Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht - jetzt auch im Freistaat Bayern - Pantaenius-Immobilientagung, München, 11.07.2013
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Rauchwarnmelder im
Wohnungseigentumsrecht
- jetzt auch im Freistaat Bayern -
14. Pantaenius-
Immobilientagung,
München, 11.07.2013
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013Inhaltsübersicht
A Einleitung
B Rechtsgrundlagen
C Beschlusskompetenz in Bayern –
was ändert sich?
D Unverbindliche Beschlussmuster
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013A. Einleitung
jährlich ca. 700 Tote durch Wohnungsbrände
jährlich ca. 6.000 Schwerstverletzte durch
Wohnungsbrände
jährlich ca. 60.000 Leichtverletzte durch Wohnungsbrände
Entwicklung eines Wohnungsbrands (Entstehung,
Freisetzung von Kohlenmonoxid und Folgen auf den
menschlichen Körper, Temperaturentwicklung)
schnelles Übergreifen auf andere Wohnungen und
mögliche Fluchtwege (Treppenhäuser, Eingangsbereiche,
nicht ordnungsgemäß brandgeschotte Schächte)
Fluchtzeit im Falle eines Rauchwarnmelders
durchschnittlich nur zwei Minuten
Informationen über Rauchwarnmelder unter
www.rauchwarnmelder-lebensretter.de und
www.rauchmelderpflicht.eu
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013B. Rechtsgrundlagen
I. Landesbauordnungen
⇒ verpflichtende Regelungen in den
Landesbauordnungen zur Ausstattung von
Wohnungen mit Rauchmeldern, z.T. mit
Nachrüstungsverpflichtung (z.B. in Hessen,
Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-
Vorpommern und Rheinland-Pfalz)
⇒ bis 2012 keine verpflichtenden Regelungen in der
Bayerischen Bauordnung (BayBO)
⇒ bloßer Hinweisweisbrief des Bayerischen
Staatsministeriums des Innern vom Mai 2008
"Hinweise zur Ausstattung von Wohnungen mit
Rauchmeldern"
• Empfehlungscharakter
• Appell an die Eigenverantwortung der Eigentümer
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013B. Rechtsgrundlagen
⇒ daher früher grundsätzlich öffentlich-rechtlich in
Bayern kein Zwang zum Einbau von
Rauchwarnmeldern
⇒ öffentlich-rechtliche Einbauverpflichtung allenfalls
früher mittelbar über Art. 55 Abs. 2 BayBO i.V.m. Art
5, 24-28, 31 BayBO (Kompensation), wenn die
geforderten beiden Rettungswege Mängel aufweisen
II. Wohnungseigentumsrecht
⇒ keine ausdrückliche Regelung
III. DIN EN 14676
⇒ Mindestanforderungen für Planung, Einbau, Betreib und
Instandhaltung von Rauchwarnmeldern auch in
Wohnhäusern und Wohnungen
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
I. Alte Rechtslage: Einbau
⇒ mangels gesetzlicher Verpflichtung oder behördlicher Auflagen
nicht automatisch Maßnahme der Instandhaltung oder
Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG
⇒ aber Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 3
WEG, wenn und soweit die Sicherheit des Gebäudes und der
Bewohner nachhaltig erhöht wird, da dann Instandhaltungs- und
Instandsetzungmaßnahme, weil sie zur Erhöhung der
Verkehrssicherheit und damit zur Erfüllung der
Verkehrssicherungspflicht beiträgt
• nach anderer Auffassung "nur" modernisierende Instandsetzung im
Sinne von § 22 Abs. 3 WEG (Bärmann/Pick, 19. Aufl. 2010, § 22 WEG
Rdn. 14; streitig)
oder
• Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG
(Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 9. Aufl. 2010, § 22 WEG Rdn. 161)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
⇒ der konkrete Beschluss entspricht ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn durch den Einbau im Bereich des
Gemeinschaftseigentums die Verkehrssicherheit
erhöht wird
⇒ wenn im Bereich der Sondereigentumseinheiten der
Einbau ebenfalls erfolgen soll, bestehen höhere
inhaltliche Anforderungen an den Beschluss, damit er
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, weil
