SBB Immobilien: Die unbekannte Gigantin - Niklaus Scherr 10. Dezember 2018 - Hochparterre

SBB Immobilien:
Die unbekannte Gigantin

         Niklaus Scherr
       10. Dezember 2018

SBB Grundbesitz

Grundstücke SBB Immobilien

Gesamtfläche                    13 100 000 m2
Buchwert                            985 200 000.-
Buchwert pro m2                                75.-/m2
           Quelle: SBB-Geschäftsbericht 2017

SBB Immobilien: Mieterträge nach Regionen 2017 und 2037

       Quelle: SBB Immobilien: Entwicklung und Strategie auf einen Blick (Juni 2018)

Zürich bleibt ein wichtiger Standort der SBB
Für Produktion, Logistik und Arealentwicklung.

                                                 SBB • Immobilien • 2016   2

Zürich: Europaallee

  Arealfläche:                                    76’768 m2
  Bruttogeschossfläche Gestaltungsplan            320'000 m2
  Hauptnutzfläche                                 252'000 m2
  Ausnützung auf den Baufeldern                   557%
  Versprochene Wohnungen                          500
  Effektiv gebaut (Rest in Designhotel realisiert) 396
  Realisierung                                    2012 - 2020

Zürich: Europaallee

  Investitionen (inkl. UBS)                      1.3 Milliarden Franken
  Verkehrswert                                   3 – 4 Milliarden Franken

  Mietpreise                                     3 350.- bis 5 885.-

  Verkauf Bauland an UBS (2009)                  26 931.- / m2
  Verkauf Eigentumswohnungen (2015): Arealwert   70 000.- / m2

Historische Landwerte:
  Verkauf Stadt Zürich an NOB (1858, 3546 m2)     4.04 / m2
  Verkauf Stadt Zürich an NOB (1861, 1201 m2)    12.22 / m2

Genf: S-Bahn als Motor

 Verlängerung und Tieflegung der S-Bahnstrecke Genève-Cornavin – Eaux-
  Vives – Annemasse (CEVA) (geplante Fertigstellung 2019)
 Grosse Arealentwicklungen um die Haltestellen Pont Rouge (Lancy), Eaux-
  Vives (Genf) und Chêne-Bourg
 Kanton Genf finanziert 44% der auf Schweizer Seite anfallenden Kosten von
  knapp 1.6 Milliarden CHF, nimmt starken Einfluss auf die Arealentwicklungen
  und sichert sich Vorkaufsrechte

Genf: Pont-Rouge - Büros

 Esplanade 1 – 4 angrenzend an S-Bahn-Haltestelle (Fertigstellung bis 2020)
 103'500 m2 Bruttogeschossfläche
 368% Ausnützung
 4'600 Arbeitsplätze
 Areal Esplanade 4 an Swiss Prime Site verkauft
 Weitere Verkäufe geplant

Genf: Pont Rduge

Genf: A   ✁✂✄ Pont-Rouge

Genf: Adret Pont-Rouge - Wohnungen

• SBB verkauft 2013 die westlich an die S-Bahn-Haltestelle angrenzenden 6.2
  Hektaren für 820.-/m2 an die staatliche Fondation pour la promotion du
  logement bon marché et de l’habitat coopératif (FPLC)
• 134% Ausnützung
• 640 Wohnungen, davon 80% gemeinnützig, Rest als Eigentumswohnungen
  mit gedeckelten Preisen verkauft (Fertigstellung 2021)
• Bau einer Schul- und Sportanlage
• Grundsatzkritik von Mieterverband und SP wegen starkem Ungleichgewicht
  Arbeiten und Wohnen (4'600 Arbeitsplätze und 640 Wohnungen)

Genf: Eaux Vives

 Ganzes Bahnhofareal gelangt in Besitz des Kantons, dieser tritt 58 Prozent an
  Stadt Genf und 27 Prozent an SBB ab
 Neben der Nouvelle Comédie und einer Sportanlage erstellt städtische Stif-
  tung im Baurecht 145 gemeinnützige Wohnungen, der Kanton ca. 100 Eigen-
  tumswohnungen mit gedeckelten Verkaufspreisen
 SBB erstellt Büro- und Verkaufsflächen und 88 Wohnungen, deren Mieten
  während 10 Jahren staatlich kontrolliert werden

