MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS - NÜRNBERG 2021 - Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat
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Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat
lyse durch
Marktforschung und Ana
MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS
NÜRNBERG 2021
MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS 2021 GRUßWORT Der vorliegende Bericht beleuchtet die Entwicklungen auf dem Nürnberger Markt für Immobilieninvestments in einem außergewöhnlichen Jahr – einem Jahr, das wie kein Zweites in der jüngeren Vergangenheit geprägt war von Unsicherheiten, Ängsten und massiven Beschränkungen des wirtschaftlichen Lebens. Gerade vor diesem Hintergrund offenbart der Bericht eindrucksvoll die Stärke des Investmentstandorts Nürnberg und seine Resilienz auch gegenüber schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Das Volumen der institutionellen Immobilienverkäufe in Nürnberg erreichte 2020 mit rund 1,5 Mrd. Euro den zweithöchsten Wert in der Geschichte der Stadt. Das Vertrauen der Investoren in den Standort Nürnberg ist auch in Krisenzeiten nahezu ungebrochen. Die Gründe für diesen Erfolg? Ein ausgezeichnetes wirtschaftliches Umfeld, eine stabile Einwohnerzahl und innovative, zukunftsweisende Projekte auf allen Maßstabsebenen. Mit der neuen Technischen Universität Nürnberg entsteht in Nürnberg ein wissenschaftlicher Leuchtturm mit großer Strahlkraft weit über das Stadtgebiet hinaus. Nürnberg entwickelt sich zu einer Innovations-Hauptstadt für Zukunfts-Technologien, Forschung und Entwicklung. Neue Quartiere entstehen, die moderne und attraktive Lebens- und Arbeitsräume bieten. Durch kluge Nachverdichtungsmaßnahmen werden bestehende Wohn- und Gewerbegebiete gestärkt und gleichzeitig dringend nachgefragte Wohn- und Gewerbeflächen geschaffen. Der Marktbericht Immobilieninvestments 2021 bietet mit detaillierten Zahlen und Fakten allen Entscheidungsträgern eine verlässliche und transparente Grundlage. Alle Daten in dieser Broschüre wurden von der Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG erhoben und ausgewertet und der Stadt Nürnberg zur Verfügung gestellt. Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre! Dr. Michael Fraas Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent der Stadt Nürnberg
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Büroimmobilien als Konstante – Wohnen stark Ausnahme der Nahversorger im Einzelhandel, unter den
nachgefragt – Einbruch bei Hotel und Einzelhandel Folgen des Corona-Lockdowns – besonders spürbar bei
den Nürnberger Hotels, die 2019 im Investment noch
Am Nürnberger Immobilieninvestmentmarkt konnte im ein Rekordjahr erlebt hatten. Alles in allem kein guter
Jahr 2020 mit 1,56 Mrd. Euro wieder ein zehnstelliges Verkaufszeitpunkt für Assets aus diesen Bereichen, was
Transaktionsvolumen realisiert werden, welches über dem das Transaktionsvolumen von 29 Mio. Euro (Einzelhan-
Durchschnitt der fünf Vorjahre liegt. Im Vergleich zum del) bzw. unter 10 Mio. Euro (Hotel) erklärt.
Rekordjahr 2019 ging das Transaktionsvolumen damit um
rund 26 % zurück.
Die Assetklasse Büro war erneut ein Treiber des hohen
Investitionsvolumens auf dem Nürnberger Markt. Rund
739 Mio. Euro wurden 2020 in hiesige Büroimmobilien
angelegt. Im Vorjahr hatte das Segment noch einen Trans-
aktionsrekord von 1,12 Mrd. Euro aufgestellt, was auf
einige einmalige und besonders großvolumige Tickets Transaktionsvolumen gesamt
zurückzuführen war. Die größte Einzeltransaktion in 2020 (in Mio. EUR)
stellte der Verkauf des Büroanteils in der Quartiersentwick-
lung „The Q“ mit über 300 Mio. Euro dar, den die Stadt
2.000 2.116
Nürnberg angemietet hat. Ein sehr langfristiger Mietver-
trag mit mit bonitätsstarker Nutzerin sorgte dabei für ein
entsprechend hohes Volumen. Mit einem Areal im Nürnber- 1.500 1.563
ger Westen konnte noch eine zweite Büroeinzeltransaktion
jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze verzeichnet werden.
1.000 1.079
1.009
Mit rund 493 Mio. Euro hat das Segment Wohnen einen 868
starken zweiten Platz erreicht, was einer Steigerung von
74 % gegenüber dem Vorjahr und einem Rekordvolumen 500
entspricht. Fast jeder dritte Euro des Transaktionsvolumens
floss damit in gewerbliche Wohnungsportfolios oder größere 2016 2017 2018 2019 2020
0
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Darunter befanden
sich auch zwei markante Off-Market-Deals, die rund 150
Mio. Euro umfassten. Das starke Interesse an wohnungswirt-
schaftlichen Investments in Nürnberg hielt weiter an.
