Ausblick 2020 - Und ewig läuft der Superzyklus - Savills
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Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Dezember 2019
S P OT L I G H T
Savills Research Ausblick 2020
Und ewig läuft der
Superzyklus
An eternal supercycle?
Renditen fallen weiter Mieten wachsen langsamer Wohnungen bleiben knapp
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020
Im Spannungsfeld zwischen abgesagter Zinswende und konjunkturellen Dämpfern sind wir
bullish für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt und verhalten optimistisch für die
Vermietungsmärkte. Am Wohnungsmarkt trübt die Regulierung den fundamentalen Glanz.
Der Superzyklus überspringt die ihm gestellten Hürden auch 2020 – und läuft möglicherweise
weit darüber hinaus.
Investmentmarkt – Abgesagte
Zinswende verleiht dem
Superzyklus neuen Schwung
Text: Matthias Pink
Das Ereignis, das unserer Meinung Zeit fortbestehen. In der Folge wandeln Da die Risikoaversion hoch bleibt, wird
nach den Immobilien-Investmentmarkt sich Anleihen von festverzinslichen zu dieses Geld auch weiterhin vornehmlich nach
im kommenden Jahr wohl am meisten unverzinslichen Wertpapieren, wie ein Deutschland und in andere etablierte Märkte
beeinflussen wird, ist eigentlich ein Nicht- exemplarischer Blick auf die Kupons fließen. Die deutsche Volkswirtschaft mag
Ereignis: Die lange erwartete Zinswende der derzeit umlaufenden 10-jährigen langsamer wachsen als in den letzten
ist ausgeblieben. Doch nicht nur das. Die Bundesanleihen zeigt (Abb. 1). Die Jahren, das Stabilitätsversprechen gilt
Europäische Zentralbank und andere Sekundärmarktrenditen vieler Investment- jedoch weiterhin. Der Superzyklus läuft
Notenbanken haben ihre Geldpolitik sogar Grade-Anleihen sind weltweit ohnehin also auch 2020 weiter. Lediglich eine tiefe
wieder gelockert und für die Eurozone negativ. Vor diesem Hintergrund dürften Rezession könnte ihn beenden, aber eine
gilt eine Leitzinserhöhung vor dem Jahr Investoren mit Fokus auf laufende Erträge solche ist nicht in Sicht (siehe Abschnitt
2022 als nahezu ausgeschlossen. Nie nicht umhinkommen, ihre Anleihequote „Gewerbevermietungsmärkte“). Wir halten
war der Zinserwartungspfad in der Post- zugunsten von Immobilien und anderen es sogar für möglich, dass das Ende des
Weltfinanzkrisen-Ära flacher. ertragreicheren Anlageklassen zu reduzieren. Zyklus zumindest finanzmarktseitig noch
Folglich gehen wir davon aus, dass lange nicht erreicht ist. Die Zinswende
künftig weltweit noch mehr Geld für ist in weite Ferne gerückt und es erscheint
Die beinahe eine Dekade währenden Immobilieninvestitionen bereitsteht. realistisch, dass die Welt noch für Jahrzehnte
Niedrigzinsen werden also auf unbestimmte von Zinsen geprägt ist, die weit unterhalb
des Niveaus liegen, das vor der globalen
Finanzkrise normal war. Ein substanzieller
Abb. 1 Kupons von 10-jährigen Bundesanleihen auf Talfahrt Bedeutungsgewinn von Immobilien in
den Portfolios von Investoren läge dann
3,5% nicht bereits hinter uns, sondern stünde
erst noch aus. Und in Anbetracht des
3,0% globalen Anleihemarktvolumens von etwa
100 Bio. USD würde selbst ein geringfügiges
2,5%
Umschichten von Anleihen in Immobilien
zu enormer zusätzlicher Liquidität an den
Kupon-Zins
2,0%
Immobilienmärkten führen.
