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BÜRGERSCHAFT
DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/9239
21. Wahlperiode 06.06.17
Schriftliche Kleine Anfrage
der Abgeordneten Heike Sudmann (DIE LINKE) vom 29.05.17
und Antwort des Senats
Betr.: Sozialwohnungen und HID in Steilshoop
Der Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg sinkt rapide: Von 155.000
Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen im Jahre 2000 sind heute noch
knapp 83.000 übrig geblieben. Der vom Senat geplante Neubau öffentlich
geförderter Wohnungen reicht nicht aus, um die auslaufenden Mietpreisbin-
dungen auch nur annähernd zu kompensieren. So geht der Senat selbst
davon aus, dass es im Jahr 2030 nur noch knapp 50.000 Sozialwohnungen
geben wird (vergleiche Drs. 21/780 vom 14.7.2015). Auch mit der ab 2017
geplanten Erhöhung der Zahl der jährlich zu bauenden Sozialwohnungen von
2.000 auf 3.000 wird der Bestand im Jahr 2030 wesentlich kleiner als heute
sein.
Nach dem Auslaufen der Mietpreisbindungen müssen viele Mieter/-innen
Erhöhungen ihrer Miete befürchten. Das städtische Wohnungsunternehmen
SAGA GWG orientiert sich zum Beispiel bei ihren nicht (mehr) preisgebun-
denen Wohnungen am jeweiligen Mittelwert des Mietenspiegels (vergleiche
Schriftliche Kleine Anfrage Drs. 20/9823, Nummer 5.).
Mit Blick auf Steilshoop stellt sich zudem die Frage, welche Auswirkungen
die am 27. November 2012 vom Senat erlassenen „Verordnung zur Einrich-
tung des Innovationsquartiers Steilshoop“ hat, handelt es sich doch um
Hamburgs ersten House Improvement District (HID). Da diese Verordnung
fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten ausläuft und möglicherweise exemplari-
schen Charakter für Hamburg hat, wären die Veränderungen und Verbesse-
rungen für die Wohnbevölkerung besonders interessant.
Ich frage den Senat:
Hamburg wächst und wird auch weiterhin eine Stadt für alle Menschen sein. Voraus-
setzung dafür ist, dass für alle Einkommensgruppen bezahlbarer Wohnraum verfügbar
ist. Seit 2011 ist der Wohnungsbau Schwerpunktthema des Senats. Das Bündnis für
das Wohnen in Hamburg mit dem Ziel von zunächst 6.000 und seit 2016 10.000
genehmigten Wohneinheiten pro Jahr und auch die Wohnraumförderprogramme des
Senats haben für einen erheblich ausgeweiteten Wohnungsneubau gesorgt.
Der Senat ist bestrebt, die Auswirkungen auslaufender Sozialbindungen zu begrenzen
beziehungsweise zu kompensieren. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit
Mietpreis- und Belegungsbindung ist in Hamburg in den letzten Jahren deutlich ange-
stiegen. In 2014 und 2015 wurden mehr als 2.000 Wohnungen jedes Jahr fertigge-
stellt, seit 2011 wurden jährlich Förderungen für über 2.000 mietpreis- und belegungs-
gebundene Neubauwohnungen bewilligt. Dieses Niveau hat der Senat mit dem Pro-
grammjahr 2017 nun nochmals angehoben, ab 2017 werden jährlich 3.000 Neubau-
mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen gefördert. Mit einer Moderni-Drucksache 21/9239 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode
sierungsförderung auf hohem Niveau werden weitere Bindungen im Bestand gewon-
nen und der Wohnungsbestand kontinuierlich und sozialverträglich modernisiert.
Prognostizieren lässt sich, dass sich die Zahl der Mietpreis- und Belegungsbindungen
bei rund 83.000 Wohnungen stabilisieren wird.
Auch im frei finanzierten Wohnungsmarkt steht bezahlbarer Wohnraum zur Verfü-
gung, insbesondere die frei finanzierten Wohnungsbestände der SAGA und der Woh-
nungsbaugenossenschaften.
