Auf die "inneren Werte" achten
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Innovationen IMMOBILIEN BUSINESS_3/2020
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Auf die «inneren Werte» achten
Sanierung – In die Jahre gekommene Rohrleitungssysteme können schnell Ärger
bereiten. Rost und Kalk sind die Hauptverursacher, wenn Wasserleitungen leck
schlagen oder gar brechen. Neue Methoden schaffen hier Abhilfe.
Von Mathias Rinka – Bilder: Pixabay, Dipan, PD
Rohrsysteme: Sanierung oder Kompletterneuerung in einer alten Liegenschaft?
Der Wasserstrahl im Waschbecken wird Wie der regelmässige Gang zum Arzt Erneuerung von Rohrsystemen in Ge
immer dünner, am Ende verfärbt sich gar beim Menschen scheint es auch bei Lie bäuden inzwischen vielfältige patentier
das Wasser rostrot. Ist dies das R
esultat genschaften ratsam, proaktiv zu han te Lösungen. Sie sind in der Regel nicht
bei einem alten Wasserleitungssystems, deln, bevor grosser oder eventuell gar nur umweltverträglich, sie verbessern
ist es meist schon zu spät. Dann heisst ein irreparabler Schaden entsteht. sogar mancherorts die Wasserqualität
es: komplizierter Komplettersatz statt in den betroffenen Wohn- und Gewerbe
sanfter Sanierung – und diese «Lösung» Regelmässige Untersuchungen immobilien.
wird in der Regel teuer. Immobilien So verfolgt etwa die Firma Dipan mit Sitz
eigentümer, die schon einmal in einer Vorausschauend zu handeln ist mit Blick in Nyon folgenden Ansatz: Nach einer
vielleicht 50, 70 oder gar 100 Jahre alten auf die Wasserversorgung von Liegen ersten Analyse des Bauzustands eines
Bestandesimmobilie alle Leitungen he schaften heute deutlich einfacher als in Gebäudes und der Wasserqualität in der
rausreissen und neu einsetzen lassen früheren Jahrzehnten. Dank der ent jeweiligen Region untersuchen die Spe
mussten, können ein Lied davon singen. sprechenden Forschung gibt es für die zialisten das Rohrsystem eingehend auf
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NACHRICHTEN
Garaio/Allthings Technologies AG
«Der Preis für eine Behandlung
Neue Kooperation
des Wasserrohrleitungssystems Garaio REM, ein Technologiepartner
ist mindestens 20-mal günstiger für Schweizer Immobilienverwaltun-
als eine aufwendige Komplett gen, und die Allthings Technologies AG,
ein Anbieter für modulare Mieterplatt-
sanierung der Rohre.»
formen, haben ihre langjährige Zu-
Michael Brechbiehl, Dipan sammenarbeit formalisiert und eine
standardisierte Schnittstelle zwischen
den Systemen entwickelt.
Mit der Schnittstelle zwischen dem
klassischen REM sowie der neuen Pri-
Kalkrückstände und Korrosion in den bensdauer von Wasserleitungen bei vate-Cloud-Lösung Garaio REM und
Leitungen. Das 1963 gegründete Fami- rund 30 Jahren, bei Chromstahl- oder der Allthings-Plattform werde ein
lienunternehmen aus der Romandie PEX-Verbundrohren können es auch durchgängiger, effizienter Prozess im
setzt schweizweit auf die Diagnose der rund 50 Jahre sein. Datenmanagement sichergestellt, tei-
Wassersysteme und Behandlungsver- Spätestens dann gilt es zu handeln. Eine len die Unternehmen mit. Die Stamm-
fahren zur Effizienzsteigerung – und das umfassende Methode ist die Gesamt- daten würden nur einmal in Garaio ge-
ganz ohne grössere bauliche Eingriffe. analyse der Leitungen. Experten unter- führt und sicher und jederzeit aktuell
Was sich nicht zuletzt zeitsparend und suchen dabei mittels Endoskopie das in Allthings zur Verfügung gestellt.
kostenreduzierend auswirkt und bei Im- Wasserleitungssystem, Rohrinnenwän- Gebäude- und Wohnungsstammdaten,
mobilienhaltern daher gut ankommen de und die Zirkulation. Zudem entneh- Mieterwechsel und Berechtigungen
dürfte. «Der Preis für eine Behandlung men sie Wasserproben und lassen die- stehen in beiden Systemen aktuell zur
des Wasserrohrleitungssystems ist se im Labor analysieren. Verfügung. Beim klassischen REM er-
mindestens 20-mal günstiger als eine Grundsätzlich bedeutet eine solche In- folgt die Übertragung einmal täglich,
aufwndige Komplettsanierung der Roh- nensanierung, dass die ganze Immobilie bei Garaio REM sogar in Echtzeit, so-
re», erläutert Michael Brechbiehl, Ver- nicht mehr in eine Baustelle verwandelt dass Mieter unmittelbar nach der Er-
triebsleiter bei Dipan. werden muss, weil alte Leitungen ent- fassung von neuen Mietverträgen in
fernt und neue installiert werden. Daher Garaio REM Zugang zur Allthings-App
Endoskopische Detailanalyse zählt die Innensanierung der Rohre zu haben.
