BÜROMARKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2020 - BÜROIMMOBILIEN IN DER LÖWENSTADT - BAU NIMMT FAHRT AUF LEERSTAND EXTREM NIEDRIG - STADT BRAUNSCHWEIG
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BüroMarktbericht Braunschweig 2020 Büroimmobilien in der Löwenstadt BAU nimmt Fahrt auf LEERSTAND extrem niedrig
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Vorwort Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
Wir können es selber fast nicht glau- den Städten der Region verglichen. Die
ben: Dies ist bereits die 5. Auflage Ergebnisse finden Sie auf Seite 13. Soviel
des Büroimmobilienmarktberichts sei verraten: Braunschweig ist zwar nicht
für Braunschweig! Sie ist das Zeugnis so dynamisch wie die Landeshauptstadt
eines halben Jahrzehnts Beobachtung, und der VW-Konzernsitz, hat aber dafür
Analyse und Berichterstattung, die wir, ein attraktives Mietniveau.
die Altmeppen GmbH, im Jahr 2015
begonnen haben. Unserer Maxime, Zum Schluss meines Überblicks gilt
Foto: Nina Stiller
nur die tatsächlich vorhandenen Gege- mein herzlicher Dank unserem Un-
benheiten darzustellen, sind wir dabei terstützerkreis, unseren Partnern von
immer treu geblieben. Dies ist vor allem der MediaWorld und vom jura:werk
Stephan Lechelt unseren Datenlieferanten zu verdanken, sowie allen Anzeigenkunden und der
Geschäftsführer die uns vertrauensvoll ihre Daten zur Wirtschaftsförderung! Sie ermöglichen
Verfügung stellen. Es sind im Laufe der es in jedem Jahr aufs Neue, dass wir den
Jahre immer mehr geworden, haben wir großen Aufwand schultern und Sie den
Inhaltsverzeichnis doch bewiesen, dass wir dem Markt mit Büroimmobilienmarktbericht 2020 für
Vorwort 2 dem Büromarktbericht ein qualitativ Braunschweig in den Händen halten
Umsatz 3 hochwertiges und verlässliches Produkt können. Dies vor allem kostenlos und
Leerstände 4 zur Verfügung stellen. zum Teil auch in gedruckter Form.
Mietpreise 5
Teilmärkte 6 Die aktuellen Entwicklungen auf dem Der Büromarktbericht hat innerhalb der
Projekte 8 Braunschweiger Büromarkt haben vergangenen fünf Jahre seine Spuren auf
Investment 10 wir Ihnen wieder in gewohnter Weise dem Markt hinterlassen. Aus zahlreichen
Entwicklung 12 komprimiert zusammengestellt. Es gibt Gesprächen, Anfragen und Rückmeldun-
Vergleich 13 keine wirklichen Überraschungen, der gen wissen wir, dass die Marktteilnehmer
Ausblick 14 Markt entwickelt sich genau so wie ihn intensiv verwenden. Zum Beispiel, um
Unterstützer 15 vorausgesagt. Dass die Mieten wegen über die Höhe der Miete zu verhandeln
des dramatisch niedrigen Leerstands oder Standortentscheidungen zu treffen.
und der weiterhin guten Nachfrage Damit haben wir einen Teil unseres
steigen, ist klar nachvollziehbar. Das Zieles, den Braunschweiger Büromarkt
leicht anziehende Bauvolumen kann da transparenter zu machen, erreicht. Da
vermutlich ein wenig Abhilfe schaffen. wir aber hier noch erhebliches Potential
Unser Titelobjekt, das Stadtquartier sehen, braucht es auch in den nächsten
„Langer Kamp“, ist ein Beispiel dafür, wo Jahren eine belastbare Berichterstattung.
Unternehmen aktuell noch freie Flächen
finden können. Ansonsten bereitet das Und nun viel Spaß beim Lesen!
extrem niedrige Angebot den Suchen-
den schon Schwierigkeiten. Haben Sie noch Fragen? Dann melden
Sie sich einfach bei uns. Gerne helfen
Die Leerstandsraten sind in den meisten wir Ihnen weiter.
