Praktikerhandbuch Baufinanzierung - Freckmann/Grziwotz/Krepold/Münscher (Hrsg.) Rechts- und Praxisfragen der Immobilienfinanzierung - FCH Gruppe
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Freckmann/Grziwotz/Krepold/Münscher (Hrsg.) Praktikerhandbuch Baufinanzierung Rechts- und Praxisfragen der Immobilienfinanzierung durch Banken & Sparkassen 4. Auflage Finanz Colloquium Heidelberg, 2017
Zitiervorschlag:
Autor in Freckmann/Grziwotz/Krepold/Münscher (Hrsg.), Praktikerhand-
buch Baufinanzierung, 4. Auflage 2017, RdNr. XX.
ISBN: 978-3-95725-061-2
© 2017 Finanz Colloquium Heidelberg GmbH
Im Bosseldorn 30, 69126 Heidelberg
www.FC-Heidelberg.de
info@FC-Heidelberg.de
Titelfoto: Silberberg GmbH Montafon
Satz: Finanz Colloquium Heidelberg GmbH
Druck: STRAUSS GmbH, MörlenbachPraktikerhandbuch Baufinanzierung
Rechts- und Praxisfragen der Immobilienfinanzierung
durch Banken & Sparkassen
4. Auflage
Heike Dunker
Rechtsanwältin
UniCredit Bank AG
München
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt
Thümmel, Schütze & Partner
Stuttgart
Michael Fischer
Rechtsanwalt
Abteilungsdirektor Sicherheiten
DZ BANK AG
Frankfurt/M.
Peter Freckmann (Hrsg.)
Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)
Bereich Recht & Compliance
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Schwäbisch Hall
Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz (Hrsg.)
Notar
Notariat Regen & Zwiesel
Regen
Caroline Jagschitz
Rechtsanwältin
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Schwäbisch HallProf. Dr. Hans-Michael Krepold (Hrsg.)
Professor für Bürgerliches Recht und Unternehmensrecht
Hochschule Aschaffenburg
Christian Kropf
Legal Counsel
UniCredit Bank AG
München
Dr. Jörg Lauer
Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilienfinanzie-
rungsgeschäft im Landesbankenbereich
Matthias H. Layher
Prokurist, Bereichsleiter Vertriebsmanagement/Pressesprecher
Volksbank Stuttgart eG
Dr. Patrick Lübbersmann
Rechtsanwalt
Prokurist, Bereichsleiter Grundsatzfragen Recht
WL BANK AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank
Münster
Dr. Michael Münscher (Hrsg.)
Rechtsanwalt
Commerzbank AG
Frankfurt/M.
Anna M. Nolte
Dipl.-Finw. (FH), Oberamtsrätin i.R.
Bundesministerium der Finanzen, Berlin
Andreas Ostermann FRICS
Immobiliengutachter CIS HypZert F/M
Gruppenleiter Immobilienbewertung
Norddeutsche Landesbank Girozentrale Hannover
Ditmar Weis
Zwangsverwalter/Selbständiger Sanierungs- und Insolvenzberater
Osterspai
Finanz Colloquium Heidelberg, 2017INHALTSÜBERSICHT
Inhaltsübersicht
§ 1 Einleitung (Freckmann/Grziwotz/Münscher/Krepold) 1
§ 2 Formen der Immobilienfinanzierung 7
I. Standard-Baufinanzierung (Münscher) 9
II. Bankentgelte und deren Zulässigkeit (Edelmann) 12
III. Zinszahlungsdarlehen (Lübbersmann) 80
IV. Forward-Darlehen (Lübbersmann) 99
V. Immobilienrente, umgekehrte Grundschuld oder
reverse mortgage als neues Geschäftsfeld (Krepold) 105
VI. Bauträgerfinanzierung nach MaBV (Münscher) 117
VII. Cashflow-orientierte Immobilienfinanzierung (Lauer) 120
§ 3 Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Baufinanzierung 219
I. Baufinanzierungen und Pfandbriefgesetz (Dunker) 221
II. Zivilrechtliche Auswirkungen der aufsichtsrechtlichen
Vorgaben des PfandBG (Dunker) 225
III. MaRisk: Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die
Organisation des Baufinanzierungsprozesses (Dunker) 237
IV. Strategische Anforderungen an Angebot und Organisation
der Baufinanzierung (Layher) 248
V. Grundlagen der Wertermittlung (Ostermann) 271
VI. Gewerberechtliche Vorgaben für Vermittler (Freckmann) 314
§ 4 Aufklärung und Beratung in der Baufinanzierung (Freckmann) 337
I. Allgemeine Grundsätze 339
II. Aufklärung in Ausnahmefällen 350
III. Häufige Einwendungen 360
IV. Finanzierungsberatung und Beratungsdienstleistungen
nach § 511 BGB 361
IIIINHALTSÜBERSICHT
§ 5 Vorvertragliche Informationspflichten bei
Immobiliar-Verbraucherdarlehen 369
I. Geschäftsanbahnungsinformation bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen (Freckmann) 372
II. Vorvertragliche Information mittels ESIS-Merkblatt
(Freckmann) 375
III. Vorvertragliche zivilrechtliche Informationspflichten bei
Einschaltung von Darlehensvermittlern (Jagschitz/Freckmann) 405
§ 6 Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen (Kropf) 409
I. Einleitung 411
II. Zivilrechtliche Kreditwürdigkeitsprüfung 412
III. Aufsichtsrechtliche Kreditwürdigkeitsprüfung 436
IV. Dokumentationspflichten 440
V. Checkliste Kreditwürdigkeitsprüfung 443
§ 7 Steuerschädlichkeit bei Finanzierung mit
Lebensversicherungen (Nolte) 445
I. Grundsatz des Sonderausgabenabzugsverbots und seine
rechtlichen Folgen 447
II. Investitionsfinanzierungen 469
III. Praktikabilitätsregelungen 511
IV. Zeitliche Anwendung/Rechtsfolgen 532
V. Verfahrensregelungen 536
VI. Tipps gegen mögliche Fallstricke 539
VII. 10-Punkte-Checkliste 543
IVINHALTSÜBERSICHT
§ 8 Abschluss des Kreditvertrages (Münscher) 547
I. Zustandekommen des Vertrages 549
II. Schriftform 553
III. Notwendiger Inhalt 554
IV. Widerrufsrecht 561
V. Widerrufsdurchgriff, Einwendungsdurchgriff und
Verbundgeschäft 576
VI. Rechtsberatungsgesetz 595
VII. Weitere Unwirksamkeitsgründe 609
§ 9 Bestellung der Grundschuld 613
I. Notarielle Urkunde (Krepold) 615
II. Sicherungszweckerklärung (Krepold) 647
III. Grundschuld und MaBV (Krepold) 663
IV. Grundschuld auf Erbbaurecht (Freckmann) 677
§ 10 Risiken für Grundschuld und Finanzierung aus
öffentlichem Recht (Grziwotz) 711
I. Immobiliengeschäfte von Kommunen und Finanzierung 713
II. Finanzierungen in Sonderfällen unter Beachtung von
Umwelt-, Bau- und Gewerberecht 742
III. Immobilienfinanzierung zwischen Bau- und Abgabenrecht 775
§ 11 Hereinnahme von Zusatzsicherheiten: Bürgschaften und
Pfandrechte (Fischer) 823
I. Zusatzsicherheiten in der Baufinanzierung 825
II. Abgrenzung Mitdarlehensnehmer – Mithaftender – Bürge 829
III. Sittenwidrigkeit von Bürgschaften 833