Mit der SAGA, den Wohnungsbaugenossenschaften und zahlreichen privaten Vermie-
tern verfügt Hamburg über Vermieter, die eine moderate Mietenpolitik und eine auf
Stabilität ausgerichtete Belegungspolitik betreiben und bezahlbaren Wohnraum auch
unabhängig von Sozialbindungen zur Verfügung stellen. Im Durchschnitt liegen die
Mieten bei SAGA Wohnungsbeständen bei rund 6,15 Euro/qm netto kalt je Quadrat-
meter Wohnfläche monatlich (Stand: 2015). Die Wohnungsbaugenossenschaften
verzeichnen eine vergleichbare monatliche Durchschnittsmiete.
Der Senat misst außerdem dem Mieterschutz und dem Wohnraumschutz den gebüh-
renden Stellenwert bei und nutzt konsequent die gesetzlichen Möglichkeiten zur
Begrenzung von Mieten. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerli-
chen Gesetzbuches.
Im Ergebnis kommt es daher regelmäßig nicht zu überhöhten Mietpreissteigerungen
nach dem Auslaufen von Mietpreis- und Belegungsbindungen.
Zusätzlich entwickelt der Senat zurzeit ein weiteres Segment für bezahlbares Wohnen
neben dem öffentlich geförderten Wohnungsbau. Auch für Haushalte mit durchschnitt-
lichen Einkommen sollen damit zukünftig bezahlbare frei finanzierte Neubauwohnun-
gen mit einer Einstiegsmiete zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter angeboten
werden.
Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen – teilweise auf Grundlage
von Auskünften der Hamburgischen Investitions- und Förderbank AöR (IFB) und der
SAGA – wie folgt:
1. Wie hat sich die Zahl der Einwohner/-innen in Steilshoop seit 2011 ver-
ändert? Bitte um jährliche Angaben inklusive der nominalen und prozen-
tualen Veränderungen.
Bevölkerungsentwicklung im Stadtteil Steilshoop
2011 – 2016
Bevölkerung im
Veränderung zum Veränderung zum
Jahr Stadtteil Steils-
Vorjahr absolut Vorjahr in %
hoop
2010 19.284
2011 19.306 22 0,1
2012 19.358 52 0,3
2013 19.448 90 0,5
2014 19.273 -175 -0,9
2015 19.328 55 0,3
2016 19.390 62 0,3
Quelle: Statistikamt Nord, Melderegister (nur Hauptwohnsitze), jeweils am 31.12. des angege-
benen Jahres
2. Wie viele Wohnungen gibt es in Steilshoop zurzeit insgesamt?
Im Stadtteil Steilshoop gab es zum 31.12.2015 einen fortgeschriebenen Wohnungs-
bestand von insgesamt 8.738 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Daten
für das Jahr 2016 liegen nicht vor Juli 2017 vor.
Quelle: Statistikamt Nord, Bautätigkeitsstatistiken
a. Wie hoch sind jeweils die aktuelle Zahl und der Anteil der öffentlich
geförderten Wohnungen? Bitte differenziert nach Förderwegen wie
in der Drs. 21/780, Nummer 15., aufführen.
2Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9239
In 2017 werden im 1. Förderweg insgesamt 2.807 Wohnungen, davon 1.201 Woh-
nungen der SAGA, 867 Wohnungen von Genossenschaften und 739 Wohnungen von
sonstigen Eigentümern gefördert. Darüber hinaus werden 36 Wohnungen von sonsti-
gen Eigentümern im Modernisierungsprogramm B (Mod B) gefördert.
b. Wie viele Wohnungen sind seit 2011 aus der Bindung gelaufen und
wie viele werden es bis zum Jahr 2030 sein? Bitte jährlich und diffe-
renziert nach SAGA GWG, Genossenschaften und anderen Eigen-
tümern/-innen wie in Drs. 21/780 aufführen.
