Wann gilt eine Therme als mitvermietet? - ÖVI
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judikatur
Wann gilt eine Therme als mitvermietet?
Eine Therme ist auch dann mitvermietet und vom Vermieter zu erhalten, wenn
die Therme vom abtretenden Mieter eingebaut wurde aber im Zuge des Miet-
rechtseintritts der Mietzins auf Kategorie A angehoben wurde.
Von Karin Sammer
M it der Wohnrechtsnovelle 2015 wurde
die Erhaltungspflicht des Vermieters
auf mitvermietete Heizthermen, mitvermie-
sichert nach Kategorie A«) auf den damals
maßgeblichen Höchstbetrag.
Die seinerzeit vom Vater der Mieterin
tete Warmwasserboiler und sonstige mitver- eingebaute aber noch im Einsatz befindli-
mietete Wärmebereitungsgeräte ausge- che Gas-Kombi-Therme wies nun Mängel
dehnt. Der OGH hat sich nun in einer aktuel- auf, deren Behebung umfangreiche Repara-
len Entscheidung zu 5 Ob 66/19w mit der turen erforderte. Die Mieterin beantragte
Frage auseinandergesetzt, wann von einer daraufhin, dem Vermieter die Erhaltung der
mitvermieteten Therme auszugehen ist. mitvermieteten Gas-Kombi-Therme auf-
zutragen. Die Vermieterin wandte ein, dass
Karin Sammer, ÖVI Recht
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt sie für die erst während des laufenden Ver- und Research
zugrunde: tragsverhältnisses vom Mieter selbst einge-
Eine Mieterin trat 2007 in den Mietvertrag baute Gas-Kombi-Therme nicht erhaltungs-
ihres Vaters ein. Zum Zeitpunkt der Anmie- pflichtig sei.
tung entsprach die Wohnung der Ausstat- Wie in einem solchen Fall der Begriff »mit-
tungskategorie C und wurde lediglich mit vermietet« auszulegen ist, damit setzte sich
einem Ofen beheizt. Im Jahr 1991 baute der der OGH in der aktuellen Entscheidung aus-
Vater der nunmehrigen Mieterin eine Gas- einander. Der Gesetzgeber verfolgte mit dem
Kombi-Therme ein. Als die Mieterin 2007 in erst durch den Bautenausschuss in den Ge-
das Mietverhältnis eintrat, begehrte die da- setzestext aufgenommenen Wort »mitver-
malige Vermieterin gem §46 Abs 2 MRG die mietet« die Intention, die Erhaltungspflicht
Anhebung des Hauptmietzinses (»wertge- des Vermieters auf die von ihm entgeltlich ,
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bereitgestellten Wärmebereitungs- tionstauglichen Warmwasserboiler Mietzins für Kategorie A (dzt. 3,60/
geräte zu beschränken, nicht aber auf durch eine Gasetagenheizung mit m²) forderte. Durch diese Anhebung
solche, die der Mieter selbst während einer Kombitherme ersetzte. Diese des Mietzinses habe sich der Einbau
des laufenden Mietverhältnisses Änderung wurde einem erstmaligen der Heizung auf den Mietzins ausge-
im Mietgegenstand installiert und Einbau gleichgesetzt, weil der Aus- wirkt, weshalb die Heizung als mit-
sohin keine Auswirkungen auf den tausch der veralteten Heizung durch vermietet (iSd §3 Abs 2 Z 2a MRG idF
Mietzins entfalten sollten. die Gasetagenheizung nicht als WRN 2015) anzusehen war.
Die Erhaltungspflicht des Ver- gleichwertig sondern als Standard-
mieters bezieht sich daher immer anhebung gewertet wurde. In die- Offen bleibt, ob sich der Vermie-
nur auf »mitvermietete« Wärmebe- sem Fall wurde die Erhaltungspflicht ter in einem solchen Fall der Erhal-
reitungsgeräte. Diese kommt auch des Vermieters verneint, weil es zu tungspflicht für die Therme auch
dann zum Tragen, wenn etwa ein keiner Einpreisung in den Mietzins hätte entledigen können, wenn die
Mieter in weiterer Folge eine not- gekommen war und die Vorschrei- mittlerweile im Mietgegenstand be-
wendige Erneuerung eines defekt bung weiterhin auf Basis der Ausstat- findliche Therme beim Anhebungs-
gewordenen mitvermieteten Wär- tungskategorie B erfolgte. begehren unberücksichtigt geblie-
mebereitungsgeräts vornimmt und ben wäre. Hinsichtlich der zuläs-
durch ein Neues ersetzt. Im nun vorliegenden Fall war zwar sigen Höhe des Mietzinses im Ein-
der Einbau des neuen Geräts im Jahr trittsfall hätte es wegen der in § 46
Als nicht mitvermietet gilt, wenn ein 1991 ausschlaggebend für die Ände- Abs 2 MRG geregelten Deckelung des
Mieter eine Wärmeversorgung ein- rungen der Ausstattungskategorie Mietzinses (von derzeit 3,60 €/m²)
baut, die ursprünglich gar nicht vor- der Wohnung von Kategorie C auf Ka- betraglich keinen Unterschied ge-
handen war oder diese nicht miet- tegorie A. Mietzinsrelevant wurde macht, ob es sich um eine Wohnung
zinsrelevant ist bzw. solange dieser diese Änderung der Ausstattungska- der Ausstattungskategorie A oder
Einbau keine Auswirkungen auf den tegorie erst bei Eintritt der Antrag- B handelt. Mit dieser Frage musste
Mietzins hat. So etwa in dem in 5 Ob stellerin in das Mietverhältnis des sich der OGH aber nicht weiter be-
201/16v entschiedenem Fall, als ein Vaters, als der Vermieter mit seinem fassen, da der Vermieter die Anhe-
Mieter eine ursprünglich mitvermie- schriftlichen Anhebungsbegehren bung des Mietzinses ausdrücklich
tete aber defekt gewordene Ölhei- die Anhebung des Mietzinses gem. auf der Grundlage der Ausstattungs-
zung und einem eingeschränkt funk- § 46 Abs 2 MRG auf den zulässigen kategorie A vorgenommen hat.
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