1,5%
1,0% Die Aussicht auf noch für lange Zeit niedrige
Zinsen und Renditen erhöht allerdings nicht
0,5% nur die Nachfrage von Investoren nach
Immobilien, sie mindert zugleich den Anreiz
0,0% für Immobilieneigentümer, sich von ihren
2020 2025 2030 Objekten zu trennen. Ohnehin befinden
Jahr der Fälligkeit sich immer mehr Immobilien in den Händen
Datenquelle: Finanzagentur Deutschland
savills.de/research 2
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020
Allein im Jahr 2020 laufen Bundesanleihen im Wert von
115 ca. 115 Mrd. Euro aus. Ein Teil dieses Geldes dürfte in den deutschen
Immobilienmarkt fließen.
von Langfristinvestoren. Folglich steigt die Abb. 2 Zahl der Transaktionen* am Gewerbeimmobilien-
durchschnittliche Haltedauer und das führt Investmentmarkt sinkt setig
zwangsläufig zu einer sinkenden Zahl von
Transaktionen. Genau das passiert bereits 3.000
seit Anfang 2017 (Abb. 2) und wir erwarten, Feb. '17: 2.383
dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Da 2.500
der geringeren Verkaufsbereitschaft eine
steigende Nachfrage gegenübersteht, 2.000
bleiben die Anfangsrenditen unter Okt. '19: 2.140
Druck. In Märkten mit günstigen
1.500
Fundamentaldaten halten wir eine ähnlich
ausgeprägte Renditekompression wie
in den letzten Jahren für realistisch. 1.000
Nach wie vor befindet sich die Risikoprämie
gegenüber Anleihen auf historisch sehr 500
hohem Niveau (Abb. 3). Möglicherweise ist
das auch deshalb der Fall, weil die Investoren 0
in den vergangenen Jahren stets aufs Neue
mit einer Zinswende gerechnet haben. Jetzt,
da dieses Szenario vom Tisch ist, könnte die
Prämie zu schmelzen beginnen. Das eröffnet
sogar opportunistischen Akteuren ein
Datenquelle: Savills / * zwölf Monate rollierend
Einstiegsfenster in den deutschen Markt.
Rendite bei gleichem Risiko. Angesichts der Perspektivlagen der Top-Standorte im
Deutschland bleibt jedoch in erster Linie hohen Risikoaversion, die sich aufgrund Fokus. Büroimmobilien sind auch künftig
Core-Land und die risikoaversen Investoren des schwächer werdenden Mietwachstums erste Wahl. Zudem rechnen wir mit einer
werden das Transaktionsgeschehen auch eventuell noch verstärken könnte (siehe fortgesetzten Diversifikation in alles, was
im kommenden Jahr dominieren. Für sie Abschnitt „Gewerbevermietungsmärkte“), stabile Cashflows in Aussicht stellt.
gilt in der Tendenz: weniger (Anfangs-) bleiben Top-Objekte in den Top- und
Abb. 3 Risikoprämie für Immobilien immer noch historisch hoch
Spread Bürospitzenrendite Top 7 Rendite Bund 10J
500 10%
400 8%
300 6%
Basispunkte
200 4%
100 2%
0 0%
-100 -2%
-200 -4%
-300 -6%
-400 -8%
1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015 Sep 19
Datenquelle: Bulwiengesa, Deutsche Bundesbank
savills.de/research 3
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020
Gewerbevermietungsmärkte –
Flächennachfrage wächst in
schwächerem Wirtschaftsumfeld
langsamer
Die deutsche Wirtschaft blickt auf einen Abb. 4 Bürobeschäftigung in den Top 7 wächst seit 2005
ungewöhnlich langen Aufschwung zurück,
von dem auch die Vermietungsmärkte in Bürobeschäftigte Top 7 BIP Deutschland
Form anhaltend hoher Flächennachfrage 6%
Veränderung ggü. Vorjahr
profitiert haben. Das wirtschaftliche
Wachstum hat zuletzt allerdings kräftig an 4%
Dynamik verloren und neuer Schwung ist
nicht in Sicht. In diesem und im kommenden
2%
Jahr wird mit einem BIP-Wachstum 0%
von jeweils etwa 0,5 % gerechnet – im
Durchschnitt der vergangenen drei Jahre -2%
waren es noch 2 %. Die Konjunkturdelle
ist in erster Linie einer Industrie- -4%
Rezession geschuldet und insofern
dürfte sie die Flächennachfrage zuerst -6%
und am spürbarsten in Deutschlands
-8%
Industrieregionen und dort vor allem an
den stark von Eigennutzern geprägten
Produktions- und industrienahen
Logistikimmobilienmärkten dämpfen.