IV. Sicherungszweckvereinbarung und Gültigkeit weiterer
Abreden in der Bürgschaft 853
VINHALTSÜBERSICHT
V. AGB-Pfandrecht als weitere Sicherheit 869
§ 12 Änderungen während der Vertragslaufzeit 873
I. Änderungen im Kreditvertrag und bei den Sicherheiten
(Münscher) 875
II. Auswirkungen der Änderungen auf die Steuerschädlichkeit
der LV (Nolte) 877
III. Informationspflichten während der Vertragslaufzeit
(Freckmann) 883
§ 13 Beendigung des Vertrages 893
I. Kündigung durch die Bank (Freckmann) 895
II Beendigung durch den Kunden (Freckmann) 908
III. Aufhebungsvertrag (Freckmann) 918
IV. Abwicklung (Freckmann) 919
V. Auswirkungen der Beendigung auf die Steuerschädlichkeit
der LV (Nolte) 923
§ 14 Verwertung der Grundschuld (Grziwotz) 925
I. Vollstreckungsversteigerung 927
II. Zwangsverwaltung 992
III. Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auseinandersetzung
(Teilungsversteigerung) 1015
IV. Kosten der Vollstreckung 1021
§ 15 Freihändige Verwertung (Weis) 1025
I. Freihändiger Notverkauf statt Zwangsversteigerung 1027
II. Anordnung der Zwangsversteigerung als »Motivation« 1029
III. Abwicklung bei anschließender Insolvenz 1030
VIINHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis
§ 1 Einleitung 1
§ 2 Formen der Immobilienfinanzierung 7
I. Standard-Baufinanzierung 9
1. Annuitätendarlehen 9
2. Tilgungsdarlehen/Ratenkredit 11
3. Kreditrahmen 11
II. Bankentgelte und deren Zulässigkeit 12
1. Einleitung 12
2. Qualifizierung als Allgemeine Geschäftsbedingungen 14
3. Darlegungs- und Beweislast 19
4. Kundenfeindlichste Auslegung 19
5. Klauselverbote mit und ohne Wertungsmöglichkeit 22
6. Zur Kontrollfähigkeit von Entgeltklauseln 22
7. Differenzierung nach Preishaupt- und Preisnebenabreden 25
8. Zur grundsätzlichen »automatischen« bzw. indizierten
Unwirksamkeit einer Preisnebenabrede 33
9. Zur Unangemessenheit i. S. v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB 34
10. Zur Unangemessenheit wegen Verstoßes gegen
Transparenzgebot 35
11. Rechtsfolge der Nichteinbeziehung oder der
Unwirksamkeit einer Klausel 36
12. Verjährung 40
13. Zu einzelnen Entgeltklauseln 42
III. Zinszahlungsdarlehen 80
1. Gemeinsamkeiten der Tilgungsaussetzungsmodelle 81
2. Besonderheiten der einzelnen Tilgungsaussetzungsmodelle 83
3. Vertragliche Besonderheiten 89
VIIINHALTSVERZEICHNIS
4. Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Zinszahlungs-
darlehen mit Tilgungsersatzinstrumenten 92
IV. Forward-Darlehen 99
1. Kündigungsrecht nach § 489 BGB 100
2. Forward-Prämie als sonstige Kosten
nach Art. 247 §§ 6 Abs. 1, 3 Abs. 1 Nr. 10 EGBGB 103
V. Immobilienrente, umgekehrte Grundschuld oder reverse
mortgage als neues Geschäftsfeld 105
1. Einführung 105
2. Reverse mortgage in den USA 107
3. Möglichkeiten des Immobilienverzehrs nach deutschem
Recht 110
4. Ausblick 115
VI. Bauträgerfinanzierung nach MaBV 117
1. Anwendbarkeit des Verbraucherdarlehensrechts 117
2. Inhalt des Darlehensvertrages 117
VII. Cashflow-orientierte Immobilienfinanzierung 120
1. Einleitung 120
2. Finanzierungsbausteine 122
3. Der Cashflow und seine Analyse 135
4. Einsatz von Covenants zum Schutz des Cashflow 158
5. Strukturelle Überlegungen 169
6. Zugriff auf den Cashflow 178
7. Zinsänderungsrisiko-Management 180
8. Exit der Bank 186
9. Restrukturierung 190
10. Bewertung 196
11. Bau-/Projektfinanzierung 199
12. Präventives Risikomanagement und Kreditüberwachung 207
13. Verbriefungen 212
14. Zusammenfassende Leitsätze 216
VIIIINHALTSVERZEICHNIS
§ 3 Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Baufinanzierung 219
I. Baufinanzierungen und Pfandbriefgesetz 221
1. Einleitung 221
2. Vorteile einer Refinanzierung von Baufinanzierungen
durch Hypothekenpfandbriefe 223
3. Anforderungen an die Wertermittlung 224
4. Anforderungen an das Risikomanagement 225
II. Zivilrechtliche Auswirkungen der aufsichtsrechtlichen
Vorgaben des PfandBG 225
1. Anforderungen an den Kreditvertrag 226
2. Anforderungen an das Grundpfandrecht 227
III. MaRisk: Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die
Organisation des Baufinanzierungsprozesses 237
1. Einführung 237
2. Risikomanagement unter den MaRisk 238
3. Anwendungsbereich 239
4. Erfordernis einer Geschäfts- und Risikostrategie 239
5. Aufnahme von neuen Geschäftsaktivitäten 240
6. Organisation des Kreditprozesses 240
IV. Strategische Anforderungen an Angebot und Organisation der
Baufinanzierung 248
1. Einleitung und praktische Relevanz 248
2. Grundlegung und theoretische Ansätze 252
3. Neuarchitektur der Wertschöpfungskette 257
4. Innovationsmanagement 265
V. Grundlagen der Wertermittlung 271
1. Wertbegriffe 271
2. Wertermittlungsverfahren 274
3. Rechte und Belastungen 303
4. Plausibilisierung von Wertgutachten 309
IXINHALTSVERZEICHNIS
VI. Gewerberechtliche Vorgaben für Vermittler 314
1. Einführung 314
2. Gewerberechtliche Rahmenbedingungen 318
§ 4 Aufklärung und Beratung in der Baufinanzierung 337
I. Allgemeine Grundsätze 339
1. Legaldefinition Beratung 339
2. Abschluss des Beratungsvertrags 341
3. Dokumentation 343
4. Rechtsfolgen der Beratungspflichtverletzung 346
5. Verjährung des Schadenersatzanspruchs bei
Beratungspflichtverletzung 348
II. Aufklärung in Ausnahmefällen 350
1. Grundsatz 350
2. Aufklärungspflichten in Ausnahmefällen 352
III. Häufige Einwendungen 360
IV. Finanzierungsberatung und Beratungsdienstleistungen
nach § 511 BGB 361
1. Beratungsanforderungen 361
2. Beratungsdokumentation 368
§ 5 Vorvertragliche Informationspflichten bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen 369
I. Geschäftsanbahnungsinformation bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen 372
II. Vorvertragliche Information mittels ESIS-Merkblatt 375
1. Grundlagen 375
2. Zeitpunkt der Information mittels ESIS-Merkblatt 376
3. Gestalterische Vorgaben für das ESIS-Merkblatt 378
4. Einzelne Abschnitte des ESIS-Merkblatts 382
5. ESIS-Merkblatt bei Förderkrediten 401
XINHALTSVERZEICHNIS
6. Gesetzlichkeitsfiktion beim ESIS-Merkblatt 402