Anzahl Ende des Jahres auslaufende Sozialbindungen
davon
Förderweg Steilshoop SAGA Genossen- sonstige
insgesamt schaften Eigentümer
2011 1. Förderweg 77 0 0 77
2014 1. Förderweg 1.478 24 28 1.426
2015 1. Förderweg 9 9 0 0
2016 1. Förderweg 91 0 48 43
2017 1. Förderweg 172 0 0 172
2019 1. Förderweg 40 0 0 40
2020 1. Förderweg 76 0 0 76
2021 1. Förderweg 16 0 0 16
2022 1. Förderweg 18 0 0 18
2023 1. Förderweg 342 282 28 32
2024 1. Förderweg 350 0 182 168
2025 1. Förderweg 405 0 271 134
2026 1. Förderweg 174 48 108 18
2027 1. Förderweg 113 21 54 38
2028 1. Förderweg 54 0 54 0
2029 1. Förderweg 69 0 29 40
2030 Mod B 36 0 0 36
c. Plant der Senat, neue Sozial-/Mietpreisbindungen in Steilshoop zu
gewinnen?
Falls ja, wie viele, für welchen Zeitraum und bei welchen Eigentü-
mern/-innen?
Falls nein, weshalb nicht?
Anhaltspunkte über mögliche zukünftige Neubauprojekte bieten die Wohnungsbau-
programme der Bezirke. Darüber hinausgehende Informationen zu zukünftigen Pla-
nungen von Wohnbauprojekten und deren Ausgestaltung (Anzahl Wohneinheiten,
Inanspruchnahme Förderung) in einzelnen Stadtteilen liegen dem Senat nicht vor. Die
Planung solcher Projekte obliegt zunächst der Wohnungswirtschaft.
d. Wo befinden sich die Wohnungen, die bis 2020 aus der Bindung
laufen werden? Bitte jährlich und jeweils mit Straße/Hausnummer
angeben. Vorsorglich der Hinweis, dass die bisherige Praxis des
Senats, mit Verweis auf Datenschutzinteressen der Mieter/-innen
diese Frage nicht zu beantworten, durch Senatshandeln obsolet ist:
Im „Amtlichen Anzeiger“ vom 4. Dezember 2015 zu der Freistellung
öffentlich geförderter Wohnungen werden detailliert Straßen und
Hausnummern genannt.
Die Wohnungen befinden sich im Borchertring 1, 17 und 45 und im Erich-Ziegel-Ring
21, 23, 37, 47, 51 und 53.
3. Wie hoch war das durchschnittliche Mietniveau der SAGA-GWG-
Wohnungen in Steilshoop von 2011 bis heute? Bitte jeweils mit der
nominalen und prozentualen Mietsteigerung gegenüber dem Vorjahr
ausweisen (vergleiche Drs. 20/9823, Nummer 4.).
3Drucksache 21/9239 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode
Jahr 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliches
Mietniveau €/m² mtl. 5,44 5,46 5,48 5,58 5,68 5,80 5,81
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliche
Mietsteigerungen
in % 0,4% 0,4% 1,8% 1,8% 2,1% 0,2%
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliche
Mietsteigerung
nominal in €/m² mtl. 0,02 0,02 0,10 0,10 0,12 0,01
Quelle: SAGA
4. Wie hat sich die Miete der aus der Mietpreisbindung gelaufenen SAGA-
GWG-Wohnungen in Steilshoop seit 2011 entwickelt? Bitte auflisten
nach dem Wert im letzten Jahr der Bindung und den durchschnittlichen
nominalen und prozentualen jährlichen Erhöhungen bis heute (verglei-
che Anlage 3 der Drs. 21/780).
Jahr 2013 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliches
Mietniveau €/m² mtl. 4,86 5,24 5,63 6,05 6,05
Jahr 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliche Miet-
steigerungen in % 7,8% 7,5% 7,5% 0,0%
Jahr 2014 2015 2016 Mai 17
Durchschnittliche Miet-
steigerung nominal in
€/m² mtl. 0,38 0,39 0,42 0,00
Quelle: SAGA
a. Wann plant die SAGA (GWG) für wie viele Wohnungen in Steils-
hoop die nächsten Mieterhöhungen? Bitte auch das durchschnittli-
che Mieterhöhungsverlangen nominal und prozentual benennen.
