Große Kreisstadt Germering - Einzelhandelsanalyse Germering
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Einzelhandelsanalyse Germering Große Kreisstadt Germering Einzelhandelsanalyse im Rahmen des Stadtentwicklungskonzepts Germering Vorstellung Bürgerwerkstatt 20.05.2009
Einzelhandelsanalyse Germering
Kundenherkunftserfassung durch die Gewerbetreibenden
Über 5.000 Kunden in 11 Betrieben
Strukturerfassungen des Einzelhandels
Erfassung der Geschäftsbereiche/Qualitätscheck
Einzelhandelsbefragung
ausgewählte Einzelhändler: 118
Beteiligung: 57 Einzelhändler
Beteiligungsquote: ca. 48 Prozent
Vorliegende Erhebungen
Einzelhandelsanalyse Germering
Entwicklung der Einwohner 2001-2007 (2001=100%)
104%
103%
Germering
102%
Fürstenfeldbruck (Lkr.)
101% Bayern
100% Vergleichskommunen
99%
98% Quelle:
Kommunalinf ormation Dr. Heider bearbeitet
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
nach
Bayer. Landesamt f. Statist ik u. DV,
M ünchen, 2008, Dr. Heider 2009.
Standortstrukturen
Einzelhandelsanalyse Germering
Bevölkerungsstruktur - ausgewählte Altersgruppen 2006
22,3%
Germering
16,6%
18,8%
Fürstenfeldbruck (Lkr.)
18,3%
18,9%
Bayern
18,3%
Vergleichs- 20,8%
kommunen 17,4%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Quelle: © Bayer. Landesamt f. St atistik u. DV, M ünchen, 2008
unter 18 65 oder älter Darstellung: Dr. Heider 2009
Standortstrukturen
Einzelhandelsanalyse Germering
Entwicklung des Bevölkerungsanteiles unter 18 Jahre 2001-
2006 (2001=100%)
104%
102%
Germering
100%
Fürstenfeldbruck (Lkr.)
98% Bayern
Vergleichskommunen
96%
94%
Entwicklung des Bevölkerungsanteiles über 65 Jahre 2001-
Quelle:
Kommunalinformation Dr. Heider bearbeit et nach
2006 (2001=100%)
92% Bayer. Landesamt f. Statist ik u. DV, 132%
2001 2006 M ünchen, 2008, Dr. Heider 2009.
128%
124% Germering
120%
Fürstenfeldbruck (Lkr.)
116%
Bayern
112%
Vergleichskommunen
108%
104%
100%
Quelle:
Kommunalinformation Dr. Heider
96% bearbeitet nach
Bayer. Landesamt f . Statistik u. DV,
2001 2006 M ünchen, 2008, Dr. Heider 2009.
Standortstrukturen
Einzelhandelsanalyse Germering
Bevölkerungsprognose bis 2025
in %
8
6
Germering
4
Fürstenfeldbruck
(Lkr.)
2
Bayern
0
-2
Quelle:
Bert elsmann Stift ung 2006;
-4 Darst ellung: Dr. Heider 2009.
2006 2010 2015 2020 2025
Standortstrukturen
Einzelhandelsanalyse Germering
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort)
/Einwohner 2007
Germering 0,15
Fürstenfeldbruck (Lkr.) 0,19
Bayern 0,35
Vergleichs-
0,41
kommunen
0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5
Quelle:
Kommunalinformation Dr. Heider bearbeitet nach Bayer. Landesamt f. Stat istik u. DV, M ünchen, 2008, Dr. Heider 2009.