Projektentwicklungsgrundstücke haben mit rund 161 Mio.
Euro ein konstantes Volumen generiert (Vorjahr: 166 Mio.
Euro) – wenn auch mit spürbar weniger Quadratmetern
aufgrund der Preissteigerungen im Grundstücksmarkt. Transaktionsvolumen nach Assetklassen
Die größten Abschlüsse stammten hier aus dem Verkauf (im Jahr 2020)
der ehemaligen GfK-Zentrale am Nordwestring, wo ein
nachhaltiges Mixed-Use-Quartier entstehen soll, sowie aus
verschiedenen Grundstücksdeals mit Baurecht aus dem Büro
Stadtentwicklungsprojekt Lichtenreuth.
Wohnen (institutionell)
Eine Überraschung im Transaktionsranking kommt 2020 31,5 %
aus dem Segment Industrie & Logistik, wo mit 129 Mio.
Grundstücke
Euro ein weit überdurchschnittliches Volumen realisiert 47,3 %
werden konnte (Vorjahr: 79 Mio. Euro). Ein Gutteil dessen
ist dem Verkauf eines größeren Produktionsareals im Industrie & Logistik
Nürnberger Norden zuzuschreiben.
10,3 %
Einzelhandel
Quasi nicht zu verzeichnen waren Deals in den Segmenten 8,6 %
Hotel (Vorjahr: 333 Mio. Euro) und Einzelhandel (134 Mio. Hotel
Euro). Beide Segmente litten zuletzt bundesweit, mit 1,9 % 0,4 %
3
ANGEBOT UND NACHFRAGE
Ausnahmetransaktion im Bürosegment – andere Spitzenrenditen* nach Assetklassen
Assetklassen weitgehend stabil
%
Im Jahr 2020 wurden Verkäufe von Core-Büroimmo 8
bilien zur Spitzenrendite von 3,3 % realisiert, was
einer weiteren Renditekompression von rund 80 7
Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
6
Mit dieser Rendite wurde mit der betreffenden Immo-
bilie ein sehr langfristiger Mietvertrag mit absoluter 5
Top-Bonität verkauft, die in dieser Form nicht all-
jährlich vorkommt. Ob das Kaufpreisniveau gehalten 4
werden kann, ist daher fraglich.
3
Moderat weiter gesunken sind die Spitzenrenditen im 2016 2017 2018 2019 2020
Ankauf von Wohn-Investments, die im projektierten
Neubau nahe 3,1 % und bei bestehenden Wohnan-
lagen bei rund 3,6 % notierten. Die Stagnation der
Einstandsrenditen im Einzelhandel hielt an, einzig im
Wohnen (institutionell)
Bereich der Nahversorger war noch Marktaktivität zu
Büro
vernehmen. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Einzelhandel (nur Geschäftshäuser 1a-Lage)
1a-Lage blieb unverändert. Hotel
Industrie & Logistik
Den nur moderaten Rückgang der Ankaufsrenditen
für Industrie- und Logistikobjekte auf 5,25 % (Vor-
* Bruttoanfangsrenditen (keine Berücksichtigung der
jahr: 5,50 %) ist auf die Charakteristiken der in 2020 Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten)
veräußerten Objekte zurückzuführen, von denen nur
Spitzenrendite für Hotels kann mangels Transaktionen
eines an die Spitzentransaktionen des Vorjahres her-
für 2020 nicht ausgewiesen werden.
anreichte. Generell bleiben Immobilien für Industrie-
und Logistiknutzung, aber ganz besonders im Corona-
Jahr 2020, eine der nachgefragtesten Assetklassen.
4
KÄUFERGRUPPEN
Rege Immobilieninvestments von Institutionellen – Käufergruppen (im Jahr 2020 in Mio. EUR)
Anteil der Family Offices weiter steigend
Das Interesse der offenen und geschlossenen Immobi- 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000
lienfonds blieb konstant hoch, von ihnen wurde mit
rund 908 Mio. Euro mehr als jeder zweite Euro (58 %) Fonds,
58,1 %
offen / geschlossen
auf dem Nürnberger Transaktionsmarkt investiert.