deutschen Städten niedrig, so auch in
Hannover und Wolfsburg. In diesem Jahr Herzlichst
haben wir auf unserer Sonderseite den
Büromarkt Braunschweig mit den bei-
Impressum
Altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: MediaWorld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.500 Stück
Titelbild: Stadtquartier Langer Kamp © Volksbank BraWo Projekt GmbH | www.bsbim.de
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umsatz Vermietungen
OHO! OTTO-HIMMEL-OFFICE, BERLINER STRASSE, WWW.OHO-BS.DE
Visualisierung: Engel & Haehnel
STABILIES VERMIETUNGSNIVEAU – sehr wenige Eigennutzer
Flächenumsatz 500 m² dominieren mit 75 % erneut das Zeitliche Entwicklung
Der Umsatz an Büroflächen in Braun- Geschehen am Markt. Im Mittel wurden Verglichen mit den Vermietungs-
schweig wurde für das Jahr 2019 mit Flächen von rund 180 m² (10 % weniger umsätzen der Vorjahre liegt der
rund 28.000 m² ermittelt. Die vielen als 2018) vermietet. Die Charakteristik ermittelte Flächenumsatz des Jahres
Eigentümerdaten und noch mehr Rück- des Vermietungsmarktes mit seiner 2019 zwar leicht darunter, aber immer
meldungen von Marktteilnehmern so- großen Fragmentierung bestätigt sich noch im Bereich des fünfjährigen
wie eigene Marktbeobachtungen bilden ein weiteres Mal. Große Flächen von Mittelwertes von 23.800 m². Der
weiterhin die belastbare Grundlage für 1.000 m² und mehr wurden nur vereinzelt Vermietungsmarkt weist also eine
die Erhebung. Öffentliche Mitteilungen vermietet. Exemplarisch für dieses Seg- erhebliche Stabilität auf, wobei das
28.000m
sind dagegen nur für die allerwenigsten fehlende Ange-
2
Anmietungen zu finden. Der Anteil des bot eine höhere
nicht erfassten Umsatzes aus vornehm- Vermietungs-
lich kleinteiligen Anmietungen wird leistung verhin-
sich abermals verringert haben. Einen dert hat. Der
diesbezüglichen Schätzwert gibt es wie Flächenumsatz ermittelt Rückgang des
in den Vorjahren nicht. Gesamtumsat-
ment ist die Anmietung von compleneo zes von knapp 10 % gegenüber 2018
Eigennutzung, Größe und Lage im Langerfeldt-Haus in der Innenstadt. ist auf den ebenfalls schwächeren
Der ermittelte Umsatz resultiert über- Der umsatzstärkste Teilmarkt bleibt wie Eigennutzeranteil zurückzuführen.
wiegend aus neu vermieteten Flächen, in den Vorjahren die „Stadt Süd“. Der Bezogen auf die Fläche des Miet-
da nur ein Baubeginn von Eigennutzern 2. Platz geht In diesem Jahr an die „Innen- marktes (900.000 m²) beträgt die
über ca. 5.000 m² bekannt ist. Die stadt“, diese beiden Teilmärkte sind für Umsatzquote stabil ca. 2,6 %. Unter
Erfassung von weniger als 40 Anmie- rund 65 % des Umsatzes verantwortlich. Berücksichtigung der Ergebnisse der
tungen für 2019 markiert einen leichten Flexible Büroimmobilien in zentraler vergangenen fünf Jahre beträgt das
Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Die Lage im Braunschweiger Süden sind für jährliche Umsatzvolumen im Durch-
Vermietungen mit Flächengrößen bis den Markt das Maß der Dinge. schnitt weiterhin etwa 30.000 m².
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leerstände werden dringend benötigt
Foto: Florian Maul
KRITISCHES ANGEBOT – keine Reserven am Markt!
Aus den Rückmeldungen der Eigentümer betrug Innerhalb von 12 Monaten erneut Objekte mit mehr als 2.000 m², da es sich
und öffentlich zugänglichen Quellen 7.000 m² und hat seine rückläufige aber dabei lediglich um zwei Immobilien
wurden die in Braunschweig nicht ver- Entwicklung somit weiter fortgesetzt. handelt, ist das Angebot an Großflächen
mieteten Büroflächen zum Jahreswechsel Seit der Ersterhebung 2016 hat die Leer- ebenso überschaubar wie bei den mittle-
2019/2020 erfasst. Da eine vollständige standsfläche kontinuierlich abgenommen. ren Größen.
