Nicht der Stärkste überlebt, sondern der Anpassungsfähigste

PRAXIS

Nicht der Stärkste überlebt, sondern der
Anpassungsfähigste
Die Süddeutsche Krankenversicherung (SDK) investiert wegen des
Niedrigzinsumfelds verstärkt in Immobilien. Dazu sucht sie den Schulterschluss mit
den Volksbanken und Raiffeisenbanken in Bayern. Von der Kooperation sollen beide
Seiten profitieren.

Gastautor: Olaf Engemann, Süddeutsche Krankenversicherung
Foto: picture alliance / Sven Simon

Bis zuletzt blieb Mario Draghi seiner Linie treu, das muss man ihm lassen. Entgegen
den bis vor einigen Jahren bestehenden Erwartungen der Wirtschaft und gegen alle

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/   1/6

kritischen Stimmen hielt er als EZB-Chef die Zinsen jahrelang auf einem historischen
Tiefstand. Wie seine Nachfolgerin Christine Lagarde agieren wird, bleibt
abzuwarten. Aber so wie sich die Lage darstellt, ist kein tiefgreifendes
geldpolitisches Umlenken zu erwarten. Im Finanz- und Versicherungssektor sind die
Unternehmen daher entsprechend gefordert. Es gilt, wie so oft, dass nicht der
Größte oder Stärkste überlebt, sondern der Anpassungsfähigste. Die Süddeutsche
Krankenversicherung (SDK) hat sich dies bereits vor einigen Jahren zu Herzen
genommen und ihre Kapitalanlage auf das neue Marktumfeld ausgerichtet, denn die
Interessen unserer Mitglieder nach bestmöglicher Beitragsstabilität sind für uns von
zentraler Bedeutung.

Eine echte Win-Win-Situation

Interesse an Immobilien und einer Zusammenarbeit mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken:
Olaf Engemann ist Vorstand für Vertrieb und Marketing der Süddeutschen Krankenversicherung.

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/   2/6

Foto: SDK

Durch die Kooperation mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken erhoffen wir uns
auch die Identifikation geeigneter Immobilien. Denn als Genossenschaften sind sie –
wie wir als Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit (VVaG) auch – besonders nah an
ihren Kunden, in ihrer jeweiligen Region tief verwurzelt und entsprechend gut
vernetzt. Sollte ein Investment seitens der SDK zustande kommen, so streben wir an,
die Fremdfinanzierung entsprechend über die Bank abzuwickeln, die uns auf das
Objekt aufmerksam gemacht hat. Da wir zirka 45 bis 50 Prozent des Verkehrswertes
fremdfinanzieren wollen, stellt dies eine echte Win-Win-Situation für beide Seiten
dar. Wir streben bei der Finanzierung eine Laufzeit von zehn Jahren (in Einzelfällen
sind auch 15 Jahre möglich) und eine Rückführung beziehungsweise Tilgung von
zwei Prozent pro Jahr an.

Bei unseren bisherigen Immobilienkäufen haben wir bereits erfolgreich mit einigen
Banken aus der genossenschaftlichen FinanzGruppe zusammengearbeitet, so zum
Beispiel mit der DZ Hyp, der Raiffeisenbank Aschaffenburg, der Volksbank Bruchsal-
Bretten, der Volksbank Neu-Ulm und einigen weiteren. Diese erfolgreiche
Zusammenarbeit würden wir gerne fortsetzen und auf weitere Volksbanken und
Raiffeisenbanken ausweiten. Sollten die Kreditgenossenschaften vor Ort in ihrem
Geschäftsgebiet Immobilien kennen, die für uns als SDK eine geeignete
Kapitalanlage darstellen, freut sich unsere Kapitalanlageabteilung über eine
Nachricht an immobilien(at)sdk.de.

Nachhaltige Investitionen im Fokus

Derzeit investiert die SDK ausschließlich in Liegenschaften in Deutschland. Unser
Augenmerk liegt dabei auf Städten und deren Metropolregionen, die eine positive
wirtschaftliche und demografische Entwicklungsperspektive haben und über eine

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/   3/6

gute Infrastruktur verfügen. Daher setzen wir neben klassischen Metropolregionen
wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main auch auf wachsende
Universitätsstandorte und/oder B-Städte sowie weitere Standorte. Als Beispiele aus
dem bayerischen Raum seien hier Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt und Regensburg
genannt.