Datenquelle: Bulwiengesa, Statistisches Bundesamt
Die Bürovermietungsmärkte der
Top 7 werden sich dem schwächeren
Wirtschaftsumfeld ebenfalls nicht entziehen
können, wobei auch hier Städte mit hohem
Industrieanteil an der Bruttowertschöpfung einen hohen Anreiz, auch dann an ihren ähnliches Bild ab (Abb. 5). Einzige
stärker betroffen sein dürften. Hierzu zählen Mitarbeitern festzuhalten, wenn diese Ausnahme ist Köln, wo das zu erwartende
Stuttgart (30 %) und München (20 %), vorübergehend nicht voll ausgelastet sind. Neubauvolumen wohl auch in den
während alle anderen Städte einen kommenden beiden Jahren knapp unter
Anteil zwischen 9 % und 13 % aufweisen. 3. Selbst in der tiefen Post-Finanzkrisen- dem voraussichtlichen Zusatzbedarf bleibt.
Für alle sieben Büromärkte rechnen Rezession ist die Zahl der Bürobeschäftigten In Berlin hingegen dürfte die extrem
wir im Vergleich zu den Vorjahren in den Top 7 weiterhin gestiegen (Abb. 4). niedrige Leerstandsrate von lediglich
mit einer geringeren zusätzlichen etwa 1 % moderat steigen, da dort der
Flächennachfrage. Zugleich gehen wir Büroflächenbestand voraussichtlich
davon aus, dass die Bürobeschäftigtenzahl Der Büroflächenbedarf wächst also etwa doppelt so stark wachsen wird
und damit der Büroflächenbedarf auch im langsamer, schrumpft jedoch nicht. wie die Bürobeschäftigtenzahl. Die
kommenden Jahr steigen. Dieser langsamer wachsende Bedarf trifft einzelnen Märkte sind also im
Dafür sehen wir drei Gründe: im kommenden Jahr auf ein schneller Zyklus unterschiedlich weit, steuern
wachsendes Angebot. Für die Top-7- aber allesamt auf ein langsameres
Städte insgesamt rechnen wir mit einem Mietwachstum zu. Das konkrete Ausmaß
1. Die deutsche Wirtschaft wächst künftig Bürobeschäftigtenwachstum von ca. hängt neben den jeweiligen lokalen
weniger stark als in den letzten Jahren, aber 1,5 % (2019: 2,0 %), der Büroflächenbestand Rahmenbedingungen auch von Parametern
sie schrumpft aller Voraussicht nach nicht. dürfte um etwa 2,0 % wachsen ab, die sich schwer quantifizieren lassen.
(2019: 1,1 %). Damit wird im nächsten Jahr So ist zu vermuten, dass sich in den letzten
2. Die Unternehmen haben angesichts erstmals seit 2010 wieder bedarfsdeckend Jahren ein „Nachfragestau“ in Form
der Knappheit qualifizierter Mitarbeiter gebaut und für 2021 zeichnet sich ein überbelegter Büroflächen aufgebaut hat,
savills.de/research 4
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020
Nächstes Jahr werden in den Top-7-Märkten voraussichtlich
1,9 1,9 Mio m² Bürofläche fertiggestellt. Soviel war es zuletzt im Jahr
2003.
der sich mit steigendem Angebot auflöst. Abb. 5 Bedarfsdeckendes Angebotswachstum in den Top 7 ab
Weitere Puffereffekte sind von längerfristigen 2020?
Entwicklungen zu erwarten, die den
zyklischen entgegen wirken. Hierzu zählt Büroflächenbestand Bürobeschäftigung
die anhaltende Expansion der Flexible
Veränderung ggü. Vorjahr 3,0%
Workspaces. Prognose
2,5%
Am Logistikmarkt ist ein geringeres 2,0%
Mietwachstum noch nicht abzusehen.
