Mietspiegel 2018 der Großen Kreisstadt Pirna
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Mietspiegel 2018 der Großen Kreisstadt Pirna
Liebe Bürgerinnen und Bürger der Stadt Pirna,
die Große Kreisstadt Pirna ist ein beliebter che Auskunft über die ortsüblichen Mieten
Wohn- und Lebensstandort. Seit 2011 zie- gibt und aufzeigt, welche Entgeltpreise im
hen aus der nahen Landeshauptstadt Dres- Durchschnitt für bestimmte Wohnungen
den, aber auch aus dem ländlichen Um- erhoben werden. Die hierfür zugrunde ge-
land, mehr Menschen in unsere attraktive legten Daten entstammen einer umfang-
Stadt, als aus Pirna wegziehen. Als Folge reichen und repräsentativen Erhebung, die
dieser Entwicklung ist der Pirnaer Woh- gemeinsam mit Vermietern und Verwaltern
nungsmarkt einer stetigen Entwicklung ausgewertet wurde. Ihrer engagierten und
unterworfen. Durch Sanierungen und Neu- konstruktiven Mitarbeit an der Fortschrei-
bauten hat sich das Mietwohnungsangebot bung des Pirnaer Mietspiegels gilt mein be-
in den letzten Jahren kontinuierlich erwei- sonderer Dank.
tert. Auch in den nächsten Jahren werden
weitere Wohnbauflächen erschlossen. Nachdem der Stadtrat der Stadt Pirna in der
Sitzung vom 12.12.2017 den Mietspiegel
Das Wohlfühlen der Menschen in unserer Pirna 2018 als einfachen Mietspiegel an-
Stadt ist mir als Oberbürgermeister der erkannt hat, ist dieser ab dem 01.01.2018
Großen Kreisstadt Pirna ein wichtiges An in Kraft getreten. Der Mietspiegel wird Ih-
liegen. Dafür spielt die richtige Wohnung nen ab diesem Zeitpunkt kostenlos auf der
eine entscheidende Rolle, denn Wohnen ist Homepage der Stadt Pirna zur Verfügung
ein Grundbedürfnis, das allen Bürgerinnen stehen.
und Bürgern in geeigneter Form zur Verfü-
gung stehen muss. Der Großen Kreisstadt Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der An-
Pirna ist es wichtig, dass für alle Einwoh- wendung des Mietspiegels Pirna 2018 und
nerinnen und Einwohner ein angemessenes hoffe, dass dieser dazu beiträgt, Konflikte
und bezahlbares Angebot an Wohnraum über die Miethöhe zu vermeiden.
vorhanden ist.
Nicht immer sind sich jedoch Mieter und
Vermieter einig, was eine Wohnung kosten
darf. Mit dem Mietspiegel Pirna 2018 liegt
eine transparente Orientierungshilfe vor, Klaus-Peter Hanke
die Mietern wie Vermietern eine verlässli- Oberbürgermeister
2Gesetzliche Grundlage, Funktion und Geltungsbereich
des Mietspiegels Pirna 2018
Der Mietspiegel Pirna 2018 wurde gemäß Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreis-
der Anforderungen des § 558 c BGB (Bür- überhöhungen und des Strafgesetzbuches
gerliches Gesetzbuch) als einfacher Miet- gegen Mietwucher zu beachten. Diese
spiegel erstellt. knüpfen an eine erhebliche Überschreitung
Er ist eine Übersicht über die in Pirna üb- der ortsüblichen Vergleichsmiete an.
lichen Mieten für nicht preisgebundenen Ein Über- bzw. Unterschreiten der Gren-
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, zen der Mietpreisspannen ist durch die
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage und erhobenen Daten nicht gedeckt. Ein Über-
bestimmt damit die sogenannte ortsübli- schreiten der Spannenobergrenzen ist nur
che Vergleichsmiete. Diese setzt sich, ent- gerechtfertigt, wenn die Wohnung unter
sprechend den gesetzlichen Vorgaben, aus Berücksichtigung aller Wohnbedingungen
Mieten zusammen, die in den letzten vier weitere besondere Ausstattungsmerkmale
Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) aufweist.
oder, von Veränderungen der Betriebskos- Der Mietspiegel Pirna 2018 wurde von den
ten nach § 560 BGB abgesehen, geändert Interessenvertretern der Mieter und Vermie-
worden sind (geänderte Bestandsmieten). ter anerkannt und vom Stadtrat der Stadt
Der Mietspiegel Pirna 2018 liefert somit Pirna am 12.12.2017 beschlossen. Er gilt ab
Informationen über das aktuelle örtliche 01.01.2018 grundsätzlich für alle vermiete-
Mietniveau. Auf seiner Grundlage können ten Wohnungen im Stadtgebiet von Pirna.
sich Mietvertragsparteien bei bestehenden Aufgrund rechtlicher Bestimmungen bzw.
