UBS-EI Halbjahresbericht zum 28. Februar 2015, UBS (D) Euroinvest Immobilien - FONDS professionell
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UBS-EI Halbjahresbericht zum 28. Februar 2015, UBS (D) Euroinvest Immobilien UBS Real Estate GmbH (vormals: UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH) Verwahrstelle: CACEIS Bank Deutschland GmbH
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Bitte beachten Sie, dass die UBS Real Estate GmbH (vormals: UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH) die Rücknahme von
Anteilen des Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien mit Wirkung zum 4. Juli 2014, 12:00 Uhr, ausgesetzt hat, weil die
liquiden Mittel des UBS (D) Euroinvest Immobilien nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten
Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des UBS (D) Euroinvest Immobilien sicherzustellen. Die
Aussetzung der Rücknahme der Anteile erfolgt zunächst für die Dauer von bis zu zwölf Monaten (Verweigerung der Rücknahme
gemäß § 257 Abs. 1 Satz 1 KAGB in Verbindung mit § 12 Abs. 8 der Allgemeinen Anlagebedingungen des UBS (D) Euroinvest
Immobilien). Die Ausgabe von Anteilen sowie die Berechnung und Veröffentlichung des Ausgabe- und Rücknahmepreises
werden von dieser Maßnahme nicht berührt. Weitere Informationen finden Sie auf der Website
www.ubs.com/immobilienfonds-deutschland.
Hinweis:
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt
ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlässlicher Indikator für künftige
Wertentwicklungen. Bei der Berechnung wurden sämtliche Kosten und Gebühren mit Ausnahme des eventuell
angefallenen Ausgabeaufschlages und Rücknahmeabschlages abgezogen. Diese Aussage bezieht sich auf alle im
Halbjahresbericht genannten Renditekennzahlen.
Bild auf der Vorderseite: "Innovum 212", Fürther Str. 212, Nürnberg
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Kennzahlen auf einen Blick
UBS (D) Euroinvest Immobilien Stand 28.2.2015
International Securities Identification Number (ISIN) DE0009772616
Wertpapier-Kennnummer (WKN) 977 261
Auflagedatum 28.9.1999
Kennzahlen zum Stichtag
Fondsvermögen (netto) 1.210,0 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) 1.672,6 Mio. EUR
davon direkt gehalten 1.280,7 Mio. EUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 391,9 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 41
davon direkt gehalten 32
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 9
Gesamtnutzfläche 743.368 m²
Stichtagsbezogene Vermietungsquote 1 82,5%
Veränderungen im Berichtszeitraum2
Ausschüttung am 19.12.2014
Ausschüttung je Anteil 0,12 EUR
BVI-Rendite 1.9.2014 bis 28.2.2015
3 -7,5%
BVI-Rendite seit Auflegung am 28.9.1999
3 77,3%
Anteilwert / Ausgabepreis / Rücknahmepreis 10,12 EUR
1 Die Vermietungsquote errechnet sich auf Basis der Bruttosollmiete.
2 Im Berichtszeitraum gab es keinen Netto-Mittelzufluss bzw. -abfluss.
3 Die Berechnungsmethode erfolgt nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e.V. (BVI);
Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage zum Anteilwert.
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Inhaltsverzeichnis
Kennzahlen auf einen Blick ......................................................................................................................................................... 4
Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................................................................................... 5
Bericht des Fondsmanagements.................................................................................................................................................. 6
Übersicht: Vermietung .............................................................................................................................................................. 15
Vermögensübersicht zum 28.2.2015 ........................................................................................................................................ 18
Vermögensaufstellung zum 28.2.2015 Teil I: ............................................................................................................................ 19
Immobilienverzeichnis und Vermietungsinformation ................................................................................................................. 19
Vermögensaufstellung zum 28.2.2015 Teil II: Bestand der Liquidität ......................................................................................... 41
Vermögensaufstellung zum 28.2.2015 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterung ............................................................................................................................................................. 42
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 28.2.2015................................................ 43
Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 28.2.2015 ............................................................................................................. 44
Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht) ........................................................................................................................... 46
Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV .............................................................................................................................................. 47
Gremien ................................................................................................................................................................................... 53
5Bericht des Fondsmanagements
Europäische Büroimmobilienmärkte Madrid eine Bürospitzenrendite von 5% und Barcelona von
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die 5,3%.
Vermietungsaktivitäten in vielen europäischen
Büroimmobilienmärkten im Jahr 2014 deutlich belebt. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld zeigte sich im Jahr 2014
Während das erste Quartal in den meisten Städten noch weiter fragil, auch wenn insgesamt ein leicht positiver Trend
verhalten verlief, zeigten sich die Folgequartale zumeist auszumachen ist. Die unmittelbaren Ängste der Finanzmärkte
freundlicher. Es muss allerdings berücksichtigt werden, dass über einen Zerfall der Eurozone hatten sich beruhigt,
man vor allem in den südeuropäischen Märkten von einem flammten aber infolge der Wahlen in Griechenland zum
niedrigeren Basisniveau ausgeht. Hauptmotivation der Jahresbeginn 2015 erneut auf. Die geopolitische Unsicherheit
Unternehmen bei ihren Anmietungen sind weiterhin in Europa (Russland-Ukraine Konflikt) dürfte die allmähliche
Kostenreduktion und Flächeneffizienzsteigerung. Von der wirtschaftliche Erholung der Eurozone nach derzeitigem Stand
ansteigenden Büroflächennachfrage profitieren daher vor nicht massiv bedrohen. Deflationstendenzen haben die
allem qualitativ hochwertige Objekte in zentralen Lagen, Europäische Zentralbank im Januar 2015 dazu veranlasst,
während die Mieternachfrage in dezentralen Lagen schwach zusätzliche Liquidität in Form von „Quantitative Easing (QE)"
bleibt. Ausgehend von einem niedrigen Vorjahresniveau wies in den Markt zu geben. Hiermit soll vor allem die
der Lissaboner Büromarkt im Vergleich zum Vorjahr einen Kreditvergabe in den südeuropäischen Mitgliedsstaaten
Anstieg der Vermietungsleistung von ca. 62,5% auf. Ebenfalls angekurbelt werden, allerdings bleibt die Reformschwäche
