Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung / Erweiterung eines EDEKA-Lebensmittelmarkts in der Gemeinde Frielendorf
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Auswirkungsanalyse zur geplanten
Verlagerung / Erweiterung eines
EDEKA-Lebensmittelmarkts in
der Gemeinde Frielendorf
Auftraggeber: Gemeinde Frielendorf
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Soz.Ök. Silke Schüler
Ludwigsburg, am 06.03.2019
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐
weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐
traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
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2
Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Vorbemerkung
Im Februar 2019 erteilte die Gemeinde Frielendorf der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatz‐
forschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewer‐
tung der Verlagerung und Erweiterung eines EDEKA‐Lebensmittelmarkts innerhalb von Frielen‐
dorf (Schwalm‐Eder‐Kreis).
Mit der angestrebten Verkaufsfläche von ca. 1.800 m² VK für den Supermarkt einschließlich Ge‐
tränkemarkt und Backshop liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Grenze der Groß‐
flächigkeit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Für die hierzu erforderliche Sonderge‐
bietsausweisung sind gemäß §11 Abs. 3 BauNVO die städtebaulichen und raumordnerischen Aus‐
wirkungen zu prüfen.
Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen
Bundesamtes, des Hessischen Statistischen Landesamtes sowie des Auftraggebers zur Verfü‐
gung. Zudem wurden im März 2019 eine Standortbesichtigung sowie eine Erhebung der relevan‐
ten Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und im näheren Umland vorgenommen.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für die zustän‐
digen Genehmigungsbehörden. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig re‐
cherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Voll‐
ständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
GMA
Gesellschaft für Markt‐ und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, den 06.03.2019
SC
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Inhaltsverzeichnis
Seite
I. Grundlagen 5
1. Aufgabenstellung 5
2. Rechts‐ und Planungsrahmen 5
3. Definitionen und Marktdaten zum geplanten Lebensmittelmarkt 6
4. Daten zum Vorhaben in Frielendorf 9
II. Standortbeschreibung und -bewertung 11
1. Makrostandort Frielendorf 11
2. Mikrostandort Homberger Straße 15
3. Fazit der Standortbewertung 16
III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation 18
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Frielendorf 18
2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in angrenzenden Kommunen 19
3. Fazit der Angebots‐ und Wettbewerbsbetrachtung 24
IV. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 25
1. Abgrenzung des Einzugsgebiets des Vorhabens 25
2. Vorhabenrelevantes Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzial 26
V. Auswirkungsanalyse 27
1. Umsatzermittlung des Vorhabens 27
2. Umsatzzuwachs durch die Erweiterung 28
3. Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und Kaufkraftbewegungen 29
4. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen des Vorhabens 30
5. Raumordnerische Bewertung des Vorhabens 32
VI. Zusammenfassung und abschließende Beurteilung 34
4
Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
I. Grundlagen
1. Aufgabenstellung
In der nordhessischen Gemeinde Frielendorf (Schwalm‐Eder‐Kreis) ist an der Homberger Straße
die Ausweisung eines Sondergebietes für einen Lebensmittelmarkt mit 1.800 m² Verkaufsfläche
(VK) geplant. Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Verlagerung eines bestehenden EDEKA‐
Super‐ und Getränkemarkts des selbständigen Kaufmanns Wolfgang Pflaum vom heutigen Stand‐
ort Hinter den Höfen 22 (ca. 750 m entfernt, ebenfalls im Frielendorfer Kernort). Der Supermarkt
belegt dort derzeit einschließlich Backshop ca. 760 m² VK, der Getränkemarkt in einem separaten
Gebäude ca. 190 m² VK. Die bestehende Fläche am Altstandort Hinter den Höfen soll aufgegeben
und eine Wiedernutzung mit Lebensmitteleinzelhandel vertraglich ausgeschlossen werden. Statt‐
dessen ist hier die Entwicklung eines Wohnquartiers geplant.
Mit der angestrebten Größe ist der geplante Lebensmittelmarkt eindeutig als großflächiges Ein‐
zelhandelsvorhaben einzuordnen. Hierfür ist eine Auswirkungsanalyse zu erarbeiten, welche
– basierend auf einer Standortuntersuchung und ‐bewertung, einer Prüfung der Wettbewerbssi‐
tuation und der daraus folgenden Abgrenzung des Einzugsgebiets des geplanten Lebensmittel‐
markts – die möglichen wettbewerblichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Aus‐
wirkungen des Vorhabens darlegt. Diese sind Grundlage für die raumordnerische Beurteilung, die
anhand der Vorgaben des Landesentwicklungsplans (LEP) Hessen und des hier einschlägigen Re‐
gionalplans Nordhessen vorzunehmen ist.
2. Rechts‐ und Planungsrahmen
Die Planung mit maximal 1.800 m² VK für den Supermarkt einschließlich Getränkemarkt und
Backshop überschreitet die Grenze zur Großflächigkeit (ab 1.200 m² Geschossfläche bzw. nach
gängiger Rechtsprechung 800 m² Verkaufsfläche). Für die Beurteilung der Zulässigkeit sind des‐
halb folgende relevante Rechtsnormen zu beachten:
Baunutzungsverordnung (BauNVO), speziell § 11 Abs. 3 BauNVO
Landesentwicklungsplan Hessen 2000 (LEP), insbesondere Abs. 4.1.2 – Großflächige
Einzelhandelsvorhaben
Einschlägiger Regionalplan Nordhessen 2009, insbesondere Kap. 3.1.3 – Großflächige
Einzelhandelsvorhaben.
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO1 sind großflächige Einzelhandelsbetriebe bzw. Einkaufszentren nur in
Kerngebieten und in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Bedingung ist, dass von ihnen
1
Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.
5
Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbe‐
reich des Vorhabens, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt ausgehen.
Neben den Instrumenten der BauNVO erfolgt eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch
durch landes‐ und regionalplanerische Maßgaben (vgl. LEP Hessen, Abs. 4.1.2 – Großflächige Ein‐
zelhandelsvorhaben, und Regionalplan Nordhessen, Kap. 3.1.3).
Als wesentliche Prüfelemente der Landes‐ und Regionalplanung sind zusammenzufassen:
Zentralitätsgebot:
Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind dem Grundsatz nach nur in Ober‐ und Mit‐
telzentren in zentralen Stadtteilen zulässig. Ausnahmen sind für Lebensmittelmärkte
zur Sicherung der Grundversorgung unter bestimmten Bedingungen möglich (Einhal‐
tung der übrigen landes‐ und regionalplanerischen Ziele, Lage im zentralen Stadtteil
eines Grundzentrums, Einhaltung des interkommunalen Abstimmungsgebots).
Integrationsgebot:
Großflächige Einzelhandelsvorhaben sollen eine enge räumliche und funktionale Ver‐
bindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Ihre Standorte müssen in den
im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen liegen und in das ÖPNV‐Netz in‐
tegriert sein. Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel sind nur in den im Regio‐
nalplan ausgewiesenen Vorranggebieten Siedlung zulässig.
Kongruenzgebot:
Großflächige Einzelhandelsvorhaben sollen nach Größe und Warenangebot nicht we‐
sentlich über den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortkommune hin‐
ausreichen.
Beeinträchtigungsverbot:
Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach ihrer Art, Lage und Größe keine we‐
sentlichen schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit von zentralen Orten
und ihren zentralen Versorgungsbereichen ausüben.
3. Definitionen und Marktdaten zum geplanten Lebensmittelmarkt
Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der der
Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich ist. Hierzu gehören die tatsächlich mit
Waren belegten Flächen und die hierfür erforderlichen Verkehrs‐ und Funktionsflächen im Inne‐
ren des Gebäudes – Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsge‐
genstände, Kassenzonen, Schaufenster, Einkaufswagenzone, Leergutautomaten und Windfang –
sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden.2 Ausgenommen
sind Läger, Sozialräume, Kunden‐Toiletten und Parkierungsflächen.
