Wohnimmobilien-Indizes: Vergleich Deutschland - Großbritannien - www.zia-deutschland.de - Barkow Consulting
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Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
www.zia-deutschland.de
Gemeinschaftsprojekt mit:
www.barkowconsulting.comInhaltsverzeichnis
1. Einleitung: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Wozu Hauspreisindizes?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2 Zielsetzung der Untersuchung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.3 Vorgehensweise. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2. Verfahren für die Berechnung von Hauspreisindizes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.1 Herausforderungen bei der Erstellung von Hauspreisindizes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2 Standardisierungsverfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2.1 Hedonische Regression . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2.2 Mix-Anpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2.3 Wiederholungskaufverfahren (Repeat Sales). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2.3 Gewichtungsverfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2.4 Anzahl, Detaillierung von Daten und der Zeitpunkt der Datenerhebung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3. Überblick über die Prozesskette eines Wohnimmobilienverkaufs bzw. -kaufs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.1 Schritt 1: Der Suchprozess. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Impressum 3.2 Schritt 2: Die Finanzierungszusage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.3 Schritt 3: Verhandlung der Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Herausgeber: 3.4 Schritt 4: Abschluss der Transaktion durch notarielle Beurkundung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.5 Schritt 5: Grundbucheintragung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
ZIA 3.6 Schritt 6: Datenerfassung in den Gutachterausschüssen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. 4. Systematische Darstellung der Indexanbieter und deren Indizes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Wallstraße 16 4.1 Indizes basierend auf Angebotspreisen:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1.1 Großbritannien Rightmove House Price Index (RHPI). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
10179 Berlin
4.1.2 Deutschland I: IDN ImmoDaten GmbH / empirica Kaufpreisranking und Deutschlandindex. . . . . . . . . . . . . 15
Tel.: 030 / 20 21 585 0
4.1.3 Deutschland II: Immobilien Scout GmbH / Immobilienindex IMX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Fax: 030 / 20 21 585 29
4.2 Indizes basierend auf Finanzierungszusagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
www.zia-deutschland.de
4.2.1 Großbritannien I: Halifax House Price Index (HHPI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
info@zia-deutschland.de 4.2.2 Großbritannien II: Nationwide House Price Index (NHPI). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
4.3 Indizes basierend auf dem Abschluss der Transaktion (Abruf der Finanzierung):. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Barkow Consulting 4.3.1 Großbritannien: CLG Index (ex ODPM). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Peter Barkow 4.3.2 Deutschland I: vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. / vdpResearch GmbH – vdp Immobilienpreis-
Rethelstraße 38 index für selbst genutztes Wohneigentum (Owner Occupied Housing – German Real Estate Index). . . . . . . 34
40237 Düsseldorf 4.3.3 Deutschland II: Hypoport – HPXHedonic Hauspreisindex. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Tel.: 0211 / 17 17 256 4.4 Indizes basierend auf Grundbucheintragungen/daten: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
www.barkowconsulting.com 4.4.1 Großbritannien I: The Land Registry House Price Index (LRHPI). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
info@barkowconsulting.com 4.4.2 Großbritannien II: Der Acad House Price Index (AAHPI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.5 Indexanbieter basierend auf Gutachterausschussdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Gestaltung & Satz: 4.5.1 Deutschland I: Deutscher Eigentums-Immobilien-Index (DEIX), ifs Institut für Städtebau,
Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V./ GEWOS GmbH. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
UNICOM Werbeagentur GmbH, Berlin
4.5.2 Deutschland II: Statistisches Bundesamt – Hauspreisindex. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
4.6 Andere Indizes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Redaktionsschluss:
4.6.1 Großbritannien: Hometrack House Price Index bzw. Survey. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
15. Juli 2010
4.6.2 Deutschland I: BulwienGesa Immobilienindex. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
4.6.3 Deutschland II: Deutscher Wohnimmobilienindex (DIX), IPD Investment Property Databank GmbH. . . . . . . . 57
Autoren: 5. Zusammenfassung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Sabine Georgi, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. 5.1 Deutschland – Großbritannien: Der Rückstand wird kleiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Peter Barkow, Barkow Consulting 5.2 Was sind die Herausforderungen?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
1. Einleitung:
1.1 Wozu Hauspreisindizes? börsennotierten deutschen Akti- Entwicklung von Immobilienpreisen Ähnliche Bedeutung scheint die zu den sehr transparenten Län- 1.3 Vorgehensweise
Wohnimmobilien stellen in Deutsch- engesellschaften. Der Anteil an ist deshalb wirtschaftspolitisch von Europäische Union der Hauspreis- dern. Im Subindex „Performance Die nachfolgende Veröffentlichung
land (wie auch in anderen Ländern) Wohnimmobilien daran beträgt hoher Bedeutung. Entsprechenden entwicklung beizumesssen. Zu Measurement“, in dem bewertet ist keine wissenschaftliche Untersu-
den größten Vermögenswert aller rund 59 %. Wert legen daher die Notenbanken Beginn des Jahres 2002 wurde wird, ob und wie Daten zur Preis- chung. Eine systematische Auswer-
privaten Haushalte dar. Ihre Wert- • Obwohl die Wohneigentumsquo- dieser Welt auch auf verlässliche vom Statistischen Amt der Europä- und Renditeentwicklung verfügbar tung von Literatur ist nicht erfolgt.
entwicklung hat daher erhebliche te in Deutschland im internati- Preisdaten, um Ihre Geldpolitik ef- ischen Gemeinschaften (Eurostat) sind, belegt Deutschland nur Platz Grundlage der Veröffentlichung ist
Auswirkungen auf den privaten onalen Vergleich mit circa 45% fizient zu gestalten. Fast schon ein „Pilotprojekt zur Erfassung des 13 und hat hier noch Nachholbe- die Analyse der primären Quellen,
Konsum und die Vermögensbildung, extrem niedrig ist, repräsentieren legendär ist in diesem Zusammen- selbst genutzten Wohneigentums“ darf. also der dargestellten Indizes, und
die wiederum Relevanz für die Immobilien mit circa 4 Billionen hang das Zitat des britischen No- gestartet. Gespräche mit den jeweiligen Inde-
volkswirtschaftliche Entwicklung Euro den größten Vermögens- tenbankchefs Mervyn King aus dem Darüber hinaus haben Indizes aber 1.2 Zielsetzung der xanbietern. Mit der Veröffentlichung
hat. Mit dem Platzen der US-Woh- wert aller privaten Haushalte. Jahr 1998, dass die unterschied- auch für die privaten Marktteilneh- Untersuchung soll lediglich der Versuch unternom-
nimmobilienpreisblase, die letztlich • Mehr als 50 % der Kreditrisiken lichen Preisdaten von Nationwide mer große Relevanz, denn Investo- Der ZIA Zentraler Immobilien Aus- men werden, einen soweit bekannt
zur Weltfinanzkrise führte, wurden in deutschen aber auch interna- und Halifax verwunderlich und un- ren benötigen verlässliche Indizes schuss e.V. setzt sich für mehr bisher nicht vorhandenen systema-
diese Zusammenhänge jüngst noch tionalen Banken sind durch Im- glücklich seien: „The recent diver- zur Absicherung ihrer Investmen- Transparenz des deutschen Immo- tischen Vergleich der Indizes vorzu-
einmal verdeutlicht. Die Immobili- mobilien hinterlegt. Ein Großteil gence between the rates of house tentscheidungen, und Analysten bilienmarktes ein, um die Investi nehmen und Schlussfolgerungen für
enblase in den USA war am S&P/ davon sind Wohnimmobilien. price inflation implied by the Halifax nutzen die Datenreihen für ihre Be- tionsbedingungen in Deutschland die deutschen Indizes zu ziehen. Nur
Case-Shiller Home Price Index so- • Die letzte Immobilienkrise in and the Nationwide indices is both wertungen. zu verbessern. Der Verbesserung teilweise wurde auch auf bestehen-
wie am Federal Housing Finance Deutschland ist kaum mehr puzzling and unfortunate.“ Die Be- Marktindizes sind zudem ein wich- der Indexlandschaft wird dabei ne- de Untersuchungen zurückgegriffen,
Agency House Price Index frühzei- als 10 Jahre her. Das damali- deutung der Hauspreisdaten für die tiges Kennzeichen für die Transpa- ben anderen Initiativen vorrangige u.a. auf die jüngste Analyse hedo-
tig ablesbar, allerdings ohne dass ge Platzen der im Wesentlichen Bank of England wird auch dadurch renz von Immobilienmärkten, denn Bedeutung eingeräumt. Einen Bei- nischer Immobilienpreisindizes des
daraus die richtigen Konsequenzen durch steuerliche Fehlanreize verdeutlicht, dass ihre Vertreter mit bei der Befragung ausländischer trag hierzu soll auch die vorliegende Instituts der deutschen Wirtschaft in
gezogen wurden. begründeten Immobilienblase Repräsentanten von Halifax und Na- Investoren zur Abschätzung der Untersuchung liefern, die gemein- Köln (IW) von Markus Demary.
