Immobilienbewertung in China - Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie - Deutsche Immobilien ...
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50. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie Immobilienbewertung in China Prof. Dr. Florian Hackelberg, MRICS 11. April 2019
Prof. Dr. Florian Hackelberg, MRICS
Beruflicher Werdegang
2016 HAWK
Professor für Immobilienbewertung
2004 - 2016 PricewaterhouseCoopers (Berlin)
Senior Manager, Advisory Real Estate
2010 - 2015 PricewaterhouseCoopers (Shanghai)
Associate Director, Advisory Valuation & Strategy
Kontakt Bildungsgang
Prof. Dr. Florian Hackelberg 2015 University of Cambridge
Immobilienwirtschaft und Management MSc International Relations
HAWK Hochschule für angewandte 2010 Technische Universität Berlin
Wissenschaft und Kunst Doktor der Ingenieurwissenschaften
Haarmannplatz 3, 37603 Holzminden 2004 Northumbria Univ. Newcastle / TFH Berlin
florian.hackelberg@hawk.de MSc Project Management
2002 FH Oldenburg/CIT Changchun (VRC)
www.iwm-institute.de
Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurwesen
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 2
Agenda
1 Der chinesische Immobilienmarkt
• Volkswirtschaftlicher Überblick
• Regulatorischer Rahmen
• Der Markt für Wohnimmobilien
2 Immobilienbewertung in China
• Regulatorischer Rahmen
• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 3
Der chinesische Immobilienmarkt in den Medien Skepsis und Sorge vor der Immobilienblase…. 28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 4
Der chinesische Immobilienmarkt in den Medien … aber das war auch schon vor zehn Jahren so 28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 5
Der chinesische Immobilienmarkt 28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 4
Volkswirtschaftlicher Überblick
The big picture
1
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 7
Chinesische Volkswirtschaft
Von der Werkbank der Welt zu Made in China 2025
Drei Phasen der chinesischen Das bekannte chinesische Wachstumsmodell stößt an seine
Globalisierung Grenzen
Manufacturing
2009
2000s
China wird
„Exportweltmeister“
Capital
2010s
2017
China wird größter cross
boarder Immobilieninvestor
Next Generation Firms
2020s
2020s Öffnung Tiananmen Beitritt WTO Invest. Programm
China wird globaler Exporteur
von Innovation und Ideen
Quelle: JLL, 2018 Quelle: Weltbank, 2019
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 8
Chinesische Volkswirtschaft
Herausforderungen für die Zukunft
Umweltschäden in % des Bruttonationaleinkommens
Unausgewogene wirstchaftliche
1 Struktur (Wertschöpfungskette!)
- 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
China
India
Brazil
Ressoucenverbrauch und
2 Umweltbelastung
United States
South Korea
Japan
Germany
Ungleichgewicht zwischen den
3 entwickelten urbanen Gebieten 6000 Verfügbares Einkommen, Unterschiede Ost und West
und ländlichen Regionen
5000 Average
$3594.62
4000 Average Average
Soziale Probleme auf $2459.37 $2427.32
4
3000
unterschiedlichen Ebenen
(Sozial-/Krankenversicherung) 2000
1000
0
Bürokratie und Korruption
5
Östliche Region Zentrale Region Westliche Region
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 9
Geographischer Überblick China („Mainland“)
Immobilien-„Hot Spots“ primär im Osten des Landes
Bohai Bay Area
Beijing
Einwohner: 12.5 mm
BIP: US$ 211 B
Population: 33 mm
GDP: US$ 121 B
Shanghai Einwohner: 13.8 mm
Yangtze BIP: US$260 B
River Delta
Chongqing
Central- Guangzhou
Population: 7.9 m
BIP: US$154 B
Zentrale Region West Region
10% der ADI
Sichuan Population: 2.4mm
Shenzhen BIP: US$146 B
Östliche Region
Yunnan 85% der ADI
Pearl River Delta
Westliche Region
5% der ADI
*ADI – Ausländische Direktinvestitionen
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 10Immobilienmarkt
Regulatorischer Rahmen
2
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 11Der chinesische Immobilienmarkt
Wesentliche Charakteristika
Junger Dynamische Starker Kein privates
Immobilienmarkt Entwicklung regulatorischer Eigentum an Land
Einfluss
Aufgrund des Der chinesische Im Vergleich zu Alles Land ist im
politischen Bau- und westlichen “Volkseigentum”
Systems wurde Immobiliensektor Märkten greift der und Grundstücke
der chinesische ist eine der Staat noch können lediglich
Immobilienmarkt offiziellen “pillar vielerorts stark im Rahmen
erst seit Mitte der Industries” und regulatorisch in sogenannter
1980er Jahre trägt wesentlich das Landnutzungs-
langsam für zum chinesischen Marktgeschehen rechte ähnlich
private Akteure Wirtschaftsauf- ein. Dies betrifft dem deutschen
geöffnet und schwung und - Entwicklung, Erbbaurecht
gewann erst Mitte wachstum bei. Finanzierung und erworben werden.