Dieser Wert liegt etwas über dem Marktanteil des Projektentwickler /
Vorjahres. 21,2 %
Bauträger
Konstant großvolumig investierten Projektentwickler Privatanleger / Family-
18,4 %
Office / Stiftungen
und Bauträger, die sich für ihre Development-Pipeline
eingedeckt haben: Mit rund 332 Mio. Euro entfallen Banken / Versiche
gut 21 % der Investments auf sie (Vorjahr: 18 %). 2,26 %
rungen / Eigennutzer
Im Verhältnis zu den anderen Marktakteuren waren
auch Family Offices und professionelle Privatanleger
weiter stark engagiert und konnten ihren Marktanteil
ein weiteres Jahr in Folge auf nun rund 18 % weiter
ausbauen (Vorjahr: knapp 16 %).
Die direkten Investitionen durch Banken und Versi-
cherungen gingen derweil im Vergleich zum Vorjahr
stark zurück. Hier scheinen Investments über externe
Investmentvehikel anhaltend beliebt. Gemeinsam mit
Eigennutzern machten direkte Anlagen von Banken
und Versicherungen weniger als 3 % des Marktgesche-
hens in 2020 aus.
VERKÄUFERGRUPPEN
Erneut Milliardenerlöse für Projektentwickler Verkäufergruppen (im Jahr 2020 in Mio. EUR)
Zum zweiten Mal in Folge erreichten Projektentwick-
ler ein Milliardenergebnis: Rund 1,027 Mrd. Euro (66 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000
% des Transaktionsvolumens) haben bei den Develo-
pern für ein weiteres erfolgreiches Jahr gesorgt. Sehr Fonds,
9,49 %
offen / geschlossen
rückläufig war das Verkaufsgeschehen seitens der
offenen und geschlossenen Immobilienfonds, die noch Projektentwickler /
rund 148 Mio. Euro realisiert haben. Neben einem 65,71 %
Bauträger
bundesweiten Portfolio-Sharedeal als Einmaleffekt
im Vorjahr dürfte hier 2020 die Renditesicherung in Privatanleger / Family-
17,05 %
Office / Stiftungen
vielen Fällen einem Verkauf vorgezogen worden sein.
Banken / Versiche
1,84 %
Die Family Offices und professionellen Privatanleger rungen / Sonstige
waren nicht nur auf der Käufer-, sondern auch auf der
Verkäuferseite sehr aktiv und haben Immobilien für Eigennutzer 5,92 %
rund 266 Mio. Euro veräußert. An den Rekordwert,
der noch besonders stark durch Gewinnmitnahmen
motiviert gewesen sein dürfte, kamen sie jedoch nicht
heran.
Eigennutzer haben Immobilien für rund 93 Mio. Euro
in die Transaktion gegeben (Vorjahr: 100 Mio. Euro),
was einem Marktanteil von knapp 6 % entspricht. Auf
Banken, Versicherungen und sonstige Verkäufergrup-
pen entfällt nur ein geringfügiger Anteil von unter 2 %.
5
FAZIT UND PROGNOSE
Ein geteiltes Jahr 2020 – aber Nürnberg bleibt auf • Viele unterschiedliche Einschätzungen waren zu verneh-
dem Radar men, was die weitere Investmentnachfrage in Nürnberg
nach dem Ende der Coronakrise betrifft. Auffallend
Mit großer Spannung wurde das zurückliegende Trans- dabei: Zu den Optimisten gehören vorrangig Player mit
aktionsjahr erwartet. Ein Rekordjahr 2019 und diverse Heimatmarkt Nürnberg.
noch ausstehende Projekte und Angebote ließen für
das Jahr 2020 Großes erwarten. Was folgte, waren zwei • Verschiedene Meinungen gab es auch hinsichtlich des
Halbjahre, die unterschiedlicher nicht sein konnten – ein „Homeoffice-Effekts“, also dem erwarteten geringeren
fulminanter Jahresstart, eine pandemiebedingte Voll- Flächenbedarf seitens Büronutzern durch mobiles Arbei-
bremsung und darauffolgend spürbare Unwägbarkeiten, ten: Im Allgemeinen wird vor diesem Hintergrund nicht
die am Immobilieninvestmentmarkt nicht vorübergehen mit sinkenden Kaufpreisen bei Büroimmobilien gerech-
konnten. net. Ausnahmen bestätigen jedoch die Regel, in diesem
Fall vor allem durch „segmentfremde“ Investoren wie
Dennoch: Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt Spezialisten für Wohn- und Logistikimmobilien.
rund 1,56 Mrd. Euro hat der Nürnberger Investment-
markt wieder ein zehnstelliges Volumen, und im Ver- • Eindeutiger fällt die Einschätzung zum künftigen Preis-
gleich zu den fünf Vorjahren ein überdurchschnittliches gefüge aus – hier sind Kaufpreisrückgänge die Minder-
Ergebnis erzielt. Zum gesamten Bild, das die Corona- heitsmeinung, jedoch stagnierende Ankaufsrenditen bei
Pandemie nicht außer Acht lassen kann, gehört jedoch Büroimmobilien beispielsweise die herrschende Meinung.
auch, dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Insbesondere in den Segmenten Wohnen und Industrie &
Rekordjahr 2019 um rund 26 % zurückgegangen ist. Logistik sowie unter überregionalen Investoren werden
weiter spürbare Preissteigerungen erwartet.