7. Rechtsfolgen bei Verletzung der Informationspflichten 403
III. Vorvertragliche zivilrechtliche Informationspflichten bei
Einschaltung von Darlehensvermittlern 405
1. Vertragsinhalt: Beteiligung eines Darlehensvermittlers 405
2. Hinweise nach Art 247 § 13 EGBGB zum
Darlehensvermittlungsvertrag 405
3. Informationspflichten bei Allgemein-
Verbraucherdarlehen 406
4. Informationspflichten bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen 406
5. Zeitpunkt für die Informationserteilung 407
§ 6 Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen 409
I. Einleitung 411
II. Zivilrechtliche Kreditwürdigkeitsprüfung 412
1. Zeitpunkt 413
2. Inhaltliche Anforderungen 415
3. Verstoß gegen Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung 423
4. Vorgaben des Datenschutzes 435
III. Aufsichtsrechtliche Kreditwürdigkeitsprüfung 436
1. Erkenntnisquellen 437
2. Qualifikation der Bankmitarbeiter 437
3. Vorgaben nach MaRisk-Entwurf 2016 439
IV. Dokumentationspflichten 440
1. Formale Anforderungen 440
2. Aufbewahrungspflichten 441
V. Checkliste Kreditwürdigkeitsprüfung 443
1. Formale Anforderungen 443
2. Inhaltliche Anforderungen 443
XIINHALTSVERZEICHNIS
§ 7 Steuerschädlichkeit bei Finanzierung mit
Lebensversicherungen 445
I. Grundsatz des Sonderausgabenabzugsverbots und seine
rechtlichen Folgen 447
1. Anlass 447
2. Steuerrechtliche Veränderungen seit 14.02.1992 447
3. Betroffene Versicherungsarten 450
4. LV-Ansprüche »dienen« 453
5. Verschiedene Formen des »Dienens« 455
6. Unter die Regelung des §10 Abs. 2 Satz 2 EStG 2004
fallende Darlehen 465
7. Finanzierungskosten sind Betriebsausgaben oder
Werbungskosten 468
II. Investitionsfinanzierungen 469
1. Überblick 469
2. Das Darlehen dient unmittelbar und ausschließlich 470
3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten 476
4. »Schädliche Aufwendungen« 477
5. Das begünstigte Wirtschaftsgut 478
6. Die ganz oder zum Teil zur Tilgung oder Sicherung
verwendeten Ansprüche aus Versicherungsverträgen
übersteigen nicht die mit dem Darlehen finanzierten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten 497
7. Bagatellgrenze 500
8. Schuldübernahme, teilentgeltlicher Erwerb 502
9. Anzahlungen 503
10. Nachträgliche Verringerung der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten 507
11. Mitfinanzierung von Umsatzsteuer 509
12. Finanzierung eines (gemischten) Gesamtkaufpreises 509
13. Höchstgrenze für Investitionsfinanzierungen 510
XIIINHALTSVERZEICHNIS
III. Praktikabilitätsregelungen 511
1. Umschuldung 511
2. Zahlungsweg 518
3. Sicherheitentausch 527
4. Vorschaltdarlehen/Vorschaltkonto/Baukonto 528
IV. Zeitliche Anwendung/Rechtsfolgen 532
1. Anwendungsregelung 532
2. Billigkeitsregelungen 533
3. Rechtsfolgen 534
V. Verfahrensregelungen 536
1. Anzeige nach § 29 EStDV i. V. m. § 29 Abs. 1 und 4
EStDV 2004 536
2. Gesonderte Feststellung nach § 9 der VO zu § 180 Abs. 2 AO 538
VI. Tipps gegen mögliche Fallstricke 539
1. Möglichkeiten der »Schadensbegrenzung« 539
2. Nachträgliche Verringerung der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten aufgrund von Rabatten, Preisnach-
lässen, Skonti, Zuschüssen oder nach einer
Betriebsprüfung 540
3. Sondertilgung des Darlehens 540
4. Bagatellgrenze 541
5. Disagio 541
6. Zahlungsweg 541
7. Abtretung, Verpfändung, Hinterlegung bei
Umschuldung/Sicherheitentausch 542
8. Umwidmung 542
VII. 10-Punkte-Checkliste 543
XIIIINHALTSVERZEICHNIS
§ 8 Abschluss des Kreditvertrages 547
I. Zustandekommen des Vertrages 549
1. Angebot und Annahme 549
2. Mehrere Darlehensnehmer als Vertragspartei 550
3. Abschluss über Bevollmächtigte 551
II. Schriftform 553
III. Notwendiger Inhalt 554
1. Die erforderlichen Pflichtangaben beim Immobiliar-
Verbraucherdarlehensvertrag 555
2. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Schriftform bzw.
die Angabepflichten 560
IV. Widerrufsrecht 561
1. Rechtslage vor dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz
(SchuMoG) 562
2. Die Rechtslage ab 01.01.2002 564
3. Die Rechtslage ab 11.06.2010 571
4. Die Rechtslage ab dem 21.03.2016 575
V. Widerrufsdurchgriff, Einwendungsdurchgriff und
Verbundgeschäft 576
1. Problematik 576
2. Widerrufsdurchgriff 577
3. Einwendungsdurchgriff 578
4. Der Begriff des Verbundgeschäfts 579
5. Rechtsprechung zum Verbundcharakter der
Immobilienfinanzierung 583
6. Regelung des Verbundgeschäfts in § 358 BGB 589
7. Vermeidbarkeit des Verbundcharakters durch
Information? 593
XIVINHALTSVERZEICHNIS
VI. Rechtsberatungsgesetz 595
1. Anwendbarkeit des RBerG 596
2. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen das RBerG 600
3. Sonderproblem: Vollstreckungstitel und RBerG 608
VII. Weitere Unwirksamkeitsgründe 609
1. Sittenwidrigkeit 609
2. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot 610
3. Anfechtbarkeit des Vertrages 610
§ 9 Bestellung der Grundschuld 613
I. Notarielle Urkunde 615
1. Allgemeines 615
2. Bestellung 616
3. Währungen im Grundbuch 617
4. Zustimmungserfordernisse 618
5. Zusätzliche Abreden bei der Grundschuldbestellung 621
6. Verpfändung des durch Vormerkung gesicherten
Anspruchs auf Eigentumsverschaffung 639
7. Rückgewähranspruch 641
II. Sicherungszweckerklärung 647
1. Die Sicherungsabrede 647
2. Parteien der Sicherungsvereinbarung 648
3. Unwirksamkeitsgründe 649
4. Reichweite der Sicherungsabrede 656
5. Sicherungszweck bei mehreren Darlehensnehmern 657
6. Sicherheitentausch 658
7. Tilgungsbestimmung und Verrechnungsklausel 658
8. Verwertung 661
9. Prozessrechtliche Fragen zur Sicherungsabrede 662
XVINHALTSVERZEICHNIS
III. Grundschuld und MaBV 663
1. Grundlagen der Makler- und Bauträgerverordnung 663
2. Regelungen in der MaBV 664
3. Sicherungsmöglichkeiten nach der MaBV 665
IV. Grundschuld auf Erbbaurecht 677
1. Beleihbarkeit des Erbbaurechts – das Verhältnis der
Reallast zum Finanzierungsgrundpfandrecht 677
2. Zustimmungserfordernisse und
Verfügungsbeschränkungen 689
3. Die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Erbbaurecht