der 1990er Jahre Steuern
an Dynamik.
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 12Chinesische Landnutzungsrechte (LUR)
Land ist im Volkseigentum LUR können erworben
werden
Allocated Land Use Right Granted Land Use Right
• Zahlung einer einmaligen
• Jährliche Zahlungen an die entsprechende Landnutzungsgebühr (land granting
Lokalbehörde. Kein Einmahlzahlung premium, upfront) und Zahlung einer
(upfront payment) nötig jährlichen Verwaltungsgebühr.
• Landnuntzungsrecht kann nicht • Zeitlich begrenzte Nutzungsdauer von 40 bis
veräußert, transferiert, besichert oder 70 Jahren, abhängig von der jeweiligen
untervermietet werden. Nutzungsart. LUR ist verkäuflich, kann
• Grundsätzlich unbegrenzte untervermietet und besichert warden.
Nutzungsdauer • Grundsätzlich keine Rückforderung des
• Kann jederzeit vom Staat zurückgefordert Staates während der Nutzungsdauer, sofern
werden (keine Rechtssicherheit) die aktuelle Nutzung nicht gegen öffentliches
Interesse verstößt.
• Achtung: unklare “Heimfallregelung” und
Verlängerungsmöglichkeiten insbesondere
bei gewerblichen Objekten
Nicht zu empfehlen
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 13Chinesische Landnutzungsrechte (LUR)
Unterschiedliche Nutzungsdauern je Nutzungsart
Komponenten des LUR Kaufpreises Nutzungsdauern des Granted Land Use
Right
Nutzung Nutzungs-
Grated Land Allocated
Use Right Land Use dauer in
Right Jahren
Wohnen 70
Grant
Premium Gewerbe (Büro, 40
Einzelhandel)
Land
Exploration Industrie 50
Compensation Bildung, Kultur, Sport 50
for former User
(e.g. farmer) Gemischt gen. und sonstige 50
Quelle: Hackelberg, 2010
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 14Büro- und Wohnungsmarkt
Kennzahlen
Büro Wohnen
Durchschnittliche Preisentwicklung
Kennzahlen für Luxuswohnen
Kaufpreise, Mieten
und Leehrstands-
raten
St adt Kaufpreis Miet e Leerst and
$/qm $/qm /m on . in Pr ozen t St adt Kaufpreis Miet e Leerst and
Beijing 7 .9 7 4 57 ,0 5,9 $/qm $/qm /m on . in Pr ozen t
Shanghai 9 .6 7 1 4 5,3 4 ,3 Shanghai 1 8.3 9 6 2 8,1 8,9
Guangzhou 6 .2 1 8 2 8,6 1 0,0 Guangzhou 1 0.7 03 2 2 ,0 n/a
Hong Kong 3 5.885 7 7 ,4 1 ,6 Hong Kong 3 2 .1 7 3 57 ,3 9 ,2
Taipei 1 3 .6 85 2 7 ,0 7 ,5 Taipei 1 4 .54 7 2 1 ,3 n/a
Quelle: KnightFrank, 2018 Quelle: KnightFrank, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 15Der Markt für Wohnimmobilien
狡兔三窟
jiao tu san ku*
„Der schlaue Hase hat drei Bauten“
chinesisches Sprichwort
4
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 16Bubble trouble?
