Projektsteuerung für Baugemeinschaften - Lucia Landenberger, Projektsteuerung 08.05.2019 - Präsentation Projektsteuerung
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Landau Anker-Anliegerverfahren BF 15 Projektsteuerung für Baugemeinschaften Lucia Landenberger, Projektsteuerung 08.05.2019
Zu meiner Person
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Ausbildung
! Studium der Allgemeinen Sprachwissenschaften, Informatik und Psychologie an der
Universität Tübingen
! Zertifizierung als „Projektmanagement-Fachmann“ nach IPMA Level D bei der
Gesellschaft für Projektmanagement
! Weiterbildendes Studium „Bauprojektmanagement“ an der Bauhaus-Universität
Weimar
Erfahrungshintergrund
! Seit 2001 Bewohnerin in Baugemeinschaftsprojekten
! Langjährige Tätigkeit im Projektmanagement in der IT-Branche
! Übernahme von Projektsteuerung und Geschäftsführung für
private Baugemeinschaften seit 2002, seit 2009 professionell
! Projektsteuerung für Ankerprojekt in Kirchheim/Teck seit 2018
! Ehrenamtliche Tätigkeit in Berufsverbänden
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Agenda
! Einführung
! Aufgaben der Projektsteuerung
! Zeitlicher Aufwand anhand eines Projektbeispiels
! Herausforderungen von Projekten ohne externe
Projektsteuerung
! Fazit
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Grober Ablauf einer Baugemeinschaft
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Idee
Gründen Planen Bauen Wohnen
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Aufgaben der Baugemeinschaft
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Gründen Planen Bauen Wohnen
Zusammenfinden der Gebäudeplanung bis Teilungsvertrag zur Auswahl der
ersten Bauwilligen Baugesuch, Begründung des Hausverwaltung
Baubeschreibung Wohnungs- und
Klärung der verschiedenen Einberufung der
Teileigentums
Vorstellungen Kostenberechnung 1. WEG-
Kauf des Grundstücks Versammlung
Formulierung Individuelle
gemeinsamer Ziele Finanzierungsplanung Festlegung der Gewährleistung
individuellen Ausstattung für Baumängel:
Abstimmung des Werbung weiterer
max. 5 Jahre
Gesellschaftsvertrags Gesellschafter Ausführungs- und
Detailplanung
Beauftragung von
Architekt und Ausschreibung, Vergabe,
Projektsteuerer Bauleitung
Sicherung des Grundstücks Ständige Kostenkontrolle
Vergabe der Einheiten Qualitätskontrolle,
Abnahmen, Übergabe
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Die wesentlichen Bauherrenaufgaben
! Erarbeiten und Fortschreiben eines Projektkonzeptes
! Ermitteln und Fortschreiben der Kosten für
Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten
! Beauftragung aller Projektpartner, einschließlich
Abnahme der Leistungen
! Einwerben von Finanzmitteln und Abwicklung des
gesamten Zahlungsverkehrs
! Controlling des gesamten Planungs- und Bauprozess
mit Lösung vom Problemen
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Projektbeteiligte
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Gründen Planen Bauen Wohnen
Interessenten Bauherren Bauherren Eigentümer
Architekt Architekt Architekt Bewohner
Projektsteuerung Projektsteuerung Projektsteuerung Architekt
Kommune Kommune Kommune Projektsteuerung
Fachplaner Fachplaner Bank
Bank Bank Unternehmen
Notar Unternehmen
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Organisation der Baugemeinschaft
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Behörden Banken Nachbarn, ...
Private Baugemeinschaft
"Licht + Luft"
Projektsteuerung
Architekt Fachingenieur Fachingenieur Fachingenieur Fachingenieur Unternehmer Unternehmer ...
Statik HLS Elektro Vermessung Rohbau Elektro
Projektsteuerung
! übernimmt delegierbare Bauherrenaufgaben
! in Stabsfunktion
! ohne Entscheidungsbefugnis
! ohne Weisungsbefugnis
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Projektsteuerung – eine Definition
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"Die Projektsteuerung ist für die Organisation, Moderation, Abwicklung
und Betreuung des gesamten Bauvorhabens zuständig.
