Wirtschaftliche Situation bei holländischen Gewerbeimmobilien

Wirtschaftliche Situation bei holländischen Gewerbeimmobilien

Herr RA Meyer stellt die aktuelle wirtschaftliche Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt
in den Niederlanden dar. Diese ist mehr als angespannt. Mehrere Holland Fonds haben
bereits Insolvenz anmelden müssen. Dies beschränke sich nicht auf Wölbern Fonds, auch
andere große Fondshäuser wie z.B. MPC mussten bereits Insolvenzanträge stellen.
Hauptprobleme sind die hohen Leerstandsquoten bei den Büroimmobilien von
durchschnittlich 16 %. Hinzu kommt, dass das Angebot an neuen Flächen weiter steige.
Zwar hat das Wachstum in den letzten zwei Jahren abgenommen, aber von einer Erholung
könne man derzeit nicht sprechen. Dieser Umstand erkläre auch die geringe
durchschnittliche Jahresmiete von 133 € pro qm. Als Beispiel: In Zentraler Lage in Hamburg
erziele man derzeit mehr als das Doppelte an Mieteinnahmen. Weitere negative Faktoren
seien das negative Wirtschaftswachstum und die steigende Arbeitslosigkeit in den
Niederlanden.

Herr Rechtsanwalt Meyer führt aus, dass der niederländische Immobilienmarkt deutlich
problematischer für die Gesellschaften zu bewerten ist, als die Entnahmen durch ehemalige
Geschäftsführung. Maßgeblich für die Werthaltigkeit der Fonds ist der jeweilige Objektwert
der Immobilien. Er führt weiter aus, dass die Objektwerte, gerade bei den älteren Wölbern
Holland Fonds, deutlich hinter dem prospektierten Werten zurück bleiben. Dafür erläuterte er
zunächst wie sich der Marktwert von Gewerbeimmobilien ermitteln lasse. Der Wert von
Gewerbeimmobilien bemisst sich nach den jährlichen – derzeit erzielbaren - Mieteinnahmen,
multipliziert mit einem angemessenen Standortfaktor. Die Skala für den Faktor reiche von 1 –
22, je besser der Standort, je höher der Faktor.

Sodann werden die jeweiligen Hollandfonds betrachtet und anhand von den Prognosen und
Geschäftsberichten analysiert und bewertet.

   1. Wölbern Holland 62

Zunächst werden die wirtschaftlichen Eckdaten betrachtet. Der Fonds wurde mit 22. Mio. €
Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der FGH Bank von 26. Mio. €
aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 48 Mio. €. Für die Fondsimmobilie in
Gouda wurden lediglich 42,3 Mio. werthaltig investiert. Ca. 6 Mio. € wurden für sogenannte
weiche Kosten z.B. für Provisionszahlungen an die vermittelnde Bank und freie Berater, für
die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen verbraucht.

Mit dem Darlehensgeber wurde eine Zinsbindung bis 01. Juli 2018 vereinbart. Der
Mietvertrag mit Centric IT läuft noch bis Juni 2018. Diese Konstellation, also der Gleichlauf
von Mietvertrag und Zinsbindung, sei besonders problematisch. Der Fonds könne entweder
mit dem bestehenden Mieter und derzeit üblicherweise 50 % reduzierten Mieteinnahmen -
wie bei anderen Wölbern Holland Fonds - den Mietvertrag verlängern oder einen neuen
Mieter zu ähnlich geringen Mieten suchen.

Derzeit erzielbare Jahresmiete in Gouda belaufe sich auf 80 - 130 € pro qm. Der aktuelle
Mietvertrag sichert dem Fonds Mieteinnahmen von 190 Euro pro qm, aber eben nur bis Mitte
2018. Die aktuelle Leerstandsquote in Gouda beläuft sich auf 26 %. Dadurch muss auch der
Immobilienwert entsprechend abgeschrieben werden - bei gleichbleibenden Kreditverbind-
lichkeiten. Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt – mit dem
aktuellen Marktwert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbrachter Tilgung - in 2018
verkauft werden könnte:

Geplanter Verkauf 2018

Derzeitiger Marktwert:                                                  30.3 Mio.€

                                                                                           1

Abzgl. Verbindlichkeiten:                                        24.3 Mio.€

       Abzgl. Geb. Geschäftsführung, Treuhand; Makler                    1,2 Mio. €

        Abzgl. Revitalisierung                                           3,4 Mio. €

                      Bleiben 1.434.000,00 €

                              Für den Anleger bliebe ein Rückfluss ca. 5 % des investierten
                              Kapitales

Betrachtet man die ursprüngliche Prognose im Verkaufsprospekt, so fällt auf, dass diese
deutlich übersetzt scheint. Das schlimmste dargestellte Szenario geht von einem
Verkaufserlös von 49 Mio. € aus. Derzeit müsse man festhalten, dass die bei dieser
Berechnung zu Grunde gelegten Mieteinnahmen als auch der angesetzte Standortfaktor zu
hoch bemessen worden sind.

