Urbanes Gebiet - im Fokus - ENA Experts
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im Fokus
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Society of Property Researchers, Germany
1 / 2017
Urbanes Gebiet
Strukturen ändern sich nur langsam – wenn, dann aber oftmals gewaltig. Dies geschieht
aktuell beim Blick in das Baugesetzbuch. Mit dem Urbanen Gebiet erfährt das Mantra der
Funktionstrennung in der Stadtplanung eine Weiterentwicklung. Nutzungsarten rücken
einander näher: ein Segen für die Nachfrager! Aber eine Herausforderung für die Städte
und Kommunen! … und die neuen Nachbarn ...
32 // gif im Fokus 1/2017 – gif Forum
Immobilien 2021 –
Wie wertvoll ist mein Eigentum?
– Gordian Jakob Roll –
Denkbar einfach erscheint die Antwort auf diese Frage:
Natürlich wird der Wert einer Immobilie in München
steigen - aber kann man sich da noch so sicher sein?
Grund genug für die gif diese Frage zusammen mit
einer Wirtschaftsprognose der HypoVereinsbank
an Immobilienprofis weiter zu geben, die von
Berufswegen jeden Tag mit eben solchen Fragen
wie „Was wird eine vollvermietete Büroimmobi-
lie am Standort München in fünf Jahren wert
sein?“ konfrontiert sind. Auf Einladung der gif
in Kooperation mit der HypoVereinsbank,
vertreten durch die Leiterin des Bereichs Real
Estate Germany, Maria-Teresa Dreo, trafen sich
am 7. Dezember 2016 rund 70 Branchenver-
treter und besprachen rege die Ergebnisse
des zweiten gif-Bewertungsexperiments,
welches analog auf das Forum zum Thema
Bewertung im Jahr 2015 in Frankfurt folgte.
Die Bandbreite der eingereichten Ergeb-
nisse innerhalb ein und demselben Be-
wertungsstandard spiegeln sowohl die
Heterogenität der Branche, als auch die
subjektiven Markteinschätzungen der
Sachverständigen in den kommenden
Jahren wider. Das Gesamtergebnis
war demnach nicht nur spannend,
sondern wurde auch kontrovers
diskutiert.
gif Forum – gif im Fokus 1/2017 // 33
Kornelius Purps
Nach den Grußworten von Professor Die Zielsetzung war klar umrissen: Die Einschätzung zur Marktent-
Dr. Tobias Just, Präsident der gif, und Es galt eine neu errichtete (Muster-) wicklung wies – im Gegensatz zur
Maria-Teresa Dreo eröffnete Kornelius Immobilie in München zum fiktiven Umfrage ein Jahr zuvor – in 2021
Purps, Fixed Income Strategist der Ankaufsdatum im Herbst 2016 zu eindeutig eine positive bzw. teilweise
UniCredit, das Forum mit einem mit- bewerten. Hierbei wurden relevante vergleichbare Situation zu 2016 auf.
reißenden Vortrag zum Thema „Kleine gesamtwirtschaftliche Parameter Die Veränderung der Ertragswerte
Zinsen, große Sorgen“ und sprach sowie die erwartete Entwicklung zum Ausgangswert in Höhe von 62,3
hierbei insbesondere die vermeint einiger Kennzahlen des Münchener Millionen Euro spiegelte diese Trend-
lichen Folgen der Trump-Ära an. Büroimmobilienmarktes bis 2021 von aussage wider:
der HypoVereinsbank vorgegeben
und im Vorfeld den 25 teilnehmenden
// Mehr als 56 % der teilnehmen-
Sachverständigen bereitgestellt. Die
den Sachverständigen sahen
anschließende Bewertung erfolgte
eine Ertragswertsteigerung.
anonym. Die Bewertungsgutachten
Die Werte beliefen sich dabei
wurden von Dr. Helge Ludwig (L+P
auf eine Spanne von 54,3 bis
Dienstleistungs GmbH), Gordian
78,6 Millionen Euro (Ø 64,8
Jakob Roll (Hochschule Anhalt) und
Millionen Euro).
Philipp Rabsahl (Absolvent der Hoch-
schule Biberach) vorgestellt. // Dies ergab eine Brutto-
Anfangsrendite gemäß gif
Das Tätigkeitsgebiet der Teilneh- in Höhe von 4,71 bis 6,51 %
mer, darunter etliche gif-Mitglieder, (Ø 5,58 %) sowie eine Netto-
bestand insbesondere aus freien Anfangsrendite gemäß gif
Sachverständigen für Immobilienbe- unter Berücksichtigung der
Prof. Dr. Tobias Just wertung (44 %), Banken (24 %) sowie Erwerbsnebenkosten mit 8 %
Hochschulen (12 %). Über 64 % der in Höhe von 4,11 bis 5,62 %
Doch zurück zum Experiment: Am Befragten wiesen hierbei mehr als 10 (Ø 4,85 %).
26. Oktober 2015 wurden zunächst Jahre Berufserfahrung in der Immo-
// Das Marktmietniveau lag im
160 Sachverständige zur Abgabe bilienbewertung auf. Darüber hinaus
arithmetischen Mittel etwas
einer Bewertung für eine Münchener wiesen 44 % der Teilnehmer eine
über dem Ausgangswert. Die
Büroimmobilie angeschrieben. Ins Zertifizierung nach ISO 17024, 20 %
Büroflächen wiesen hierbei
gesamt haben 25 Personen (rd. 16 %) eine öffentliche Bestellung und Verei-
bspw. eine Spanne von 30 bis
an der Umfrage teilgenommen. digung sowie 8 % eine RICS-Akkredi-
35 Euro/m² im Monat auf (Ø
tierung auf. Das höchst kompetente
32,04 Euro/m², Ausgangswert
Teilnehmerfeld führte demnach zu
30 Euro/m²). Demnach sah
einer äußerst qualifizierten Aussage-
keiner der Teilnehmer einen
kraft der Ergebnisse.