Sie ist neutraler Partner der Baugemeinschaft und zentraler
Ansprechpartner nach außen. Sie stellt in allen Bereichen größtmögliche
Transparenz her und sorgt für die Einhaltung von Kosten- und
Terminrahmen sowie von Qualitätsstandards.
Die Projektsteuerung entscheidet nicht, sondern bereitet Entscheidungen
der Gemeinschaft vor. Der Aufgabenbereich unterscheidet sich deutlich
von der Architektenleistung: Es werden keine Planungsleistungen
erbracht."
aus: planen - bauen - leben / Baugemeinschaften in Tübingen,
Architektenkammer Baden-Württemberg, Kammergruppe Tübingen (Hrsg.)
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Zusammenspiel
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Organisation und
Projektsteuerung
Moderation
Kontrolle und
Vorbereitung Koordination
Beauftragung
und Abrechnung
Architekt und
Baugemeinschaft
Fachplaner
Planung
Kontrolle und
Koordination
Ausführende
Firmen
01.12.10
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Die Ziele der Projektsteuerung
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! Partizipation ermöglichen
! Verbindlichkeit herstellen
! Transparenz schaffen
! Entscheidungsspielräume aufzeigen
! Für die Einhaltung der Projektziele sorgen
! Konflikte offen ansprechen und konstruktiv lösen
! Interessen aller Bauherren vertreten
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Agenda
! Einführung
! Aufgaben der Projektsteuerung
! Zeitlicher Aufwand anhand eines Projektbeispiels
! Herausforderungen von Projekten ohne externe
Projektsteuerung
! Fazit
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Aufgaben der Projektsteuerung
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! Projektentwicklung
! Organisation der BG
! Geschäftsführung und Buchhaltung
! Verträge und Versicherungen
! Steuerungsaufgaben
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Projektentwicklung
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! Konzeption
! Prüfung der Rahmenbedingungen
! Unterstützung bei der Zielfindung
! Unterstützung bei der Ausarbeitung der Konzeption
! Grundstück und WEG-Gründung
! Herstellung und Sicherung der Grundstücksoption
! Vorbereitung des Verträge für den Grundstückskauf
! Abstimmung des Notartermins
! Unterstützung der BG bei der Gründung der WEG
! Aquisition neuer Gesellschafter
! Erstellung von Unterlagen (Beispielgrundrisse, Kostenabschätzungen,
Präsentation, Exposé, Flyer, Homepage, Bauschild, ...)
! Durchführung von Werbemaßnahmen (Mailings, Informationsveranstaltungen,
Anzeigen, Verlinkungen, ...)
! Ansprechpartner für Interessenten und Medien
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Organisation der BG
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! Gründung der Baugemeinschaft
! Erarbeitung eines Organisationskonzepts
! Ausarbeitung des Gesellschaftsvertrags
! Organisation der BG-Treffen
! Rechtzeitiges Hinwirken auf erforderliche Beschlussfassung
! Einberufung der BG-Treffen
! Moderation der BG-Treffen
! Protokollführung
! Unterstützung bei der Umsetzung der Beschlussfassung
! Projektbüro
! Wahrnehmung der zentralen Projektanlaufstelle
! Information der BG über Projektstand
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Geschäftsführung und Buchhaltung
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! Unterstützung der Geschäftsführung
! Verwaltung des Gesellschaftsvermögens
! Führung des Gesellschaftskontos
! Anweisung von Rechnungen
! Anforderung und Sicherstellung der Gesellschaftsbeträge
! Buchhaltung
! Planung und Forschreibung von Mittelbedarf und Mittelabfluss
! Erstellung und Forschreibung des Zahlungsplans
! Führung der wohnungsbezogenen Konten
! Prüfung der Rechnungen
! Aufstellung der internen Abrechnung
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Verträge und Versicherungen
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! Verträge mit Projektbeteiligten, Planern und
Unternehmen
! Unterstützung bei der Vorbereitung der Verträge
! Mitwirkung bei Vertragsverhandlungen
! Unterstützung bei der Durchsetzung der
Vertragspflichten
" Hinweis: keine Rechtsberatung!