Für Deutschland lässt sich die Be- in Ostdeutschland war auch ein tionwide versucht haben, die Gründe Transparenz der Immobilienmärkte schaftlich mit BARKOW Consulting Die Analyse erfolgt aus dem Blick-
deutung des Wohnimmobilienmark- wesentlicher Grund für die letzte für die Unterschiede der Indizes zu durch Jones Lang LaSalle wurde erstellt wurde. Die Gegenüberstel- winkel eines typischen Indexnut-
tes an folgenden Zahlen messen: deutsche Bankenkrise anfangs klären. Als dies nicht gelang, hat die dem Vorhandensein aussagekräf- lung der britischen Wohnimmobi- zers. Dieser kann beispielsweise ein
• Der Wert des gesamten deut- dieses Jahrzehnts. Bank of England begonnen, eigene tiger Indizes eine maßgebliche lienindizes, die im internationalen privater oder institutioneller Immo-
schen Immobilienvermögens Aufgrund der Größe und Bedeutung Hauspreisanalysen durchzuführen. Bedeutung für die Beurteilung der Maßstab in vieler Hinsicht als bei- bilieninvestor sein, der eine (erste)
wird basierend auf der Volks- des Wohnimmobiliensektors hat Mervyn Kings Äußerungen haben Attraktivität eines nationalen Im- spielhaft gelten, und der deutschen Orientierung in einer bestimmten
wirtschaftlichen Gesamtrech- seine Preisentwicklung hohe Be- in Großbritannien eine lebhafte Dis- mobilienmarktes beigemessen. Je soll Aufschlüsse über die Voraus- Wohnimmobilienregion sucht. Auf
nung zu Beginn des Jahres 2008 deutung für den privaten Konsum, kussion angestoßen, die letztlich zur transparenter ein Markt ist, des- setzungen schaffen, die Immobili- eine vertiefte Prüfung der theoreti-
auf 8,9 Billionen Euro taxiert. die Entwicklung des Bankensektors der Erstellung neuer Hauspreisindi- to attraktiver ist er für Investoren. enindizes erfüllen müssen, um den schen Grundlagen von Indizes kann
Dies ist ungefähr das zehnfache sowie für das gesamtwirtschaftli- zes und der Überarbeitung beste- Deutschland konnte sich jüngst auf Marktakteuren ein zutreffendes Bild ein Nutzer in der Regel verzichten.
der Marktkapitalisierung aller che Wachstum. Die Abbildung der hender Indizes geführt hat. Platz 10 verbessern und gilt damit der Marktlage zu verschaffen. Von Bedeutung ist lediglich die Aus-
4 5Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
2. Verfahren für die Berechnung von Hauspreisindizes
sagekraft der Indexentwicklung. Im ersten Teil der Untersuchung wer- • Marktabdeckung: Da in vielen 2.1 Herausforderungen bei der auch bei anderen Produkten (z.B. 2.2.1 Hedonische Regression
Daran orientiert sich auch die Vorge- den die gängigen Verfahren für die Fällen keine verlässlichen Stich- Erstellung von Hauspreisindizes Autos), die Einflussfaktoren auf Die unterschiedlichen Ausprägun-
hensweise, die die Autoren aus ihren Berechnung von Immobilienindizes proben vorliegen, wird auf die Die Erstellung und Berechnung ei- den Preis einer Immobilie sind je- gen oder Ausstattungsmerkmale
Erfahrungen als Analyst und Berater vorgestellt (2.). Anschließend wird Markabdeckung des Index ab- nes Hauspreisindexes ist eine kom- doch um vieles komplexer; (z.B. Lage, Größe des Hauses, Bau-
(Peter Barkow von BARKOW Consul- dargelegt, an welcher Stelle inner- gestellt. Je höher die Marktab- plexe Angelegenheit. Verglichen • Häuser und Wohnungen extrem zustand) eines Hauses haben einen
ting) und Referentin des Zentralen halb eines Immobilientransaktions- deckung, desto besser können mit anderen, insbesondere mobilen heterogene Güter sind. Streng ge- entscheidenden Einfluss auf den
Immobilien Ausschusses e.V. (ZIA) prozesses üblicherweise angesetzt die Preisbewegungen abgebildet Wirtschaftsgütern ergeben sich be- nommen gibt es keine zwei iden- Preis. Die Hedonische Regression
entwickelt haben. Auf eine Analyse werden muss, um Marktteilnehmern werden. sondere Herausforderungen aus tischen Immobilien, da sie sich versucht durch eine Qualitätsbe-
der von den einzelnen Indexerstel- für die Praxis nützliche Informatio- • Statistische Verfahren: In der Lite- der eingeschränkten Handelbarkeit zumindest anhand der Lage im- reinigung den Preis eines ‚synthe-
lern verwendeten statistischen Ver- nen zu liefern (nachfolgend 3.). Der ratur ist ausführlich die Schwie- von Immobilien. Veränderungen von mer unterscheiden werden. Dies tischen‘ Hauses zu bestimmen und
fahren, haben die Autoren verzichtet, Schwerpunkt der Untersuchung liegt rigkeit der Vergleichbarkeit der Hauspreisen können nur beobach- ist auch bei der Indexerstellung im Zeitverlauf den reinen Preiseffekt
da auch der typische Indexnutzer auf dem Vergleich der wesentli- Immobilien beschrieben. Es tet werden, wenn entsprechende zu beachten. Preisunterschiede auszuweisen. Dazu wird der Preis
seine Beurteilung nicht darauf stützt. chen Indizes in Großbritannien und scheinen sich deshalb Modelle Einheiten auch tatsächlich verkauft werden somit nicht allein durch einer Immobilie als Wertbeitrag der
Teilweise konnten die methodischen Deutschland (nachfolgend 4.). Dabei durchzusetzen, die versuchen, werden, idealerweise mehrfach in eine Preisentwicklung begründet, verschiedenen Eigenschaften der
Grundlagen der Indizes allerdings erfolgt die Analyse auf der Grundla- unabhängig von den individuellen einem bestimmten Zeitraum. Wäh- sondern auch durch die Unter- Immobilie dargestellt. Die Regres-
auch nicht ermittelt werden. ge der folgenden – anerkannten – Merkmalen einer Immobilie den rend andere Güter mit standardisier- schiedlichkeit der verglichenen sion beschreibt dabei, wie sich der
Mit Großbritannien wurde ein im in- Bewertungsmaßstäbe: reinen Preiseffekt abzubilden (he- ten Merkmalen in vergleichsweise Immobilie. Preis zusammensetzt. Bei der Kon-
ternationalen Vergleich anerkann- • Aktualität der Veröffentlichung: Je donische Modelle). hoher Zahl innerhalb kurzer Zeit um- Hauspreisindizes versuchen, diesen struktion eines hedonischen Indexes
termaßen sehr entwickelter und älter die veröffentlichten Zahlen Die Recherche hat den Stand der geschlagen werden, ist dies für Im- Herausforderungen mit verschiede- werden die Qualität der Immobilien
transparenter Immobilienmarkt als sind, desto weniger geeignet sind Indizes im April 2010 berücksich- mobilien sehr viel schwieriger, weil nen statistischen Verfahren Herr zu im Zeitverlauf konstant gehalten und
Vergleichsmaßstab gewählt. Das Seg- sie für die aktuelle Preisbeobach- tigt. Nach diesem Zeitpunkt erfolgte • Häuser und Wohnungen relativ werden. Dabei unterscheidet man die die hedonischen Preise (was kostet
ment Wohnimmobilie wurde gewählt, tung. Änderungen wurden nicht mehr be- selten gehandelt/verkauft wer- Verfahren zur Standardisierung (un- eine Immobilie mit durchschnittli-
weil dieses in Deutschland im Ver- • Regionale Untergliederung: Für rücksichtigt. den; terschiedlicher Hauscharakteristika chen Eigenschaften) in den unter-
gleich zu Gewerbeimmobilien als das die Preisbeobachtung sind die • Häuser und Wohnungen sich im oder -qualitäten) sowie unterschied- schiedlichen Perioden ermittelt.