von einer niedrigen Basis ausgehend, erhöhte sich das verschiedener Regierungen das größte Hemmnis beim
Vermietungsvolumen in Mailand um knapp 20%. Nach einem Wirtschaftswachstum. Insgesamt dürften sich die positiven
verhaltenen Jahresstart konnte sich die Vermietungsleistung in Wirtschaftsentwicklungen nur mit zeitlicher Verzögerung auf
Paris noch steigern und meldete ein Plus von ca. 12% die Büromärkte durchsetzen, wodurch sich kurzfristig
gegenüber dem Vorjahr. Es bleibt aber abzuwarten, ob dies Immobilienanlagen im Core-Segment auch weiterhin als
den Beginn eines nachhaltigen Aufschwungs markiert, denn defensive Anlagen erweisen werden. Während das
das Vermietungsvolumen war vor allem durch wenige Wirtschaftswachstum im Jahr 2013 für die Eurozone nach wie
Großanmietungen geprägt. Die deutschen Vermietungsmärkte vor rezessiv (-0,4%) war, wurde für das Jahr 2014 ein
zeigten sehr uneinheitliche Ergebnisse für das Jahr 2014 Wachstum von ca. 0,9% prognostiziert. Für das Jahr 2015
(Berlin +29%; Frankfurt -17%; Hamburg +19%, München wird mit einer weiteren Belebung der Volkswirtschaft in der
-4%). Die Finanzmetropole, London-City, berichtete einen Eurozone und einem Anstieg von 1,5% gerechnet. Die
weiteren Anstieg des Vermietungsvolumens von ca. 12%. deutsche Volkswirtschaft gilt weiterhin aufgrund der
volkswirtschaftlichen Größe als Antriebskraft der Eurozone
Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich auch im Jahr 2014 und für das Jahr 2015 wird ein Wirtschaftswachstum von
sehr dynamisch. In den „Core-Märkten" wie Deutschland, 2,0% erwartet. In Spanien und Portugal scheinen sich
Großbritannien und den Nordics war eine allmähliche allmählich die eingeleiteten Strukturreformen auszuzahlen,
Verlagerung zu risikoreicheren Anlagestrategien ersichtlich, was im Jahr 2015 zu einem Anstieg des Wirtschaftswachstums
obwohl sich die Investoren in den meisten Märkten weiterhin auf 2,4% bzw. 1,5% führen könnte. Frankreich und Italien
risikoavers verhielten. Im Jahr 2014 belief sich das zeigen im Vergleich zu anderen Eurozonenländern weiterhin
Investmentvolumen in europäische Büroimmobilien auf rund deutliche Strukturreformdefizite, so dass für diese Länder auch
95 Mrd. EUR und übertraf damit das Vorjahresniveau um ca. nur Wirtschaftswachstumsraten von 1,2% bzw. 0,2%
23%. Aufgrund von geringer Produktverfügbarkeit im erwartet werden. Länder außerhalb der Eurozone weisen
Londoner Core-Segment reduzierte sich das deutlich höhere Wirtschaftswachstumsraten auf. So hat die
Investitionsvolumen in Großbritannien um ca. 2% gegenüber britische Volkswirtschaft deutlich Fuß gefasst und lässt ein
dem Vorjahr. Demgegenüber erhöhten sich die Wirtschaftswachstum im Jahr 2015 von 2,9% erwarten. Für
Investmentvolumina in Deutschland und in Frankreich um Schweden wird eine Wachstumsrate von 2,1% prognostiziert.
rund ein Drittel. Ausgehend von einem niedrigen
Vorjahresniveau stiegen die Investitionsvolumina in den Das Wirtschaftswachstum dürfte in vielen Ländern kaum
Niederlanden um 110% und Spanien verzeichnete mehr als ausreichend sein, um den Bürovermietungsmärkten deutlich
eine Verdopplung des Transaktionsvolumens. Auch der positive Impulse außerhalb der zentralen Lagen aufzuzeigen,
italienische Büroinvestitionsmarkt scheint sich zu stabilisieren obwohl die Wirtschaftsentwicklungen Anlass zur Hoffnung
und wies eine Erhöhung von ca. 18% bei den geben. Von der erwarteten Belebung der Vermietungsmärkte
Investitionsvolumen aus. Geopolitische Spannungen mit dürften auch weiterhin vorwiegend qualitativ hochwertige
Russland führten zu einem zurückhaltenden Flächen in Innenstadtlagen profitieren. Allerdings muss
Investorenverhalten in Finnland, wo das Investitionsvolumen beachtet werden, dass es infolge der geringen Kreditvergabe
nahezu unverändert blieb. Nicht nur die anhaltende seit Beginn der globalen Finanzkrise kaum spekulative
Fokussierung der Investoren auf Core- bzw. Spitzenobjekte Bautätigkeiten gab. Dies führt nun zunehmend zu einer
hat die Bürospitzenrenditen in fast allen europäischen Knappheit an qualitativ hochwertigen Büroflächen in
Büroimmobilienmärkten stabil gehalten bzw. diese weiter Innenstadtlagen, wohingegen ein großer Teil des Büro-
leicht abfallen lassen, vor allem die stark gesunkenen Renditen leerstandes in vielen europäischen Immobilienmärkten als
für Staatsanleihen im Jahr 2014 erhöhen die Nachfrage nach strukturell bezeichnet werden kann. Deshalb ist nicht mit einer
Immobilien und damit den Druck auf die Bürospitzenrenditen. signifikanten Reduzierung der Leerstandsraten zu rechnen.
Zu Jahresende beliefen sich die Spitzenrenditen in den Zum Jahresende 2014 wies Rotterdam mit 21,3% die höchste
bedeutendsten europäischen Büroimmobilieninvestment- Leerstandsrate in Europa auf. Die niedrigsten Leerstandsraten
märkten wie im Londoner West End und in Paris auf 3,8%. In konnten Ende des Jahres 2014 in den Londoner Märkten West
Deutschland zeigten sich die Spitzenrenditen im Jahr 2014 End (2,7%) und City (4,9%) registriert werden. Die
weiter rückläufig und bewegen sich zwischen 4,3% in Angebotsknappheit bei Qualitätsflächen führt in einigen
München und 4,7% in Düsseldorf. Die gestiegene Märkten zu ansteigenden Mieten im Spitzensegment. Die
Investorennachfrage hat in den spanischen Bürometropolen zu höchsten Steigerungsraten bei den Bürospitzenmieten
sinkenden Anfangsrenditen geführt. Zu Jahresende meldete verzeichneten im Jahr 2014 Dublin mit 28,4% und London
6West End mit 12,5%. Demgegenüber haben im Jahresverlauf Darüber hinaus reduziert sich zum 1. Januar 2015 die
die Spitzenmieten in Rom und Düsseldorf um rund 5% und in gesetzlich zulässige Fremdfinanzierungsquote nach
Warschau um ca. 4% nachgegeben. Außerhalb des § 254 Abs. 1 KAGB von bisher 50% der Summe der
Spitzensegmentes sehen wir weiterhin nur eingeschränkt Verkehrswerte des AIF-Sondervermögens auf 30%.
Mietpreiswachstum, welches sich auf die innerstädtischen
Kernbereiche beschränken dürfte. In nicht integrierten Lagen Aufgrund der vorgenannten liquiditätswirksamen Faktoren
wird der Druck auf die Mietpreise hingegen unverändert hatte die Geschäftsführung beschlossen, mit Wirkung zum
anhalten. 4. Juli 2014, 12:00 Uhr, die Rücknahme von Anteilen des
UBS (D) Euroinvest Immobilien auszusetzen, weil die liquiden
Die Spitzenanfangsrenditen in den Core-Märkten (Städte in Mittel des UBS (D) Euroinvest Immobilien nicht ausreichten,
Deutschland und den Nordics, sowie Paris und London) haben um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten
zumeist Vorkrisenniveau erreicht. Auch wenn die Differenz zu Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende
Staatsanleihen die Renditen deutlich über dem langfristigen Bewirtschaftung des UBS (D) Euroinvest Immobilien
Mittel verharren läßt, glauben wir, dass in den „Sicheren- sicherzustellen.
Häfen-Märkten" nur limitiertes Wertsteigerungspotenzial
infolge von sinkenden Anfangsrenditen besteht. Allerdings Die Aussetzung der Rücknahme der Anteile erfolgte zunächst
wird der erwartete „Income-Growth" die zukünftige für die Dauer von bis zu zwölf Monaten (Verweigerung der
Wertentwicklung positiv beeinflussen. Die Verfügbarkeit von Rücknahme gemäß § 257 Abs. 1 Satz 1 KAGB in Verbindung
Fremdfinanzierungen hat sich in den Core-Märkten verbessert. mit § 12 Abs. 8 der Allgemeinen Anlagebedingungen des
In den deutschen Bürometropolen sowie in den Nordics und in UBS (D) Euroinvest Immobilien).