Basel: Masterplan Euroville

Bauten im Rahmen des Masterplans «Euroville»:

  Bahnhof Ost (ehemaliges Depot- und Güterareal): Peter-Merian- und Jacob-
   Burckhardt-Haus (1994 – 2007, alles an institutionelle Investoren verkauft)

  Bahnhof West: Elsässertor (2005, Abgabe im Baurecht an Institutionelle)

  Bahnhof Süd/Gundeldingen: Südpark D (2012, COOP und Seniorenresidenz)

  Bahnhof Süd/Gundeldingen: Meret-Oppenheim-Hochhaus (Bezug 2019)

Basel: Meret-Oppenheim-Hochhaus

40'000 m2 Bruttogeschossfläche, 153 Wohnungen, 130 Mio CHF Investitionskosten

Basel: Nauentor

 Das «Nauentor» soll den bestehenden Reiterbau beim Bahnhof
  («Rostbalken») ersetzen
 Bebauungsplan im Juni 2018 aufgelegt
 128'500 m2 Bruttogeschossfläche
 Drei 90-Meter-Türme, mindestens 28 Prozent Wohnen
 Investition 450 Mio CHF (100 Mio CHF SBB, 350 Mio CHF Post)

Basel: Nauentor

Basel: Volta Nord / Lysbüchel
Der Bebauungsplan für das ganze Areal (11'600 m2) wurde im November 2018
an der Urne genehmigt.

Arealteil der SBB:
   65'000 m2 Arealfläche
   111'800 m2 Bruttogeschossfläche
   83'700 m2 Hauptnutzfläche
   200 – 250 Wohnungen
   Regierung macht keine Auflagen zum Wohnungsmix
   SP fordert 50% gemeinnützige Wohnungen
   SBB akzeptiert 30% Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern im
    Baurecht; wird so in Bebauungsplan übernommen

Basel: Volta Nord / Lysbüchel

Basel: Volta Nord / Lysbüchel

Basel: Güterbahnhof Wolf

 Neues Quartier im nördlichen Teil des Wolf-Bahnhofs
 160'000 m2 Arealfläche
 210'000 m2 Bruttogeschossfläche
 650 Mio CHF Investitionen

 Zielbild «smart arbeiten – urban leben»
 2017: Studienauftragsverfahren
 2018: Vertiefte Machbarkeitsabklärungen, Entscheid SBB und Regierung über
  weiteres Vorgehen
 ab 2019: allfällige planungsrechtliche Schritte

Basel: Güterbahnhof Wolf

Wo gehen die Gewinne hin?

Die Gewinne von SBB Immobilien werden primär eingesetzt für:

  Ausgleichszahlungen an die Division Infrastruktur

  Sanierungs- und Stabilisierungsbeiträge an die SBB-Pensionskasse

Ausgleichszahlungen Infrastruktur

Konzernintern hat SBB Immobilien einen Teil der Liegenschaften übernommen,
die vorher bei der Division Infrastruktur waren.

Dafür muss sie der Infrastruktur einen jährlichen Abgeltungsbeitrag entrichten.

Die Höhe wird jeweils vom Bundesrat für vier Jahre in den «Strategischen Zielen
für die SBB» festgelegt.

Für 2015 – 2018 beträgt die Ausgleichszahlung 150 Millionen Franken pro Jahr.
Sie soll auch für die Periode 2019 – 2022 so bleiben.

