Vorhabenbezogener Bebauungsplan "EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
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Stadt Löbau Vorhabenbezogener Bebauungsplan "EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße" Begründung Entwurf vom 26.02.2021 für die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 13a Abs. 2 i. V. m. § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB Begründung: 26.02.2021 Plan: 26.02.2021 Bearbeitung: Basler & Hofmann Deutschland GmbH
Stadt Löbau
Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
ENTWURF - Fassung vom 26.02.2021
Inhalt
1. GELTUNGSBEREICH UND ÖRTLICHE VERHÄLTNISSE .................................................. 4
1.1 Bisherige Nutzung .......................................................................................................... 4
1.2 Geplante Nutzung ........................................................................................................... 4
1.3 Lage ............................................................................................................................... 4
1.4 Geltungsbereich ............................................................................................................. 4
2. ZIELE DER PLANUNG, STÄDTEBAULICHES ERFORDERNIS .......................................... 5
2.1 Rechtslage ..................................................................................................................... 5
2.2 Planungserfordernis........................................................................................................ 5
2.3 Planungsziele ................................................................................................................. 6
2.4 Städtebauliches und bauliches Konzept ......................................................................... 6
3. VERFAHREN ....................................................................................................................... 8
4. DURCHFÜHRUNGSVERTRAG ........................................................................................... 8
5. ÜBERGEORDNETE PLANUNG .......................................................................................... 9
5.1 Raumordnung und Landesplanung ................................................................................. 9
5.2 Einzelhandelskonzept ..................................................................................................... 9
5.3 Regionalplan Oberlausitz-Niederschlesien ................................................................... 10
5.4 Darstellung des Flächennutzungsplanes ...................................................................... 10
5.5 Gender Mainstreaming ................................................................................................. 11
6. UMWELTBELANGE ........................................................................................................... 11
6.1 Umweltprüfung und Eingriffsregelung ........................................................................... 11
6.2 Artenschutzrechtliche Vorschriften................................................................................ 11
6.3 Umweltverträglichkeitsprüfung ...................................................................................... 12
7. ERSCHLIESSUNG ............................................................................................................ 12
7.1 Verkehrserschließung ................................................................................................... 12
7.1.1 Beschreibung und Einordnung in das regionale Verkehrsnetz................................ 13
7.1.2 Anbindung für ÖPNV, Fuß- und Radverkehr .......................................................... 13
7.1.3 Beschreibung der Erschließungsvariante ............................................................... 14
7.2 Stellplatznachweis ........................................................................................................ 15
7.3 Ver- und Entsorgung..................................................................................................... 16
7.4 Löschwasserversorgung ............................................................................................... 16
8. BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN ......................................................................... 16
8.1 Planungsrechtliche Feststetzungen .............................................................................. 16
8.1.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 16
8.1.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 17
8.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Bauweise ........................................... 17
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"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
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8.1.4 Flächen für Stellplätze ............................................................................................ 18
8.1.5 Verkehrsflächen ..................................................................................................... 18
8.1.6 Grünordnerische Festsetzungen ............................................................................ 18
8.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ......................................................................... 19
8.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen .................................................................... 19
8.2.2 Werbeanlagen ........................................................................................................ 20
8.3 Nachrichtliche Übernahmen.......................................................................................... 20
8.4 Hinweise ....................................................................................................................... 20
8.4.1 Denkmalschutz und Denkmalpflege ....................................................................... 20
8.4.2 Bodenschutz .......................................................................................................... 20
8.4.3 Altlasten ................................................................................................................. 21
8.4.4 Archäologie ............................................................................................................ 21
8.4.5 Kampfmittel ............................................................................................................ 21
9. AUSWIRKUNGEN ............................................................................................................. 21
9.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft ...................................................................... 21
9.1.1 Beschreibung des Bestandes ................................................................................. 21
9.1.2 Änderungen gegenüber dem Bestand .................................................................... 22
9.1.3 Schutzgut Arten und Biotope .................................................................................. 23
9.1.4 Schutzgut Boden .................................................................................................... 23
9.2 Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel ........................................................ 24
9.3 Schalltechnische Auswirkungen durch den Verkehr...................................................... 25
9.4 Schalltechnische Auswirkungen durch den Handel ....................................................... 25
10. FLÄCHENBILANZ ............................................................................................................ 25
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1. GELTUNGSBEREICH UND ÖRTLICHE VERHÄLTNISSE
1.1 Bisherige Nutzung
Das Plangebiet wurde bereits größtenteils gewerblich genutzt und ist weitüberwiegend versiegelt. Derzeit
befinden sich im nördlichen Bereich des Areals zwei leerstehende Gebäude im südlichen Bereich der
zum Teil ruinöse Gebäudekomplex des ehemaligen Gasthofes "Zum Schwarzen Lamm", in welchem sich
zu DDR-Zeiten bis zum Jahr 2006 ein Möbelhaus befand. Auf dem restlichen Teil des Areals befindet
sich eine Stellplatzanlage mit dazugehörigen Freiflächen.
1.2 Geplante Nutzung
Die Planung umfasst einen Lebensmittelmarkt samt Backshop mit einer Verkaufsfläche von rd. 2020 qm,
zzgl. Lager und Nebenräumen und zugehöriger Stellplatzanlage.
Der ruinöse Ballsaal des ehemaligen Gasthofes "Zum Schwarzen Lamm", welcher nicht unter
Denkmalschutz steht, soll zurückgebaut werden. Das denkmalgeschützte Hauptgebäude des Gasthofes
"Zum Schwarzen Lamm" an der Äußeren Bautzener Straße soll denkmalgeschützt erhalten und in die
Planung eingebunden werden. In dem denkmalgeschützten Bestandsgebäude sind neben Büro- und
Lageflächen auch Nebenräume des Lebensmittelmarktes angedacht. Die beiden leerstehenden Gebäude
am nördlichen Rand des Geltungsbereiches werden zurückgebaut. An deren Stelle ist die Herstellung
einer Ein- und Ausfahrt auf den Parkplatz des Marktes sowie die Errichtung von Stellplätzen angedacht.