noch am besten abgebildete Segment regionalen Unterschiede von gro- Zeitablauf verändern, d.h. sich liche Gewichtungsmethoden (anhand
gilt und die Entwicklung der Haus- ßer Bedeutung. Es gilt daher: Je abnutzen oder renoviert werden von Fallzahlen oder Preisen). 2.2.2 Mix-Anpassung
preise eine hohe Bedeutung für die gößer die regionale Untergliede- und dadurch häufig mit dem Ur- Im Rahmen der Mix-Anpassung
volkswirtschaftliche Entwicklung hat. rung, desto besser der Informati- sprungsprodukt nicht mehr ohne 2.2 Standardisierungsverfahren werden die beobachten Transaktio-
Es soll nicht verschwiegen werden, onsgehalt eines Indexes weiteres vergleichbar sind. Ab- Die drei wesentlichen Verfahren der nen in verschiedene „Zellen“ unter-
dass im Bereich der Gewerbeimmobi- • Veröffentlichungsfrequenz: Je hö- nutzung und Renovierung haben Standardisierung sind die hedoni- teilt. Die einzelnen Zellen verfügen
lienindizes Deutschland derzeit einen her die Frequenz, desto präziser Einfluss auf den Preis. Das Pro- sche Regression, die Mix-Anpas- dabei über ähnliche Standorte und
weit größeren Rückstand im Vergleich beschreibt ein Index die Entwick- blem der Qualitätsveränderung sung sowie das Wiederholungskauf- Ausstattungsmerkmale und geben
zu britischen Verhältnissen hat. lung der Preise. über den Zeitverlauf gibt es zwar verfahren. den Mittelwert für die jeweilige Zelle
6 7Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
3. Überblick über die Prozesskette eines
Wohnimmobilienverkaufs bzw. -kaufs
an. Die Preise der einzelnen Zellen regionalen Standorte kommt daher Eine detailliertere Beschreibung der der Regel keine weiteren Einzel- Um einen länderübergreifenden einem Käufer. Der Verkäufer nutzt
werden dann mit einem Gewich- eine überragende Bedeutung für die unterschiedlichen Methoden und heiten bei der Beschreibung des Vergleich von Wohnimmobilienin- dabei in der Regel Print- oder Inter-
tungsfaktor (z.B. mit der Anzahl der Indexberechnung zu. Grundsätzlich der Bewertung insbesondere hedo- Wirtschaftsguts erfordern, hängt die dizes zu realisieren, muss in ei- netmedien, in denen er sein Objekt
Transaktionen der Objekte der Zelle kann man anhand der gehandelten/ nischer Modelle ist in der Veröffent- Qualität eines Immobilienindexes nem ersten Schritt eine sinnvolle mit den wesentlichen Daten darstellt.
in Bezug auf die Summe aller Trans- verkauften Wohneinheiten oder an- lichung von Demary „Hedonische stark von der Detaillierung eines ein- Gliederung und Strukturierung der Auch bei Einschaltung eines Maklers
aktionen) versehen und zu einem hand des Wohnungsbestandes eine Immobilienpreisindizes – Verfahren zelnen Datensatzes ab. Je mehr De- verschiedenen Indizes für die Unter- wird das Objekt typischerweise me-
(Durchschnitts-) Preis aufsummiert. Gewichtung vornehmen. und Beispiele“ enthalten1. tails ein Datensatz beinhaltet, desto suchung erfolgen. Wir haben uns in dial beworben. Bei der Auswahl der
Weiterhin unterscheidet man die besser funktionieren die Hedonische der Strukturierung der Darstellung Medien hat das Internet in den ver-
2.2.3 Wiederholungskaufverfah- Art der Gewichtung nach der Anzahl 2.4 Anzahl, Detaillierung von Regression oder die Mixanpassung. an der modelltypischen Abwicklung gangenen Jahren an Bedeutung ge-
ren (Repeat Sales) oder dem Wert der Wohneinheiten. Daten und der Zeitpunkt der Auch die Positionierung des Da- eines Wohnungsverkaufes orientiert wonnen und vereint bereits heute die
Beim Wiederholungskaufverfahren Bei ersterem haben alle Wohnein- Datenerhebung tenabgriffes innerhalb der Woh- und analysiert, in welchem Teil der überwiegende Mehrheit der zum Kauf
werden nur Transaktionspreise von heiten das gleiche Gewicht, während Ein weiterer Unterschied zwischen nungstransaktionskette ist für die Prozesskette die dem Index zugrun- angebotenen Objekte auf sich. Dieser
Wohneinheiten berücksichtigt, die beim letzeren teurere Wohneinhei- Hauspreisindizes und Indizes mobi- Aussagefähigkeit eines Indexes von de liegenden Daten erfasst werden. Trend wird sich auch in Zukunft fort-
innerhalb eines bestimmten Zeitrau- ten ein höheres Gewicht haben. Die ler Wirtschaftsgüter besteht in der Bedeutung. So ist die Datenbasis Um unser Vorgehen zu verdeutlichen setzen, so dass sich die Bedeutung
mes zweimal verkauft worden sind. Gewichtung kann anhand der Daten Anzahl der verfügbaren Datensätze einiger Indizes im Prinzip schon im haben wir in den Grafiken III und IV von Printmedien beim Wohnungsver-
Dadurch kann die Preisveränderung eines Basisjahres oder anhand von sowie dem Detaillierungsgrad eines Zeitpunkt der Erhebung veraltet und die Transaktionsabläufe für Großbri- kauf weiter verringern wird.
für den Zeitraum zwischen den bei- gleitenden Durchschnitten vorge- einzelnen Datensatzes. Während läuft dem Marktgeschehen hinter- tannien und Deutschland und ihre Da die wesentlichen Daten der Woh-
den Transaktionen bestimmt werden. nommen werden. Indizes mobiler Wirtschaftsgüter in her. Andererseits haben andere In- einzelnen Schritte dargestellt. Eine nungsobjekte (Angebotspreis, Lage,
Mit einer genügend großen Anzahl dizes sehr starken Vorlaufcharakter. separate Darstellung war notwendig, Objekt, Größe etc.) in der Regel in
von Preisdaten aus überlappenden Grafik I: Sie basieren allerdings nicht auf da die Prozesse in Deutschland und den Anzeigen erwähnt sind, stellen
Perioden kann daher die Hauspreis- den echten Transaktionspreisen und Großbritannien leicht unterschiedlich sowohl das Internet als auch die
veränderung geschätzt werden. Gewichtungsverfahren sind daher recht fehleranfällig. Die ausgeprägt sind. Wesentlicher Un- Printmedien eine potentielle Daten-
Standort eines Indexes innerhalb des terschied zwischen Deutschland und quelle für Wohnindexanbieter dar.