Beiträge an die SBB-Pensionskasse
Sanierungsbeiträge 2007 und 2010
Die unterfinanzierte SBB-Pensionskasse ist in zwei Schritten 2007 und 2010 mit
Beiträgen des Bundes, der Beschäftigten und der SBB AG saniert worden.
Die SBB AG hat dazu folgende Beiträge geleistet:
   Sanierungsbeitrag I (2007)                     1 493 Millionen CHF
   Sanierungsbeitrag II (2010)                      938 Millionen CHF

Stabilisierungsbeitrag 2016
Die PK hat den für die Rentenberechnung massgebenden technischen Zins
schrittweise gesenkt. Um massive Renteneinbussen für die Übergangsgeneration
abzufedern, hat die SBB 2016 einen weiteren Beitrag geleistet:
   Stabilisierungsbeitrag 2016                     690 Millionen CHF

Finanzierung

Da die SBB AG nicht über die nötigen liquiden Mittel verfügte, um die
Sanierungsbeiträge sofort zu bezahlen, wurden diese in zwei Teile gesplittet:
   Sofort geleistete Direktzahlungen
   Aufnahme von zwei 25-Jahres-Darlehen zu 4 Prozent bei der Pensionskasse,
    die über jährliche Annuitäten bis 2031 amortisiert werden müssen

Die Zahlungen und Zahlungsverpflichtungen in Millionen CHF:

Beitrag            Total    Direkt   Darlehen          Finanzierung über
                           bezahlt Pensionskasse
Beitrag 2007       1 493       293         1 200        SBB Immobilien
Beitrag 2010         938       138           800        SBB allgemein
Beitrag 2016         690       690                      SBB Immobilien
Total              3 121     1 121         2 000

Die Direktzahlungen von 1 121 Millionen CHF werden über Verkaufsgewinne von
SBB Immobilien abgedeckt; sie dürften praktisch vollständig refinanziert sein.
Für die Pensionskassen-Darlehen macht der Bundesrat folgende Vorgaben:
  Verzinsung und Amortisation des ersten Darlehens müssen voll von SBB
   Immobilien getragen werden
  beim zweiten Darlehen können auch Beiträge aus den subventionierten
   Bereichen Infrastruktur und Personenverkehr eingesetzt werden

Fazit
Die SBB-Pensionskasse hat 2013 die Unterdeckung verlassen, ihr Deckungsgrad
liegt 2017 bei 107.1 Prozent

SBB Immobilien hat seit 2007 insgesamt 1 699 Millionen CHF an
Ausgleichszahlungen an die Pensionskasse geleistet

Vom 2-Milliarden-Darlehen der PK verbleibt aktuell eine Restschuld von 1 327
Millionen CHF

Verpflichtungen von SBB Immobilien

SBB Immobilien muss jährlich leisten:
  Ausgleichszahlungen Infrastruktur              150 Millionen CHF
  Annuität Pensionskassen-Darlehen 1 (2007)       79 Millionen CHF
  Total                                          229 Millionen CHF
Dazu kommen noch geringe Restzahlungen für die Ausfinanzierung des
Stabilisierungsbeitrags 2016, die über Verkaufserträge gedeckt werden können.

Zum Vergleich:
Jahresgewinn (ohne Verkäufe) 2014 – 2017          212 Millionen CHF

Offene Fragen

Aufnahme eines günstigeren Darlehens und vorzeitige Rückzahlung des
Pensionskassen-Darlehens?

Neuverhandlung der unzeitgemässen Zinskonditionen des Darlehens mit der
Pensionskasse?

SBB lehnt beides ab.

Wohnungsbau: von der
Genossenschaftspionierin zur
    Marktspitzenreiterin

Abkehr vom Genossenschaftsgedanken
Eisenbahner gehören schweizweit zu den Pionieren des gemeinnützigen
Wohnungsbaus.

Der staatliche Regiebetrieb SBB (1902 – 1998) unterstützt von Anfang an
Dutzende von Eisenbahner-Baugenossenschaften (EBG) mit Landverkäufen,
Baurechten und günstigen Hypotheken.