       Worst Case:
       ..Miete X (Verkaufsfaktor) 14,15
              49.190.000,00 €
       Best Case:
       Miete X (Verkaufsfaktor) 16,15
              56.084.000,00
Als Beispiel: Im Zentrum, also beste Lage von Paris und London, rechnete man      in anderen
Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20            im besten
Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist     dies wenig
nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum              geplanten
Verkaufszeitpunkt voraus-sichtlich nicht erreicht werden können.

   2. Wölbern Holland 64

So dann kommt Herr RA Meyer auf den Wölbern Holland 64 zu sprechen. Der Fonds wurde
mit 30.9. Mio. € Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der DG HYP von 28.
Mio. € aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 58.9 Mio. €. Für die beiden
Fondsimmobilien wurden insgesamt lediglich 50.15 Mio. werthaltig investiert, für die kleinere
Immobilie wurden 10,2 Mio. € und für die größere 39. Mio. € werthaltig investiert. Ca. 8.75
Mio. € wurden für sogenannte weiche Kosten z.B. für Provisionszahlungen an die
vermittelnden Banken und freien Berater, die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen
verbraucht.

Mit dem Darlehensgeber wurde eine Zinsbindung bis März 2018 vereinbart. Die Mietverträge
laufen noch bis April bzw. Mai 2018. Die Mieter haben bereits angekündigt, dass sie nicht
verlängern möchten und nach Ende der Mietlaufzeit die Immobilien verlassen werden. Es
kam bereits zu einer Mietanpassung bzw. Reduzierung der laufenden Miete von 14,5 %.

Bei Leerstandquoten in Arnheim von 15 % und in Haarlem auf 23 % wird es mehr als
schwierig, neue Mieter auf einem für den Fonds kostendeckenden Mietniveau zu finden.
Dies hat zur Folge, dass auch der Immobilienwert entsprechend abgeschrieben werden
muss. Die Bank hat bereits das Guthaben des Fonds verpfändet. Durch die eine Klausel im
Kreditvertrag ist die Bank auch dazu berechtigt, wenn der Immobilienwert sich unter das
vereinbarte Verhältnis reduziert hat. Viel problematischer ist es, dass die Bank auch dazu
berichtigt ist, die Immobilie zu verwerten. Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich
geplanten Zeitpunkt – mit dem aktuellen Marktwert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig
                                                                                              2

erbrachter Tilgung - in 2019 verkauft werden könnte:

Geplanter Verkauf 2019

Derzeitiger Marktwert:                                                   20.5 Mio.€
(Das kleinere Objekt beläuft sich auf 3,6 und das größere auf 16,8 Mio. €)
       Abzgl. Verbindlichkeiten:                                        26.3 Mio.€

              Bleibt ein Minus von 5.8 Mio.€

Eine weitere Berechnung von möglichen Gebühren und Revitalisierungskosten erübrigt sich,
da der derzeitige Marktwert nicht einmal die Kreditverbindlichkeiten abdeckt. Erst wenn sich
der Marktwert um ca. 12 Mio. € erhöhen würde, könnten dann die Anleger von dem Erlös
einen Rückfluss auf ihr investiertes Kapital erhalten.

Betrachtet man die ursprüngliche Prognose im Verkaufsprospekt, so fällt auf, dass diese fast
um das Dreifache zum aktuellen Marktwert übersetzt scheint. Das schlimmste dargestellte
Szenario geht von einem Verkaufserlös von 59 Mio. € aus. Sowohl die angesetzte Miete
sowie der Standortfaktor sind bei der Prognose zu hoch angesetzt worden.

Die ursprüngliche Prognose sah vor:

              Worst Case:
              ..Miete X (Verkaufsfaktor) 14,32
                     59.199.000,00 €
              Best Case:
              Miete X (Verkaufsfaktor) 16,32
                     67.465.000,00 €
Als Vergleich: Im Zentrum, also beste Lage von Paris und London, rechnete man in anderen
Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20 im besten
Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist dies wenig
nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum geplanten
Verkaufszeitpunkt voraussichtlich nicht erreicht werden können. Vielmehr ist damit zu
rechnen, dass die Anleger ihr investiertes Kapital verlieren könnten, wenn es nicht zu einem
schnellen und erheblichen Anstieg auf dem niederländischen Immobilienmarkt kommen
sollte.