Marktabdeckung nicht erreicht werden Dies ist der bisher anhaltend guten
konnte, wird der tatsächlich am Markt Marktlage und der Schaffung vieler neuer Mit einem Leerstand von rund 9.500 m²
vorhandene Leerstand etwas größer sein. Arbeitsplätze sowie dem begrenzten liegt der Teilmarkt „Innenstadt“ leicht vor
Neubauvolumen geschuldet. Das sehr der „Stadt Nord“ mit etwa 8.500 m². Die
Quote sinkt noch weiter begrenzte Angebot hat sogar zur Ver- Quoten belaufen sich aufgrund des unter-
Das Angebot von kurzfristig zur Verfü- ringerung des strukturellen Leerstands schiedlichen Flächenbestands auf 2,1 %
gung stehenden Büros beschränkt sich geführt. und 3,0 %. Gegenüber dem Vorjahr sind
auf knapp 40 Immobilien, nur noch halb insbesondere die Rückgänge der Leer-
24.000 m
so viel wie vor standsflächen in den Teilmärkten „Stadt
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zwei Jahren. Süd“ und „Übriger Stadtrand“ mit jeweils
In Summe 3.500 m² und mehr hervorzuheben.
waren rund
24.000 m² Mangelwirtschaft
unvermietet, leerstehende Flächen Die Leerstandsquote von lediglich rund
was einer Leer- 1 % spiegelt eine absolut beunruhigende
standsquote von 1,1 % (Vorjahr: 1,5%) ent- Größen und Lagen Situation wider: Durch die aufgebrauch-
spricht. Lag die Quote in Bezug auf den Auch in diesem Jahr konzentriert sich der ten Reserven ist die Bewegungsfreiheit
Vermietungsmarkt mit rund 900.000 m² Leerstand mit 80 % der erfassten Büros der Unternehmen erheblich einge-
Bürofläche im Vorjahr noch bei 3,4 %, so auf kleinere Büroflächen mit einer Größe schränkt. Die Fertigstellung einiger Pro-
ist diese auf 2,7 % zurückgegangen. bis 500 m². Flächenmäßig entfallen zwar jekte ist kurz- bis mittelfristig als kleiner
Die Reduktion des Gesamtleerstands über 60 % des Gesamtleerstands auf Lichtblick zu werten.
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mietpreise im Überblick
KONTORHAUS, FRANKFURTER STRASSE 284-289,
WWW.KONTORHAUS-BS.DE
Foto: Klemens Ortmeyer
Noch mehr mieten – steigen nur leicht
Basis sie liegt aber immer noch um mehr als 10 % moderat angestiegen. Die Mieten
Auch für die 5. Ausgabe des Büromarkt- über dem Durchschnitt der Bestandsmie- liegen mehrheitlich in einer Spanne von
berichts wurden die durchschnittlichen ten. Der leichte Rückgang von gut 2,5 % ist 6,50 €/m² bis 10,90 €/m². Die untere
Mieten sowie die absoluten Mietspannen dem geringeren Volumen an Vermietungen Grenze hat sich durch die noch größere
8,30 €/m²
mit einem Minimal- Datenbasis und die Mietpreisentwick-
und Maximalwert lung um etwa 0,10 €/m² nach oben
abgefragt. Mit über verschoben. Die nur in sehr wenigen
200 Objekten und Objekten zu erzielende Spitzenmiete
einer Fläche von liegt weiterhin bei 18,00 €/m². Während
rund 400.000 m² durchschnittliche Nettokaltmiete sich in den Teilmärkten „Innenstadt“,
konnten wir die „Stadt Süd“ und „Stadt Ost“ die Mieten
Datenbasis abermals erweitern, auf der von Neubauflächen geschuldet. Die Mieten im Durchschnitt stabil entwickelt
die Beurteilung der Mietsituation auf wurden mehrheitlich in einer Spanne von haben, sind in den übrigen Bereichen
dem Braunschweiger Büromarkt fußt. 6,70 €/m² bis 11,80 €/m² abgeschlossen, steigende Mietniveaus zu verzeichnen.
Die vielen Einzelmietverträge in den Ob- ähnlich wie im Vorjahr. Als höchste
jekten werden durch die Bestandsmieten Miete wurden 15,00 €/m² realisiert. Der Angebotsniveau
erfasst. Darüber hinaus decken die Daten Teilmarkt „Innenstadt“ weist nicht nur Die mittlere Angebotsmiete von etwa
der Neuvermietungen über 90 % des die meisten Vermietungen, sondern mit 65 registrierten Objekten lag mit rund
realisierten Umsatzvolumens ab. rund 11,50 €/m² auch die höchste Durch- 8,40 €/m² wie in den Vorjahren nahezu
schnittsmiete auf. auf dem Niveau der Durchschnittsmiete.
