Starke Nachfrage in der Peripherie - IMMOBILIEN . Wohnen - INFINA
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IMMOBILIEN . Wohnen
Starke Nachfrage in
der Peripherie
Immer mehr ländliche Gegenden holen bei den Wohnungspreisen auf, während in
den Landeshauptstädten Wohnen immer mehr zum Luxus wird. Immobilienexperten
zeigen aktuelle Trends und welche Renditen der Markt noch hergibt.
M I C H A E L KO R D OV S K Y
L
aut der aktuellen Immobilienmarkt- 2021 und im städtischen Raum von 4.480
analyse der Österreichischen Natio- auf 5.049 Euro (Medianwerte). Einfamilien-
nalbank (OeNB) stiegen die hei- häuser am Land verteuerten sich von 2.475
mischen Wohnimmobilienpreise im zweiten auf 2.899 Euro.
Quartal 2021 mit 11,7 Prozent auf Jahresba- Zu aktuellen Trends am Wohnimmobilien-
sis das dritte Quartal in Folge in zweistelli- markt äußerte sich Bernhard Reikersdorfer,
Credits: beigestellt; grafxart/stock.adobe.com
ger Größenordnung. Mit 14,3 Prozent am Geschäftsführer von RE/MAX Austria, die
stärksten stiegen die Preise für gebrauchte Jahr für Jahr alle Immobilientransaktionen
Eigentumswohnungen außerhalb Wiens. in Österreich auswertet: „Das aktuell nied-
Laut OeNB erhöhte sich der Quadratmeter- rige Zinsniveau spricht ganz klar für die
preis für Eigentumswohnungen im länd- Schaffung von Wohnungseigentum. Viele
lichen Raum von 3.135 im vierten Quartal Menschen haben erkannt, dass sie eigentlich
2019 auf 3.644 Euro im zweiten Quartal woanders wohnen wollen, in größeren Woh-
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„Viele Menschen haben
erkannt, dass sie
eigentlich woanders
wohnen wollen, in
größeren Wohnungen,
in anderen Stadtteilen
oder in einem
Einfamilienhaus auf
dem Land.“
Bernhard Reikersdorfer,
Geschäftsführer RE/MAX
Austria
nungen, in anderen Stadtteilen oder in Westbahn), neuer Hauptbahnhof und Stre-
einem Einfamilienhaus auf dem Land. Auf- cke bis Wien Zentrum (reduziert Pendler-
grund vieler Homeoffice-Lösungen ist zahl- fahrzeiten).
reichen Kunden die absolute Nähe von Zum Burgenland äußerte sich Nenning:
Wohn- und Arbeitsort nicht mehr so wichtig „Wie das Weinviertel und der Bereich ent- STÄRKSTE PREISSTEIGERUNGEN PRO m2
wie noch vor der Pandemie. Das bedeutet, lang der Westbahn und Westautobahn Wohnungen* 12 Monate
dass in erster Linie die Speckgürtel in den kommt das Burgenland immer stärker in 2021 zu 2020 jeweils HJ1
Ballungsräumen aber auch die ländlichen den erweiterten Speckgürtel Wiens. Schnel- GEBIET STEIGERUNG
Regionen mit einer guten Infrastruktur bzw. lere Verkehrsverbindungen und geringere Eisenstadt (St.+U.+Rust) 60,7%
Verkehrsanbindung aktuell im Trend liegen“. Arbeitsplatzfahrtsfrequenz (Home Office) Neunkirchen 37,0%
machen auch entferntere Gebiete attrak- Wien 4., Wieden 32,2%
Gebiete, in denen die Wohnungs- tiver. Im Burgenland kommt noch das nied- Feldkirchen 31,7%
preise explodieren rigste Preisniveau unter den Bundesländern *Vom Altbau bis zur Erstbezugswohnung / Quelle: RE/MAX
In St. Pölten (Land) stiegen die Wohnungs- als zusätzliches Attraktivitäts-Argument
preise in den vergangenen fünf Jahren um und als Basis für hohe Prozentsteigungen STÄRKSTE PREISSTEIGERUNGEN PRO m2
171 Prozent oder geometrisch um 22,1 Pro- dazu“. In Vorarlberg wiederum sieht man Wohnungen* 5 Jahre
zent p.a. Ebenfalls in Niederösterreich folgt Grundstücksknappheit, hohe Einkommen, 2020 zu 2015
Bruck an der Leitha mit 98,4 Prozent (siehe hohe Neubauraten und hochwertige Bau- GEBIET STEIGERUNGPREIS/m2
Tabelle). Als jüngste „Highflyer“ in der er- weisen als Ursachenmix für die Preisrallye.
