Swiss Finance & Property Group AG - Marktrückblick 2021 - Swiss ...

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Swiss Finance & Property Group AG -
Marktrückblick 2021

07/01/2022 - Nicolas Di Maggio SFP - Swiss Finance & Property Group AG

Das neue Jahr: Bewältigung von Inflation und
Rückkehr zu moderateren Erträgen

Marktrückblick 2021

Wirtschaft
Die wirtschaftliche Erholung setzte sich 2021 auf breiter Front fort. Das Jahr kann als ein
Jahr der Rekorde für den Immobilienmarkt bezeichnet werden und das BIP-Wachstum
dürfte 2021 ein Rekordniveau von rund 3.5% erreichen.

Der Arbeitsmarkt erholte sich deutlich und pendelte sich wieder auf das Niveau von vor
der Pandemie ein. Das Hotel- und Gastronomiegewerbe hat sich erholt, sieht sich
jedoch mit einem breiten Arbeitskräftemangel konfrontiert.
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Während sich das natürliche Bevölkerungswachstum im Jahr 2020 aufgrund der
pandemiebedingten überhöhten Sterblichkeitsrate im Vergleich zu den Vorjahren
halbierte, wuchs der Wanderungssaldo vor allem aufgrund des Rückgangs der
Auswanderungen. Im Jahr 2021 dürfte das Bevölkerungswachstum erneut höher
ausfallen als in den drei vorangegangenen Jahren.

Die Inflation ist zurückgekehrt, wenn auch deutlich niedriger als in den meisten grossen
Industrieländern, und muss in den kommenden Quartalen genau beobachtet werden.
Schwierigkeiten in den Lieferketten und der Mangel an bestimmten Materialien könnten
ein Risikofaktor für Renovierungsarbeiten oder Neubauprojekte sein.

Zwar ist es noch zu früh, um sich in naher Zukunft eine Zinserhöhung der SNB
vorzustellen, aber eine gewisse Spannung bei den langfristigen Zinsen wird mit einer
möglichen Rückkehr in den positiven Bereich im Laufe des Jahres immer
wahrscheinlicher.

Immobilieninvestitionen
Direkt
Der Appetit auf Immobilieninvestitionen ist nach wie vor gross, wie die steigenden
Transaktionspreise und der damit einhergehende weitere Rückgang der direkten
Renditen zeigen. Die jüngsten Zahlen von Wüest Partner weisen aus, dass die
Spitzenanfangsrenditen für Wohnimmobilien in den letzten zwölf Monaten um 0.3% bis
0.4% auf fast 1.5% gesunken sind. Bei Büro- und Verkaufsflächen ist der Rückgang mit
0.2% auf Niveaus von 2.0% bis 2.5% weniger ausgeprägt.

Die Angebotsquote sinkt in allen Sektoren, was die soliden Grundlagen für den Markt
belegt. Dies spiegelt sich auch im Rückgang der Leerstandsquote im Wohnsektor und
einem begrenzten Anstieg der Büro- und Verkaufsflächen wider, die langfristig durch
das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum im tertiären Sektor gestützt werden.

Indirekt
Indirekte Anlagen waren von diesem Trend auch betroffen. Der Markt wuchs weiter, wie
der Erhöhung der Marktkapitalisierung der kotierten Immobilienfonds auf CHF 64.5
Milliarden belegt, was einem Anstieg von 12% in den letzten zwölf Monaten entspricht.
Die Marktkapitalisierung der Immobiliengesellschaften stieg um 3.5% auf CHF 21.4
Milliarden und die der Immobilienstiftungen, die im KGAST Immo Index vertreten sind,
um 7.5% auf CHF 50.6 Milliarden.

Diese Dynamik erklärt sich einerseits durch den Anstieg der Börsenkurse, andererseits
durch einen äusserst dynamischen Primärmarkt mit Kapitalerhöhungen und der
Einführung neuer Produkte, die CHF 6.3 Milliarden überstiegen haben. Hinzu kommen
CHF 1.7 Milliarden an Börsengängen, die auf die Kotierung der Immobilienfonds
Procimmo 2, Baloise Swiss Property und Swiss Central City zurückzuführen sind.
Performance
Die Immobilienindizes beendeten das Jahr im positiven Bereich, wobei die
Immobilienfonds mit einem Anstieg von 7.32% an der Spitze lagen und die
Anlagerendite erneut übertrafen. Dies ist auf einen weiteren Anstieg des Agio-Niveaus
von 40.5% auf 42.7% zurückzuführen, was die Bewertung gegenüber dem Durchschnitt
von 26.5% in den letzten zehn Jahren noch etwas ansteigen liess. Die erwartete
Sektorrotation blieb bislang aus und der Large-Cap-Sektor (Fonds, die überwiegend
über die Sektoren hinweg diversifiziert sind) verzeichnete einen Anstieg des Agios um
4.7% auf 51.5%, der Wohnsektor einen Anstieg um 1.8% auf 44.9%, während der
kommerzielle Sektor erneut einen Rückgang um 1.9% auf 16.9% verzeichnete.