ästhetisch in die Gestaltungsmacht des
Sondereigentümers eingegriffen wird, gleichwohl
handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene
Angelegenheit im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG,
wenn und weil die Sicherheit der Wohnanlage
insgesamt hierdurch signifikant erhöht wird
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013Tipp für den Verwalter
Abstimmung nach § 22 Abs. 2 WEG
vornehmen lassen und den ggf. nicht
mit der erforderlichen Mehrheit
gefassten Beschluss verkünden, wenn
die Mehrheit dies angesichts der
unklaren Rechtslage wünscht und der
Verwalter vorab die Versammlung auf
die rechtlichen Risiken und die
Kostenfolgen (ausweislich des
Protokolls) hingewiesen hat
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
II. Gesetzliche Neuregelung in Bayern
1. Gesetzeswortlaut von Art. 46 Abs. 4 BayBO
Art. 46 Wohnungen
(4) 1In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die
zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder
haben. 2Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und
betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 3Die
Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum
31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. 4Die Sicherstellung der
Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der
Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
2. Unmittelbare Folgerungen
a) Umfang der Installationsverpflichtung
Festlegung des gesetzlichen Mindeststandards, wo
Rauchwarnmelder zu installieren sind. Keine Definition über
die Leistungsfähigkeit der Rauchwarnmelder.
• Schlafräume
• Kinderzimmer
• Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen
• Einbau und Betrieb so, dass Brandrauch frühzeitig erkannt
und gemeldet werden kann
⇒ Nur VDS-Siegel (Verband der Sachversicherer) bietet
Gewähr dafür, dass das Gerät der DIN EN 14676 genügt
⇒ Verantwortlichkeit: der Eigentümer
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
b) Erhaltung im betriebsfähigen Zustand
• Verantwortlichkeit: der unmittelbare Besitzer (selbstnutzender Eigentümer,
sonst Mieter)
• Übernahme durch Eigentümer möglich und m.E. haftungsrechtlich auch
dringend geboten
⇒ Verkehrssicherungspflicht für gefahrlosen Zustand obliegt zivilrechtlich jedenfalls dem
Vermieter als Eigentümer
⇒ Fehlende Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer, Verkehrssicherungspflicht auf
Mieter zu übertragen
⇒ Jedenfalls ungeachtet der Frage, ob die Verantwortlichkeit des Mieters begründet werden
kann, sekundäre Verkehrssicherungspflicht (Einweisungs-, Kontroll- und
Überwachungspflichten) verbleibt beim vermietenden Eigentümer
• Unklar, was „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ bedeutet (unklar auch
erläuternde Hinweise der Obersten Baubehörde im „Hinweise zur
Rauchwarnmelderpflicht für Wohnungen“: i.d.R. muss Mieter für rechtzeitigen
Batteriewechsel sorgen):
⇒ Austausch der Batterien?
⇒ Jährliche Wartung nach DIN EN 14676 durch eine Fachkraft?
⇒ Jedenfalls nicht Austausch defekter Geräte!
• Bauordnung sieht vor, dass Eigentümer vom Mieter die „Sicherstellung der
Betriebsbereitschaft“ übernimmt
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
3. Übergangsrecht
• Neues Recht gilt ab 01.01.2013 für
Neubauten
⇒ Grundsätzlich relevant Datum des
Baubeginns
⇒ Bei Sonderbauten: Datum der
Baugenehmigung
• Bestandsbauten sind bis 31.12.2017
nachzurüsten
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
III. Wohnungseigentumsrechtliche Folgen
1. Eigentumszuordnung
a) Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
• Zubehör oder wesentlicher Bestandteil durch Einbau (str.,
offen gelassen von BGH, Urt. v. 8.02.2013 – V ZR 238/11
Rdn. 14 ff.)