Vor allem in den großen Ballungsräumen, 1,5%
wo der Bedarf vor dem Hintergrund des
weiterhin rasch wachsenden Online-Handels
1,0%
steigt, nimmt die Knappheit zu. Zwar ist
davon auszugehen, dass die Nachfrage
aus der Produktionslogistik konjunkturell
0,5%
bedingt nachlässt, das dürfte jedoch von der
einzelhandelsbezogenen Nachfrage mehr 0,0%
als kompensiert werden. Ohnehin hat der
Bedeutungsgewinn des E-Commerce dazu
geführt, dass die Logistikflächennachfrage
zunehmend weniger von der gesamt- bzw.
Datenquelle: Oxford Economics und Savills
außenwirtschaftlichen Entwicklung abhängt
und viel mehr davon, wie sich der Umsatz im
Einzelhandel und vor allem im E-Commerce
entwickelt. Gerade Letzterer wächst
weiterhin stark überdurchschnittlich
(Abb. 6).
Auch der im stationären Einzelhandel Abb. 6 Einzelhandelsumsätze steigen – stationär stetig, online
erzielte Umsatz erwies sich bislang als robust rasant
(Abb. 6) und das dürfte trotz schwächeren
Konjunkturumfelds so bleiben. Denn Stationärer Einzelhandel Versand- und Internet-Einzelhandel
erstens legen die aktuellen Prognosen ein 160
anhaltend hohes Beschäftigungsniveau 140
nahe, zweitens dürften fiskalische
Maßnahmen, darunter die höhere 120
2015 = 100
Einkommensgrenze beim Elternunterhalt ab 100
Januar 2020 und die teilweise Abschaffung
des Solidaritätsbeitrags ab 2021, den 80
Konsum stimulieren. Deshalb dürfte 60
der Einzelhandelsflächenmarkt vom
40
schwächeren Wirtschaftswachstum auch
vergleichsweise wenig betroffen sein. 20
Hier dominiert weiterhin das strukturelle 0
Wachstum des Online-Handels, das in
Dez 15
Dez 16
Dez 17
Dez 18
Mrz 16
Mrz 17
Mrz 18
Mrz 19
Jun 15
Sep 15
Jun 16
Sep 16
Jun 17
Sep 17
Jun 18
Sep 18
Jun 19
Sep 19
Summe zu rückläufigem Flächenbedarf bei
gleichzeitiger Nachfragefokussierung auf die
besten Lagen führt. Abgesehen von wenigen
Top-Lagen sowie der Nahversorgung bleiben Datenquelle: Statistisches Bundesamt
die Mieten deshalb unter Druck.
savills.de/research 5
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020
Wohnungsmarkt – Regulierung
verschärft Knappheit zusätzlich
Wenn am Gewerbeimmobilienmarkt vom (weitere) Investments in den deutschen Folge haben, dass eine neue Gruppe von
Superzyklus die Rede ist, so gilt dieser Begriff Wohnungsmarkt, zum anderen nehmen Wohnungsinvestoren auf den Plan tritt:
für den Wohnungsmarkt erst recht. Zum Aufwand und Komplexität mit der steigenden große Unternehmen, die bereits einen
fünfzehnten Mal in Folge werden in diesem Zahl regulatorischer Maßnahmen zu. Gerade Standort in Berlin haben oder sich dort
Jahr die Wohnungsmieten steigen – und eine in einer Phase, in der Mehrfamilienhäuser ansiedeln wollen. Denn die Knappheit
Trendwende ist nicht zu erkennen. Zwar liegt in den Portfolios institutioneller Investoren am Mietwohnungsmarkt würde durch
die Zahl der genehmigten Wohnungen im weltweit an Gewicht gewinnen, verschwindet einen Mietendeckel noch verschärft, vor
fünften Jahr in Folge im Korridor zwischen Deutschland deshalb wahrscheinlich aus allem für Zuzügler. Für expansionswillige
300.000 und 400.000 und damit auf einem so manchem Investorenprofil. Dies dürfte Unternehmen, und daran ist Berlin reich,
Niveau, das den meisten Schätzungen zufolge insbesondere für Investoren gelten, die wäre das eine zusätzliche und in einigen
bedarfsdeckend ist, die Fertigstellungszahlen noch nicht über Expertise am deutschen Fällen eventuell sogar existenzielle Hürde
haben diese Größenordnung jedoch noch Wohnungsmarkt verfügen. Das heißt aber beim Werben um qualifizierte Mitarbeiter.