Rückgang der Büromieten.
Im Bild v.l.n.r.: Markus Kreuter, Brigitte Adam, Dr. Helge Ludwig, Stephan Halling
»
Im Fazit wurde die Immobilie im
gegenständlichen Modell aufgrund
steigender Mieteinnahmen sowie
einem im Mittel steigendem Ertrags-
wert weiterhin als wertstabile Anlage
Maria-Teresa Dreo
angesehen. Allerdings bereitete die
große Spanne in den Ertragswerten
dem Publikum sowie den Podiumsteil-
nehmern Brigitte Adam (ENA Experts
GmbH & Co. KG), Stephan Halling
(HypoVereinsbank), Dr. Helge Ludwig
// Zur Veranschaulichung der
(L+P Dienstleistungs GmbH) sowie
Ergebnisse aus Sicht eines
gif-Vorstandsmitglied Markus Kreuter,
Investors wurde ein IRR-Modell
welcher die Diskussionsrunde mode
(Mietsteigerung p. a. 1,7 %,
Dr. Helge Ludwig, Gordian Jakob Roll rierte, etwas Sorge. Beschwichtigt
Fremdfinanzierung zu 60 %,
wurde diese Sorge indem die Spanne
Sollzinssatz 0,9 %) über fünf
damit erklärt wurde, dass Beleihungs-
Jahre erstellt. Als Verkaufs-
wertermittler einen eher geringeren
// Die Bewirtschaftungskosten preis in 2021 wurde hierbei das
Wert in Aussicht haben als übliche
lagen zwischen 7,77 und 14,19 % niedrigste, höchste und durch-
Sachverständige. Dies ist das Resultat
(Ø 9,79 %, Ausgangswert 8,91 %), schnittliche Bewertungsergeb-
unterschiedlicher Herangehenswei-
die Restnutzungsdauer zwischen nis samt den entsprechenden
sen und ihren Zielsetzungen. Adam
40 und 60 Jahren (Ø 54 Jahren, Bewirtschaftungskosten ange-
beruhigte zudem alle Beteiligten, dass
Ausgangswert 60 Jahren) und setzt.
eine solch hohe Schwankung bei
der Liegenschaftszinssatz in
// Es konnte ein IRR i. H. v. 1,63 %, einer Bewertung in 2016 wohl nicht
einer deutlich größeren Spanne
8,57 % bzw. 4,87 % ermittelt passiert wäre.
als im Vorjahr zwischen 3,5 und
werden. Hierbei musste eine
5,5 % (Ø 4,76 %, Ausgangswert
deutlich größere Spanne als im Markus Kreuter fasste zum Ende
4,5 %, LZ-Spanne Vorjahr 0,5 %-
Vorjahr festgestellt werden. der Veranstaltung die Ergebnisse
Punkte).
zusammen: „Das Thema Wertstabilität
// Auch die Sicht der Banken wur-
// Eine negative Korrelation und systematische Prognose von
de anhand einer Veränderung
zwischen Ertragswert und Immobilienwerten der Zukunft ist im
des LTVs aufgezeigt, wobei der
Liegenschaftszinssatz wurde aktuellen Marktumfeld von großer
Ausgangswert in 2016 mit 60 %
festgestellt – der Koeffizient Bedeutung. Die gif wird sich auf
beliehen wurde.
lag bei -0,811. Ebenso konnte Basis ihres Auftrags der Zusammen-
ein positiver Zusammenhang // Der niedrigste Ertragswert in führung von Forschung und Praxis
zwischen Ertragswert und 2021 ergab einen neuen LTV diesem Thema weiter widmen.“ Die
Marktmiete festgestellt i. H. v. 68,8 %, der höchste Er- gif plant daher die Thematik jährlich
werden – der Koeffizient lag tragswert einen neuen LTV i. H. wiederkehrend der Öffentlichkeit
bei +0,653. v. 47,6 % und der durchschnitt- zu präsentieren. Der Zukunftswert
liche Ertragswert einen neuen Immobilie bleibt vor dem Hintergrund
LTV i. H. v. 57,7 %. Wie auch regulatorischer Gesetzesvorschläge
beim IRR musste hierbei eine und im Kontext einer aktuellen Markt-
deutlich größere Spanne als im dynamik ein diskussionswürdiges
Vorjahr festgestellt werden. Themenfeld.
Termine und Veranstaltungen
gif Partner
Do. 18.05.2017 Mi. 28.06. – Sa. 01.07.2017
Mitgliederversammlung ERES Annual Conference
Treffen der Kompetenz- und Projektgruppen-Leiter TU Delft, Niederlande
Frankfurt/Main
So. 09.07. – Di. 11.07.2017
Di. 30. – Mi. 31.05.2017 AsRES International Conference
Deutsche Immobilienmesse, Dortmund Taichung, Taiwan
Do. 01.06.2017 Oktober 2017
gif Marktplatz der Ideen ERES Industry Seminar
Hochschullehrer-Konferenz Zürich, Schweiz
Doktoranden-Seminar
Fulda Fr. 01.12. – Sa. 02.12.2017
ERES Education Seminar
Do. 22. 06.2017 Alicante, Spanien
Regionaltreffen Leipzig, Projektbesichtigung Postbahnhof
Juni 2018
Di. 03. 10. 2017 ERES Annual Conference
Preisverleihung gif-Immobilien-Forschungspreis, Reading, Großbritannien
Regensburg
Mi. 04.10. – Fr. 06.10. 2017
EXPO REAL, München, B2.030
Fr. 06.10. 2017
CareerDay EXPO REAL, München
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