! Unterstützung bei Verhandlung und Abschluss der
notwendigen Versicherungen
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Steuerungsaufgaben
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! Kostensteuerung
! Kostenkontrolle parallel zu den Planern:
Führung der Gesamtkosten und Veranlassung von
Anpassungsmaßnahmen
! Überprüfung der Angebote im Hinblick auf die Kostenziele
! Wirtschaftliche Überprüfung der Angebotsauswertung
! Terminsteuerung
! Aufstellen und Fortschreiben eines Rahmenterminplans und
Veranlassung von Anpassungsmaßnahmen
! Terminsteuerung der Planung, Ausschreibung und Vergabe
! Überprüfung der Angebote im Hinblick auf die Terminziele
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Zeitliche Verteilung der Aufgaben
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heute Baubeginn Bezug
Konzeption
Grundstück WEG-Gr.
Aquisition
Gründung
BG-Treffen
Projektbüro
Vertretung
Gesellschaftsvermögen
Buchhaltung
Verträge und Versicherungen
Steuerungsaufgaben
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Zeitliche Verteilung der Aufgaben
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heute Baubeginn Bezug
Konzeption
Grundstück WEG-Gr.
Aquisition
Gründung
BG-Treffen
Steuerungsaufgaben tw. nicht
Projektbüro
beauftragt
Vertretung Bezeichnung ohne Steuerung:
Gesellschaftsvermögen „Projektbetreuung“
Buchhaltung
Verträge und Versicherungen
Steuerungsaufgaben
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Moderation
! Die Moderation beinhaltet nur die Unterstützung der
internen Koordination der Baugemeinschaft.
! Die Moderation beinhaltet nicht die Übernahme
aller „Bauherrenaufgaben“.
! Die Moderation ist somit nur eine Teilleistung der
Projektsteuerung von Baugemeinschaften.
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Entscheidungsfindung in der BG I
! Rahmenbedingungen des gesamten Prozesses
müssen definiert werden
! klare Strukturierung des Planungs- und
Bauprozesses (Zuständigkeiten, Kommunikation und
Dokumentation)
! eindeutige Regeln (was entscheidet der Vorstand,
was die Gruppe; wieviel Individualisierung der
Wohnungen ist möglich, wie ist die Kostentragung;
…)
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Entscheidungsfindung in der BG II
! Vorbereitung der Entscheidungsfindung durch
Experten (z.B. Architekten) mit Projektsteuerung und
ggf. des Vorstands und Speziallisten aus der
Gruppe
! Platzierung einer Thematik und deren
Lösungsansätze rechtzeitig vor der
gemeinschaftlichen Entscheidung
! rechtzeitiges Beschließen der Entscheidung (ohne
Zeitdruck)
! Protokollierung des Beschlusses, zeitnaher Versand
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Arbeitsgruppen I Arbeitsgruppen können sehr effektiv ein Thema zur Entscheidung vorbereiten, wenn … ! … die zu diesem Bereich interessierten und kompetenten Personen aus der Gruppe eingebunden sind. ! … kein Personenwechsel während des Arbeitsprozesses statt findet. ! … der Vorbereitungsprozess in einer transparenten Entscheidungsempfehlung an die Gruppe mündet. Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Arbeitsgruppen II Arbeitsgruppen können sehr effektiv ein Thema zur Entscheidung vorbereiten, wenn … ! … ein konkreter Arbeitsauftrag mit einem festgelegten Budget vorgegeben ist. ! … die Arbeitsgruppe von der Projektsteuerung vorbereitet, geleitet und moderiert wird. Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Arbeitsgruppen III
! geeignete Aufgaben sind gemeinschaftliche Räume
und Freianlagen
! Es ist nicht zielführend, wenn sich Laien in Themen
wie beispielsweise Bauausführung, Finanzierung
oder Verträge einarbeiten.
! Es führt oft zu Irritationen und bedeutet
Mehraufwand.