Neuvermietungen Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich eine
Für die rund 21.000 m² in 2019 neu ver- Durchschnitts- und Spitzenmiete Erhöhung von 0,30 €/m², die sich auch
mieteten Büroflächen wurde eine Durch- Verglichen mit dem Jahr 2018 ist die auf die engere Spanne (6,10 €/m² bis
schnittsmiete von 9,25 €/m² vertraglich durchschnittliche Nettokaltmiete für 10,60 €/m²) auswirkt. Analog den Jahren
vereinbart. Gegenüber dem Vorjahr ist Büroflächen in Braunschweig auf rund zuvor konzentriert sich ein erheblicher
dies ein leichter Rückgang von 0,25 €/m², 8,30 €/m² im Monat (+ 1,2 %) nur noch Teil des Angebots auf die „Innenstadt“.
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teilmärkte Braunschweig
Foto: TRIACON GmbH
7 VERSCHIEDENE LAGEN – Ähnlichkeiten und Unterschiede
Die Auswertung der vorhandenen Daten „Stadt Nord“ leicht verändert. standsquoten weiter reduziert haben,
auf der Ebene der sieben Teilmärkte stehen in der „Innenstadt“ gut 2.500 m²
ermöglicht die differenzierte Darstellung Umsatz mehr zur Verfügung als 2018. In den
der individuellen Entwicklungen inner- Der leicht rückläufige Flächenumsatz Teilmärkten „Stadt Süd“ und „Stadt
halb des Braunschweiger Büromarkts. hat sich auf die Teilmärkte unterschied- Ost“ wurden lediglich kleine Flächen
Bei näherer Betrachtung wird schnell lich ausgewirkt. Die „Stadt Süd“ weist ei- registriert.
klar, dass es sich nicht um ein großes nen unveränderten Umsatz auf und die
homogenes Gefüge handelt, sondern „Innenstadt“ hat um über 40 % zugelegt Mieten
vielmehr lageabhängig unterschiedliche und im „Stadtrand Nord“ ist eine Ver- Die Mieten haben sich in vier von sie-
Eigenschaften existieren. vierfachung festzustellen. Die Umsätze ben Teilmärkten positiv entwickelt. In
in den übrigen Teilmärkten sind dafür den übrigen Bereichen bestehen stabile
Bestand geringer als im Vorjahr. Verhältnisse. Die erneut vergrößerte
Innerhalb des Jahres 2019 hat lediglich Datengrundlage liefert entsprechende
die Fertigstellung des Neubaus von Leerstand Ergebnisse. Die Steigerungen der mitt-
VW Financial Services an der Schmal- Während sich in den peripheren Teil- leren Mieten fielen aber mit 0,10 €/m²
bachstraße den Bestand im Teilmarkt märkten und der „Stadt Süd“ die Leer- bis 0,20 €/m² eher moderat aus.
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 435.000 m² 255.000 m² 135.000 m² 340.000 m² 280.000 m² 205.000 m² 480.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 40 % 30 %
9.500 m² 100 m² 2.500 m² 400 m² 8.500 m² 1.000 m² 2.000 m²
Leerstand absolut
2,2 % 0,0 % 1,9 % 0,1 % 3,0 % 0,5 % 0,4 %
3,00 €/m² – 3,10 €/m² – 3,30 €/m² – 4,60 €/m² – 4,50 €/m² – 3,80 €/m² – 3,00 €/m² –
Mietspanne
18,00 €/m² 16,00 €/m² 14,30 €/m² 13,00 €/m² 11,90 €/m² 16,75 €/m² 10,70 €/m²
mittlere Miete
9,30 €/m² 9,30 €/m² 7,30 €/m² 8,20 €/m² 7,70 €/m² 8,30 €/m² 7,30 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 6.500 m² 8.500 m² 1.500 m² 0 m² 1.500 m² 2.000 m² 3.000 m²
TEAMARBEIT TRIFFT TRADITION –
KNOW-HOW IST UNSERE EXPERTISE.
Das Zusammenspiel verschiedener Dienstleistungsangebote wird für unsere Kunden immer wichtiger.