nicht erreicht (Abb. 7). In diesem Jahr nicht zwangsläufig, dass künftig weniger Wollen sie nicht umsiedeln, können solche
könnte es erstmals so weit sein, allerdings Geld für Investitionen bereitsteht. Viele Unternehmen diese Hürde überwinden,
legt die seit 2017 negative Dynamik der der schon am Markt aktiven Investoren indem sie sich selbst als (Werks-)
Genehmigungen nahe, dass der Gipfel damit dürften sich mit dem regulatorischen Wohnungsbauer engagieren. Das kommt
bereits erreicht ist. Ein weiterer Anstieg Rahmen arrangieren und ihre Bestände zweifellos nur für sehr große Unternehmen
erscheint angesichts der ausgelasteten angesichts der stabilen Erträge, die sich in Betracht und selbst diese würden mehrere
Kapazitäten in der Bauwirtschaft jedenfalls trotz oder gerade wegen der steigenden Jahre für die Umsetzung benötigen. Bis dahin
sehr unwahrscheinlich. Daher werden die Regulierungsintensität erzielen lassen, könnten sie verstärkt Serviced Apartments
Wohnungsmieten wohl weiterhin steigen, ausweiten. anmieten und für kleinere Unternehmen
wenngleich nicht mehr so stark wie in den könnte das sogar die langfristige Lösung der
letzten Jahren. Wahl sein. Insofern könnte die schärfere
Anders ist die Situation in Berlin zu bewerten. Wohnungsmarktregulierung dem Markt
Die langjährige Investmenthauptstadt wird für Serviced Apartments zu einer rasanten
Das von der Politik vorgegebene Ziel, mehr diesen Status wegen der bevorstehenden Expansion verhelfen – unter Umständen
bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird Einführung eines Mietendeckels auch dort, wo ursprünglich Wohnungen
ebenfalls verfehlt. Um das zu erreichen, höchstwahrscheinlich verlieren. Gerade hätten entstehen sollen.
müssten einige Jahre lang über den Bedarf dieser rigide Eingriff der Berliner Politik
hinaus Wohnungen gebaut werden. Die in den Wohnungsmarkt könnte aber zur
Realität ist davon insbesondere in den
am stärksten wachsenden Städten und
ihren Speckgürteln weit entfernt. Vor Abb. 7 Genehmigungsgipfel bei Wohnungen bereits überschritten
diesem Hintergrund muss damit gerechnet
werden, dass die Regulierungsintensität am Fertiggestellte Wohnungen Genehmigte Wohnungen
deutschen Wohnungsmarkt, in den letzten 400.000
Jahren ohnehin schon stark gestiegen, 350.000
auch künftig zunimmt. Wenig spricht
allerdings dafür, dass die bisher getroffenen 300.000
Maßnahmen die gewünschte Wirkung
zeigen. Sie adressieren im Wesentlichen
250.000
die Symptome der Wohnungsknappheit, 200.000
nicht jedoch deren Ursachen (u. a. fehlendes
Bauland und steigende Baukosten). Einige 150.000
der Maßnahmen, etwa das Baukindergeld, 100.000
stimulieren sogar die Nachfrage statt
des Angebots und verteuern das Wohnen 50.000
dadurch nur noch. Unter dem Strich hat die
derzeitige Wohnungspolitik wohl einen
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019*
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
zyklusverlängernden Effekt.
Für Investoren heißt das zweierlei: Zum
Datenquelle: Statistisches Bundesamt / * Hochrechnung auf Basis von Jan bis Sep
einen sprechen die Fundamentaldaten für
savills.de/research 6Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020 Lesen Sie von uns auch: Temporäres Wohnen - The Evolution of Retail Befristet, klein und teuer? Destinations Impacts - the future of global European Office Outlook 2020 real estate savills.de/research 7
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mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem
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