– Das Unter-Erbbaurecht in der Beleihungspraxis 703
4. Das Schicksal der Belastung bei Heimfall und
Beendigung des Erbbaurechts 707
§ 10 Risiken für Grundschuld und Finanzierung aus
öffentlichem Recht 711
I. Immobiliengeschäfte von Kommunen und Finanzierung 713
1. Bauplatzkauf von der Gemeinde und
Finanzierungsgrundschuld 713
2. Wiederkaufsrecht der Gemeinde und Grundschuld 714
3. Bauplatzkauf und Erschließungssicherung 721
4. Erbbaurecht für eine Kommune, Untererbbaurecht und
Finanzierung des Grundstückseigentümers 723
5. Erbbaurecht, Rang und Finanzierung des Nachbarn 725
6. Erbbaurecht mit öffentlicher Zweckbindung,
Erbbauzinsreallast und Finanzierungsgrundschuld 727
7. Erwerbervormerkung und Finanzierungsgrundschuld –
Kein Problem 732
8. Verpfändung der Auflassungsvormerkung 735
9. Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich eines
Teilbetrags 738
XVIINHALTSVERZEICHNIS
II. Finanzierungen in Sonderfällen unter Beachtung von
Umwelt-, Bau- und Gewerberecht 742
1. Sanierungslasten und Altlastenverdacht 742
2. Finanzierung von Zweckbauten am Beispiel von
Photovoltaikanlagen und großflächigen
Einzelhandelsbetrieben 747
3. Bauträger- und Käuferfinanzierung zwischen Bau- und
Gewerberecht 752
4. Finanzierung des Kaufs einer Schwarzbau-
Eigentumswohnung vom Bauträger 762
5. Wohnungseigentum – Baurechtliche Abgeschlossenheit
und Zwangsversteigerung 765
6. Von der Hypotheken- zur Umweltbank 772
III. Immobilienfinanzierung zwischen Bau- und Abgabenrecht 775
1. Risiken aus nicht bezahlten Erschließungs- und
Anliegerbeiträgen 775
2. Rechtsnachfolge im Baurecht 783
3. Baulasten und Abstandsflächenübernahmen 786
4. Fehlende Erschließung und Verzicht auf baurechtliche
Sicherungen? 793
5. Risiken aus dem Wegfall der baurechtlichen
Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen oder
Pfandfreigaben 798
6. Risiken aus den (teilweise nicht mehr erforderlichen)
Baugenehmigungen und drittverwertungshemmenden
Nutzungsbeschränkungen 801
7. Rückbaupflichten, insbesondere im Außenbereich 805
8. Fristgebundene Realisierungspflichten bei vorhaben-
bezogenen Bebauungsplänen und in städtebaulichen
Verträgen 806
9. Baurecht auf Zeit und Rückbaupflicht im Innenbereich 809
10. Stadtrückbau als Problem der Finanzierung 812
11. Abbruchgebote beim Immobilienleerstand 813
XVIIINHALTSVERZEICHNIS
12. Grundabtretung gegen Baulandausweisung und Sozial-
gerechte Bodennutzung 814
13. EU-Beihilfenrecht und Vertragsnichtigkeit
(Art. 108 AEUV) 818
§ 11 Hereinnahme von Zusatzsicherheiten: Bürgschaften und
Pfandrechte 823
I. Zusatzsicherheiten in der Baufinanzierung 825
1. Vorrangigkeit anderer Gläubiger 826
2. Schwierige grundbuchliche Verhältnisse 826
3. Wirtschaftliche und geschäftpolitische Aspekte 827
II. Abgrenzung Mitdarlehensnehmer – Mithaftender – Bürge 829
1. Der Bürge 829
2. Der Mitdarlehensnehmer 830
3. Der Mithaftende 831
III. Sittenwidrigkeit von Bürgschaften 833
1. Leitlinien der Rechtsprechung 834
2. Sittenwidrigkeit aufgrund des Umfangs der
Bürgenhaftung 836
3. Bürgschaften spezifischer Personengruppen 844
4. Aufklärungsmöglichkeiten und -pflichten des
Kreditinstituts 850
IV. Sicherungszweckvereinbarung und Gültigkeit weiterer
Abreden in der Bürgschaft 853
1. Der Sicherungszweck 853
2. Der Höchstbetrag 856
3. Auswirkungen auf die Formulargestaltung 857
4. Konsequenzen aus der Verwendung eines engen
Sicherungszwecks 857
5. Bestimmungen zur Aufgabe von Sicherheiten 859
6. Bestimmungen zum Verzicht auf die Einrede der
Aufrechenbarkeit 861
XVIIIINHALTSVERZEICHNIS
7. Anwendbarkeit der gesetzlichen Bestimmungen über
Haustür- und Außergeschäftsraumgeschäfte 862
8. Anwendbarkeit der gesetzlichen Bestimmungen über
Verbraucherdarlehen 865
9. Mehrheit von Bürgen 865
10. Kündigung der Bürgschaft 866
11. Verjährung 866
12. Hinweise für die Praxis 868
V. AGB-Pfandrecht als weitere Sicherheit 869
§ 12 Änderungen während der Vertragslaufzeit 873
I. Änderungen im Kreditvertrag und bei den Sicherheiten 875
II. Auswirkungen der Änderungen auf die Steuerschädlichkeit
der LV 877
1. Änderungen im Kreditvertrag 877
2. Änderungen im LV-Vertrag 878
3. Zusammentreffende Änderungen im Kreditvertrag und
im LV-Vertrag 882
III. Informationspflichten während der Vertragslaufzeit 883
1. Informationspflichten zum Ende einer Sollzinsbindung 883
2. Informationspflichten über Fortführung eines Darlehens 885
3. Informationspflichten zur Anpassung eines variablen
Sollzinssatzes 886
4. Informationspflichten bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehen in Fremdwährung 887
5. Informationspflichten bei beabsichtigter vorzeitiger
Erfüllung 888
6. Informationspflichten des Neugläubigers 891
7. Rechtsfolgen bei Verletzung der Informationspflichten 891
XIXINHALTSVERZEICHNIS
§ 13 Beendigung des Vertrages 893
I. Kündigung durch die Bank 895
1. Kündigungsrechte nach § 490 Abs.1 BGB 895
2. Kündigung aus wichtigem Grund bei
Dauerschuldverhältnissen (§ 314 BGB) 897
3. Kündigungsrecht wegen Kündigung der
Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) 898
4. Vertragliche Kündigungsrechte in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen der Banken, Sparkassen und
Bausparkassen 899
5. Kündigung wegen Zahlungsverzug bei Immobiliar-
darlehensverträgen 902
6. Ausschluss des Kündigungsrechts bei fehlerhafter
Kreditwürdigkeitsprüfung 903
7. Vorfälligkeitsentschädigung und Verzug 904
II Beendigung durch den Kunden 908
1. Kündigungsrecht des Darlehensnehmers 908
2. Vorzeitige Rückzahlung 910
III. Aufhebungsvertrag 918
IV. Abwicklung 919
1. Grundlagen der Vorfälligkeitsentschädigung 919
2. Berücksichtigung von Sonderzahlungen 921
V. Auswirkungen der Beendigung auf die Steuerschädlichkeit
der LV 923
§ 14 Verwertung der Grundschuld 925
I. Vollstreckungsversteigerung 927
1. Voraussetzungen für einen Zwangsversteigerungsantrag 927
2. Zwangssicherungshypothek und/oder
Zwangsversteigerungsantrag 935
3. Die Bewertung vorrangiger Ansprüche 936
