BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG - BAUSTEINE EINER STRATEGISCHEN WOHNSTANDORTENTWICKLUNG MULTILOKALITÄT UND TEMPORÄRES WOHNEN - Stadt ...
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BÜNDNIS FÜR
WOHNEN UND LEBEN
IN WOLFSBURG
BAUSTEINE EINER STRATEGISCHEN
WOHNSTANDORTENTWICKLUNG
MULTILOKALITÄT UND TEMPORÄRES WOHNEN
DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14. MÄRZ 2013
MÄRZ 2013
INHALT
Bündnismitglieder und Impressum.......................................................................................................... Seite 4
EINLEITUNG ...................................................................................................................................... Seite 5
DER WOLFSBURGER WOHNUNGSMARKT AUS SICHT DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN
Manfred Lork, Neuland Wohnungsgesellschaft mbH.............................................................................. Seite 6
Ulrich Sörgel, Volkswagen Immobilien GmbH ...................................................................................... Seite 11
STRATEGISCHE WOHNSTANDORTENTWICKLUNG - QUALITÄTSMERKMALE
Prof. Elke Pahl-Weber........................................................................................................................... Seite 21
MULTILOKALITÄT UND TEMPORÄRES WOHNEN
Nicole Leubert, TU Berlin ...................................................................................................................... Seite 22
Verena Lichtenstein, Stadt Wolfsburg................................................................................................... Seite 25
KOMMUNIKATIONSKAMPAGNE „WOHNEN UND BAUEN“
Felix Kurkowski, Werbeagentur explizit ................................................................................................ Seite 27
IDEEN FÜR „WOHNEN AM SCHILLERTEICH“ Stadtbaurätin Monika Thomas ................................ Seite 29
AUSBLICK ........................................................................................................................................... Seite 30
Anhang
Teilnehmende der 3. Sitzung am 14.3.2013 ......................................................................................... Seite 31
Abbildungs- und Quellennachweis: Die abgebildeten Grafiken und Fotos wurden, sofern nicht anders
gekennzeichnet, von den Referenten bereitgestellt. Fotos der Veranstaltung: N. Rehsöft
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BÜNDNISMITGLIEDER
Stadt Wolfsburg/ Verwaltung Oberbürgermeister
Stadtbaurätin
Ref 21 - Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik
GB 06 - Stadtplanung und Bauberatung
GB 11 - Grundstücks- und Gebäudemanagement
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen
Politische Vertreter SPD, CDU, PUG, Bündnis 90/ Grünen, FDP/ WTZ, Die Linke, Die Piraten
Wohnungsgesellschaften Neuland Wohnungsgesellschaft mbH
Volkswagen Immobilien GmbH
Allertal Immobilien eG
Volkswagen AG Betriebsrat
Personalentwicklung
Bauträger/ Projektentwickler Volksbank BraWo Projekt GmbH
Sparkasse Wolfsburg-Gifhorn
Stadtwerke Wolfsburg
Interessenverbände Mieterverein Wolfsburg und Umgebung e.V.
Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V.
IMPRESSUM Veranstalter/ Geschäftsführung
Stadt Wolfsburg, Ref. für Strategische Planung,
Moderation
Prof. Elke Pahl-Weber
Dokumentation
Dipl.Ing. Nicoletta Rehsöft
Stadtentwicklung, Statistik TU Berlin Stadt+Bild, Albstadt
Verena.Lichtenstein@stadt.wolfsburg.de pahl-weber@isr.tu-berlin.de www.stadtundbild.de
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EINLEITUNG
Die besondere Situation Wolfsburgs als Stadtneugründung segment nach, bei dem u.a. temporäre Wohnformen eine
mit einer spezifischen Ortsstruktur und Bausubstanz, einer zentrale Rolle spielen. Arbeitsergebnisse einer Masterarbeit
prosperierenden Beschäftigung und einem bundesweit am Studiengang Urban Design an der TU Berlin (Betreuung
einmaligen Anteil an Pendlern bzw. multilokalen Personen Prof. Dr. D. Henckel, Prof. E. Pahl-Weber) zu diesem Thema
erfordert angesichts der aktuellen Entwicklung verstärkte werden den konkreten Entwicklungen in Wolfsburg gegen-
Anstrengungen einer „Strategischen Wohnstandortentwick- übergestellt und die speziellen Anforderungen an die
lung“. Das „Bündnis für Wohnen und Leben in Wolfsburg“ ist Wohnstandortentwicklung erörtert.
hierfür ein wichtiges Element. Es bietet die Plattform, um im
Der zweite Sitzungsteil widmet sich aktuellen Vorhaben in
Expertenkreis die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
Wolfsburg. Im Rahmen der Imagekampagne „Wolfsburg
zu reflektieren, zwischen den verschiedenen Interessen-
wächst mit mir“ anlässlich des 75. Stadtjubiläums wird auch
gruppen zu erörtern und bei der Gestaltung der künftigen
ein Magazin zum Thema Bauen und Wohnen erstellt wer-
Wohnungs- und Baulandpolitik und damit der Profilierung
den. Felix Kurkowski von der Werbeagentur explizit stellt
des Wohnstandortes Wolfsburg mit zu wirken.
den Arbeitsstand für die Kampagne und das Magazin vor.
Zum Abschluss wird auch in dieser Sitzung ein aktuelles
In seiner dritten Sitzung beschäftigt sich das Bündnis mit Wohnungsbauprojekt in Wolfsburg näher betrachtet: Stadt-
verschiedenen Bausteinen einer strategischen Wohnstand- baurätin Monika Thomas stellt erste Ideen zum „Wohnen am
ortentwicklung Wolfsburg sowie dem Schwerpunktthema Schillerteich“ vor.
Multilokalität/ temporäres Wohnen.
Oberbürgermeister Klaus Mohrs und die Moderatorin Prof.
Zum Einstieg wird der Wohnstandort Wolfsburg aus Sicht Elke Pahl-Weber begrüßen die Teilnehmenden der 3.
der Wohnungswirtschaft beleuchtet. Vertreter der Neuland Sitzung. Als neues Mitglied nehmen die Stadtwerke Wolfs-
Wohnungsgesellschaft und VW-Immobilien präsentieren burg am Bündnis teil, vertreten durch Herrn Dr. Kästner. Mit
aktuelle Bauprojekte und erläutern, welche Chancen und nunmehr 27 Teilnehmenden hat das Bündnis eine gute
Herausforderungen die zwei größten Wohnungsbauunter- Größe für offene Diskussionen und eine zielführende
nehmen am Standort Wolfsburg sehen. Qualitätsmerkmale Zusammenarbeit erreicht. Wie vereinbart finden die Bünd-
stellen wichtige Bausteine einer strategischen Wohnstand- nissitzungen in wechselnden Räumlichkeiten seiner Mitglie-
ortentwicklung dar. Als Vorbereitung für eine Positionierung der statt. Dieses Mal hat die Neuland Wohnungsbaugesell-
des Wolfsburger Bündnisses werden die Qualitätsleitlinien schaft ihr Nachbarschaftshaus Mitte zur Verfügung gestellt.
des „AK Wohnen in Münster“ übergeben. In der 4. Bündnis- Hierfür bedankt sich die Stadt Wolfsburg herzlich und
sitzung werden die Verfahrensabläufe sowie die heranzuzie- wünscht eine interessante und angeregte Diskussion!
henden Qualitätsmerkmale der Stadt Wolfsburg vorgestellt.
Eine Diskussion ist anschließend vorgesehen.