Großbritannien wagen sich Immobilienfinanzierer zunehmend
auch außerhalb des Core-Segmentes. Die Ausgabe von Anteilen sowie die Berechnung und
Veröffentlichung des Ausgabe- und Rücknahmepreises
Wenn auch von einem niedrigen Niveau ausgehend, so werden von dieser Maßnahme nicht berührt.
entwickelt sich das Wirtschaftsumfeld für die südeuropäischen Es ist das ausdrückliche Ziel des Fondsmanagements, die
Büroimmobilienmärkte zunehmend positiv. Ansteigendes Rücknahme von Fondsanteilen möglichst bald wieder
Investoreninteresse und die angestiegene Renditedifferenz zu aufzunehmen.
den langfristigen Staatsanleihen drücken auch dort auf die
Immobilienankaufsrenditen. Die Vermietungsmärkte dürften Zum 28. Februar 2015 betrug die Bruttoliquidität
sich vorwiegend auf qualitativ hochwertige Objekte 159,8 Mio. EUR bzw. 13,2% des Fondsvermögens.
konzentrieren, die dort zu einer Marktbelebung führen.
Unserer Meinung nach bestehen weiterhin antizyklische Fremdfinanzierungsquote
Investitionsmöglichkeiten im Bürospitzensegment in den Die Fremdfinanzierungsquote auf Fondsebene im Sinne des
südeuropäischen Märkten, wie z.B. in Madrid und Mailand. § 254 Abs. 1 KAGB betrug 26,6% zum 28. Februar 2015 und
Außerhalb des Core-Segmentes sehen wir in den befand sich damit unterhalb der gesetzlich zulässigen Quote
südeuropäischen Büromärkten aber derzeit keine von 30% ab dem 1. Januar 2015. Die Reduzierung der
Opportunitäten. Fremdfinanzierungsquote auf 26,6% wurde insbesondere
durch Liquiditätszuflüsse aus den nachfolgend genannten
Trotz eines vergleichsweise positiven Wirtschaftsausblickes Verkäufen ermöglicht.
schließen sich die Opportunitätsfenster in vielen Märkten im
Spitzensegment, denn die erwarteten Mietpreissteigerungen Verkäufe
können als bereits eingepreist angesehen werden. Dies gilt vor Im vergangenen Geschäftshalbjahr konnte der Verkauf von
allem für die „Sichere-Häfen-Märkte", wie die Nordics, Büroimmobilien in Barcelona, Mailand, „De Brug" und
Großbritannien und Deutschland. Demgegenüber sehen wir in „Parkeerblok"in Rotterdam sowie in Paris und Luxemburg
Paris das Investitionsfenster für Core-Immobilien noch als abgeschlossen werden.
geöffnet, wobei sich dieses im Laufe des Jahres 2015
schließen dürfte. Während sich das Investitionsfenster für eine In Barcelona wurde das Gebäude 8 im „WTC Almeda Park“
Core-Strategie in Deutschland und auch den Nordics schließt, veräußert. Die Liegenschaft ist Teil eines etablierten
unterstützt das Wirtschaftswachstum aber zunehmend Value- Businessparks und verfügt über rund 16.000 m² vermietbare
Add Strategien in innerstädtischen Lagen.1 Bürofläche. Das Multi-Tenant-Objekt wurde im Jahr 2008
fertiggestellt und hatte zum Zeitpunkt des Verkaufs einen
Liquidität Vermietungsstand von rund 80%. Käufer des Objektes ist ein
Die in den Jahren 2013 und 2014 noch teilweise schwierigen Investor mit Sitz in Madrid.
Immobilienmärkte führten neben anderen Faktoren zu einem
Rückgang der Verkehrswerte einiger Fondsimmobilien, welche In Mailand konnte das Objekt „Innovazione 3“ an einen
die Performance des Sondervermögens belastet haben. Im internationalen Investor mit Sitz in London und Luxemburg
Ergebnis entschlossen sich einige Anleger zur Reduzierung verkauft werden. Die über eine Objektgesellschaft gehaltene
bzw. Aufgabe ihres Engagements. Liegenschaft wurde im Rahmen eines Asset Deals veräußert
und befindet sich im Teilmarkt „Bicocca“, nördlich des
Zentrums von Mailand. Das Gebäude verfügt über eine
1Quellen: CBRE Erix Database, 09. February 2015 vermietbare Fläche von ca. 21.300 m² und wurde im Jahr
Oxford Economics Database, 09. February 2015
CBRE database: Country-Sector Quarterly Investment Breakdown Q4 2014 2001 als „Forward Purchase“ erworben. Hauptmieter ist ein
UBS Global Asset Management, internationaler Leuchtmittelhersteller.
Real Estate Research Blast: European real estate market predictions 2015
Des Weiteren wurden die beiden Objekte „De Brug“ und
„Parkeerblok“ in Rotterdam veräußert. Die baulich
verbundenen Objekte befinden sich im südlich der Neuen
7Maas gelegenen Stadtteil Feijenoord, im ehemaligen Hafen- Mietvertrages sowie der aktuellen Marktlage um rund 30
und Industriegelände Kop van Zuid. Die Liegenschaft „De Basispunkte angehoben.
Brug“ wurden in den Jahren 2005 und das Gebäude
„Parkeerblok“ in 2007 fertig gestellt. Beide Objekte verfügen Bezüglich der Liegenschaft „FAC I“ am Frankfurter Flughafen
über eine Mietfläche von insgesamt rund 20.000 m². (aktueller Verkehrswert 128,4 Mio. EUR; Veränderung
Hauptmieter beider Gebäude ist ein internationaler gegenüber dem Stand August 2014:
Konsumgüterhersteller. Neuer Eigentümer von „De Brug“ und -11,7 Mio. EUR bzw. -8,4%) ist die Anpassung der
„Parkeerblok“ ist eine US-amerikanische marktüblich erzielbaren Erträge für die Büroflächen von
Investmentgesellschaft. 20,13 EUR auf 18,92 EUR/m²/Monat wesentlicher Grund für
den verringerten Verkehrswert. Diese wird unter
Außerdem konnte der Verkaufsprozess beim Objekt „Le Berücksichtigung der Marktsituation, der jüngsten
Diagonal“ in Paris abgeschlossen werden. Die Liegenschaft hat Mietvertragsabschlüsse, der Vertragslaufzeiten, des örtlichen
eine vermietbare Fläche von ca. 20.500 m² und liegt im Flächenangebotes sowie der entsprechenden
Teilmarkt „Chatillon“ südlich von Paris. Das Gebäude war seit Konkurrenzsituation von den Bewertern als marktüblich
dem Jahr 2004 im Bestand und während der gesamten erzielbar zugrunde gelegt. Zudem wurde von diesen der
Haltedauer voll vermietet. Käufer des Objektes ist ein Abschlag für Leerstände erhöht, die um 7.010 m² gegenüber
französischer Versicherungskonzern. dem 31. August 2014 zugenommen haben.
