Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021 - Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2021 - EY
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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021 Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2021
Agenda
1. Kernergebnisse
„Einige durch die COVID-19- 2. Immobilientransaktionsmarkt
Pandemie nach vorn katapultierten
3. Design der Studie
Veränderungen werden bestehen
bleiben. Die Immobilienbranche Ergebnisse Trendbarometer
4.
muss hierfür Lösungen finden.“ Immobilien-Investmentmarkt 2021
Christian Schulz-Wulkow 5. Kontakt
Managing Partner EY Real Estate und
Leiter Immobiliensektor Deutschland,
Österreich, Schweiz
Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, als wir Ihnen vor einem Jahr das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 vorstellten, eröffneten wir mit den Worten, dass sich die damals herannahenden Gewitterwolken weitgehend verzogen und der deutsche Immobilienmarkt die vielfältigen politischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten unbeschadet überstanden habe. Aus heutiger Sicht erscheint diese Phase wie die berüchtigte Ruhe vor dem Sturm, der uns in Deutschland im März vergangenen Jahres erreichte und der nach vorübergehendem Abklingen nun zu Beginn des Jahres 2021 wieder stärker weht. Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021 steht daher wenig überraschend im Zeichen der Corona-Pandemie. Unsere 15. Befragung von Marktteilnehmern zeigt: Die Immobilienbranche steht 2021 vor großen Herausforderungen. Komplexe Entwicklungen laufen gleichzeitig auf ihren Kulminationspunkt zu – seien es das Ende der Brexit-Übergangsfrist, die anhaltende Pandemie und ihre Folgeerscheinungen oder die Vorboten des Superwahljahres. Auch die ab 2022 anzuwendende Taxonomie-Verordnung der EU fordert bereits heute Aufmerksamkeit. In diesem Kontext gewinnt das Thema Nachhaltigkeit spürbar an Bedeutung. Neben Digitalisierung und demografischem Wandel zählt der Klimawandel den Befragten zufolge zu den Megatrends mit dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Hier besteht dringender Handlungsbedarf – aus einer gleichermaßen regulatorischen wie wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Motivation. Trotz aller Herausforderungen und eines 2020 insgesamt gesunkenen Transaktionsvolumens schätzt eine überwältigende Mehrheit der rund 200 befragten Marktakteure den deutschen Immobilienmarkt als attraktiv bis sehr attraktiv ein. Etliche verschobene Deals lassen zudem Nachholeffekte und mindestens eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau erwarten. Während der hiesige Immobilienmarkt im europäischen Vergleich weithin als Gewinner gilt, wird allerdings auch die Schwankungsbreite etwa zwischen verschiedenen Assetklassen und Geschäftsmodellen breiter. Opportunistische Investoren begeben sich bereits in Lauerstellung. Wir bedanken uns sehr herzlich bei allen Unternehmen, die an der Befragung teilgenommen und uns dadurch einmal mehr eine umfassende und ausgewogene Markteinschätzung ermöglicht haben. Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns auf einen regen Dialog. Sprechen Sie uns gerne an! Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Managing Partner, Leiter Immobiliensektor Director Deutschland, Österreich, Schweiz Seite 3
Kernergebnisse
Kernergebnisse
Attraktivität Investmentvolumen Transaktionsmarkt
Deutscher Immobilien-Investmentmarkt zeigt Nachholeffekte im Jahr 2021 erwartet Opportunistische Investoren bringen sich in
sich resilient Position
Marktumfeld COVID-19-Pandemie Kaufpreisentwicklung
Erschwerte Rahmenbedingungen für Erholung von bestimmten Teilsegmenten wird Differenzierte Preiseinschätzung bei Büros
Projektentwickler langfristig kritisch gesehen Zunehmende Preisdynamik am
Wohnimmobilienmarkt
Seite 5
Kernergebnisse
Finanzierungsmarkt Investmentfokus Megatrends
Erschwerte Bedingungen am Wohninvestments stark im Fokus – Büroflächen Branche erkennt Handlungsbedarf für
Finanzierungsmarkt für alle Marktteilnehmer bleiben begehrt Digitalisierung und Umwelt