Erschlossen wird die Stellplatzanlage von August-Bebel-Straße, sowie von der Hartmannstraße. Die
Hartmannstraße soll im Zuge des Vorhabens in ihrem Bestand verbreitert werden, um sowohl eine Ein-
und Ausfahrt für Kunden des EDEKA-Marktes zu platzieren, als auch um eine Ein- und Ausfahrt für den
LKW-Lieferverkehr zu gewährleisten. Die Planung sieht vor, die LKW-Ein-/Ausfahrt an der
Hartmannstraße, auch als PKW-Ausfahrt zu nutzen. Nördlich des EDEKA-Marktes soll der bestehende
Durchgang für Fußgänger zur Pestalozzi-Straße erneuert werden. Durch die Neuanordnung der
Freiflächen wird eine ausreichend große Anzahl an Stellplätzen und Flächen zur Strukturierung und
Durchgrünung des Plangebietes geschaffen.
1.3 Lage
Das Plangebiet befindet sich in der Innenstadt von Löbau und grenzt an den nordwestlichen
Altstadtbereich an. Im Norden wird es durch die August-Bebel-Straße, im Süden durch die Äußere
Bautzener Straße, im Südosten durch den Promenadenring und im Osten durch die Hartmannstraße
begrenzt. Westlich befindet sich die Pestalozzistraße, an welcher die Heinrich-Pestalozzi-Oberschule
anschließt. Nördlich der August-Bebel-Straße befindet sich ein Lebensmitteldiscounter sowie eine
Fleischereifiliale. Die Umgebung des Plangebietes besteht sowohl aus Mehrfamilienhäusern, teils
geschlossene, teils offene Bauweise, als auch aus kleineren Gewerbeansiedlungen.
1.4 Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "EDEKA-Markt
Promenadenring / Hartmannstraße" umfasst die Flurstücke 234/1, 234/2, 244/1, 244/2, 243/2 und 248
welche sich im Eigentum der "EDEKA Nordbayern Bau- und Objektgesellschaft mbH" befinden sowie die
Flurstücke 243/4 (Teilfläche) sowie 712 (Teilfläche) auf denen öffentlich gewidmete Straßen liegen. Das
Flurstück 712 befindet sich im Eigentum der Stadt Löbau. Eine Teilfläche des Flurstücks 234/4 befindet
sich im öffentlichen Verkehrsraum ist aber nicht im Eigentum der Stadt Löbau, ein entsprechendes
Verfahren zur Aufnahme dieser Teilfläche in das Bestandsverzeichnis der Stadt Löbau läuft gerade und
ist mit Satzungsbeschluss vollzogen. Das Plangebiet umfasst insgesamt eine Größe von rund
11.700 m².
4Stadt Löbau
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Lage des
Plangebietes
Quelle Luftbild:
Geoportal
Sachsenatlas
2. ZIELE DER PLANUNG, STÄDTEBAULICHES ERFORDERNIS
2.1 Rechtslage
Der Vorhabenträger, die EDEKA Nordbayern Bau- und Objektgesellschaft mbH, hat am 09.07.2020 mit
der Stadt Löbau einen städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung des Vorhabens geschlossen. Der Stadtrat
von Löbau hat in seiner öffentlichen Sitzung am 01.11.2018 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans "EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße" zur Etablierung eines modernen
Lebensmittelmarktes mit Backshop, gefasst. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des Einkaufsmarktes sowie die
denkmalgerechte Umnutzung und Einbindung des Gasthofes "Zum Schwarzen Lamm" geschaffen
werden.
2.2 Planungserfordernis
Der Standort ist bauplanungsrechtlich als Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu betrachten,
gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Geplant wird unter anderem ein großflächiger Einzelhandel im
Sinne des § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der Vorhabenträger hat sich in Übereinstimmung
mit der Stadt entschlossen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um rechtssicher die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung seines Bauvorhabens zu schaffen.
Mit der Planung soll gleichzeitig die Voraussetzung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der
derzeit brachliegenden Fläche geschaffen werden. Die Fläche ist aufgrund der besonderen
städtebaulichen Lage für eine Bebauung geeignet.
5Stadt Löbau
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Da, das Plangebiet bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB beurteilt wird, ergibt sich, dass die
Eingriffsregelung gem. § 21 Abs. 2 Bundes Naturschutzgesetz (BNatschG) i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB
ausgesetzt ist.
2.3 Planungsziele
Derzeit befindet sich in der Löbauer Innenstadt kein Lebensmittelmarkt mit dem Angebot eines
Vollsortiments, welcher fußläufig vom Zentrum aus erreichbar ist. Der nächste Vollsortimenter befindet
sich, mit dem Kaufland, ca. 3 km südlich vom Stadtzentrum entfernt. In Zentrumsnähe befinden sich
ausschließlich die Discount-Lebensmittelmärkte, Aldi, Diska, Lidl und Norma.
Mit der Ansiedlung eines Verbrauchermarkts auf dem gegenständlichen Areal soll die Löbauer Innenstadt
einen sogkräftigen und frequenzbringenden Magnetbetrieb hinzugewinnen. Durch eine Ertüchtigung der
vorhandenen Laufwegebeziehungen (Pestalozzischule zur Hartmannstraße) kann das Vorhabenareal
zudem stärker an die Löbauer Altstadt angegliedert werden. Von dieser neu entstehenden Laufachse und
den Frequenzerhöhungen können weite Teile der Löbauer Innenstadt (z.B. der Neumarkt) profitieren. So
kann von Kopplungseffekten ausgegangen werden, die Verbraucher (insbesondere auch aus dem
Umland), welche ursächlich den Verbrauchermarkt aufsuchen, aufgrund der Zeit-und
Wegekosteneinsparung zu einem Besuch und dem weiteren Einkauf in der Innenstadt animieren. Im Zuge
der Vorhabenrealisierung werden zudem bestehende, großflächige Leerstände abgetragen und damit
städtebauliche Missstände im Innenstadtbereich beseitigt. Somit trägt das Vorhaben zu einer
städtebaulichen baulichen Aufwertung der Löbauer Innenstadt bei.
Derzeit besteht das Areal überwiegend aus öffentlich genutzten Parkflächen. Die Ausnahme hierzu bildet
der südliche Bereich des Plangebiets, der mit dem ehemaligen Gasthaus "Zum Schwarzen Lamm" und
seiner Nebenanlagen bebaut ist. Das zur Äußeren Bautzener Straße straßenfluchtende Gebäude des
ehemaligen Gasthofes besitzt eine städtebaulich raumbildende Funktion, die erhalten werden soll. Das
historische Gebäude ist somit in die räumliche Planung des EDEKA-Verbrauchermarktes einzubeziehen.