Beim Verkauf des Objekts „Dolce“ in Luxemburg handelte es In der Nachbewertung der Liegenschaft „Glaverbel Building“
sich um den letzten Verkauf im Geschäftshalbjahr. Die in Belgien (aktueller Verkehrswert 71,1 Mio. EUR;
Liegenschaft befindet sich im Teilmarkt „Kirchberg“, zwischen Veränderung gegenüber dem Stand August 2014:
Innenstadt und Flughafen von Luxemburg, und bietet rund -5,7 Mio. EUR bzw. -7,5%) wurde die marktüblich erzielbare
9.400 m² Bürofläche. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2004 Miete durch die Bewerter von 13,42 EUR auf 12,67
erworben. Hauptmieter ist ein internationaler EUR/m²/Monat angepasst. Grund hierfür ist vor allem die
Finanzdienstleister. Das Gebäude wurde von einem deutschen Tatsache, dass die Marktmieten für Büroflächen im Teilmarkt
institutionellen Investor erworben. weiterhin unter Druck stehen. Zudem wurde eine
marktorientierte Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um
Performance rund 20 Basispunkte vorgenommen.
Für den Zeitraum vom 1. September 2014 bis 28. Februar
2015 beträgt die Halbjahresperformance des Im Rahmen der Nachbewertung der Liegenschaft „WTC
UBS (D) Euroinvest Immobilien nach BVI-Methode Almeda Park“, Phase I (aktueller Verkehrswert 92,6 Mio. EUR;
-7,5%. Die rollierende 12-Monats-Performance ist im Veränderung gegenüber dem Stand vom August 2014:
Vergleich zum 31. August 2014 mit -19,2% p. a. zum -4,6 Mio. EUR bzw. -4,8%) ist eine Reduzierung der
28. Februar 2015 unverändert. Grund hierfür ist insbesondere marktüblich erzielbaren Miete für die Büroflächen von 14,50
ein negatives Bewertungsergebnis. Diesbezüglich werden die EUR auf durchschnittlich 14,25 EUR/m²/Monat durch die
Liegenschaften „Ex Libris“, „Le Picasso“, „FAC 1“, „Glaverbel Bewerter festzustellen. Die Reduzierung erfolgte vor dem
Building" und „WTC Almeda Park“, Phase I, die im Hintergrund der letzten Mietvertragsabschlüsse, sowie der
Berichtszeitraum zu den Fondsobjekten mit den fünf größten aktuellen Marktlage. Letztere führte u.a. auch zu einer
Verkehrswertänderungen entsprechend der Feststellungen der Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes von 6,2% auf 6,4%.
unabhängigen Bewerter gehören, im Folgenden näher
erläutert. Zusammenfassend war im ersten Geschäftshalbjahr das
negative Bewertungsergebnis ausschlaggebend für die
Ausschlaggebend für den geringeren Verkehrswert beim niedrige Gesamtperformance. Der ordentliche Nettoertrag als
Objekt „Ex Libris" in Paris (aktueller Verkehrswert 187,2 Mio. zweite Komponente der Gesamtperformance ist auf einem
EUR; Veränderung gegenüber dem Stand August 2014: weiterhin stabilen Niveau.
-45,3 Mio. EUR bzw. -19,5%) ist der auslaufende Mietvertrag
mit dem Hauptmieter Ende des Jahres 2016. Aufgrund der Vermietungsleistung
bevorstehenden Wiedervermietungsphase in einem nach wie Mit einer Neuvermietungsleistung von ca. 46.000 m²
vor angespannten Marktumfeld wurde der Leerstandsabschlag Bürofläche für das Jahr 2014, konnten wir weitestgehend an
von den Bewertern erhöht. Zudem wurde der den Vermietungserfolg des Vorjahres (ca. 58.100 m²)
Liegenschaftszinssatz aufgrund der kurzen Restlaufzeit des anknüpfen. Darüber hinaus konnten weitere ca. 45.500 m²
Mietvertrages sowie der aktuellen Marktlage um rund Bürofläche mietvertraglich verlängert werden.
40 Basispunkte angehoben. Darüber hinaus erfolgte eine
Reduzierung der marktüblich erzielbaren Erträge für die Bei den Neuvermietungen profitierten insbesondere
Büroflächen von 32,92 EUR auf 30,42 EUR/m²/Monat. Immobilien, die zuvor eine Neupositionierung durch einige
Modernisierungsmaßnahmen erhalten hatten. Beispielhaft
Eine Reduzierung der marktüblich erzielbaren Erträge erfolgte hierfür sei das Objekt „Glaverbel Building" in Brüssel genannt.
ebenso für die Liegenschaft „Le Picasso“ in Nanterre, Paris, Für einige wichtige Mietvertragsverlängerungen war es
(aktueller Verkehrswert 83,2 Mio. EUR; Veränderung entscheidend, zuvor die Liegenschaften mit verschiedenen
gegenüber dem Stand August 2014: Mieterservices aufzuwerten, um so einen hohen Bleibewillen
-22,7 Mio. EUR bzw. -21,4%). Bei diesem Objekt wurden die bei der lokalen Belegschaft der Nutzer zu erzeugen.
marktüblich erzielbaren Erträge von 17,67 EUR auf Hervorzuheben sind hier insbesondere das „Centro Leoni" in
15,21 EUR/m²/Monat reduziert. Dies entspricht laut Ansicht Mailand und der „WTC Almeda Park" in Barcelona.
der Bewerter dem aktuell marktüblichen Ansatz für ein Objekt
dieser Lage und Flächenqualität. Zudem wurde der Durch die Neu- und Anschlussvermietungen betrug die
Liegenschaftszinssatz aufgrund der kurzen Restlaufzeit des Leerstandsquote des Fonds zum 28. Februar 2015 ca. 17,5%.
Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen
8Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, beläuft sich die Für die Jahre 2016 (ca. 29,0%) und 2017 (ca. 27,2%) besteht
Leerstandsquote auf ca. 15,8%. Wird darüber hinaus der ein vergleichsweise hoher Anteil von auslaufenden
Ertragsausfall aufgrund von gewährten Incentives (z. B. Mietverträgen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass mehr als
mietfreie Zeiten) nicht in die Berechnung einbezogen, sinkt die die Hälfte des Anteils in 2016 auf das Objekt „Ex Libris“
Leerstandsquote auf 10,1%. (16,3 %) und ein wesentlicher Anteil im Jahr 2017 auf das
Objekt „Le Picasso“ (6,2 %) in Paris entfällt. Beim Objekt „Le
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 wurden Picasso" befinden wir uns bereits in Gesprächen über eine
neue Mietverträge u.a. bei Objekten in Bel-gien, Frankreich, vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages.
Italien, in den Niederlanden und in Deutschland abgeschlossen
werden. Nachhaltigkeitsstrategie
Als ein wichtiger Teil der Verantwortung unseren Investoren,
In unserem belgischen Objekt „Glaverbel Building" konnte Partner und Mieter gegenüber sehen wir weiterhin die
eine renommierten Rechtsanwaltskanzlei als neuer Mieter Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie.
über rund 3.400 m² gewonnen werden. Eine weitere
Neuvermietung im gleichen Objekt wurde mit einer Medien- Um auch in Zukunft erfolgreiche Arbeit zu leisten, setzen wir
und Kommunikationsagentur über ca. 1.100 m² erzielt. hierbei den Schwerpunkt auf die genaue Analyse unseres
Darüber hinaus konnte im Gebäude „Atlantis-ACCESS" ein Portfolios und die konsequente Umsetzung, der daraus
Dienstleistungsunternehmen als Mieter einer Fläche von ca. gewonnenen Erkenntnisse.
