Wohnbaugenossenschaften als 3. Weg zwischen Miet- und Eigentumswohnungen - Fachtagung Immobilien, 2. September 2021 - VSLI ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Wohnbaugenossenschaften als 3. Weg zwischen Miet- und Eigentumswohnungen Fachtagung Immobilien, 2. September 2021
Nachfragedruck führt zu steigenden Immobilienpreisen.
Stark gestiegene Angebots-Mieten.
145 Angebotsmieten (nominal)
133 Angebotsmieten (real)
118 Bestandesmieten
2000 = 100. Inflationsbereinigt. Quellen: Wüest Partner, BFS.
2
Allein die Marktbedingungen werden es nicht richten.
Nachfragedruck Notwendigkeit zu innerer (baulicher) Verdichtung.
• Die Bevölkerungszunahme, insb. durch die Zuwanderung Diese ist politisch erwünscht, denn sie reduziert:
• Urbanisierung und Zentralisierung • die Zersiedelung
• Steigender Wohlstand / Wohnflächenverbrauch • die Mobilitätsbedürfnisse und
• Abnehmende Haushaltsgrössen
• die Infrastrukturkosten
• den Energieverbrauch (Verdichtungsprojekte mit einher
gehender energetischer Sanierung)
Echte Verdichtung kommt in Verruf und wird
schwieriger
Auch wegen
• Not-in-my-backyard Haltung Verdrängung von günstigem Wohnraum, damit Bedrohung
der soziokulturellen Vielfalt und der Lebendigkeit in
• Politische Zielkonflikte (Heimatschutz etc.)
den Innenstädten - einer der Erfolgsfaktoren des Urbanen.
Vorgaben zu günstigen Wohnanteilen im Sinne der soziokulturellen Vielfalt sind legitim.
3
Preisgünstiger Wohnraum ist national auf der politischen Agenda. 4
Wir mit Halter als unsere Trägerin und Realisierungspartnerin sind prädestiniert eine Antwort auf
diese gesellschaftliche Herausforderung zu geben:
Kompetenz im preisgünstigen Bauen... …und 100-jährige Tradition
Im genossenschaftlichen Wohnungsbau
5
Das erste Projekt von Wir sind Stadtgarten: Wohnbaugenossenschaft Hubergasse in Bern 6
Die Grundpfeiler des Projekts Hubergasse, Bern
103 Wohnungen, Bezug April 2021
• Siegerprojekt aus Investoren- und Projektwettbewerb für gemeinnützige
Investoren, bei gegebenem Baurechtszins 16.-/m2 Geschossfläche
• Vorgaben Stadt Bern: > 45 % Familienwohnungen, autoreduziert, < 40
m2 /Bewohner, Niedrig-Standard-Wohnraum, Preisgünstige
Kostenmieten < 187 Fr./m2, Einkommen < 66`453 Fr. (Median)
• Überzeugendes Konzept mit
- Grosser Wohnungs-Diversität
- grosszügigen Balkonen, ausgerichtet auf
- zentrale Gasse mit hoher sozialräumlicher Qualität und
- zahlreichen Gemeinschafts-, Frei- und Grünräumen, welche die
privaten Wohnungen flexibel erweitern
• Prinzip des Durchwohnens, mit freier Nutzungszuordnung der Zimmer,
flexibler Möblierung und wertigen Materialien
• Nachbarschaftliches Miteinander und Mitwirkung sind zentral
7
Soziale Vielfalt mit dem «Drei-Teile-Konzept»
Finanzierungsstruktur, Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung.
Menschen mit mehr Vermögen
als Vermögenslimite WFV Art. 18
Menschen innerhalb der bringen mehr als 10% der
Eigenkapital Genossenschafter
Ca. 10% der Anlagekosten Vermögenslimite und Möglichkeit Anlagekosten als Eigenkapital
10% der Anlagekosten einzubringen ein (freie Anteile)
Fonds de Roulement
Ca. 5-10% der Anlagekosten
Finanzierende Bank (Fremdkapital)
80 % der Anlagekosten
65% 1. Hypothek
15% 2. Hypothek
Menschen mit weniger Vermögen um 10% der Anlagekosten
als Eigenkapital einbringen zu können: durch freie Anteile für
Menschen mit mehr Vermögen gedeckt
8
Marktanteil gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften 5%.