Planungsziele:
Das geplante Vorhaben soll zur Verbesserung der städtebaulichen Situation im Umfeld des
Innenstadtkerns führen.
Die städtebauliche Einordnung des EDEKA -Verbrauchermarkt in Zentrumsnähe soll die Löbauer
Innenstadt attraktiver machen, "Frequenzbringer" für die Innenstadt.
Aufwertung der discountlastigen Nahversorgungssituation.
Beseitigung städtebauliche Missstände im Innenstadtbereich durch Wiedereingliederung des
Ruinösen alten Gasthofes "Zum Schwarzen Lamm" in das Stadtgefüge.
Erhalt des Denkmals "Zum Schwarzen Lamm".
Erhalt der fuß- und radläufigen Verbindung von der Pestalozzischule bis zum Promenadenring.
Verbesserung der verkehrlichen Erschließung durch eine optimierte Straßenplanung.
2.4 Städtebauliches und bauliches Konzept
Der geplante Lebensmittelmarkt soll sich städtebaulich in die Umgebung einfügen. Die räumliche
Umgebung des Baufeldes wird geprägt von quartiersbildenden Bebauung an den Straßenabschnitten
Äußere Bautzener Straße – Promenadenring – Poststraße – August-Bebel-Straße – Pestalozzistraße.
6Stadt Löbau
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Die Blockrandbebauung des Quartiers ist baulich stark inhomogen und wird sowohl von geschlossener
als auch teilweise offener Bebauung geprägt. Während die geschlossen bebauten Blockränder an der
Äußeren Bautzener Straße und an der Poststraße erhalten sind, haben offene bebaute Abschnitte in der
Vergangenheit weitere Öffnungen erhalten, wie z.B. durch den Abbruch des Gebäudes Promenaden-
ring 14.
Das Stadtquartier bildet einen großräumigen Quartiersinnenbereich, der historisch bebaut ist mit
selbstständigen und von den Blockrandbebauungen unabhängigen Gebäuden wie Kindergarten,
ehemaliges Feuerwehrgebäude und diverse gewerbliche Bauten. Die quartiersquerende Hartmannstraße
dient der Erschließung dieser Gebäude im Quartiersinnenraum.
Die städtebauliche Struktur des Quartiers ist mit der erfolgten Aufwertung der Verkehrsfunktion der
Hartmannstraße für einen innerstädtischen Parkraum und der weiteren Quartiersöffnung am
Promenadenring wesentlich verändert worden. Das bauhistorisch große Stadtquartier hat sich mit den
bereits vollzogenen Veränderungen in zwei räumlich wahrnehmbare kleinere Quartiere geteilt.
Die geplante Bebauung des EDEKA-Marktes mit seinem Parkraum stellt sich stadträumlich nun nicht
mehr als Quartiersinnenbebauung dar, sondern bildet die Raumfassung des entstandenen Quartiers
Hartmannstraße – August-Bebel-Straße – Pestalozzistraße – Äußere Bautzener Straße. Sie erfüllt somit
auch das bauliche Gegenüber der vorhandenen und zu erhaltenden Bebauungen an der Pestalozzistraße
und der Äußeren Bautzener Straße.
Mit der geplanten Blockrandstellung des Marktes an der Pestalozzistraße wird die Straßenflucht räumlich
homogen geschlossen. Die derzeit fehlende, fluchtbildende Bebauung wird durch den Neubau
wiederhergestellt. Der geplante Baukörper nimmt die vorhandene Bauflucht entlang der Pestalozzistraße
auf und fügt sich mit seiner schmalen Seite in den Straßenzug der Pestalozzistraße ein.
Die Integration des historischen Gebäudes "Zum Schwarzen Lamm" in die Raumkonzeption des neuen
Marktes erhält die geschlossene Blockrandbebauung an der Äußeren Bautzener Straße. Der wichtige
Straßenraum wird dadurch nicht nur erhalten, sondern mit der funktionalen Belebung des historischen
Gebäudes wesentlich aufgewertet. Die stadtbildprägende Stellung des solitären Baumes an der Ecke
Äußere Bautzener Straße/Pestalozzistraße bleibt einschließlich der kleinen Platzausbildung erhalten.
Der denkmalgeschützte, ehemalige Gasthof "Zum Schwarzen Lamm" an der Äußeren Bautzener Straße
ist prägend für das Einfügungserfordernis des geplanten EDEKA-Marktes. Von denkmalpflegerischer und
städtebauliche Bedeutung ist hierbei eine Unterordnung des geplanten Baukörpers. Das historische
Erscheinungsbild des Straßenzugs der Äußeren Bautzener Straße und des denkmalgeschützten
Bestands soll nicht beeinträchtigt werden. Die Höhenentwicklung des geplanten Neubaus bleibt unter der
Höhe des ehemaligen Gasthof "Zum Schwarzen Lamm".
Das denkmalgeschützte Gebäude wurde im Jahr 1822 durch Joh. Frd. Moeßner neu erbaut, nachdem es
1803 bei einem Brand in der Bautzener Vorstadt vollständig abbrannte. Die Existenz des Gasthofes führt
bis in das Jahr 1707 zurück und ist eines der ältesten Gasthöfe in Löbau. Der Gasthof wurde zu DDR-
Zeiten in ein Möbelhaus umfunktioniert. Bis in das Jahr 2006 wurden hier Möbel ausgestellt, verkauft und
gelagert. Seit 2006 bis heute steht das Gebäude leer, die Bausubstanz ist stark beschädigt. Der hintere
Teil, des ehemaligen Ballsaals ist weitüberwiegend eingestürzt und es droht weitere Einsturzgefahr für
die restliche Bausubstanz.
Zur Gesamtheit des ehemaligen Gasthofes und Hotels "Zum Schwarzen Lamm" gehören das
zweigeschossige Hauptgebäude, ein hofseitig angebauter Ballsaal und eingeschossiges
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Wirtschaftsgebäude straßenfluchtend an der Pestalozzistraße. Die Wirtschaftsgebäude und der
Ballsaalbefinden sich ein einem ruinösen baulichen Zustand und sollen ersatzlos abgebrochen werden.