730 m² gewonnen werden.
Für das Objekt „Colombe Parc" in Toulouse wurde ein
Mietervertrag über eine Fläche von ca. 2.000 m²
abgeschlossen. Im Objekt „Pleyad 3" in Paris fand eine
Neuvermietung über ca. 800 m² statt.
In den Niederlanden konnte für das Objekt „HeadQuarter" in
Den Haag ein neuer Mieter aus der IT- Branche gewonnen
werden. Das Mietverhältnis umfasst eine Fläche von ca.
1.500 m².
In Deutschland wurde zum Jahresende 2014 ein Vertrag über
ca. 750 m² für das Objekt in Mainz „Malakoff Passage" Wie bereits in den letzten drei Jahren partizipierte der
unterzeichnet. UBS (D) Euroinvest Immobilien erfolgreich an der GRESB
Benchmark Studie (Global Real Sustainability Estate
Darüber hinaus wurden in Italien, Frankreich und Spanien Benchmark). Im Jahr 2014 konnten wir im zweiten Jahr in
größere Anschlussvermietungen erzielt. Folge die Auszeichnung des Green Stars erreichen.
Beim Objekt „Centro Leoni", Gebäude B in Mailand konnte Die Studie der GRESB bewertete im Jahr 2014
mit einem der Bestandsmieter eine Mietvertragsverlängerung 637 Immobilienportfolien weltweit mit einem Gesamtvolumen
über ca. 2.650 m² erreicht werden. von 2,1 Bio. USD nach nachhaltigen Gesichtspunkten.
Wichtige Kriterien sind hierbei das Management des Fonds,
Bei der Liegenschaft „WTC Almeda Park", Gebäude 7 in der Umgang mit Investoren, Mietern und Dienstleistern, sowie
Barcelona konnte ein Mietvertrag über ca. 3.300 m² verlängert der Ressourcenverbrauch des Portfolios.
werden.
In allen diesen Kriterien konnte sich der Fonds im direkten
Die größte Mietvertragsverlängerung gelang in Paris bei den Vergleich mit den Wettbewerbern behaupten und erzielte
Objekten „Pleyad 6" und „Pleyad 7". Hier konnten insgesamt Ergebnisse im obersten Viertel der Bewertungsskala. So wurde
rund 10.000 m² eines Bestandmieters langfristig verlängert die Nachhaltigkeitsstrategie des Fonds, wie auch deren
werden. Umsetzung mit der bestmöglichen Bewertung versehen.
Auslaufende Mietverträge Mit stetigem Austausch und Zusammenarbeit zwischen
Für das Jahr 2015 ist mit einem Anteil von ca. 5,9% ein Portfolio Management, Asset Management, Shareholdern und
vergleichsweise geringer Auslauf von Mietverträgen zu Stakeholdern wurden nennenswerte Erfolge in der
verzeichnen. Den überwiegenden Teil hiervon bewerten wir Reduzierung der Ressourcenverbräuche des Sondervermögens
mit einer geringen (10-prozentigen) oder moderaten (30- erzielt. Somit wurde der Einfluss auf die direkte und indirekte
prozentigen) Leerstandswahrscheinlichkeit. Nur bei einem Umgebung positiv gestaltet.
geringen Teil rechnen wir mit einer höheren (80-prozentigen)
Leerstandswahrscheinlichkeit, sodass wir von einer moderaten Die Highlights unserer Erfolge umfassen konkret2
Auswirkung der im Jahr 2015 auslaufenden Mietverträge auf – Energieeinsparung im Äquivalent von über 220
den Leerstand ausgehen. Einfamilienhäusern
– Einsparung im Wasserverbrauch im Äquivalent von ca.
sieben olympischen Schwimmbecken
– Reduktion des indirekten CO²-Ausstosses um ca. 400
Tonnen.
2Quelle: UBS Real Estate GmbH (vormals: UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft
mbH) Stand Oktober 2014; Anmerkung: Interpretation durch Global Real Estate
Sustainability Benchmark Prognostizierter Wert bei gleichbleibendem Energieverbrauch
9Möglich war dies durch konsequentes Einhalten unserer Adressausfallrisiken
Nachhaltigkeitsstrategie, sowie der Umsetzung von Im Wesentlichen bestehen derartige Risiken aus entgangenen
Erfolgskonzepten für das gesamte Portfolio. Wichtig ist hier Mieten, aus dem Ausfall von Zinszahlungen aus
nicht nur die Konzentration auf einige wenige Prestigeobjekte, Gesellschafterdarlehen bei Beteiligungen an Immobilien-
sondern Maßnahmen zu finden und zu entwickeln, welche für Gesellschaften, aus nicht gezahlten Zinsen aus Liquiditäts-
alle Objekte geeignet sind, um hierauf weitere individuelle anlagen oder nicht gezahlten Forderungen aus
Strategien abzuleiten. Derivategeschäften.
So war es uns möglich für die deutschen Objekte des Unmittelbar wie auch mittelbar können sich insbesondere
UBS (D) Euroinvest Immobilien die allgemeine Strom- ausfallende Mieterträge auf die Ertragssituation des AIF-
versorgung über Energieerzeugung aus 100% Wasserkraft, Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien auswirken.
zertifiziert durch TÜV Süd, zu beziehen. Dies bedeutete nicht Ferner können diese auch zu notwendigen Anpassungen der
nur CO² neutrale Energieerzeugung, sondern auch eine Verkehrswerte einer Immobilie führen.
Einsparung der Energiekosten um 10%1 zu erreichen.
Zur adäquaten Steuerung der Adressausfallrisiken wird
Unsere stetig wachsende Expertise im Bereich der zunächst auf eine entsprechende Diversifikation hinsichtlich
Nachhaltigkeit, sowie der Bemühungen aller Beteiligten, hat es Länder, Sektoren und Größenklassen von Immobilien im
uns auch im Jahr 2014 ermöglicht unseren erfolgreichen Weg Rahmen des Portfoliomanagement geachtet. Die Bonität der
weiterhin einzuhalten und zusammen mit unseren Investoren, Mieter ist ebenfalls eine Risikokomponente. So kann eine
Partnern und Mietern, positiv auf unsere Umwelt und geringe Bonität zu hohen Außenständen und Insolvenzen bis
Gesellschaft einzuwirken. hin zum völligen Ausfall von Mietern führen. Deshalb wird vor
Abschluss von Mietverträgen die Bonität der potenziellen
Risikomanagement Mieter anhand öffentlich zugänglicher Informationen, externer
UBS Real Estate GmbH nutzt ein integriertes Ratings und interner Tools untersucht. Darüber hinaus wird
Risikomanagement-System, um Risiken und ihre potenzielle die Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Branchen im
Auswirkung auf das Sondervermögen möglichst frühzeitig Vermietungsbereich durch ein aktives Portfoliomanagement
identifizieren, beurteilen, steuern und überwachen zu können. weitestgehend vermieden. Ferner wird so auch den Risiken
Das Risikomanagementsystem der Gesellschaft wurde an von aus unerwartet niedrigen oder ausbleibenden Mieterträgen
Portfoliomanagement organisatorisch unabhängige aufgrund von geplanten, aber nicht zustande gekommenen
Fachabteilungen innerhalb der Gesellschaft übertragen. Alle Vermietungen (Erst- und Folgevermietungen), aus der
Mitarbeiter der Gesellschaft sind in den Risikomanagement- Verlängerung auslaufender Mietverträge zu ungünstigeren
Prozess aktiv einbezogen, in dem die Risiken von ihnen Konditionen oder aus dem Ausfall von Mietern
identifiziert, analysiert und bewertet werden. Für alle entgegengewirkt. Eine laufende Überwachung offener
Abteilungen, werden Risikobestände quartalsweise Mietforderungen vervollständigt diesen Prozess.
aufgenommen, aktualisiert und Maßnahmen zur
Risikoreduzierung ergriffen. Zur Minimierung des Ausfallrisikos bei Liquiditätsanlagen wird
ausschließlich bei namhaften Großbanken investiert und für
In den einzelnen Phasen des Risikomanagment-Prozesses des jede Bank eine Anlageobergrenze definiert.
