄNDERUNGEN 2019

     Rechtsanwalt Volker Grundmann
     Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
     GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin

seit 01.01.2019 in Kraft!
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    „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen
       über die zulässige Miethöhe bei
      Mietbeginn und zur Anpassung der
     Regelungen über die Modernisierung
               der Mietsache“
       (Mietrechtsanpassungsgesetz -
                 MietAnpG)

„Mietpreisbremse“ seit 1. Juni 2015
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Mietrechtsnovellierungsgesetz      Anstieg der Mieten verhindern
                                   Neuvermietung max.10% über
                                    ortsüblicher Vergleichsmiete
                                   Bestandsschutz für Vormiete
                                   ausgenommen: Neubauten
                                   umfassende Sanierungen
                                   Bestellerprinzip: Auftraggeber
                                    zahlt Makler

Zwischenbilanz
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       Regelung hat bislang kaum Wirkung gezeigt
       Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse sogar
        stärker gestiegen

Zwischenbilanz
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Reformbedarf
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       Politik: „Nachbesserungsbedarf“, „Verschärfung“
       Koalitionsvertrag2018: Vereinbarung zur
        Verschärfung der Mietpreisbremse
       Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages
        29.11.2018
       Bundesrat: 14.12.2018
       Inkrafttreten: 01.01.2019

Änderungen
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       Modernisierungsumlage begrenzt
       Kappungsgrenze
       Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
       Mietpreisbremse:
          Auskunft über Vormiete
          vereinfachte Rüge
       „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
       Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen
        Zwecken

Begrenzung Modernisierungsumlage, § 559 I BGB
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       Modernisierungskosten: Umlage nur noch in Höhe von
        8 % jährlich (bisher: 11 %)
       nicht nur in Gebieten, in denen die Versorgung der
        Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist
       Absenkung gilt bundesweit
       alte Fassung (11%) bei Ankündigungen bis 31.12.2018
       neue Fassung (8%) für Ankündigungen ab 01.01.2019

       auch Erhöhungen ohne ordnungsgemäße Ankündigung!

Kappung Modernisierungsumlage
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       Kappungsgrenze von 3,00 €/m² innerhalb von 6
        Jahren
       ohne Erhöhungen nach § 558 oder 560 BGB
       Miete < 7,00 €/m²: Steigerung nur 2,00 €
        innerhalb von 6 Jahren

vereinfachtes Verfahren, § 559 c BGB
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        Ziel: Modernisierungsmaßnahmen erleichtern
        Kosten höchstens 10.000 € für die Wohnung:
        Vermieter können in Zukunft 30 % pauschal für
         Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als
         Modernisierungskosten umlegen
        kein Härteeinwand § 559 IV BGB möglich
         (finanzielle Härte)
        Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in den
         letzten 5 Jahren müssen berücksichtigt werden
         (Abzug v. 10.000 €)

vereinfachtes Verfahren, § 559 c BGB
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        Angabe zum vereinfachten Verfahren in
         Mieterhöhungserklärung
        Sperre für weitere Erhöhungen nach Modernisierung
         für 5 Jahre ab Zugang
        Ausnahmen:
           gesetzliche Verpflichtung
           Beschluss von Wohnungseigentümern: nur 2 Jahre

Mietpreisbremse, Systematik
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        Grundsatz: nach der Mietpreisbremse zulässige
         Miete = maximal 10 % über der ortsüblichen
         Vergleichsmiete
        Ausnahmen:
           Vormiete über der nach der Mietpreisbremse an sich
           zulässigen Miete
           vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB)
           erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
           (§ 556f Satz 2 BGB)
           erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem
           1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) (Neubau)

Auskunftspflicht bei höherer Miete
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        bei Ausnahmen
         (Vermieter verlangt Miete über der zulässigen Höhe)
        Mieter muss vor Abschluss des Mietvertrages
         unaufgefordert Auskunft erteilt werden über (alt.):
           die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete (1 Jahr
           vor Beendigung des Vormietverhältnisses)
           Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren
           vor Beginn des MV
           erste Nutzung der Wohnung nach dem 01.10.2014
           erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Auskunftspflicht- Folgen bei Verstoß
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        ohne Auskunft keine höhere Miete zulässig
        Nachholung der Auskunft möglich
        höhere Miete kann erst zwei Jahre später verlangt
         werden

vereinfachte Rüge
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        bisheriger Rechtslage: qualifizierte Rüge muss
         Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung
         der Miethöhe beruht
        künftig reicht eine einfache Rüge aus.
        wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme beruft, muss
         der Mieter künftig nur hierauf verweisen
        wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht
         eine Rüge ohne Begründung aus.
        unverändert: Mieter kann nur Mieten zurückfordern,
         die nach der Rüge fällig geworden sind

„Herausmodernisieren“ = Pflichtverletzung
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        Ankündigung umfangreicher
         Modernisierungsmaßnahmen soll nicht dazu genutzt
         werden, Mieter zur Kündigung zu veranlassen
        Pflichtverletzung des Vermieters vermutet,
           wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12
           Monaten mit der Maßnahme beginnt
           die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen,
           Ankündigung einer Mieterhöhung >100 %
           die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter
           erheblich belastet wird

„Herausmodernisieren“ = Pflichtverletzung
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        Vermieter kann sich von der Vermutung entlasten,
         indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund
         vorbringt
        allgemeiner Schadensersatzanspruch aus §§ 280,
         281 BGB: leichterer Nachweis Pflichtverletzung
        gezieltes „Herausmodernisieren“ stellt künftig eine
         Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße
         von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen
     Zwecken; § 578 Abs. 3 BGBneu
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        Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die
         eingegangen werden, um die angemieteten Räume
         aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu
         Wohnzwecken zu überlassen
        bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund
         kündbar
        bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses tritt der
         Vermieter nicht nach § 565 BGB in das
         Mietverhältnis mit dem Dritten ein

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen
     Zwecken § 578 Abs. 3 BGBneu
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        Anwendbarkeit von Vorschriften des
         Wohnraummietrechts wird erweitert auf
         gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von
         juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder
         anerkannten privaten Trägern der
         Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie
         Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen
         zu überlassen
        § 578 Abs. 3 BGBneu gilt nur für Mietverträge, die
         nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung
         abgeschlossen werden

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     Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!