Das Hauptgebäude wird in seinem äußeren Erscheinungsbild mit Dachform sowie Fassadengliederung
erhalten. Die Gebäudekubatur wird hofseitig durch einen eingeschossigen Einschub als Neubau für die
räumliche Verbindung mit dem geplanten Markt ergänzt. Die inneren Erschließungen des Hauptgebäudes
werden aufgrund des baulich desolaten Zustandes ebenso ersetzt wie die Tragkonstruktion der
Innenwände einschließlich der Geschossdecken. Im Zuge des erforderlichen Baugenehmigungs-
verfahrens nach SächsBO werden für die Erhaltung des Gebäudes denkmalpflegerische Maßnahmen im
Detail erstellt.
3. VERFAHREN
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach
§ 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt. Im Vorfeld fand die frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung
statt. Auf Grund seiner Größe und Lage im Stadtgebiet erfüllt das Planvorhaben die Anforderungsvor-
aussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB:
Das bereits anthropogen überformte Plangebiet liegt inmitten der Siedlungsflächen der Stadt Löbau
und wird in Teilen bereits als Stellplatzanlage genutzt. Es soll auf der Grundlage des Bebauungsplans
geringfügig erweitert werden können, um zeitgemäß zu bleiben und eine städtebauliche Ordnung zu
gewährleisten. Damit dient der Bebauungsplan einer Maßnahme der Innenentwicklung.
Die durch den Bebauungsplan festzusetzende zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2
BauNVO beträgt deutlich weniger als 20.000 m²; das im Plan enthaltene Baugebiet hat insgesamt
lediglich eine Größe von rund 11.700 m².
Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB benannten
Schutzgüter – also für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks von Natura
2000-Gebieten. Das Plangebiet liegt außerhalb von Schutzgebieten im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes, Beeinträchtigungen von Schutzgebieten sind nicht zu erwarten.
Nach § 13a Abs. 1 S. 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren bei der Aufstellung eines Bebauungsplans
allerdings dann ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit eines Vorhabens
begründet wird, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) unterliegt. Dazu muss das geplante Vorhaben in der
Anlage 1 "UVP-pflichtige Vorhaben" des UVPG aufgelistet sein. Vorliegend kommt die Nr. 18.6 i.V.m.
Nummer 18.8 der Anlage 1 "UVP-pflichtige Vorhaben" in Betracht. Demzufolge ist eine "Allgemeine
Vorprüfung des Einzelfalls" durchzuführen. Diese liegt der Begründung zum vorliegenden Bebauungsplan
bei.
4. DURCHFÜHRUNGSVERTRAG
Da das Vorhaben konkret bestimmt ist und das zu schaffende Planungsrecht einem Vorhaben und einem
Vorhabenträger dient, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Der Vorhabenträger hat
mit der Stadt Löbau bereits einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, indem sich die Parteien
verpflichten einen Durchführungsvertrag abzuschließen. In dem Vertrag sind die Verpflichtungen des
Vorhabenträgers konkret zu beschreiben. Geregelt werden die Realisierung des Vorhabens innerhalb
einer bestimmten Frist sowie die Kostenübernahem durch den Vorhabeträger. Der Vertragsabschluss ist
Voraussetzung für den Satzungsbeschluss.
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5. ÜBERGEORDNETE PLANUNG
5.1 Raumordnung und Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan (LEP) und der Regionalplan (RP) enthalten Grundsätze sowie konkrete
Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die auf der Grundlage des Landesplanungsgesetzes des
Freistaats Sachsen (SächsLPlG) erstellt wurden. Diese sind von den Behörden und Planungsträgern bei
allen raumbedeutsamen Maßnahmen zu berücksichtigen bzw. zu beachten und müssen mit der
jeweiligen Zweckbestimmung vereinbar sein. Im Regionalplan, der aus dem LEP zu entwickeln ist, wird
die angestrebte räumliche und strukturelle Entwicklung der regionalen Planungsräume dargestellt. Die
Bauleitpläne (Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) haben sich diesen Zielen gemäß
§ 1 (4) BauGB anzupassen.
5.2 Einzelhandelskonzept
Die Stadt Löbau verfügt über ein Einzelhandelskonzept, in welchem zentrale Versorgungsbereiche
planerisch abgegrenzt und politisch im Januar 2020 im Stadtrat beschlossen wurden. Das
Einzelhandelskonzept wurde durch Dr. Lademann & Partner – Gesellschaft für Unternehmens. und
Kommunalberatung mbH aufgestellt. Dieses baut auf das Kapitel 2.3.2 (Handel) des
Landesentwicklungsplanes Sachsen von 2013 auf:
Gemäß LEP 2013 (Z 2.3.2.1) ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von
großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in Ober- und Mittelzentren zulässig
(Konzentrationsgebot). Die Stadt Löbau als Mittelzentrum eingestuft.
Gleichzeitig sind gemäß LEP 2013 (Z 2.3.2.3) Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Sortimente oder
bei einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig
(Integrationsgebot).
Entsprechend dem (Kongruenzgebot Z 2.3.2.4) soll die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche
Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich
den Verflechtungsbereich des zentralen Orts wesentlich überschreitet.
Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung
des zentralen Orts sowie der benachbarten zentralen Orte darf durch die Ansiedlung, Erweiterung oder
wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen weder durch Lage, Größe des
Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge substanziell beeinträchtigt werden
(Beeinträchtigungsverbot Z. 2.3.2.5).
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes "EDEKA-Markt Promenadenring /
Hartmannstraße" ist im Einzelhandelskonzept der Stadt Löbau als Potentialfläche innerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches Innenstadt Löbau ausgewiesen. Nach Dr. Lademann & Partner (2019) bietet das
Plangebiet ausreichend Flächenpotential für die Ansiedlung eines sogkräftigen Magnetbetriebes. Hinzu
kommt, dass die Fläche für eine Entwicklung zur Verfügung steht. Das Einzelhandelskonzept verweist
auf Bestrebungen, auf diesem Standort einen Lebensmittelmarkt anzusiedeln. Synergien entstehen bei
der Nutzung der in diesem Zusammenhang entstehenden Stellplätze, als Parkplatz für Besucher der
Innenstadt. Die Ansiedlung eines großflächigen Magnetbetriebes ist folglich ein wesentliches
Handlungsziel für den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt von Löbau.