2.3 Gewichtungsverfahren Transaktionsprozesses hat daher er- Großbritannien ist dabei, dass es in In Deutschland dauert diese Such-
Gehandelte
In der Regel werden Indizes nicht auf Häuser
Hausbestand heblichen Einfluss auf die Aussage- Großbritannien keine Gutachteraus- phase je nach Objekttyp im Durch-
der Basis eines einfachen (ungewich- kraft (vgl. im Einzelnen unten 3.). schüsse gibt. Die Transaktionsdaten schnitt 12 bis 26 Wochen. Die
teten) Durchschnittswertes gebildet. werden bereits im Grundbuchamt Suchphase beinhaltet auch die
Das Gewichtungsverfahren gewichtet Anzahl Wert Anzahl Wert (dem Land Registry) gesammelt und Besichtigung des Objektes und die
den Einfluss unterschiedlicher Stand- aufbereitet. Verhandlungsphase bis zum münd-
orte und versucht der Tatsache Rech- lichen Angebot. Eigentumswohnun-
nung zu tragen, dass der Lage auf Gleitender 1 Demary, Markus, 2009 Hedonische Immobilienpreis
3.1 Schritt 1: Der Suchprozess gen werden dabei durchschnittlich
Basisjahr indizes – Verfahren und Beispiele. In: IW-Trends Viertel-
Durchschnitt
Hauspreise eine erhebliche Wirkung jahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung aus
dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln, 36. Jahrgang,
Ein Wohnungsverkauf startet ty- schneller veräußert als Einfamilien-
haben. Der Gewichtung der einzelnen Quelle: Barkow Consulting Heft 03/2009 pischerweise mit der Suche nach häuser.
8 9Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
3.2 Schritt 2: Die Finanzierungs Insofern haben auch Indexanbieter ters des Grundbuches kann jeder der Grundbucheintragung statt. Der wesentlicher Grund für die höhere sorgt dafür, dass trotz insgesamt ge-
zusage in dieser Phase keinen Zugriff auf mit einem berechtigten Interesse Gutachterausschuss nutzt die von Transparenz des britischen Marktes ringeren Wohnungsbestandes, mehr
Fast jeder Erwerb von Wohneigen- indexrelevante Daten. Einblick in das Grundbuch nehmen. ihm erstellte Kaufpreissammlung sein. Denn die höhere Umschlagsge- Daten verfügbar sind.
tum wird in Deutschland anteilig Eine Aggregation der Daten findet je- zur Veröffentlichung eines jährlichen schwindigkeit von Wohnimmobilien
über Fremdkapital finanziert. Für 3.4 Schritt 4: Abschluss der doch in den Grundbuchämtern nicht Grundstücksmarktberichtes, zur Er-
den Erwerb einer Wohnung oder Transaktion durch notarielle statt. Zudem fehlen im Grundbuch mittlung der Bodenrichtwerte und Grafik III
eines Hauses ist daher die Finan- Beurkundung Daten zur Wohnfläche, etwaigen des Liegenschaftszinssatzes. Eine
zierungszusage einer Bank von ent- Weitere ein bis zwei Wochen später Mieten oder zum Kaufpreis. Ledig- weitergehende Nutzung für die Zwe- Indexanbieter Deutschland
scheidender Bedeutung. Im Rahmen wird der Vertrag bei einem Notar lich dingliche Belastungen werden cke der Immobilienwirtschaft, insbe-
BulwienGesa, IPD
der Finanzierungsanfrage werden notariell beurkundet und von den in Abteilung III des Grundbuches sondere die Erstellung eines Indexes
der Bank alle wesentlichen Parame- Kaufparteien unterzeichnet. Allen eingetragen. Gegenüber dem engli- erfolgt jedoch nicht.
empirica / vdp / destatis
ter der Transaktion offengelegt, um drei Beteiligten (Notar, Käufer und schen Land Registry, der umfangrei- Die Daten der Gutachterausschüsse Immoscout Hypoport DEIX
sie in die Lage zu versetzen, eine Verkäufer) liegen insofern die Verträ- che Daten ausweist, fehlen daher im sind für berechtigte Personenkreise 12-26 Wochen 3-4 Wochen 2-3 Wochen 2-3 Wochen 10-12 Wochen 3-4 Wochen
Entscheidung zu treffen. Der Ent- ge vor. Insbesondere über die Notare Grundbuch wertvolle und notwendi- (unter anderem Bewerter) auch in
Beginn Münd Finanzie- Austausch Transaktions Grundbuch Gutachter
scheidungsprozess der Bank dau- und ein entsprechendes Meldewe- ge Informationen für die Erstellung sogenannten Kaufpreissammlungen Suche liches Angebot rungszusage Verträge abschluss eintragung ausschuss
ert im Schnitt weitere vier Wochen. sen könnten damit erstmalig in der eines Indexes. abfragbar. In den Kaufpreissamm-
Aus den der finanzierenden Bank Prozesskette die realisierten Preise lungen werden alle Kaufpreise von Quelle: ZIA, Barkow Consulting
vorliegenden Kaufdaten oder zumin- zu einem Index verarbeitet werden. 3.6 Schritt 6: Datenerfassung in Wohneinheiten in einem bestimmten
dest der bankeigenen Bewertungen In Deutschland sind die Notare zur den Gutachterausschüssen Bezirk zusammengefasst.
können ebenfalls Indizes konstruiert Weitermeldung der relevanten Infor- In Deutschland sind die beurkun- Der gesamte Verkaufsprozess von Grafik IV
bzw. berechnet werden. mationen an die Gutachterausschüs- denden Stellen (Notare) verpflich- der Suchphase bis hin zur Erfassung
Indexanbieter UK
se verpflichtet (vgl. dazu 3.6). tet, Abschriften der Kaufverträge der Daten in den Gutachteraus-
3.3 Schritt 3: Verhandlung der an den zuständigen Gutachteraus- schüssen kann zwischen 30 und 50
Hometrack (IPD, RICS, Knight Frank etc.)