Der Wohnstandort Wolfsburg ist geprägt von einem hohen
Anteil multilokaler Personen, insbesondere des VW-Ma-
nagements. Diese Haushalte fragen ein besonderes Markt-
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DER WOLFSBURGER WOHNUNGSMARKT AUS SICHT DER
WOHNUNGSUNTERNEHMEN MANFRED LORK, NEULAND GMBH / ULRICH SÖRGEL, VOLKSWAGEN IMMOBILIEN
Die letzte Sitzung hat gezeigt, dass sich die Vorzeichen und gegenüber. Der Nachfrageschwerpunkt lag dabei bei mitt-
Entwicklungsprognosen für Wolfsburg seit dem Jahr 2007 leren Wohnungsgrößen von 40 bis 80 qm, aber durchaus
deutlich geändert haben, führt Frau Prof. Pahl-Weber in die auch bei größeren Wohnungen bis 120 qm, sowie kleinen
Vorträge der dritten Sitzung ein. Diese Änderungen werden Wohnungen mit 20 bis 40 qm. Auch im Segment der Häuser
sich für die Stadtentwicklung Wolfsburg noch massiv be- zur Miete ist die Nachfrage deutlich gestiegen und liegt mit
merkbar machen. Wie können die stetig zunehmenden Neu- 52 Gesuchen über dem Angebot von 24 Häusern – gesucht
bewohner Wolfsburgs adäquat mit Wohnraum versorgt wurden hauptsächlich Häuser zwischen 80 und 140 qm.
werden? In welchem Umfang ist Wohnungsneubau notwen- Diese Zahlen zeigen eindeutig: die aktuelle Nachfrage liegt
dig, wie können geeignete Flächen in der Stadt aktiviert wer- weit über dem, was auf dem Wolfsburger Wohnungsmarkt
den? Diese Fragen unterscheiden Wolfsburg grundlegend zur Verfügung steht. Auch die Neuland kann nur einen gerin-
von einer Vielzahl schrumpfender Städte in Deutschland, de- gen Teil dieser Nachfrage befriedigen. Ihre überwiegenden
ren Wohnungsbauunternehmen statt dessen Strategien zur Bestände liegen im Bereich mittlerer Wohnungsgrößen von
Bewältigung steigender Leerstände entwickeln müssen. 40 bis 80 qm, während die Nachfrage nach kleinen bzw.
Die Sichtweise der verschiedenen Wohnungsmarktakteure
eröffnet dabei eine spannende Diskussionsperspektive auf Wohnungen Miete
die Wohnstandortentwicklung von Wolfsburg. Während in
Angebote Objekte: 142
der letzten Sitzung die Sichtweise von Stadt und Banken im gespeicherte Gesuche: 521
Mittelpunkt standen, stellen heute Vertreter der zwei wichtig-
sten Wohnungsbauunternehmen in Wolfsburg die Anforde-
rungen und aktuellen Projekte ihrer Unternehmen vor.
Wohnungsmarkt Standort Wolfsburg -
großen Wohnungen nur schwer bedient werden kann. Das-
selbe gilt für Einfamilienhäuser zur Miete. Hier konnte die
Neuland 2012 ein einziges Neubauobjekt mit 24 Häusern in
der Neustadt anbieten, für das über 100 Anfragen eingingen.
Bestands- und Angebotsstruktur der Neuland
Hinweise auf den hohen Nachfragedruck liefern auch die
1.381 WE Leerstandszahlen, die seit 2008 stark rückläufig sind. Stan-
6-7 €/qm den 2008 noch 402 Wohnungen der Neuland leer, sind es
4.406 WE
4-5 €/qm
Ende 2012 nur noch 51 Wohnungen, das entspricht 0,45%
5.210 WE der Bestände. Besonders hoher Druck lastet derzeit auf den
5-6 €/qm zentralen, innerstädtischen Quartieren, aber auch Standorte
in Randlagen und Ortsteilen sind sehr gut ausgelastet. Dies
zeigt, dass neben Neubauimmobilien auch die Wohnungs-
Bandbreite Nettokaltmieten
bestände in Wolfsburg sehr gut nachgefragt werden.
Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 5,21 €/qm Wohnungsmix der Volkswagen Immobilien GmbH
liegen die Bestände im Vergleich mit anderen Städten auf
einem relativ niedrigem Mietniveau. Der weit überwiegende niveau wie z.B. die Häuser in der Werderstraße werden sehr
Teil des Bestandes (knapp 11.000 WE von insgesamt gut nachgefragt.
11.312 WE) haben Nettokaltmieten zwischen 4 und 7 €/qm. Die Struktur des Wohnungsbestandes der Neuland ist ty-
Aber auch Neubauobjekte mit einem weit höheren Miet- pisch für eine Wohnungsgesellschaft mit kommunaler Bin-
dung. 80% der Bestände liegen bei kleinen bis mittleren
Wohnungsgrößen zwischen 40 bis 80 qm, während größere
Wohnungen bis 100 qm sowie Wohnungen unter 40 qm
kaum vorhanden sind. Der überwiegende Teil der Woh-
nungen hat 2 oder 3 Zimmer (ca. 8.800 WE), während nur
knapp 1.000 1-Zimmer- sowie 1.300 4-Zimmer-Wohnungen
zur Verfügung stehen.
Auch die Wohnungstypen der Neuland
sind sehr homogen: bei 85 % handelt es
sich um Geschosswohnungsbau in Zei-
len, offener Blockrand- oder Hochhaus-
bauweise, die überwiegend in den
Leerstandsentwicklung seit 2008
1940er- bis 1980er Jahren errichtet
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 7
Gleichzeitig verfolgt die Neuland in Zukunft verstärkt eine
Wohnungsstruktur nach Neubaustrategie. Ziel ist, das aktuelle Portfolio, das v.a.
Bautypen Wohnungen mittlerer Größen und Preisniveaus abbildet, zu
ergänzen. Investiert werden soll v.a. in größere Wohnungen
zwischen 100 und 140 qm sowie kleinere Wohnungen unter
40 qm, beide im mittleren bis gehobenen Niveau, die wie
dargestellt verstärkt nachgefragt aber bisher von der
Neuland noch nicht angeboten werden können. Für
Neubaumaßnahmen sollen bis 2017 insgesamt rund 141
Mio. Euro (jährlich zwischen 25 und 41 Mio. Euro) investiert
und damit pro Jahr ca. 150 Wohneinheiten gebaut werden.
Mit diesen Projekten will die Neuland v.a. Neukunden
erreichen, die entweder neu nach Wolfsburg kommen oder
auch Pendler, die bereits in Wolfsburg arbeiten aber hier
noch keine Wohnung haben.
wurden. Bestimmte Marktsegmente wie z.B. verdichteter,
urbaner Geschosswohnungsbau in zentralen Lagen, wie sie
derzeit stark nachgefragt werden, können bisher von der
80-100qm
Neuland nur unzureichend angeboten werden.
Neubau- und Bestandsstrategie
60-80qm Vorgestellt wird die mittelfristige Finanzplanung für Be-
41% stands- und Neubaumaßnahmen der Neuland bis 2017.
In den nächsten fünf Jahren ist ein Modernisierungspro-
gramm in einem Gesamtumfang von rund 54 Mio. Euro vor-
40-60qm gesehen. Damit sollen jährlich ca. 200 Wohnungen moder- Investitionen 2013-2017
42% nisiert sowie bei Fluktuation Sanierungen und notwendige Oben: Modernisierung Bestand
Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Unten: Neubau
Wohnungsgrößen
im Bestand
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Neuland-Projekt Goethepark Neuland-Projekt Neue Burg
Innenstadtbebauung Modernisierung Bestand
68 Wohneinheiten Teilabriss und Neubebauung
innovatives technisches Konzept 7 Solitäre, 100 Wohneinheiten
Kfw40 Standard Entwurfsverfahren, 1. Preis: Büro KSP, Braunschweig
Einpassung in Neuland-Bestandsbebauung Aufwertung des Gesamtquartiers Detmarode
Geplante Fertigstellung 2015 Stand: 1. BA ist fertiggestellt,
geplante Fertigstellung 2. BA 2015
Projekt Neue Burg
Detmerode
Aktuelle Neuland Projekte
Projekt Goethepark
Stadtmitte
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Neuland-Projekt Suhlgartenkarree Trends aus Sicht der Neuland
Älteres, neu aufgelegtes Projekt Aufgrund der Zunahme von Singlehaushalten und Paaren
Innenstadtbebauung ohne Kinder nehmen die Haushaltsgrößen insgesamt ab.
Dem entsprechend steigt die Nachfrage nach kleinen und
Nachverdichtung Innenhofbereich
günstigen Wohnungen, wie sie die Neuland umfassend in
2 Einzelgebäude ihren Beständen anbieten kann.
Gespräche mit potenziellen Investoren, Derzeit ist die Nachfrage stark auf die Innenstadt fokus-
geplante Fertigstellung: Ende 2013 siert –Anfragen bei der Neuland beziehen sich in 9 von 10
Fällen zunächst auf die Innenstadt.