Trends der einzelnen
Digitalisierung ESG-Kriterien Assetklassen
Effizienzgewinne durch Digitalisierung noch ESG-konforme Investitionen werden sich Homeoffice führt zu höheren Anforderungen an
nicht ausgeschöpft langfristig rentieren Wohnraum
Büro im Wandel – von reiner Arbeitsstätte zum
persönlichen Treffpunkt
Seite 6
Immobilientransaktionsmarkt
Transaktionsvolumina der letzten 15 Jahre …
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
89,5
79,0 78,2 78,9 75,0–80,0
72,8
65,3 65,7
53,2 15-Jahres-Durchschnitt: 53,8 52,7 70,7
44,2 55,5 58,6
60,5
36,0 57,2
53,3 52,5
29,0
43,7 25,9 39,9
22,9 30,5
25,0
13,4
21,1 23,0
19,1 23,5
10,1 15,6 17,6 18,8 20,3
9,5 12,0 11,0 13,7 12,8 13,2
4,8 3,3 3,8 6,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
2019 2020 Ausblick 2021
► Immobilien-Investmentmarkt erzielt höchstes ► Anlageprodukt Immobilie weiterhin stark im Fokus der ► Auch 2021 wird das Transaktionsvolumen ein ähnlich
Transaktionsvolumen aller Zeiten Investoren hohes Niveau erreichen
► Anzahl der Transaktionen nimmt ab ► Transaktionsvolumen bleibt auf einem historisch hohen ► Hohe Risikoaversion der Investoren bleibt bestehen
Niveau
► Volumina der Transaktionen nehmen zu
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 8… und in den Quartalen des Jahres 2020
Transaktionsvolumina im Jahr 2020 in Mrd. Euro in Deutschland*
27,7
22,1
18,4 15,1
14,0
17,6
10,6 12,0
9,3
3,4 3,1 4,5
Q1 Q2 Q3 Q4
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
Wohnen Gewerbe Entwicklung
► Höchstes Transaktionsvolumen im ersten Quartal seit ► „Corona-Quartale“ Q2 und Q3 mit geringstem Umsatz ► Büroimmobilien bleiben trotz sinkenden Anteils am
2015 seit 2016 Gesamtvolumen weiterhin stärkste Assetklasse
► Preise für Wohnimmobilien trotzen COVID-19-Pandemie ► Q3 mit niedrigster Anzahl an Transaktionen seit Q3 ► Plattform-Deals begünstigen hohes
und steigen weiter 2012 Transaktionsvolumen vor allem im ersten Quartal
► Zunehmende Renditekompression für Top- ► Der Handel mit Entwicklungsgrundstücken verzeichnet
Logistikimmobilien („Investors‘ Darling“) große Zuwächse
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 9Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* …
Quartal Verkäufer Käufer Target Einheiten Preis
Q1 TLG Immobilien Aroundtown Übernahme TLG Immobilien (78 %) - € 4.000 Mio.
Q2 Godewind Covivio Übernahme Godewind (Büro) - € 1.100 Mio.
Q1 Metro SCP/x-Bricks Übernahme Real (Einzelhandel) 80 € 900 Mio.
Q4 Aroundtown P3 Logistic Parks/GIC Metro-Großhandelsmärkte (Einzelhandel) 33 € 800 Mio.
Q4 Samsung Group Imfarr/SN Beteiligungen Holding Silberturm (Büro), Frankfurt 1 € 630 Mio.
Q2 RFR Holding Apollo Global Management Kaufhof-Filialen (Einzelhandel) 17 € 600 Mio.
Q4 Commerz Real Arminius Group Grand-Campus (Büro), Frankfurt 1 k. A.
Q4 Patrizia/IVG Garbe Logistik Fonds AEW Roots-Portfolio (Logistik) 14 € 500 Mio.
Q2 TLG Immobilien x-Bricks Einzelhandelsportfolio 120 € 490 Mio.
Q3 AEW Tristan Capital Partners City-Office-Germany-Spezialfonds (Büro) - k. A.
Verkäufergruppen (Gesamtmarkt) Käufergruppen (Gesamtmarkt) Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Institutionelle Investoren, Projektentwickler/Bauträger ► Nationale Investoren auf der Käuferseite mit höchsten ► Nur noch zwei Transaktionen mit einem Volumen
sind 2020 die aktivsten Verkäufergruppen Ankaufsvolumina (knapp 60 %) > € 1.000 Mio.
► Investoren aus Luxemburg aktivste ausländische ► Gehandeltes Transaktionsvolumen niedriger als im
Käufergruppe (knapp 14 %) Vorjahr
► Zwei Single-Asset-Transaktionen unter den Top-Deals
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 10… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2020
Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis
Q1 Adler Real Estate ADO Properties Merger zu Adler Real Estate 58.000 € 6.000 Mio.
Q3 Privatinvestor Heimstaden Wohnportfolio (Berlin) 4.000 € 840 Mio.
Wohn- und Gewerbeprojektentwicklungen
Q2 Consus Real Estate Gröner Group - € 690 Mio.
(deutschlandweit)
Q2 Deutsche Wohnen LEG Immobilien Wohnportfolio (deutschlandweit) 6.400 € 660 Mio.