Die Appelhagen Consulting GmbH knüpft an die lebenslange Fortbildung (Seminartätigkeiten), die komplexe
Beratung von Immobilientransaktionen, die Welt der sensiblen Daten (Datenschutzbeauftragter) und die
betriebswirtschaftliche Beratung an und verbindet dies in einer Dienstleistungsgesellschaft.
Wir sind dabei immer am Puls der Zeit und in engem Kontakt mit unseren Kunden. Ziel ist ein ganzheitliches
Dienstleistungsangebot, das mit der zunehmenden Digitalisierung und Komplexität wächst. Unser erfahrenes
und spezialisiertes Beraterteam verknüpft dieses Produkt zu einem Rundum-sorglos-Paket für unsere Kunden.
UNSERE LEISTUNGEN
DATENSCHUTZ SEMINARE IMMOBILIEN MANAGEMENT
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Appelhagen Consulting GmbH Telefon: +49 (531) 886 1797-0 E-Mail: info@appelhagen-consulting.de
Theodor-Heuss-Str. 5a ∙38122 Braunschweig Telefax: +49 (531) 886 1797-99 www.appelhagen-consulting.de
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projekte Bau & Pipeline
BLUEWORKING,
FRIEDRICH-WILHELM-STRASSE 41,
WWW.BLUEWORKING.DE
Foto: Öffentliche Facility Management GmbH
BAUVOLUMEN STEIGT – konstante Pipeline
Baugeschehen relativ ausgewogen
eves_21
Die Neubautätigkeit hat sich 2019 um
An der Hermann-Blenk-Straße Im Norden der
über 60 % erhöht. Im Bau befinden sich Stadt wird mit rd. 13.500 m² BGF die zweite
Foto: Bühring Architekten
14 Gebäude mit rund 44.000 m². An- Büroimmobilie der eves Immobilienverwaltung
ders als im Vorjahr werden die Flächen GmbH errichtet. Gut 400 Arbeitsplätze sollen
mehrheitlich (55 %) für den Mietmarkt in dem von Bühring Architekten entworfenen
erstellt. Aufgrund einer guten Vorver- Gebäude bis Ende 2021 entstehen.
mietungsquote stehen dem Markt nur
ca. 10.000 m² zur Anmietung zur Verfü-
gung. Für 2020 sind die Fertigstellungen
VW Financial Services baut weiter
von sieben eigengenutzten Immobilien
Der Unternehmenssitz der FS AG wächst
mit etwa 24.000 m² und vier Mietobjek- an der Maybachstraße. Aktuell entsteht ein
ten mit rund 3.500 m² geplant.
Foto: Altmeppen GmbH
Gebäude für ca. 290 Arbeitsplätze. Die Fertig-
stellung ist für 2021 geplant. Dann können die
Projekte und Standorte Mitarbeiter aus einem benachbarten Modul-
Die Projektierungspipeline ist mit über bau, bestehend aus 340 Containern, umziehen.
20 Standorten und Objekten weiterhin
sehr gut gefüllt. Etwas höher als im
Vorjahr gibt es für ca. 115.000 m² kon-
Lilienthalhaus II
Foto: Volksbank BraWo Projekt GmbH
krete Planungen. Die Reife der Projekte
Die Volksbank BraWo Projekt GmbH erweitert
bewegt sich von „im Genehmigungs- das Lilienthalquartier am Forschungsflughafen
verfahren“ bis „grundsätzlich möglich“. um ein weiteres Bürogebäude mit rd. 7.400 m²
Die zur Verfügung stehenden Standorte Bürofläche, um die wachsende Nachfrage am
bieten das Potential, im Laufe des neuen Standort zu bedienen. Aktuell befindet sich das
Jahrzehnts weitere moderne Büroflä- Projekt in der Entwurfsplanung.
chen entstehen zu lassen.
Unsere Vermarktung ist Ihr Erfolg!
Erfolgreiche Vermittlung über 2.500 m² Bürofläche: Die 2.550 m² am Dienstleistungsstandort in verkehrsgünstiger
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Mittelweg - 1.450 m² vermittelt in der aufstrebenden Nord- Neues „Highclass“-Restaurant auf dem Bohlweg vermittelt:
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Betriebe. in der Innenstadt, die vielfältige Einkaufsmöglichkeiten bietet.
Engel & Völkers Braunschweig Immobilien GmbH
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37b81a6f5b342d72da36ada2aa9393611 1 31-Jan-20 5:30:42 PM
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investment in Braunschweig
Foto: BSENERGY
Mehr Volumen – Renditen auf stabilem Niveau
Markt leicht belebt Der durchschnittliche Preis ist 12,5-fachen der Jahresmiete entspricht.