Verschwindend klein: seit Jahren stagnierend bis rückläufig.
Gemeinnützig heisst:
• Prinzip der Kostenmiete
• Keine übermässige Ausschüttung von Gewinnen/Dividenden
• Der Spekulation entzogen
5%
38 %
57 %
9
43%
Wohneigentumsquote CH
14%
Haben den Wunsch nach
Wohneigentum aufgegeben
13%
Wollen bewusst Mieter bleiben
73%
Der Familien wünschen sich
Wohneigentum
10 Quelle: SwisslifeDer Traum von den eigenen vier Wänden
Die Schweizerinnen und Schweizer wünschen sich Wohneigentum
Selbstbestimmung -
Gestaltungsfreiheit keine Vorgaben Sicherheit
durch Vermieter
k ) E ig en t u m is t
id u e ll es (S t oc kwer
: k las s is ch e s indiv s t en u n t ragbar
A B E R n d f ü r die m e i
ten ra r, t e u e r u
b . i n d e n S t äd
ins
11Der genossenschaftliche Wohnungsbau als 3. Weg hat Zukunft! 1. Die Genossenschaft ist ein ur-schweizerisches und ur-liberales Selbsthilfewerk 2. Das Genossenschaftsmodell bietet einen Ausweg aus der Tragbarkeitsfalle 3. Tiefes Marktrisiko ermöglicht tiefe Kapitalkosten 4. Die Mieter-Genossenschaft steht für Identifikation und Gemeinschaft 5. Die Genossenschaft als Immobiliengesellschaft bietet längerfristig Vorteile
1. «Die Genossenschaft ist ein urliberales Selbsthilfewerk, bei dem gerade nicht der Ruf nach dem Staat im Vordergrund steht». Andreas Loepfe, Immobilienökonom (Quelle NZZ) Ziele des Gesetzgebers (OR 828 – OR 926): • Die Genossenschaft ist eine Selbsthilfeorganisation für eine Vielzahl von Beteiligten mit «Prinzip der offenen Tür»: Sie hat als Gesellschaft mit nicht geschlossener Mitgliederzahl zwingend die Aufnahme neuer Mitglieder zu ermöglichen • Die Genossenschafter haben das Recht auf Mitwirkung und damit auf Selbstbestimmung • Primär Verfolgung bestimmter wirtschaftlicher Zwecke, sekundär: Ideale bzw. gemeinnützige Zwecke 13
2. Das Genossenschaftsmodell bietet einen Ausweg aus der Tragbarkeitsfalle bei individuellem
Eigentum
Der Hauptgrund (~50%) für die Instituts-seitige Ablehnung von Hypothekarkrediten
Finanzierung und Tragbarkeit auf Ebene
Genossenschaft und nicht individuell:
• Tragbarkeitsanforderung von 5% entfällt,
d.h. mit knapp 60% des Einkommens
und des Vermögens zu Wohneigentum
• 2. Hypothek muss nicht innerhalb von
10-15 Jahren amortisiert werden, d.h.