den am wenigsten invasiven und zu- «Entlang der Wertschöpfung vom Im-
Als die «drei grossen Probleme im gleich deutlich günstigeren Lösungen mobilieneigentümer über die Bewirt-
Bereich der hydraulischen Kreisläufe» als ein Komplettersatz. Dabei werden schaftung bis zum Mieter sind durch-
nennt er Rost, Kalk und Bakterien. «Je die Leitungen mittels verschiedener gängige Prozesse ohne Medienbruch
nach Standort, Bauqualität und Wasser- Verfahren gereinigt und im Inneren der unser angestrebtes Ziel», sagt David
härtegraden zeigen sich bei einer Sys- Rohre die Flächen aufgeraut. Anschlies- Brodbeck, CEO von Garaio REM.
temdiagnose die unterschiedlichsten send wird die Oberfläche im Leitungs- «Standardisierte Schnittstellen zu al-
Ergebnisse», sagt Brechbiehl. Ursache inneren beschichtet. len führenden ERP-Anbietern sind
der Leitungsprobleme könnten aber Kern unserer Strategie, um unseren
auch Verstopfungen, schlechte Dichtun- Zement, Polymere oder Silikat? Kunden möglichst durchgängige Pro-
gen oder Materialfehler sein. zesse an der Mieterschnittstelle anzu-
Klar ist: In Wasserleitungen aus ver- Viele Anbieter dieser Technik arbeiteten bieten», fügt Stefan Zanetti, CEO von
zinkten Eisenrohren oder aus Kupfer in der Vergangenheit bei der Neu Allthings, hinzu. Die gemeinsamen
bilden sich mit den Jahren Ablagerun- beschichtung mit Epoxidharz. Dessen Kunden profitierten so von nahtlos in-
gen aus Rost respektive Kalk – oder Wirkung auf den menschlichen Organis- tegrierten Systemen, die ausgereift
einem Gemisch aus beiden. Die Gründe mus ist jedoch umstritten – und das und am Markt erprobt sind. (bw)
dafür sind Wasserverunreinigungen, nicht nur in der Schweiz. Experten raten
saures oder hartes Wasser, Strömungs- daher zu alternativen Stoffen wie Kera-
geschwindigkeiten und Turbulenzen, mikpolymeren oder Produkten auf
Erosionskorrosionen durch Sand, soge- mineralischer Basis.
nannter Kesselstein durch ausgeschie- Auch spezielle Zementmischungen Stefan Zanetti,
denen Kalk oder etwa Lochfrass in alten kommen vermehrt zum Einsatz, wie CEO der Allthings
Technologies AG
Kupferrohren. In der Regel liegt die Le- etwa das Anrosan-Verfahren derInnovationen IMMOBILIEN BUSINESS_3/2020
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Naef Group, welches seit 2011 einge
Empfehlungen bei Rohrsanierungen setzt wird. Das Unternehmen aus Freien
bach besitzt mit dem HAT-System
• Leitungen müssen vollständig von • Sanieren nach dem Grundsatz «So bereits seit über 20 Jahren eine Tech
Kalk und Rost befreit sein, damit eine wenig wie möglich – so viel wie nötig» nologie für die Rohrinnensanierung von
einwandfreie Beschichtung und • Bei thermischen Desinfektionen, wie Bodenheizungen. Das Beschichtungs
Haftfestigkeit gewährleistet ist. beispielsweise bei der Bekämpfung material gilt sogar gemäss DIN 4726
• Kalkrückstände sollten nicht mit von Legionellen im Wassersystem, Norm als diffusionsdicht.
Säuren entfernt werden, da dies zu sollte die Rohrinnensanierungsfirma Die Vorteile einer Rohrinnensanierung
Langzeitschäden, etwa bei Verbin eine entsprechende Bestätigung aus liegen für die Eigentümer sowie für die
dungen und Dichtungen, führen kann. stellen, dass die Beschichtung durch Mieter und Nutzer der Immobilie auf der
• Sichtbar oder zugänglich verlegte die erhöhten Temperaturen von über
Hand: B öden und Wände müssen nicht
Leitungen komplett erneuern oder in 70 Grad Celsius nicht beschädigt
aufgerissen werden, stattdessen blei
kontrollierten Etappen sanieren wird (Ähnliches gilt für chemische
ben die Räume bewohn- und nutzbar.