Für Braunschweig hat die Geschäfts- gegenüber dem Vorjahr wieder auf Bei der Betrachtung der vergangenen
stelle des Gutachterausschusses Braun- rund 1.500 €/m² angestiegen und drei Jahre ergibt sich ein recht stabiles
schweig-Wolfsburg im Jahr 2019 ledig- markiert den höchsten Durchschnitt Renditeniveau.
lich sieben Verkäufe von Bürogebäuden seit 2015. Binnen Jahresfrist entspricht
sowie Büro- und Geschäftshäusern mit dies einer Erhöhung um 25 %. Diese Wenig Kommunikation
überwiegender Büronutzung registriert. Entwicklung ist auf ein größeres Objekt Von den sieben Transaktionen wurde
Exakt so viel wie 2016 und 2017, aber zurückzuführen, welches zu einem nur eine am Markt veröffentlicht! Dabei
fast 50 % mehr als im Vorjahr. Trotzdem überdurchschnittlichen Preis veräußert handelt es sich um die Sale-and-Lease-
bleibt der Investmentmarkt für Büroim- wurde. Auch die Spanne der Kaufpreise Back-Transaktion der Ackerstraße 35 von
mobilien in Braunschweig eher illiquide, hat sich verschoben und vergrößert. Im Siemens an Warburg-HIH. Details sind
weil das Angebot fehlt. Jahr 2019 wurden Kaufpreise zwischen nicht benannt worden. Das Potential
910 €/m² und 3.500 €/m² erzielt (2018: zu mehr Transparenz ist für den Invest-
Zum zweiten Mal in Folge konnte mit 435 €/m² bis 1.645 €/m²). Bei Berück- mentmarkt somit weiterhin erheblich.
rund 46,5 Mio. € eine Steigerung des sichtigung der Standardabweichung
Transaktionsvolumens verzeichnet resultiert eine engere Spanne von rund Investmentkonditionen
werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat 800 €/m² bis 2.400 €/m². Attraktive Renditen in einem begrenzten,
sich der Geldumsatz damit mehr als aber stabilen Markt kennzeichnen den
verdoppelt, was im Wesentlichen an der Die Auswertung der Anfangsrenditen Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
Veräußerung von zwei großvolumigen und Kaufpreisfaktoren für das Jahr
Objekten lag. Die Immobilien haben 2019 hat auch wieder nur eine sehr Flächenpreise 2019
eine Gesamtfläche von rund 31.000 m², begrenzte Aussagekraft, da lediglich Spanne 910 €/m² - 3.500 €/m²
im Vorjahr waren es ca. 19.000 m². Fünf für zwei Objekte die Mieten bekannt Durchschnitt 1.485 €/m²
der Transaktionen fanden im Teilmarkt sind. Für diese beiden Objekte wurden Nettoanfangsrenditen 2017-2019
„Übriges Stadtrandgebiet“ statt und Renditen von 7,5 % und 8,0 % erzielt, Spanne 5,0 % - 8,0 %
zwei im Bereich „Stadt Ost“. was Kaufpreisfaktoren vom 13,3- und Durchschnitt 7,0 %Unser Auftrag:
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entwicklung
Tendenzen und Erkenntnisse
Die auf einen bestimmten Zeitpunkt be- gibt, lassen sich Entwicklungen nur durch Durch die seit 2015 fortlaufenden Erhe-
zogene Berichterstattung zum Büromarkt Beobachtungen über eine lange Zeit bungen zum Braunschweiger Büromarkt
bildet immer auch die Randbedingungen beurteilen. Die Analyse der mehrjährigen können wir Entwicklungen analysieren
ab und ist lediglich eine Momentaufnah- Daten schafft die Basis für nachhaltige und die aktuellen Marktdaten in einem
me. Da es regelmäßig Veränderungen Mittelwerte und grundlegende Trends. zeitlichen Kontext betrachten.
Umsatz und Leerstand
Der Flächenumsatz pendelt um rund 30.000 m². Dieser Wert ist
somit ein belastbares Mittel für den Büromarkt in Braunschweig.