⇒ Nicht konstruktiver Bestandteil des Gebäudes
• Wenn wesentlicher Bestandteil, sondereigentumsfähig oder
nicht?
⇒ Schutz des gesamten Gebäudes vor den Feuer- und
Rauchrisiken (kein Sondereigentum nach BGH, Urt. v.
8.02.2013 – V ZR 238/11 Rdn. 15, wenn Verband
einbaut)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
b) Sonderrechtsfähigkeit
• Zubehöreigenschaft
• Eigentümer ist derjenige, der Rauchwarnmelder
wirksam erworben hat
c) Eigene Meinung
• M.E. stehen die Rauchwarnmelder nicht im
Gemeinschaftseigentum, da die Art und Weise der
Verbindung zwar unerheblich ist, aber die Melder
„leicht“ wieder entfernt werden können und
angesichts der Lebensdauer auch entfernt werden.
• Rauchwarnmelder geben einem Gebäude nicht das
„Gepräge“ (ggf. anders bei verkabelten
Brandmeldeanlagen)
⇒ Zubehör
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
2. Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft
• Gemeinschaftsbezogene Pflicht der
Wohnungseigentümer, Rauchwarnmelder einzubauen
⇒ Notwendiger Gemeinschaftsbezug folgt daraus, dass
Melder für Verkehrssicherheit des Gesamtgebäudes
relevant und öffentlich-rechtlich nunmehr
verpflichtend vorgegeben sind (nach BGH, Urt. v.
8.02.2013 – V ZR 238/11 Rdn. 7 ff. jedenfalls dann,
wenn eigentumsbezogene Pflicht)
• Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
(ebenso LG Hamburg, Urt. v. 2.03.2011 – 318 S
193/10; LG Hamburg, Urt. v. 5.10.2011 – 318 S
245/10, ZWE 2012, 55)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
3. Probleme beim Einbau
• Zutrittsrecht nach § 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG
• Verweigerter Zutritt führt dazu, dass sich der
jeweilige Eigentümer schadensersatzpflichtig
macht
• Problem: vermietete Eigentumswohnung
⇒ Ausdrückliches Betretungsrecht vereinbart?
⇒ Sonst: Zutrittsgewährung nach § 554 Abs. 2 BGB
und Treu und Glauben für den Einbau und die
jährliche „Wartung“ (auch, wenn Mieter selbst
bereits Rauchwarnmelder eingebaut hat nach AG
Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.02.2011 – 531 C
341/10, ZMR 2011, 395, Grund: einheitliche
Ausstattung der Wohnanlage)
⇒ Wartungskosten sind umlegbare Kosten nach § 2 Nr.
17 BetrKV
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
IV. Kostenverteilung
1. Einbaukosten
⇒ grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG
⇒ es sei denn, abweichende Kostenverteilung in der
Gemeinschaftsordnung klar und bestimmt geregelt
⇒ Beschuss über abweichenden Kostenverteilungsschlüssel nach
§ 16 Abs. 4 WEG entspricht m.E. nicht ordnungsmäßiger
Verwaltung, da kein besonderer Gebrauch bzw. besondere
Gebrauchsmöglichkeit der Sicherheit (Rauchwarnmelder bringen
unabhängig von der Anzahl in einer Einheit allen übrigen
Wohnungseigentümern einen Nutzen), es sei denn, der betroffene
Eigentümer lässt sich durch die Gemeinschaft zusätzliche Melder
einbauen oder der gesetzliche bzw. vereinbarte
Verteilungsmaßstab ist im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG grob
unbillig
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013BGH, Urteil vom 18.06.2010 –
V ZR 164/09
1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung
eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach
§ 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares
Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der
Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der
Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von
anderen Gesichtspunkten bestimmt wird.*)
2. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den
Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall
beschlossene Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der
betroffenen Wohnungseigentümer auf
Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so
den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft.
Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur
Nichtigkeit des Beschlusses.*)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013C. Beschlusskompetenz in Bayern
– was ändert sich?