9Stadt Löbau
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Für die Prüfung dieser Belange wurde ein Verträglichkeitsgutachten für das Vorhaben erstellt und als
Bewertungsgrundlage herangezogen (Anlage 1).
5.3 Regionalplan Oberlausitz-Niederschlesien
Die Ziele der Landesplanung werden durch die Planungen des Regionalen Planungsverbandes
„Oberlausitz-Niederschlesien“ konkretisiert. Für den Geltungsbereich des Vorhabens existieren nach der
derzeit gültigen 1. Gesamtfortschreibung des Regionalplanes von 2010 keine regionalplanerischen
Ausweisungen. Die Stadt Löbau ist als "Mittelzentrum als Ergänzungsstandort im ländlichen Raum"
ausgewiesen. Vordergründig dabei ist die Sicherung der wahrgenommenen Versorgungs- und
Dienstleistungsfunktionen.
Es sprechen somit keine Belange des Bebauungsplanes gegen die Ausweisungen des Regionalplan
2010.
5.4 Darstellung des Flächennutzungsplanes
Getreu dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem
Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Stadt Löbau verfügt bereits seit 1999 über einen genehmigten,
jedoch nicht in Kraft gesetzten Flächennutzungsplan für das Stadtgebiet.
Ein Aufstellungsverfahren wurde bisher nicht eingeleitet. Nach § 8 Abs. 4 BauGB kann die Gemeinde
jedoch einen Bebauungsplan aufstellen, bevor der Flächennutzungsplan erstellt ist. Hierfür müssen
jedoch dringende Gründe vorliegen. Zudem darf der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen
Entwicklung des Gemeindegebietes nicht entgegenstehen.
Dringende Gründe bestehen für die Stadt Löbau in der Ansiedlung und Erweiterung von
Gewerbebetrieben mit der Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen. Damit verbunden ist die
Schadensabwendung von der Kommune durch ausbleibende Steuereinnahmen.
Das INSEK der Stadt Löbau, 2008 stellt in seinem Fachkonzept Wirtschaft und Arbeitsmarkt fest, dass
die Stärkung der Wirtschaftskraft der Kommune und der Region sowie die Schaffung von attraktiven
Bedingungen zur Ansiedlung von Investoren wesentliche städtische Entwicklungsaufgaben darstellen.
Als Gründe werden u. a. der erhebliche Arbeitsplatzrückgang durch den Wegbruch der strukturgebenden
Industrien benannt, der Verlust der Kreissitze 1994 und der Wegfall des Hoch- und Fachschulstandortes.
Das prekäre Arbeitsplatzangebot in der Stadt und der Region ist Ausdruck der Strukturschwäche und der
schwierigen wirtschaftlichen Situation. Damit einher geht eine geringe Kaufkraft der Bevölkerung in der
Region sowie eine unzureichende Finanzkraft der Kommune.
Die Lage an der regionalen Entwicklungsachse Bautzen-Löbau-Zittau und der inzwischen erfolgte
Neubau der Bundesstraße 178 mit der Anschlussstelle Löbau-West sowie der in Planung befindlichen
Anbindemöglichkeit an die überregionale Achse Dresden-Görlitz-Polen eröffnen Entwicklungspotentiale
für die Stadt und die Region. Die Erforderlichkeit des vorzeitigen Bebauungsplanes besteht in der
Vermeidung schwerwiegender Nachteile für die städtebauliche Entwicklung. Das Abwarten auf den
Flächennutzungsplan für das gesamte Stadtgebiet, in diesem Fall der Verwaltungsgemeinschaft Löbau,
würde die geordnete städtebauliche Entwicklung eher gefährden als eine vorzeitige verbindliche
Teilplanung. Bezüglich der Aufstellung eines Flächennutzungsplanes ist die Stadt Löbau rechtlich an die
Beschlüsse der Verwaltungsgemeinschaft gebunden. Der Beschlussantrag der Stadt Löbau zur
Aufstellung eines Flächennutzungsplanes wurde 2015 durch den Gemeinschaftsausschuss abgelehnt.
Gründe hierfür dürften u. a. die nicht unerheblichen finanziellen Aufwendungen für die
Mitgliedsgemeinden sein. Ein Abwarten auf die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplanes würde
die geordnete städtebauliche Entwicklung in dem Plangebiet und die Schaffung neuer Arbeitsplätze
verhindern. Ebenfalls würde die gewünschte (im Einzelhandels- und Zentrenkonzept beschriebene)
Magnetwirkung des geplanten Vorhabens ausbleiben. Da der Bebauungsplan der städtebaulichen
Entwicklung nicht entgegensteht und Arbeitsplätze geschaffen werden liegen dringende Gründe für die
Aufstellung des Bebauungsplanes, auch ohne den Rechtswirksamen Flächennutzungsplan, vor.
10Stadt Löbau
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5.5 Gender Mainstreaming
Gender Mainstreaming oder Geschlechtergerechtigkeit in der Stadtplanung bedeutet, das Augenmerk auf
die Beziehungen zwischen Gleichberechtigung und Entwicklung menschlicher Siedlungen zu richten. Ziel
der Planung soll sein, für gleichwertige Lebensbedingungen von Menschen jeden Geschlechts Sorge zu
tragen. Für die Bauleitplanung können Handlungsansätze beispielsweise in der Einordnung von
Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen, auch und vor allem in der Nähe der Wohnungen oder
Arbeitsplätze, der Sicherung der Nahversorgung oder von kurzen Wegen zu Haltestellen des öffentlichen
Personennahverkehrs liegen.
Die vorliegende Planung berücksichtigt diese Forderungen wie folgt:
Das Bauvorhaben ist hervorragend an den ÖPNV angebunden und ist auch zu Fuß bzw. per Rad sehr
gut zu erreichen. Der Lebensmittelmarkt ist Bestandteil der Nahversorgung für die Bevölkerung. Die
Fahrradstellplätze liegen direkt am Objekt und sind ausreichend beleuchtet; ein Teil der Fahrradstellplätze
wird für Fahrräder mit Hänger ausgelegt, welche insbesondere für Mütter bzw. Väter mit Kindern geeignet
sind. Es werden separate Frauen- und Behindertenparkplätze sowie Stellplätze mit E-Ladestationen
angeboten. Mit dem Vorhaben werden Arbeitsplätzen geschaffen, welche sich in unmittelbarer Nähe zur
Löbauer Innenstadt befinden.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird ein integrierter Standort weiterentwickelt. Mit der
Weiterentwicklung dieses Standortes, der aufgrund der geplanten Gebietsausweisungen die Zulässigkeit
vielfältiger Nutzungen in Verbindung mit einer guten ÖPNV-Erschließung in sich vereint, kann den
Belangen der Bürgerinnen und Bürger im Sinne des Gender Mainstreaming in besonderer Weise
Rechnung getragen werden.