Die positiven und negativen Abweichungen sind im Wesentlichen
auf den Eigennutzeranteil zurückzuführen, der relativ schwan-
kungsanfällig ist. Der Vermietungsumsatz bewegt sich dagegen
eher stabil um einen Mittelwert von rund 24.000 m². Der tenden-
ziell leicht rückläufige Umsatz hat aufgrund der guten Nachfrage
im Wesentlichen mit der mangelnden Verfügbarkeit von Flächen
zu tun. Der deutliche Rückgang der Leerstandsfläche spiegelt
beides wider. Seit 2015 hat sich der Leerstand massiv reduziert, so
dass die Leerstandsquote von 3,8 % auf 1,1 % gefallen ist.
Mieten
In einem halben Jahrzehnt ist das mittlere Mietniveau von 7,60 €/m²
nahezu kontinuierlich auf 8,30 €/m² gestiegen. Die fast 10%ige Mie-
tentwicklung ist der guten wirtschaftlichen Lage und der zunehmen-
den Flächenknappheit geschuldet. Gleichzeitig sind die Mietspannen,
welche die Mehrzahl der analysierten Mieten umfassen, enger gewor-
den. Man sieht, dass sich die unteren Enden maßgeblich verschoben
haben und die oberen Enden seit drei Jahren stabil sind.
Bau & Pipeline
Die Planungspipeline wächst weiter an und setzt den bisherigen
Trend fort. Das in 2019 zugenommene Bauvolumen hat den Mittel-
wert der im Bau befindlichen Flächen auf rund 33.000 m² erhöht.
Somit bilden die in der Pipeline befindlichen Objekte mit einer Ge-
samtfläche von 115.000 m² das mittlere Bauvolumen für weniger als
ein halbes Jahrzehnt ab. Die zunehmende Pipeline spiegelt aber auch
die aktuelle Attraktivität des Investments in die Büroimmobilie wider.
Investment
Der Transaktionsumsatz für Büroimmobilien bleibt aufgrund der
wenigen Verkäufe (< 10 St./a) übersichtlich. Die Abhängigkeit vom
Verkauf großer Objekte schlägt sich im Flächen- und Geldumsatz
nieder. Die Mehrzahl der Objekte wurde in den vergangenen
Jahren zwischen etwa 800 €/m² und 2.000 €/m² veräußert. Der
mittlere Kaufpreis liegt stabil bei rund 1.400 €/m². Die positive
Preisentwicklung hat zu tendenziell sinkenden Renditen geführt.13
Vergleich
Der Braunschweiger
Büromarkt im BüroMarktBericht
Braunschweig 2020
Büroimmobilien in der Löwenstadt
regionalen Kontext
BaU
nimmt Fahrt auf
LeerStaND
extrem niedrig
Die Kennzahlen des heimischen Büro-
marktes lassen sich besser interpretieren,
wenn sie im Vergleich zu den anderen
Städten der Region betrachtet werden. 2018 widerspiegeln. An dieser Stelle gibt
Daher stellen wir die aktuellen Zahlen es zwar einen zeitlichen Versatz, der aber
aus Braunschweig in den Kontext zur für diese allgemeine Betrachtung keine
Landeshauptstadt Hannover und zur große Relevanz hat.
Stadt Wolfsburg. Die Daten aus Hannover
stammen aus der aktuellen Erhebung Die drei Städte sind unterschiedlich groß, gleichen Verhältnis bei den Büroflächen
zum Immobilienmarktbericht 2019 und was sich auch im Büroflächenbestand abgebildet. Wolfsburg hat nur gut die
die Wolfsburger Zahlen wurden dem widerspiegelt. Die im Vergleich zu Braun- Hälfte der Einwohner von Braunschweig
Marktbericht 2019 für den Büromarkt schweig doppelt so hohe Einwohner- und verfügt auch nur über die halbe
entnommen, die aber das Berichtsjahr zahl von Hannover wird annähernd im Bürofläche.
Beim Umsatz ergibt sich dagegen ein als fünf Mal so viel Fläche umgesetzt dagegen deutlich abgeschlagen. Die Lan-
völlig anderes Bild. Braunschweig und wird. Somit resultiert für Hannover auch deshauptstadt hat augenscheinlich eine
Wolfsburg weisen vergleichbar hohe die höchste Umsatzquote in Bezug auf wesentlich größere Dynamik auf dem
Umsätze auf, während in Hannover mehr den Gesamtbestand. Braunschweig ist Büromarkt als die beiden anderen Städte.