Der überhitzte Wohnungsmarkt
Cheep
Housing
Is
Not
Available ?
• Signifikater Anstieg der Bautätigkeit bei Quelle: Forsight, 2019
gleichzeitig massiven Preissteigerungen
über die letzten zwei Dekaden. • Preise haben sich in den letzten zwanzig
Jahren im Schnitt mehr als vervierfacht,
• Das Angebot an Wohnimmobilien stieg Entwicklung sehr volatil.
von weniger als 100 Millionen
Quadratmetern im Jahr 1995 auf über • Teilweise hohe Leerstandsraten sowohl
600 Millionen Quadratmeter im Jahr im Luxussektor als auch in 2nd und 3rd
2010. Tier Städten.
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 17Bubble trouble?
• Massiver Preisanstieg insbesondere • Es gibt nicht “den einen” chinesischen
Immobilienmarkt, lokal und sektoral
der Kaufpreise von Wohnimmobilien
differenzierte Betrachtung
und teilweise Entkopplung von den erforderlich.
Mietpreisen “Negativer Leverage”
• Langfristig vielversprechendes
• Gleichzeitig extreme Bautätigkeit Potenzial Urbanisierungsprozess,
Ansteigen der Mittelschicht, starke
insbesondere mit lokalen Inlandsnachfrage
Überkapazitäten von
• Chinesische Privatpersonen
Wohnimmobilien lokal hohe investieren zumeist mit einer
Leerstandsraten vergleichbar hohen Eigenkapitalquote
keine Subprime-Loans
• Immobilien als Anlage und
Spekulationsobjekt aufgrund • Der Markt wird durch eine Vielzahl
politischer Initiativen gesteuert.
fehlender Alternativen Limitierung von Wohnungskäufen,
unausgereifter Finanzsektor, Finanzierungsregeln, Steuern
Börsenskandale, RMB nicht frei
konvertierbar
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 18Immobilienbewertung in China
„Bewerten heißt Vergleichen“
A. Moxter
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 5Regulatorischer Rahmen
1
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 20Regulatorische Rahmenbedingungen Chinese Valuation Standards Neben den internationalen Entsprechungen (RICS „red book“, IVS „white book“) sind die Chinese Valuation Standards der China Appraisal Society das maßgebliche Regelwerk für lokale chinesische Bewerter. Sie orientieren sich in wesentlichen Teilen an den internationalen Entsprechungen, den Internationalen Valuation Standards (IVS), und enthalten neben Vorgaben zur Durchführung von Bewertungen auch klare Vorgaben bezüglich einzuhaltender Ethikstandards. Im Einzelnen setzen sie sich aus den folgenden Teilen zusammen: 1. Guidance Notes (instructions for special review cases) 2. General Standards (Allgemeine Vorgaben und Ethikgrundsätze) 3. Specific Procedural Standards (Vorgaben zum Bewertungsvorgehen und -prozess) 4. Specific Asset Standards (Vorgaben zur Bewertung einzelner Vermögensgegenstände) 5. Valuation Applications (Vorgaben zu spezifischen Bewertungsanlässen) 6. Valuation Guidance Notes (Anleitung zu besonderen Bewertungsfällen) 28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 21
Bewertungsanlässe
Wie ,was und warum?
Das zu wählende Bewertungsverfahren ergibt sich aufgrund des
Bewertungsgegenstandes und des Bewertungsanlasses
Besonderheit: „Statutory Valuation Purposes“
• Performance Messungen
Freiheitsgrade
• Transaktionen und Unternehmenszusammenschlüsse (M&A)
• Objektversteigerungen
• Vermögensauseinandersetzungen
Bewertungsstandards
• Versicherungsabschlüsse
• Finanzierung
• Informationszwecke (bilanzielle Zwecke)
• Transaktionen (mit SOE Beteiligung)
• Unternehmenszusammenschlüsse (mit SOE * Beteiligung)
• Steuerliche Zwecke
• … Quelle: Hackelberg, 2018
*
Bei Transaktionen unter Beteiligung von chinesischen Staatsunternehmen (State owned Enterprises ‘SOE’) ist eine sog
Statutory Valuation (gesetzlicher Bewertungsprozess) erforderlich
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 22Immobilienbewertung in China
Same same, but different...
Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren
Direct Indirect Direct Term and
DCF Cost Approach
Comparable Comparable Cap Reversion
• Preisvergleichsrechnung • Renditerechnung • Substanzrechnung
• Grundidee: Was kosten • Grundidee: Was sind die • Grundidee: Was kosten
vergleichbare oder künftigen Einnahme- Grundstück und
vergleichbar gemachte überschüsse aus der Gebäudesubstanz?
Grundstücke? Immobilie kapitalisiert zum • Anwendung bei
• Bevorzugte Methode wenn heutigen Zeitpunkt wert? Spezialimmobilien mit
möglich da der Wert direkt • Anwendung bei geringer Marktfähigkeit oder
aus dem Markt abgeleitet renditeorientierten selbstgenutzten Immobilien
wird. Zumeist bei unbebauten Immobilien (Trennung von • Bewertung anhand
Grundstücken Besitz und Eigentum) standardisierter Baukosten
• Es müssen ausreichend Ver- • Bewertung anhand von
gleichspreise zur Verfügung Marktdaten
stehen
Hierarchie der Bewertungsverfahren
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 23…aber lokale Besonderheiten müssen Berücksichtigung
in der Bewertung finden
• Rahmenbedingungen Praktische Probleme
Technik 1 • Bauqualität
• Instandhaltung
•
•
Grundbuchauszug, wer ist der Eigentümer?
Weniger transparente z.T. (bewusst) unklare
• Nutzungsdauern
Regelungen
• Intransparenz Informationsqualität (GFA vs. NRA)
2
•
Markt • Volatilität • Ausreichende und verlässliche Daten (3. Tier
• Staatlicher Eingriff
Städte)
Kein Eigentum an Land, • Schlechte Prognosedaten und Vorhersagen
3
•
Recht Landnutzungsrechte verfügbar
• Heimfallregelung • Gesetzliche vs. Internationale Bewertung
Withholding Tax • Anzuwendende Methodik
4
•
Steuern • Land Appreciation Tax • Unterschiedliche „Denkweisen“ der lokalen
• Business Tax Gutachter
Einfluß
Wert
Quelle: Hackelberg, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 24Vergleichswertverfahren
Simply the best?
1
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 25Market Approach
Grundsätzlich das bekannte Konzept
Konzept
Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden basiert auf geeigneten, am Markt
beobachtbaren stichtagsnahen Vergleichstransaktionen (Comparables).
Voraussetzungen
Es muss eine ausreichende Anzahl von Vergleichsdaten verfügbar sein
Vergleichbare Transaktionen müssen in ihren wertbestimmenden Merkmalen ausreichend mit
der zu bewertenden Eigenschaft übereinstimmen:
Faktoren, die bei der Ableitung von Statistische Analyse der Daten z. B.
Vergleichswerten zu berücksichtigen und Standardabweichung
ggf anzupassen sind
Lage
Art und Maß der baul. Nutzung
Größe
Beschaffenheit
Restlaufzeit LUR
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 26Bewertung von Landnutzungsrechten in China
Bewertungsmethoden
In China werden Landnutzungsrechte primär mit drei verschiedenen
Methoden bewertet, wobei das Marktvergleichswertverfahren der häufigste
Fall ist.
Chinesische LUR
Bewertungsverfahren
Markt Vergleichswert Kosten Approximations
Residualwert Methode
Methode Methode
Regelfall, solange Findet Anwendung
genügend wenn keine
Zumeist im Rahmen von
Vergleichstransaktionen Vergleichswerte zur
Projektentwicklungen
oder “Bodenrichtwerte” Verfügung stehen (z.B.
verfügbar sind Industiegrundstücke).