Projekt Suhlgartenkarree Die Nachfrage nach Studentenwohnungen am Campus
Stadtmitte/ Schillerteich
steigt, weshalb die Neuland Zimmer in Wohngemeinschaf-
ten vorhält.
Es wird eine Ausdifferenzierung qualitativer Wohnbedürf-
nisse festgestellt – es werden sowohl einfache Wohnun-
gen als auch Wohnraum mit hohem Standard nachgefragt.
Die Neuland reagiert darauf, indem sie eine Moderni-
sierungsstrategie mit qualitativ hochwertigem Neubau
kombiniert.
Die Bedeutung der Qualität vorhandener Gebäudebestän-
de wächst – auch wenn aktuell der Neubau bei der Neu-
land Priorität genießt, wird analog dazu eine Weiterent-
wicklung der Bestände verfolgt.
Insgesamt sieht sich die Neuland strategische sehr gut auf-
gestellt, der Wohnungsnachfrage in Wolfsburg auch in Zu-
kunft adäquat begegnen zu können. Mit ihrem Portfolio ist
sie zudem in der Lage bei Bedarf schnell und flexibel auf
sich ändernde Trends reagieren zu können. Engpässe be-
stehen jedoch bei der Verfügbarkeit von Baugrundstücken.
Um die geplante Neubaustrategie umzu-
setzen, ist die Neuland auf die Hilfe der
Stadt bei der Bereitstellung von Grund-
stücken angewiesen!
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 10
Wohnungsmarkt Wolfsburg aus Sicht der 452 WG-Zimmer, Schwerpunkt im Stadtteil Westhagen,
Volkswagen Immobilien GmbH stark nachgefragt, werden von der Volkswagen Immo-
Ulrich Sörgel berichtet über die Angebots- und Nachfrage- bilien verstärkt ausgebaut (+56% seit 2008)
situation bei der Volkswagen Immobilien und die Neubau- 7 Gästewohnungen zur kurzfristigen Anmietung
strategien des Wohnungsunternehmens. „Viele Erkenntnisse In diesen Segmenten hatte die Volkswagen Immobilien
zur Wohnungsmarktsituation in Wolfsburg decken sich mit immer schon Vollvermietung, selbst in Zeiten, in denen es
den Aussagen von Herrn Lork“, leitet er seinen Vortrag ein. höhere Leerstände gab. Für Studenten und Azubis bietet
das Unternehmen zudem Sonderkonditionen wie z. B. Miet-
Angebotssituation freiheit für die ersten 2 Monate.
Insgesamt befinden sich in Wolfsburg rund 9.500 Wohnein-
heiten im Eigentum der Volkswagen Immobilien. Der über-
wiegende Teil der Wohnungen wurde in den 50er und 60er
Jahren erbaut, so dass die Bestände insgesamt eine sehr
homogene Struktur aufweisen. Der Großteil sind Mietwoh-
nungen zwischen 60 und 80 qm (Durchschnitt: 65,7 qm) die
im Mittel von 1,8 Personen belegt sind. Im Wohnungsmix
dominieren eindeutig 2- und 3-ZimmerWohnungen (85%),
während große Wohnungen ab 4 Zimmern mit 14% nur eine
untergeordnete Rolle spielen und kleine 1-Zimmer-Woh-
nungen sich kaum im Besitz der Volkswagen Immobilien
befinden (1%).
Das Mietniveau ist bei einem Mittel von 5,69 €/qm ver-
gleichsweise günstig, wobei auch günstigere Wohnungen ab
4 €/qm vermietet werden und einzelne Objekten mit Zusatz-
ausstattung bis zu 12 €/qm kosten.
Die Bestände der Volkswagen Immobilien befinden sich
überwiegend in den Stadtteilen Fallersleben, Hageberg,
Detmerode, Westhagen oder im Bereich der Nordstadt.
Neben klassischen Mietwohnungen umfasst das Portfolio
der Volkswagen Immobilien auch Spezialangebote:
228 möblierte Wohnungen, über ganz Wolfsburg verteilt,
v.a. Mitarbeiter von Volkswagen bzw. Volkswagen- Angebotsstruktur der
Töchtern Volkswagen Immobilien GmbH
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 11In den letzten fünf Jahren hat die Volkswagen Immobilien klassische Familie ist dagegen deutlich unterrepräsentiert.
116 Mio. € in Instandhaltungen und Modernisierungen inves- Das liegt einerseits am angebotenen Bestand, spiegelt aber
tiert, so dass inzwischen rund 60% des Wohnungsbestan- auch die geänderte Nachfragesituation, die verstärkt von
des modernisiert sind und über eine Wärmedämmung (mind. jungen Neumitarbeitern von Volkswagen bzw. den Konzern-
6 cm) verfügen. Für 2013 sind für Instandhaltungs- und töchtern geprägt wird.
Modernisierungsmaßnahamen rund 25 Mio. € geplant, so Insgesamt war das Jahr 2012 von einem sehr hohen Nach-
dass die Aktivitäten im Bestand auf ähnlich hohem Niveau frageüberhang geprägt – gut 1.000 Neumietverträgen stan-
fortgeführt werden. den über 4.000 Interessenten gegenüber. Monatlich gab es
im Jahr 2012 zum Teil über 400 Neuinteressenten für
Nachfragesituation Wohnungen der Volkswagen Immobilien bei ca. 80 Neu-
Die Nachfragesituation wurde im Rahmen der Volkswagen- vermietverträgen, zurzeit liegen 1.400 aktive Gesuche bei
Immobilien-Studie „Wohnen in Wolfsburg“ ermittelt, bei der der Volkswagen Immobilien vor!
unter 500 Wolfsburger Bürgern eine telefonische Image- und
Wohnwunschbefragung durchgeführt wurde.
Nachgefragt wird ein breiter Wohnungsmix, wobei der Fokus
Mieterstruktur VWI
auf 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 60 und 80 qm liegt. Alter und Haushaltstyp
Verstärkt nachgefragt werden aber auch kleine 1-Zimmer- VWI-Neukundenbefragung
wohnungen sowie größere Wohnungen ab 4 Zimmern, auch
Reihenhäuser zur Miete gewinnen an Bedeutung. Diese
Segmente kann die Volkswagen Immobilien in ihren
Beständen bisher kaum anbieten. Insgesamt geht der Trend
zu großzügigen, modernen Grundrissen und gehobenem
Wohnkomfort. Balkon und ein Multimediaanschluss werden
als essentiell genannt, oberste Priorität hat aber der Stell-
platz. Dabei steigt die Bereitschaft für eine Wunschwohnung
ein höhere Miete zu bezahlen.
Hinweise auf die Nachfragesituation und Wohnwünsche lie-
fert außerdem eine Neukundenbefragung der Volkswagen
Immobilien, bei der 2012 die Hälfte aller neuen Mieter zu
demografischen Daten und ihrer Wohnzufriedenheit befragt
wurden.
Junge und kleine Haushalte spielen bei den Neuvermie-
tungen eine zentrale Rolle: gut die Hälfte aller Neumieter
sind 1-Personen Haushalte zwischen 21 und 30 Jahren. Die
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 12werden. Selbst in Westhagen, wo es vor nicht langer Zeit
massive Vermietungsprobleme gab, besteht inzwischen
nahezu Vollvermietung (Rückgang der Leerstandsquote von
18,8% auf 4,5%). Auch Detmerode hat durch die Investi-
tionen der Volkswagen Immobilien und Neuland deutlich
gewonnen und weist heute nur noch eine Leerstandsquote
von 0,7% auf.
Mietpreisentwicklung 2012
Im Jahr 2012 lag die durchschnittliche Volkswagen Immo-
bilien-Kaltmiete bei 5,69 €/qm. In Abhängigkeit von Lage
Leerstandsentwicklung und Ausstattung können die Neumieten variieren.
2008-2012 Insgesamt ist die Mietenentwicklung als vergleichsweise
Jahresbericht der Volkswagen moderat zu bezeichnen. Mit einer Steigerung von 5,7% in
Immobilien GmbH 2012
den letzten fünf Jahren liegt sie noch deutlich unter den
Inflationsraten, d.h. kaufkraftbereinigt sind die Mieten nicht
gestiegen, sondern eher gesunken.