Übernahme Isaria Wohnbau
Q2 Isaria Wohnbau Deutsche Wohnen 2.700 € 600 Mio.
Projektentwicklungspipeline
Prime-Four-Portfolio (Frankfurt, Dresden, Berlin,
Q4 Invesco Asset Management Deutschland Real I.S. 760 k. A.
Köln)
Q3 k. A. Peach Property Group Wohnportfolio (NRW, Neubrandenburg) 5.450 k. A.
Q1 Consus Real Estate ADO Properties Holsten-Quartier (Hamburg) - € 350 Mio.
Q3 Adler Real Estate/ADO Properties Peach Property Group Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz) 5.000 k. A.
Q1 MEAG Deutsche Asset One/Union Investment Impremium-Portfolio (München) 715 € 300 Mio.
Verkäufergruppen (Gesamtmarkt) Käufergruppen (Gesamtmarkt) Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Immobilien-AGs/REITs mit größten Verkaufsvolumina im ► Immobilien-AGs/REITs zählen 2020 zu den aktivsten ► Fünf Transaktionen im Jahr 2020
Jahr 2020 Käufergruppen > € 500 Mio.
► Ausländische Investoren (51 %) mit höherem ► Adler-Übernahme bedingt deutlich höheres
Transaktionsvolumina als deutsche Investoren (49 %) Transaktionsvolumen als im Vorjahr
► Private-Equity-Fonds mit höchstem Ankaufsvolumen
seit 2012
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 11Design der Studie
Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2020), an der rund 200 Investoren, die in den vergangenen
Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben.
Themengebiete des Fragebogens:
► allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2021
durch aktive Marktteilnehmer
► Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilien-Investmentmarktes. Dazu
zählen:
► Banken ► Kapitalanlagegesellschaften
► Immobilienfonds ► Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
► Immobilien-AGs/REITs ► Privatpersonen/Family Offices
► institutionelle Investoren ► Wohnungsgesellschaften
► Projektentwickler
Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare
abzugeben.
Seite 13Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021
Einschätzungen des deutschen Transaktionsmarktes durch Marktteilnehmer
2019 2020 2021
„Wir glauben weiterhin an „Mangels Alternativen für private „Aufgrund der weltweiten
steigende Mieten in Deutschland wie auch institutionelle Investoren Pandemie werden sich die
und damit auch an Deutschland bleibt Deutschland für Immobilien- Zielstandorte der Investitionen
als Investmentmarkt bei Investments interessant.“ 2021 verschieben. Der Faktor
erwiesenermaßen geringen
„Starker Wettbewerb bei Sicherheit gewinnt weiter an
Renditen.“
sinkenden Renditen stellt Bedeutung.“
„Zukünftig wird der Fokus auf Investoren vor große „Deutschland wird auch 2021
Bestandsinvestitionen liegen, Herausforderungen.“ seiner Rolle als ‚save haven‘
da hier bessere Renditen zu Europas gerecht werden. Zudem
erwarten sind als bei Zukäufen.“ „Solange die politische und
rechtliche Situation ungeklärt ist, sind gewisse Aufholeffekte,
„Große Skepsis gegenüber wie die Bundes- und Landespolitik bedingt durch verhaltene
gesetzlichen Änderungen; sich zum Thema Investitionen im Jahr 2020, zu
Verschärfung des Mieterschutzes Mietendeckel/Mietpreisbremse erwarten.“
verringert die positioniert, ist der
„Die Nachfrage nach Immobilien
Investitionsfreudigkeit.“ Mietwohnungsbereich weniger
attraktiv.“ mit sicherem und langfristigem
Cashflow wird steigen.“
Seite 15Deutscher Immobilien-Investmentmarkt zeigt sich resilient
„Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2021?“
Kernaussagen Attraktivität Deutschlands als Statements
Standort für Immobilien-Investments
► Deutschland wird von nahezu allen ► „Als sicherer Hafen bleibt Deutschland
Befragten auch im Jahr 2021 als interessant und hat 2021 –
„attraktiv“ oder „sehr attraktiv“ insbesondere im Vergleich zu anderen
eingeschätzt. (98 % vs. 93 %) Investitionsstandorten – an
60%
Attraktivität gewonnen.“
► Dabei hat der Anteil derer, die
Deutschland als „sehr attraktiv“ ► „Für den gesamten Immobilienmarkt ist
einstufen, im Vergleich zum Vorjahr eine differenzierte Sicht erforderlich,
wieder zugenommen. (38 % vs. 32 %) da sich die Assetklassen deutlich
38% unterschiedlich entwickeln werden.“
Axis Title
► Der Anteil der Befragten, die den
deutschen Immobilienmarkt als ► „Die börsennotierten Immobilien-
„weniger attraktiv“ einschätzen, ist gesellschaften und andere Asset-
deutlich gesunken. (2 % vs. 7 %) Manager sind in einem zunehmenden
Konsolidierungsprozess.“
2%
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Axis Title
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020)
Seite 16Investmentvolumen: Nachholeffekte im Jahr 2021 erwartet
„Wie wird sich das Investmentvolumen in Deutschland im Jahr 2021 entwickeln?“
Kernaussagen Veränderung des Investmentvolumens Statements
► Die meisten Befragten erwarten eine ► „Der Anlagedruck bleibt unverändert
Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. hoch bzw. steigt weiter – die Corona-
(58 % vs. 70 %) bedingt aufgeschobenen Investitionen
werden 2021 nachgeholt.“
► Ein steigendes Investmentvolumen
58%
wird von einem zunehmenden Anteil ► „Die COVID-19-Pandemie führt zur
der Befragten erwartet. Verlangsamung von Transaktions-
(25 % vs. 14 %) prozessen und zu höherer Unsicherheit
auf allen Teilmärkten mit Ausnahme
► Sinkendes Volumen erhält ähnlichen des ‚sicheren Hafens‘ Wohnen.“
Zuspruch wie im Vorjahr.