2
Definition gemäß EHI Retail Institute: EHI handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 381. Ähnlich Einzel‐
handelserlass Hessen, Kap. 2.2.4.
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment – bei Lebensmittelmärkten Nahrungs‐
und Genussmittel – und ergänzenden Randsortimenten zu unterscheiden:
Nahrungs‐ und Genussmittel (= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in
Bedienung und Selbstbedienung, Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐
und Backwaren, Fleisch‐ und Wurstwaren sowie Tabakwaren.
Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der
GS1‐Warengruppenklassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch‐,
Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung, auch „Nearfood“ genannt) und Non‐
food II (Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Tex‐
tilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und
Presseartikel usw.) unterschieden3.
Zur Einordnung der in Frielendorf geplanten Betriebsform „Supermarkt“ und zur Abgrenzung ge‐
genüber anderen im Untersuchungsgebiet vertretenen Konzepten werden die gängigen Be‐
triebstypen4 im Lebensmitteleinzelhandel kurz dargestellt:
Supermarkt:
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400
und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt; der
Verkaufsflächenanteil für Nonfood II‐Artikel ist sehr gering. Gegenüber Discountern
profilieren sich Supermärkte v. a. durch Sortimentsbreite, Frische, Mehrweg‐Ge‐
tränke, Convenience, individuelle Ladenatmosphäre und persönliche Kundenanspra‐
che. Die Artikelzahl ist daher deutlich höher als bei Discountern.
Großer Supermarkt [früher Verbrauchermarkt genannt; Anm. der GMA]:
Ein großer Supermarkt ist ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft mit einer Ver‐
kaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie
Nonfood I‐ und Nonfood II‐Artikel führt. Die Artikelzahl ist deutlich höher als bei Su‐
permärkten und Discountern.
Discounter:
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Ver‐
kaufsfläche zwischen ca. 600 und 1.700 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein
begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐
Sortiment sowie wöchentlich wechselnde Aktionsangebote (v. a. Nonfood II und spe‐
zialisierte Lebensmittel) führt. Discounter heben sich im Vergleich zu Vollsortimentern
durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie, einen hohen Anteil an Eigenmarken und
ein straffes, standardisiertes Sortiment ab, das durch Aktionswaren punktuell ergänzt
wird.
LEH‐Fachgeschäft:
Ein LEH‐Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft, das auf eine Warengruppe spezi‐
alisiert ist und ein tiefes Sortiment führt. Dazu zählen u. a. Spezialitäten‐Fachge‐
schäfte, Getränkeabholmärkte, Obst‐ und Gemüse‐, Süßwarenläden sowie hand‐
werklich orientierte Einzelhandelsgeschäfte wie Feinkostgeschäfte, Bäckereien und
Fleischereien.
3
Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 381.
4
GMA‐Definition, unter Verwendung von Marktdaten und Definitionen des EHI Retail Institute (aus: han‐
delsdaten aktuell 2018, S. 381).
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Convenience Store:
Ein Convenience Store ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche unter
400 m², das ein begrenztes Sortiment aus den Warenbereichen Tabakwaren, Süßwa‐
ren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks / Fertiggerichte anbietet. Ein Con‐
venience Store zeichnet sich durch seine bequeme Erreichbarkeit und übliche Sonn‐
tagsöffnung aus. Zu den Convenience Stores gehören Kioske und Tankstellenshops.
Gemessen am Umsatz nehmen Discounter heute den größten Marktanteil im deutschen Lebens‐
mitteleinzelhandel an (ca. 46 % im Jahr 2017). Auf Supermärkte entfallen knapp 30 %, auf Große
Supermärkte ca. 10 %, auf SB‐Warenhäuser ca. 12 % und auf übrige Betriebsformen (u. a. kleine
Lebensmittelgeschäfte) ca. 3 %5.
Auch wenn in Supermärkten fast ein Viertel der Artikel Nicht‐Lebensmittel sind (vgl. Tabelle 1),
liegt ihr Umsatzschwerpunkt doch klar bei Nahrungs‐ und Genussmitteln (rund 85 %). Bezüglich
der Artikelzahlen ergibt sich bei Supermärkten sogar ein Anteil von ca. 93 % an nahversorgungs‐
relevanten Waren (Food + Nonfood I). Festzuhalten ist somit, dass der Angebotsschwerpunkt ei‐
nes Supermarkts eindeutig bei nahversorgungsrelevanten Waren liegt.
Tabelle 1: Typische Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten
Discounter Supermarkt Großer Supermarkt
durchschnittliche Artikelanzahl
Hauptwarengruppen absolut in % absolut in % absolut in %
Food
1.755 76 8.995 76 15.730 63
(Nahrungs‐ und Genussmittel)
Nonfood I
(Lebensmittelnahe Sortimente;
265 12 2.030 17 4.825 19
u. a. Gesundheit, Körperpflege,
Tiernahrung)
Nonfood II
(Nichtlebensmittelsortimente;
u. a. Textilien, Zeitungen / Zeit‐ 275 12 805 7 4.450 18
schriften, Elektrowaren, Blumen;
z. B. Aktionswaren)
Sortimente insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100
Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 92
Als durchschnittliche Verkaufsfläche weisen Supermärkte in Deutschland derzeit rund 1.030 m²
auf. Discounter verfügen wegen ihres gestrafften Angebots mit durchschnittlich 780 m² VK über
geringere Flächen als Supermärkte. Große Supermärkte nehmen hingegen mit durchschnittlich
ca. 3.380 m² VK deutlich größere Dimensionen an.6
Nicht nur in Bezug auf Nahrungs‐ und Genussmittel sondern auch auf die nahversorgungsrele‐
vanten Randsortimente (Nonfood I) bieten Supermärkte ein deutlich breiteres und tieferes Sor‐
timent als Discounter. So ergeben sich die deutlich höheren Artikelzahlen bei Supermärkten
5
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 80; Köln 2018; GMA‐Berechnungen.
6
Quelle EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 81 f.; Köln 2018; GMA‐Berechnung.
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
durch das Vorhalten von Artikeln aus verschiedenen Preis‐Bereichen (Marken‐ und Eigenmar‐
ken), Verpackungsgrößen (Normal‐, Familien‐, Single‐Größen) und Qualitätsstufen (z. B. Lebens‐
mittel ausdifferenziert im Hinblick auf Bio‐, Diät‐ und Spezial‐Lebensmittel). Ein erheblicher Anteil
stammt zudem aus Produkten aus regionaler Erzeugung, insbesondere in Märkten, die von selb‐
ständigen Kaufleuten betrieben werden.
Nahezu alle bedeutenden Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels optimieren derzeit ihre
Standortnetze, was i. d. R. mit einer Flächenausweitung der einzelnen Betriebe verbunden ist.
Hauptursachen für die steigende Flächeninanspruchnahme sind steigende Anforderungen an
die kundengerechte Warenpräsentation, Optimierungsvorgaben der internen Logistik sowie eine
Anpassung an den demografischen Wandel und die Ausdifferenzierung der individuellen Kunden‐
vorlieben, die auch eine sukzessive Ausweitung der Sortimente mit sich gebracht hat. Als Folge
davon leitet sich für moderne Lebensmittelmärkte ein wachsender Flächenanspruch ab, nicht nur
für das Gebäude selbst sondern auch für ein ebenerdiges Stellplatzangebot. Ein weiterer unver‐
zichtbarer Erfolgsfaktor für Lebensmittelmärkte ist eine problemlose verkehrliche Erreichbarkeit,
so dass gut angebundene Standorte mit guter Lage zu Hauptverkehrsachsen unabdingbar sind.