2. Laufende Kosten
⇒ Gemeinschaft hat Kompetenz, durch Beschluss über
regelmäßige Kontrolle und Wartung der
Rauchwarnmelder zu entscheiden (BGH, Urt. v.
8.02.2013 – V ZR 238/11 Rdn. 19)
⇒ grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16
Abs. 2 WEG
⇒ es sei denn, abweichende Kostenverteilung in der
Gemeinschaftsordnung klar und bestimmt geregelt
⇒ Verteilung nach § 16 Abs. 3 WEG für die Zukunft
möglich
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013BGH, Urteil vom 09.07.2010–
V ZR 202/09
1. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter
Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss
nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. *)
2. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach §
16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet
werden; hierfür genügt es nicht, dass einer
Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich
der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. *)
3. Eine rückwirkende Änderung des
Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG
entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen
einer ordnungsgemäßen Verwaltung. *)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013D. Unverbindliche
Beschlussmuster
(überarbeitet nach Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341,352)
⇒ ein nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz genügender
Eigentümerbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger
Verwaltung und ist daher anfechtbar
⇒ ob ein Beschluss inhaltlich klar und bestimmt ist, richtet
sich maßgeblich nach seiner Auslegung
⇒ Eigentümerbeschlüsse sind objektiv auszulegen, also nach
dem Wortlaut und dem Sinn, wie er sich aus den im
Protokoll ersichtlichen oder für Jedermann erkennbaren
Umstände für einen unbefangenen Beobachter als
nächstliegend erschließt
⇒ gerade für bauliche Maßnahmen muss aufgrund der
"Eingriffstiefe" hinreichend bestimmt sein, was genau wo
und wie gemacht werden soll (zuletzt Hogenschurz, NZM
2010, 500, 501)
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013I. Grundsatzbeschluss für
Ausstattung
Es wird beschlossen, dass sämtliche Einheiten der Anlage mit
Rauchwarnmeldern ausgestattet werden; insofern macht die
Gemeinschaft die Erfüllung der gesetzlichen
Nachrüstungsverpflichtung zur gemeinsamen Sache. Die
Ausstattung erfolgt durch batteriebetriebene Rauchmelder auf
der Grundlage der Vorgaben des gutachterlichen Konzepts der
Fa. … vom .., welches der Einladung vom … beilag und diesem
Protokoll beigefügt wird. Der Verwalter wird beauftragt und
ermächtigt, bis zur nächsten ordentlichen
Eigentümerversammlung hierfür ein Angebot und mindestens
zwei Vergleichsangebote von Fachfirmen einzuholen. Die
Kosten des Erwerbs und der Installation werden nach ...
verteilt. Die Finanzierung erfolgt …. Die weiteren Einzelheiten
werden in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung
nach Vorliegen der Angebote beschlossen.
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013II. Ausführungsbeschluss
Auf Basis des bestandskräftigen Grundlagenbeschlusses vom …
wurde beschlossen, dass sämtliche Einheiten in der Anlage mit
Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Diese Arbeiten werden
auf der Grundlage des der Einladung vom … beigefügten
Angebots der Firma ... vom ... vergeben. Der Verwalter wird
beauftragt und ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des
Angebots namens der Gemeinschaft zu beauftragen und einen
Ausführungstermin nicht vor dem Ablauf von vier Monaten ab
dem heutigen Versammlungstag zu vereinbaren, um
vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung
gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende
Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die
Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Kosten i. H. v.
... werden – wie am … bestandskräftig beschlossen – nach ...
verteilt. Die Finanzierung erfolgt durch eine Sonderumlage in
Höhe von …, die fällig ist zum .... Die konkrete Kostenbelastung
jedes Eigentümers ergibt sich aus der Liste, die der Einladung
vom … beilag und diesem Protokoll nochmals beigefügt wird.
Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht RA Dr. A. Olrik Vogel, München
14. Pantaenius-Immobilientagung, 11.07.2013Sie können auch lesen