oder neuen Mietverhältnissen über eine an- unzureichender Datenerhebung gilt der
gemessene Miethöhe einigen, ohne selbst Mietspiegel Pirna 2018 nicht für nachfol-
Vergleichsobjekte ermitteln oder Kosten für gende Anwendungsbereiche:
Sachverständigengutachten aufwenden zu Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
müssen. Ziel sollte dabei immer der faire In- häusern,
teressenausgleich zwischen Mieter und Ver- Wohnungen, deren Erstellung oder Mo-
mieter sein. Zudem dient der Mietspiegel dernisierung mit Mitteln öffentlicher
auch Gerichten, Gutachtern und Investoren Haushalte gefördert wurden und deren
als statistische Übersicht. Miethöhe deshalb einer Preisbindung
Hauptanwendungsgebiet für den Mietspie- unterliegt,
gel ist das gesetzliche Mieterhöhungsver- Wohnungen mit gemäß Mietvertrag ge-
fahren nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 werblich oder teilgewerblich genutzten
BGB, bei dem ein Vermieter die Zustim- Räumen,
mung seines Mieters zu einer Erhöhung der Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwoh-
vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Ver- nungen,
gleichsmiete verlangen kann. Davon ausge- Wohnungen in Heimen und Anstalten,
nommen ist Wohnraum, dessen Miethöhe Wohnraum, der nur zum vorübergehen-
per Gesetz oder im Zusammenhang mit ei- den Gebrauch vermietet ist,
ner Förderzusage festgelegt worden ist. Wohnungen, für die ein Staffelmietver-
Schließlich ist der Mietspiegel auch zur trag vereinbart worden ist,
Feststellung von Mietpreisüberhöhungen Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen
und Mietwucher gemäß § 5 WiSTG (Wirt- und festen Mietzinsvereinbarungen über
schaftsstrafgesetz) und § 302 a StGB (Straf- eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
gesetzbuch) sowie zur Berechnung der möbliert oder teilmöbliert vermietete
Höhe der Fehlbelegungsabgabe im Rahmen Wohnungen,
des sozialen Wohnungsbaus bedeutsam, Wohnungen, deren Küche, Toilette und
da sich diese Grenzwerte an der ortsübli- Bad, wenn vorhanden, von anderen
chen Vergleichsmiete orientieren. Mietparteien mitbenutzt werden,
Bei Neuvermietung können vom Mietspie- Wohnungen, die nicht vom Vermieter
gel abweichende Mieten vereinbart wer- mit Bad / Dusche, Innen-WC und Hei-
den. Dabei sind die Bestimmungen des zung ausgestattet worden sind.
3Hintergrund, Datengrundlage und Methodik
des Mietspiegels Pirna 2018
Seit 1998 verfügt die Stadt Pirna über ein- gewertet, bei denen die Miete im Zeitraum
fache Mietspiegel. Mit dem Mietspiegel vom 01.07.2013 bis zum 30.06.2017 neu
Pirna 2014 erfolgte eine grundlegende Um- vereinbart oder, von Veränderungen der
stellung der Methodik der Mietbewertung Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen,
weg von einer Einteilung des Wohnungs- geändert wurde.
bestandes in feste Ausstattungsklassen hin Obwohl keine gesetzlich vorgeschriebene
zu einer Bewertung, welche die individuelle Auswertungsmethode für einen einfachen
Ausstattung und Beschaffenheit der Woh- Mietspiegel vorgegeben ist, orientierte sich
nung sowie des Wohnumfeldes mit einem die Auswertung, wie schon beim Mietspie-
Punktesystem erfasst. gel Pirna 2014, an den Hinweisen des Bun-
Die Fortschreibung zum Mietspiegel Pirna desinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumfor-
2018 erfolgte federführend durch die Fach- schung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen
gruppe Stadtentwicklung der Stadtverwal- und Raumordnung (BBR).
tung Pirna in enger Abstimmung mit ei- Entsprechend den Hinweisen des BBSR er-
ner Arbeitsgruppe (AG Mietspiegel). Diese folgte eine Kappung von jeweils 1 / 6 der
bestand aus Mitgliedern der städtischen Datensätze am oberen und unteren Ende
Wohnungsgesellschaft Pirna, den vor Ort der Mietpreisspanne. In die Endauswertung
ansässigen Wohnungsgenossenschaften, flossen somit 5.472 Datensätze in einer
privaten Verwaltern und Großvermietern, Mietpreisspanne (Nettokaltmiete) zwischen
dem Regionalverband Haus & Grund Dres- 3,81 € / m² und 7,95 € / m² ein. Gegenüber
den e. V. sowie dem Mieterverein Dresden dem Mietspiegel 2014 stellt dies sowohl
und Umgebung e. V. eine deutliche Steigerung der auswertba-
Die Mitglieder der AG Mietspiegel bestätig- ren Datensätze (2014: 3.935 Datensätze)
ten, dass sich der Mietspiegel Pirna 2014 in als auch eine Ausweitung der Mietpreis-
der Anwendung bewährt hat. Es besteht spanne nach oben dar (2014: 3,80 € / m² –
somit keine Notwendigkeit, die damals ge- 7,14 € m²).
wählte Methodik grundlegend zu ändern. Im Schnitt aller Datensätze ergibt sich für
Gleichwohl besteht nach nunmehr vier Jah- den Mietspiegel 2018 eine durchschnittli-
ren die Notwendigkeit der Fortschreibung che Nettokaltmiete von 5,35 € / m². Gegen-
zum Mietspiegel Pirna 2018. über dem Mietspiegel 2014 (5,06 € / m²)
entspricht dies einer Steigerung um 5,7 %.