(17 % vs. 16 %) 25% ► „Ausreichendes Angebot an
Kaufobjekten ist nicht mehr
17% vorhanden, um Transaktionsvolumina
der letzten Jahre zu erreichen.“
Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau Volumen steigt an Volumen sinkt
Ich stimme zu
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020)
Seite 17Opportunistische Investoren bringen sich in Position
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2021 zu?“
Kernaussagen
„Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt geht
► Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt wird 47% 46% 6% im europäischen Vergleich als Gewinner aus der
als Gewinner der Krise wahrgenommen. (93 %) Krise.“
► Die COVID-19-Pandemie hat eine sinkende
Risikobereitschaft institutioneller Investoren zur
Folge. (90 %) „Die Risikoaversität institutioneller Investoren
47% 43% 10% steigt aufgrund der COVID-19-Pandemie weiter
an (‚run to quality‘).“
► Kaufentscheidungen institutioneller Investoren
werden zukünftig stark von Nachhaltigkeits-
aspekten geprägt. (89 %)
„Nachhaltigkeitskriterien werden künftig
► Opportunisten und Private-Equity-Häuser drängen 41% 48% 11% wesentlich für die Kaufentscheidung
wieder vermehrt auf den Immobilienmarkt. (81 %) institutioneller Investoren sein.“
► Sale-and-Leaseback-Transaktionen sowie
Immobilienleasing werden als probate Mittel zur
Stärkung der Liquidität gesehen. (67 %) „Opportunisten und Private-Equity-Häuser sind
25% 56% 19% zurück am Markt und suchen bzw. finden
Investments.“
„Zur Stärkung ihrer Liquidität werden
16% 51% 30% 3% Unternehmen verstärkt Sale-and-Leaseback-
Transaktionen und Immobilienleasing prüfen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 18Erschwerte Rahmenbedingungen für Projektentwickler
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2021 zu?“
Kernaussagen
„Die Anstrengungen zur Digitalisierung der
► Die Branche erwartet stark zunehmende 41% 50% 9% Immobilienbranche werden stark zunehmen.“
Anstrengungen zur Digitalisierung. (91 %)
► Der Green Deal schärft das Klimabewusstsein der
Branche. (87 %) „Der Green Deal erhöht den Druck auf die
40% 47% 12% 1% Branche, CO2-Emissionen einzusparen.“
► Seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie hat sich
die Position von Projektentwicklern deutlich
verschlechtert. (73 %) „Die Position von Projektentwicklern hat sich seit
Ausbruch der COVID-19-Pandemie deutlich
22% 51% 23% 4% verschlechtert (Finanzierung, Fokussierung auf
► Die Mehrheit der Befragten sieht in der bestimmte Nutzungen etc.).“
Entwicklung der Miet- und Kaufpreise ein
wichtiges Wahlkampfthema. (63 %)
„Steigende Miet- und Kaufpreise werden zu einem
29% 34% 34% 3% wichtigen Wahlkampfthema im Bundestags-
► Aufgrund frei werdender Kapazitäten bzw. wahljahr 2021.“
eingeschränkter Nachfrage wird prognostiziert,
dass die Baupreise nicht weiter steigen werden.