Standortstrukturen
Einzelhandelsanalyse Germering
Marktsituation
Einzelhandelsanalyse Germering
Marktsituation
Einzelhandelsanalyse Germering
Die räumliche Verteilung des Die Größenstruktur des Einzelhandels
Einzelhandels Germering Germering
100% 2,9 100%
9,8
90% 90%
6,9
32,8
80% 80%
45,6 20,1
70% 70% 62,6
60% 60%
32,0 50% 24,0
50%
40% 40%
10,1
30% 30%
51,5
20% 20% 39,2 14,3
35,2
10% 10% 7,6
5,5
0% 0%
100 % = 204 Betriebe 100 % = 47988 qm 100 % = 204 Betriebe 100 % = 47988 qm
größer 500 qm
Randlage 251-500 qm
sonstiges Stadtgebiet 101-250 qm
Quelle: Einzelhandelserhebung
Quelle: Einzelhandelserhebung
Stand 04.2009 51-100 qm Stand 04.2009
Innenstadt Dr. Heider 2009
Dr. Heider 2009
0-50 qm
Einzelhandels- und RaumstrukturEinzelhandelsanalyse Germering
Die Branchenstruktur des Die Branchenstruktur des
Einzelhandels Germering Einzelhandels Germering - Innenstadt
100% 100% 4,2
8,8 8,6
90% 90% 2,9 9,4
5,4 27,4
7,8 13,3 5,2
80% 80% 5,9
7,4 6,7 1,8
70% 4,9 5,3 70% 11,1
2,2 5,7
4,9 3,9 3,8
60% 4,9 4,6 60%
7,6 11,0
6,4
50% 13,7 50%
6,3 12,4 11,5
40% 7,0 40%
9,8
7,2 11,4 12,5
30% 30%
20% 20%
32,4 29,6 27,6 27,2
10% 10%
0% 0%
100 % = 204 Betriebe 100 % = 47988 qm 100 % = 105 Betriebe 100 % = 16879 qm
Heimw erken/Garten/Bodenbeläge/Blumen
Sport-/Freizeit-/Spielw aren Heimw erken/Garten/Bodenbeläge/Blumen
Foto/Optik/Schmuck Sport-/Freizeit-/Spielw aren
Bücher/Schreibw aren/Büroartikel Foto/Optik/Schmuck
Elektro/Unterhaltungselek./Computer Bücher/Schreibw aren/Büroartikel
Elektro/Unterhaltungselek./Computer
Möbel/Betten/Einrichtungsgegenstände Möbel/Betten/Einrichtungsgegenstände
Glas/Porzellan/Keramik/Heimtextilien Quelle: Einzelhandelserhebung Glas/Porzellan/Keramik/Heimtextilien
Bekleidung/Schuhe/Lederw aren Quelle: Einzelhandelserhebung
Stand 04.2009 Bekleidung/Schuhe/Lederw aren
Gesundheits-/Körperpflegemittel Gesundheits-/Körperpflegemittel Stand 04.2009
Dr. Heider 2009
Lebensmittel Lebensmittel Dr. Heider 2009
Einzelhandels- und RaumstrukturEinzelhandelsanalyse Germering
Laden- Ein- Einwohn Umsatz Verkaufs- Umsatz V.fl. Umsatz/ V.fl./ Anteil
ge- wohner er im in Mio. fläche in je je m2 Laden V.fl. der
2
schäfte (Hauptwo Marktge € 1.000 m Einw. in Einw. V.fl. in m2 Innen-
hnsitz) biet € in m2 in € stadt in %
(inkl.
Standort)
Germering 204 36.989 59.700 151,6 48,0 4.098 1,3 2.539 235 35,2
Dillingen 184 18.633 62.400 158,7 59,7 8.517 3,2 2.658 324 33,7
Kaufbeuren 423 42.836 139.000 329,7 109,9 7.697 2,6 2.999 260 42,7
Marktoberdorf 174 18.489 42.400 134,2 62,1 7.264 3,4 2.163 357 24,3
Mindelheim 171 14.118 54.500 132,9 69,4 9.414 4,9 1.915 405 15,8
Interkommunaler VergleichEinzelhandelsanalyse Germering
Einzelhandelszentralität 2008
(Umsatzbindung je Einwohner in der Kommune in €)
Germering 4.063
München 6.908
Alling 3.020
Fürstenfeldbruck 5.442
Gilching 4.429
Gräfelfing 8.987
Krailling 7.877
Planegg 11.282
Puchheim 3.675
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Euro Infas-Geomarketing 2008
Darstellung Dr. Heider 2009
Interkommunaler VergleichEinzelhandelsanalyse Germering Einzelhandels- und Raumstruktur
Einzelhandelsanalyse Germering Einzelhandels- und Raumstruktur
Einzelhandelsanalyse Germering Einzelhandels- und Raumstruktur
Einzelhandelsanalyse Germering Einzelhandels- und Raumstruktur
Einzelhandelsanalyse Germering Einzelhandels- und Raumstruktur
Einzelhandelsanalyse Germering
Stärken des Standortes
Germering
8,0%