Die Fortschreibung verfolgt dabei folgende Bundesweit wird für 2016 eine durch-
Ziele: schnittliche Nettokaltmiete von 5,76 € / m²
Anpassung der Miethöhen an aktuelle für Bestandsmieten angegeben, 2014 lag
Marktbedingungen, dieser Wert noch bei 5,64 € / m². Bei Erst-
Schließung der im Mietspiegel 2014 vor- und Wiedervermietungen liegt das Niveau
handenen „Lücken“ in einzelnen Miet- deutlich höher und wird bundesweit für
spiegelfeldern aufgrund eines unzurei- das erste Halbjahr 2017 mit 7,90 € / m² an-
chenden Stichprobenumfangs, gegeben, 2015 lag dieser Wert noch bei
weitere Ausdifferenzierung des nach 7,29 € / m².
1990 erfolgten Neubaus, insbesondere Zwar ist in Pirna beim Mietspiegel 2018
der in den letzten Jahren erfolgten Neu- gegenüber dem Mietspiegel 2014 eine
bauten, Verschiebung der Vermietungen hin zu
Korrektur bzw. Ergänzung der zur Be- Miethöhen über 5,50 € / m² festzustellen,
wertung von Wohnung / Wohnumfeld während Vermietungen unter 4,50 € / m²
gewählten Kriterien. kaum noch auftreten. Gleichwohl ist auch
in Pirna nach wie vor ein sozial verträg-
Ziel der Erfassung war die Erhebung eines liches Wohnen möglich. Immerhin reich-
umfangreichen Datenbestandes. Im Miet- lich 25 % der erfassten Mietänderungen
spiegel Pirna 2018 wurden die Nettokalt- bewegten sich in einem Bereich von unter
mieten von knapp 5.500 Wohnungen aus- 5,00 € / m².
433,7 33,8
35 %
32,5
30 %
Mietspiegel 2014
25,1 Mietspiegel 2018
23,7
25 %
20 %
15,7
15 %
13,2
9,3
10 %
5% 3,4
3,1
1,5
0,2 0,0 0,6 0,6
0,1 0,0 0,2
0%
3,50 bis 4,00 bis 4,50 bis 5,00 bis 5,50 bis 6,00 bis 6,50 bis 7,00 bis 7,50 bis Abbildung 1:
3,99 € 4,49 € 4,99 € 5,49 € 5,99 € 6,49 € 6,99 € 7,15 € 7,99 € Miethöhenverteilung
Mietspiegel Pirna 2014
vs. Mietspiegel Pirna
2018
2.000
1.850
1.500
1.372
1.295
1.000
507
500
171 187
80
1 9
0
3,50 bis 4,00 bis 4,50 bis 5,00 bis 5,50 bis 6,00 bis 6,50 bis 7,00 bis 7,50 bis
3,99 € 4,49 € 4,99 € 5,49 € 5,99 € 6,49 € 6,99 € 7,15 € 7,99 € Abbildung 2:
Verteilung der Miet-
höhen der bereinigten
Datensätze nach Miet-
preisgruppen
5Die Besetzung der Mietspiegelfelder erfolg- 4 Wohnungsgrößenklassen auf 3 Klassen
te mit dem Ziel, die „Lücken“ des Miet- reduziert. Im Gegenzug erfolgte mit dem
spiegels Pirna 2014 aufgrund unzureichen- Stichjahr 2002 (Erlass der ersten Energieein-
der Stichprobenumfänge (mind. 30 Fälle sparverordnung EnEV) die Einführung einer
je Mietspiegelfeld) zu verringern und den neuen Baualtersklasse. Diese gewährleistet
nach 1990 errichteten Neubau weiter zu eine angemessene Berücksichtigung der in
differenzieren. In Abstimmung mit der AG den letzten Jahren erfolgten Neubauten
Mietspiegel wurden dafür die bisherigen bzw. Sanierungen.
Mietpreisspanne Basismietwert
Wohnungsgröße Baujahr (Nettokaltmiete (Nettokaltmiete
in € / m²) in € / m²)
bis 1918 4,52 – 6,62 5,52
1919 – 1945 4,41 – 6,60 5,63
Tabelle 1:
1946 – 1968 4,10 – 6,94 5,58
Mietspiegelfelder ≤ 50 m²
(Mietpreisspannen und 1969 – 1990 4,00 – 6,80 5,27
Basismietwerte) des
Mietspiegels Pirna 2018 1991 – 2001 4,75 – 7,50 5,48
ab 2002 * *
bis 1918 4,00 – 7,82 5,29
1919 – 1945 4,25 – 6,94 5,52
* keine Angabe auf-
grund des geringen 1946 – 1968 4,02 – 7,13 5,38
Stichprobenumfanges > 50 m² bis ≤ 80 m²
möglich (weniger als 1969 – 1990 4,00 – 7,25 4,94
30 Fälle)
1991 – 2001 4,70 – 7,00 5,79
ab 2002 5,04 – 7,25 6,59
bis 1918 4,30 – 7,27 5,19
1919 – 1945 * *
1946 – 1968 3,86 – 6,55 5,19
> 80 m²
1969 – 1990 4,00 – 6,78 4,81
1991 – 2001 4,40 – 7,50 5,63
ab 2002 5,74 – 7,50 6,83
Damit sind für 16 von 18 Mietspiegel- markt nur untergeordnet vorhanden, so
feldern Aussagen zur ortsüblichen Ver- dass die Nichtbesetzung der beiden Miet-
gleichsmiete möglich. Die beiden unbesetz- spiegelfelder hinnehmbar ist. Für beide
ten Mietspiegelfelder (Wohnungen über Felder gibt es alternative Möglichkeiten
80 m² aus der Zeit von 1919 bis 1945 und (u. a. Sachverständigengutachten, drei
Wohnungen unter 50 m² aus der Zeit Vergleichswohnungen) zur Mietbestim-
nach 2002) sind auch real im Wohnungs- mung.