(61 %) „Freie Kapazitäten bzw. eine eingeschränkte
Nachfrage in der Baubranche führen zu einem
14% 47% 33% 6% gesünderen Wettbewerb und nicht weiter
► Knapp die Hälfte der Befragten erwartet eine
steigenden Baukosten.“
Erholung von den Auswirkungen der COVID-19-
Pandemie erst nach 2021. (51 %)
„Der Immobilienmarkt wird sich im Laufe des
11% 38% 41% 10% Jahres 2021 weitgehend von den Folgen der
COVID-19-Pandemie erholt haben.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 19Erholung von bestimmten Teilsegmenten wird langfristig kritisch gesehen
„Wann werden sich nachfolgende Assetklassen von der COVID-19-Pandemie vollständig erholt haben?“
Kernaussagen Büro Hotel-/Gastimmobilien Einzelhandel
► Für die Assetklasse Büro erwarten die Befragten
eine kurz- bis mittelfristige Erholung. 66% 66% 66%
► Insbesondere den Core-Lagen traut die
60% 62% 62%
Branche eine schnelle Erholung zu. 56%
► Kritisch werden dagegen periphere Lagen
gesehen. 48%
45%
► Ähnliche Zukunftsperspektiven teilen die 38%
36% 35%
Befragten für Hotel-/Gastimmobilien.
► Langfristig könnten besonders Business-
29%
Hotels von den Auswirkungen der COVID- 27%
19-Pandemie betroffen sein. 24%
18%
16%
► Bei Handelsimmobilien erwarten die Befragten
keine kurzfristige Erholung. 11% 10%
► Ein sehr pessimistisches Stimmungsbild 6% 7% 7%
herrscht besonders im Bereich der 2% 3%
Shopping-Center.
2021 2022–2023 Gar nicht
Seite 20Differenzierte Preiseinschätzung bei Büros – trübe Stimmung im Einzelhandel
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2021 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Büro* Einzelhandel*
► Überwiegend gleich bleibende Preise werden für
1a-Bürolagen prognostiziert. (65 % vs. 41 %)
83%
► Nur noch jeder Fünfte geht von steigenden 80%
Preisen für Büros in 1a-Lagen aus. 77%
(19 % vs. 57 %) 72%
65%
► Für Büroimmobilien in peripheren Lagen werden
hingegen Preisabschläge antizipiert.
(77 % vs. 25 %)
50%
► Im Einzelhandel erwartet die große Mehrheit der 43%
Umfrageteilnehmer fallende Preise über alle
Lagen hinweg.
(1a: 72 % vs. 38 %)
(1b: 80 % vs. 58 %) 25%
(Peripherie: 83 % vs. 71 %) 19% 21% 19%
16% 15%
7%
2% 3% 2%
1%
Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich
Seite 21Zunehmende Preisdynamik am Wohnimmobilienmarkt
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2021 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Wohnen*
► Bei Wohnimmobilien in 1a- und 1b-Lagen geht die
Mehrheit der Befragten von steigenden Preisen
aus.
(1a-Lage: 77 % vs. 55 %; 1b-Lage: 60 % vs. 60 %)
77%
► Auch periphere Lagen werden als weitgehend
preisstabil eingeschätzt.
(Gleich bleibend: 50 % vs. 59 %)
60%
► Folglich erwartet die große Mehrheit der
50%
Umfrageteilnehmer weiter steigende Preise für
Wohnimmobilien. 44%
39%
22%
6%
1% 1%
Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich
Seite 22Gegenläufige Preiserwartung bei Logistik- und Hotelimmobilien
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2021 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Logistik* Hotel*
► Für Logistikimmobilien werden weitere
Preissteigerungen in 1a-Lagen prognostiziert. 91%
(72 % vs. 55 %) 85%
► Ein gleich bleibendes Preisniveau wird für 1b- und
74%
periphere Logistiklagen erwartet. 72%
(1b: 48 % vs. 56 %;
Peripherie: 57 % vs. 59 %)
57%
► Die überwiegende Mehrheit der Befragten geht für
sämtliche Hotellagen von einem fallenden 49% 48%
Preisniveau im Jahr 2021 aus.
(1a: 74 % vs. 11 %;
1b: 85 % vs. 18 %;
32%
Peripherie: 91 % vs. 38 %)
27%
23%
14%
11%
8%
3% 3% 1% 1%
1%
Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich
Seite 23Erschwerte Bedingungen am Finanzierungsmarkt für alle Marktteilnehmer
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt 2021 stimmen Sie zu?“
Kernaussagen
„Die Risikoprüfung wird sich weiter verschärfen
► Umfrageteilnehmer erwarten auch für 2021 eine 60% 39% 1% (insbesondere Nutzungsklassen und Bonität der
verschärfte Risikoprüfung bei der Kreditvergabe. Mieter).“
(99 %)
► Die Anzahl der Non-Performing und Distressed
Loans wird zunehmen. (86 %) „Es wird zu einer Zunahme von Non-Performing
32% 54% 13%
und Distressed Loans kommen.“
► Die Mehrheit der Befragten prognostiziert
sinkende LTVs und höhere Eigenkapitalkosten.