4. Daten zum Vorhaben in Frielendorf
Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen Lebensmittelmarkt des selbständigen EDEKA‐Kauf‐
manns Wolfgang Pflaum einschließlich Getränkemarkt und fremd vermietetem Backshop. Das
Kernsortiment des Lebensmittelmarkts besteht aus Nahrungs‐ und Genussmitteln. In EDEKA‐Su‐
permärkten sind rund 95 % der Verkaufsflächen mit Waren des täglichen Bedarfs belegt, davon
etwa 85 % mit Nahrungs‐ und Genussmitteln. Nonfood‐Sortimente nehmen nur einen sehr klei‐
nen Teil der Verkaufsflächen ein (knapp 5 %). Dies heißt, dass der Markt schon wegen seiner Sor‐
timentsstruktur wesentlich für die Nahversorgung ist.
Im Jahr 2017 gab es in Deutschland rund 3.700 EDEKA‐Supermärkte, die teilweise als Regiebe‐
triebe, teilweise von selbständigen Kaufleuten betrieben werden. Im Durchschnitt des Bestands
erwirtschaften EDEKA‐Supermärkte in Deutschland eine Flächenproduktivität von ca. 4.480 € /
m² VK (bezogen auf eine Durchschnittsgröße von ca. 1.230 m² VK)7. Hieraus ergibt sich eine
Durchschnittsumsatz von ca. 5,5 Mio. € je Markt.
In Frielendorf möchte der EDEKA‐Kaufmann Pflaum seinen bestehenden Supermarkt, einschließ‐
lich Getränkemarkt und in der Vorkassenzone integriertem Backshop, am bisherigen Standort
Hinter den Höfen schließen und an einen neuen Standort an der Homberger Straße, neben dem
Möbelhaus Hämel verlagern. Dort soll für den Lebensmittelmarkt ein Sondergebiet großflächiger
7
Quelle Hahn‐Immobilien‐Beteiligungs‐AG: Retail Real Estate Report Germany 2018 / 2019, Bergisch Glad‐
bach 2018, S. 27; Angaben für 2017.
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Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 1.800 m² aus‐
gewiesen werden. Das benachbarte Einrichtungshaus möchte seinen Betrieb ebenfalls auf das
vorgesehene Grundstück erweitern (neben den EDEKA‐Markt).
Mit der angestrebten Verlagerung soll der Lebensmittelmarkt grundlegend modernisiert und
seine Flächen mit dem Getränkemarkt verbunden werden. Zudem sollen damit die Parkierungs‐
situation und die ÖPNV‐Erreichbarkeit des EDEKA‐Marktes verbessert werden. Beides ist am Alt‐
standort nur suboptimal gegeben.
Am Altstandort Hinter den Höfen 22 in Frielendorf besetzt der EDEKA‐Supermarkt derzeit ca. 760
m² VK, einschließlich Backshop. Der Edeka‐Getränkemarkt ist separat in einem dahinterliegenden
Gebäude untergebracht, wo er ca. 190 m² VK belegt. Insgesamt ist also von einem heutigen
Bestand von ca. 950 m² VK auszugehen. Die Ladenflächen in beiden Gebäuden sind veraltet, eng
und verwinkelt, sodass hier weder eine zeitgemäße Ansprache der Kunden erfolgen kann noch
ein wirtschaftlicher Betrieb, der das übliche Sortiment eines Supermarkts ansprechend darstellt.
Der Altstandort soll nicht mehr durch Lebensmitteleinzelhandel belegt werden; hier ist stattdes‐
sen die Entwicklung eines Wohnquartiers geplant.
10Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
II. Standortbeschreibung und -bewertung
1. Makrostandort Frielendorf
Die Gemeinde Frielendorf liegt zwischen dem Tal der Ohe und dem Knüllgebirge in Mitten des
Schwalm‐Eder‐Kreises. Die Großgemeinde befindet sich zwischen den Mittelzentren Homberg
(Efze), Borken und Schwalmstadt; außerdem grenzt sie an die Städte Schwarzenborn und Neukir‐
chen (Knüll) sowie die Gemeinde Neuental (vgl. auch Karte 1). Alle Nachbarkommunen8 sind min‐
destens 10 km entfernt.
In der Regionalplanung ist Frielendorf in der Region Nordhessen die Funktion eines Grundzent‐
rums im ländlichen Raum zugewiesen. Die Gemeinde soll damit vornehmlich Güter und Dienst‐
leistungen des täglichen Bedarfs für die eigene Bevölkerung bereithalten und u. a. die Nahversor‐
gung sicherstellen. Als zentraler Ortsteil ist der Kernort Frielendorf benannt.
Die überörtliche Verkehrsanbindung von Frielendorf erfolgt v. a. durch die Bundesstraße B 254
(Gudensberg – Homberg/Efze – Schwalmstadt – Alsfeld), die unmittelbar nordöstlich des Frielen‐
dorfer Kernorts verläuft (2 Abfahrten zur Ortsmitte). Außerdem ist Frielendorf durch Landes‐ und
Kreisstraßen aus den Nachbarkommunen erreichbar. Im ÖPNV ist die Gemeinde durch drei Bus‐
linien in das Netz des nordhessischen Verkehrsverbunds integriert (Linien 490 und 493 nach Hom‐
berg und Schwalmstadt, Linie 418 zur Anbindung der Frielendorfer Ortsteile an den Kernort).
Am Arbeitsort Frielendorf sind derzeit ca. 1.130 Personen sozialversicherungspflichtig beschäf‐
tigt, davon ca. 38 % im Dienstleistungssektor, ca. 33 % im Bereich Handel, Verkehr und Gastge‐
werbe und ca. 28 % im Produzierenden Gewerbe. Der Pendlersaldo ist mit ca. 640 Einpendlern
und ca. 1.240 Auspendlern negativ.9 Die Wirtschaftsstruktur der früheren Bergbau‐ und Indust‐
riegemeinde besteht heute aus kleinen und mittleren Betrieben aller Branchen, mit einem gewis‐
sen Schwerpunkt im Dienstleistungs‐ und Tourismusbereich. Kernstück des Strukturwandels war
die Umwandlung eines großen Tagebau‐Restlochs in einen Bade‐ und Angelsee („Silbersee“) mit
Freizeitanlagen und angeschlossenem Feriendorf. Heute ist Frielendorf ein staatlich anerkannter
Luftkurort mit zuletzt ca. 50.500 Übernachtungen im Jahr 201810.
Die Großgemeinde Frielendorf entstand in den 1970 aus einem Zusammenschluss von 11 Ge‐
meinden. Das heutige Bevölkerungsaufkommen in der Gemeinde umfasst nach Angaben des
Statistischen Landesamts Hessen rund 7.200 Einwohner11. Seit Beginn des Jahrzehnts hat sich die
Einwohnerzahl in Frielendorf um rund 600 Bürger bzw. ca. 7,8 % verringert. Auch die meisten
Nachbarkommunen weisen sinkende Einwohnerzahlen auf (vgl. Tabelle 2).
8
Entfernung zur jeweiligen Stadtmitte bzw. Ortsmitte; ermittelt durch www.googlemaps.de.
9
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand 30.06.2018, nur sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze.
10
Quelle: Statistisches Landesamt Hessen, nur Beherbergungsbetriebe mit zehn oder mehr Gästebetten.
bzw. Campingplätze mit zehn oder mehr Stellplätzen.