6. UMWELTBELANGE
6.1 Umweltprüfung und Eingriffsregelung
Gemäß § 1a BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen umweltschützende Belange in der
Abwägung zu berücksichtigen. Da es sich bei dem Planverfahren um ein beschleunigtes Verfahren der
Innenentwicklung nach § 13 a BauGB mit einer Grundfläche unter 20.000 m² handelt, erübrigt sich in
entsprechender Anwendung von § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB die
Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes.
Durch Bebauungspläne der Innenentwicklung, welcher entweder der Wiedernutzbarmachung von
Flächen, der Nachverdichtung oder sonstiger Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, werden Eingriffe
in Natur und Landschaft vermieden, in dem von einer zusätzlichen Flächeninanspruchnahme abgesehen
wird. Demnach ist die Eingriffsregelung nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB nicht
anzuwenden, da Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind.
6.2 Artenschutzrechtliche Vorschriften
Innerhalb des § 44 BNatSchG sind die Vorschriften für besonders geschützter Tierarten geregelt.
Besonders geschützte Arten sind:
alle streng geschützten Arten
Arten, die in den Anhängen A oder B der Verordnung (EG) Nr. 338/97 aufgeführt sind
Arte, die in Anhang IV der FFH-RL aufgeführt sind und nicht unter vorigem Punkt fallen
europäische Vogelarten
Arten, die in einer Rechtsverordnung nach § 54 Abs. 1 BNatSchG aufgeführt sind
11Stadt Löbau
Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
ENTWURF - Fassung vom 26.02.2021
Gemäß § 44 Absatz 1 BNatSchG gelten für besonders geschützte Arten folgende Verbotstatbestände:
Tötungsverbot
Störungsverbot
Schädigungsverbot
Es ist daher auch bei Bebauungsplänen, welche im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, zu
überprüfen, ob die o.g. Verbotstatbestände eintreffen. Gegebenenfalls ist die Erarbeitung geeigneter
Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen notwendig, um das Eintreten von Verbotstatbeständen zu
verhindern bzw. zu kompensieren.
Im Zuge der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wurde keine separate artenschutzrechtliche
Prüfung erarbeitet. Die Belange des Artenschutzes sind daher während des
Baugenehmigungsverfahrens abzuhandeln.
6.3 Umweltverträglichkeitsprüfung
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan "EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße" sollen
die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung mit der zulässigen Grundflächenzahl
von 0,8 auf einer bestehenden innerstädtischen Brachfläche geschaffen werden.
Entsprechend § 13 a BauGB handelt es sich hierbei um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, da
durch ihn Flächen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Flächen entsprechend § 34 BauGB wieder
nutzbar gemacht und nachverdichtet werden sollen. Zudem wird dem Bedarf an Investitionen zur
Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen und zur Versorgung der Bevölkerung Rechnung
getragen.
In Anwendung des § 3 Abs. 1 UVPG handelt es sich hierbei um ein Vorhaben nach Anlage 1, Nr. 18.6.2
i.V.m. Nr. 18.8 des UVPG. Somit ist eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 7 Abs. 1 UVPG
erforderlich.
Die allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls führte zu dem Ergebnis, dass durch das Vorhaben keine
erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter des UVPG zu erwarten sind. Die Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist daher nicht erforderlich.
Somit werden durch das Vorhaben auch die Kriterien der Umweltbelange bei der Einordnung als
Verfahren nach § 13 a BauGB erfüllt.
7. ERSCHLIESSUNG
7.1 Verkehrserschließung
Der neue Standort ist mit der Hartmannstraße an das öffentliche Straßennetz angebunden. Über diese
erfolgt derzeit die Erschließung des öffentlichen Parkplatzes (ca. 130 Stellplätze). Mit dem Bau des
Verbrauchermarktes und den zugehörigen Anforderungen des Lieferverkehrs ergeben sich neue
Randbedingungen. Hierbei stellt sich die Frage, welche infrastrukturellen Rahmenbedingungen
geschaffen werden müssen, um den zu erwartenden Kunden- und Lieferverkehr (mit Sattel- oder
Lastzügen) optimal abwickeln zu können.
Durch das Vorhaben ist mit einer grundsätzlichen Zunahme des Verkehrs zu rechnen. Um die
verkehrstechnische Machbarkeit bzw. die Gewährleistung der Leistungsfähigkeit der Anbindung zu
prüfen, ist eine Verkehrsuntersuchung vorgenommen worden. Die Untersuchung überprüft drei mögliche
Varianten der Erschließung. Die Planung folgt dabei der optimalsten Variante, hier der Variante 1 der
Verkehrsuntersuchung.
Diese Variante greift am wenigsten in den Bestand ein und ermöglicht dennoch eine sichere Erschließung
des Edeka-Marktes. Das Verkehrs- und Erschließungskonzept vom 02.02.2021 des Ingenieurbüros K.
12Stadt Löbau
Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
ENTWURF - Fassung vom 26.02.2021
Langenbach Dresden GmbH dient als planerische Grundlage für den gegenständlichen Bebauungsplan
und wird der Begründung als Anlage beigefügt.
7.1.1 Beschreibung und Einordnung in das regionale Verkehrsnetz
Die überörtliche verkehrliche Anbindung des Vorhabenstandortes erfolgt über den Promenadenring. Der
Promenadenring ist Teil des städtischen Hauptverkehrsstraßennetzes und als Staatsstraße 115 (S 115)
klassifiziert. Die Straße wurde in ihrer gegenwärtigen Ausbauform Ende 2018 dem Verkehr übergeben.
Über den Promenadenring erreicht man fußläufig den Hauptbahnhof.
Die innerörtliche verkehrliche Anbindung erfolgt über die August-Bebel-Straße, welche Teil des
städtischen Hauptstraßennetzes und ebenfalls als S 115 klassifiziert ist.