AIF-Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien wird
unterschieden nach Adressausfall-, Zinsänderungs-, Jedoch selbst bei sorgfältiger Auswahl der Vertragspartner
Immobilienmarkt- und Währungsrisiken (Primäre Risiken). kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass Verluste
Darüber hinaus werden Reputationsrisiken sowie operationelle durch den Ausfall von Mietern oder Kontrahenten entstehen
und strategische Risiken der Gesellschaft gesteuert. Die für das können.
Risikocontrolling und Compliance zuständigen
Fachabteilungen analysieren und bewerten Risikoelemente. Zinsänderungsrisiken
Zudem koordinieren sie Maßnahmen zur Einhaltung der Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko und
regulatorischen und strategischen Vorgaben. Identifizierte beeinflussen die Wertentwicklung des AIF-Sondervermögens.
Risiken und Maßnahmen zur Vermeidung oder Verminderung Im Berichtszeitraum investierte das AIF-Sondervermögen
von Risiken werden mit dem Portfoliomanagement und der ausschließlich in Tages- oder Festgeldkonten. Ein sich
Geschäftsführung festgelegt. In Monats-, Quartals- und änderndes Marktzinsniveau kann zu Schwankungen bei der
gegebenenfalls Ad-hoc-Berichten werden Änderungen der Verzinsung führen.
allgemeinen Risikosituation und besondere Vorkommnisse an
die Geschäftsführung gemeldet. Auch Kredite sind Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Um
negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu reduzieren,
Ergebnisse zu Risiken und die auf die Risikotragfähigkeit werden Zinsbindungen und Endfälligkeiten von Darlehen auf
gerichteten Szenarioanalysen werden regelmäßig an die die geplante Haltedauer der Immobilie, die Entwicklung des
Geschäftsführung und den Aufsichtsrat übermittelt, wodurch Vermietungsstandes und der Einschätzung der Zinsen
diese konstant auf dem neuesten Stand zur Risikosituation angepasst. Darüber hinaus besteht bei vorzeitiger Auflösung
gehalten werden. Es bestehen klar definierte Reporting- und von Krediten das Risiko der Zahlung einer
Eskalationswege. Bei unvorhergesehenen Vorfällen bestehen Vorfälligkeitsentschädigung.
klare Richtlinien zur Sicherstellung eines unverzüglichen
Reportings. Der Aufsichtsrat der Liquiditätsrisiken
Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält quartalsweise einen Immobilien können nicht jederzeit kurzfristig veräußert
Risikoreport, der eine Beurteilung der Gesamtrisikosituation werden. Dem Risiko, dass die Begleichung von
enthält. In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden Zahlungsverpflichtungen zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit nicht
folgende wesentliche Risiken überwacht: gewährleistet ist, wird durch ein aktives Liquiditäts-
management und Szenarioanalysen entgegengewirkt. Ferner
10umfassen die Liquiditätsanlagen im Berichtszeitraum Operationale Risiken
ausschließlich Bankguthaben, die in Sichteinlagen, Tages- und Generell hat die Gesellschaft eine ordnungsgemäße
Festgeldkonten investiert sind. Zur Optimierung der Verwaltung des AIF-Sondervermögens sicherzustellen.
Liquiditätsrendite werden für Festgeldanlagen die Konditionen Wesentliche operationale Risiken für das AIF-Sonder-
der Banken verglichen und auf den Fälligkeitszeitpunkt vermögen resultieren aus externen Ursachen. Daher hat
ausstehender Zahlungen angepasst. UBS Real Estate GmbH entsprechende Vorkehrungen
getroffen und für jedes identifizierte Risiko entsprechende
Marktpreisrisiken Risikominimierungsmaßnahmen installiert. Die durch das
Änderungen des Immobilienwertes, Entwicklung der Zinsen Risikomanagement identifizierten operationellen Risiken
und der Mieteinnahmen, aber auch andere marktspezifische bestehen u.a. aus Rechts- oder Steuerrisiken aber auch
und gesetzliche Faktoren beeinflussen den Anteilwert des AIF- Personal- und Abwicklungsrisiken.
Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien.
Zusammenfassend ist eine Anlage in diesen Fonds nur für
Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Investoren mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont
Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance werden und einer entsprechenden Risikobereitschaft
regelmäßig überwacht. Die Überwachung der Performance und -tragfähigkeit geeignet. Jede Anlage ist Markt-
sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z.B. schwankungen unterworfen. Das AIF-Sondervermögen hat
Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige spezifische Risiken, die sich unter ungewöhnlichen Markt-
Erträge und Gebühren) erfolgen durch die verantwortliche bedingungen erheblich erhöhen können.
Fachabteilung. Für die relevanten Kennzahlen wurde ein
entsprechendes Reporting eingerichtet. Strategische Ausrichtung und Ausblick
Das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Europa stabilisiert sich
Leveragerisiko und zeigt einen leicht positiven Trend. Die Märkte in Spanien
Leverage ist jede Methode, mit der die Gesellschaft den und Portugal haben sich weiter erholt und verfügen wieder
Investitionsgrad des Fonds durch Kreditaufnahme, die über ein positives Wirtschaftswachstum. Ein etwas
Wiederverwendung von Sicherheiten im Rahmen von zurückhaltendes Wachstum zeigen die Märkte in Italien und
Wertpapier-, Darlehens- und Pensionsgeschäften, durch den Frankreich, was auf das nach wie vor vorhandene Defizit
Einsatz von Derivaten oder auf andere Weise erhöht. bezüglich notwendiger Strukturreformen zurückzuführen ist.
Hierdurch können sich das Marktrisikopotential und damit Geopolitische Unsicherheiten, wie beispielsweise der Russland-
auch das Verlustrisiko entsprechend erhöhen. Ukraine Konflikt, dürften die allmähliche wirtschaftliche
Erholung der Eurozone nach derzeitigem Stand nicht
Währungsrisiken signifikant gefährden, sodass wir für das Jahr 2015 von einer
Es ist Bestandteil der Fondsstrategie, Währungsrisiken weiteren gesamtwirtschaftlichen Stabilisierung ausgehen.
möglichst gering zu halten. Grundsätzlich kann die
Absicherung von Immobilien und Vermögensgegenständen in Auf Basis dieses positiven wirtschaftlichen Ausblicks ist auch
Fremdwährung durch Sicherungsgeschäfte wie z.B. mit einer weiteren Belebung der europäischen Immobilien-
Devisentermingeschäfte erfolgen. Zum Berichtsstichtag und Investmentmärkte zu rechnen. Somit gilt es für das Jahr
werden keine Immobilien in Fremdwährung gehalten und 2015, den Aufschwung zu nutzen, um den Leerstand auf
somit sind keine Devisentermingeschäfte im Bestand; der Fondsebene nachhaltig zu reduzieren und die Prüfung von
Anteil an offenen Währungspositionen beträgt 0,8%. Auf weiteren Verkäufen in einem anhaltend starken
Vermögensgegenstände, die in Fremdwährung gehalten Investmentmarkt durchzuführen.
werden, wird in den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
ab Seite 44 eingegangen.