11 Quelle: Statistisches Landesamt Hessen, nur Hauptwohnsitze, Stand 30.09.2018.
11Auswirkungsanalyse Verlagererung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
MZ Karte 1:
Lage von Frielendorf und zentralörtliche
MZ
Struktur in der Region
GZ Legende
Gemeindegebiet Frielendorf
MZ Mittelzentrum
GZ GZ Grundzentrum
MZ
GZ
Kartengrundlage:
GZ © OpenStreetMap‐Mitwirkende;
GMA‐Bearbeitung 2019
12Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Tabelle 2: Kennzahlen zur Gemeinde Frielendorf und zu Nachbarkommunen
Stadt / Gemeinde Zentralörtliche Einwohner Einwohnerentwicklung Kaufkraft‐
Funktion 30.09.2018 seit 2009 niveau
Frielendorf Grundzentrum 7.169 ‐609 (‐7,8 %) 90,8
Homberg (Efze) Mittelzentrum 14.083 ‐188 (‐1,3 %) 92,1
Schwalmstadt Mittelzentrum 18.126 ‐504 (‐2,7 %) 91,3
Borken (Hessen) Mittelzentrum 12.715 ‐199 (‐1,5 %) 91,5
Neuental Grundzentrum 3.048 ‐126 (‐4,0 %) 91,4
Schwarzenborn Grundzentrum 1.216 +143 (+13,3 %) 76,9
Neukirchen (Knüll) Grundzentrum 7.019 ‐279 (‐ 3,8 %) 88,4
Quelle: Einwohnerzahlen: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 30.09.2018 bzw. 31.12.2009, nur Einwoh‐
ner mit Hauptwohnsitz; Kaufkraftniveau: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2018.
Für die kommenden Jahre prognostiziert das Statistische Landesamt der Gemeinde Frielendorf
weiterhin sinkende Einwohnerzahlen. Demnach sind in Frielendorf Ende des Jahres 2030 ca.
6.900 EW zu erwarten. 12
Das Gemeindegebiet von Frielendorf umfasst auf ca. 85,8 km² neben dem Kernort Frielendorf
noch 15 weitere Ortsteile (Allendorf, Gebersdorf, Großroppershausen, Lanerthausen, Leimsfeld,
Lenderscheid, Leuderode, Linsingen, Obergrenzebach, Schönborn, Siebertshausen, Spieskappel,
Todenhausen, Verna, Welcherod). Nur Spieskappel und Todenhausen grenzen an den Kernort
an; die übrigen Ortsteile befinden sich zwischen ca. 2 und 11 km entfernt von der Ortsmitte. Alle
Ortsteile sind vornehmlich durch dörfliche Strukturen mit Wohnnutzungen geprägt. Das einzige
größere Gewerbegebiet befindet sich südwestlich von Frielendorf an der B 254 („Hollenbach“).
Einwohnerschwerpunkt ist mit ca. 26 % der Bevölkerung der Kernort Frielendorf, wo ca. 2.040
Einwohner mit Haupt‐ und Nebenwohnsitz gemeldet sind; in den übrigen Ortsteilen wohnen je‐
weils zwischen ca. 850 (Obergrenzebach) und 30 Einwohner (Lanertshausen)13.
Die zentralen Versorgungseinrichtungen konzentrieren sich auf den Kernort Frielendorf, so das
Rathaus, die Grundschule mit Turnhalle, eine Kindertagesstätte, das Diakonie‐Zentrum (Senio‐
renheim, betreutes Wohnen, Pflegestation), ein Bergbau‐Museum, die Kulturscheune und die
Gemeindebücherei. In Frielendorf sind außerdem zwei Kreditinstitute, eine Postagentur, Arztpra‐
xen, zwei Apotheken, drei Lebensmittelmärkte, weitere Einzelhandelsbetriebe und diverse
Dienstleister ansässig (vgl. auch Karte 2). In den übrigen Ortsteilen sind hingegen kaum Einzel‐
handelsbetriebe vorhanden. Die örtliche Haupt‐ und Realschule befindet sich im Ortsteil Verna.
Außerdem sind Kindertagesstätten in Verna, Lenderscheid und Obergrenzebach eingerichtet.
12 Quelle: Hessen Agentur GmbH: Bevölkerungsvorausschätzung für Hessen und seine Regionen als Grund‐
lage der Landesentwicklungsplanung (Stand Oktober 2018). Diese Prognose beruht auf einer Extrapola‐
tion der Bevölkerungsbewegungen der vergangenen zehn Jahre, d. h. eine Status‐quo‐Fortschreibung der
Vergangenheitsentwicklung. Kommunale Sonderereignisse (z. B. Ausweisung größerer Baugebiete) kön‐
nen damit nicht berücksichtigt werden.
13
Quelle: Gemeinde Frielendorf, Einwohner mit Haupt‐ und Nebenwohnsitz, Stand 31.12.2017.
13Auswirkungsanalyse Verlagererung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Karte 2: Versorgungsstruktur und Standort des Vorhabens in Frielendorf (Kernort)
Legende
E Planstandort EDEKA Pflaum,
Neubaugebiet Homberger Straße
„Zum Silbersee“
Einzelhandelsbetriebe:
E
A Altstandort EDEKA
R REWE, Kirchfeldstraße
P Penny, Ziegenhainer Straße
G Getränkequelle, Hauptstraße
B Bäckerei
F Fleischerei
Diakonie‐Zentrum
Öffentliche Einrichtungen
KiTa
Bushaltestelle
F
Rathaus
G
B
P
B AB
F
B
R
Grundschule
Kartengrundlage:
© OpenStreetMap‐Mitwirkende;
GMA‐Bearbeitung 2019
14Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Am östlichen Rand des Frielendorfer Kernorts ist das Naherholungsgebiet am Silbersee hervor‐
zuheben, wo rund um den Bade‐ und Angelsee ein Ferienwohnpark mit 120 Ferienhäusern, Hotel
und Wohnmobilpark (50 Stellplätze) sowie diverse Freizeit‐ und Sportangebote (u. a. Freibad,
Bootsverleih, Sommerrodelbahn, Kinderspielparadies, Minieisenbahn, Minigolf, Festscheune,
Gastronomie, Sauna / Wellness, Kletterpark, Quadpark, Tennis‐ und Beachvolleyballplätze) vor‐
handen sind. Die Freizeitangebote sind öffentlich und locken auch eine Vielzahl von Tagesbesu‐
chern aus der Region an.
2. Mikrostandort Homberger Straße
Der Planstandort für den Supermarkt befindet sich am nordöstlichen Rand des Frielendorfer
Kernorts, westlich der Homberger Straße. Das Vorhabenareal ist unbebaut und wird derzeit land‐
schaftlich genutzt. Es grenzt im Norden und Westen an das Grundstück des Möbelhauses Hämel,
im Osten an die Homberger Straße und im Süden an Wohnhäuser bzw. landwirtschaftliche Ge‐
bäude. Die Topografie ist weitgehend eben. Aufgrund der umliegenden Bebauung ist der Plan‐
standort nicht weiter einsehbar als von der Homberger Straße her. Von der Bundesstraße wird
die Sicht auf das Planareal durch die Gebäude des Möbelhauses verdeckt.