Leerstandsentwicklung
Der Nachfrageüberhang spiegelt sich auch in der Leer-
standsentwicklung wider: Bei einer Fluktuationsrate von rund
11% verzeichnet die Volkswagen Immobilien einen konti-
nuierlichen Rückgang der Leerstände von 435 im Jahr 2008
auf 29 „tatsächliche“, d.h. marktfähige Leerstände Ende
2012. Es gibt zwar Ende 2012 weitere 219 Leerstände
(2008: 832 WE), die jedoch aufgrund von anstehenden
Modernisierungen aktuell nicht zur Verfügung stehen. Trotz
rund 1.000 Kündigungen im Jahr 2012 gibt es inzwischen Entwicklung der Mietpreise 2012
bei einer Leerstandsquote von 2,6% nahezu keine Nettokaltmieten der Volkswagen Immobilien in €/qm
Vermietungspotenziale.
Betrachtet man die Entwicklung in den Stadtteilen, konnten
im Jahr 2012 die Leerstandszahlen fast überall reduziert
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 13Neubauaktivitäten
Volkwagen Immobilien Projekt
Da Neubau derzeit nicht unter 2.000 €/qm zu realisieren ist,
„Neues Wohnen Königswiese“
müssen Neubaumieten von mindestens 10 €/qm realisiert
werden, um wirtschaftlich tragfähig zu sein. Die Neubau-
aktivitäten der Volkswagen Immobilien GmbH konzentrieren
sich daher auf dieselben Segmente wie bei der Neuland:
hochwertige kleine bzw. größere Wohnungen mit hoch-
wertiger Ausstattung und guter Lage.
Aktuell werden zwei größere Projekte von der Volkswagen
Immobilien entwickelt: Königswiese/ im Köhlerberg und
Drömlingstraße/ in der Teichbreite. Daneben umfasst das
aktuelle, vom Vorstand genehmigte Neubauprogramm
mehrere kleine Potenzialstandorte in Wolfsburg, die bis ca.
2018 entwickelt werden sollen, z.T. aber mit Unsicherheiten
bezüglich des Planungsrechtes oder Grundstückserwerbs
behaftet sind. Große Potenziale sieht die Volkswagen
Immobilien auch in dem Quartier Hellwinkel, dessen Ent-
wicklung in der letzten Bündnissitzung diskutiert wurde.
hochwertige Lage
Nähe Innenstadt und Stadtwald
Modernisierung Bestand auf
Neubaustandard, Ergänzungsneubau
57 WE mit 5.550 qm Wohnfläche
1- bis 5-Zimmer-Wohnungen
40 bis 158 qm
hochwertige Ausstattung, großzügige
Balkone, bodentiefe Fenster
Vertriebsstart: Mai 2013
geplante Fertigstellung
BA I: Ende 2013, BA II: Mitte 2014
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 14Volkwagen Immobilien Projekt Zusammenfassung
„Wohnpark Drömlingstraße“ Der Nachfragedruck nach Wohnraum in Wolfsburg ist
ehemaliger Hochhausstandort, unsanierbarer Bestand ungebremst.
in sich geschlossenes Quartier mit 7 Stadtvillen Mit einem Neubauprogramm für die Realisierung von ca.
73 Wohnungen mit insgesamt 6.400 qm Wohnfläche 550 Wohnungen in den nächsten Jahren stellt sich die
Volkswagen Immobilien der Situation und ihrer Verant-
breiter Wohnungsmix, 1- bis 5-Raumwohnungen
wortung als eine der größten Wohnungsbauunternehmen
komplett barrierefreie Erschließung aller Etagen in Wolfsburg.
hochwertige Ausstattung, moderne Grundrisse, Aufzüge, Gleichzeitig setzt die Volkswagen Immobilien die nach-
Penthouse-Wohnungen haltige Entwicklung ihrer Bestände fort, so dass auch für
Tiefgarage mit 75 Stellplätzen die bestehenden Mieter in Qualität investiert wird.
Baugenehmigung erteilt, Baustart in Kürze In Wolfsburg stehen kaum kurzfristig bebaubare Grund-
geplante Fertigstellung: Sommer 2013 stücke zur Verfügung, lange Planungsvorläufe behindern
ein schnelles Umsetzen des Neubauprogramms.
An Politik und Verwaltung geht daher der Wunsch, die
Planungs- und Genehmigungsprozesse soweit wie mög-
lich zu beschleunigen; hierfür müssen genügend perso-
nelle Kapazitäten bereitgestellt werden.
Es müssen zusätzliche Bauflächen ausgewiesen werden
und dabei auch Tabuflächen neu diskutiert werden.
Bei der Grundstückvergabe sollten Wolfsburger Woh-
nungsunternehmen als größte Wohnungsbauakteure und
Vermieter in Wolfsburg priorisiert werden, auch wenn
weitere Investoren in die Entwicklung einbezogen werden
müssen.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 15Diskussion: Auswirkungen der Neubaustrategien von auf das technische Konzept und den energetischen
Neuland und Volkswagen Immobilien auf den Wohn- Standard bei allen Neubauten und Bestandssanierungen.
standort Wolfsburg
Frau Prof. Pahl-Weber bedankt sich für die sehr aufschluss- Wo liegt das Mietenniveau von Neuland und Volkswagen
reichen Vorträge. Die Teilnehmenden diskutieren ausführ- Immobilien im Vergleich mit Städten, die ähnlich strukturiert
lich, welche Auswirkungen die Bestands- und Neubaustrate- sind wie Wolfsburg? Ist zur Einordnung der Miethöhen
gien der beiden größten Wohnungsunternehmen für die anstelle des Bundesdurchschnittes vielmehr die Situation
Wohnstandortentwicklung in Wolfsburg haben werden. vergleichbarer Städte mit ähnlichem Arbeitsmarktwachstum
Welche Zielgruppen sind in Wolfsburg entscheidend, welche relevant? Bieten ggf. Frankfurt oder Berlin vergleichbare
Angebots- und Preisstrukturen nachhaltig und nachfrage- Rahmenbedingungen?
gerecht? Welche Rolle kann die Bestandsentwicklung spie- Volkswagen Immobilien: Zwar ist Wolfsburg eine wach-
len, wie die Versorgung einkommensschwacher Haushalte sende Stadt mit sehr hohem Nachfragedruck, mit Metropo-
gewährleistet werden? Gibt es Möglichkeiten, die Umsetz- len wie Frankfurt oder Berlin ist sein Preisniveau trotzdem
ung der Neubauvorhaben zu beschleunigen? nicht zu vergleichen. Als Richtwert kann jedoch das verfüg-
bare Nettoeinkommen in Relation zur Miethöhe herangezo-
Marktfähigkeit der Neubauprojekte/ Mietniveau gen werden - da steht Wolfsburg im bundesweiten Vergleich
Sind die für Neubauprojekte vorgesehenen Nettokaltmieten sehr gut da.
von 10 €/qm in Wolfsburg marktfähig? Prof. Pahl-Weber: Der Regionale Preis-
Neuland: Für Neubauprojekte brauchen wir ein Mietniveau index, den das BBSR 2009 veröffentlicht
von 9 bis 10 €/qm, ansonsten sind diese wirtschaftlich nicht hat, zeigt, dass die Lebenshaltungskosten
darstellbar. Die Marktfähigkeit dieser Preise hängt von der insgesamt im Bundesdurchschnitt relativ
Ausstattungs- und Lagequalitäten der Projekte ab - Urbane ausgeglichen sind, allein München liegt
Top-Lagen wie z.B. das Projekt Goethepark erfordern eine hier deutlich über dem Durchschnitt. Die
hohe Qualität und werden so ihrem Preis gerecht. Für Miet- Bewertung der Mietpreisniveaus im Städ-
interessenten ist zudem nicht die Nettokaltmiete, sondern tevergleich könnte als Thema in die Bünd-
die Bruttomiete inkl. aller Nebenkosten entscheidend. Mieten nisarbeit aufgenommen werden.