11Ziel unserer weiteren Aktivitäten ist die nachhaltige der Bewertungsseite können wir jedoch nicht ausschließen,
Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme. Um die dass die Schwierigkeiten in einigen Regionen weiter anhalten
Liquidität im Fonds aufzubauen wird mit verschiedenen werden. Es ist beispielsweise möglich, dass die Mieten in
Kaufinteressenten über weitere Objektverkäufe verhandelt. einzelnen Teilmärkten von Paris auch im Jahr 2015 weiter
Dabei wägen wir zeitliche Aspekte und das Ziel, angemessene unter Druck geraten.
Preise zu erreichen sorgfältig ab. Im Rahmen der Verkäufe
wird darauf geachtet, die bestehende Grundstruktur und die Darüber hinaus besteht das Risiko, dass europäische Länder,
wesentlichen Merkmale des Sondervermögens möglichst zu die soeben erst wieder in ein positives Wirtschaftswachstum
erhalten. zurückgefunden haben, weniger stark wachsen als allgemein
prognostiziert und erwartet wird.
Hinsichtlich der weiteren Performanceentwicklung gehen wir
nach wie vor von einem stabilen operativen Ergebnis aus. Auf
UBS Real Estate GmbH
Alexander Isak
Portfoliomanager
Gabriele Merz
Geschäftsführerin
Jörg Sihler
Geschäftsführer
Axel Vespermann
Geschäftsführer
München, im März 2015
12Nutzungsarten der Fondsimmobilien Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Deutschland 28.6%
Büro 88.4% Frankreich 25.8%
Kfz 8.3% Italien 12.7%
Handel/Gastronomie 2.1% Spanien 9.1%
Andere 1.2% Niederlande 2.3%
Luxemburg 4.0%
Belgien 9.1%
Portugal 1.0%
Polen 5.6%
Slowakei 1.8%
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien Größenklassen der Fondsimmobilien
5Übersicht Kredite
Kreditvolumen In % der Kreditvolumen (indirekt In % der
(direkt) Verkehrswerte aller über Immobilien- Verkehrswerte aller
in TEUR Fondsimmobilien Gesellschaften, anteilig) Fondsimmobilien
in TEUR
Euro-Kredite (Inland) 93.500 5,6 0,0 0,0
Euro-Kredite (Ausland) 183.666 11,0 167.311 10,0
Gesamt 277.166 16,6 167.311 10,0
Das AIF-Sondervermögen weist zum Stichtag eine Fremdfinanzierungsquote von 26,6% der Summe der Verkehrswerte auf,
wobei die Verkehrswerte der Immobilien und die Kredite in den Immobilien-Gesellschaften gemäß dem Beteiligungsanteil
eingerechnet sind. Bei den Immobilien-Gesellschaften bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von 42,9 Mio. EUR, die im
Sinne des § 240 Abs. 3 KAGB für Rechnung des AIF-Sondervermögens gewährt wurden.
Darüber hinaus wurde im Berichtszeitraum ein kurzfristiges Bankdarlehen über 100,0 Mio. EUR gemäß § 199 KAGB zugunsten
des Sondervermögens aufgenommen.
Übersicht Restlaufzeiten der Kredite
EUR in %
Unter 1 Jahr 53,0
1 – 2 Jahre 47,0
2 – 5 Jahre 0,0
5 – 10 Jahre 0,0
Über 10 Jahre 0,0
Gesamt 100,0
Übersicht Zinsbindungsfristen
EUR in %
Unter 1 Jahr 90,3
1 – 2 Jahre 9,7
2 – 5 Jahre 0,0
5 – 10 Jahre 0,0
Über 10 Jahre 0,0
Gesamt 100,0
Übersicht Währungsrisiken
Offene Währungs- In % des
positionen zum Fondsvolumens
Berichtsstichtag (netto)
in TEUR
Polnische Zloty 8.959 0,7
Tschechische Kronen 421 0,1
Gesamt 9.380 0,8
14Übersicht: Vermietung
Vermietungsinformationen in % DE ES FR PL Sonstiges Gesamt
(stichtagsbezogen) direkt direkt direkt direkt Ausland direkt
direkt
Jahresmietertrag Büro 66,6 63,9 89,7 48,1 80,3 74,5
Jahresmietertrag Handel/Gastronomie 1,3 3,4 0,8 4,9 0,6 1,5
Jahresmietertrag Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Kfz 7,7 6,3 4,6 2,6 8,2 6,4
Jahresmietertrag Andere 2,4 0,0 0,1 2,0 0,6 1,2
Leerstand Büro 18,7 22,9 4,5 35,5 9,1 14,3
Leerstand Handel/Gastronomie 0,4 1,2 0,0 3,6 0,0 0,4
Leerstand Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Kfz 2,2 2,3 0,3 1,9 1,2 1,4
Leerstand Andere 0,7 0,0 0,0 1,4 0,0 0,3
Vermietungsquote 78,0 73,6 95,2 57,6 89,7 83,6
Restlaufzeit der Mietverträge in % DE ES FR PL Sonstiges Gesamt
(Basis: Mietertrag) direkt direkt direkt direkt Ausland direkt
direkt
Unbefristet 8,5 0,1 0,2 8,6 0,7 3,5
2015 9,0 17,3 0,3 3,4 4,5 5,7
2016 23,6 9,1 57,6 7,1 0,0 32,4
2017 15,5 18,8 23,6 15,3 77,1 26,2
2018 14,6 2,2 1,6 35,1 13,6 8,7
2019 9,5 19,8 5,6 8,6 4,1 8,3
2020 1,9 8,9 3,2 2,5 0,0 2,9
2021 11,7 23,8 0,0 13,1 0,0 7,0
2022 2,5 0,0 0,3 0,0 0,0 1,0
2023 1,7 0,0 7,6 0,0 0,0 3,6
2024 0,5 0,0 0,0 6,3 0,0 0,4
2025 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
> 2025 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3
15Vermietungsinformationen in % DE BE Sonstiges Gesamt Gesamt
(stichtagsbezogen) indirekt indirekt Ausland indirekt direkt und
indirekt indirekt
Jahresmietertrag Büro 52,7 55,5 78,0 68,1 73,3
Jahresmietertrag Handel/Gastronomie 11,1 0,0 3,1 2,7 1,7
Jahresmietertrag Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Jahresmietertrag Kfz 7,0 9,0 6,2 7,2 6,6
Jahresmietertrag Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,9
Leerstand Büro 21,7 30,6 11,4 19,1 15,1
Leerstand Handel/Gastronomie 4,6 0,0 0,4 0,4 0,4
Leerstand Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Leerstand Kfz 2,9 4,9 0,9 2,5 1,7
Leerstand Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3
Vermietungsquote 70,8 64,5 87,3 78,0 82,5
Restlaufzeit der Mietverträge in % DE BE Sonstiges Gesamt Gesamt
(Basis: Mietertrag) indirekt indirekt Ausland indirekt direkt und
indirekt indirekt
Unbefristet 7,8 25,2 0,0 9,3 4,7
2015 16,4 4,3 7,4 6,8 5,9
2016 7,0 4,6 24,1 16,3 29,0
2017 7,5 31,4 33,0 31,1 27,2
2018 9,4 13,4 16,6 15,0 10,1
2019 6,1 7,6 6,1 6,7 8,0
2020 0,0 6,6 7,2 6,6 3,7
2021 31,2 0,4 2,8 3,5 6,2
2022 0,0 3,9 2,8 3,0 1,5
2023 0,0 2,4 0,0 0,8 3,0
2024 10,9 0,0 0,0 0,6 0,4
2025 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0
> 2025 3,7 0,1 0,0 0,3 0,3
16Restlaufzeit der Mietverträge gesamt1
(Basis: Mietertrag)
35%
30% 29,0%
27,2%
25%
20%
15%
10,1%
10% 8,0%
5,9% 6,2%
4,7%
5% 3,7% 3,0%
1,5%
0,4% 0,0% 0,3%
0%
Unbefristet 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 >2025
Hinweis: 1Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.