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Gemeinschaftsraum BG Plan G Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Innenhof Loretto Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019
Agenda
! Einführung
! Aufgaben der Projektsteuerung
! Zeitlicher Aufwand anhand eines Projektbeispiels
! Herausforderungen von Projekten ohne externe
Projektsteuerung
! Fazit
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Die Private Baugemeinschaft „Plan G“
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Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Projektsteckbrief I
Projekt BG Plan G
Standort Alter Güterbahnhof Tübingen
Projektinhalt Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit einer
privaten Baugemeinschaft mit 12 Wohnungen und 2
Gewerbeeinheiten
Bauherr Baugemeinschaft Plan G GbR
•3 Eigennutzer
•5 private Vermieter
•1 gewerblicher Vermieter
•2 Gewerbetreibende
Planereinsatzform Einzelplaner
Unternehmenseinsatzform Einzelunternehmen
Größe 1 454 qm
Gesamtkosten 4 300 000 €
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Projektsteckbrief II
Meilensteine 10/2013 Projektstart
05/2015 Abgabe Optionsbewerbung
09/2015 Zusage Grundstücksoption
01/2016 Gründung der Baugemeinschaft
03/2016 Baubeginn TG
05/2016 Baubeginn Hochbau
03/2019 Bezug
vorraus. 07/2019 Fertigstellung
Restriktionen •Vorhabenbezogener Bebauungsplan
•Privater Grundstückseigentümer
•TG unter dem Haus wird von anderem Bauherr erstellt
•Aufwändiges Erschließungskonzept durch breites Baufenster (30m)
•Enger Kostenrahmen (Zielkosten 3000 €/qm)
•Geförderte Mietwohnungen
•Realisierung neuer Wohnform: selbstorganisierte Pflege-WG
" rechtlich und baulich Neuland, organisatorisch aufwändig (Verein)
•Gemeinschaftsraum
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 für Hausbewohner und Quartier 08.05.2019Aufwand Projektsteuerung
! Zwischen 10/2013 und 04/2019 wurden insgesamt
3.100 Stunden geleistet.
! Dies entspricht 1,9 Personenjahren in Vollzeit
! Mit langjährigem Erfahrungshintergrund
! 20 Jahre professionelle Erfahrung im Bereich
Projektmanagement
! Seit 18 Jahre Bewohnerin von Baugemeinschaftsprojekten
und Erfahrung mit der Realisierung von gemeinschaftlichen
Wohnprojekten
! Davon 9 Jahre professionell
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Anteile der jeweiligen PS-Aufgaben
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BG-Treffen
Projektbüro
Gründung
Vertretung
Aquisition
Vermögen
Grundstück
Buchhaltung
Konzeption
Terminsteuerung Verträge
Kostensteuerung
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Agenda
! Einführung
! Aufgaben der Projektsteuerung
! Zeitlicher Aufwand anhand eines Projektbeispiels
! Herausforderungen von Projekten ohne externe
Projektsteuerung
! Fazit
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Baugemeinschaften ohne externe
Projektsteuerung – Herausforderungen I
! Befangenheit durch Eigeninteressen
! meist keine Erfahrung mit dem Prozess von
Baugemeinschaften
! die Architekten in ihrem Aufgabengebiet „arbeiten
zu lassen“
! den zeitlichen Aufwand zu leisten (phasenweise sind
hohe Kapazitäten notwendig)
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Baugemeinschaften ohne externe
Projektsteuerung – Herausforderungen II
! wegen der Komplexität der Projekte ist eine
Bearbeitung durch feste Personen notwendig (keine
Rotation)
! jüngere Interessenten verfügen oft nur über ein
begrenztes Zeitbudget
! derzeit wird durch die ausgelasteten Planungsbüros
und Handwerksbetriebe das Controlling und das
Konfliktmanagement wichtiger
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Agenda
! Einführung
! Aufgaben der Projektsteuerung
! Zeitlicher Aufwand anhand eines Projektbeispiels
! Herausforderungen von Projekten ohne externe
Projektsteuerung
! Fazit
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Fazit
! Projektsteuerung von Baugemeinschaften ist eine
anspruchsvolle Tätigkeit
! Projektsteuerung trägt eine hohe Verantwortung,
weil viel Kapital eingesetzt wird
! Projektinitiativen sollten sich nicht überfordern
Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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Landau - Anker-Anliegerverfahren BF 15 08.05.2019Sie können auch lesen