Beim Leerstand wird die ganze Dramatik außerhalb der City werden in Hannover attraktives Mietniveau.
des Braunschweiger Büromarktes deut- signifikant höhere Mieten gezahlt als im
lich. Die Quoten in Hannover und Wolfs- gesamten Stadtgebiet von Braunschweig. Fazit:
burg sind dagegen zwar als gering einzu- Der Braunschweiger Büromarkt hat
stufen, bieten aber noch ein begrenztes Der Braunschweiger Büromarkt hat eine beachtliche Größe mit einer eher
Potential. Die Durchschnittsmiete in den eine beachtliche Größe mit einer begrenzten Dynamik und einem kritisch
Citylagen ist in Braunschweig deutlich eher begrenzten Dynamik und einem niedrigen Angebot, aber ein attraktives
geringer als in den Nachbarstädten. Auch kritisch niedrigen Angebot, aber ein Mietniveau.14
ausblick Prognose 2020
Foto: Braunschweig Stadtmarketing
status quo + kurzer Rückblick
Gefühlt war es in den vergangenen fünf nete Büroflächen zu finden. Das voraus- stehen etliche Projekte und Eigennutzer in
Jahren nie schwerer, einen Blick in die gesagte Mietwachstum hat sich daher den Startlöchern, um mit den Bauarbeiten
Zukunft zu werfen als zum jetzigen Zeit- ebenfalls eingestellt, auch wenn die zu beginnen. Bleibt also die spannende
punkt. Eigentlich erscheint vieles in guter durchschnittliche Zuwachsrate nur noch Frage, wie groß das Delta zum langjährigen
Ordnung, aber irgendwie beschleicht einen bei etwa 1 % lag. Im 2019 vorgestellten Durchschnittsumsatz von 30.000 m²
auch das Gefühl, dass nicht alles so gut ist Projekt zur Nachfrageprognose mit der ausfallen wird.
wie es scheint. Auf der einen Seite puschen TU Braunschweig wurden bereits viele
die Negativzinsen weiter den Markt und Grundlagen und Zusammenhänge erar- Chancen und Risiken
auf der anderen Seite sorgen diverse Fakto- beitet, so dass es sich auf einem guten In einigen deutschen Städten wird
ren für wirtschaftliche Unsicherheiten. Da- Weg befindet, um eine Antwort auf der aufgrund der umfangreichen Neu-
her stellt sich die Frage, ob es so weitergeht Nachfrageseite zu geben. Und nun? bautätigkeit von einer Reduzierung des
oder die Party nach über einem Jahrzehnt Nachfrageüberhangs ausgegangen. Dies
florierender Märkte bald vorbei ist. Umsatz kann bei erlahmender Wirtschafts-
Wenn wir im kommenden Jahr die neue entwicklung unter Umständen im
Status quo und kurzer Rückblick Auflage des Büromarktberichts veröffentli- altbekannten „Schweinezyklus“ enden.
Der in der letzten Ausgabe dargestellte chen, wird wohl ein überdurchschnittlicher Für Braunschweig sehen wir diese Gefahr
Flächenmangel ist immer noch allgegen- Umsatz ausgewiesen. Für diese Prognose derzeit noch nicht, auch wenn die Pipe-
wärtig. Bei Genehmigungs- und Bauzei- braucht es keine hellseherischen Fähigkei- line seit Jahren kontinuierlich anwächst.
ten von etwa drei Jahren war nicht damit ten, sondern einfach ein paar harte Fakten: Dafür ist das aktuelle Leerstandsniveau
zu rechnen, dass zusätzliche Objekte aus Der Rat der Stadt Braunschweig hat im einfach zu gering und die zu erwartenden
dem Nichts auftauchen und die Situation Dezember 2019 beschlossen, den 3. Turm jährlichen Fertigstellungszahlen liegen
entspannen. Der weiter abgenommene im BraWo-Park für die Dauer von 30 Jahren in einem verträglichen Maß. Entwicklern
Leerstand spiegelt daher die robuste anzumieten. Da es sich dabei alleine schon bietet diese Situation die Chance, mit
Nachfrageseite bei gleichbleibendem um rund 12.700 m² handelt, ist mehr als die frühzeitigen Anmietungen Sicherheit auf
Angebot wider. Aber die Unternehmen Hälfte des üblichen Vermietungsumsatzes der Ertragsseite zu schaffen. Wohl dem,
tun sich unverändert sehr schwer, geeig- schon so gut wie sicher. Darüber hinaus der sie zu nutzen vermag!15
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