Quelle: Chan, Hackelberg, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 27Bewertung von Landnutzungsrechten in China
Markt Vergleichswert Methode
Beim Marktvergleichsansatz wird versucht, den aktuellen Marktwert durch Bezugnahme auf die jüngsten
vergleichbaren Transaktionen zu ermitteln. Der Bewerter kann Anpassungen an diesen erfassten
Transaktionen vornehmen, indem er Faktoren wie Unterschiede beim Verkaufs- / Transferdatum,
Standort, Standortdienste und verfügbare Infrastruktur berücksichtigt. Ihre Anwendung ist jedoch auf
bestimmte Arten von Landtransaktionen in besser entwickelten Gebieten von Großstädten und speziellen
Entwicklungszonen beschränkt
Transaction Price of Transaction Price of
….
Comparable Case 1 (P) Comparable Case N (P)
X Adjustment factor on Adjustment factor on
special situations of transaction (F1) …. special situations of transaction (F1)
X Adjustment factor on price change Adjustment factor on price change
from transaction date to valuation date (F2) …. from transaction date to valuation date (F2)
X Adjustment factor on Adjustment factor on
location characteristics (F3) …. location characteristics (F3)
X Adjustment factor on Adjustment factor on
other unique characteristics (F4) …. other unique characteristics (F4)
= Land price after adjustments (P’) …. Land price after adjustments (P’)
Quelle: Chan, Hackelberg, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 28Bewertung von Landnutzungsrechten in China
Kosten Approximations Methode
Der Ansatz der Kostenannäherung wird im Allgemeinen auf
Built-up of LUR Cost
die Bewertung von Industriegrundstücken angewandt, da in
den meisten Fällen keine ausreichenden Marktdaten
verfügbar sind. Bei diesem Ansatz werden die Gesamtkosten
Land Acquisition Cost1
der gewährten LUR unter der Annahme wiederhergestellt,
dass das betreffende Land von der Regierung von einem
Development Cost for Site landwirtschaftlich genutzten Land in ein industrielles
Services Grundstück umgewandelt wird. Dieser Ansatz ist bei lokalen
chinesischen Gutachtern weit verbreitet oder wird häufig in
weniger entwickelten oder ländlichen Regionen angewendet,
Capital Cost da der Kostenvergleichsansatz auch bei fehlenden
Vergleichstransaktionen zur Wertableitung genutzt werden
kann.
Imputed Developer’s Profit
Value of LURs Value of LURs
Land Appreciation / with total Limited remaining
Land Premium2 Grant Tenure Grant Tenure
Quelle: Chan, Hackelberg, 2008
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 29Sachwertverfahren
„The method of last resort?“
2
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 30Sachwertermittlung in China
Methodische Berücksichtigung der LUR
Wert Wert
Angepasste
Normale Alterswert-
AHK Alterswert- AHK minderung
minderung
MW Wertdifferenz
MW
Zeit Zeit
Ende wirtsch. Laufzeitende Laufzeitende Ende wirtsch.
Nutzungsdauer GLUR GLUR Nutzungsdauer
baul. Anlagen baul. Anlagen
Wertermittlungsstichtag Wertermittlungsstichtag
AHK: Anschaffungs-/Herstellungskosten MW:
Marktwert
Quelle: Hackelberg, 2010
Zumeist lineare Abschreibung (wie ImmoWertV). Achtung vergleichsweise
kürzere Gesamtnutzungsdauern als in Deutschland berücksichtigen
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 31Sachwertermittlung in China
Baukostenansätze internationaler Beratungshäuser
Quelle: RLB, 2019
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 32Sachwertermittlung in China
Baukostenansätze - lokal veröffentlicht
Quelle: http://www.gldzb.com/
Lokal veröffentlichte standardisierte chinesische Baukosten, ähnlich den deutschen BKI oder
NHK oder US Marschall&Swift.