von 10 €/qm sind realistisch, wenn man die „zweite Miete“,
d.h. die Nebenkosten möglichst gering hält. Zahlen zur Höhe
der Heizkosten ihrer Mieter liegen der Neuland nicht vor,
aber insbesondere bei den Altbeständen stellen die
Nebenkosten auf jeden Fall eine relevante Größe dar; dies
ist auch eines der Hauptprobleme bei der Vermietung
unsanierter Bestände. Die Neuland legt daher hohen Wert
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 16Sozialverantwortliche Wohnraumversorgung Appartements. Nur mit Erweiterung der Angebotspalette
Liegt die Aufgabe städtischer Wohnungsbaugesellschaften können alle Menschen, die in Wolfsburg leben wollen, auch
nicht primär in der Versorgung breiter Bevölkerungsschich- bedient werden.
ten mit bezahlbarem Wohnraum? Wie passt dazu die Neu- OB Mohrs: Der empirica-Vortrag im Strategieausschuss hat
baustrategie der Neuland mit Schwerpunkt auf großen, deutlich gemacht, dass zur Sicherung sozialverträglicher
hochpreisigen Wohnungen? Wohnungsgrößen über 80 qm Mieten die Angebotsknappheit auf dem Wohnungsmarkt
sind z.B. für die meisten Familien finanziell nicht mehr behoben werden muss. Der aktuell sehr hohe Nachfrage-
tragbar. druck führt bereits zu einer allgemeinen Preissteigerung. Die
Neuland: Mit ihren insgesamt 9.000 Bestandswohnungen geplanten Neubauaktivitäten erweitern das Angebot und
bietet die Neuland bereits ein sehr umfangreiches Angebot nehmen den Preisdruck von den Beständen. Sie sind daher
für Menschen mit geringen Einkommen. 85% aller Woh- die Grundlage für eine sozialverträgliche Wohnstandortent-
nungen haben sozialverträgliche Mieten zwischen 4 und 6 wicklung.
€/qm und mittlere Wohnungsgrößen zwischen 40 und 80
qm. Diese sehr homogene Bestandsstruktur ist typisch für Welche Rolle kann und muss der soziale Wohnungsbau in
eine städtische Wohnungsgesellschaft. Strategisches Ziel Wolfsburg spielen? In Berlin wird zurzeit diskutiert, ob ein
der Neuland ist eine Verbesserung des Wohnungsmixes, um Programm für den sozialen Wohnungsbau neu aufgelegt
nachfragegerechten Wohnraum auch für Berufspendler und werden soll. Gerade in den Industriezen-
Menschen, die neu nach Wolfsburg kommen, anbieten zu tren könnte sogar der Bau von größeren
können. Deren Prioritäten liegen bei Wohnungen mit hoch- Sozialwohnsiedlungen wieder sinnvoll
wertiger Ausstattung und guter Lage, als kleine 1-Zimmer- sein. Wie stehen die Bündnismitglieder zu
Wohnung aber auch als großzügige Wohnung ab 100 qm. diesem für ganz Deutschland aktuellem
Diese Segmente können die Bestände der Neuland nicht Thema?
abdecken. Grundsätzlich wird aber auch bei Neubau- Neuland: Mit Kaltmieten von 4-6 €/qm
projekten auf einen ausgewogenen Wohnungsmix geachtet kann die Neuland auch im frei finanzierten
und auch kleinere Wohnungen mit geringeren Mieten ange- Wohnungsmarkt sozialverträgliche Preise
boten. bieten. Bestandssanierungen werden
Volkswagen Immobilien: Auch aus Sicht der Volkswagen grundsätzlich bedarfsgerecht und behut-
Immobilien sind Mieten von mindestens 10 €/qm notwendig, sam durchgeführt, um Preissprünge zu
um Neubauvorhaben ohne Zuschüsse wirtschaftlich trag- vermeiden. Aufgrund der hohen Bau-
fähig zu gestalten. Damit sie auf dem Markt bestehen kön- kosten können diese Preisniveaus im
nen, müssen sie sich qualitativ von den Beständen abset- Neubau nicht erreicht werden. Die Neu-
zen. Die Volkswagen Immobilien schafft daher bewusst im land teilt daher die Empfehlung von empi-
Neubau Wohnungsqualitäten, die nicht im Bestand ange- rica, mit Hilfe von Neubau den Druck aus
boten werden können, wie z.B. hochwertige 1-Zimmer- dem Wohnungsmarkt zu nehmen, um so
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 17die günstigen Bestandsmieten zu sichern. Der höchste sollte sich zu diesem Themenkomplex aufstellen, wenn sie
Nachfragedruck besteht aber derzeit im hochwertigen über eine Stärkung der Objektförderung nachdenkt. Finan-
Segment, das deshalb auch primär mit Neubauvorhaben zierung, Instrumente und Zielgruppen für den sozialen
bedient werden soll. Wolfsburg hat hier die einmalige Wohnungsbau könnten in einer der nächsten Bündnis-
Chance einer nachhaltigen Wohnstandortentwicklung, bei sitzungen thematisiert werden.
der hochwertiger Neubau und behutsame Bestandsent-
wicklung ausgewogen nebeneinander stehen. Bestandsentwicklung
OB Mohrs: Aus Sicht der Stadt wäre es durchaus sinnvoll, Ist angesichts der geringen Leerstandsquoten überhaupt
in Bereichen mit hohen Bauaktivitäten eine Mischung von eine nennenswerte Bestandsentwicklung möglich? Hierfür
frei finanziertem und sozialen Wohnungsbau umzusetzen. wird i.d.R. eine Fluktuationsreserve von mind. 3% für erfor-
Die Versorgung von Haushalten mit geringen Einkommen derlich gehalten. Bei der Neuland standen Ende 2012 nur
darf nicht aus dem Auge verloren werden! noch 51 Wohnungen leer, das sind gerade mal 0,45% der
Allertal Immobilien: Für die Wohnungsbaugenossenschaft Bestände. Die Volkswagen Immobilien hatte Ende 2012 eine
Allertal kommt eine Objektförderung nicht in Frage. Solange Leerstandsquote von 2,6% und wird voraussichtlich erst im
Förderung und Mietpreisbindung für die Wohnungen laufen, Jahr 2017 eine Reserve von 3% erreichen.
dürfen Modernisierungen, die häufig von den Genossen- Volkswagen Immobilien: Die fehlende
schaftsmitgliedern gefordert werden, nicht auf den Mietpreis Fluktuationsreserve erschwert in der Tat
umgelegt werden. Spätestens nach Auslaufen der Bindun- Modernisierungen der Bestände. Bei
gen nach 40 Jahren ist dann eine umfassende Moderni- höheren Leerständen können Gebäude
sierung der Wohnungen erforderlich, die das Unternehmen komplett entmietet, umfassend saniert
jedoch finanziell nicht leisten kann. und wieder an den Markt gebracht wer-
Prof. Pahl-Weber: Strategien für eine sozialverträgliche den. Dabei sind auch Änderungen der
Wohnraumversorgung werden eines der zentralen Themen Grundrisse z.B. in Zusammenlegung von
der nächsten Bundestagswahl sein. Bei prekären Haus- einzelnen Wohnungen problemlos mög-
halten liegt der Mietanteil inzwischen bei über 40%, schon lich. Die Volkswagen Immobilien saniert
heute sind viele davon Rentner, deren Anteil in Zukunft wei- dagegen derzeit entweder gekündigte
ter steigen wird. Von der jetzigen Regierung wurde bereits Wohnungen einzeln oder aber vermietete
deutlich gemacht, dass sie nach der Wahl kein soziales Wohnungen in Absprache mit den Mie-
Wohnungsbauprogramm auflegen wird, ihre Prioritäten sind tern. Dabei wird darauf geachtet, dass
weiterhin bei der Subjektförderung. Die Kompensations- eine spätere Andockung weiterer Moder-
förderung für die Länder (deren Mittel aktuell durchaus nicht nisierungsmaßnahmen möglich ist.
von allen Bundesländern für den sozialen Wohnungsbau
eingesetzt werden, sondern auch zur Schuldentilgung
dienen) soll bis 2019 verlängert werden. Die Stadt Wolfsburg
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 18Studentische Wohnraumversorgung ler bei Volkswagen. Einige WG-Zimmer werden möbliert
Der Bau eines Studentenwohnheims wurde bislang von Sei- vermietet. Sie befinden sich in sehr attraktiven 3- bis 4-
ten der Stadt nicht priorisiert. Wie bewerten die Wohnungs- Zimmer-Wohnungen mit Schwerpunkt im Stadtteil West-
baugesellschaften die Zielgruppe der Studenten? Ist für sie hagen.