XXINHALTSVERZEICHNIS
4. Die Rangklassen des ZVG 940
5. Das geringste Gebot 942
6. Umfang der Beschlagnahme 943
7. Einstellungsmöglichkeiten 944
8. Die Bedeutung der Wertfestsetzung 948
9. Mögliche Ausgebotsarten 950
10. Der Versteigerungstermin und seine Vorbereitung 953
11. Sicherheitsleistung 959
12. Gebotsabgabe/Bietungsvollmacht 963
13. Möglichkeiten der Zuschlagsversagung nach § 85a oder
§ 74a ZVG 966
14. Bedeutung der Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG 970
15. Die Zuschlagsentscheidung 971
16. Das Verteilungsverfahren 976
17. Die Behandlung des Rückgewähranspruchs und des
Löschungsanspruchs 984
18. Wegfall der §§ 57c und 57d ZVG 991
II. Zwangsverwaltung 992
1. Zwangsverwaltungsantrag und Ablauf des Verfahrens 992
2. Die Aufgaben des Zwangsverwalters 995
3. Das Verteilungsverfahren in der Zwangsverwaltung 1000
4. Rangklassen 1001
5. Beendigung der Zwangsverwaltung 1006
6. Zwangsverwaltung und Insolvenzverfahren 1007
7. Eigenkapitalersetzende Nutzungsüberlassung 1009
8. Mietpfändung aus dem dinglichen Anspruch 1009
9. Vergütung des Zwangsverwalters 1011
III. Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auseinandersetzung
(Teilungsversteigerung) 1015
1. Die Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung 1015
2. Besonderheiten beim geringsten Gebot 1016
XXIINHALTSVERZEICHNIS
3. Ablauf des Verfahrens 1018
IV. Kosten der Vollstreckung 1021
1. Gerichtskosten 1021
2. Rechtsanwaltsgebühren 1023
§ 15 Freihändige Verwertung 1025
I. Freihändiger Notverkauf statt Zwangsversteigerung 1027
1. Interessenlage beim Notverkauf 1027
2. Der Verkauf an das Kreditinstitut und Verwertungs-
vollmacht 1027
II. Anordnung der Zwangsversteigerung als »Motivation« 1029
III. Abwicklung bei anschließender Insolvenz 1030
XXII§ 1 Einleitung
FRECKMANN/GRZIWOTZ/MÜNSCHER/KREPOLD
§ 1 Einleitung
Nicht zuletzt das in den letzten Jahren niedrige Zinsumfeld hat den Immobi- 1
lienerwerb verstärkt in den Blickpunkt gerückt. Dies hatte nicht nur einen star-
ken Anstieg der Nachfrage nach Immobilien als Anlageobjekt (»Flucht in Be-
tongold«) zur Folge, sondern auch der Nachfrage nach zur Eigennutzung vor-
gesehenen Immobilien. Die Bedeutung dieses Geschäftszweigs hat daher in den
letzten Jahren eher zugenommen. Praxis- und Rechtsfragen im Zusammenhang
mit der Finanzierung von Immobilien- und Bauvorhaben werden in zunehmen-
dem Maße komplizierter und – nicht nur für den Laien – undurchschaubarer.
Gesetzliche Regelungen, insbesondere zum Schutz des Verbrauchers, eine
kaum noch zu überschauende Rechtsprechung, die sich mit zahlreichen Facet-
ten befasst, und nicht zuletzt der zunehmende Einfluss europäischer Richtlinien
auf das nationale Recht haben die Materie der Baufinanzierung zu einem eng-
maschigen Netz von Regel- und Ausnahmetatbeständen gemacht. Bedingt
durch spezifische Bedürfnisse der Darlehensinteressenten hat sich ein breites
Spektrum an Möglichkeiten für die Finanzierung einer Immobilie entwickelt:
Neben konventionellen Finanzierungen gibt es auch solche Varianten, die Zin-
sen bereits weit für die Zukunft sicherstellen sollen. Hinzu kommt die Möglich-
keit, die Baufinanzierung in ausländischer Währung darzustellen oder die Bau-
finanzierungszinssätze über derivative Produkte darzustellen. Selbstverständ-
lich sind auch Kombinationen der verschiedenen Bausteine möglich. Nicht nur
der Darlehensnehmer, sondern auch der Banker sieht sich aufgrund dieser
Komplexität mit der Herausforderung konfrontiert, die für den konkreten Ein-
zelfall passendste Lösung zu finden.
Das Immobiliardarlehen an Privatpersonen grenzt sich in deutlicher Weise von 2
den sonstigen Formen der Darlehensgewährung in der Bankpraxis aufgrund der
unterschiedlichen Risikoposition und der abweichenden rechtlichen Rahmen-
bedingungen ab. Bei Personaldarlehen stellt das Kreditinstitut maßgeblich auf
die wirtschaftliche Fähigkeit des Darlehensnehmers ab, dass er das Darlehen
pünktlich und vollständig zurückzahlen kann. Dafür sind in erster Linie seine
gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnisse relevant, die in die Zukunft proji-
ziert werden. Zwar werden auch für Personaldarlehen persönliche und dingli-
che Sicherheiten hereingenommen; diese stehen jedoch nicht im Zentrum der
Darlehensentscheidung, da Banken im Normalfall keine Pfandleihe betreiben.
Bei den grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliardarlehen ist die Interessen- 3
lage völlig anders gelagert. Maßgeblich für die Darlehensentscheidung sind der
nachhaltige Wert der zu belastenden Immobilie und die Möglichkeit der Bank,
3EINLEITUNG
ihre Darlehensforderung mit dem Erlös aus der Verwertung der verpfändeten
Immobilie zu realisieren, falls der Darlehensnehmer wider Erwarten seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen sollte. Zwar kann auch die unge-
nügende persönliche Leistungsfähigkeit zur Ablehnung des Darlehensantrages
führen, was insbesondere in den im Rahmen der Umsetzung der Wohnimmo-
bilienkredit-Richtlinie eingeführten Regelungen zur (zivilrechtlichen) Kredit-
würdigkeitsprüfung zum Ausdruck kommt. Unzulänglichkeiten der dinglichen
Sicherheit lassen sich beim Immobiliardarlehen dagegen regelmäßig nicht durch
gute persönliche oder unternehmerische Bonität ausgleichen. Deshalb kommt
der Prüfung des Pfandobjektes besondere Bedeutung zu; insoweit genügt der
Blick ins Grundbuch längst nicht mehr.
4 Hinzu kommt, dass gerade im Immobiliardarlehensrecht besondere Aufklä-
rungs- oder gar Beratungspflichten bestehen können. Durch die neu einge-
führte Regelung zur Beratung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind erst-
mals für das Kreditgeschäft Beratungsanforderungen gesetzlich definiert. Im
Blickpunkt von Rechtsprechung und Literatur stehen hierbei zum einen Infor-
mationspflichten bei speziellen Darlehensausgestaltungen, sei es im Hinblick
auf die Finanzierungsform oder im Hinblick auf die Tilgungsmodalitäten.