Verträge 3.5 Schritt 5: Grundbuch schuss weiterzuleiten. Das Weiter- Wochen dauern (siehe Grafik III). Der
Der dritte Schritt bei einem Hauskauf eintragung leitungsverfahren ist jedoch nicht Verkauf einer Wohnung in Großbri-
Halifax Land Registry
Rightmove (D)CLG
ist die Verhandlung der Verträge. Er Anschließend wird der Eigentümer- automatisiert. Die Erfassung der tannien, dessen Ablauf inklusive der Nationwide Fin. Times
dauert in Deutschland circa weitere wechsel im Grundbuch eingetragen. einzelnen Kaufverträge kann da- relevanten Indizes in Grafik IVdarge- 6-8 Wochen 2-3 Wochen 1-2 Wochen 1-2 Wochen 2-16 Wochen
ein bis zwei Wochen. Die Verträge Damit vollzieht sich der Eigentums- her, je nach Arbeitsbelastung des stellt ist, nimmt dagegen lediglich
Beginn Münd Finanzie- Austausch Transaktions Grundbuch
enthalten zwar wiederum alle re- wechsel. Die Eintragung in das jeweiligen Gutachterausschusses, zwischen 12 und 33 Wochen in An- Suche liches Angebot rungszusage Verträge abschluss eintragung
levanten Daten des Objektes, ver- Grundbuch findet in der Regel 10 bis mehrere Wochen in Anspruch neh- spruch. Allein die Tatsache, dass ein
bleiben aber in dieser Prozessphase 12 Wochen nach der notariellen Be- men. Die Datenerfassung in den Wohnungsverkauf in Großbritannien Quelle: Barkow Consulting
beim Käufer bzw. Verkäufer, so dass urkundung des Kaufvertrages statt. Gutachterausschüssen findet im im Durchschnitt nur halb so lange
Externe noch keine Einsicht haben. Aufgrund des öffentlichen Charak- Schnitt drei bis vier Wochen nach dauert wie in Deutschland dürfte ein
10 11Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
4. Systematische Darstellung der Indexanbieter und
deren Indizes
4.1 Indizes basierend auf 4.1.1.1 Historie/Frequenz/Zeit werden allerdings weder Indizes für den effektiven Transaktionspreisen
Angebotspreisen: verzug/Regionalisierung/Unter- verschiedene Objektalter, noch für abweichen können. Auch werden Nachteile Vorteile
gliederung/Statistisches Verfah- verschiedene Käufergruppen ange- nur erstmalige Angebote einbezo- Verzerrung durch Fokus auf Vorlaufindikator
Angebotspreise Große Datenbasis
4.1.1 Großbritannien: Rightmove ren/Repräsentativität/Weitere boten. Im Juli 2009 hat Rightmove gen, spätere Änderungen der Ange-
Starke Volatilität Starke regionale Untergliederung
PLC – Rightmove House Price Index-Informationen 85.547 Preise für erstmalig ange- botspreise werden nicht mehr be-
Keine saisonale Bereinigung Zahlreiche Zusatzinformationen
Index (RHPI) Der Rightmove House Price Index botene Wohnimmobilien aus dem rücksichtigt. Auch soll der Index zu kurze Historie Zeitnahe Veröffentlichung
Der Rightmove House Price Index wurde erstmalig im August 2002 Zeitraum vom 14. Juni bis zum 12. starker monatlicher Volatilität neigen
ist der führende Anbieter eines auf veröffentlicht und bis August 2001 Juli berücksichtigt. 7.313 Angebote und es findet keine saisonale Berei-
Angebotsdaten basierenden Haus- zurückgerechnet. Da eine weiterge- wurden als Ausreißer bereinigt. Nach nigung der Daten statt. Die Vorteile
Rightmove House Price Index: Struktur der Berichterstattung
preisindexes in Großbritannien. hende Rückrechnung des Indexes unseren Berechnungen liegt die Re- des Indexes liegen in seiner zeit
Rightmove PLC betreibt die führende nicht erfolgte und wahrscheinlich präsentativität damit bei über 80%. lichen Positionierung am Anfang des Monatlich Quartalsmäßig Jährlich
Web-Seite für Immobilieninserate in aufgrund der geringeren Verbreitung Der Rightmove House Price Index ist Transaktionsprozesses, die ihm ei- Nachfragepreise (ab 08/2001) Keine zusätzliche Keine zusätzliche
Großbritannien. Die dort aufgeführ- des Internets auch nicht möglich nicht um saisonale Effekte bereinigt nen gewissen Vorlaufcharakter ver- Hauspreise nach 9 Regionen und Datenreihe verfügbar Datenreihe verfügbar
ten Immobilienpreise basieren auf war, ist seine Historie verglichen mit und benutzt kein (hedonisches) Re- leiht. Zudem sind die extrem große Wales (ab 08/2001)
Hauspreise nach 33 Londoner
erstmaligen Angeboten im Internet. anderen UK-Hauspreisindizes relativ gressionsverfahren zur Indexermitt- Datenbasis, die sehr starke regiona-
Stadtbezirken (ab 08/2001)
Spätere Preisänderungen werden kurz. lung. Er ist jedoch Mix-adjustiert und le Untergliederung sowie zahlreiche Vermarktungsdauer in Tagen
nicht mehr erfasst. Nach Unterneh- Der Index wird monatlich aktualisiert, mit dem Wert des Hausbestandes Zusatzinformationen als Vorteile zu (ab 08/2001)
mensangaben werden 90% der über allerdings nicht kalendermonatlich. (England und Wales) gewichtet. nennen. Der Index wird außerdem Anzahl Objekte/Makler
(ab 08/2001)
Makler verkauften Immobilien in Die zeitliche Verzögerung nach Ab- Neben Indexdaten veröffentlicht sehr zeitnah veröffentlicht.
Großbritannien über die Web-Seite schluss einer Berechnungsperiode Rightmove auch den durchschnitt- Quelle: Barkow Consulting
www.rightmove.co.uk vermarktet. ist mit circa acht Kalendertagen lichen absoluten Hauspreis eines
Rightmove hat nach eigenen Anga- minimal. Die Regionalisierung des Ojektes (in britischen Pfund), die Ausgewählte Indexcharts (Rightmove)
ben mehr als eine Million Wohnun- Indexes ist sehr stark ausgeprägt. durchschnittliche Vermarktungszeit
RHPI auf Monatsbasis
gen und Häuser mit einem Gesamt- Es werden Subindizes für neun eines Objektes sowie die Anzahl von
250
wert von mehr als 270 Milliarden. einzelne Regionen einschließlich angebotenen Immobilien pro Makler
Pfund im Angebot. Mit mehr als 40 Wales angeboten. In London wird auf Monatsbasis. 200
Millionen Besuchern im Monat und der Index sogar auf einzelne Stadt- 150
500 Millionen Page Impressions pro teile, die sogenannten Boroughs, 4.1.1.2 Stellungnahme
100
Monat betreibt Rightmove die Num- herunter gebrochen. Des Weiteren In der englischen Literatur wird der
50
mer 7 der meistbesuchten Web-Sei- offeriert Rightmove auch Indizes Rightmove House Price Index auf-
ten in Großbritannien. für unterschiedliche Objektarten grund seines Bezugs auf Angebots- 0
Aug 2001
Dec 2001
Apr 2002
Aug 2002
Dec 2002
Apr 2003
Aug 2003
Dec 2003
Apr 2004
Aug 2004
Dec 2004
Apr 2005
Aug 2005
Dec 2005
Apr 2006
Aug 2006
Dec 2006
Apr 2007
Aug 2007
Dec 2007
Apr 2008
Aug 2008
Dec 2008
Apr 2009
Aug 2009
Dec 2009
(Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, preise kritisiert, die je nach Markt-
Doppelhäuser, Appartements). Es phase mehr oder weniger stark von
Quelle: Rightmove
12 13Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
4.1.2 Deutschland: IDN Immo- 4.1.2.1 Historie/Frequenz/Zeit Da die Anzeigen inklusive zahlrei-
RHPI nach Objektform (August 2009, in Britischen Pfund)
Daten GmbH und empirica ag verzug/Regionalisierung/Unter- cher Objektkriterien erfasst werden,
350.000
– empirica Kaufpreisranking und gliederung/Statistisches Verfah- erfolgt bei empirica auch eine Quali-
300.000
Deutschlandindex ren/Repräsentativität/Weitere tätsbereinigung.