der Bau von Studentenwohnheimen interessant? Werden
die WG-Zimmer der Volkswagen Immobilien von Studenten Beschleunigung von Planungsverfahren
gemietet? Eines der wichtigsten Bauprojekte für Wolfsburg ist nach
OB Mohrs: Auch bei der jährlichen Begrüßung der Erst- dem Gebiet Hellwinkel die Wohnbaufläche Steimker Berg
semester wird deutlich, dass die Frage der studentischen mit ca. 800 Wohnungen. Als Osterweiterung der Innenstadt
Wohnraumversorgung in Wolfsburg bisher nicht befriedigend ist diese Fläche von immenser Bedeutung für die Stadtent-
gelöst wurde. Der Bau eines Studentenwohnheims ist wirt- wicklung in Wolfsburg. Der vorgesehene Realisierungshori-
schaftlich jedoch nur darstellbar, wenn er stark subventio- zont im Jahr 2017 erscheint hier viel zu spät, zumal als
niert wird, z.B. vom Studentenwerk. Nur so können die Miet- nächster Schritt auch die Bebauung jenseits der Stemker
höhen auf ein Niveau von 250 bis max. 300 € gedrückt Straße angegangen werden kann. Welche Möglichkeiten
werden, mehr ist in Wolfsburg nicht realisierbar. gibt es, die Realisierung der projektierten Neubauvorhaben
zu beschleunigen? Ist es hilfreich, Auf-
Stadtbaurätin Thomas: Der Betrieb eines Studentenwohn-
träge extern zu vergeben oder die Verwal-
heims liegt i.d.R. beim Studentenwerk, die Stadt sollte hier
tungskapazitäten aufzustocken?
nicht als Bauherr auftreten. Es könnten Möglichkeiten erör-
tert werden, wie Mittel der Landesförderung für den Bau von Stadtbaurätin Thomas: Der Realisie-
Wohnungen eingesetzt werden, in denen dann Studenten rungszeitraum hängt grundsätzlich von
wohnen. Die Wohnungsbauförderung Niedersachsen fördert der Dauer des Planungsrechtsverfahrens
den Bau von neuen Wohnungen, wenn im Gegenzug sowie dem Zeitpunkt der Flächenverfüg-
Belegungsrechte im Bestand nachgewiesen werden. Auf barkeit ab. Sowohl Hellwinkel als auch
diese Weise könnten preisgünstige Wohnungen entstehen, Steimker Berg sind bereits als Wohnbau-
in denen dann auch Studenten wohnen. Darüber hinaus hat fläche im Flächennutzungsplan (FNP) ent-
die Stadt bereits passende Baugrundstücken identifiziert, halten, so dass umgehend mit dem
wobei hier eher an Wohnungen für Studenten gedacht war Bebauungsplanverfahren begonnen wer-
und nicht an den Bau eines Wohnheims. den kann. Inklusive der Bürgerbeteiligung
dauert dies mindestens ein Jahr, es folgt
Neuland: Angesichts der stark gestiegenen Nachfrage kann
ein halbes Jahr für die Erschließungs-
sich die Neuland durchaus den Bau eines Studentenwohn-
planung. Erschließungsbeginn ist damit
heims vorstellen.
frühestens Ende 2014, Baubeginn ein
Volkswagen Immobilien: Mieter der WG-Zimmer von Jahr später.
Volkswagen Immobilien sind auch Studenten, jedoch haupt-
sächlich Praktikanten, Doktoranden oder Wochenendpend-
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 19Hilfreich für eine zügige Entwicklung beider Flächen ist, dass Frau Prof. Pahl-Weber bedankt sich für die angeregte Dis-
das Projekt Hellwinkel inzwischen als politisch abgesegnet kussion, aus der sich verschiedene Themen für die weitere
gelten kann – dies ist auch dem Bündnis zu verdanken, dass Bündnisarbeit herauskristallisiert haben:
die Projektideen nicht frühzeitig an die Öffentlichkeit getra-
Strategien einer nachhaltigen Bestandsentwicklung trotz
gen hat!
geringer Fluktuationsreserven
Im Vergleich mit anderen Städten zeichnet sich Wolfsburg
bereits durch eine schnelle Verfahrensabwicklung aus und Strategien der sozialen Wohnraumversorgung, Positio-
sucht immer wieder Wege für eine Beschleunigung. Das nierung zur Rolle des sozialen Wohnungsbaus in Wolfs-
Verwaltungspersonal wurde bereits aufgestockt, um parallel burg, Möglichkeiten der Landesförderung
mehrere Verfahren begleiten zu können. Die Vergabe exter- Preisentwicklung für Wohnraum in Wolfsburg im Städte-
ner Aufträge scheiterte jedoch bisher daran, dass es nur vergleich, Bewertung der Tragfähigkeit und Grenzen der
wenig Büros gibt, die ein solches Verfahren abwickeln kön- Kostensteigerung
nen und den Qualitätskriterien der Stadt Wolfsburg entspre-
chen. Verfahren und Qualitätskriterien für die Bearbeitung Verfahrensabläufe für Neubauprojekte und Möglichkeiten
von Bebauungsplanverfahren in Wolfsburg können in einer der Beschleunigung
der nächsten Sitzung vorgestellt werden, um die Zeitbedarfe
und Abläufe deutlich zu machen.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 20STRATEGISCHE WOHNSTANDORTENTWICKLUNG
- QUALITÄTSMERKMALE PROF. ELKE PAHL-WEBER
Ein wichtiger Baustein für die Wohnstandortentwicklung von Beispiel Münster: Qualitätsleitinien für die
Wolfsburg ist die Frage nach zukünftigen Qualitäten. Einige strategische Wohnstandortwicklung
Aspekte, v.a. die Gebäude und Wohnungen betreffend, Bündnis für Wohnen - Schwerpunktthemen
wurden bereits in der heutigen Sitzung andiskutiert (z.B.
Zielgruppen, Größen-/ Typenmix, Mietniveaus, Ausstattung/
energetischer Standards etc.). Darüber hinaus spielen
Aspekte einer zukunftsfähigen Stadt- und Quartiersentwick-
lung eine zentrale Rolle, die z.B. Fragen nach einer zeitge-
mäßen städtischen Infrastruktur, nachhaltigen baulichen
Dichte oder sozialen Mischung im Quartier behandeln.
Die Bestimmung von Qualitätsmerkmalen ist ein wichtiger
Baustein für eine strategische Wohnstandortentwicklung. Sie
verdeutlichen die Schwerpunkte und Zielrichtungen für den
Wohnstandort, dienen als Handlungsleitfaden für die
verschiedenen Wohnungsmarktakteure und bieten einen
Beurteilungsmaßstab für Wohnungsbauprojekte. Wichtiger
Bestandteil ist die Entwicklung eines Kommunikations-
konzeptes, um für die Ziele der Wohnstandortentwicklung zu
werben und ihre Umsetzung zu ermöglichen.
Ein Beispiel für eine gemeinsame Formulierung von Zielen
Bündnistext und Dokumentationen und Qualitätsleitlinien bietet das „Bündnis für Wohnen“ des
der Sitzungen des „Arbeitskreis
Wohnen in Münster“ unter „Arbeitskreises Wohnen in Münster“. 2006 haben die AK-
www.muenster.de/stadt/stadtplanu Mitglieder aus den Bereichen Wohnungsbau, Verwaltung,
ng/raum-wohnen-ak.html Politik, Interessenvertretern usw. gemeinsam eine Verein-
barung unterzeichnet, in der u.a. Schwerpunkte für die
Entwicklung von Qualitätsleitlinien für die Wohnstandort-
entwicklung Münster formuliert und als verbindlicher
Handlungsrahmen definiert.