Mit der Ausgliederung als AG erfolgt ein Kurswechsel:

  Eisenbahner-Baugenossenschaft Dreispitz Zürich: SBB kauft 2002
   Baurechtsliegenschaft an der Neufrankengasse zurück, kündigt 2008 allen
   Mietern und erstellt 2011 einen Ersatzneubau mit Eigentumswohnungen
  Baugenossenschaft Nord-West Basel – gescheiterter Verkaufsversuch mit
   happy end: SBB und Genossenschaftsvorstand wollen die historischen
   Eisenbahnerwohnungen am Tellplatz einem kommerziellen Investor
   verkaufen, die Generalversammlung der BGNW sagt 2012 Nein, dank Fusion
   mit der GEWONA bleiben Häuser und Baurecht erhalten

Basel Meret Oppenheim Hochhaus: Mietpreise

Typus              Fläche      Mietpreisspanne Median

Alle                            1 720 – 8 625.-   2 575.-

1.5-Zimmer-Wg     55 - 56 m2    1 990 – 2 015.-   2 000.-

2.5-Zimmer-Wg    55 – 101 m2    1 720 – 2 995.-   2 500.-

3.5-Zimmer-Wg    89 – 109 m2    2 775 – 3 835.-   2 890.-

4.5-Zimmer-Wg      119 m2       3 320 – 3 350.-   3 340.-

Durchschnitts-Mietpreis                           395.-/m2
90%-Quantil Wüest & Partner Basel                 320.-/m2

SBB Gleistribüne Zollstrasse: Mietpreise

Typus           Fläche           Mietpreisspanne Median

Alle                              1 810 – 5 310.-   2 940.-

1.5-Zimmer-Wg 42 – 55 m2          1 810 – 2 645.-   2 130.-

2.5-Zimmer-Wg 45 – 69 m2          1 980 – 3 310.-   2 460.-

3.5-Zimmer-Wg 74 – 101 m2         2 535 – 4 515.-   3 195.-

4.5-Zimmer-Wg 112 – 119 m2        3 740 – 5 310.-   3 980.-

Durchschnitts-Mietpreis                             470.-/m2
Median Wüest & Partner Kreis 5                      350.-/m2

SBB: Wohnungen Stadt Zürich

Projekt                      Lage                 Status               Anzahl Wg.
Europaallee                  Lagerstrasse         gebaut/im Bau               396
Gleistribüne                 Zollstrasse          im Bau                      139
URBANHOME                    Langstrasse 151      gebaut                       28
Westlink Plaza               Bahnhof Altstetten   gebaut                       80
Westlink Tower               Bahnhof Altstetten   gebaut                      155
Letzibach C                  Hohlstrasse          gebaut                      185
Wohnhaus Letzi               Hohlstrasse          juriert 2016                157
Marktwohnungen                                                               1140
Zollhaus (Genossenschaft)    Zollstrasse          im Bau                      48
Letzibach D (Stadt Zürich)   Hohlstrasse          Projektkredit bew.         265
Gemeinnützige Wohnungen                                                      313

Zürich: Kontroverse Neugasse
SBB plant auf dem 30 000 m2 grossen Depot-Areal im Zürcher Kreis 5
Neuüberbauung mit drei Viertel Wohnnutzung.

Ein Drittel der 375 Wohnungen sollen im Baurecht von Genossenschaften erstellt
werden.

Der vor allem von Anwohner*innen getragene Verein «Noigass» verlangt 100%
gemeinnützige Wohnungen und preisgünstige Gewerberäume und fordert mit
einer Volksinitiative den Kauf des Areals durch die Stadt Zürich.

Damit soll die einseitige Wohnungsbaubilanz der SBB in Zürich korrigiert werden.

Als erstes Entgegenkommen offeriert die SBB ein zusätzliches Drittel Wohnungen
mit «preislich limitierten Mieten».

Pikant: Stadt Zürich wurde 1925 von der SBB enteignet und musste ihr an der
Neugasse 18 616 m2 abtreten. Die «Noigierigen» fordern jetzt das Land zurück.

Wohnbauperspektiven SBB Immobilien (2014)

SBB Immobilien: Mieterträge nach Sektoren 2017 und 2037

Quelle: SBB Immobilien: Entwicklung und Strategie auf einen Blick (Juni 2018)