250.000
IDN ImmoDaten GmbH (IDN) be- Index-Informationen Außer Preis, Ort und Fläche wird
200.000
schreibt sich selbst als der Anbieter Die Erfassung der Daten begann im ausgewiesen, ob es sich um Miet-
150.000
der größten Datenbank von Ange- Jahr 2002. Der darauf beruhende oder Eigentumswohnungen sowie
100.000
botspreisen und -mieten für Woh- Index sowie die Durchschnittspreise um Häuser handelt, wie viele Zim-
50.000
nimmobilien. Dazu werden nicht wie für Deutschland werden seit dem 3. mer und welche anderen wohn-
0
Einfamilienhaus Doppelhaus Reihenhaus Apartment
bei dem Rightmove House Price In- Quartal 2009 veröffentlicht (www. wertbildenden Ausstattungsmerk-
dex die Daten einer eigenen Website empirica.de). male vorhanden sind. Wichtig ist
herangezogen, sondern Daten aus Die Datengrundlage des Index ist der anzumerken, dass auch der erste
RHPI London Boroughs (August 2009, in Britischen Pfund)
diversen Internet- sowie Printan- Datenpool von IDN. Dieser wird durch und letzte Miet- oder Kaufpreis er-
6.000.000
5.000.000
zeigen automatisch in eine zentrale IDN sehr zeitnah, und zwar im Zwei- fasst wird. Weitere Kriterien sind das
4.000.000 Datenbank überführt. Mittlerweile Wochen-Rhythmus aktualisiert. Em- Baujahr, die Angebotsdauer, etwa-
3.000.000 sind über 160 Millionen Datensätze pirica erstellt neben dem Deutsch- ige Mieteinnahmen, Vervielfältiger,
2.000.000
vorhanden. IDN bietet die Daten zum landindex daraus quartalsweise ein Straße/Stadtteil sowie der Anbieter
1.000.000
0
Kauf an, wertet die Daten aber selbst Miet- und Kaufpreis-Ranking. der Wohnung. Die Daten sind bis auf
nicht aus. Der Zugriff auf die Daten Die IDN-Daten liegen bundesweit Straßenebene abrufbar.
Kensington & Chelsea
Camden
Richmont-upon-Tames
Islington
Wandsworth
Hackney
Housnlow
Merton
Southwark
Hillingdom
Harrow
Sutton
Waltham Forest
Croydon
Havering
Barking and Dagenham
für ein Bundesland kostet pro Jahr für über 75.000 Ortsteile von allen Der IDN-Datenpool umfasst derzeit
etwa 7.000 Euro, ein Zugang für alle Kreisen und kreisfreien Städten so- werden 107 Datenquellen (Online-
Bundesländer jährlich 26.000 Euro. wie für Postleitzahlbereiche vor. Das Datenquellen und Printmedien) und
IDN ist auch die Datenquelle für die Kaufpreisranking wird für die TOP- damit monatlich circa zwei Millionen
RHPI 9 Englische Regionen & Wales (August 2009, in Britischen Pfund)
Wohnungsmarktbeobachtung des 10-Städte veröffentlicht, liegt auch Angebotspreise für Miet- und Kau-
450.000
400.000 Bundesamtes für Bauwesen und für alle Kreise und kreisfreien Städ- fangebote. Die Anbieter gehen des-
350.000
300.000
250.000
Raumordnung, des wöchentlich er- te vor, teilweise sogar für Stadtteile, halb von einer nahezu 100 %igen
200.000
150.000
scheinenden IZ-Städtecheck der Im- und weist damit eine sehr hohe Regi- Abdeckung des Anzeigenmarktes
100.000
50.000
mobilienzeitung sowie des Miet- und onalisierung auf. Im Internet ist auch aus.
0
Kaufpreis-Rankings von empirica. eine Excel-Tabelle, die Angebotsprei-
North
Yorkshire & Humberside
East Midlands
East Anglia
South East
Greater London
South West
Wales
West Midlands
North West
Neben dem empirica-Kaufpreisran- se und Mieten pro Quadratmeter, für 4.1.2.2 Stellungnahme
king wird seit dem 3. Quartal 2009 Neubauwohnungen (60-80qm, geho- Mit dem Deutschlandindex für Eigen-
ein bundesdeutscher Index für Ei- bene Qualität) für 118 Städte enthält, tumswohnungen wird eine erheb-
gentumswohnungen ermittelt. kostenfrei verfügbar. liche Lücke der Indizes entlang der
Quelle: Rightmove
14 15Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
Transaktionskette geschlossen. Der Ausgewähltes Chart Empirica Deutschlandindex und Kaufpreisranking
empirica-Deutschlandindex weist Nachteile (aus Sicht des ZIA) Vorteile
eine hohe Repräsentativität und Un- noch junger Index hohe Repräsentativität Empirica Deutschlandindex für Kauf ETW auf Quartalsebene
tergliederung aus (weitere Gliede- Frequenz (im Vergleich zu Rigthmove) hohe Regionalisierung 102
Deutschlandindex nicht per Excel abrufbar
rung abrufbar) und wird durch einen 100
Statistisches Modell nicht weiter 98
quartalsweisen Ausweis für deutsche beschrieben 96
Verhältnisse in einer recht hohen Fre- 94
quenz veröffentlicht. Dem Index liegen 92
hohe Fallzahlen zu Grunde liegen, die empirica Deutschlandindex: Struktur der Berichterstattung 90
auch eine Regionalisierung zulässt. Monatlich Quartalsmäßig Jährlich
88
2004 Q1
2004 Q2
2004 Q3
2004 Q4
2005 Q1
2005 Q2
2005 Q3
2005 Q4
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
Im Vergleich zu seinem englischen keine Datenreihe verfügbar Kaufpreisranking für keine Datenreihe
Pendant liegt der Deutschland-Index ausgewählte Städte verfügbar
nahezu gleichauf. Lediglich die Fre- Deutschlandindex Kauf
Eigentumswohnung Kaufpreis je m2 Wohnfläche (in €) in ausgewählten deutschen Städten aus Quartalsebene
quenz des Rightmove-Index ist durch 3.800
die monatliche Berichtsweise höher. Quelle: Barkow Consulting 3.600
Zudem ist der empirica Deutschland- 3.400
index erst sehr jung, kann aber sehr 3.200
wohl ein wichtiger Index in der deut- 3.000
2.800
schen Indexfamilie werden.
2.600
2.400
2.200
2.000
2004 Q1 2004 Q2 2008 Q1 2008 Q2 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q4
München Frankfurt a.M. Berlin
Hamburg Potsdam
Quelle: empirica
16 17Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
Entwicklung Kaufpreise Neubau (60-80qm, höherwertige Ausstattung) 4.1.3 Deutschland II: Immobilien richt per pdf abrufbar (http://preis- Millionen Immobilien erstellt, die auf
Scout GmbH – Immobilienindex index.immobilienscout24.de). Es ist der Plattform ImmobilienScout24 in-
empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking im 4. Quartal 2009 (IMX) eine monatliche Veröffentlichung seriert wurden. Monatlich kommen
Hedonische Preise (Angaben für Baujahre ab 2000, 60-80qm Wohnfläche und höherwertige Ausstattung)
Nach eigenen Angaben ist die Da- angekündigt, d.h. die Veröffentli- rund 150.000 neue Objekte hinzu.
Kaufpreise
Quadratmeterpreis in Euro Rang tenbank ImmobilienScout24 der chungsfrequenz ist ebenfalls monat- Der Anbieter selbst geht davon aus,
Stadt Q4/04 Q4/08 Q4/09 Q4/04 Q4/08 Q4/09 Immobilien Scout GmbH der größte lich. Der erste Bericht umfasste den dass rund die Hälfte aller Objekte,
München 3.503 3.435 3.349 1 1 1 deutsche Immobilienmarktplatz und Vormonatswert (Veröffentlichungs- die am Markt angeboten werden,
Hamburg 2.722 2.641 2.872 4 6 2 verfügt über repräsentative Marktin- datum 01.04.2010, letzter Berichts- über Immobilienscout24 inseriert
Regensburg 2.969 2.806 2.807 2 3 3
formationen. Nach Hochrechnungen monat Februar 2010) und wird damit werden. Demzufolge beträgt die
Baden-Baden 2.692 2.883 2.799 6 2 4
Heidelberg 2.890 2.785 2.760 3 4 5
des Anbieters wird beinahe jede für deutsche Verhältnisse sehr zeit- Marktabdeckung 50%.