(85 %)
„Die LTVs (Loans to Value) werden kurz- bis
► Bei der Kreditvergabe genießt Relationship 23% 62% 15% mittelfristig sinken und dadurch höhere
Banking Vorrang gegenüber dem Neukunden- Eigenkapitalkosten verursachen.“
geschäft. (78 %)
► Steigende Margen werden vom Großteil der
„Die Kreditvergabe erfolgt vorwiegend an
Umfrageteilnehmer erwartet. (72 %) Bestandskunden (Relationship Banking); es
25% 53% 22%
bestehen verhältnismäßig hohe Hürden für
Neukunden.“
20% 52% 25% 3% „Die Margen werden sich im Vergleich zu den
letzten Jahren wieder erhöhen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 24Wohninvestments stark im Fokus – Büroflächen bleiben begehrt
„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2021 in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen
69% 11% 5% 15% Wohnen
► Die Mehrheit der Befragten favorisiert die
Nutzungsart Wohnen.
(Stark/Mittelmäßig: 80 % vs. 71 %)
► Büroinvestments verlieren etwas an Zuspruch. 30% 37% 14% 19% Büro
(Stark/Mittelmäßig: 67 % vs. 77 %)
► Die Assetklassen Logistik und Gesundheit sind
investorenseitig beliebter als Einzelhandel und
Hotel. (Stark/Mittelmäßig bei Logistik und 34% 21% 7% 38% Logistik
Gesundheit: 55 % bzw. 40 %)
► 2021 werden Hotelinvestments nur sehr partiell
nachgefragt. (Gering/Gar nicht: 88 %)
20% 20% 17% 43% Gesundheit
5% 19% 40% 36% Einzelhandel
4% 8% 30% 58% Hotel
Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020)
Seite 25Büro: Berlin zurück an der Spitze
Einzelhandel: München weiterhin deutlich die Nummer eins
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2021 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Büro und Einzelhandel*
► Büroimmobilien in Berlin werden von den
Investoren favorisiert. (17 % vs. 14 %)
21%
► Bürolagen außerhalb der Top 7 bleiben
verhältnismäßig schwach nachgefragt.
(Hannover: 5 % vs. 5 %; 17%
Leipzig/Dresden: 6 % vs. 6 %)
14% 14% 14%
13% 13%
12%
► München legt beim Einzelhandel weiter zu (21 % 11% 11% 11%
vs. 18 %) und verzeichnet für das Jahr 2021 die 10%
9%
höchste Nachfrage.
7% 7%
6%
► Berlin (14 %) und Hamburg (13 %) sind neben 5% 5%
München die beliebtesten Einzelhandelsstandorte
der Bundesrepublik.
Büro Einzelhandel
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich
Seite 26Wohninvestments in Ballungsräumen gleichermaßen beliebt
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2021 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Wohnen*
► Die Standorte Berlin (13 % vs. 9 %) und München
(13 % vs. 12 %) werden im Bereich Wohnen
gleichermaßen bevorzugt.
► Berlin hat aufgrund der politischen Einflussnahme
seine herausragende Stellung der Vorjahre
verloren.
13% 13%
12% 12%
► Frankfurt (12 % vs. 12 %) und Hamburg 11% 11%
(12 % vs. 13 %) verzeichnen ein anhaltend hohes 10% 10%
Nachfrageniveau bei Wohnimmobilien. 8%
Wohnen
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020) * Mehrfachantworten möglich
Seite 27Branche erkennt Handlungsbedarf für Digitalisierung und Umwelt
„Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren am meisten beeinflussen?“
Kernaussagen
60% 34% 5%
1% Digitalisierung
► Die Digitalisierung ist bedeutendster Megatrend,
mit steigender Tendenz.
(94 % vs. 89 %)
45% 40% 13% 2% Demografischer Wandel
► Trotz abnehmender Bedeutung beschäftigt der
demografische Wandel den Großteil der
Immobilienbranche.