Siehe Antwort zu 5.
5. Falls die SAGA GWG sich bei den Mieten ihrer nicht (mehr) preisgebun-
denen Wohnungen in Steilshoop an einem anderen Wert als dem aktuel-
len Mittelwert des Mietenspiegels orientiert:
a. Wie hoch ist dieser Wert?
b. Nach welchen Kriterien wurde dieser Wert gewählt?
c. Wann ist die nächste Änderung dieses Orientierungswertes
geplant?
Die Mieten der nicht preisgebundenen SAGA-Wohnungen orientieren sich seit vielen
Jahren unverändert am jeweiligen Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels. Für
bestimmte Quartiere legt die SAGA unter Berücksichtigung der Besonderheiten des
jeweiligen Quartiers individuelle Mietenkonzepte fest.
Die jeweiligen Mieterhöhungen führen nach jetzigem Stand zu einer maximalen Stei-
gerung der Nettokaltmiete von 7,5 Prozent, höchstens aber 30,00 Euro pro Monat.
6. Wie hat sich die Fluktuationsrate bei den Haushalten respektive Mie-
tern/-innen in den Häusern der SAGA GWG in Steilshoop seit 2011 ent-
4Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9239
wickelt? Bitte um Angabe der jährlichen nominalen und prozentualen
Veränderungen.
Jahr 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Apr 17
Fluktuationsquote 7,20% 7,20% 5,94% 5,13% 4,92% 5,29% 5,02%
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 Apr 17
Steigerungen in
% 0,0% -17,5% -13,8% -4,0% 7,5% -5,0%
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 Apr 17
Steigerungen
nominal in %-
Punkten 0,00 -1,26 -0,82 -0,21 0,37 -0,27
Quelle: SAGA
7. Das Innovationsquartier Steilshoop läuft regulär zum Jahresende 2017
aus. Zwischenzeitlich war angekündigt worden, dass es einen Zwi-
schenbericht vor der endgültigen Evaluation geben soll. Was sind die
Hauptergebnisse nach gut vier Jahren Innovationsquartier in Steilshoop?
a. Hat es eine Zwischenbilanzierung des Vorhabens gegeben?
Wenn ja, wo ist er veröffentlicht oder einzusehen?
Wenn nein, warum nicht?
Aufgrund der zeitlichen Verzögerung des Baus der zentralen Markt- und Eventfläche
war bisher eine fundierte Zwischenbilanz des gesamten Vorhabens nicht möglich.
Deshalb soll das Projekt nach Abschluss des Innovationsquartiers evaluiert werden.
Im Übrigen siehe Antwort zu 7. e.
b. Wer sind die genauen Auftraggeber/-innen, wer die Kooperations-
partner/-innen, wer ist im Lenkungsausschuss mit welchem Mandat
vertreten?
Die Otto Wulff BID-Gesellschaft mbH wurde von der ehemaligen GAGFAH GROUP
(heute Vonovia) und der SAGA sowie – stellvertretend für die Baugenossenschaften –
der Schiffszimmerer Genossenschaft eG, der HANSA Baugenossenschaft eG, der
Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG und dem Wohnungsverein Hamburg von
1902 eG in ihrer Funktion als Mitglieder des Lenkungsausschusses zur Vorbereitung
des Innovationquartiers Steilshoop und zur Beantragung desselben beauftragt. Das
Innovationsquartier liegt im Gebiet des Rahmenprogramms Integrierte Stadtteilent-
wicklung Steilshoop (RISE-Gebiet) und kooperiert eng mit dem Gebietsentwickler und
dem Stadtteilbeirat Steilshoop, mit dem Bezirksamt Wandsbek, der Stadtreinigung
Hamburg AöR (SRH) sowie mit weiteren Institutionen im Quartier.