Die Hartmannstraße verbindet als Einbahnstraße (freigegebene Fahrtrichtung nach Süden) die August-
Bebel-Straße mit dem Promenadenring. Mit Ausnahme von vier markierten Längsstellplätzen ist
Halteverbot ausgewiesen, die zulässige Höchstgeschwindigkeit ist auf 30 km/h beschränkt.
Die Pestalozzistraße ist eine Nebenstraße und kann von der August-Bebel-Straße her nur durch den
Busverkehr eingefahren werden. Für die Erschließung des Plangebietes kann die Straße nicht genutzt
werden (unter anderem Vermeidung Konflikt mit Schulweg Pestalozzischule).
Äußere Bautzener Straße war früher eine Hauptstraße und ist heute Teil des Nebenstraßennetzes.
Durchgangsverkehr ist durch gegenläufige Einbahnstraßenregelungen ausgeschlossen. Für die
Erschließung des Plangebietes ist die Straße ebenfalls nicht vorzusehen, um die in jüngere
Vergangenheit erreichte Verkehrsberuhigung nicht zu gefährden. Über die Bautzener Straße kann
fußläufig die Altstadt erreicht werden.
7.1.2 Anbindung für ÖPNV, Fuß- und Radverkehr
ÖPNV:
Der geplante Verbrauchermarkt kann durch die Linie 5 des Löbauer Stadtverkehrs und zahlreiche
Regionalbuslinien bedient werden. Fahrgäste in südliche Fahrtrichtung nutzen die Haltestelle
Pestalozzischule. Fahrgäste in nördliche Fahrtrichtung nutzen die Haltestelle Poststraße (vgl. Abb. 1).
Die Haltestellen liegen in einer Entfernung von maximal 200 m, weshalb eine ausreichende ÖPNV-
Erschließung gewährleistet ist.
Fußgängerverkehr:
Mit Beibehaltung des Durchganges von der Pestalozzistraße wird eine gute Erreichbarkeit aus Richtung
Westen gewährleistet. Der Durchgang dient zur Attraktivitätssteigerung der städtebaulichen
Gesamtsituation, eine fußläufige Verbindung vom Stellplatzbereich in Richtung Neumarkt / Innenstadt
zieht Kaufkraft in den Innenstadtkern.
Zu Fuß gehende Kunden aus Norden, Osten und Süden erreichen die Hartmannstraße auf ausreichend
dimensionierten Wegen. Der Gehweg auf der Hartmannstraße weist teilweise nur eine Breite von 1,00 m
auf. Hier wäre eine Verbreiterung als wünschenswert zu erachten und wird daher entsprechend
berücksichtigt.
Radverkehr:
Im weiteren Straßenumfeld verkehrt der Radverkehr im Mischverkehr auf der Fahrbahn. Auf dem
Promenadenring sind Schutzstreifen markiert. Um zum Gelände des Verbrauchermarktes zu gelangen,
müssen Radfahrer gegenwärtig von Norden über die Hartmannstraße fahren. Im Rahmen des
vorliegenden Konzeptes ist zu prüfen, ob eine Radfreigabe der Hartmannstraße aus Richtung Süden
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"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße"
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erfolgen könnte. Außerdem ist zu untersuchten, ob der Durchgang in Richtung Pestalozzistraße für den
Radverkehr freigegeben werden kann.
7.1.3 Beschreibung der Erschließungsvariante
In der Plangrundlage Variante 1 bleibt die Einbahnstraßenregelung der Hartmannstraße erhalten, diese
Lösung wird in Anlage 3.1 des Verkehrs- und Erschließungskonzept explizit dargestellt.
Für die gewählte Variante ist in Teilbereichen der Querschnitt der Hartmannstraße anzupassen. Die
Anpassung der Fahrbahnbreite ist nur im Bereich nördlich der bestehenden Parkplatzzufahrt zwingend
erforderlich. Südlich davon ist die befestigte Breite der Fahrbahn ausreichend groß bemessen. Es wird
jedoch empfohlen, die Breite des Gehweges auch in dem südlichen Bereich entsprechend zu vergrößern
und auch dort einen Bord anzuordnen. Dies dient sowohl der Qualität und Sicherheit des
Fußgängerverkehrs als auch einem einheitlichen Erscheinungsbild der Straße.
Abbildung 1: vorgesehener Einbahnquerschnitt Hartmannstraße
PKW-Verkehr
Der zuführende Pkw-Verkehr wird über die August-Bebel-Straße geführt. Von dort kann via
Hartmannstraße oder die nördliche Parkplatzzufahrt das Gelände erreicht werden. Der abfahrende Pkw-
Verkehr kann die nördliche Ausfahrt an der August-Bebel-Straße nutzen oder via Hartmannstraße in
Richtung Promenadenring ausfahren.
Zuführender LKW-Verkehr
Der zuführender LKW-Verkehr wird über die Hartmannstraße zur südlichen Parkplatzzufahrt geführt. Um
die Laderampe des Marktes zu erreichen wenden LKW, Last- und Sattelzüge auf einer Wendeanlage
innerhalb des Marktgeländes und stoßen dann in Richtung Laderampe zurück. Die Befahrbarkeit der
Wendeanlage ist sowohl für Sattel- als auch Lastzüge gegeben.
LKW können die Hartmannstraße nur durch Linksabbiegen von der August-Bebel-Straße erreichen. Was
aufgrund der überörtlichen Anbindung als unproblematisch einzustufen ist.
Die Herstellung einer Befahrbarkeit für Rechtsabbieger würde zu einer sehr großen Eckausrundung
führen (siehe gestrichelte rote Linie in Anlage 3.1). Da sich die Einmündung dann sehr unübersichtlich
darstellen würde und für Fußgänger längs der August-Bebel-Straße schwer zu queren wäre, wird eine
entsprechende Gestaltung nicht ausgeführt. Die ungenügende Befahrbarkeit wird durch entsprechende
Beschilderung kenntlich gemacht. Es wird eingeschätzt, dass es dem zuliefernden Verkehr leicht zu
vermitteln ist, aus Richtung Weißenberg/Bautzen grundsätzlich über Weißenberger und Poststraße
anzufahren, da die anliefernden Fahrzeuge aus dem Zentrallager kommend von der Autobahn die Stadt
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Löbau anfahren werden. Notfalls kann auch am nördlichen Kreisverkehr Promenadenring gewendet
werden.