(85 % vs. 91 %) 37% 45% 15% 3% Klimawandel
► Der Klimawandel entwickelt sich zum
wesentlichen Indikator des immobilien-
wirtschaftlichen Umfeldes. 32% 32% 30% 6% Zinsentwicklung
(82 % vs. 72 %)
► Die Zinsentwicklung beschäftigt die
Immobilienbranche in abnehmendem Maße. 13% 48% 38% 1% Globalisierung der Investmentströme
(64 % vs. 82 %)
► Die Relevanz von politischen Instabilitäten und
Unsicherheiten nimmt deutlich ab. 19% 36% 36% 9% Politische Instabilitäten/Unsicherheiten
(55 % vs. 80 %)
► Weniger als die Hälfte der Befragten sorgt sich um
weitere Pandemien. (40 %) 7% 33% 46% 14% Weitere Pandemien
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2021 vs. 2020)
Seite 28Effizienzgewinne durch Digitalisierung noch nicht ausgeschöpft
„Wie schätzen Sie die folgenden Digitalisierungstrends ein?“
Kernaussagen
► Umfrageteilnehmer messen der Digitalisierung
innerhalb des Unternehmens einen zunehmenden
Stellenwert bei. (97 %) 69% 28% 2% „Die Digitalisierung erhält einen immer höheren
Stellenwert im Unternehmen.“
► Die Mehrheit der Befragten sieht Effizienzgewinne
bei Transaktionen durch digitale Plattformen und
Datenstandards. (88 %)
► BIM profitiert von der Verpflichtung bei
öffentlichen Ausschreibungen. (83 %)
„Digitale Plattformen und Datenstandards
44% 44% 12% machen Transaktionen effizienter.“
„Building Information Modeling (BIM) erfährt
33% 50% 17% Aufwind durch die Verpflichtung bei öffentlichen
Ausschreibungen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 29ESG-konforme Investitionen werden sich langfristig rentieren
„Wie bewerten Sie die nachfolgenden Aussagen zur Einbindung von ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance)?“
Kernaussagen
► Die Immobilienbranche steckt hinsichtlich der „Die Branche steht hinsichtlich der
Einbindung von ESG-Kriterien noch in den Operationalisierung von ESG-Kriterien im
Kinderschuhen. (97 %) 58% 39% 3% Unternehmen noch am Anfang, insbesondere in
Bezug auf die automatisierte Erhebung
berichtsfähiger Daten und die organisatorische
► Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien wird Einbindung.“
durch die EU-Taxonomie gefördert und erhöht den
Druck auf die Branche. (95 %)
► Mittel- bis langfristig ist eine steigende
Rentabilität aufgrund der Implementierung von
ESG-Kriterien zu erwarten. (65 %) „Im Zuge der EU-Taxonomie steigt der Druck des
62% 33% 5% Kapitalmarktes zur Implementierung von ESG-
Kriterien.“
„Mittel- bis langfristig führt die Berücksichtigung
von ESG-Kriterien zu steigender Rentabilität
21% 44% 30% 5% (kurzfristig: höhere Kosten; langfristig: steigende
Werte und günstigere Finanzierungen).“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 30Homeoffice führt zu höheren Anforderungen an Wohnraum
6% 1% 1%
15%
„Der Anspruch an „Gesetzliche Restriktionen
Wohnraumqualität wird (Vorkaufsrechte,
45% 43%
durch Arbeiten im Mietendeckel etc.)
Homeoffice steigen beeinflussen den
(Konnektivität, Wohnungsmarkt mehr als
48% Ausstattung, Fläche etc.).“ die COVID-19-Pandemie.“
93 % 84 %
41%
„Was sind 2021 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Wohnen?“
8% 10% 6%
15%
„Durch eine partielle
Verschiebung der
„Überschüssige 26%
Standortpräferenzen
Hotelkapazitäten könnten
zugunsten dezentraler
teilweise in (betreutes)
Räume wird es zu einer
38% Wohnen umgenutzt
Entspannung der
werden.“
44% innerstädtischen
54 %
Wohnungsnachfrage
kommen.“
32 %
53%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 31Büro im Wandel – von reiner Arbeitsstätte zum persönlichen Treffpunkt
10% 1% 11%
1%
„Die Identität bzw. „‚Smart Building‘ heißt in
Wahrnehmung des Büros 39% 37%
Zukunft auch ‚Healthy
verändert sich – vom reinen Building‘ (Sensorik,
Arbeitsplatz zum intelligente Belegungs-
Identifikations- und planung, Belüftung,
Interaktionstreffpunkt.“ berührungslose
89 % Bedienung).“
50% 88 %
51%
„Was sind 2021 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Büro?“
4% 6%
24% 20%
„Die zunehmende
25% Flexibilisierung der
„Nachhaltige Etablierung Arbeitsplatzmodelle sorgt
von Homeoffice sorgt für 32% für eine gesteigerte (klein-
abnehmende teilige) Büroflächen-
Flächennachfrage.“ nachfrage in dezentralen
71 % Lagen (Satellitenbüros).“
62 %
42%
47%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 32Flexibilität im Einzelhandel notwendig, um Verödung der Innenstädte zu stoppen
4% 1% 6% 1%
„Eigentümerseitig wird
„Der schwächelnde mehr Flexibilität
Textilhandel setzt die erforderlich (niedrige
Mieten unter Druck.“ 52% Festmieten, Schwerpunkt 50%
43% 95 % 43% auf Umsatzmieten).“
93 %
„Was sind 2021 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Einzelhandel?“
2%
10% 11%
30%
„Die Flexibilisierung der
„Die Umsatzverschiebung 39%
Ladenöffnungszeiten und
in Richtung Online-Handel
Sonntagsöffnungen können
kann zur Verödung von
29% helfen, den stationären
Innenstädten führen.“
Einzelhandel
88 %
wiederzubeleben.“
60 %
49%
30%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 33COVID-19 bedingt Wertkorrekturen und Konsolidierungen am Hotelmarkt
3% 7%
„Die COVID-19-Pandemie
„Hotelimmobilien erfahren
führt zu einer umfassenden 45%
42% kurz- bis mittelfristig
Konsolidierung unter
Wertkorrekturen.“
54% Betreibergesellschaften.“
96 %
93 %
48%
„Was sind 2021 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Hotel?“
1% 2%
18% 16%
25%
„Hotels im unteren bzw.