Altstadt von Regensburg: Die SDK investiert nicht nur in klassischen Metropolen, sondern auch in
Wachstumsregionen wie Augsburg, Ingolstadt oder der Domstadt an der Donau. Foto: picture
alliance/Westend61

Was die Nutzungsart der Immobilien angeht, so konzentrieren wir uns auf die
Bereiche Wohnen und Gewerbe. Bei Letzterem setzen wir derzeit in erster Linie auf
Bürogebäude. Auch mischgenutzte Wohn- und Geschäftshäuser sind relevant, sofern
sie über eine entsprechend gute Lage und Mieterqualitäten verfügen. Im Bereich
Wohnen streben wir neben Bestandsimmobilien auch Projektentwicklungen an,
entweder als sogenannte Forward-Deals oder als Entwicklung in Eigenregie.
Dementsprechend sind auch Grundstücke für uns von Interesse, wohingegen
klassische Betreiberimmobilien, wie beispielsweise Hotels oder Pflegeimmobilien,
aktuell nicht auf der Agenda stehen.

Bei Risikoklassen und Qualitäten sind – gerade mit Blick auf die angestrebte
langfristige Haltedauer – ein gepflegter und technisch guter Zustand der Immobilie

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/     4/6

Grundvoraussetzung für eine Investition – eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer
des Objekts von mindestens 30 Jahren sollte gegeben sein. Ein weiterer wichtiger
Faktor für eine nachhaltige Anlage: mittel- bis langfristige Mietvertragslaufzeiten
und eine gute Mieterbonität. Denn wir streben einen langfristigen Haltehorizont von
30 bis 50 Jahren an. Auf eine qualitativ hochwertige Verwaltung und zufriedene
Mieter legen wir daher großen Wert. Aus diesem Grund kümmern wir uns auch
selbst um unsere Immobilien. Hierfür haben wir eigens eine neue Abteilung
geschaffen. Das Asset Management sowie die Immobilienverwaltung erfolgen somit
bei uns im Haus – abgesehen von der wohnungswirtschaftlichen Betreuung, die
durch lokale Dienstleister erfolgt, die wir jedoch selbst auswählen und steuern.

Vielfältige Kooperationsmöglichkeiten

Neben der Kooperation im Bereich der Fremdfinanzierung kommen für uns noch
viele weitere Formen der Zusammenarbeit mit den Volksbanken und
Raiffeisenbanken bei unseren Investitionen im Immobilienmarkt infrage. So ist es
beispielsweise denkbar, dass die Bank ein Projekt entwickelt, das die SDK nach
Fertigstellung übernimmt beziehungsweise abkauft. Eine weitere Möglichkeit: Die
SDK kauft ein geeignetes Grundstück, das Projekt wird im Auftrag der Bank
und/oder weiterer Partner entwickelt. Natürlich sind auch Mietverhältnisse denkbar.
Wenn also ein Mitglied der genossenschaftlichen FinanzGruppe neue
Räumlichkeiten sucht, könnte die SDK eine entsprechende Immobilie erwerben und
dann vermieten.

Kurzum: Neben der Finanzierung unserer Immobilienkäufe ist für uns eine
Kooperation auf allen Ebenen denkbar und interessant. Letztlich zählen für uns, wie
oben bereits beschrieben, Qualität und Nachhaltigkeit. Hierbei kann aus unserer
Sicht die Zusammenarbeit der SDK mit den Volksbanken Raiffeisenbanken ein
echtes Erfolgskonzept für alle Beteiligten werden.

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/   5/6

Olaf Engemann ist Vorstand für Vertrieb und Marketing der Süddeutschen
Krankenversicherung.

Kontakt zur Immobilienabteilung der SDK: immobilien(at)sdk.de

WEITERFÜHRENDE LINKS

        Die Webseite der SDK

Profil – Das bayerische Genossenschaftsblatt – Ausgabe 01 2020
www.profil.bayern/01-2020/praxis/nicht-der-staerkste-ueberlebt-sondern-der-anpassungsfaehigste/   6/6