langfristig höherer Fremdkapital-Anteil
143. Tiefes Marktrisiko ermöglicht tiefe Kapitalkosten • In einem Tiefriskio-Markt, ist die Mieter-Genossen- schaft im Modell der Kostenmiete als Immobilien- gesellschaft die ideale Investorenstruktur. • Die Endnutzer als Investoren können dank einer realitätsnahen Risikobeurteilung die Kapitalkosten tief halten, da keine Rendite für Investoren zu alimentieren ist. • Eine Siedlung ist kein «Anleger-Objekt» mehr, sondern ein «Nutzer-Objekt». • Eingesparte Kosten führen zu Kostenmieten deutlich unter den Marktmieten bzw. zu Mitteln für Investitionen in die Nachhaltigkeit der Siedlung. 15
4. Die Mieter-Genossenschaft steht für Identifikation und Gemeinschaft • Kündigungsschutz und Flexibilität Die Bewohner profitieren von einem faktisch unkündbaren Mietverhältnis – gleichzeitig bleiben sie flexibel und können ihre Wohnung jederzeit kündigen und die Genossenschaft verlassen. • Mieter sind gleichzeitig Eigentümer Ihnen gehört die Genossenschaft im Kollektiv und sie lenken diese selbstbestimmt. • Die Identifikation mit dem Standort und der Nachbarschaft wird dadurch gestärkt. Begegnungsräume fördern Netzwerke der Nachbarschaft ohne Zwang. Das Nachbarschafts-Coaching leistet dabei Unterstützung. 16
5. Die Genossenschaft als Immobiliengesellschaft bietet längerfristig Vorteile gegenüber STOWE • In der Gesellschaftsform der Genossenschaft sind Mehrheitsentscheide die Regel. Dadurch ist eine zukunftsgerichtete Immobilienstrategie möglich (Nutzungsanpassung, energetische Sanierung,…), bzw. kann nicht durch Einzelne Bewohnende wegen dem Einstimmigkeitsprinzip blockiert werden. • Auch künftige Parzellen-Übergreifende (Stadt)entwicklungsprojekte werden dadurch erleichtert. 17
Die Vorteile des 3. Wegs aus Sicht der Nutzenden 18
Der 3. Weg für Junggebliebene 60plus in Toffen
• Vision aus Workshop Gemeindeentwicklung:
Gemeinnütziger und altersgerechter Wohnraum
in der Gemeinde für Personen ab 60 plus.
• Die Mieten liegen trotz altersgerechtem Ausbau
(LEA-Standard) unter den Marktpreisen, dank:
- hoher Eigenfinanzierung, indem die
Bewohnenden der eigenen Genossenschaft
verzinstes Eigenkapital zur Verfügung stellen
(ca. 35%)
- Mietzinsberechnung auf Kostenbasis ohne
Renditeanforderungen eines Investors
Ein Ansatz zur Herausforderung der unterbelegten
Einfamilienhäuser.
19Der 3. Weg für maximale Vielfalt am Seetalplatz in Emmen • Gemeinnütziges Genossenschaftswohnen in preisgünstiger Kostenmiete gefördert und freitragend • Mietwohnungen à Maximale Vielfalt und Durchmischung bei über 400 Wohnungen dank breiter Wohnungstypologien und Finanzierungs- bzw. Trägerschaftsmodellen. 20
«Abgabe im Baurecht – Fluch oder Segen?» Für Wohnbaugenossenschaften ist die Abgabe im Baurecht positiv. Die Finanzierung ist einfacher, da die Investitionskosten tiefer ausfallen.
Wir sind die richtige Partnerin. Für die Entwicklung von nachhaltigen Wohnbaugenossenschaften. • Als Entwicklergenossenschaft bestreiten wir Wettbewerbe, entwickeln und realisieren neue Wohnbau- genossenschaften von der Vision bis zum Betrieb. • Wir unterstützen bestehende gemeinnützige Wohnbauträger in der Entwicklung und Realisierung ihrer Projekte oder Immobilien- und Sanierungsstrategie. • Als Ausführungspartner gibt uns die Halter AG Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit.
Wir sind für Sie da. Schweizweit. Wohnbaugenossenschaft Wir sind Stadtgarten Rolf Geiger, Präsident +41 71 242 44 11 rolf.geiger@wir-sind-stadtgarten.ch www.wir-sind-stadtgarten.ch Standort Zürich Standort Basel Standort Luzern Standort St. Gallen Standort Lausanne WBG Wir sind Stadtgarten WBG Wir sind Stadtgarten WBG Wir sind Stadtgarten WBG Wir sind Stadtgarten WBG Wir sind Stadtgarten Hardturmstrasse 134 Freilager-Platz 4 Zihlmattweg 46 St. Leonhard-Strasse 49 Rue de Genève 17 8005 Zürich 4142 Münchenstein 6005 Luzern 9000 St. Gallen 1003 Lausanne 23
Sie können auch lesen