„Hotels verlieren in der 35% mittleren Qualitätssegment
Anlagestrategie sowie Serviced-Apartment-
institutioneller Investoren Hotels erholen sich am
an Bedeutung.“ schnellsten von den
81 % Auswirkungen der COVID-
19-Pandemie.“
63 %
47%
56%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 34Weitere Statements der Umfrageteilnehmer
„Die fehlenden globalen Alternativen sowohl in
„Banken werden versuchen, ihre Bilanzen zu
der Assetklasse Immobilien als auch in anderen
schützen und ihre etablierten Kunden zu
Assetklassen lassen Deutschland weiter als
bedienen. Der Finanzierungssektor muss
sicheren Hafen erscheinen.“
„Aufgrund der Nachwirkungen von COVID-19 auf ebenfalls Gewinne erzielen und wird zusätzliche
die Realwirtschaft wird sich der Immobilienmarkt Margen anstreben.“
weiterhin seitwärts bewegen, mit einer
Ausweitung des ‚bid-ask spread‘ und einer
„Aufgrund mangelnder Alternativen bleibt der zunehmenden Nachfrage nach Core-Produkten,
deutsche Immobilien-Investmentmarkt weiterhin verhaltenen Finanzierungen und verlangsamten „Der Investmentmarkt wird durch selektivere
attraktiv. Allerdings werden die Segmente Büro, Genehmigungsverfahren im Bausektor.“ Investments und kritische Preisbewertung im
Hotel, Einzelhandel und evtl. auch Studenten- Hinblick auf die wirtschaftliche Situation in
apartments wahrscheinlich weniger nachgefragt Deutschland und das damit zusammenhängende
werden. Im Wohnbereich hängt die Attraktivität Konsum- und Verbraucherklima geprägt.“
stark von den politischen Rahmenbedingungen
ab (Mietpreisregulierungen, behördliche
Auflagen, energetische Standards etc.).“
„Das Gastgewerbe und der stationäre Einzel- „An ESG führt kein Weg vorbei. Die Frage ist aber
handel brauchen komplett neue Ansätze bzw. auch: Was machen Investoren, wenn sie nur nach
„Deutschland hat sich in der Corona-Pandemie Geschäftsmodelle, die es ermöglichen, auf Rendite gehen? Ist der europäische Immobilien-
deutlich besser geschlagen als der Rest Europas Lockdown-Szenarien und/oder Reisebe- transaktionsmarkt dann überhaupt noch
und sich damit als attraktiver und stabiler schränkungen spontan zu reagieren.“ konkurrenzfähig?“
Investmentstandort zusätzlich empfohlen.“
Seite 35Kontakt
Ihre Kontakte für Fragen und Feedback zur Studie
Christian Schulz-Wulkow FRICS Tobias Buse
Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich
E-Mail: christian.schulz-wulkow@de.ey.com E-Mail: tobias.buse@de.ey.com
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Paul von Drygalski MRICS Thomas Frank
E-Mail: paul.von.drygalski@de.ey.com E-Mail: thomas.frank@de.ey.com
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Dominik Reeß
E-Mail: dominik.reess@de.ey.com
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Seite 37EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen — für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch Building a better working world. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Informationen dazu, wie EY personenbezogene Daten erhebt und verwendet, sowie eine Beschreibung der Rechte, die Personen gemäß des Datenschutzgesetzes haben, sind über ey.com/privacy verfügbar. Weitere Informationen zu unserer Organisation finden Sie unter ey.com. In Deutschland ist EY an 20 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2021 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None Bildmaterial: Pexels Diese Präsentation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Präsentation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. ey.com/de
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