• Die zu sanierenden Leitungsstücke Desinfektionen mit Chlor oder
Diese Art der Sanierung ist zeitlich be
möglichst kurz halten durch das anderen Chemikalien).
trachtet viel kürzer und kostengünstiger.
Auftrennen der Kalt- und Warmwas • Die Sanierungsfirma sollte eine
Allerdings kommt nicht jede Immobilie
serinstallation an geeigneten Stellen Referenzliste sowie eine entspre
kommt per se für diese Sanierungs
und die Aufteilung in Teilstrecken chende mehrjährige Garantie
• Steigleitungen notfalls auch offen anbieten können.
massnahme in Frage.
verlegen mit einer anschliessend • Die Sanierungsmassnahmen sind in
angebrachten Verkleidung einem (werk-)vertraglichen Regel Neue Wasserrichtlinie
• Nicht mehr benötigte Trinkwasserlei werk festzuhalten – entsprechende
tungen konsequent vom Netz trennen Mustervereinbarungen stellt der Laut Firmengründer Werner Näf finden
• Regelmässigen (=täglichen) SVGW zur Verfügung. sich vor allem nach Umbauten im Mau
Wasserbezug an allen Entnahme erwerk oft Rohrabschnitte von früheren
stellen garantieren Quelle: SVGW, Suissetec Nasszellen. Diese seien aber meist noch
immer mit dem Frischwassernetz ver
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bunden. «Solche Rohrleitungen werden nahme sowie einen bestimmungs 30 und mehr Jahren ist eine Behandlung
als tote Anschlussleitungen oder Blind- gemässen Betrieb von Warmwasser- der stark korrodierten Wassersysteme
leitungen bezeichnet.» Ist der Durch- versorgungsanlagen beschrieben. meist zweckmässig.» Dies trage zu
fluss in diesen Leitungen gehemmt, Die Diskussionen bezüglich Gewichtung einer effizienteren Durchleitung bei und
bleibt stagnierendes Wasser zurück. Die von Energieeffizienz einerseits und letztlich auch zu einer deutlich verbes-
mögliche Folge: Das stehende Wasser hygienischer Sicherheit andererseits serten Wasser- und Heizqualität. Ziel
kann zur ungesunden Keimquelle wer- dauerten alles in allem über fünf Jahre. sei es, den teuren Komplettaustausch
den. Gemäss Richtlinie W3d des Schwei- Die dabei nun final definierten Tempe- von Rohrsystemen zu vermeiden. «Di-
zer Vereins des Gas- und Wasserfaches raturvorgaben befinden sich gemäss pan setzt ausschliesslich auf Silikat. Im
(SVGW/SSIGE) sind solche Abschnitte SVGW, der sich für eine sichere und Gegensatz zur Rohrsanierung mit
sorgsam und komplett von der Installa- nachhaltige Versorgung mit Gas und Epoxidharz, das auch in der Schweiz zur
tion zu trennen (siehe hierzu auch den Wasser einsetzt, «im Einklang mit den Anwendung kommt und dessen gesund-
nebenstehenden Kastentext). Anforderungen des Bundesamtes für heitliche Unbedenklichkeit nach wie vor
Derzeit befindet sich zudem die neue Gesundheit (BAG) und des Bundesamtes infrage gestellt wird.»
Richtlinie W3/E3 mit dem Titel «Hygiene für Lebensmittelsicherheit und Veteri- Brechbiehls Unternehmung arbeitet mit
in Trinkwasserinstallationen» in der närwesen (BLV)». den eidgenössischen technischen Hoch-
Vernehmlassung. Stellungnahmen hier- schulen zusammen und investiert dort
zu waren noch bis Ende Februar möglich GreenTec für den Werterhalt mit in die physikalisch-chemische For-
(Ergebnis lag bei Redaktionsschluss schung. Die von Dipan entwickelten Ver-
noch nicht vor). Die im Oktober 2018 in Grosse Probleme bereitet jedoch nach fahren sind patentiert und von den
Kraft getretene Erstausgabe wurde in wie vor der Altimmobilienbestand. Rund Schweizer Gesundheitsbehörden zuge-
der Zwischenzeit mit weiteren Themen 80 Prozent der Schweizer Gebäude sind lassen. «Mittels Analyse, Wartung und
vervollständigt, welche für die Trink- älter als 40 Jahre und – legt man neu- Schutz von Wasserrohrsystemen tragen
wasserhygiene relevant sind. In der este Richtlinien an – in der Regel unge- auch wir als Schweizer KMU dazu bei,
Endfassung sind nun auch die Grund nügend unterhalten. Kritisch sieht dies Immobilienvermögen langfristig aufzu-
lagen für eine hygienisch einwandfreie auch Dipan-Fachmann Brechbiehl: «Vor werten», ist der GreenTec-Experte aus
Planung, Ausführung und Inbetrieb allem bei Gebäuden mit einem Alter von der Westschweiz überzeugt.
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