Exemplarisch für die erstgenannte Kategorie sind Forward-Darlehen, Collar-
Darlehen oder Darlehen mit Zins-Caps. Beispiele für besondere Tilgungsmo-
dalitäten sind Darlehen, die über Spar- oder Bausparverträge, über Kapitalle-
bensversicherungen, Fondsmodelle oder sonstige Kapitalanlagen getilgt wer-
den. Haftungsfragen im Zusammenhang mit dem Vertrieb und der Finanzie-
rung steuersparender Immobilienkapitalanlagen und vergleichbarer Vermö-
gensanlagen haben die Gerichte in der jüngsten Vergangenheit in zunehmen-
dem Maße beschäftigt. Die Rechtsprechung in diesem Bereich ist seit den Ent-
scheidungen des Europäischen Gerichtshofs in Sachen »Schulte/Badenia« und
»Crailshaimer Volksbank« noch umfangreicher, komplexer und ausdifferenzier-
ter geworden.
5 Eine besondere Wegmarke in der Baufinanzierung stellt die Umsetzung der
Wohnimmobilienkredit-Richtlinie (2014/17/EU) mit Wirkung ab 21.03.2016
dar. Als zentrale Regelungen der Umsetzung sind kurz zu nennen: die Auswei-
tung der vorvertraglichen Informationspflichten (Erstinformation gem. Art.
247a EGBGB) und ESIS-Merkblatt (Art. 247 EGBGB, Anlage 6 zum
EGBGB), Regelungen zu Kopplungs- und Bündelungsgeschäften ( §§ 492a/b
BGB), Berufszulassungsregeln und vorvertragliche Informationspflichten für
Darlehensvermittler (Art. 247 §§ 13-13b EGBGB, §§ 655a ff. BGB, §§ 11a, 34i,
4FRECKMANN/GRZIWOTZ/MÜNSCHER/KREPOLD
34j, 160 GewO; Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung [Immobili-
ardarlehensvermittlungsverordnung – ImmVermV] vom 28. April 2016). Stan-
dards für die Kreditwürdigkeitsprüfung sind erstmals zivilrechtlich in §§ 505a-d
BGB geregelt, daneben im Aufsichtsrecht (§ 18a KWG; für die der Versiche-
rungsaufsicht nach dem Versicherungsaufsichtsgesetz-VAG- unterliegenden
Unternehmen verweist § 15a VAG unmittelbar auf § 18a KWG). Die vorzeitige
Rückzahlung ist neu geregelt und parallel zum Gesetzgebungsverfahren hat die
Entscheidung des BGH vom 19.1.2016 zu der Abgrenzung von Verzugsscha-
den und Vorfälligkeitsentschädigung Stellung genommen, jedenfalls insoweit als
der BGH von einer Sperrwirkung von § 497 BGB in der Fassung bis 10.06.2010
ausgeht.
Aus dem Bereich der Rechtsprechung ist nicht zuletzt auf die »Widerrufsjoker- 6
Thematik« hinzuweisen, die zwar weniger den Abschluss von Neugeschäften
betrifft, allerdings Bedeutung für das Bestandsgeschäft hat.
Auch die aufsichtsrechtlichen Anforderungen an die Baufinanzierung steigen 7
zunehmend. Hinzu kommen schließlich die steuerlichen Gestaltungsmöglich-
keiten, gerade in Verbindung mit dem Einsatz von Kapitallebensversicherun-
gen, die ohne sachkundigen Berater, sei es Anwalt oder Steuerberater, kaum
noch überschaubar sind.
Einen eigenständigen Komplex bildet die Besicherung einer Immobilienfinan- 8
zierung. Fehler bei der Bestellung eines Grundpfandrechts können die Sicher-
heit im »Ernstfall« ganz oder teilweise entwerten. Im Zusammenhang mit der
Besicherung wird aber nicht nur das konventionelle Grundpfandrecht behan-
delt. Auch andere Möglichkeiten, etwa die zur Sicherheit abgetretene Bürg-
schaft nach § 7 MaBV oder eine Bürgschaft von Angehörigen, werden darge-
stellt.
Ziel des Buches ist es, einen möglichst aktuellen und vollständigen Überblick 9
über sämtliche mit der Baufinanzierung zusammenhängenden Themen und Ri-
siken zu geben. Das dabei abzudeckende Spektrum hat sich zwangsläufig im
Umfang dieses Werks niedergeschlagen, der sich gegenüber der Erstauflage
noch erhöht hat. Verlag und Autoren sind für Anregungen und weiterführende
Hinweise stets dankbar.
5§ 2 Formen der Immobilienfinanzierung
MÜNSCHER
§ 2 Formen der Immobilienfinanzierung
I. Standard-Baufinanzierung
Im Rahmen von Baufinanzierungen haben sich im Lauf der Zeit diverse Er- 10
scheinungsformen am Markt etabliert. Gemeinsam ist allen Varianten, dass die
Besicherung des Darlehens durch Belastung des finanzierten Objekts mit einem
Grundpfandrecht, meist einer Grundschuld, erfolgt. Die Unterschiede zwi-
schen den gebräuchlichsten Darlehensarten zeigen sich vor allem bei der Til-
gung und seien hier kurz erläutert.
1. Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen wird für die Laufzeit des Vertrages bis zur vollstän- 11
digen Tilgung bzw. für den Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung eine gleich-
bleibende Leistung vereinbart; der Darlehensnehmer entrichtet somit gleich-
bleibende Raten. Die Rate setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung, wobei
sich der Zinsanteil immer an der verbleibenden Restschuld orientiert.1 Mit zu-
nehmender Darlehenslaufzeit reduziert sich daher der Zinsanteil in der jeweili-
gen Rate; der Tilgungsanteil erhöht sich. Wenn in diesem Zusammenhang von
»ersparten Zinsen«2 die Rede ist, darf dies nicht zu der fehlerhaften Schlussfol-
gerung führen, die Darlehensbelastung würde sich mit zunehmender Laufzeit
verringern. Es verringert sich lediglich der Zinsanteil unter gleichzeitiger Erhö-
hung des Tilgungsanteils, d. h., die Belastung für den Darlehensnehmer bleibt
gleich. Diese Darlehensart bietet damit ein hohes Maß an Planungssicherheit
und Transparenz für den Darlehensnehmer und ist damit vor allem für Erwer-
ber eigengenutzter Immobilien von Interesse.
In rechtlicher Hinsicht ergeben sich keine Besonderheiten. Sofern es sich beim 12
Darlehensnehmer um einen Verbraucher handelt, sind die Vorschriften des
Verbraucherdarlehensrechts (§§ 491 ff. BGB) zu beachten. Für den Vertrags-
abschluss ist somit Schriftform erforderlich (§ 492 Abs. 1 BGB), wobei der
Vertrag die in § 492 Abs. 2 BGB i. V. m. Art. 247 § 6 EGBGB im einzelnen
aufgezählten Angaben3 enthalten muss.
1 Vgl. § 20 Abs. 2 HypBG.
2 Vgl. z. B. Bruchner in: Schimansky/Bunte/Lwowski § 78 Rdnr. 73.
3 Die frühere Regelung des § 492 Abs. 1 S. 5 BGB wurde mit Umsetzung der EU-
Verbraucherkreditrichtlinie in Art. 247 § 6 EGBGB ausgelagert; der Übersichtlichkeit der ein-
schlägigen Regelungen war dies wenig dienlich.