Im Einmündungsbereich zur August-Bebel-Straße wird die Hartmannstraße zur Sicherstellung der
Befahrbarkeit auf ein Maß von 5,00 m aufgeweitet. Die Eckausrundungen werden baulich angepasst. Die
nordöstliche Eckausrundung wird so gestaltet, dass sowohl die dortige Hausecke als auch der dortige
Stromkasten wirksam vor einem Anfahren geschützt werden. (Abstand Bord - Stromkasten/Hausecke: ≥
0,50 m).
Abfahrender LKW-Verkehr
Der abfahrende LKW-Verkehr biegt an der südlichen Parkplatzzufahrt in die Hartmannstraße ein. Der
Zufahrtbereich wird zur Sicherstellung der Befahrbarkeit entsprechend großzügig ausgestaltet. Die
Markierung der südlichen Hartmannstraße, welche derzeit den nutzbaren Verkehrsraum einengt, soll
entfernt werden, da die ausfahrenden LKW die befestigte Fahrbahnbreite voll ausschöpfen müssen. Die
Einfahrt in den Promenadenring ist für rechts einbiegende Sattel- und Lastzüge nur unter Nutzung des
Gegenfahrstreifens möglich. Auch hier wird eine entsprechende Anweisung an den Lieferverkehr, links
auf den Promenadenring zu fahren, vorgenommen.
7.2 Stellplatznachweis
Über die Bushaltestelle „Pestalozzi-Schule“, die sich in unmittelbar Nähe westlich des
Vorhabenstandortes befindet, besteht eine leistungsfähige Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr (ÖPNV). Der geplante Verbrauchermarkt kann durch die Linie 5 des Löbauer
Stadtverkehrs und zahlreiche Regionalbuslinien bedient werden. Somit ist der Vorhabenstandort aus
nahezu allen Bereichen des Stadtgebiets von Löbau sowie den umliegenden Städten und Gemeinden
auch mit dem ÖPVN gut zu erreichen.
Der geplante Lebensmittelmarkt wird mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2020 m² festgesetzt.
Gemäß Richtzahlentabelle Satzung der Stadt Löbau über die Erhebung von Ablösegebühren für
notwendige Einstellplätze von Kraftfahrzeugen (Stellplatzsatzung) ist je 10 - 20 m² Verkaufsfläche 1 KFZ-
Stellplatz nachzuweisen. Bei der Berechnung wird ein Mittelwert von 15 m² gebildet.
Nach Richtzahlentabelle der VwVSächsBO ist je 150 m² Verkaufsnutzfläche 1 Fahrradstellplatz zu
schaffen.
Für den ruhenden Verkehr sind im Plangebiet 105 PKW-Stellplätze vorgesehen.
Erforderlich sind 94 KFZ Stellplätze und 14 Fahrradabstellplätze.
Es besteht eine Anbindung an den ÖPNV über den unmittelbar angrenzenden Bushaltepunkt „Pestalozzi-
Schule". Demnach wird eine Reduzierung der Stellplätze um 30 % vorgenommen.
Erforderlich sind:
- 94 Stellplätze KFZ gesamt nach 30% Abzug für den ÖPNV
- 14 Stellplätze für Fahrräder
Die Verkehrsflächen innerhalb des Plangebietes werden so dimensioniert, dass die Erreichbarkeit für die
Feuerwehr gewährleistet ist.
15Stadt Löbau
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7.3 Ver- und Entsorgung
Versorgungsträger für Trinkwasser sind die Stadtwerke Löbau. Die Trinkwasserversorgung ist durch
bestehende Leitungen im Plangebiet gesichert.
Des Weiteren sind Anlagen der Gas- und Elektroenergieversorgung sowie der Telekommunikation
vorhanden.
Die Entsorgung von Schmutz- und Oberflächenwasser erfolgt im Mischsystem über die vorhandenen
Kanäle.
Die Entsorgungsgesellschaft Görlitz-Löbau-Zittau mbH ist im Auftrag des öffentlich-rechtlichen
Entsorgungsträgers im Planungsgebiet für die öffentliche Abfallentsorgung zuständig.
7.4 Löschwasserversorgung
Die Erfüllung der brandschutzrechtlichen Anforderungen für bauliche Anlagen gilt als Teil der gesicherten
Erschließung eines Bauvorhabens und ist somit Genehmigungsvoraussetzung. Die
Löschwasserversorgung hat nach dem Arbeitsblatt W 405 des DVGW-Regelwerkes (DVGW = Deutscher
Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.) zu erfolgen. Demnach sollte sich in einem Radius von 300 m
eine nutzbare Löschwasserentnahmestelle befinden. Vorliegend befindet sich am Promenadenring der
Unterflurhydrant Nr.3106. Diesem können im Brandfall 96m³/h Wasser über einen Zeitraum von maximal
2 Stunden entnommen werden. Die Leistungsfähigkeit der Entnahmestelle entspricht somit den
Anforderungen des gegenständlichen Vorhabens.
8. BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN
8.1 Planungsrechtliche Feststetzungen
Mit den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans sollen die planerischen Voraussetzungen für die Umsetzung des Bauvorhabens
"EDEKA-Markt Promenadenring/Hartmannstraße" geschaffen werden. Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB
können im vorhabenbezogenen Bebauungsplan von § 9 BauGB und der BauNVO abweichende
Regelungen getroffen werden. Die hier getroffenen Festsetzungen beschreiben das o. g. konkrete
Vorhaben.
8.1.1 Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet wird als „Sondergebiet großflächiger Einzelhandel" festgesetzt, um einen entsprechenden
Einzelhandel an dem innerstädtischen Standort zu ermöglichen.
Mit der Festsetzung der maximalen Gesamtverkaufsfläche von 2020 m² soll dem Trend zu einer
großzügigeren Gestaltung des Verkaufsraums Rechnung getragen werden, um mit einer Optimierung der
Warenpräsentation die Kundenfreundlichkeit des Marktes zu erhöhen sowie die warenlogistischen
Abläufe zu erleichtern. In die Gesamtverkaufsfläche sind die Verkaufsflächen des Lebensmittelmarktes,
des Backshops sowie die Fläche des Eingangsbereiches einzurechnen.
Bei der Definition der Verkaufsflächen wird an der gängigen Rechtsprechung orientiert. Zur
Verkaufsfläche gehören demnach alle Bereiche, die von Kunden betreten werden können und in denen
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