6Anwendung des Bewertungssystems zur Ermittlung
des Mietpreises
Der wohnungsspezifische Mietwert bemisst ten Schritt der Basismietwert nach Baualter
sich, ausgehend vom Basismietwert, über und Wohnungsgröße bestimmt. Anschlie-
die Beachtung von wohnwerterhöhen- ßend erfolgt in einem zweiten Schritt die
den bzw. wohnwertmindernden Merkma- Bestimmung der wohnwerterhöhenden
len der Wohnung und des unmittelbaren bzw. wohnwertmindernden Merkmale für
Wohnumfeldes. Diese Merkmale werden die Wohnung anhand eines Punktsystems.
anhand eines Punktesystems erfasst und Dabei ist allein die Wohnungs- und Ge-
bewertet. bäudeausstattung maßgeblich, die durch
Diese Herangehensweise berücksichtigt, den Vermieter gestellt wurde. Hat ein Mie-
dass sich der Pirnaer Wohnungsmarkt in ter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst
den letzten Jahren hinsichtlich der De- geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür
tailausstattung der Wohnungen zuneh- vom Vermieter erstattet wurden, so bleiben
mend ausdifferenziert hat. Die Energieeffi- diese Ausstattungsmerkmale unberücksich-
zienz von Wohngebäuden gewinnt ebenso tigt.
wie die Kosten von Heizung und Warm- Bei einem ausgeglichenen Verhältnis von
wasser sowie die barrierearme Gestaltung wohnwerterhöhenden und wohnwertmin-
zunehmend an Bedeutung. Der Mietspiegel dernden Merkmalen kann der ausgewiese-
Pirna 2018 trägt dieser Entwicklung durch ne Basiswert als ortsübliche Miete für diese
die Beachtung von energetischen Kompo- Wohnungen angesehen werden. Bei einem
nenten und Merkmalen zur Zugänglichkeit nicht ausgeglichenen Verhältnis erfolgt
einer Wohnung Rechnung. entsprechend der Punkthöhe ein Zu- bzw.
Die Bewertungsmerkmale des Mietspiegels Abschlag zum Basismietwert. Dabei ist der
Pirna 2014 haben sich in der Anwendung Punktwert wie schon im Mietspiegel Pirna
größtenteils bewährt. In Abstimmung mit 2014 mit 12 Cent / m² je Punkt festgelegt.
der AG Mietspiegel wurden deshalb im Als korrekturbedürftig erwies sich die
Mietspiegel Pirna 2018 nur geringfügige beim Mietspiegel Pirna 2014 festgelegte
Änderungen u. a. bei den Kriterien Balkon, „Kappungsgrenze“ von + / - 10 Punkten.
Fußböden, Aufzug, Stellplatz, Energieeffi- Dies führte in Einzelfällen dazu, dass eine
zienz und Lärm vorgenommen. Insgesamt Wohnung die Grenzen der Mietpreisspan-
über 20 Merkmale bieten die Möglichkeit nen nach unten wie oben nicht erreichen
einer sehr individuellen Mietbestimmung konnte. Deshalb erfolgt mit dem Mietspie-
abgestellt auf die individuellen Eigenheiten gel Pirna 2018 die Aufhebung dieser „Kap-
der Wohnung und ihrer Umgebung. pungsgrenze“. Somit bestimmen die unte-
Die Wohnlage ist durch Merkmale zur re und obere Grenze der Mietpreisspannen
Lärmbelastung und Erreichbarkeit von die tatsächlich in Pirna ortsüblichen Mieten,
Infrastruktureinrichtungen gekennzeich- sofern dies aus der Bewertung von Woh-
net. Eine unabhängige Darstellung dieser nung und Wohnumfeld so hervor geht. Ein
Kriterien (lärmbelastete Straßen, Stand- Über- bzw. Unterschreiten der Grenzen der
orte und Einzugsbereiche von Nahversor- Mietpreisspannen ist durch die erhobenen
gungseinrichtungen, Kindertagesstätten/ Daten nicht gedeckt. Ein Überschreiten der
Grundschulen und Ärzten etc.) erfolgt Spannenobergrenzen ist nur gerechtfertigt,
auf der Homepage der Stadt Pirna unter wenn die Wohnung unter Berücksichtigung
www.pirna.de/Was_erledige_ich_wo_Miet- aller Wohnbedingungen weitere besondere
spiegel_.4316d785/. Ausstattungsmerkmale aufweist.
Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichs- Zum weiteren Verständnis wird auf die bei-
miete wird für die Wohnung in einem ers- gefügten Anwendungsbeispiele verwiesen.