9FORMEN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG
13 Bis zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie galten für grundpfand-
rechtlich gesicherte Darlehen, die zu »üblichen Bedingungen« gewährt wurden
(§ 503 Abs. 1 BGB a.F.), gewisse Ausnahmen vom Katalog der Angabepflichten.
So konnte z. B. die Gesamtbetragsangabe entfallen (vgl. Art. 247 § 9 Abs. 1
BGB a.F.). Grundpfandrechtliche Sicherung bedeutete in diesem Zusammen-
hang nicht, dass das Darlehen vollständig durch einen entsprechenden Wert des
belasteten Grundstücks gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11,
12 HypBG eingehalten wurde4; auch bei der Vereinbarung zusätzlicher Sicher-
heiten, wie etwa der Abtretung der Ansprüche aus einer Lebensversicherung, war
von einer grundpfandrechtlichen Besicherung auszugehen.5 Zu üblichen Bedin-
gungen war das Darlehen gewährt, wenn die in den Monatsberichten der Deut-
schen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze nicht erheblich überschritten
wurde.6
14 Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist für alle nach
dem 21.03.2016 abgeschlossenen Darlehensverträge7 die Entscheidung zu tref-
fen, ob es sich hierbei um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag
i. S. d. § 491 Abs. 2 S. 1 BGB oder um einen Immobiliar-Verbraucherdarle-
hensvertrag i. S. d. § 491 Abs. 3 S. 1 BGB handelt. Nach der Legaldefinition
liegt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag dann vor, wenn das Darle-
hen durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast gesichert ist (§ 493 Abs. 3
Nr. 1 BGB), wobei das frühere Merkmal der »überwiegenden Besicherung« er-
satzlos weggefallen ist.8 Auch ohne Besicherung durch Grundpfandrecht oder
Reallast kann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag vorliegen, wenn
nämlich das Darlehen für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts
an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den
Erwerb der die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist (§ 491
Abs. 3 Nr. 2 BGB); insoweit kommt es daher entscheidend auf den Verwen-
dungszweck an.
4 Vgl. BGH WM 2000, 1245 = NJW 2000, 2352.
5 Vgl. BGH WM 2002, 588 = NJW 2002, 3103; OLG Frankfurt WM 2000, 2135.
6 Vgl. BGH WM 2003, 916 = NJW 2003, 2093.
7 Vgl. die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 38 Abs. 1 EGBGB.
8 Beim Abschluss neuer Darlehensverträge ist daher sorgfältig zu prüfen, ob bei Bestandskunden
möglicherweise eine Grundschuld mit weitem Sicherungszweck existiert, da hierdurch das neue
Darlehen zu einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen wird. Will man dies vermeiden, kann dies
durch eine entsprechende Klarstellung im neuen Darlehensvertrag erfolgen.
10MÜNSCHER
2. Tilgungsdarlehen/Ratenkredit
Diese Darlehensformen sind im Bereich langfristiger Baufinanzierungen eher 15
selten. Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt beim Tilgungsdarlehen der
Tilgungsanteil während der vereinbarten Laufzeit gleich hoch, so dass sich der
Zinsanteil und damit die Rate kontinuierlich reduziert. Am Anfang des Darle-
hens stehen höhere Raten, gegen Ende des Darlehens niedrigere Raten. Diese
Darlehensform kann daher für solche Immobilienerwerber interessant sein, die
zum Zeitpunkt der Aufnahme des Darlehens davon ausgehen können, dass ihr
Einkommen zukünftig in einem jetzt schon bekannten Ausmaß sinken wird.
Beim Ratenkredit werden dem Darlehensbetrag die Zinsen für die Gesamt- 16
laufzeit und die einmaligen Kosten zugeschlagen. Der sich ergebende Endbe-
trag wird in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Für langfristige Baufinan-
zierungsdarlehen ist diese Darlehensart wenig geeignet, da kaum ein Darle-
hensnehmer in der Lage sein wird, innerhalb von 10 Jahren die gesamte Darle-
henssumme zurückzuzahlen. Bei Ausübung des dann bestehenden Kündi-
gungsrechts (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) wäre die ursprüngliche Kalkulation hin-
fällig.
In rechtlicher Hinsicht gelten die obigen Ausführungen zum Annuitätendarle- 17
hen.
3. Kreditrahmen
Die Vereinbarung eines Kreditrahmens bietet sich an, wenn zum Zeitpunkt des 18
Beginns einer Baumaßnahme der genaue Finanzierungsbedarf noch nicht fest-
steht. Dem Darlehensnehmer wird bei dieser Darlehensvariante das Recht ein-
geräumt, durch einseitige Erklärung das Darlehen ganz oder in mehreren Tran-
chen bis zur vereinbarten Höhe abzurufen.9 Diese Gestaltung ist bei der Er-
richtung von selbstgenutzten Immobilien durch Privatpersonen eher selten der
Fall. Verbreitung findet der Rahmenkredit vor allem im Geschäft mit gewerb-
lich tätigen Bauträgern.
Da diese nicht als Verbraucher anzusehen sind, sind die §§ 491 ff BGB nicht 19
zu beachten. Sofern ausnahmsweise einmal ein Verbraucher ein derartiges Bau-
finanzierungsdarlehen in Anspruch nehmen sollte, gelten die obigen Ausfüh-
rungen zum Annuitätendarlehen entsprechend.
9 Man spricht deshalb auch vom »Krediteröffnungsvertrag«; vgl. z. B. Wunderlich in: Schimansky/
Bunte/Lwowski § 77 Rdnr. 12 ff.
11FORMEN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG
II. Bankentgelte und deren Zulässigkeit10
1. Einleitung
20 Die Frage der AGB-rechtlichen Zulässigkeit von Entgelten im Zusammenhang
mit Bankprodukten – sog. Bankentgelte – beschäftigt immer wieder die deut-
schen Gerichte.11 So waren die Darlehensgebühr bei Bausparverträgen12, die
Kontogebühr bei Bausparverträgen13, das Bearbeitungsentgelt im Zusammen-
hang mit der Gewährung von Förderkrediten14, das Entgelt für geduldete Über-
ziehungen15, das Bearbeitungsentgelt16 bei Verbraucherdarlehensverträgen so-
wie bei gewerblichen Kreditverträgen17, die Wertermittlungsgebühr18, das
10 Vgl. hierzu auch Edelmann, BankPraktiker WIKI Bankentgelte und deren (Un-)Zulässigkeit
2013, ders. Der Bundesgerichtshof als Preispolizei! Die »undogmatische« Billigkeitsrechtspre-
chung des Bundesgerichtshofs zu Bankentgelten am Beispiel des Bearbeitungsentgelts, in Fest-
schrift für Schütze, 2014, S. 57 ff; ders. AGB-rechtliche Vereinbarung eines Bearbeitungsent-
gelts im gewerblichen Bereich/Wirksamkeit der Darlehensgebühr bei Bausparverträgen, WuB
2015, 653; ders. Verjährungsbeginn für Rückforderungsansprüche im Zusammenhang mit Be-
arbeitungsentgelten, CRP 2014, 248 f.; ders. AGB-rechtliche Überprüfung einer Bestimmung
über ein Bearbeitungsentgelt in einem Darlehensvertrag, WuB IV C. § 307 BGB 9.14; ders.