Foto 1: Vorhabenstandort, Blickrichtung Foto 2: Vorhabenstandort, Blickrichtung
Südwesten (Neue Straße) Nordwesten (Möbel Hämel)
Foto 3: Blick zur Einmündung der Hom‐ Foto 4: Bushaltestelle am gegenüber lie‐
berger Straße in die Bundesstraße genden Abzweig zum Silbersee
GMA‐Aufnahmen März 2019
15Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Auf der dem Planstandort gegenüberliegenden Seite der Homberger Straße, ca. 50 m entfernt
vom Vorhabenareal, mündet die Straße Zum Silbersee, die nach ca. 1,5 km zum Freizeitgelände
und zum Ferienpark Silbersee führt. An der Einmündung befinden sich auch ein kleines Neubau‐
gebiet und eine Bushaltestelle. Hier halten alle innerörtliche verkehrenden Buslinien (490, 493
und 418). Ein straßenbegleitender Fußweg entlang der Homberger Straße und der Straße Zum
Silbersee ermöglicht auch nicht‐motorisierten Kunden aus dem östlichen Kernortgebiet und dem
Ferienwohnpark Silbersee den Zugang zum Planstandort.
Der Homberger Straße (L 3152) endet ca. 100 m nördlich des Planareals in die B 254 und stellt
somit eine von zwei Zufahrten von dort zur Frielendorfer Ortsmitte dar. Etwa 400 m südlich des
Planstandorts zweigt die Hauptstraße von der Homberger Straße ab. Nach Süden hin führt die
Homberger Straße am Ostrand des Kernorts entlang in Richtung des Ortsteils Großroppershau‐
sen. In Richtung Norden führt die L 3152 nach Welcherod und weiter in Richtung Borken.
An die Bundesstraße binden auch die Zufahrten zu weiteren Ortsteilen an, so die L 3148 nach
Allendorf und Verna, die K 53 nach Todenhausen, die K 103 nach Gebersdorf und Linsingen, die
K 157 nach Spieskappel und Obergrenzebach, die K 125 nach Leimsfeld, Schönborn und Ober‐
grenzebach sowie die L 3158 nach Siebertshausen, Lanertshausen, Lenderscheid und Großrop‐
pershausen.
3. Fazit der Standortbewertung
Die wesentlichen Eigenschaften des Planstandorts können wie folgt zusammengefasst werden:
Positive Standortfaktoren:
Lage im zentralen Ortsteil eines Grundzentrums
ausreichendes Bevölkerungspotenzial in der Standortkommune
günstige Grundstückseigenschaften (Größe, Topografie, Zuschnitt)
Mikrostandort aus dem gesamten Gemeindegebiet gut erreichbar
ÖPNV‐Haltestelle fußläufig sehr gut erreichbar (ca. 50 m entfernt)
Wohnbebauung angrenzend, Neubaugebiet ca. 100 m entfernt
Streukundenpotenziale durch Lage an der einzigen Zufahrt zum Ferienpark Silbersee
und Nähe zur Bundesstraße
langjährig eingeführter Betreiber am Ort
Negative Standortfaktoren:
- Flächengemeinde mit weit auseinander liegenden Ortsteilen und insgesamt geringe
Besiedlungsdichte
16Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
- erhebliche Distanzen in die umliegenden Gemeinden und die meisten ihrer Ortsteile
- Lebensmittelmärkte in allen Nachbarorten vorhanden, insbesondere in den schnell er‐
reichbaren Mittelzentren Homberg (Efze) und Schwalmstadt (vgl. hierzu Kapitel III).
Aus Betreibersicht kann der Standort Frielendorf, Homberger Straße, für die vorgesehene An‐
siedlung eines Supermarktes als befriedigend bewertet werden. Positiv hervorzuheben sind v. a.
die gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes aus der Gemeinde Frielendorf und ihren Orts‐
teilen, das bestehende Bevölkerungspotenzial in der Großgemeinde und die Lage an der einzigen
Zufahrt zum Ferienpark Silbersee. Da es sich bei dem Lebensmittelmarkt um einen langjährig
etablierten Betreiber handelt, ist eine hohe Kundenbindung in der Standortgemeinde zu erwar‐
ten.
Aus städtebaulicher Sicht ist der Vorhabenstandort zwar nicht mehr der Ortsmitte zuzuordnen,
jedoch liegt er vollständig innerhalb der Siedlungsbebauung. Das Vorhabenareal grenzt an zwei
Seiten an Wohnbebauung und ist auch aufgrund der weitgehend ebenen Topografie auch aus
anderen Teilen des Kernorts gut zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Eine Bushaltestelle (alle
örtlichen Buslinien) befindet sich unmittelbar gegenüber des Vorhabengrundstücks.
Zu berücksichtigen ist auch, dass in der Ortsmitte von Frielendorf keine ausreichend große Fläche
für das Vorhaben verfügbar ist. Das Verlagerungsvorhoben soll im Übrigen auch dazu dienen, am
Altstandort ein Wohngebiet zu errichten, um damit dem anhaltenden Bevölkerungsrückgang in
Frielendorf zu begegnen. Ein Lebensmittelmarkt wird am Altstandort nicht mehr betrieben.
Aus versorgungsstruktureller Sicht wird der Planstandort im nordöstlichen Teil von Frielendorf
einen Solitärstandort darstellen. Ebenso wie am Altstandort sind keine weiteren Nahversor‐
gungseinrichtungen in Sichtweite vorhanden.
Mit der Verlagerung des bestehenden EDEKA‐Marktes ergibt sich die Möglichkeit, die Angebots‐
struktur der Lebensmittelmärkte noch besser auszutarieren und so auch für die nordöstlichen
Teile des Kernorts eine gute fußläufig erreichbare Nahversorgung zu erreichen. Die Lage des künf‐
tigen EDEKA‐Marktes wird auch zur Versorgung der Gäste im Ferienpark Silbersee vorteilhaft
sein. Auch für die Bevölkerung der übrigen Ortsteile ist der Planstandort wegen seiner Lage an
der L 3152, der Nähe zur B 254 und der gegenüberliegenden Bushaltestelle günstig gelegen und
problemlos zu erreichen.
17Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Frielendorf
In der Gemeinde Frielendorf werden die Versorgungsstrukturen bei Nahrungs‐ und Genussmit‐
teln derzeit maßgeblich von den folgenden Lebensmittelmärkten14 geprägt (vgl. Karte 2):
(A) Altstandort EDEKA Pflaum (Supermarkt), Hinter den Höfen, ca. 950 m² VK, veralteter
Markt mit Backshop und separatem Getränkemarkt, eingeschränktes Stellplatzange‐
bot, Lage am südlichen Ortsrand ohne weitere Einzelhandelsbetriebe im unmittelba‐
ren Umfeld, Ortsmitte jedoch fußläufig erreichbar (ca. 200 m)
(1) REWE Knapp (Supermarkt), Kirchfeldstraße, ca. 1.750 m² VK, hinreichend moderner
Markt mit Backshop und separatem Getränkemarkt, großzügiges Stellplatzangebot,
Lage am südwestlichen Ortsrand ohne weitere Einzelhandelsbetriebe im unmittelba‐
ren Umfeld, Ortsmitte noch fußläufig erreichbar (ca. 500 m)
(2) Penny (Lebensmitteldiscounter), Ziegenhainer Straße, ca. 800 m² VK, moderner Markt
mit großzügigem Stellplatzangebot, Nachbarschaft zu Bäckerei‐ und Metzgerei‐Filiale,
Lage am westlichen Ortsrand, Ortsmitte noch fußläufig erreichbar (ca. 500 m).
Neben diesen Lebensmittel‐ und Getränkemärkten sind im Gemeindegebiet von Frielendorf
noch ein weiterer Getränkemarkt (Getränkequelle an der Hauptstraße), fünf Bäckereien (ein‐
schließlich Backshops im EDEKA und im REWE) und vier Fleischereien anzusprechen.