In der nächsten Sitzung werden die Verfahrensabläufe
sowie die heranzuziehenden Qualitätsmerkmale der Stadt
Wolfsburg vorgestellt. Eine Diskussion ist anschließend
vorgesehen.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 21MULTILOKALITÄT UND
TEMPORÄRES WOHNEN NICOLE LEUBERT, WOLFSBURG AG / VERENA LICHTENSTEIN, STADT WOLFSBURG
Multilokalität in Wolfsburg – Ergebnisse der Master- Multilokalität – ein Thema für Wolfsburg?
arbeit von Nicole Leubert, TU Berlin Nicole Leubert erläutert, welche Relevanz die Erkenntnisse
Die Masterarbeit von Frau Leubert wurde von Frau Prof. ihrer Arbeit für den Wohnstandort Wolfsburg haben. Die
Pahl-Weber - Bereich Bestandsentwicklung und Stadt- Aussagen basieren dabei auf Interviews, die Frau Leubert in
planung - und Prof. Dr. D. Henckel - Bereich Stadtökonomie Wolfsburg geführt hat, sowie auf der Auswertung von
- betreut. Prof. Pahl-Weber leitet kurz in das Thema ein. statistischen Daten der Stadt.
Multilokalität und temporäres Wohnen gewinnen zunehmend
an Bedeutung. Immer mehr Personen verfügen über mehr Der globale Trend zum mobilen Leben wächst: Jeder fünfte
als einen Wohnsitz, wobei jeder Wohnsitz aufgrund speziel- Erwerbstätige ist aus beruflichen Gründen mobil, v.a. bei
ler Motive bzw. Funktionen gewählt wurde und regelmäßig Hochqualifizierten wächst der Trend zum Pendeln. Die
aufgesucht wird. Multilokale sind mobil, gleichzeitig sind sie Gründe liegen auf verschiedenen Ebenen:
an ihren verschiedenen Wohnstandorten aber auch sess- Wirtschaftsstruktur: Wachsende Unterschiede von struk-
haft. Multilokalität bewegt sich somit zwischen täglichem turstarken und strukturschwachen Regionen, Lohnniveau,
Pendeln und dauerhaftem Umziehen zwischen verschiede- soziale Absicherung
nen Standorten. Einen festen Wohnort aufzubauen ist durch- Erwerbstätigkeit: Flexibilisierung, befristete Arbeitsver-
aus ein Ziel Multilokaler. Häufig ist aber auch das Aufrecht- träge, individuelle Arbeitszeit, wechselnde Arbeitsorte,
erhalten mehrerer Wohnsitze über viele Jahre hinweg die Frauenerwerbstätigkeit
notwendige oder gewünschte Lebensform.
Infrastruktur: Hochgeschwindigkeitsnetze (ICE), digitale
Multilokale haben andere Bedürfnisse als Menschen, die an Informations- und Kommunikationstechnik, steigender
nur einem Wohnort verwurzelt sind. Deshalb wird das Mobilisierungsgrad
Thema inzwischen bereits auf verschiedenen Ebenen mit
unterschiedlichen Schwerpunkten untersucht. In der Raum- Politische Steuerung: Arbeitsmarktpolitische Anreize,
forschung und Stadtplanung wird Multilokalität als neue Pendlerpauschale, doppelte Haushaltsführung
Thematik mit Gründung eines ARL-Arbeitskreis „Multilokale Gesellschaft: Pluralisierung, Individualisierung, verän-
Lebensführung und räumliche Entwicklung“ seit 2012 behan- derte Rollenbilder
delt. Hier werden räumlichen Auswirkungen für Kommunen
und mögliche planerische Steuerungsinstrumente unter- Wolfsburg ist eine mobile Stadt, sie liegt zentral in Deutsch-
sucht. land und ist infrastrukturell sehr gut angebunden. Mehrere
Zentren sind sehr nah gelegen und gut erreichbar. Wolfs-
burg ist ein Standort mit großer Ausstrahlungskraft, was sich
auch in seiner Arbeitsmarktentwicklung
sowie den Pendlerzahlen spiegelt.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 22in Frankfurt, Bremen oder Hamburg, wobei sich die Multi-
lokalen auf Norddeutschland konzentrieren (vereinzelt: Süd-
deutschland, München). Innerhalb von Wolfsburg wohnen
die Multilokalen überwiegend in der Stadtmitte sowie in den
Stadtteilen Fallersleben und Vorsfelde.
Einpendler nach Wolfsburg 2010
Nach Kreisen/ Fahrtzeit Pkw
Verteilung der Multilokalen in
Wolfsburg
Entwicklung der Einpendler nach Wolfsburg 1995 bis 2013
Einpersonen-Haushalte 30 bis 65
Jahre mit Nebenwohnsitz Wolfsburg
Ende 2012 hat die Stadt Wolfsburg bei 112.000 Beschäftig-
ten 73.000 Einpendler. Der überwiegende Teil der Pendler
wohnt in der näheren Umgebung und legt für eine Strecke
eine Fahrtzeit bis zu 30 min zurück (68,5%), 21,4%
benötigen für eine Strecke zwischen 30 und 60 Minuten.
4,5% der Pendler müssen für eine Strecke über 2 Stunden
oder sogar über 3 Stunden Fahrtzeit aufwenden, das sind
immerhin rund 3.000 Personen. Laut Forschungsergebnis-
sen nehmen Pendler, die mehr als vier Stunden täglich
Fahrtzeit zur Arbeit haben, zusätzlich zu ihrem Hauptwohn-
sitz einen zusätzlichen Wohnort auf, d.h. sie stellen zusätz-
liche Bewohner Wolfsburg dar. Diese Gruppe wächst in
Wolfsburg stark (2000 bis 2010 + ca. 4,5%) .
Wer sind die Multilokalen in Wolfsburg?
Ein Großteil der Multilokalen in Wolfsburg kommt aus einem
Umkreis von Wolfsburg mit einer Pkw-Distanz von 2 bis 3
Einpendler nach Wolfsburg Stunden. Schwerpunkte liegen dabei an anderen VW-Stand-
2010 nach Fahrtzeit orten wie Zwickau, Dresden, Kassel oder Emden, aber auch
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 23Bei den Multilokalen lassen sich drei Typen unterscheiden, Anforderungen an Wolfsburg
die sich hinsichtlich ihrer Aktivitäten, Freundeskreise, Woh- Transparenter und differenzierte Wohnungsangebote, die
nung und Wohnungsart unterscheiden: auf z.T. kurzfristige Arbeitsverträge abgestimmt sind (kurz-
der pragmatische Typ, der ein vollmöbliertes Zimmer in fristige Mietverhältnisse, Serviceleistungen, Sprechzeiten)
einer Erwachsenen WG hat und v.a. Wert auf Nähe zum – viele der Befragten hatten lange Vermittlungszeiten und
Arbeitsplatz und Preis legt Probleme, eine passende Wohnung zu finden
der Komfort-Typ mit kleiner eigener Wohnung mit einfa- Angepasste Öffnungszeiten für Verwaltung, Sportstätten,
cher Ausstattung, dem neben Preis und Arbeitsplatznähe Einzelhandel, Restaurants; Öffnung nach 20 Uhr, den lan-
auch die Nähe zu Versorgungseinrichtungen wichtig ist gen Arbeitszeiten der Multilokalen entsprechend
der Genuss-Typ, mit eigener 2- bis 4-Zi- Wohnung mit Qualitativ hochwertiges und breites gastronomischen, kul-
anspruchsvoller, individueller Ausstattung, Balkon oder turelles und sportives Angebot, insbesondere in den
Terrasse in der Nähe zum Stadtzentrum/ Versorgung und Abendstunden
Kultur und Arbeitsplatz Flexible Mobilitätsangebote wie z.B. Carsharing, Bike-
sharing, vernetzte Mobilität
Alle drei Typen konzentrieren ihre Arbeitszeit in Wolfsburg
unter der Woche (Mo - Do bis 19/ 20 Uhr) und versuchen, Potenziale für Wolfsburg
einen zusätzlichen Abend am Hauptwohnsitz zu verbringen.