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 33Ertragswertverfahren
3
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 34Ertragswertverfahren (Income Approach)
Methodische Berücksichtigung der LUR
Direct Capitalisation Term and Reversion
Ertrag Ertrag
Term/
overrented
Rack rented property Term/ Reversion
Zeit underreted Zeit
Laufzeitende (GLUR) Mietanpassung Laufzeitende (GLUR)
Top Slicing Discounted Cash Flow
Ertrag Ertrag
Top Slice/ Top Slice/
overrented underrented
Halteperiode Terminal*
Bottom Slice (Core) Value
Zeit Zeit
Mietanpassung Laufzeitende (GLUR) Laufzeitende (GLUR)
Der Terminal Value ergibt sich aus der Kapitalisierung der Einnahmeüberschüsse bis zum Laufzeitende des
Landnutzungsrechts Quelle: Hackelberg, 2010
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 35Büro- und Wohnungsmarkt
Kennzahlen
Büro Wohnen
Durchschnittliche Preisentwicklung
Kennzahlen für Luxuswohnen
Kaufpreise, Mieten
und Leehrstands-
raten
St adt Kaufpreis Miet e Leerst and
$/qm $/qm /m on . in Pr ozen t St adt Kaufpreis Miet e Leerst and
Beijing 7 .9 7 4 57 ,0 5,9 $/qm $/qm /m on . in Pr ozen t
Shanghai 9 .6 7 1 4 5,3 4 ,3 Shanghai 1 8.3 9 6 2 8,1 8,9
Guangzhou 6 .2 1 8 2 8,6 1 0,0 Guangzhou 1 0.7 03 2 2 ,0 n/a
Hong Kong 3 5.885 7 7 ,4 1 ,6 Hong Kong 3 2 .1 7 3 57 ,3 9 ,2
Taipei 1 3 .6 85 2 7 ,0 7 ,5 Taipei 1 4 .54 7 2 1 ,3 n/a
Quelle: KnightFrank, 2018 Quelle: KnightFrank, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 36SouFun 100 Cities New Home Price Index YoY
Change
25% 25%
20% 20%
15% 15%
10% 10%
5% 5%
0% 0%
-5% -5%
-10% -10%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: SouFun, 2010
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 37Ertragswertverfahren (Income Approach)
Bewertung von Immobilieninvestments
Muli-level Holding Structure
Fund of Funds
Foreign Investor (Fund)
1
Waterfall Approach
Intermediate HoldCo Valuation of the
(BVI) (investment) (Asset-based
interests in a real Approach)based on
Offshore HoldCo (HK) estate project (off the asset value
shore) Offshore
On-shore
Project Co Local JV partner
2
Discounted (Equity)
Valuation Cash Flow Method
of the asset
(on shore)
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 38Wertermittlung in China
Risiken in Zusammenhang mit der Bewertung in China
Risiken im Bezug auf den lokalen Bewerter Risiken im Bezug auf die Bewertung
• Regulierung • Unangemessener Bewertungsumfang
- Komplizierte Rahmenbedingungen - Vermögenswert vs. Eigenkapital/ materiell vs.
- Strikte Einhaltung lokaler Standards Immateriell
• Professionalität & Qualifikationen • Unklare Wertdefinition
- Unabhängigkeit des lokalen Bewerters - Fair Value/Market Value, Investment Value,
- Leistungsangebot Liquidation Value
• Kommunikation & Verhandlungen • Bewertungsansatz / Methode
- Fehlendes Verständnis für Werttreiber - Falschanwendung des Income Approach
- Begrenzte Erfahrungen mit Deal-Strukturen - fehlende Erfahrung bei der Bewertung
- Kulturell bedingte unterschiedliche - Fehlende Marktansätze
Lösungsansätze - Transparenz
Empfohlene Lösungsansätze
• Den Bewertungsprozess niemals zu spät starten • Einflussnahme auf die Auswahl der
Bewertungsmethoden
• Mitwirken bei der Auswahl des lokalen Bewerters
• Begleitung des Bewertungsprozesses
(Beachtung der erforderlichen Qualifkation)
• Plausibilitätsprüfung der zugrundeliegenden
Annahmen und des Bewertungsergebnisses
Quelle: Hackelberg, 2018
28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 39Weiterführende Literatur 28.03.2019 Prof. Dr. Florian Hackelberg 40
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