7Kriterien der Wohnung
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Balkon / Loggia / Terrasse ≤ 3 m²
1
(französische Balkone gelten nicht als wohnwerterhöhend)
A
Balkon / Loggia / Terrasse > 3 m² oder
2
Mietergarten
Bad und WC getrennt in der Wohnung 1
B
separates Gäste-WC in der Wohnung 2
C Bad mit Fenster 1
D Bad mit Dusche und Wanne 1
Parkett / Holzdielen / Fliesen / Steinzeug /
E 1
Designbeläge (PVC) in allen Wohnräumen
Tabelle 2:
zusätzlicher Abstellraum innerhalb der
F 1
Punktwertsystem für die Wohnung > 1 m² Grundfläche
Kriterien der Wohnung
Wohnung ist barrierearm gestaltet
(treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose 1
G Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 10 cm)
Wohnung ist barrierefrei nach DIN 18040-2 gestaltet
2
(schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein)
Aufzug
H (ausgenommen sind Erdgeschosswohnungen, sofern keine Neben- 2
und Gemeinschaftsräume mit dem Fahrtstuhl erreichbar sind)
Stellplatz oder Carport / Garage in unmittelbarer Nähe
des Wohngebäudes (bis ca. 150 m Entfernung) kann
vom Wohnungsvermieter angemietet werden bzw.
I wird von diesem kostenfrei zur Verfügung gestellt
Außenstellplatz 1
Carport / Garage 2
Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht
J 1
mehr als 6 Wohnungen je Treppenaufgang
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf) < 130 kWh / m² / a
1
(entspricht den Energieeffizienzklassen C und D)
K
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf) < 75 kWh / m² / a
2
(entspricht den Energieeffizienzklassen A+, A und B)
wertige und besondere Zusatzausstattung bei 5 der
folgenden 10 Merkmale
Außenjalousien / Sonnenschutz an den Fenstern
Kamin
zweiter Balkon
¹ Zu den Wohnräumen Balkonverglasung komplett / Wintergarten
L 1
zählen alle Zimmer 3-fach-Verglasung in den Wohnräumen
(Wohn- und Schlaf- Galerie
räume mit mind. 6 m²
Einbauküche
Wohnfläche) und
Küchen. Nicht als Einbaumöbel im Bad
Wohnräume gelten Ne- Fußbodenheizung
benräume wie Abstell- Concierge
räume, Speisekammern,
Flure, Badezimmer und PUNKTZAHL a 1
Toiletten. (Punkte A, G, I und K mit entweder / oder-Entscheidung)
8Kriterien der Wohnung
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
ungünstiger Grundriss der Wohnung
A (Flur > 15 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer 1
zu anderen Wohnräumen)
B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2
C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne Aufzug 2
keine grundlegende Instandhaltung / Erneuerung an
folgenden Gebäudebestandteilen nach 1990 1
(gilt nur für Gebäude, die vor 1990 erbaut wurden) Elektroinstal-
lation
Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt Flie-
D 2
sen
Hausflur / Treppenhaus 1
Fassade 1
Fenster 1
Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der
E Wärmeschutzverordnung 1982 2
(betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude)
F kein Abstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² 1
PUNKTZAHL a 2
9Kriterien der Wohnlage
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Immission²
keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage
A gekennzeichnet z. B. durch 1
vorwiegend Anliegerverkehr oder
verkehrsberuhigter Bereich
Wohnumfeld
begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeit-
B wert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, 1
Wald oder Spielplätze) in Hausnähe (bis ca. 200 m),
gepflegte Wohnumgebung
PUNKTZAHL b 1
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
Tabelle 3:
Punktwertsystem für die Immission²
Kriterien der Wohnlage starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-,
Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und
erheblichen Lärm, z. B.
Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung
von mehr als 8.200 Kfz / Tag oder
A Lärmkorridor („Hot Spot“) der Elbtalbahn oder
² Immission: produzierendes Gewerbe / Industrie oder
Einwirkung von festen, unmittelbar an die Wohnung angrenzende
flüssigen oder gasför-
Außengastronomie
migen Stoffen sowie
von Lärm, Wärme oder eine Lärmquelle 1
Strahlen an einem Ort
zwei oder mehr Lärmquellen 2
³ fußläufige Erreichbar-
keit: Wohnumfeld
Distanz zwischen Wohn- erhebliche negative optische Einflüsse z. B.