Nachstehend die derzeitigen Mitglieder des Lenkungsausschusses des Innovations-
quartiers Steilshoop (Stand Mai 2017):
Mit Stimmrecht:
Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG
BGFG – Baugenossenschaft freier Gewerkschafter eG
Hansa Baugenossenschaft eG
Schiffszimmerer Genossenschaft eG
Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG
Fortuna Immobilien Management City-Center Steilshoop Gmbh & Co. KG
Vonovia
SAGA
Vertreter der Wohnungseigentümer aus Ring 1
5Drucksache 21/9239 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode
Aufgabenträger Otto Wulff BID-Gesellschaft mbH
Ohne Stimmrecht:
Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Bezirksamt Wandsbek
Hamburgische Investitions- und Förderbank AöR
c. Wie viel und von welcher Seite ist Geld in dieses Verfahren geflos-
sen?
Vonseiten der Eigentümerschaft fließen 4.092.450 Euro abzüglich der von der Freien
und Hansestadt Hamburg einbehaltenen Verwaltungspauschale in Höhe von 20.000
Euro als Innovationsabgabe in die Realisierung der beantragten Innovationsmaßnah-
men. Vonseiten der Freien und Hansestadt Hamburg werden 3,9 Millionen Euro inves-
tiert, darunter Fördermittel in Höhe von 1,9 Millionen Euro aus dem Rahmenprogramm
Integrierte Stadtteilentwicklung.
d. Welche Veränderungen respektive Verbesserungen im Stadtteilbild
hat es gegeben?
Im Rahmen des Innovationsquartiers Steilshoop ist bis auf die zentrale Markt- und
Eventfläche die sogenannte Mittelachse umgestaltet worden: Es wurden Gehwege
und Grünflächen neu gestaltet, das Mobiliar wurde erneuert und neue Bänke aufge-
stellt. Durch diese behutsame Modernisierung der Mittelachse hat sich die Aufent-
haltsqualität deutlich erhöht. Zugleich ist auch der ursprüngliche gestalterische Ansatz
der Siedlung wieder erkennbar geworden. Außerdem wurden Grünflächen zusam-
mengelegt. Durch den organisierten regelmäßigen Austausch der SRH und der für die
Pflege und Sauberkeit zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Wohnungsun-
ternehmen und der Bezirksverwaltung konnte das Erscheinungsbild des zentralen
Bereichs der Siedlung spürbar verbessert werden.
e. Was ist noch geplant?
Demnächst werden in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Wandsbek und im
Zusammenhang mit der RISE-Gebietsentwicklung Hinweisschilder und Stadtteilmo-
delle zur besseren Auffindung der Adressen in der Mittelachse aufgestellt. Zudem wird
das Bezirksamt Wandsbek den zentralen Bereich aufwerten und zu einer Markt- und
Eventfläche umbauen.
f. Inwiefern war die Beteiligung der Wohnbevölkerung an diesem Pro-
zess gewährleistet, wie wurde sie realisiert?
Seit Gründung des Lenkungsausschusses des Innovationsquartiers Steilshoop im Mai
2006 hat es diverse Beteiligungen der Anwohnerschaft gegeben. So wurden zum
Beispiel mehrfach der Stadtteilbeirat Steilshoop und die Koordinierungskonferenz
Steilshoop über die Planungen informiert. Weiterhin haben mehrere öffentliche Veran-
staltungen zu den einzelnen Bauabschnitten stattgefunden, wonach die dort vorge-
brachten Anregungen der Bewohnerinnen und Bewohner bei den weiteren Planungen
berücksichtigt wurden. Weitergehende Information der Anwohnerschaft erfolgte durch
Aushänge im Stadtteilbüro sowie Veröffentlichung von Presseartikeln und Postwurf-
sendungen.
g. Ist mit einer Verlängerung des Vorhabens über das Jahresende
2017 hinaus geplant?
Wenn ja, mit welchen zeitlichen Vorstellungen?
Nein.
h. Wird der HID Steilshoop als erfolgreiche eingestuft?
Wenn ja, warum?
Wenn nein, warum nicht?
Eine gesicherte Bewertung ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.
6Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9239
i. Wo gibt es in anderen Quartieren Bestrebungen, House Improve-
ment Districts einzurichten?
Bestrebungen, in anderen Quartieren Housing Improvement Districts einzurichten,
sind der zuständigen Behörde derzeit nicht bekannt.
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