Während insbesondere in den Segmenten Einzelhandel
und Hotel durchaus von einem Einbruch des Marktes • Auch in zwei weiteren Punkten herrschte Einigkeit:
die Rede sein muss, erwiesen sich die Assetklassen Büro Zum einen dürfte die Covid-19-Pandemie der Umfrage
und Wohnen als stabile Konstanten im Marktgeschehen. zufolge für viele kein Anlass sein, das Neu-Investitionsvo-
Diese stießen bei Investoren aller Art und Herkunft wei- lumen in Nürnberg zu reduzieren. Bei einer überragen-
ter auf großes Interesse. Auch Industrie & Logistik blickt den Mehrheit der Befragten soll es gleichbleiben oder
auf ein vitales Jahr mit überdurchschnittlichem Transak- darf sogar steigen. Zum anderen wird 2021 als ein Jahr
tionsergebnis zurück. der Opportunitäten in den Segmenten Einzelhandel und
Hotel gesehen.
Wie schnell sich Rahmenbedingungen ändern können,
hat das vergangene Jahr gezeigt. Zu diesen Veränderun- Im vergangenen Jahr ist Nürnberg als B-Stadt weiter in den
gen und zu ihren Erwartungen an die künftige Markt- Fokus neuer Investoren gerückt – auch aufgrund des anhal-
entwicklung haben wir mit zahlreichen Marktteilneh- tend knappen Angebots in den Big-7-Märkten. Ein weiteres
mern im Rahmen der Datenerhebung gesprochen. Ausweichen auf noch kleinere Städte kommt nach aktueller
Einschätzung in erster Linie für Logistikinvestoren, aber
neuerdings auch stärker für regionale Wohnbauentwick-
ler in Betracht. Bei beiden Investorengruppen dürfte ein
anhaltender Trend zum Homeoffice und Online-Shopping
die eigenen geschäftlichen Perspektiven beeinflussen.
IMPRESSUM
Bildnachweis: Titelseite: Axel Eisele, Alle in diesem Bericht enthaltenen Angaben wurden von Küspert &
S. 2: Catella Real Estate, S.4: alpha Immobilienmanagement, Küspert nur für Marketingzwecke und als allgemeine Informationen
S. 7: Axel Eisele erstellt. Küspert & Küspert übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung
für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch
Konzeption: Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG, auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieses
Nordostpark 16, 90411 Nürnberg Berichts sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigen-
ständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss
Projektteam: Carolin Beirodt (Leitung), Jonas Englert
jeglicher Haftung oder Garantie. Alle immobilienwirtschaftlichen
Wissenschaftliche Beratung: Prof. Dr. Jonas Hahn Begriffe entsprechen der Definition der gif Gesellschaft für immobilien-
wirtschaftliche Forschung e. V.
Daten „Nürnberg in Zahlen“: Stadt Nürnberg, Wirtschafts- und
Wissenschaftsreferat Die Daten dieses Berichts sind urheberrechtlich geschütztes Eigentum
der Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG.
Gestaltung: Büro Hochweiss © 2021. Alle Rechte vorbehalten.Der Immobilieninvestmentmarkt in Zahlen Nürnberg in Zahlen
Transaktionsvolumen Einwohner
532.331
gesamt in Mio. Euro
1.563
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Wichtigste Assetklasse
in Mio. Euro 309.094
BÜRO
739 ?
Arbeitslosenquote
in %
6,2
Spitzenrendite
in % Verfügbares Einkommen pro Kopf
BÜRO in Euro
3,3 22.748
www.wirtschaft. wirtschaftsblog. wirtschaft@stadt. @Wirtschaft_Nbg Wirtschaftsförderung Wirtschaftsförderung
nuernberg.de nuernberg.de nuernberg.de Nürnberg Nürnberg
Wirtschaftsförderung Nürnberg – Wir sind für Sie da!Herausgeberin Stadt Nürnberg – Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat, Theresienstraße 9, 90403 Nürnberg Konzeption Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG, Nürnberg Gestaltung Büro Hochweiss, Eckental Druck Nova Druck Goppert GmbH, Nürnberg Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2021 Auflage: 500 Stand: Januar 2021
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