Freiburg 2.647 2.672 2.737 7 5 6 zweite Immobilie, die in Deutsch- nah veröffentlicht. Eine Excel-Tabel- Der neue Immobilienindex umfasst
Frankfurt a.M. 2.494 2.516 2.700 9 8 7 land verkauft oder vermietet wird le, oder eine Excel-Graphik ist nicht sämtliche Immobilientypen – von
Stuttgart 2.712 2.615 2.643 5 7 8 über ImmobilienScout24 angeboten. verfügbar. der Eigentumswohnung bis zum
Erlangen 2.244 2.282 2.567 26 21 9
Aus diesen Daten wird der Angebot- Neben dem deutschlandweiten In- Wohnhaus. Über eine Geocodierung
Rosenheim 2.646 2.508 2.533 8 9 10
spreisindex ermittelt. Für die Aus- dex liegen die Werte in der ersten sind alle Immobilien im IMX vollstän-
Düsseldorf 2.487 2.400 2.478 10 11 11
Ingolstadt 2.400 2.348 2.420 16 15 12 wertung der Immobiliendaten hat Version für die Städte Berlin, Ham- dig verortet und können ihrer Lage
Karlsruhe 2.326 2.311 2.400 22 18 13 ImmobilienScout24 nach eigenen burg, München, Frankfurt und Köln entsprechend zugeordnet werden.
Lübeck 2.339 2.272 2.387 18 23 14 Angaben in den letzten Jahren ein vor. Weitere Regionalisierungen sind
Ulm 2.429 2.444 2.354 14 10 15
eigenes Team von Bewertungsex- in Arbeit. 4.1.3.2 Stellungnahme
Bonn 2.287 2.284 2.340 24 20 16
perten aufgebaut. Es werden jeweils die Kategorien Mit dem IMX wird ein weiterer Ange-
Potsdam 2.431 2.229 2.336 13 26 17
Landshut 2.382 2.295 2.335 17 19 18 Wohnung und Wohnhaus (Doppel-, botspreisindex veröffentlicht. Im Ge-
Bamberg 2.163 2.211 2.322 31 27 19 4.1.3.1 Historie/Frequenz/Zeit Reihen- und Einfamilienhäuser) so- gensatz zum empirica-Index weist
Köln 2.417 2.366 2.318 15 13 20 verzug/Regionalisierung/Unter- wie jeweils unterteilt in Neubau und er nicht nur einen Index für Eigen-
Flensburg 2.328 2.376 2.309 21 12 21 gliederung/Statistisches Verfah- Bestand ausgewiesen. tumswohnungen sondern auch für
Trier 2.051 2.164 2.293 48 28 22
ren/Repräsentativität/Weitere Bei der Berechnung des Indexwertes Häuser aus. Die Repräsentativität ist
Augsburg 2.332 2.233 2.271 20 25 23
Wiesbaden 2.454 2.312 2.271 12 17 24
Index-Informationen werden sämtliche Rohdaten nach ebenfalls hoch, vorausgesetzt dass
Darmstadt 2.230 2.134 2.255 27 30 25 Der am 1. April 2010 erstmals ver- der hedonisch statistischen Werter- die Angabe, dass etwa die Hälfte
Nürnberg 2.258 2.281 2.249 25 22 26 öffentlichte IMX ist der jüngste deut- mittlungsmethode normiert. Bei der aller Immobilien über Immobiliens-
Fürth 2.036 2.026 2.228 52 37 27 sche Index. Die Indexreihe startet Glättung der Daten arbeitet Immo- cout24 angeboten werden, zutrifft.
Münster 2.475 2.329 2.212 11 16 28
mit Werten aus dem Januar 2007. Er bilienScout24 mit dem Rheinisch- Die Veröffentlichungsfrequenz steht
Rostock 2.035 2.349 2.203 54 14 29
Würzburg 2.311 2.261 2.199 23 24 30
verfügt damit auch über die kürzeste Westfälischen Wirtschaftsinstitut dem Rightmove-Index nicht nach,
Berlin 2.130 2.158 2.193 35 29 31 Datenreihe. (RWI) in Essen zusammen. lediglich die Regionalisierung ist
Quelle: empirica Im Internet ist der erste Monatsbe- Der IMX wird auf Basis von über acht noch ausbaufähig. Im Vergleich zu
18 19Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
seinem britischen Pendant liegt der 4.2 Indizes basierend auf 4.2.1.1 Historie/Frequenz/Zeit Der Index wird um saisonale Effekte
IMX damit nahezu gleichauf. Der IMX Nachteile (aus Sicht des ZIA) Vorteile Finanzierungszusagen verzug/Regionalisierung/Unter- durch das XII-Verfahren des statis-
ist jedoch gerade das erste Mal ver- noch junger Index hohe Repräsentativität gliederung/Statistisches Verfah- tischen Bundesamtes der USA (US
öffentlicht und muss erst die ange- Statistisches Modell nicht weiter Regionalisierung vorhanden 4.2.1 Großbritannien I: Lloyds ren/Repräsentativität/Weitere Census Büro) bereinigt. Er basiert
beschrieben hohe Frequenz
kündigte Veröffentlichungsfrequenz TSB Bank PLC – Halifax House Index-Informationen auf dem statistischen Verfahren der
IMX nicht per Excel-abrufbar Unterteilung in Häuser und Wohnungen
einhalten. Zudem ist die Historie von Kurze Historie
Price Index (HHPI) Der Halifax House Price Index geht hedonischen Regression und ist mit
zwei Jahren noch sehr kurz. Der Halifax House Price Index wird zurück bis ins Jahr 1983. Nach Un- den Transaktionszahlen (hier Hypo-
von der britischen Lloyds Bank ternehmensangaben stellt er damit thekenzusagen) aus dem Jahr 1983
IMX
Gruppe veröffentlicht. Ursprünglich den längsten ununterbrochenen gewichtet. Der Marktanteil von Ha-
Monatlich Quartalsmäßig Jährlich wurde der Index vom britischen Hy- Hauspreisindex in Großbritannien lifax im britischen Hypothekenmarkt
Index für Kauf jeweils Neubau keine Datenreihe Abweichungen gegen- pothekenfinanzierer Halifax begrün- auf Monatsbasis dar. Der nachfol- wird auf circa 20% geschätzt, so
und Bestand und jeweils für verfügbar über dem Vorjahr für det, der im Jahr 2001 mit der Bank gend dargestellte Financial Times dass der Index typischerweise auf
Wohnungen und Häuser Neubau und Bestand und
jeweils für Wohnungen of Scotland zu HBOS fusionierte. Im House Price Index ist mittlerweile al- circa 15.000 Finanzierungsanfra-
Indexentwicklung und Entwicklung
in ausgewählten Städten und Häuser Jahr 2008 wurde HBOS dann von lerdings bis 1971 zurückgerechnet. gen pro Monat basiert. Immobilien
der ebenfalls britischen Lloyds TSB Monatlich werden durchschnittliche mit einem Wert von über 1 Millio-
IMX auf Jahresebene Bank plc übernommen. Der Index Hauspreise für Großbritannien sepa- nen Pfund werden seit Dezember
101
basiert auf den Finanzierungszusa- rat für Neubau und Bestand und Erst- 2002 berücksichtigt, eine gewisse
100
gen von Halifax und nicht auf den käufer veröffentlicht. Die zeitliche Anzahl von Transaktionen innerhalb
99
tatsächlichen Finanzierungsabrufen. Verzögerung des Halifax-Indexes ist eines Berechnungszeitraums wird
98
Verglichen mit dem DCLG House Pri- mit etwa acht Kalendertagen nach zur Vermeidung von Verzerrungen
97
ce Index (zur Beschreibungen siehe dem Ende des Vormonates gering. nicht berücksichtigt. Dazu gehören
2007
2008
2009
2010
unten), der auf den echten Finanzie- Weiterhin werden auf Quartalsbasis beispielsweise sogenannte Coun-
rungsabrufen beruht, hat dieses Vor- separate Preise für verschiedene cil House-Transaktionen, bei denen
IMX nach Objektart auf Monatsebene
115
gehen den Vorteil einer zeitnäheren Objektalter (Neubau, Altbau nach die Immobilien unter Marktwert
110
Erfassung der Transaktionen. Einige verschiedenen Herstellungszeiträu- veräußert werden. Nach dieser Be-
105
Finanzierungszusagen führen aller- men und Gesamt), Objektformaten reinigung finden circa 13.500 Trans-
100
dings nie zu Auszahlungen und kön- und zwölf Regionen in einer Matrix- aktionen pro Monat Eingang in den
95
nen das Bild daher leicht verzerren. form, sofern es die Datenanzahl er- Index.