gute Verkehrsanbindung (z.B. BAB-Anschluß
8,0%
28,7% und S-Bahnanschluß)
angenehmes soziales Umfeld, gute
soziokulturelle Infrastruktur und politisches
14,9%
Umfeld
gute Kaufkraft der Kunden und großes
Marktgebiet mit hoher Einwohnerzahl
23,0% guter Kundenstamm und Käuferbindung durch
17,2%
das Einzelhandelsangebot
zentrale und gute Lage, Nähe zu München
Anteil der Nennungen
Mehrfachantw orten möglich
Keine Standortstärken
Quelle: Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Schwächen des Standortes
Germering
1,8% 1,8% keine Stadtmitte und kein konzentrierter
4,4% 1,8% Hauptgeschäftsbereich
5,3% 27,4% Defizite in der Einzelhandelsstruktur und im
Branchenmix
5,3% politische Rahmenbedingungen und
Stadtverwaltung
Nähe zu München
8,0%
Bevölkerungsstruktur und Einkaufsverhalten
10,6% 23,0% Defizite Verkehr
10,6% Defizite bei der Beschilderung und den
Werbemöglichkeiten
Parkplatzsituation
Anteil der Nennungen
Mehrfachantw orten möglich Defizite in der Gastronomie
Konkurrenzsituation im Einzelhandel
Quelle: Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009
keine Standortschwächen
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Gegenwärtige Situation für den Einzelhandelsbetrieb
und Gewerbestandort im Urteil der Einzelhändler
100% 3,6
12,3 schlecht
8,8
80% 33,9
eher nicht so gut
60% 43,9
befriedigend
32,1
40%
gut
20% 31,6
30,4
sehr gut
3,5
0%
gegenw ärtige Situation eigener gegenw ärtige Situation
Einzelhandelsbetrieb Gew erbestandort Germering
Quelle: Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Gründe für eine positive Bewertung der Gründe für eine positive Beurteilung der
gegenwärtigen Situation des eigenen gegenwärtigen Situation des
Betriebs Gewerbestandortes Germering
7,4% guter Standort und Lage des
7,4% 25,9% Einzelhandelsbetriebs 12,5%
gute zentrale Lage in der
Fachkompetenz und Nähe von München
11,1% langjährige Erfahrung 37,5%
Bevölkerungsstruktur (z.B.
Kundenzufriedenheit durch 25,0% junge Familien mit
die Qualität und ein gutes Kinder)
Angebot hohes Kundenpotenzial
22,2% großer Kundenstamm und mit überdurchschnittlicher
25,9%
hohes Kundenpotenzial Kaufkraft
25,0% Angebot durch viele
Anteil der Nennungen Steigende oder
Fachgeschäfte und
Mehrfachantw orten möglich gleichbleibende Umsätze Anteil der Nennungen Einzelhandelsfilialisten
35% der antw ortenden Mehrfachantw orten möglich
Einzelhandelsbetriebe geben eine günstige 30% der antw ortenden
positive Bew ertung für den eigenen Konkurrenzsituation Einzelhandelsbetriebe beurteilen die
Betrieb ab gegenw ärtige Situation des
Quelle: Einzelhandelsbefragung Gew erbestandortes positiv Quelle: Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009 Dr. Heider 2009
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Bewertung der Innenstadt Germerings durch die Einzelhändler
Erreichbarkeit der Innenstadt
gute, freundliche Bedienung in den Geschäften
Kundenservice in den Geschäften
Preis-Leistungs-Verhältnis
Sauberkeit
Ladenöffnungszeiten
Veranstaltungen / Aktionen
Fußgängerfreundliche Gestaltung
Auswahl im Einzelhandel
Parkplatzangebot
kurze Einkaufswege
Gastronomisches Angebot / Cafés
Aufenthaltsqualität
Stadtbild
Möglichkeit eines interessanten Einkaufsbummels
1 2 3 4 5
---- Mittelwert
☺
Quelle:
Einzelhändler Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Definierung eines Zentrums oder einer
Wichtigster Verbesserungsbedarf
Stadtmitte
in Germering
Stadtentwicklung (insbes.