Die Immobiliengesellschaften folgten dem Trend der Kommerzfonds mit einem
Rückgang des Agio-Niveaus um 6.1% auf 15.3%, was unter dem Durchschnitt der letzten
zehn Jahre von 16.7% liegt. Dank der soliden Ergebnisse und der Erhöhung des
Nettoinventarwerts liegt die Performance für 2021 bei +4.35%.

Die Immobilienstiftungen setzten ihren Trend mit einer Performance von 4.72% in den
ersten elf Monaten des Jahres fort.

Entwicklung des Agio-Niveaus nach Immobiliensektoren:

                           Quelle : Swiss Finance & Property AG
Perspektiven 2022
Das Jahr wird äusserst interessant, insbesondere mit der sich abzeichnenden Kotierung
des Fonds CS 1a Immo PK, der allein eine Marktkapitalisierung von über CHF 4
Milliarden repräsentieren wird, was wiederum einer Marktkapitalisierung von mehr als
6% des SWIIT-Index für Immobilienfonds entspricht.

Mit einer Dividendenrendite von 2.27% und einem operativen Payout von 97.9%
bleiben die Anlagefonds auf lange Sicht weiterhin strategisch interessant. Allerdings
wird sich der starke Anstieg des Agio-Niveaus über die letzten Jahre nicht unbegrenzt
fortsetzen, und bei einem allmählichen Anstieg der Zinssätze könnte eine Rückkehr zum
Durchschnitt erfolgen. Die Aktivitäten auf dem Primärmarkt mit den anstehenden
Kapitalerhöhungen werden ebenfalls zu einer gewissen Volatilität führen, wie wir es in
der zweiten Hälfte des Jahres 2021 erlebt haben. Eine gute Titelauswahl wird auch 2022
der Schlüssel zum Erfolg sein, wobei die Performanceunterschiede zwischen den
Produkten erneut über 20% betragen könnten.

Nicht-kotierte Fonds haben ein niedrigeres Agio-Niveau, das derzeit im Durchschnitt bei
rund 11% liegt, mit einer Dividendenrendite von 2.83% und einem operativen Payout
von 98.9%. Wir rechnen mit einem soliden Jahr 2022. Über die reine
Immobilienperformance hinaus wird die Performance einmal mehr von den
Kotierungsaussichten und den umgesetzten Wachstumsstrategien abhängen. Die
Immobilienstiftungen werden ihrerseits wieder das stabilisierende Element sein, vor
allem in volatileren Phasen.

Nachdem sie 2021 enttäuschend performten (REAL +4.35%) und sich gegenüber dem
Schweizer Aktienmarkt (SPI +23.4%) und ihren ausländischen Pendants (EPRA
Developed +31.9% in CHF) massiv schwächer entwickelten, dürften die
Immobiliengesellschaften 2022 wieder in den Vordergrund treten. Mit einer
Dividendenrendite von 3.32% und einem operativen Payout von 96.9% haben sie im
Vergleich zu vielen anderen Sektoren immer noch einen intakten Aufwertungsspielraum.
Nicolas Di Maggio
                                    CEO, SFP AG

                                    Nicolas Di Maggio trat 2017 in die Swiss Finance &
                                    Property Group ein. Er ist verantwortlich für die
                                    Strukturierung und Entwicklung der indirekten
                                    Immobilien-Vermögensverwaltung, ist Mitglied
                                    der Geschäftsleitung der SFP Gruppe und CEO der
                                    Swiss Finance & Property AG.

                                    Vor dem Eintritt in die SFP Gruppe war er über elf
                                    Jahre lang bei der Banque Cantonale Vaudoise
                                    tätig und zuletzt als Head of Indirect Real Estate
                                    f ü r d i e i n d i re k t e I m m o b i l i e n - v e r w a l t u n g
                                    zuständig.

                                    Er ist ein Certified International Investment
                                    Analyst (CIIA) und hat einen Master in
                                    Wirtschaftswissenschaften mit Spezialisierung in
                                    Betriebsführung/Management von der Universität
                                    Lausanne, Fakultät für Wirtschaftswissenschaften
                                    (HEC).

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Seefeldstrasse 275
8008 Zurich
+ 41 43 344 61 31
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https://www.sfp.ch
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