2020
sten Jahreshälfte 2021 auf Jahresbasis fie- Sankt Pölten (Land) 171,0% 2.901,-
len die Regionen Eisenstadt (Stadt, Umge- Erste Überhitzungstendenzen Bruck an der Leitha 98,4% 2.586,-
bung plus Rust) sowie Neunkirchen (Nieder Der Index für das Verhältnis von Immobili- Neunkirchen 75,5% 1.705,-
österreich) auf. Dazu Anton E. Nenning, enpreisen zum Einkommen ist in Österreich Südoststeiermark 75,2% 2.163,-
Managing Director bei RE/MAX Austria: von 2016 bis zum ersten Quartal 2021 von Sankt Pölten (Stadt) 69,6% 2.195,-
„Ursachen für reale und statistische Preis- 105,5 auf 130,2 Punkte gestiegen – ein Plus Feldkirchen 69,0% 3.796,-
steigerungen können vielfältig sein. Neubau von 23,4 Prozent. Noch stärkere Anstiege Kitzbühel 64,2% 5.383,-
generell macht eine Gegend teurer, sobald verzeichneten Luxemburg (31,1 %), Portu- Bregenz 61,5% 4.591,-
der Neubauanteil über dem Landes- oder gal (30,1 %) und die Niederlande (29,4 %), Wels (St.+L.) 59,9% 2.836,-
Bundesdurchschnitt liegt. Wenn, wie rund verglichen mit 22,7 Prozent Anstieg in Kufstein 58,3% 3.553,-
um den neuen Wiener Hauptbahnhof, dann Deutschland. Der von der OeNB veröffentli- Leoben 56,7% 1.532,-
auch noch sehr hochwertig gebaut wird und chte Fundamentalpreisindikator für Woh- Schwaz 54,1% 3.523,-
die Infrastruktur, insbesondere die Ver- nimmobilien in Wien und Gesamtösterreich Voitsberg 53,3% 1.682,-
Credits: beigestellt; grafxart/stock.adobe.com
kehrsanbindung, exzellent ist, dann schlägt deutet im zweiten Quartal 2021 auf eine zu- Deutschlandsberg 52,4% 2.301,-
sich das in den realen Preisen der Neu- nehmende Überhitzung hin – insbesondere Wien 10., Favoriten 51,0% 3.538,-
bauten und in der Statistik nieder“. In St. in Wien (Abweichung von 28,2 % vs.19,4 % Dornbirn 50,8% 4.633,-
Pölten sind u.a. folgende Preissteigerungs- in ganz Österreich). *Vom Altbau bis zur Erstbezugswohnung / Quelle: RE/MAX
faktoren im Spiel: Landeshauptstadtüber- Fakt ist auch, dass die Mietrenditen für Anle-
Mit Ausnahme von Kitzbühel, Bregenz und
siedlung, verbesserte Verkehrsanbindungen ger (Jahresmiete/Kaufpreis x 100) immer Dornbirn ist eine Aufholjagd günstigerer
entlang der Westbahn (Konkurrenz ÖBB- dünner werden. Reikersdorfer quantifiziert Wohn-Immobilienstandorte zu erkennen.
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deren Größenordnung „je nach Lage und destens 15 bis 25 Prozent der Gesamtinvesti-
Region überwiegend zwischen zwei und tionskosten (Kaufpreis inklusive Nebenko-
fünf Prozent“. sten) erforderlich. „Bei einer klassischen An-
legerwohnung mit Kaufpreisen von bis zu
Erforderliche Eigenmittel 300.000 Euro sind zumindest die Kaufne-
Sind Kredite im Spiel, dann sollte laut benkosten bzw. Finanzierungsnebenkosten –
Harald Draxl, Geschäftsführer des Finanzie- ca. zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises – als
rungsberatungsunternehmens Infina, auf Eigenmittel notwendig“, quantifiziert Draxl.