B 1
ort und Angebot in ei- überwiegend unberäumte Industriebrachen oder
nem Radius von maximal
zerfallene und unbewohnte Bausubstanz
800 Metern (Gehzeit bis
zu 15 Minuten) Infrastruktur
(vgl.: BBE: Nahversor-
gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit
gung im Freistaat Sach-
sen. Dresden 2006 / 07) Einrichtungen der Nahversorgung 1
C medizinische Versorgungseinrichtungen 1
(Krankenhaus oder Allgemeinärzte)
soziale Einrichtungen 1
(Grundschule oder Kita) 0
PUNKTZAHL b 2
(Punkt A mit entweder / oder-Entscheidung)
10Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete in € / m²)
Summe der wohnwerterhöhenden Punkte (S1 = a1 + b1)
Summe der wohnwertmindernden Punkte (S2 = a2 + b2)
Gesamtpunktzahl als Differenz zwischen wohnwerterhöhenden und
wohnwertmindernden Punkten (GS = S1 – S2)
(positive Ergebnisse wirken wohnwerterhöhend,
negative Ergebnisse wirken wohnwertmindernd)
Berechnung des Wohnwertes als Multiplikation der Gesamtpunktzahl
mit dem Wohnwertfaktor 0,12 € / m²
(W = GS * 0,12)
Basismietwert (B) entsprechend Baualter und Wohnungsgröße
ortsübliche Vergleichsmiete (VM) als Summe der Basismiete und
Wohnwertes
(VM = B + W sofern die wohnwerterhöhenden Punkte überwiegen)
(VM = B +[-W]) sofern die wohnwertmindernden Punkte überwiegen) Tabelle 4:
Ermittlung der orts-
(VM = B sofern sich wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde üblichen Vergleichsmiete
Punkte ausgleichen)
Hinweis: Ein Über- bzw. Unterschreiten der Ober- und Untergrenzen der Mietpreis-
spannen ist durch die erhobenen Daten nicht gedeckt. Ein Überschreiten der Span-
nenobergrenze ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung unter Berücksichtigung aller
Wohnbedingungen weitere besondere Ausstattungsmerkmale (z. B. Sauna, besondere
Sport- und Freizeitangebote) aufweist.
11Mietspiegel Pirna 2018
Punktesystem zur Bestimmung des Wohnwertes der Wohnung
Anwendungsbeispiel 1
Adresse: Kohlbergstraße XX, 01796 Baujahr: 1960
Pirna Basismietwert entsprechend Baualter
Wohnungsgröße (m²): 65 und Wohnungsgröße (€ / m²): 5,38 € / m²
Kriterien der Wohnung
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Balkon/ Loggia/ Terrasse ≤ 3 m²
1 -
A (französische Balkone gelten nicht als wohnwerterhöhend)
Balkon/Loggia/Terrasse > 3 m² oder Mietergarten 2 2
Bad und WC getrennt in der Wohnung 1 -
B
separates Gäste-WC in der Wohnung 2 -
C Bad mit Fenster 1 1
D Bad mit Dusche und Wanne 1 -
Parkett / Holzdielen / Fliesen / Steinzeug / Designbeläge
E 1 -
(PVC) in allen Wohnräumen4
zusätzlicher Abstellraum innerhalb der Wohnung
4
Zu den Wohnräumen F 1 -
zählen alle Zimmer > 1 m² Grundfläche
(Wohn- und Schlafräu
Wohnung ist barrierearm gestaltet
me mit mind. 6 m²
(treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose 1 -
Wohnfläche) und
G Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 10 cm)
Küchen.
Nicht als Wohnräume Wohnung ist barrierefrei nach DIN 18040-2 gestaltet
gelten Nebenräume wie 2 -
(schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein)
Abstellräume, Speise-
kammern, Flure, Bade- Aufzug
zimmer und Toiletten. H (ausgenommen sind Erdgeschosswohnungen, sofern keine Neben- 2 -
und Gemeinschaftsräume mit dem Fahrtstuhl erreichbar sind)
Stellplatz oder Carport / Garage in unmittelbarer Nähe
des Wohngebäudes (bis ca. 150 m Entfernung) kann
vom Wohnungsvermieter angemietet werden bzw.
I wird von diesem kostenfrei zur Verfügung gestellt
Außenstellplatz 1 1
Carport / Garage 2 -
Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht
J 1 -
mehr als 6 Wohnungen je Treppenaufgang
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf)
< 130 kWh / m² / a 1 -
(entspricht den Energieeffizienzklassen C und D)
K
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf)
< 75 kWh / m² / a 2 -
(entspricht den Energieeffizienzklassen A+, A und B)
12wertige und besondere Zusatzausstattung bei 5 der
folgenden 10 Merkmale
Außenjalousien / Sonnenschutz an den Fenstern
Kamin
zweiter Balkon
Balkonverglasung komplett /Wintergarten
L 1 -
3-fach-Verglasung in den Wohnräumen
Galerie
Einbauküche
Einbaumöbel im Bad
Fußbodenheizung
Concierge
PUNKTZAHL a 1
4
(Punkte A, G, I und K mit entweder / oder-Entscheidung)
Kriterien der Wohnung
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
ungünstiger Grundriss der Wohnung
A (Flur > 15 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer 1 -
zu anderen Wohnräumen)
B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2 -
C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne Aufzug 2 -
keine grundlegende Instandhaltung / Erneuerung an
folgenden Gebäudebestandteilen nach 1990
(gilt nur für Gebäude, die vor 1990 erbaut wurden)
Elektroinstallation 1 -
D Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt
2 -
Fliesen
Hausflur / Treppenhaus 1 -
Fassade 1 -
Fenster 1 -
Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der
E Wärmeschutzverordnung 1982 2 -
(betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude)
F kein Abstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² 1 -
PUNKTZAHL a 2 0
13Kriterien der Wohnlage
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Immission5
keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage
A gekennzeichnet z.B. durch 1 1
vorwiegend Anliegerverkehr oder
verkehrsberuhigter Bereich
Wohnumfeld
begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeit-
B wert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, 1 1
Wald oder Spielplätze) in Hausnähe (bis ca. 200
Meter), gepflegte Wohnumgebung
PUNKTZAHL b 1 2
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
Immission5
starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-,
Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und erheb-
lichen Lärm, z. B.
Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung von
mehr als 8.200 Kfz / Tag oder
A Lärmkorridor („Hot Spot“) der Elbtalbahn oder
5
Immission: produzierendes Gewerbe / Industrie oder
Einwirkung von festen, unmittelbar an die Wohnung angrenzende Außen-
flüssigen oder gasför-
gastronomie
migen Stoffen sowie
von Lärm, Wärme oder eine Lärmquelle 1 -
Strahlen an einem Ort
zwei oder mehr Lärmquellen 2 -
6
fußläufige Erreichbar-
keit: Wohnumfeld
Distanz zwischen Wohn- erhebliche negative optische Einflüsse z. B.
B 1 -
ort und Angebot in ei- überwiegend unberäumte Industriebrachen oder
nem Radius von maximal
zerfallene und unbewohnte Bausubstanz
800 Metern (Gehzeit bis
zu 15 Minuten) Infrastruktur
(vgl.: BBE: Nahversor-
gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit6
gung im Freistaat Sach-
Einrichtungen der Nahversorgung 1 -
sen. Dresden 2006 / 07)
C medizinische Versorgungseinrichtungen 1 -
(Krankenhaus oder Allgemeinärzte)
soziale Einrichtungen 1 -
(Grundschule oder Kita) 0 0
PUNKTZAHL b 2
0
(Punkt A mit entweder / oder-Entscheidung)
14Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (€ / m²)
Summe der wohnwerterhöhenden Punkte (S1 = a1 + b1) 6
Summe der wohnwertmindernden Punkte (S2 = a2 + b2) 0
Gesamtpunktzahl als Differenz zwischen wohnwerterhöhenden und
wohnwertmindernden Punkten (GS = S1 – S2) 6
(positive Ergebnisse wirken wohnwerterhöhend,
negative Ergebnisse wirken wohnwertmindernd)
Berechnung des Wohnwertes als Multiplikation der Gesamtpunktzahl
mit dem Wohnwertfaktor 0,12 € / m² 0,72 €
(W = GS * 0,12)
Basismietwert (B) entsprechend Baualter und Wohnungsgröße 5,38 €
ortsübliche Vergleichsmiete (VM) als Summe der Basismiete und
Wohnwertes
(VM = B + W sofern die wohnwerterhöhenden Punkte überwiegen)
6,10 €
(VM = B +[-W]) sofern die wohnwertmindernden Punkte überwiegen)
(VM = B sofern sich wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde
Punkte ausgleichen)
Hinweis: Ein Über- bzw. Unterschreiten der Ober- und Untergrenzen der Mietpreis-
spannen ist durch die erhobenen Daten nicht gedeckt. Ein Überschreiten der Span-
nenobergrenze ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung unter Berücksichtigung aller
Wohnbedingungen weitere besondere Ausstattungsmerkmale (z. B. Sauna, besondere
Sport- und Freizeitangebote) aufweist.
15Mietspiegel Pirna 2018
Punktesystem zur Bestimmung des Wohnwertes der Wohnung
Anwendungsbeispiel 2
Adresse: Dresdner Straße XX, 01796 Baujahr: vor 1900
Pirna Basismietwert entsprechend Baualter
Wohnungsgröße (m²): 85 und Wohnungsgröße: 5,19 € / m²
Kriterien der Wohnung
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Balkon / Loggia / Terrasse ≤ 3 m²
1 -
A (französische Balkone gelten nicht als wohnwerterhöhend)
Balkon / Loggia / Terrasse > 3 m² oder Mietergarten 2 -
Bad und WC getrennt in der Wohnung 1 -
B
separates Gäste-WC in der Wohnung 2 -
C Bad mit Fenster 1 1
D Bad mit Dusche und Wanne 1 -
Parkett / Holzdielen / Fliesen / Steinzeug / Designbeläge
E 1 -
(PVC) in allen Wohnräumen7
zusätzlicher Abstellraum innerhalb der Wohnung
7
Zu den Wohnräumen F 1 -
zählen alle Zimmer > 1 m² Grundfläche
(Wohn- und Schlafräu-
Wohnung ist barrierearm gestaltet
me mit mind. 6 m²
(treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose 1 -
Wohnfläche) und
G Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 10 cm)
Küchen.
Nicht als Wohnräume Wohnung ist barrierefrei nach DIN 18040-2 gestaltet
gelten Nebenräume wie 2 -
(schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein)
Abstellräume, Speise-
kammern, Flure, Bade- Aufzug
zimmer und Toiletten. H (ausgenommen sind Erdgeschosswohnungen, sofern keine Neben- 2 -
und Gemeinschaftsräume mit dem Fahrtstuhl erreichbar sind)
Stellplatz oder Carport / Garage in unmittelbarer Nähe
des Wohngebäudes (bis ca. 150 m Entfernung) kann
vom Wohnungsvermieter angemietet werden bzw.