Insgesamt wurde bei der GMA‐Erhebung im Februar 2018 in Frielendorf bei Nahrungs‐ und
Genussmittelanbietern ein Verkaufsflächenbestand von ca. 4.065 m² (einschließlich EDEKA
in seiner jetzigen Größe) vorgefunden.15 Im Verhältnis zur aktuellen Einwohnerzahl in der
Gemeinde errechnet sich eine Ausstattungskennziffer von ca. 480 m² VK je 1.000 EW.
Der größte Teil des Bestands (ca. 3.625 m² VK bzw. ca. 89 %) befindet sich in integrierten
Streulagen. Der Ortsmitte an der Hauptstraße sind ca. 440 m² VK (ca. 11 %) zuzuordnen. Der
derzeitige Gesamtumsatz mit Nahrungs‐ und Genussmitteln in Frielendorf beläuft sich nach
gutachterlicher Schätzung auf ca. 14,4 Mio. €16 (inkl. EDEKA in der bisherigen Größe).
Die Umsatzleistung ist somit etwa gleich groß wie die örtliche Kaufkraft mit Nahrungs‐ und
Genussmitteln (ca. 14,4 Mio. €). Da aber auch Kaufkraftzuflüsse vorliegen (hauptsächlich
durch Gäste im Ferienpark Silbersee und Tagestouristen am See), bestehen tatsächlich Kauf‐
kraftabflüsse aus Frielendorf. Diese erklären sich v. a. durch Arbeits‐ und Ausbildungspend‐
ler, aber auch durch fehlende Angebotsformen (z. B. Große Supermärkte, Bioanbieter).
14
Verkaufsflächenangaben der Supermärkte jeweils einschließlich separater Getränkemärkte.
15 Verkaufsfläche bei Lebensmittelmärkten einschließlich Nonfood‐Randsortimente.
16 Bereinigte Umsatzleistung, ohne Umsätze mit Nonfood, einschließlich Nahrungs‐ und Genussmittelum‐
sätze beim Drogeriemarkt Müller.
18Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in angrenzenden Kommunen
Die Hauptwettbewerber in den Nachbarkommunen sind in Karte 3 und Tabelle 3 zusammenge‐
stellt. Im Umland liegt folgende Angebots‐ und Wettbewerbssituation für das Vorhaben vor:
Die Kreisstadt Homberg (Efze) liegt ca. 9 – 10 km entfernt (Stadtmitte) vom Planstand‐
ort. Aktuell besteht hier ein Nahrungs‐ und Genussmittelangebot von ca. 9.420 m² VK.
Der Umsatz mit Nahrungs‐ und Genussmitteln beläuft sich auf ca. 34,1 Mio. €17.
Angebotsprägende Lebensmittelmärkte sind in der Kernstadt ein Großer Supermarkt (E
center Herkules), ein Supermarkt (REWE) und zwei Discounter (Aldi, Lidl). Auch die ergän‐
zenden Anbieter (Getränkemärkte, Bäckerei‐, Fleischerei‐Filialen, Tankstellen usw.) kon‐
zentrieren sich auf die Kernstadt. In den Ortsteilen gibt es nur vereinzelt Anbieter.
Im zentralen Versorgungsbereich18 der Homberger Innenstadt sind aktuell 2 Lebensmittel‐
SB‐Märkte (Homberger Frischemarkt, Freiheiter Markt), die v. a. Obst und Gemüse sowie
türkische Lebensmittel anbieten, 5 Bäckereien, 2 Fleischereien, 2 Tabakgeschäfte sowie
ein Geschäft für Tee und Geschenkartikel vorhanden. Insgesamt wurde im zentralen Ver‐
sorgungsbereich bei der Erhebung ein aktueller Anbieterbestand im Nahrungs‐ und Ge‐
nussmittelbereich von ca. 560 m² VK und ca. 3,4 Mio. € vorgefunden.
Veränderung wird die Angebotssituation erfahren, wenn der örtliche REWE‐Supermarkt
von seinem heutigen Standort am Stellbergsweg wie geplant auf das sog. Ulrich‐Areal ver‐
lagert, welches sich unmittelbar am Innenstadtrand an der Ziegenhainer Straße / Kasseler
Straße befindet. Hier ist die Errichtung eines ca. 7.000 m² VK großen innerstädtischen Ein‐
kaufszentrums geplant, das außer dem erweiterten REWE‐Supermarkt auch einen groß‐
flächigen Lebensmitteldiscounter (Aldi), einen Drogeriemarkt (Müller), einen Textilanbie‐
ter (Woolworth) sowie einen Schuhfachmarkt beinhalten soll. Es ist davon auszugehen,
dass dieser Standort mit seinem attraktiven Angebotsmix nach seiner Fertigstellung (ge‐
plant Ende 2020) eine hohe Marktdurchdringung auch in Frielendorf haben wird.
Derzeit liegt der Angebotsschwerpunkt in einem Gewerbegebiet am östlichen Kernstadt‐
rand (im Einzelhandelskonzept als Sonderstandort Osterbach ausgewiesen). Hier sind das
E‐Center Herkules, der Aldi‐Markt, zwei Getränkemärkte sowie mehrere Nonfood‐Fach‐
märkte ansässig; auch der Lidl‐Markt ist dieser Stadtrandlage zuzuordnen.
In den Ortsteilen zwischen Frielendorf und der Homberger Kernstadt sind nur vereinzelt
Lebensmittelanbieter vorhanden. Der größte ist der Edeka‐Markt Lotz (unter 300 m² VK)
im Ortsteil Wernswig, ca. 3 – 4 km entfernt vom Planstandort. Im Ortsteil Lützelwig ist eine
Tankstelle an der B 254 zu nennen, in Caßdorf eine Fleischerei.
17
Bereinigte Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln, d. h. ohne Umsätze mit Nonfood.
18
Abgrenzung gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Homberg (Efze), Stand 2015.
19Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Schwalmstadt ist mit rund 18.100 EW die größte Stadt im Schwalm‐Eder‐Kreis und
verfügt als Mittelzentrum über ein entsprechendes Angebot, welches sich auf die bei‐
den größten Stadtteile, Treysa (ca. 13 – 15 km entfernt vom Planstandort in Frielen‐
dorf) und Ziegenhain (rund 11 km entfernt), verteilt. Ziegenhain verfügt über 5 Lebens‐
mittelmärkte (tegut‐Supermarkt und die 4 Discounter Aldi, Lidl, Penny und Netto),
Treysa über 4 (Großer Supermarkt Kaufland, Supermärkte REWE und tegut, Aldi‐Dis‐
counter). Hinzu kommen kleinere Anbieter wie Getränkemärkte, Bäckereien, Fleische‐
reien, Tankstellen und Obsthandel.
Hervorzuheben sind die zentralen Versorgungsbereiche19 des Stadtzentrums in Treysa
(hier sind u. a. ein moderner REWE‐Supermarkt im EKZ Schwalmgalerie, ein Aldi‐Discoun‐
ter und ein Rewe‐Getränkemarkt ansässig) und des Nebenzentrums Ziegenhain (u. a. mit
tegut‐Supermarkt, Aldi‐ und Lidl‐Filialen sowie zwei Getränkemärkten). Hinzu kommen
zwei große Vollsortimenter an autokundenorientierten Standorten in Treysa (Kaufland an
der Osttangente, tegut an der Ernst‐Ihle‐Straße) sowie zwei Discounter an Ausfallstraßen
von Ziegenhain (Penny an der Hessenallee, Netto an der Erich‐Rode‐Straße).
Insgesamt wurde im Mittelzentrum Schwalmstadt bei Nahrungs‐ und Genussmittelanbie‐
tern ein Bestand von rund 15.700 m² VK erhoben. Die mit Nahrungs‐ und Genussmitteln
erzielte aktuelle Umsatzleistung wird gutachterlich auf rund 62 Mio. €20 geschätzt. Auf
zentrale Lagen entfallen davon ca. 34,8 Mio. €.