Städtebauattraktivität,
Aufenthaltsqualität)
5,6% 18,0% Einzelhandelsbezogene Themen (wie
2,2%
5,6% z.B. Marketingmaßnahmen)
6,7% Verbesserungen zur Parkplatzsituation
(z.B. in der Otto-Wagner-Straße)
6,7% Einzelhandelsausstattung und
16,9%
Branchenmix verbessern
7,9%
Verkehrsanbindung, Verkehrsführung
und Beschilderung
7,9%
12,4% Vorschläge zu Wochen- und
10,1%
Themenmärkten
Verbesserung der gastronomischen
Situation (Restaurants und Cafés)
Stadtverwaltungsbezogene
Anteil der Nennungen
Verbesserungsvorschläge
Mehrfachantw orten möglich
Quelle: Einzelhandelsbefragung
mehr Veranstaltungen und Festivitäten
Dr. Heider 2009
kein Verbesserungsbedarf
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt
in Germering
stärkere Profilierung und Werbung als Einkaufsort
Ausbau der Parkmöglichkeiten
höhere Zahl von EH
für Fußgänger attraktivere Gestaltung
intensivere Zusammenarbeit der Gewerbetreibenden
Harmonisierung der Ladenöffnungszeiten
Konzentration des EH in der Innenstadt
mehr Veranstaltungen und Aktionen
1 2 3 4
1=sehr wirksam 4=unwirksam
---- Mittelwert
Einzelhändler
Quelle:
Einzelhandelsbefragung
Dr. Heider 2009
EinzelhandelsbefragungEinzelhandelsanalyse Germering
Stärken des Einzelhandelstandortes:
+ Sehr gute Anbindung an das übergeordnete Verkehrswegenetz durch die
Autobahnen 96 und 99, der Bundesstraße 2 sowie eine leistungsfähige S-
Bahnanbindung nach München
+ Positive Bevölkerungsentwicklung in den letzten Jahren, bis 2025 weiterer Anstieg
prognostiziert
+ Sehr gute Ausstattung an sozialen Infrastruktureinrichtungen (z.B.
Mehrgenerationenhaus)
+ Attraktiver Wohnstandort
+ Das Kaufkraftniveau liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt
+ Wenige Leerstände
+ Entwicklungsflächen in der Innenstadt
+ Gute Erreichbarkeit der Betriebe in der Innenstadt, vielfach direkt anfahrbar sowie
eine insgesamt als ausreichend bewertete Anzahl an Stellplätzen
+ Weitgehend intakter Immobilienbestand als Voraussetzung für Einkaufsstandort
Innenstadt
FazitEinzelhandelsanalyse Germering
Schwächen des Einzelhandelstandortes:
- Weit unterdurchschnittliche Beschäftigtenquote von 0,15 sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Arbeitsort pro Einwohner (Bayern: 0,35; Vergleichskommunen:
0,41) „Schlafstadt“
- Durch die starke Konkurrenz im Einzelhandel (insbesondere München) ist das
Marktgebiet nur begrenzt entwicklungsfähig
- Der Einzelhandelsstandort steht in zunehmender Konkurrenz in unmittelbarer Nähe
(insbes. München-Freiham, 'Ikarus'-Puchheim, Vorhaben Pasing)
- Hoher Kaufkraftabfluss, die Kaufkraftbindung im Einzelhandel ist deutlich geringer
als der bundesweite Durchschnitt
- Leitsortimente des Einzelhandels in der Innenstadt nur unzureichend vertreten
- Umstrukturierungsdruck auf bestehende Standorte
- Kein zentraler Innenstadtbereich, der Hauptgeschäftsbereich zieht sich
„schlauchförmig“ durch die Stadt
- Konzentration der Leerstände in der City-Galerie und der Germeringer „Harfe“
- Einzelne Geschäftsbereiche weisen deutlichen Attraktivierungsbedarf auf
- Mangelnde Identifikation der Bevölkerung mit der Stadt
FazitEinzelhandelsanalyse Germering
Kernpunkte
Struktur- und Branchendefizite im Einzelhandel
Ausbaupotenziale trotz niedriger Kaufkraftbindung nur begrenzt
ausbaufähig
Verdichtung des Einzelhandels in zentraler Lage
Verbesserungsfähige Atmosphäre als Einkaufsstadt
FazitEinzelhandelsanalyse Germering Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Fragen und Anregungen stehe ich gerne zur Verfügung
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