17Vermögensübersicht zum 28.2.2015
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
A. Vermögensgegenstände
I. Immobilien (siehe ab Seite 19)
1. Geschäftsgrundstücke 1.280.450.000,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Unbebaute Grundstücke 270.000,00
(davon in Fremdwährung) (0,00) 1.280.720.000,00 105,9
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen 206.787.759,34
(davon in Fremdwährung) (0,00) 206.787.759,34 17,1
III. Liquiditätsanlagen (siehe Seite 41)
1. Bankguthaben 159.836.168,65
(davon in Fremdwährung) (1.427.708,20) 159.836.168,65 13,2
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung 56.850.734,44
(davon in Fremdwährung) (2.391.036,85)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 34.313.911,65
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Zinsansprüche 1.227.716,85
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Anschaffungsnebenkosten bei
4.1 bei Immobilien 1.585.326,44
(davon in Fremdwährung) (0,00)
5. Andere 46.752.128,01
(davon in Fremdwährung) (11.121.996,79)
140.729.817,39 11,6
Summe Vermögensgegenstände 1.788.073.745,38 147,8
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
(davon in Fremdwährung) 377.166.085,15
davon kurzfristige Kredite gemäß §199 KAGB (0,00)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 100.000.000,00
(davon in Fremdwährung) 2.135.902,50
3. Grundstücksbewirtschaftung (0,00)
(davon in Fremdwährung) 51.848.821,53
4. anderen Gründen (1.692.187,02)
(davon in Fremdwährung) 87.476.370,39
(174.728,27) 518.627.179,57 42,9
II. Rückstellungen
(davon in Fremdwährung) (4.535.921,81) 59.410.129,12 4,9
Summe Schulden 578.037.308,69 47,8
C. Fondsvermögen 1.210.036.436,69 100,0
18Vermögensaufstellung zum 28.2.2015 Teil I:
Immobilienverzeichnis und Vermietungsinformation
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Lage des Grundstücks DE, 28359 Bremen DE, 44141 Dortmund
Universitätsallee 16 Märkische Str. 8 – 14
Löwenstr. 11/11a und 13/13a
„Stadtarchiv“, „Märkisches Tor“,
„Märkischer Turm“
Art des Grundstücks G G
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahmen - -
Art der Nutzung in % (aufgeteilt nach m²) B: 100 B: 98; H/G: 2
Erwerbsdatum Sep 99 Sep 99
Bau- / Umbaujahr 1999 1963 (1998), 2006
Grundstücksgröße (m²) 24.092 8.569
Nutzfläche Gewerbe (m²) 10.550 22.899
Nutzfläche Wohnen (m²) - -
Ausstattungsmerkmale FW, L FW, G, L, Z
Gutachterlicher Verkehrswert / Kaufpreis 1 (in Mio. EUR ) 15,7 37,4
Gutachterlicher Verkehrswert / Kaufpreis 2 (in Mio. EUR ) 15,7 37,4
Arithmetischer Mittelwert gutachterlicher Verkehrswerte 15,7 37,4
Kaufpreis / Baukosten (in Mio. EUR) 12,1 40,5
Wesentliche Ergebnisse der externen Sachverständigen
- Rohertrag (in TEUR) 1.188,4 2.771,4
- Restnutzungsdauer (in Jahren) 54 35; 51; 40
Anschaffungsnebenkosten (in Mio. EUR)
*
1,0 4,8
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes - -
Leerstand in % der Nutzfläche 5,4 10,8
Nutzungsentgeltausfall in % der Bruttosollmiete 18,7 0,0
Restlaufzeit der Mietverträge (in Jahren) 2,5 0,4
Ist-Miete 1.9.2014 – 28.2.2015 (in TEUR) 453,1 1.464,6
Prognostizierte Mieterträge1 1.9.2014 - 31.8.2015 (in TEUR) 1.059,2 2.923,5
Annualisierte Ist-Miete bezogen 6,9 6,5
auf die gesamten Anschaffungskosten in %
Branche des Hauptmieters Technologie Technologie/Körperschaft des
öffentlichen Rechts
19I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Lage des Grundstücks DE, 40476 Düsseldorf DE, 91050 Erlangen
Rather Str. 110 a, Werner-von-Siemens-Str. 60/75
„Living Office"
Art des Grundstücks G G
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahmen - -
Art der Nutzung in % (aufgeteilt nach m²) B: 82; F: 9; H/G: 6; A: 3 B: 100
Erwerbsdatum Jul 10 Sep 99
Bau- / Umbaujahr 1916/2009 (2003) 1993
Grundstücksgröße (m²) 7.080 14.127
Nutzfläche Gewerbe (m²) 22.173 17.571
Nutzfläche Wohnen (m²) - -
Ausstattungsmerkmale FW, G, L FW, K, L
Gutachterlicher Verkehrswert / Kaufpreis 1 (in Mio. EUR) 44,1 21,0
Gutachterlicher Verkehrswert / Kaufpreis 2 (in Mio. EUR ) 41,3 20,3
Arithmetischer Mittelwert gutachterlicher Verkehrswerte 42,7 20,7
Kaufpreis / Baukosten (in Mio. EUR) 51,5 21,4
Wesentliche Ergebnisse der externen Sachverständigen
- Rohertrag (in TEUR) 3.357,5 1.987,3
- Restnutzungsdauer (in Jahren) 58 48
Anschaffungsnebenkosten* (in Mio. EUR) 2,72 0,8
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes - -
Leerstand in % der Nutzfläche 13,2 0,0
Nutzungsentgeltausfall in % der Bruttosollmiete 5,9 0,0
Restlaufzeit der Mietverträge (in Jahren) 2,2 6,3
Ist-Miete 1.9.2014 – 28.2.2015 (in TEUR) 1.531,4 1.017,7
Prognostizierte Mieterträge 1.9.2014 - 31.8.2015 (in TEUR)
1
2.869,8 2.035,3
Annualisierte Ist-Miete bezogen 5,7 9,1
auf die gesamten Anschaffungskosten in %
Branche des Hauptmieters Modebranche/Telekommunikation/ Technologie
Vertrieb/Gesundheitsbranche
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