In der Stadt Borken (rund 13 km entfernt vom Planstandort in Frielendorf) wird das
Angebot im Nahversorgungsbereich von zwei Supermärkten (Edeka‐Neukauf, REWE)
mit dazu gehörigem Getränkemarkt sowie von 3 Lebensmitteldiscountern (Aldi, Lidl,
Netto) geprägt. Alle genannten Lebensmittelmärkte befinden sich im Stadtzentrum.
Hinzu kommen kleinere Anbieter wie Bäckereien, Fleischereien, ein Getränkemarkt
und Tankstellen, außerdem drei kleine Lebensmittel‐SB‐Geschäfte in den Ortsteilen
Kleinenglis, Großenglis und Singlis (jeweils zwischen 60 und 250 m² VK groß).
Insgesamt wurde bei Nahrungs‐ und Genussmittelanbietern im Mittelzentrum Borken ein
Bestand von rund 7.300 m² VK erfasst. Der Bestand konzentriert sich in hohem Maß auf
die Kernstadt. In den abgesetzt liegenden Ortsteilen sind wegen der dort nur geringen Be‐
völkerungspotenziale nur vereinzelt Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Die mit Nahrungs‐
und Genussmitteln in Borken erzielte aktuelle Umsatzleistung wird gutachterlich auf ca.
27,7 Mio. €21 veranschlagt. Davon sind ca. 23,6 Mio. € dem Stadtzentrum zuzuordnen.
19
Definition gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Schwalmstadt, Stand 2014.
20
Bereinigte Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln, d. h. ohne Umsätze mit Nonfood.
21
Bereinigte Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln, d. h. ohne Umsätze mit Nonfood.
20Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Die Gemeinde Neuental (rund 10 km entfernt vom Planstandort) weist wegen ihrer
geringen Einwohnerzahl (rund 3.050 EW) und ihrer abseitigen Lage von überregionalen
Hauptverkehrsstraßen und Arbeitsplatzschwerpunkten keinen nennenswerten Einzel‐
handelsbestand auf. Großflächige Lebensmittelmärkte sind nicht vorhanden, lediglich
ein kleinerer Lebensmittel‐SB‐Markt (Ihr Markt) im zentralen Ortsteil Zimmersrode.
Derzeit umfasst der Bestand an Nahrungs‐ und Genussmitteln in Neuental weniger als
300 m² VK; die aktuelle Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln22 dürfte sich
auf rund 2 Mio. € belaufen. Die Bevölkerung von Neuental orientiert sich im hohen
Maß zu den gut angebundenen Mittelzentren Borken, Schwalmstadt (Treysa) und ggf.
auch Fritzlar (Anbindung über die A 49), jedoch nicht nach Frielendorf (bedingt durch
die schlecht ausgebaute Straßenverbindung und das eingeschränkte Angebot).
In der rund 1.200 EW zählenden Stadt Schwarzenborn (ca. 15 km entfernt vom Plan‐
standort) konzentriert sich die Nahversorgung auf einen kleinen Nahkauf‐Supermarkt
am mit integriertem Backshop und Fleischereiangebot, der am nördlichen Ortsausgang
des Kernorts neu errichtet wurde. Wegen des dazwischen liegenden Knüllgebirges
(Hochknüll), der beträchtlichen Entfernungen und der kurvigen Straßenverbindungen
nach Frielendorf bestehen in Schwarzenborn keine Einkaufsverflechtungen mit
Frielendorf mehr.
Die Stadt Neukirchen (Knüll) liegt rund 16 km entfernt vom Planstandort auf der an‐
deren Seite des Hochknülls, sodass sich keine Einkaufsverflechtungen zwischen Neu‐
kirchen und Frielendorf ergeben. Zudem ist die Nähe von Neukirchen zum gut ange‐
bundenen Mittelzentrum Schwalmstadt zu berücksichtigen. Den rund 7.000 Einwoh‐
nern Neukirchens bietet sich ein gutes Angebot der Grundversorgung; dieses kon‐
zentriert sich auf die Stadtmitte entlang der Kurhessenstraße und der Straße Am Rat‐
haus. Im Untersuchungszusammenhang sind ein moderner REWE‐Supermarkt sowie
ein Aldi‐Lebensmitteldiscounter am westlichen Ortsrand hervorzuheben. Nachricht‐
lich ist zu erwähnen, dass der Aldi‐Markt an seinem Standort modernisieren und er‐
weitern möchte.
22 Bereinigte Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln, d. h. ohne Umsätze mit Nonfood
21Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Tabelle 3: Wesentliche Wettbewerber für den EDEKA‐Markt in Frielendorf und Nachbarkommunen (Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK)
Nr. Ort / Ortsteil Name Betriebstyp Verkaufsfläche Adresse Lage Entfernung*
1 Frielendorf REWE Knapp Supermarkt 1.700 m² ** Kirchfeldstraße integr. Streulage 1 km
2 Frielendorf Penny Discounter 800 m² Ziegenhainer Straße integr. Streulage 1 km
3 Homberg (Efze) E center Herkules Großer Supermarkt 3.900 m² *** August‐Vilmar‐Straße dezentral 9 – 10 km
4 Homberg (Efze) REWE Mohr Supermarkt 1.850 m² ** Stellbergsweg integr. Streulage 9 km
(Erweiterung geplant) (Verlagerung geplant) (Verlagerung geplant)
5 Homberg (Efze) Lidl Discounter 1.000 m² Hersfelder Straße dezentral 9 – 10 km
6 Homberg (Efze) Aldi Discounter 750 m² (Erweit. gepl.) August‐Vilmar‐Straße dezentral 9 – 10 km
(Verlagerung geplant) (Verlagerung geplant)
7 Schwalmstadt‐Ziegenhain tegut Supermarkt 1.600 m² Ernst‐Ihle‐Straße Nebenzentrum 11 km
8 Schwalmstadt‐Ziegenhain Lidl Discounter 1.050 m² Wiederholdstraße Nebenzentrum 11 km
9 Schwalmstadt‐Ziegenhain Aldi Discounter 950 m² Ernst‐Ihle‐Straße Nebenzentrum 11 km
10 Schwalmstadt‐Ziegenhain Penny Discounter 800 m² Hessenallee integr. Streulage 11 – 12 km
11 Schwalmstadt‐Ziegenhain Netto Discounter 800 m² Erich‐Rode‐Straße dezentral 11 – 12 km
12 Schwalmstadt‐Treysa Kaufland Großer Supermarkt 3.200 m² Osttangente dezentral 14 – 15 km
13 Schwalmstadt‐Treysa REWE Knapp Supermarkt 2.400 m² An der Vogelsangmühle Stadtzentrum 15 km
14 Schwalmstadt‐Treysa Tegut Supermarkt 1.600 m² Friedrich‐Ebert‐Straße dezentral 13 km
15 Schwalmstadt‐Treysa Aldi Discounter 900 m² Wierastraße Stadtzentrum 15 km
16 Borken E neukauf Wirth Supermarkt 1.900 m² ** Bahnhofstraße Stadtzentrum 13 km
17 Borken REWE Fink Supermarkt 1.500 m² Am Bahnhof Stadtzentrum 13 km
18 Borken Lidl Discounter 1.100 m² Am Bahnhof Stadtzentrum 13 km
19 Borken Netto Discounter 1.050 m² Bahnhofstraße Stadtzentrum 13 km
20 Borken Aldi Discounter 700 m² Gellenweg Stadtzentrum 13 km
21 Schwarzenborn Nahkauf Supermarkt 550 m² Eselsweg integr. Streulage 15 km
22 Neukirchen (Knüll) REWE Knapp Supermarkt 2.050 m² Am Rathaus Stadtzentrum 16 km
23 Neukirchen (Knüll) Aldi Discounter 950 m² (Erweit. gepl.) Niederrhein. Straße dezentral 17 km