folgende Punkte geachtet werden: „Am be-
sten wäre es, wenn der Investor längere Anlegerwohnung vs. Bauherrenmo-
nicht vermietete Perioden problemlos aus ei- dell: Das gibt der Markt her
gener finanzieller Kraft überstehen kann. Einen aktuellen Angebotsvergleich zwi-
Weiters sollte die Kreditrate durch die lau- schen einer aktuell in Wien erhältlichen An-
fende Nettokaltmiete mit einem Überschuss legerwohnung und einem kleinen Grazer
von ca. 20 Prozent gedeckt sein. Beispiel: Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung
Wenn die Kreditrate ca. 800 Euro beträgt, führte Stefan Koller, Geschäftsführer der
dann sollte die Mieteinnahme mindestens PERICON GmbH in Graz, durch. „Da in
1.000 Euro netto kalt betragen sowie vice Wien Bauherrenmodelle immer rarer und
versa“ und er ergänzt: „In diesem Zusam- teurer werden, weichen zunehmend mehr
menhang spielen primär die mögliche Kre- Anleger nach Graz aus, daher dieser Ver-
ditlaufzeit und die Höhe der einzubrin- gleich“, so Koller, der die Mietrenditen von
genden Eigenmittel die wesentliche Rolle. Grazer Stadthäusern mit zwei bis vier Pro-
Über die Laufzeit und über die Eigenmittel zent p.a. beziffert und für eine Investitions-
kann der Investor diese Relation steuern. summe von je ca. 200.000 folgende Objekte
Was die Laufzeit betrifft, bieten nicht alle verglich: Bauherrenwohnung mit ca. 42 m2
Banken Laufzeiten von 30 Jahren und mehr Wohnnutzfläche inklusive Küche und allen
an. Hier greift oft die Regulatorik, und zwar anfallenden Nebenkosten nach einer Bau-
in jener Hinsicht, dass eine Vorsorgewoh- zeit von drei Jahren und eine Wiener Anle-
nung nach ca. 21 bis 23 Jahren einen Ge- gerwohnung mit ca. 37 m2 Wohnnutzfläche
samtüberschuss erzielen soll. An dieser Vor- (inklusive aller Nebenkosten).
gabe orientieren sich sodann oftmals die Die wichtigsten Kalkulationsergebnisse
Banken und bieten Laufzeiten von nur maxi- bringt Koller auf den Punkt: „Durch die
mal 25 Jahren an“. 15tel-Abschreibung auf die Bau-/Sanie-
Als Eigenmittel sind bei Stadthäusern min- rungskosten sind die Mieterlöse de facto
steuerfrei gestellt. Höhere Verluste stehen
geringeren Einnahmen aus steuerlicher
VERGLEICH ANLEGERWOHNUNG VS. BAUHERRENWOHNUNG OHNE KREDITE
Sicht gegenüber. Dadurch ergibt sich eine
ANLEGERWOHNUNG BAUHERRENWOHNUNG deutlich höhere Nettorendite entweder als
Gesamtinvestitionskosten 201.734,- EUR 200.527,- EUR laufender Ertrag oder als höhere Tilgung bei
Betrachtung nach 20 Vermietungsjahren 20 Vermietungsjahren einer Kreditfinanzierung. Im Beispiel sind
Miet- u. Wertsteigerung 1,75% p.a. 1,75% p.a. trotz förderungsbedingter Mietpreisdecke-
Bewirtschaftungskosten inkl. Leerstand u. Instandhaltung ca. 15% ca. 15%
lung über die ersten 20 Vermietungsjahre
Gesamtmiete inkl. Zuschüsse u. Ausstattung ab Vermietung 12,55 EUR/m2 9,30 EUR/m2
beim Bauherrenmodell im Vergleich zur An-
Mieterlöse minus Leerstand/Bewirtschaftungs- 6.536,- EUR 5.990,- EUR
kosten nach 20 Jahren legerwohnung um 40 Prozent höhere durch-
Mieterlöse p.a. netto nach Steuer, Durchschnitt 4.100,- EUR 4.854,- EUR schnittliche Nettomieteinnahmen möglich,
erste 20 Vermietungsjahre was in diesem Zeitraum zu einer um 1,15
Nettokapitaleinsatz nach 20 Jahren 118.185,- EUR 67.846,- EUR Prozentpunkte höheren Mietrendite von 3,2
Eigenkapitalrendite vor ImmoESt nach 20 Jahren 3,55% p.a. IRR 4,34 % p.a. IRR Prozent p.a. führt“. Die von Vermietungsbe-
(interner Zinssatz) (interner Zinssatz)
ginn an hohen Nettoerträge sind durch 100
Mietrendite netto nach Steuer durchschnittlich, 2,05% p.a. 3,20% p.a.
erste 20 Vermietungsjahre Prozent Eigenmittel möglich, was bei frühe-
Einkommenssteuer bei 48% angenommen, Quelle: PERICON/Koller ren Bauherrenmodellen nicht üblich war.
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