       3. Wölbern Holland 65

Schließlich kommt Herr RA Meyer auf den Wölbern Holland 65 zu sprechen. Der Fonds
wurde zunächst mit 44. Mio. € Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der
HSH Nordbank von 46,8. Mio. € aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 90,8 Mio.
€. Für die Fondsimmobilie wurden lediglich 75,8 Mio. werthaltig investiert. Ca. 6 Mio. €
wurden für sogenannte weiche Kosten z.B. für Provisionszahlungen an die vermittelnde
Banken und freien Beratern, für die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen
verbraucht. Das bedeutet, dass ca. 15 Mio. € nicht werthaltig verwendet worden sind. Diese
weichen Kosten werden alle samt aus dem Eigenkapital, also aus den Einlagen der Anleger
bezahlt. Bezogen auf das Eigenkapital bedeutet dies, dass mehr als 30 % des von den
Anlegern investierten Kapitales für weiche Kosten verbraucht worden sind.

Aufgrund des aktuellen Mietvertrages mit der Ahold NV/Albert Heijn B.V. läuft der Fonds
derzeit stabil. Der Mietvertrag sichert bis 2023 eine Jahresmiete von 189 € pro qm. In

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Zaandam sind am Markt derzeit pro qm 100- 130 € zu erzielen. Die Leerstandsquote in
Zaandam beläuft sich aktuell auf 18 %. Es gibt Grund zur Hoffnung, dass der Mieter den
Mietvertrag verlängern könnte, da er bereits eigene Investition getätigt hat. Allerdings wird es
auch bei diesem Fonds voraussichtlich zu einem erheblichen Einbruch der Miete kommen.

Problematisch ist die Situation mit der finanzierenden Bank. Mit der HSH Nordbank wurde
eine Zinsbindung bis April 2019 mit einem aus heutiger Sicht hohen Zinssatz mit 5,25 % p.a.
vereinbart. Aufgrund der Verletzung der Loan-to-Value-Klausel ist eine jederzeitige
Kündigung durch die HSH Nordbank AG möglich. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass
sich der Marktwert der Fondsimmobilie, bei der aktuellen Wertermittlung, nicht mehr in dem
vereinbarten Verhältnis zum Darlehenstand beläuft, also der Marktwert sich reduziert hat.
Von einer Kündigung wird die HSH Nordbank derzeit sicher kein Gebrauch machen, da
durch die guten Mieten der „gute Zins“ für die HSH Nordbank verdient wird. Ausschüttungen
für die Anleger hingegen wird es in naher Zukunft nicht geben.

Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt – mit dem aktuellen
Markt-wert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbrachter Tilgung - in 2020 verkauft
werden könnte:

Geplanter Verkauf 2020

Derzeitiger Marktwert:                                                    57,8 Mio. €

                  Abzgl. Verbindlichkeiten:                               44,5 Mio. €

                  Abzgl. Geb. Geschäftsführung, Treuhand, Makler            2,5 Mio. €

                  Abzgl. Revitalisierung                                    4,3 Mio. €

                  Für Anleger bleiben                                       9,2 Mio. €

                  Rückfluss von 20-25 des investierten Kapitals

Bei der der Ermittlung des aktuellen Marktwertes sollte man berücksichtigen, dass der gute
und noch lang laufende Mietvertrag Berücksichtigung gefunden haben wird und dieser sich
positiv auf den Marktwert auswirkt.

Das schlimmste dargestellte Szenario geht von einem Verkaufserlös von 91 Mio. € aus.
Sowohl die angesetzte Miete für die mögliche Mietvertragsverlängerung sowie der
Standortfaktor sind bei der Prognose zu hoch angesetzt worden.

Die ursprüngliche Prognose sah vor:

              Worst Case:
              ..Miete X (Verkaufsfaktor) 13,62
                      91.191.000,00 €
              Best Case:
              Miete X (Verkaufsfaktor) 15,62
                    104.582.000,00 €
Als Vergleich: Im Zentrum - also beste Lage von Paris und London - rechnete man in
anderen Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20 im
besten Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist dies
wenig nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum geplanten

                                                                                              4

Verkaufszeitpunkt voraussichtlich nicht erreicht werden können. Mit einem wie in der
Prognose dargestellten Verkauf ist bei diesem Fonds derzeit nicht zu rechnen. Derzeit zu
erwarten ist, dass die Anleger einen nicht unerheblichen Teil ihres investierten Kapitals
verlieren könnten und sich die Fondslaufzeit über den geplanten 10 Jahreszeitraum
verlängern könnte.

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