Die Multilokalen sind ein Multiplikator und Anker für ein diffe-
Welcher Tag dies ist, hängt von der Fahrtzeit ab – bei
renziertes Angebot in Wolfsburg:
längerer Fahrzeit wird ein verlängertes Wochenende bevor-
zugt, ansonsten wird dieser Tag in die Mitte der Woche Qualifizierung und Weiterentwicklung des bestehenden
gelegt. Am Wochenende sind die Multilokalen mehrheitlich Angebots im Bereich Wohnen, Sport und Freizeit
nicht in Wolfsburg. Eine Ausnahme stellt der Genusstyp dar, Stärkung des großstädtischen Flairs, Belebung der Innen-
er holt seine Familien und Freunde nach Wolfsburg und stadt
nimmt Kultur- und Freizeitangebote in der Umgebung war. Hochqualifizierte Arbeitnehmer stärken den Wirtschafts-
Die durchschnittliche Wohndauer der interviewten Multi- und Arbeitsstandort Wolfsburg
lokalen in Wolfsburg liegt bei ein bis zwei Jahren bzw. mittel-
fristig auch bei vier bis fünf Jahren; ein Befragter wohnt be- Botschafter für Wolfsburg, Anknüpfungspunkte für Familie
und Freunde
reits seit 14 Jahre multilokal in Wolfsburg.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 24Temporäres Wohnen in Wolfsburg – Sachstandsbericht
Verena Lichtenstein, Stadt Wolfsburg
Temporäres Wohnen Frau Lichtenstein von der Stadt Wolfsburg beleuchtet die
Frage, welche Arten der temporären Wohnformen es in
Nachfragegruppen Wolfsburg gibt und wo sich diese in der Stadt befinden.
Studenten / Auszubildende
Diplomaten / Doktoranten
Angebote für temporäres Wohnen
Projektarbeiter
Multilokale (Zweitwohnsitzler) Angebote für temporäres Wohnen gibt es überwiegend von
Seiten der großen Wohnungsgesellschaften, der private
Wohnformen Eigentümermarkt ist in der Untersuchung nicht berück-
Wohngemeinschaften sichtigt worden. Volkswagen Immobilien, Neuland und
Studentenwohnheime Allertal bieten insgesamt 1.022 Zimmer für temporäres
Gästewohnungen
Wohnen an. Angesicht der 3.000 Multilokalen decken diese
Möblierte Wohnungen
Angebote nur einen gewissen Teil der Nachfrage, zumal es
bei den Wohnungsgesellschaften auch noch andere
Nachfrager nach temporären Wohnungsangeboten gibt, z.B.
Studenten. Bei den Wohnformen dominiert das WG-Zimmer,
insgesamt gibt es über 700 Zimmer in Wohnungen, hinzu
kommen 45 Wohnheimzimmer und Gästewohnungen sowie
270 möblierte Wohnungen.
Standorte
Die Standorte temporärer Wohnformen konzentrieren sich
auf zwei Quartiere: die Innenstadt rund um die Fachhoch-
schule sowie auf die Stadtteile Westhagen/ Detmerode/
Laagberg. In der Stadtmitte dominieren WG-Zimmer und
studentisches Wohnen, hier befindet sich auch ein kleines
Studentenwohnheim mit 25 Zimmern sowie möbliertes
Wohnen rund um das Hallenbad. Insgesamt befinden sich in
der Innenstadt ca. 200 Zimmer, v.a. von der Neuland. In den
Quartieren Westhagen, Detmerode und Laagberg befinden
sich über 700 Zimmer für temporäres Wohnen. Am Dresdner
Ring sowie an der Halberstädter Straße ist der über-
wiegende Teil der ca. 550 WG- Zimmer lokalisiert
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 25Ausblick
Zusammenfassend lässt sich festhalten,
dass die Nachfrage nach temporären Woh-
nen in Wolfsburg zugenommen hat und von
einer zunehmenden Diversifizierung der
Nachfrage geprägt wird – Studenten an der
Wolfsburger Fachhochschule fragen andere
Qualitäten nach als multilokale Manager z.B.
des VW-Konzerns, die temporär in Wolfs-
burg leben und v.a. serviceorientiertes Woh-
nen suchen.
Das Wohnungsangebot wurde in den letzten
fünf Jahren in diesem Segment sukzessive
erweitert: die Volkswagen Immobilien hat
seit 2008 zusätzlich 163 WG-Zimmer ge-
schaffen und plant für 2013 die Einrichtung
weiterer 50 Zimmer. Die Neuland hat ihr
Angebot außerhalb der Innenstadt erweitert
und beabsichtigt, es der Marktlage ent-
sprechend anzupassen. Auch im Segment
der temporären Wohnungsangebote gibt es
in Wolfsburg derzeit keine Leerstände, was
die allgemeine Situation auf dem Woh-
nungsmarkt wiederspiegelt.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 26KOMMUNIKATIONSKAMPAGNE
„WOHNEN UND BAUEN“ FELIX KURKOWSKI, WERBEAGENTUR EXPLIZIT
Herr Weilmann vom Kommunikationsreferat der Stadt Wolfs- Phase 1: Sensibilisierung für das Thema
burg führt kurz in die Inhalte der Kommunikationskampagne Die erste Phase beschäftigt sich mit den Themen, die die
ein, die sich aus drei Schwerpunktthemen zusammensetzt: Menschen in Wolfsburg interessieren. Alltägliche Probleme
„75 Jahre Wolfsburg“, „Kinderbetreuung“ sowie „Wohnen werden in Plakaten, Anzeigen und im Internet in Form von
und Bauen“. Das Kommunikationsreferat begleitet diese Fragen thematisiert, und dabei auch das Ineinandergreifen
Themen u.a. mit Onlineveröffentlichungen, zusätzlich wurde unterschiedlicher Inhalte verdeutlicht. Wolfsburg zeigt, dass
die Werbeagentur explizit mit der Erarbeitung einer es ist sich der Probleme bewusst ist und diese offen
begleitenden Kampagne beauftragt. kommuniziert und nach Lösungen sucht: „Wir sprechen das
konkret an“.
Kommunikationsstrategie
Aufbauend auf dem neuen Kommunikationsdesign der Stadt
Herr Kurkowski stellt einen Querschnitt durch die Kommuni- präsentiert sich die Kampagne plakativ, emotional und
kationsansätze für die Kampagne „Wohnen und Bauen“ vor, faktisch. Der Look der Kampagne ist frech und provokant.
die die Agentur explizit zusammen mit der Stadt erarbeitet Sie wirkt aufmerksamkeitsstark und sympathisch und
hat. signalisiert: „Wir sind uns unserer Situation bewusst“.
Ziel der Kampagne ist, bei der Öffentlichkeit Aufmerksamkeit Phase 2: Aktivierung und Information
für die geplante Wohnungsbauinitiative der Stadt Wolfsburg
In der zweiten Phase werden auf die Fragen verlässliche
zu erzeugen und über die Notwendigkeit und Ziele des
Antworten gegeben. Kern der Kampagne ist der „Wohnen &
Stadtwachstums zu informieren. Kommuniziert wird, dass
Bauen Masterplan 2020“. Die Stadt Wolfsburg reagiert auf
die Stadt Wolfsburg sich der Herausforderungen bewusst ist
die Herausforderungen mit einem konkreten und terminie-
und mit einem langfristig angelegtem Programm reagiert.
rten Konzept, sie arbeitet bereits an der Lösung der Pro-
Die Akzeptanz von Neubaumaßnahmen, die die Wolfsburger
bleme. Der Masterplan umfasst alle Maßnahmen, Projekte
direkt und persönlich betreffen, wird erhöht, die Mitwirkungs-
und Initiativen, die die Stadt Wolfsburg bis
bereitschaft gefördert und Widerstände minimiert.
zum Jahr 2020 zum Thema Wohnen und
Die Kampagne ist als langfristig, kontinuierliche Information Bauen umsetzen wird. Er ist das „Road-
der Öffentlichkeit angelegt. Sie kommuniziert den Arbeitsstil book“ für alle Bürger, Unternehmer, Part-
der Stadt Wolfsburg, die mit ihren Bürgern über anstehende ner und zukünftige Wolfsburger. Verschie-
Herausforderungen und Projekte in den Dialog tritt. dene Inhalte des Konzeptes werden
Die Kampagne besteht aus zwei Phasen: Nach einer Phase verständlich und plakativ vermittelt. Der
der Sensibilisierung, in der die Öffentlichkeit auf das Thema Masterplan signalisiert: „Wolfsburg wächst
aufmerksam gemacht wird, folgt die Phase der Aktivierung mit Plan, Konzept und Verstand“.
und Information.
BÜNDNIS FÜR WOHNEN UND LEBEN IN WOLFSBURG DOKUMENTATION DER 3. SITZUNG AM 14.3.2013 27Sie können auch lesen