* Distanz zum Planstandort, ermittelt durch googlemaps
** einschließlich benachbartem, zugehörigem Getränkemarkt
*** ohne separaten Elektro‐ und Sportabteilungen und abgesetzt liegendem Getränkemarkt
GMA‐Erhebung März 2019
22Auswirkungsanalyse Verlagererung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
Karte 3:
18 17
19 16 Borken
20 Wettbewerber und Einzugsgebiet
4
5 36 des EDEKA-Markts in Frielendorf
(Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK in Frielendorf
Homberg (Efze) und Nachbarkommunen)
Legende
Kerneinzugsgebiet
Neuental
Lebensmittelmärkte (ab 400 m² VK):
Große Supermärkte
Supermärkte
E Discounter
2
1 E Vorhabenstandort EDEKA, Frielendorf
Frielendorf 1 REWE, Frielendorf
2 Penny, Frielendorf
3 E center Herkules, Homberg (Efze)
4 REWE, Homberg (Efze)
5 Lidl, Homberg (Efze)
6 Aldi, Homberg (Efze)
7 Tegut, Schwalmstadt‐Ziegenhain
8 Lidl, Schwalmstadt‐Ziegenhain
9 Aldi, Schwalmstadt‐Ziegenhain
10 Penny, Schwalmstadt‐Ziegenhain
11 Netto, Schwalmstadt‐Ziegenhain
Schwalmstadt 12 Kaufland, Schwalmstadt‐Treysa
14 10 13 REWE, Schwalmstadt‐Treysa
15 13 12 21 14 tegut, Schwalmstadt‐Treysa
7 8 15 Aldi, Schwalmstadt‐Treysa
9
11 Schwarzenborn 16 E neukauf, Borken
17 REWE, Borken
18 Lidl, Borken
19 Netto, Borken
20 Aldi, Borken
21 Nahkauf, Schwarzenborn
22 REWE Neukirchen
Neukirchen 23 Aldi, Neukirchen Kartengrundlage:
23 © OpenStreetMap‐Mitwirkende;
22
GMA‐Bearbeitung 2019
23Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
3. Fazit der Angebots‐ und Wettbewerbsbetrachtung
Aufgrund der teils erheblichen Distanzen im Untersuchungsraum konkurriert der EDEKA‐Super‐
markt in Frielendorf hauptsächlich mit Lebensmittelmärkten im eigenen Gemeindegebiet (REWE
und Penny). REWE weist mit rund 1.700 m² VK (Supermarkt + Getränkemarkt) eine der Planung
vergleichbare Größe auf und ist somit als konkurrenzfähig zu betrachten. Der modernisierte und
gut frequentierte Penny‐Markt profitiert an seinem Standort an der westlichen Zufahrt von der
B 254 zum Kernort erheblich von seiner verkehrsgünstigen Lage und ist ebenfalls als leistungs‐
starker Anbieter einzustufen.
Wegen der bestehenden Kaufkraftabflüsse aus Frielendorf in die umliegenden Mittelzentren sind
zusätzlich auch die Lebensmittelmärkte in Homberg (derzeit v. a. E center Herkules, Lidl und Aldi,
zukünftig auch REWE / Aldi im kommenden Einkaufszentrum) und Schwalmstadt (v. a. tegut, Lidl
und Aldi in Ziegenhain, REWE, Aldi und Kaufland in Treysa) als Wettbewerber zu benennen.
Mit Ausnahme von Neuental und Schwarzenborn verfügen alle umliegenden zentralen Orte über
moderne, großflächige Lebensmittelvollsortimenter mit angeschlossenem Getränkemarkt. Mit
ihren größeren Verkaufsflächen und / oder ihrer Agglomerationsvorteile mit weiteren Lebens‐
mittelanbietern oder Fachmärkten weisen die Vollsortimenter in Homberg (E center Herkules,
geplanter REWE‐Markt im kommenden EKZ), Schwalmstadt (Kaufland, REWE, 2 x tegut), Borken
(E‐neukauf, REWE) und Neukirchen (REWE) klare Wettbewerbsvorteile gegenüber dem Planob‐
jekt auf.
Somit liegt für den geplanten EDEKA‐Supermarkt sowohl in der Standortgemeinde Frielendorf als
auch in den umliegenden Mittelzentren ein intensiver Wettbewerb vor.
24Auswirkungsanalyse Verlagerung / Erweiterung EDEKA-Lebensmittelmarkt in Frielendorf 2019
IV. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
1. Abgrenzung des Einzugsgebiets des Vorhabens
Die Abgrenzung des betrieblichen Einzugsgebiets stellt die wesentliche Grundlage für die Ermitt‐
lung des Bevölkerungspotenzials und die damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft für den Le‐
bensmittelmarkt dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert,
innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.
Bei der Abgrenzung des Einzugsgebiets des geplanten Lebensmittelmarkts mit Backshop wurden
insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:
Projektkonzeption (Sortimentsstruktur, Vertriebskonzept, Dimensionierung, Leis‐
tungsfähigkeit, Bekanntheit, Wettbewerbsmaßnahmen des Betreibers usw.) und dar‐
aus abzuleitende Wirkungen auf die Einkaufsorientierung im Untersuchungsraum
Erreichbarkeit des Standorts für potenzielle Kunden, unter Berücksichtigung des Ver‐
laufs der Hauptverkehrswege und topografischer Bedingungen (Höhenzüge usw.)
projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum (v. a. Lage von Ein‐
kaufsschwerpunkten und anderer großer Vollsortimenter)
Anziehungskraft des Makrostandorts Frielendorf als Standort von Arbeitsstätten, Inf‐
rastruktur‐ und Freizeiteinrichtungen (v. a. Silbersee)
Strukturdaten des Untersuchungsraums (Bevölkerungsschwerpunkte, Siedlungsstruk‐
turen, Pendlerbeziehungen) und grundsätzliche Einkaufsorientierung der Verbraucher
im Untersuchungsraum
Zeit‐ und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte)23.
Wegen der Entfernungen zu anderen Städten im Osten und Süden von Frielendorf (Distanz min‐
destens 15 km) sind wesentliche Kaufkraftumlenkungen aus Schwarzenborn und Neukirchen hin
zum Vorhabenstandort in Frielendorf nicht zu erwarten. Zudem verfügt Neukirchen selbst über
leistungsstarke Lebensmittelmärkte, darunter auch einen modernen Supermarkt mit Getränke‐
abteilung und benachbartem Drogeriemarkt. Die Bewohner der nordwestlichen Nachbarge‐
meinde Neuental sind vornehmlich nach Borken, Schwalmstadt oder Fritzlar orientiert, wegen
der schlechten Verkehrsverbindungen jedoch nicht nach Frielendorf. Aus Schwarzenborn, Neu‐
kirchen und Neuental bestehen daher keine wesentlichen Einkaufsbeziehungen nach Frielendorf.
Die im Norden, Süden und Westen angrenzenden Städte Homberg, Schwalmstadt und Borken
weisen als Mittelzentren einen guten Besatz an modernen Lebensmittelmärkten auf. Die örtli‐
chen Vollsortimenter sind zumeist größer als der geplante EDEKA‐Markt in Frielendorf, sodass
23 Die GMA hat in Deutschland bereits viele hundert Verbraucherbefragungen durchgeführt, so dass zum
Verbraucherverhalten aussagefähige Erkenntnisse vorliegen.
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