Unwirksame Bearbeitungsentgeltregelung in AGB; Inhaltskontrolle, WuB IV C. § 307 8.14;
ders. Unzulässigkeit von AGB-rechtlich vereinbarten Bearbeitungsentgelten, CRP 2014, 148 f.
11 Zur AGB Kontrolle bei Lebensversicherungsverträgen, vgl. BGH-Urteil v. 25.07.2012, Az. IV
ZR 201/10, NJW 2012, 3023 u. Armbrüster, NJW 2012, 3001 ff.; zur AGB-Kontrolle eines
darlehenssichernden Versicherungsvertrages vgl. EuGH, Urteil v. 23.04.2015, Az. C-96/14,
NJW 2015, 1811 ff.
12 Vgl. hierzu BGH-Urteil v. 08.11.2016, Az. XI ZR 552/15, WM 2016, 87; a.A. OLG Stuttgart,
Urteil v. 19.11.2015, Az. 2 U 75/15; LG Heilbronn, Urteil v. 21.05.2015, Az. Bi 6 O 50/15;
LG Frankfurt a. M. Urteil v. 17.06.2015, Az. 2-10 O 51/15; LG Hamburg, Urteil v. 22.05.2009,
Az.: 324 O 777/08, WM 2009, 1315; rechtskräftig durch Beschluss des OLG Hamburg
v. 24.05.2011, Az. 10 U 12/09, Haertlein, WM 2015, 183 ff.; Herresthal, ZIP 2015, 1940 ff.
13 OLG Karlsruhe, Urteil v. 16.06.2015, Az. 17 U 5/14, ZIP 2015, 1918 u. LG Karlsruhe, Urteil
v. 06.12.2013, Az. 10 O 36/13.
14 BGH-Urteile v. 16.02.2016, Az. XI ZR 454/14, WM 2016, 699 u. XI ZR 96/15, WM 2016, 704.
15 BGH-Urteil v. 25.10.2016, Az. XI ZR 9/15, WM 2016, 84.
16 Vgl. hierzu BGH-Urteile v. 13.05.2014, Az. XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 f. u. XI ZR
170/13, WM 2014, 1325; vgl. zur Verjährung der Rückforderungsansprüche bei Bearbeitungs-
entgelten BGH-Urteile v. 28.10.2014, Az. XI ZR 348/13, BGHZ 203, 115 ff. u. XI ZR 17/14,
BKR 2015, 26. die Wirksamkeit der Vereinbarung eines laufzeitabhängigen Disagios bejahend
auch BGH-Urteil v. 16.02.2016, Az. XI ZR 454/14, WM 2016, 699, 702, Rn. 30 m.w.N.
17 Vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.07.2016, Az. 7 U 109/15, BKR 2016, 426 ff.; OLG Frank-
furt am Main, Urteil v. 13.04.2016, Az. 19 U 110/15, ZIP 2016, 2057 ff.; OLG Frankfurt am
Main, Urteil v. 25.02.2016, Az. 3 U 110/15, ZIP 2016, 1158 ff.
18 Vgl. hierzu OLG Düsseldorf, Urteil v. 05.11.2009, Az.: I-6 U 17/09, WM 2010, 215 m.Anm.
Rösler, EWiR § 307 BGB 2/10, 141; Vorinstanz LG Düsseldorf, Urteil v. 14.01.2009, Az.: 12
O 183/08; LG Hamburg Urteil v. 07.12.2010, Az. 312 O 89/09.
12EDELMANN
Disagio19, die Kontoführungsgebühr20, die Abschlussgebühr bei Bausparverträ-
gen21 sowie das Entgelt für die Führung von P-Konten22 Inhalt von aktuellen
Gerichtsurteilen. Auch die Literatur beschäftigt sich immer wieder mit der
Frage der AGB-rechtlichen Zulässigkeit von Bankentgelten.23 Dabei sind Maß-
stab für die AGB-rechtliche Überprüfbarkeit der Zulässigkeit von Entgelten die
Normen der §§ 307 ff. BGB.24
19 Vgl. hierzu LG Dortmund, Urteil v. 15.05.2009, Az.: 8 O 319/08; OLG Hamm, Urteil
v. 01.02.2010, Az.: I-31 U 130/09, WM 2010, 702; die Wirksamkeit der Vereinbarung eines
laufzeitabhängigen Disagios bejahend auch BGH-Urteil v. 16.02.2016, Az. XI ZR 454/14, WM
2016, 699, 702, Rn. 30 m.w.N.
20 Vgl. hierzu BGH-Urteil v. 07.06.2011, Az. XI ZR 388/10, BGHZ 187, 360=WM 2011,
1329=NJW 2011, 2640=BGHZ 190, 66 m.Anm. Jacobs WuB IV C. § 307 BGB 2.12; Juretzek
BKR 2011, 392, Bunte EWiR § 307 BGB 8/11, 453; OLG Stuttgart Urteil v. 21.10.2010,
Az. 2 U 30/10, ZIP 2011, 462 u. OLG Karlsruhe Urteil v. 08.02.2011, Az. 17 U 138/10, ZIP
2011, 460; vgl. auch OLG Brandenburg Urteil v. 22.07.2010, Az. 5 U 76/09 Rn. 63 u. OLG
Düsseldorf Urteil v. 08.06.2000, Az. 6 U 145/09, ZIP 2000, 2239, 2241.
21 Vgl. hierzu BGH-Urteil v. 07.12.2010, Az. XI ZR 3/10, WM 2011, 263=ZIP 2011, 263=BB
2011, 654; Berufungsinstanz OLG Stuttgart, Urteil v. 03.12.2009, Az.: 2 U 30/09, WM 2010,
705; Vorinstanz LG Heilbronn, Urteil v. 12.03.2009, Az.: 6 O 341/08 Bm, WM 2009, 603;
OLG Hamm, Urteil v. 01.02.2010, Az.: I-31 U 130/09, WM 2010, 702; Vorinstanz LG Dort-
mund, Urteil v. 15.05.2009, Az.: 8 O 319/08; LG Hamburg, Urteil v. 22.05.2009, Az.: 324 O
777/08, WM 2009, 1315.
22 BGH-Urteile v. 13.11.2012, Az. XI ZR 500/11, WM 2012, 2381 und 145/12. OLG Naumburg,
Urteil v. 31.01.2012, Az.: 9 U 128/11, ZIP 2012, 119; OLG Naumburg, Urteil v. 27.05.2011,
Az.: 10 U 5/11; OLG Nürnberg, Urteil v. 22.11.2011, Az.: 3 U 1585/11; OLG Frankfurt, Urteil
v. 06.06.2012, Az. 19 U 13/12, WM 2012, 1911, OLG Frankfurt, Urteil v. 28.03.2012, Az.: 19
U 238/11; KG Berlin, Urteil v. 29.09.2011, Az.: 23 W 35/11, WM 2012, 267; OLG Schleswig,
Urteil v. 26.06.2012, Az.: 2 U 10/11; ZIP 2012, 1901 = WM 2012, 1914, LG Frankfurt, Urteil
v. 11.11.2011, Az.: 2/10 O 192/11, ZIP 2012, 114.
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24 Zur Einschränkung der AGB-rechtlichen Wirksamkeits-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB auf-
grund der neuen Zahlungsdiensteregelungen in §§ 675 c ff. BGB vgl. Fornasier WM 2013, 205.
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