I wird von diesem kostenfrei zur Verfügung gestellt
Außenstellplatz 1 1
Carport / Garage 2 -
Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht
J 1 1
mehr als 6 Wohnungen je Treppenaufgang
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf)
< 130 kWh / m² / a 1 -
(entspricht den Energieeffizienzklassen C und D)
K
Endenergie (Verbrauch oder Bedarf)
< 75 kWh / m² / a 2 -
(entspricht den Energieeffizienzklassen A+, A und B)
16wertige und besondere Zusatzausstattung bei 5 der
folgenden 10 Merkmale
Außenjalousien / Sonnenschutz an den Fenstern
Kamin
zweiter Balkon
Balkonverglasung komplett / Wintergarten
L 1 -
3-fach-Verglasung in den Wohnräumen
Galerie
Einbauküche
Einbaumöbel im Bad
Fußbodenheizung
Concierge
PUNKTZAHL a 1
3
(Punkte A, G, I und K mit entweder / oder-Entscheidung)
Kriterien der Wohnung
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
ungünstiger Grundriss der Wohnung
A (Flur > 15 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer 1 -
zu anderen Wohnräumen)
B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2 -
C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne Aufzug 2 -
keine grundlegende Instandhaltung / Erneuerung an
folgenden Gebäudebestandteilen nach 1990
(gilt nur für Gebäude, die vor 1990 erbaut wurden)
Elektroinstallation 1 -
D Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt
2 -
Fliesen
Hausflur / Treppenhaus 1 1
Fassade 1 1
Fenster 1 -
Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der
E Wärmeschutzverordnung 1982 2 1
(betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude)
F kein Abstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² 1 1
PUNKTZAHL a 2 4
17Kriterien der Wohnlage
1 wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung
Immission8
keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage
A gekennzeichnet z. B. durch 1 -
vorwiegend Anliegerverkehr oder
verkehrsberuhigter Bereich
Wohnumfeld
begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeit-
B wert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, 1 -
Wald oder Spielplätze) in Hausnähe (bis ca. 200
Meter), gepflegte Wohnumgebung
PUNKTZAHL b 1 0
2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung
Immission8
starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-,
Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und erheb-
lichen Lärm, z. B.
Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung von
mehr als 8.200 Kfz / Tag oder
A Lärmkorridor („Hot Spot“) der Elbtalbahn oder
8
Immission: produzierendes Gewerbe / Industrie oder
Einwirkung von festen, unmittelbar an die Wohnung angrenzende Außen-
flüssigen oder gasför-
gastronomie
migen Stoffen sowie
von Lärm, Wärme oder eine Lärmquelle 1 1
Strahlen an einem Ort
zwei oder mehr Lärmquellen 2 -
9
fußläufige Erreichbar-
keit: Wohnumfeld
Distanz zwischen Wohn- erhebliche negative optische Einflüsse z. B.
B 1 -
ort und Angebot in ei- überwiegend unberäumte Industriebrachen oder
nem Radius von maximal
zerfallene und unbewohnte Bausubstanz
800 Metern (Gehzeit bis
zu 15 Minuten) Infrastruktur
(vgl.: BBE: Nahversor-
gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit9
gung im Freistaat Sach-
Einrichtungen der Nahversorgung 1 -
sen. Dresden 2006 / 07)
C medizinische Versorgungseinrichtungen 1 -
(Krankenhaus oder Allgemeinärzte)
soziale Einrichtungen 1 1
(Grundschule oder Kita) 0 0
PUNKTZAHL b 2
2
(Punkt A mit entweder / oder-Entscheidung
18Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (€ / m²)
Summe der wohnwerterhöhenden Punkte (S1 = a1 + b1) 3
Summe der wohnwertmindernden Punkte (S2 = a2 + b2) 6
Gesamtpunktzahl als Differenz zwischen wohnwerterhöhenden und
wohnwertmindernden Punkten (GS = S1 – S2) -3
(positive Ergebnisse wirken wohnwerterhöhend,
negative Ergebnisse wirken wohnwertmindernd)
Berechnung des Wohnwertes als Multiplikation der Gesamtpunktzahl
mit dem Wohnwertfaktor 0,12 € / m² -0,36 €
(W = GS * 0,12)
Basismietwert (B) entsprechend Baualter und Wohnungsgröße 5,19 €
ortsübliche Vergleichsmiete (VM) als Summe der Basismiete und
Wohnwertes
(VM = B + W sofern die wohnwerterhöhenden Punkte überwiegen)
4,83 €
(VM = B +[-W]) sofern die wohnwertmindernden Punkte überwiegen)
(VM = B sofern sich wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde
Punkte ausgleichen)
Hinweis: Ein Über- bzw. Unterschreiten der Ober- und Untergrenzen der Mietpreis-
spannen ist durch die erhobenen Daten nicht gedeckt. Ein Überschreiten der Span-
nenobergrenze ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung unter Berücksichtigung aller
Wohnbedingungen weitere besondere Ausstattungsmerkmale (z. B. Sauna, besondere
Sport- und Freizeitangebote) aufweist.
19Herausgeber Große Kreisstadt Pirna Fachbereich II – Fachgruppe Stadtentwicklung Am Markt 1 / 2 01796 Pirna Foto Titelseite Stadtverwaltung Pirna Copyright beim Herausgeber Alle Rechte vorbehalten. Es ist insbesondere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers die Daten des Mietspiegels oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten. Stand Februar 2018
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