90
laubt, veröffentlicht. Sie können, wie Neben Indexdaten veröffentlicht Ha-
85
die meisten anderen Daten auch, lifax auch den durchschnittlichen
01.01.07
01.03.07
01.05.07
01.07.07
01.09.07
01.11.07
01.01.08
01.03.08
01.05.08
01.07.08
01.09.08
01.11.08
01.01.09
01.03.09
01.05.09
01.07.09
01.09.09
01.11.09
01.01.10
als Excel-Datei von der Internetseite absoluten Hauspreis (in britischen
Kauf Haus Bestand Kauf Wohnung Bestand
www.lloydsbankinggroup.com her- Pfund) sowie die Kennzahl Haus-
Kauf Haus Neubau Kauf Wohnung Neubau untergeladen werden. preis/durchschnittliches Einkommen
Quelle: Immobilienscout
20 21Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
auf Monatsbasis. Letztere basiert auf entwicklung zumindest zeitweise dass der HHPI der bei weitem füh- Ausgewählte Charts (Halifax House Price Index)
dem Durchschnittseinkommen eines nicht mehr die Marktpreissituation rende Index als Underlying für Woh-
HHPI auf Monatsbasis
britischen männlichen Vollzeitange- widergibt. nimmobilienderivate in Großbritanni- 250
stellten. Sie stellt eine Kenngröße Der Halifax House Price Index wird en ist. Zudem ist er durch die Größe
200
für die durchschnittliche Erschwing- allerdings sehr zeitnah veröffentlicht der Stichprobe recht repräsentativ
lichkeit eines Hauses unabhängig und hat eine extrem hohe Aufmerk- und wird sehr zeitnah veröffentlicht. 150
vom jeweiligen Zinsniveau dar. Auf samkeit in der Öffentlichkeit erlangt. Die regionale Untergliederung ist 100
Quartalsbasis wird zusätzlich mit Letzteres hat auch dazu geführt, ebenfalls sehr hoch. 50
dem Verhältnis Hypothekenkosten/
0
durchschnittliches Einkommen eine
Jan 1983
Apr 1984
Jul 1985
Okt 1986
Jan 1988
Apr 1989
Jul 1990
Okt 1991
Jan 1993
Apr 1994
Jul 1995
Okt 1996
Jan 1998
Apr 1999
Jul 2000
Okt 2001
Jan 2003
Apr 2004
Jul 2005
Okt 2006
Jan 2008
Apr 2009
weitere Erschwinglichkeitskennzahl Nachteile Vorteile
auf regionaler Basis veröffentlicht. Keine Berücksichtigung von Cash-Käufen Vermutlich bekanntester UK Index
Kein monatlicher Index für unterschied Zeitnahe Veröffentlichung HHPI: Hypothekenkosten/Haushaltseinkommen nach Quartalen
Darüber hinaus kann auf der Web-
liche Wohntypen Hohe Repräsentativität, Datenbasis 120 North
Seite auch die durchschnittliche Ent- Y&H
Bewertung nicht Preise als Datenbasis Starke regionale Untergliederung 100 NWest
wicklung von Hauspreisen einzelner EMids
Wichtigster Referenzindex für Derivate WMids
Postleitzahlengebiete seit 2002 ab- 80
EAng
gefragt werden. 60 SWest
Halifax House Price Index: Struktur der Berichterstattung SEast
GLond
40
Wales
4.2.1.2 Stellungnahme Monatlich Quartalsmäßig Jährlich 20
Scot
NIreland
In der englischen Literatur wird Hauspreise UK (ab 01/1983) Preis nach Format, Alter Keine zusätzliche UK
0
häufig kritisiert, dass der Index le- und Region als Matrix Datenreihe verfügbar
1983 Q2
1984 Q3
1985 Q4
1987 Q1
1988 Q2
1989 Q3
1990 Q4
1992 Q1
1993 Q2
1994 Q3
1995 Q4
1997 Q1
1998 Q2
1999 Q3
2000 Q4
2002 Q1
2003 Q2
2004 Q3
2005 Q4
2007 Q1
2008 Q2
Neubau/Bestand (ab Q1 1983)
(ab Q1 1983)
diglich Aussagen zu finanzierten Saisonal Adjustiert/Nicht adjustiert
(ab Q1 1983) Preis nach Käufergruppe
Wohnungskäufen treffe und damit (ab Q1 1983)
Preis/Einkommen UK (ab Q1 1983) HHPI: Hauspreis/Haushaltseinkommen nach Quartalen
Barkäufe außer Acht lasse. Auf Mo- Preis/Einkommen nach
10 North
Erstkäufer (Eigennutzer, insge- Regionen (ab Q1 1983)
natsbasis gibt es ausserdem keine samt) (ab 01 1983) 9 Y&H
Hypothekenkosten/Ein- NWest
Preis- oder Indexinformationen für 8
EMids
kommen nach Regionen 7 WMids
unterschiedliche Wohntypen. Zudem (ab Q1 1983) 6 EAng
gehen in den Index nur Bewertungen Quelle: Barkow Consulting 5 SWest
SEast
4
von Sachverständigen ein und nicht 3
GLond
Wales
die effektiv vereinbarten Preise. Es 2 Scot
1 NIreland
besteht daher die Gefahr, dass der UK
0
Index bei Differenzen zwischen Be-
1983 Q2
1984 Q3
1985 Q4
1987 Q1
1988 Q2
1989 Q3
1990 Q4
1992 Q1
1993 Q2
1994 Q3
1995 Q4
1997 Q1
1998 Q2
1999 Q3
2000 Q4
2002 Q1
2003 Q2
2004 Q3
2005 Q4
2007 Q1
2008 Q2
wertermeinungen und der Markt-
Quelle: Lloyds Banking Group
22 23Wohnimmobilien-Indizes:
Vergleich Deutschland – Großbritannien
HHPI: First Time Buyer Q2 2009 (in Britischen Pfund) HHPI: Neubauwohnungen Q2 2009 (in Britischen Pfund)
250.000 300.000
200.000 250.000
200.000
150.000
150.000
100.000
100.000
50.000
50.000
0 U.K. 0
U.K.
North
Yorks&Humb
N.West
E.Mids
W.Mids
E.Ang
Wales
S.West
S.East
Gr.Lon
N.Ire
Scot
North
Yorks&Humb
N.West
E.Mids
W.Mids
E.Ang
Wales
S.West
S.East
Gr.Lon
N.Ire
Scot
Quelle: Lloyds Banking Group
HHPI: First Time Owner Occupier Q2 2009 (in Britischen Pfund)
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
U.K.
North
Yorks&Humb
N.West
E.Mids
W.Mids
E.Ang
Wales
S.West
S.East
Gr.Lon
N.Ire
Scot
HHPI: Bestandswohnungen Q2 2009 (in Britischen Pfund)
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
U.K.
North
Yorks&Humb
N.West
E.Mids
W.Mids
E.Ang
Wales
S.West
S.East
Gr.Lon
N.Ire
Scot
Quelle: Lloyds Banking Group
24 25Sie können auch lesen
